高房价还能撑多久
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高房价还能撑多久
　　前言：畸高，在无“家”可归中纠结
　　曾几何时，家是一个永远深刻烙印在中国人心中的温馨情结。一说搬家，自然指的是更换房子；而提到分家，也注定是在同一屋檐下的日子走到了尽头；假如说某某某无家可归，就甭提房子了，肯定要被划拨进一无所有的流浪汉阵营。所以，在很多人眼中，家就是房子，房子就是家。
　　然而，他们忽略了，家与房子并不相同。家是人类特有的感情归宿与心灵慰藉，更多体现在意识层面上，而房子则是真真切切有棱有角的实际物体！若是可以实现无条件地置换，创作出“烽火连三月，‘房’书抵万金”；“少小离‘家’老大回，乡音无改鬓毛衰”；“‘房’事，国事，天下事，事事关心”……只怕老祖宗听了，也要怒发冲冠翻身坐起！
　　当然了，你也可以用诗歌反驳，“我想有一所房子，面朝大海，春暖花开……”这意境多么浪漫多么唯美啊！有家如斯，的确是善莫大焉。可问题在于，如果这个童话般的房子是你啃老三十载的全部积蓄外加自己二十年还贷的枷锁，才勉强购置的“蜗居”，只怕这童话就该用痛苦来形容了。毕竟你我都是凡夫俗子，食人间烟火，吃五谷杂粮，目睹眼下一路飙涨如火箭窜天的房价，也不可能活得那般超然。
　　家中的那排书架，储藏着爷爷的国学底蕴；家中的那件花棉袄，包裹着妈妈青春的记忆；家里的那排骨烧豆角，刺激着儿女千里之外的味蕾……家是一种文化，家是一种时光，家是一种情怀，而这一切都需要固定的房子作为承载。所以，也难怪中国人对房子如此钟情——买房置地，传宗接代，这就是几千年来根深蒂固的传统！
　　而在黄头发蓝眼睛的西方人看来，这种对房子的执拗很是可怕，尤其是收入比与租售比都远远超过国际标准数倍的今天！为什么啃老族“扛起炸药包直奔碉堡”，为什么房奴“在烈焰焚烧下岿然不动”，这些并不富足的购房者都是董存瑞和邱少云吗？或许，当初他们的祖先诞生在必须游牧的伊甸园吧，所以这些后代也就习惯了东奔西走四海为家的生活！就目前的楼市而言，尽管不尽如人意之处太多，但是每个中国人的血脉里，仍然流淌着不同于其他民族的伦理因子。
第2节：前言(2)
　　不妨换个维度来看，正因为“家”之飘渺，“房”之沉重，才使得人们把对房子的拥有当做了“家”的前提！租与买，房客与房奴看似一字之差，但在现实世界中却总是天差地别——没有隶属于自己的房子，往往就意味着没有安居乐业之所，修身、齐家、治国、平天下等一系列庞大工程就算上马也很难踏实。又或者说，无论持哪种“住”房选择，神通广大的我们，都不大可能翻出“家文化”的五指山！
　　畸高的房价，透支了社会的财富，裹挟了民众的意志，“买房就像茶几，上面摆满了杯具；我们就像茶叶，终究要被浸泡在杯具之中。”所以，我们在痛楚纠结之余不禁追问：房价为何从单纯的千元建筑成本飙升到动辄上万甚至数十万元？房地产业的台前幕后到底隐藏着多少吸血鬼？“涨”声响起来的同时，又有哪些“忽悠”言论始终伴随左右？专家学者的谎言和地产大鳄的良知孰多孰少？丈母娘何时成了决定房价的要素，而穷人当真无“福”消受房子这样的商品？房奴在啃老之后，如何从容哺育后代？至于那些连房奴都做不成的“夹心层”，又该何去何从？GDP的非常完美与CPI的特别尴尬，我们该相信谁？80后注定是被辛苦的一代吗？为什么每次政府调控最终都以“空调”收场？房价如有下降日，家祭无忘告乃翁！
　　所幸，2010年的两会如期召开，房价被关注的程度远超以往。在这个必然“change”（变革）的端点，中央政府铮然亮剑，直指房地产的敏感性和高危性。委员们纷纷献计，各项调控政策屡屡出台，从土地到资金悉数严格管理，总理更是在2个小时里34此提及“房”字，其整饬决心可见一斑——如果一个人一辈子都在为蜗居无休止地忙碌，无暇顾及精神享受，这样的生活还有什么幸福可言？如果一个民族为了所谓的支柱产业而置民生问题于不顾，甚至牺牲了素养和灵魂，这个民族还有什么前途？如果一个社会也是沉浸在短视和利益的风气之下畸形发展，这个社会还算不算是和谐社会？
第3节：飙涨，谁在幕后充当推手(1)
