如果不是投资，千万不要买公寓！细数公寓与住宅的十大区别
心中有棵白杨树
对于刚需来说，最大的梦想就是在一个城市拥有自己的房。这个房一定要是住宅，而不是公寓。因为住宅才能保证你真的在这个城市有个家。不信，请往下看公寓与住宅的十大区别。其一，建筑面积百分比不受限制在中央商务区内，公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制；而普通住宅的建筑面积与总住宅面积的比是有限制要求的。其二，公寓的日照条件比住宅差按照《住宅建筑设计规范》的有关规定，居住产品中的住宅，必须满足日照、采光等相关条件。而公寓则不一定，因此同一幢楼中公寓的日照条件比住宅差。其三，土地性质不同住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地（商住）、商业用地或教育用地等其它性质用地上。其四，产权年限不同住宅的产权年限多为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年，其五，水电费计算不同公寓楼水电费按商用计算，而普通住宅的水电费按民用算。那么公寓的水电费是住宅的两倍还要多的其六，公寓不能落户公寓如果实在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能落户。如果是在住宅用地上建起的满足一定条件，比如60平以上，根据不同地区的要求不同，有些地方也是可以落户的。其七，价格定价不同一般来说，公寓的单价是比住宅高的，且以小面积户型为主。其八：产权证的用途栏登记不同监管部门对公寓进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。其九，公寓不享受就近入学在很多地区，公寓性质的住宅是不能成为学区房的，也就是说不能让孩子就近入学。其十，贷款利率和首付不同如果公寓性质属于商业地产的话，银行对于商业地产的贷款首付以及利率都较高。最重要的是买了公寓，孩子无法落户上学，而且以后交易的税费非常大，30%左右，也就是说你卖一套100万的公寓，要交30万的税啊。因此如果不是投资客，千万不能买公寓你似乎来到了没有知识存在的荒原...
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投资返租公寓真的稳赚不赔？
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　　 番禺某酒店式推出十年。“xx小姐吗？番禺市桥中心有一个超笋的带产权的公寓项目，价格12000元/平方米左右，还带10年租约，每个月返还租金2000多元，等于零月供，要不要考虑一下？”日前记者接到某公寓的促销电话。新快报记者发现，目前推行返租的项目并非个别，天河、萝岗等地的不少公寓也纷纷用此招揽客，位于天河粤垦路的力达广场甚至还喊出“全城最高返租5000元”，记者就此进行了走访。新快报记者&邓苏梅风险提示真实租赁需求若被夸大业主难获持续返租记者在网上查询发现，近几年，全国各地市场上的公寓售后返租纠纷案例时有发生。或因酒店经营不善而导致缩短租赁年限，业主收益无保障，或因无法准时交楼而引发一系列纠纷。市民林先生对记者表示，5%、8%的回报率听起来是挺诱人的，关键还不用自己操心，坐收渔利，但是长久下来还是担心出现酒店方违约的情况。“我觉得在购买公寓时还是应更看中其真实的价值，比如地段和产品，就算一旦酒店违约，也能租得出去租得起价，或者不想出租时更加容易转手。”&邓浩志认为，公寓返租的核心不在于使用的年限，而是在于管理公司的实力以及公寓真正的租赁需求。一旦合约生效，无论酒店赚钱还是亏本，意味着酒店都要支付业主约定的租金，如果产品以及地段能够支撑足够的租赁需求，那么这种返租是可持续的。如果公寓的租赁需求被夸大，后续便可能产生诸多问题。&业内人士建议，营运商运营以及资金实力如何应该引起买家的重视，并且还应该对公寓未来面临的实际租赁需求进行评估，以防出现市场被夸大的情况。此外，近几年广州公寓的供应量大幅增加，市场供过于求的现象渐显，倘若未来广州住宅限购放宽，对公寓市场也将是一个直接的打击。&发展商负责卖房，酒店运营方负责返租近日，记者来到番禺这个号称超笋的公寓项目，销售中心门口上方可见皇室堡酒店公寓的名字。“我们和香港皇室堡酒店公寓签了合作协议，以后由他们进行管理。”一位销售人员介绍道。该项目为一栋9层楼的单体楼，2楼为会所设计，3楼、8楼为39平方米的复式单位，其余楼层为约39平方米的单间以及46平方米的一房一厅公寓，100多套。其中复式产品不带租约。在带领记者参观完样板房后，销售开始给记者算账。据了解，一套公寓的售价为12000多元/平方米，除了带装修之外还带简单的家私家电。“我们是按照4星级的标准打造的，未来的定价可能在250元-350元/晚。以一套40平方米总价约50万元的单位计算，前三年每月可返还的租金为2304元，从第四年开始逐年递增4.5%，直至10年租约期满。由此计算，十年业主可拿回的资金为314635元，约占总房款的六成。”销售人员说，“如果首付六成，按照贷款十年，目前上浮10%的商业贷款利率计算，月供为2298.5元，几乎等于零月供。”销售人员跟记者宣称，项目所在的位置为市桥核心板块，有旺盛的租赁需求，值得注意的是，该公寓虽然有独立的产权，但是使用年限仅剩20年。郊区型住宅也用“返租”揽客&无独有偶，位于天河粤垦路的力达广场不仅称“全城最高返租5000元”，还承诺未来将实现和业主分成收益，根据销售介绍，初步的方案是业主占收益的两成。若一套房产未来月租金为10000元，那么在租赁3年期限内，业主除了有5000元“保底”租金之外，还可以获得运营商扣除这套房产成本之后的收益的20%。