　　房子作为一个市场化的商品，必须通过市场的杠杆来调节，因此，飙涨畸高的房价不大可能立竿见影地回归民生，但“两会”的精神必然让房地产及其相关领域有所行动！联想那些决意逃离“北上广”的青年才俊，再对比自嘲“亚历山大”的中产阶级；审视一番已然持续低迷的成交量，再憧憬一下如箭在弦的物业税征收……你还相信房价永涨不跌的神话吗？所以，我们大胆断言，眼下的高房价已是强弩之末，2010年必现拐点！！
　　“青山遮不住，毕竟东流去”，这是一种对发展规律的清醒认识。请不要忽略，房地产泡沫一旦破裂，必将给世界经济造成严重损失。而作为渴望安居乐业的普通百姓，此刻除了“不抛弃，不放弃”之外，更应该增收节支，努力赚钱，让自己早日结束与房价马拉松的赛跑，这才是现实中的现实。
　　第一章：飙涨，谁在幕后充当推手
　　一个暴利垄断的怪胎
　　周末，三五知己先打球后饮酒，好不惬意。推杯换盏之际，忽然有位兄台冒出一个不合时宜的问题：“你们认为，房价现在处在什么阶段？”一时间，大家面面相觑。解铃还须系铃人，最终还是他自问自答：“应该是一个连开发商自己都觉得再涨不好意思、都忐忑不安的阶段吧！”
　　为什么每每提及开发商，大家都习惯将之妖魔化，好像他们个个都青面獠牙、血盆大口。其实也难怪人民群众对开发商横眉冷对，嗤之以鼻，他们的所作所为也的确达到了“千夫指”的“高度”。
　　在我国，开发商更像是一个“以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象”的怪胎——他们不设计房子，类似工作由设计院承担；他们不建造房子，施工的活儿早转给包工头完成；他们不销售房子，有更专业的营销团队日夜卖命；他们不管理房子，业主有事自然找物业公司处理；甚至跟房子相关的钱他们也懒得掏，无非是期房预售和拖欠施工款项！“十指不沾泥，鳞鳞居大厦”。宋代诗人梅尧臣提前给开发商定了性！
第4节：飙涨，谁在幕后充当推手(2)
　　那么，这些“一无是处”的家伙到底会干什么呢？没错，他们最大的本领就是“空手套白狼”！从银行搞来了旁人贷不到的款，从政府手中搞到了旁人不许拿的地，所谓国民经济支柱的房地产业，有了这两样东风那还不万事大吉？难怪有人撰文犀利地指出“他们是迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商”！
　　改革春风吹满地，三十年来中国还没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁。在每年的胡润百富排行榜上，地产富豪都赫然名列前茅，数量更是连年占据半壁江山。按照他们自己的说法就是“承受的风险大，运作的资金多，赚上一点钱是应该的”，有或者“碰巧赶上了中国城市化和房地产商品化的高潮，天上掉下个大馅饼，想躲都躲不开，一切都是辛苦所得加幸运所得……”
　　可是在“中国十大暴利行业”中，房地产业始终都是卫冕冠军，而且暴利绝对值和公众评价恶誉度年年都是五颗星。当前，全社会的平均利润率在10%上下徘徊并成下降之势，可是善于巧取豪夺的中国开发商们早已成了“先富起来的”那一部分，其竟然利润率高达百分之几十甚至几百，搞房地产胜过开金矿！要知道，世界房地产业的利润几乎都稳定在5%以内。
　　世界上的垄断形式大抵分三种：其一是技术型垄断，就是能干一些别人干不了；第二种是行业垄断，即外面的人进不来，里头的事我说了算；第三种是资源垄断，掌控住那些数量不多又不可再生的东西。由此看来，中国房地产行业的特殊性，让开发商身上多多少少都具备了垄断的本事。根据中国社科院投资与市场研究室的调查数据，在整个房地产产业链中，开发商攫取了90%的利润！！在更多时候，垄断也就代表了拥有涨价权！
　　为了最大限度地牟取暴利，提高房价自然是最直接的办法。可是凭空谈“垄断”，谁人甘愿乖乖就范？为了满足日益膨胀的贪婪欲望，开发商可谓使出浑身解数，他们将土地的稀缺性故意放大，而销售的真实情况却被刻意隐瞒。饥饿销售和囤积居奇就是其中使用最多的手段。
第5节：飙涨，谁在幕后充当推手(3)
　　所谓的饥饿销售，就是开发商提前很长时间就把广告铺天盖地地投放出去，大肆动用美轮美奂的词藻来散播虚假信息，紧接着他们故意推迟开盘日期或者只拿出一小部分房源上市。例如，将50套房子依照位置、户型、楼层、朝向等指标分成若干档次，从差到好分批次出手，价格浮动更是显得游刃有余。这也是推动房价上涨的最直接因素。
　　至于囤积居奇，就是在掏空消费者的钱包之前，率先打起了心理战。许多楼盘前都出现了“人声鼎沸”“通宵排队”等供不应求热销的场景，这其实都是由开发商一手导演的闹剧——雇佣农民工排队，聘请老大妈签合同，甚至与中介联手“自买自卖”。一些不明真相的购房者眼看着“自己”的房子瞬间就被抢走，难免在冲动与盲从下受骗上当。这也就意味着，杜绝类似信息不对称性的产生，就可以防止价格的操纵，有效拉低房价。
　　所以，我们有幸见识到了一个崭新的词组——捂盘惜售！可开发商盖房子不就为了卖吗？干嘛非要“按在掌心舍不得出手呢？据坊间传闻，曾经有开发商咬牙切齿地将自己的楼盘定价为5500元/平方米，就为了狠狠捞上一笔。可是由于相关手续办理不顺，足足拖沓了一年多才有定论。就是这个“意外”，让他们赶上了房价最红火的时节，结果这个楼盘“不得不”涨价到9800/平方米……有了这样的经验教训，哪个开发商还愿意早点完成销售呢？由此也诞生出诸多的“无人楼”和“黑灯楼”，上演了许多现代版的“空城计”。
　　对于此类歪门邪道，中央政府相当重视，《国六条》实施细则将“捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作和哄抬物价”等行为并列，明确表示“要加大整治处理力度。情节恶劣，性质严重的，依法合规给予经济处罚”。
　　当然了，上述助推房价的“恶行”都是房产商的小伎俩，而在财大气粗的地产商眼中，这简直是吃饱了撑的！房子对他们而言，非但是懒得卖，甚至都不屑建！干脆在繁华都市的重点区域搞一块地，任其杂草丛生荒芜不堪，专等着行情来临转手，大发横财！有数据显示，年间，全国用于房地产开发的土地购置面积达31?3亿平方米，但截至2008年年底，全国土地开发量仅占购置总量的62%，即近40%的土地被发展商囤积。
第6节：飙涨，谁在幕后充当推手(4)
　　据SOHO董事长潘石屹爆料，在北京有三分之一的开发商只当土地“倒爷”，向来不考虑什么万丈高楼平地起。这是为什么呢，利用土地增值的时间差赚钱容易！随着房价的节节攀升，无论“房产”开发商还是“地产”开发商无一不赚得盘满钵满，眉开眼笑，可老百姓却在一旁抓心挠肝苦不堪言——买房子就得抓紧呀，下一秒就算不涨价那也被别人抢先了！毕竟，房子要盖在地上，而城里的地是越来越少喽！可以预见，如果开发商把手中囤积的大量土地全部开发，就可以增加市场供应量，缓解用地紧张和供不应求的状况，从而抑制房价的非正常快速上涨。
　　但在垄断中攫取暴利的开发商怎肯就范？曾有专业人士一针见血地指出，正因为开发商在占有土地或空置房屋方面没有税收方面的压力，才使得他们肆无忌惮，变本加厉。正当开发商还躺在钞票堆里打着如意算盘的时候，2009年10月，国务院发布了一则《关于集约用地的通知》，针对开发商，首次明确规定了相对严格的“闲置费”标准，尤其是对闲置满两年的土地无偿收回土地使用权！如此一剂猛药，不但会削弱开发商拿地炒地的冲动，同时还会促使楼房建设的进度。老百姓在欢欣鼓舞的同时也在现实中等待，到底何时能够真正看到高房价急刹车？
　　面对政策的调控和民众的声讨，开发商自然免不了声嘶力竭地的辩驳：我们作为市场经济下的企业，追求利润当然是使命之一，是合情合理合法的，也是无可厚非的！
　　貌似有理有据，实则谬矣！众所周知，买卖的基本原则是什么？是等价交换！试问，作为民生必需品的房子，从价格到价值，当真配得上遥不可及的天文数字吗？当真需要“父、子、孙”三代的辛苦劳碌隐忍牺牲才能拥有吗？如果说十六到十八世纪，西方殖民者用玻璃制品向美洲土著人换取金银珠宝，是一种充满肮脏与血腥的资本原始积累；那么现在的开发商用畸高飙涨的房价榨取老百姓的血汗钱，又何尝不是一场赤裸裸的掠夺？！
第7节：“招挂拍”地方财政的摇钱树(1)
　　“招挂拍”，地方财政的摇钱树
　　还记得盘古开天的传说吗？这位超级猛男挥舞着神斧，轰隆隆一阵巨响之后，清气上升，浊物下降，混沌不堪的宇宙从此分成了天与地。