中国美林湖日前出售的星汇海寓产品也同样推出了十年返租，每个月业主收入租金2000元左右，并以每年8%的幅度递增。不仅如此，除了公寓外，记者还发现一些旅游项目的投资型住宅也参与了这种收益担保的方式。中国美林湖销售表示，当前该盘在售的住宅也可以享受5年返租，和公寓相同，将由瑞季连锁酒店统一经营管理。一套60平方米的房子售价40多万元，每个月返还业主租金2000多元，回报率高达8%，不过，5年内的租金返还标准不变。相比于售后返租，远在江门台山的颐和温泉城就表示更倾向于收益分成。“初步拟定未来将和业主以五五分成的方式来保障业主的收益。”该项目相关负责人介绍。&&律师观点利用酒店运营商推返租是打擦边球广东博厚律师事务所律师程磊表示，公寓开发商利用酒店运营商推行售后返租的做法实际上是打擦边球的行为，名义上并不违规。纵然如此，对于买家而言应该同样予以警惕，目光且不可只放在被描绘好的蓝图上。业主在和酒店管理方签订合同时通常没有自主权，很难要求更改合同上的规定，业主的权益很难得到有效保障。她建议，业主应该对酒店管理公司的资金以及经营实力做一番考究，如果一旦发生皮包公司最后卷款潜逃的情况，业主即便上诉成功也可能无法获得应有的赔偿。记者调查中发现，部分项目的租赁合同上确实拟定了赔偿条款，注明一旦酒店管理房违约，业主可以获得一定的赔偿金。有项目表示赔偿金额仅为2个月租金，有项目表示最高可赔得5万元。
(编辑：internal)
本文来源：财经网
责任编辑：王晓易_NE0011
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&投资公寓还是住宅潜力大
投资公寓还是住宅潜力大
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
目前住宅市场基本已经饱和，当然，住宅的投资也已经从最原始的租赁开始转变，很多人也在住宅中开展商业活动。就公寓的话，也要注意产权年限。&&&& 首先，购房者在选择单身公寓时，要明确单身公寓大多是商用物业性质，与住宅性质的物业有着明显的区别。对购房客影响较大的区别是在房贷政策上，住宅产品贷款期长达30年，而商用物业贷款年限最长也只有10年。另外，商用物业二手交易时各项税费都比普通住宅要高，通常需付房价13%-14%的交易税费，而普通住宅业主买入时间如果超过5年期的，交易税费通常只在3%左右。在税负方面，我国对住宅交易的契税实行优惠税率，一般要低于其他用途的商品房，购买商住两用楼时就无法享受优惠税率。　　其次，土地使用年限也需要格外留意，商住两用楼的用地一般为公建性质，较高土地使用年限为50年，而住宅用地的土地使用年限为70年，这一点在选购远城区公寓时需要查询参考，像花都、萝岗等地，土地囤积较久，开发较晚，交楼时很多都已经使用超过十几年，导致购房客购买后只有30年左右的使用年限，非常影响保值。　　另外，需要注意公寓产品，房屋会分摊共有的建筑面积。商住两用楼的规划设计标准要比普通住宅高，如门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定必须有两处，这无疑将增加分摊的共有建筑面积，造成实际使用面积的减少。特别需要注意的是，单身公寓的使用功能有限，商住两用楼一般都没有单独的厨房。　　较后，在使用成本上，商住两用楼的物业管理费和水电费一般都高于住宅产品。另一方面，对于想要置业单身公寓的外地客，公寓产品由于不是住宅，一般情况下都不允许迁户口。&1、贷款！！公寓：是不限贷的，但是要给五成首付；而且不能用公积金住宅：限贷，有首套房优惠的，能使用公积金公寓较大的优点是“不限购、不限贷”，这是公寓宣传得最多的卖点，同时对于“无名额、三套房买家”来说，投资公寓无疑是“少有出路”了。接着就是，除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，亦不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。而住宅的话，则在信贷政策上采取了多样化的措施，如果是使用公积金贷款购买90平方米以下的少有家庭住房，首付较低还能达到两成，广州现在好像是不可以了吧，不过假如是二套房，则要求首付7成2、入户！！学位！！公寓是都没有的！公寓：没有学位、没有入户住宅：符合条件可入户，有学位关于入户的问题，其实关键是要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独立户，所以公寓是不能入户的；然后如果是综合性质，那么其中的商业部分不可立户，而住宅部分则可以入户，所以有些商用楼有一部分可以入户，也是这样的原因。和“无法入户”一样，所以公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期利润相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。优选实用性　　在选择公寓产品时，价格是你需要考虑的主要因素，但价格绝不是首要因素和决定性因素，特别是购买公寓类产品时，由于户型偏小，价格差距不会很大，与其追求房价的升值或者利润率的增加，不如挑选一套适合自己的单身公寓才是单身族置业的首要目的。相对于住宅，公寓产品对地段的依赖更加明显，地段的重要性不言而喻，选择工作地点的位置较近，入住率较高的公寓产品是首先需要考虑的，未来轨道沿线的楼盘也是不错的选择，对于年轻人来说，周边有较好的商业氛围，生活娱乐的配套设施也不可少。&
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