　　宪法规定，城市的土地属于国家所有，个人和集体仅有土地的使用权。城市居民住房需要首先把属于个人和集体使用的土地收回国有，然后通过特定的形式出让给开发商，最后，消费者购买住房后获得相应的土地使用权。上世纪90年代，我国土地出让普遍实行协议出让方式，遗憾的是，这种方式不够公开透明，给大量暗箱操作留下空间，更直接导致了腐败滋生，强权当道，国家土地资源贱卖和浪费现象极为严重。
　　在一片诟病声中，日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。即俗称的“招挂拍”。
　　这也就意味着，通过市场竞争行为，可以剔除过去协议出让的“权利寻租”部分。正如一位专家所言，土地流转事实上是国家资源的流转，也是财富的再分配过程。在这一过程中，首先应关注的是公平问题。所以，从某种程度上讲，“招挂拍”就像传说中盘古手中的那柄斧头，功效在于清理混沌，保证土地市场和房地产市场的公开、安全和稳定的运行。但让人们始料不及的是，自从国家明确了“招挂拍”政策之后，地王就如同雨后春笋一般不断涌现，土地成交价格更是屡创天价。要赚钱必须盖房，要盖房必须有地，只要地在手就不担心钱不来，所以“土地为王”成了金科玉律，而所谓地王无非是个“不差钱”的开发商！
　　社科院最新公布的《中国住房发展报告()》中的数据显示：月全国住房用地平均楼面价格稳步上涨。5月以后住房用地平均楼面价格突破每平方米1500元，8月接近2000元，9月高达2691元。而这其中，中心城市的“贡献”最大。2009年6月的最后一周，北京连续高价成交三处地块：6月25日，北京祈连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价，以17?4亿元竞得通州九棵树大街居住项目，高出起始价近10亿；仅一天后，6月26日，成都中泽置业有限公司经过46轮激烈竞价以19?6亿元拿下北京奥运村乡地块；6月30日，中化方兴又以40?6亿元拍得广渠路15号地。
第8节：“招挂拍”地方财政的摇钱树(2)
　　几天之内“地王”的光环三易其主，人们不禁要问，地都这么贵了，造起来的房子得卖多少钱呢？没错，高额地价的账单最终仍要转移到普通消费者的手里，所以房价才像潘多拉的盒子，一经打开便无法控制，步步爬高，节节攀升。
　　高地价，高房价，难道这一切都是“市场这只无形的手”使然吗？很多人不禁要“刨根问底”一番。但是我们要知道，如此“二高”可以给地方政府带来巨额的土地出让费和诸多个环节的税收。国务院发展研究中心的调查表明，土地出让金已占到地方政府财政预算外收入的60%以上，地方政府的“第二财政”的地位不可撼动。
　　国土资源部统计了一组近年来的全国土地出让金的数据，2005年为5505亿元，2006年增加到7677亿元，2007年近1.3万亿，其中“招挂拍”部分超过9000亿元；即便是饱受金融危机影响的2008年，仍然维持在9600亿万元的高位；而中国指数研究院发布报告称，2009年全国土地出让金总金额达1.5万亿元。如此一来，就不难理解为什么“招挂拍”会成为地方财政的一颗摇钱树了。
　　随着房地产持续升温，房价不断上涨，利用土地出让获取经营收益，已经成为许多城市发展的重要方式。其中以“经营城市”的思路最为时尚、流行——先由政府牵头，包装出高新区、工业园等概念，再划拨其中的一块进行“招挂拍”，卖地所得用于当地开发。而经建设之后整块土地升值，带动周边地价上涨，政府又可以通过一样的行为获取更多的财政收入！如此这般“良性循环”，政府没花自己一分钱就实现了“万丈高楼平地起”的繁荣景象，岂不妙哉？而这种“经营城市”的模式，也成了很多地方领导引以为豪的宝贵经验。
　　要知道，土地作为公共资源，政府赚取的土地出让金实质上是老百姓的租金收入。理所应当要“取之于民，用之于民”，比如加大对轨道交通、绿化市政、医疗条件、教育设施等领域的建设和改善。早年间，浦东建区之初对基础教育的投入便很好地带动了浦东的房地产升值，这样的成功案例才值得学习、借鉴并发扬光大。但我们却经常遗憾地看到，许多原本靠纳税人供养、最应维护公众利益的地方政府官员，反而沦落成奸商的帮凶和保护伞，由此还造就了不少贪官污吏……
第9节：“招挂拍”地方财政的摇钱树(3)
　　在金融危机爆发期间，全国房地产市场随之进入“寒冬”。面对楼市量价齐跌的局面，地方政府的努力倒显得比开发商更为积极。尽管他们口口声声说“救房市不是为了救房价”，但在一系列“拯救大兵”的行动中却让我们看到了“兄弟连”的深情。他们深知一旦开发商过不了坎儿，自己这个“土地商”同样没好日子过。无论是遮遮掩掩也好，还是赤膊上阵也罢，说到底就是在为高房价“撑腰”，在为继续维持高房价“摇旗呐喊”。难怪有业内人士犀利批驳：“地方政府在向开发商出让土地和融资权的同时，也得到了相对应的回报。”
　　当然，还有一个问题不容忽视，即“18亿亩耕地”红线不能破。毕竟这关乎国家的粮食安全问题。而城市的土地是有限的，能推出的建筑用地土地更为有限，所以开发商才对“圈地运动”乐此不疲。据说，中国最大的“地主”碧桂园手中就有四十余平方公里的土地。但随着土地价格不断升值，开发商仍然有囤积土地的动机，而地方政府作为惟一的土地供给方，如果采用“招挂拍”的制度，“价高者得”无疑是让土地实现了利润最大化，因此，当前的房价高企就与这一制度休戚相关。
　　事实上，任何一项市场化的改革，都必须在循序渐进中不断完善。就目前来看，“招挂拍”有效地解决了土地资源配置的问题，却也偏离了健康的轨道，成为追逐市场化的工具。“招挂拍”地价推手的角色已经暴露，如果一味地将其定义成“房价飙高的罪魁祸首”，实际上又就犯了“孩子和脏水一起倒掉”的错误，毕竟房价的上涨也是由多方博弈造成的。面对房地产市场复杂的局面，政府部门应通过行政、金融、税收等手段动态调节房地产市场的供需矛盾，增加土地供给，合理引导需求，以减轻房价过快上涨的压力。
　　美国经济学家蒂布特教授在1956年提出了居民与公共品互动的“一般均衡”理论，很值得我们沉思，他认为地方政府对公共品投入的激励，来源于良好的公共品建设会吸引更多富裕的人来居住以及投资，以此带动房地产业的发展，促进经济增长，形成良性循环。地方政府应积极改善住房结构，加大公益性住房的比例，将“招挂拍”的土地出让收益，更多地用于建设公益性住房，以缓解社会矛盾。
第10节：双向放贷笑开颜？(1)
　　从“最大的赢家”到“最大的管家”，诸多跨越不可能一蹴而就，房价尚未平抑，政府还需努力！
　　双向放贷笑开颜？
　　一位美国老太和一位中国老太在天堂相遇。美国老太很释然地说：“升入天堂前，终于还清了房子的贷款！”中国老太则很怅然，临死的时候，刚用一生的积蓄买了一套房子。
　　这个暗喻着尽管殊途同归但生活质量与享受生命千差万别的故事，曾极大限度地改变了许多中国人的消费观念。日由中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》，就是要通过银行信贷的支持，解决住房市场化的难题。
　　可眼下美国老太的释然却像肥皂泡一样破灭了。据介绍，目前美国抵押贷款市场规模约14.3万亿美元，其中非商业性住房抵押贷款及证券化产品大约有10.9万亿美元。不仅如此，这场金融危机还波及其他一些国家。所以，爱听这个故事的消费者恐怕已经不多了……
　　但银行业与房地产的话题，我们必须以“严肃、紧张”的态度来处理。毕竟，房价的背后是金融安全，尤其是眼下许多城市的房价呈不断“跳跃式上涨”之时。
　　房子是用钱摞起的，这是个不争的事实。从房地产开发的整个过程来看，金融伴随始终。有人曾把金融与房地产的关系，比作水源与河流。开发商用40%的土地出让款，采用土地使用权抵押从商业银行获取土地储备贷款或开发贷款，然后支付很小一部分的设计费用，办理规划许可证、开工许可证、施工许可证以及土地使用证，于是就有了后续的建筑商垫资入场开始施工；至于建筑商，他们也可以依靠商业银行的贷款进行采供和施工，随着楼盘封顶，购房人欣然介入，银行的按揭贷款、公积金贷款也接踵而来。
　　甚至毫不夸张地讲，金融是房地产开发的血液，资金来源是动脉，资金运用是静脉。毕竟，在眼下的中国，很少有开发商能用自己的钱完成全部开发项目，同样也很少有老百姓能用自己的钱一次性购房。所以，尽管银行不是直接通过买卖房地产差价获取利益，但它的确在成就了房地产的同时，为自身创造了巨大的利润。
第11节：双向放贷笑开颜？(2)
　　纵观世界各国，住房金融有两个“三七开”之说。第一个“三七开”是指各项贷款，这其中有大约30%面向房地产业的；另一个“三七开”是指房地产贷款，这其中有70%针对个人按揭。具体到中国，比例关系则浮动得更加明显。中国人民银行发布的《2009年第四季度货币政策执行报告》指出，2009年房地产贷款余额快速增长，主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元，房地产贷款余额占各项贷款余额的19.2%，同比增长38.1%；其中，地产开发贷款超高速增长，年末地产开发贷款余额6678亿元，同比增长超过100%；新增房地产贷款2万亿元，占各项贷款新增额的21.9%，占比比上年提高超过11个百分点，同比多增1.5万亿元。其中，个人购房贷款新增1.4万亿元，约为2008年的5倍、2007年的2倍。
　　以此数据，参考全国2009年房价先抑后扬的波动，我们不难得出结论：房价的涨幅与贷款增速之间的必然关联。对于银行而言，地价抬高，开发商就需要贷款拿地；房价上涨，老百姓就更依赖按揭买房，无论熙来攘往朝哪个方向，银行都能赚到利息，自然更有笑开颜的理由。所以，有业内专家呼吁：“作为政府实施宏观调控的两大闸门之一，管不住银行信贷，就管不住投资过热，也就不可能管住房价的过快上涨。”
　　正是因为房地产业与银行业的这种高度关联性，使得商业银行直接或者间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。毕竟，银行眼中所谓的“优质贷款”，具体到实处也无非是开发商的土地和老百姓的房子。而如今高飙的房价，已经严重阻碍了广大居民的消费升级，使得许多刺激消费政策受到了很大的干扰。所以，当国家对房地产业进行宏观调控时，银行业也在遭遇前所未有的尴尬。
　　如果对房地产业收紧银根呢？这将有可能导致一大批房地产项目无法顺利完成建设，之前投放给房地产商的贷款都将成为不良资产，而且银行面对的将是大量无用的烂尾楼；如果任由现状发展，引发房地产泡沫并最终破灭，老百姓无力偿还按揭，留给银行的又是冰冷的住宅楼。抵押品是收回了，可银行要这些又有何用呢？
第12节：双向放贷笑开颜？(3)
　　个人按揭贷款，只要是真实的按揭贷款、手续齐备，即使是那些炒房客的按揭贷款，对银行来说风险都不会很大，实际的损失也会极为有限。可问题在于，自从1997年起，房地产贷款重点从开发贷款向消费贷款转移开始，假按揭的现象便层出不穷，到现在，已经成为一个业内共知的秘密。某些开发商通过“内部销售”或找员工、亲戚做“托儿”，假借身份签订购房合同，从银行骗取贷款。当行情看好之时，开发商再把房子退掉，重新投入市场销售。如此这般“自买自卖”，不仅能从银行套现，解决了资金难题，还能趁楼市的“热乎劲儿”大赚一笔。既避免了楼盘降价处理的尴尬，又制造出项目热销的虚假繁荣，让那些有从众消费心理的真正购房者跟者入市。根据某国有商业银行的信贷部门估算，该行在住房贷款中的不良资产有80%是因这种虚假按揭造成的。
　　如果说开发商有“贼心”，那么银行监管不力则让贼心得逞。2009年4月，北京某房地产开发商因骗取银行贷款16?2亿（其中有15?2亿未追回），被法院判处无期徒刑。当事人在法庭上交代，“假按揭”已经成为一个业内共知的“潜规则”，而被骗银行在材料审核时，也完全是“睁一眼闭一眼”的态度，甚至在某些环节还“积极”地“出谋划策”。鉴于我国诚信系统建设才刚刚起步，房地产信贷市场的“假按揭”现象，已构成了银行个人住房贷款最主要的风险源头。不要忘记，美国次贷危机的起源就是许多金融机构，为了追逐高额利润，不惜降低贷款门槛，将抵押贷款推向那些不具备基本申请资格的群体。
　　无论怎样，房子最终还是要找到合适的买主的。我国个人房贷首付一般对首次置业者实行三成，对于部分投资投机者是四成或以上。从理论上讲，我国房价只有大跌三成以上，才会有一定量房屋沦为负资产。可问题在于，眼下“手可摘星辰”的房价，很多人连首付的能力都没有，在一片“望房兴叹”的无奈中更别谈什么月供了。
第13节：热钱压境嗜血成性(1)
　　随着国家政策的刺激，那些在金融危机下如履薄冰的房地产商们，在2009年下半年成了卷土重来的“变形金刚”，而这绝大部分功劳要归于银行。据某研究院数据统计，2009年以来，中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等国内多家银行全年已向房地产企业发放总额逾3300亿元的银行授信。而随着房价的一路走高，金融风险也在不断积累。任何商品都不可能永远上涨，房子当然也不可能例外。一旦房价走势出现拐点，仅仅下跌的惯性就足够银行摔得“头破血流”了，更别谈什么泡沫破裂之后哀鸿遍野的一幕幕悲剧。
　　事实上，我国并不是没有发生过房地产危机。早在2003年楼市启动牛市行情之前，海南、北海等地的烂尾楼就让不少先富起来的人一夜之间又回到原点；广州、北京、深圳等一线楼市，以处理不良资产为由割肉套现的也大有人在；深圳2009年的房价大跌，引发部分楼盘业主集体“断供”……所以，千万要记得防微杜渐警钟长鸣，别好了伤疤忘了疼！
　　房地产市场是跟经济大环境以及劳动者普遍收入水平的周期运行紧密联系的。具体地说，房价不可能长期背离劳动者劳动力价值的增长水平。这个道理，银行恐怕比普通大众更清楚吧！
　　热钱压境嗜血成性
　　自2003年以来，“热钱”一词在中国财经媒体上保持着极高的出镜率。尤其是随着《货币战争》等揭示阴谋论的经管类图书持续热销，使得许多普通百姓也逐渐明白了“有钱自远方来”未必都是好事。
　　所谓热钱，是指在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金，其特点就是利用最低风险，攫取最大利润。热钱与外资最本质的区别就在于，它极少进入实体经济的投资，而且缺乏长远性。外资的积极流入，无论是直接投资还是各种正当融资，都会给中外带来双赢的合作效果。但一股脑涌入股市和楼市等高利润行业的热钱，却往往会使当地的资产泡沫迅速膨胀，进而引发国家金融安全问题。
第14节：热钱压境嗜血成性(2)
　　随着后金融危机时代的来临，全球资金的配置方向和规模正在发生深度的改变。如今种种迹象表明，一度如过江之鲫涌入中国的热钱，在经历金融危机的短暂停歇之后，又再度袭来。在连续两月持续向市场注资之后，香港金管局坦承，2009年至今共有逾5000亿港元热钱流入香港，其规模“前所未见、闻所未闻”。香港与内地一衣带水，国际热钱大量入港的真实目标无非是要在中国大捞一笔。
　　热钱到底有多少，显然是笔诡异的糊涂账。中国资本目前还没有完全实现可兑换，还没有完全开放，所以在中国的热钱很多情况下往往是披着合法的外衣，比如通过经常项目、FDI、个人等渠道流进来的。当然也有通过地下钱庄流进来的。它们或明修栈道，暗渡陈仓，或乔装改扮化整为零，总之，热钱一旦进入“诱惑区”，各种伪装便开始逐步褪去，裸露出资本逐利的原始本相。
　　据一位中国金融监管部门人士的测算，2003年年初至2008年5月间流入中国并沉淀下来的热钱大约在7000亿—8800亿美元之间，再加上这一时期热钱获得的丰厚利润，其总体规模应该在1.75万亿美元左右！而另有调查数据显示，2009年第三季度我国外汇储备增加了1410亿美元，而当季外贸顺差与利用外资量仅为600亿美元左右，还有800亿美元无法解释清楚。此外，2009年9月我国新增外汇超过4000亿美元，10月份达到2200亿美元，均远远超过月均1000多亿元的增长规模。
　　如此“大军”压境，其中心也不外乎套利冲动，即皆为利来，那么利从何来呢？
　　其一，套取人民币与美元之间的利差。在美联储相当长一段时间保持低利率、中国未来可能开启加息通道的背景下，中美利差有逐渐扩大的可能。
　　其二，豪赌人民币升值。自日我国对人民币汇率形成机制进行改革至今，人民币升值幅度超过20%。尤其是后金融危机时代，随着中国经济的强劲复苏，国际上对人民币升值的预期日益加强，国际资本大量选择中国也就不足为奇。
第15节：热钱压境嗜血成性(3)
　　从国际经验来看，货币升值对房地产市场会产生巨大的影响与冲击。人民币标价的土地和房屋的资产价格随着人民币升值预期的不断增加而愈发具有吸引力。而国外投资者进入中国市场，赌的就是人民币升值及房地产的未来升值潜力。
　　其三，中国的房地产市场的高利润。资本的本性是逐利，境外热钱加速收购国内房地产的根本原因还在于其高额回报。美国房地产投资的平均年收益率仅为6%～7%、欧洲地区基本稳定在5%，而日本仅为4%左右，但在中国的大中型城市，房地产的年收益率高达50%，个别城市甚至更高。
　　所以，当前我国房地产的高利润才使得境外热钱纷纷入。瑞星思达的董事长约翰?珀佰特说：“调控政策使中国房地产市场风险降低，现在是投资的最佳时候。”风险降低，利润巨大，嗜血成性的热钱焉能放过如此饕餮盛宴呢？
　　进入2009年，覆盖20多个发达市场的MSCI世界指数自年初以来仅涨了约25%、美股涨幅不到16%，可我国A股市场涨幅则超过了70%。楼市方面，也不断爆出外资投资内地大规模购买楼宇的新闻。日，地处上海核心商圈徐家汇的永新城一天之内突然有219套住宅“集体”成交，数据显示，永新城这一批推出的房源面积是26636.12平方米，成交单价19934元/平方米，比此前的均价25000元/平方米下降了20%之多，总成交价为53097.02万元。由于摩根士丹利曾明确表示过要收购该楼盘，因此业内人士普遍认为，此次大手笔收购的行为应该是出自摩根士丹利之手。
　　更值得重视的是，一些地方政府始终将招商引资作为工作的重点，将招商引资指标作为政府部门考核的主要指标。在如此“最高纲领”的暗示下，引资冲动自然不可遏制。他们常常以优惠的土地价格出让土地使用权等措施，鼓励外资投资当地的房地产行业，加剧了境外热钱流入中国大陆房地产的趋势。
　　由于中国经济基本面远远好于大多数其他经济体，所以中国在2010年将会吸引更多资本流入。一位港资的房地产投资基金经理很客观地分析了这一问题：“在国际投资市场普遍不景气的情况下，中国经济是一个概念，中国城市化带来的房地产升值是一个概念，人民币升值又是一个概念，多种概念助推，外资加大楼市投资砝码是可以理解的。”然而，这样的资本流入不仅会增加人民币的升值压力，而且也会给经济注入更多流动性，从而加剧中国资产价格通胀。
第16节：热钱压境嗜血成性(4)
　　热钱最拿手的本领就是无孔不入，外加套利“短平快”，“标杆效应”极其明显。所以，它们竭尽全力将房价越炒越高，与真实价值远远脱离，一旦价格泡沫破裂，热钱又往往率先抽干油水闻风而逃，进而使得当地房地产行业甚至整个国民经济长期陷入低迷。热钱的“狼性本色”在20世纪90年代之后可谓“战绩辉煌”——曾导致了日本不动产整体跌幅达到75%，导致了东南亚的金融危机，导致香港产生了数以万计的“百万负翁”。其作孽之深，危害之毒，令人发指。
　　然后，热钱还不会轻易停止疯狂逐利的脚步，它仍虎视眈眈地满世界游走。数据显示，韩国、新加坡等地房地产市场普遍上涨，巴西首都巴西利亚市楼市均价一年涨幅超过120%。曾在金融危机爆发后房价急剧下跌的香港，其住宅价格最近半年又开始急速攀升，基本已回升至前高点附近。而我国京、沪、惠等城市现房价格平均涨幅已超过三成，不少曾有购房打算的市民发现，仅仅半年自己就被高企的房价远远甩在了后面，永远丧失了买房的可能。
　　热钱进入中国市场后，首先要兑换成人民币，那么一下子哪有这么多人民币呢？只有一个办法就是让印钞机没日没夜的工作，然后用这笔钱来托住已是烫手山芋的房地产市场。当房地产价格因背离价值而向下波动时，通过托市再把它抬高，反复如此，给人的表象就是房产价格没有偏离价值。从而导致房价越涨越高。
　　也就是说，面临考验的不只有楼市，还有我国的外汇管理制度和金融制度，因为热钱的涌入严重削弱了我国目前固守的资本管制的有效性，扰乱了外汇市场秩序。我国房地产业风险高度集中于银行系统，而过多的资金沉淀在房地产对宏观经济的损害很大。别外，热钱的流入将会加剧国内的流动性过剩，进一步推高资产价格。
　　而一旦美联储重新开始加息，热钱流向可能再度逆转；一旦热钱对中国房地产价格失去信心或早已满足了盆盈钵满的事实，在短瞬间抽走所有资金，就会刺破资产价格泡沫，给国内资产市场带来剧烈波动无疑是灾难性的。
第17节：专家与媒体，谎言祸莫大矣(1)
　　对中国来说，完全掐断热钱的进出是不可能的，关键问题是在未来十年甚至数十年，如何控制好大量热钱的进出，有效地利用更多国际资本来促进本国经济的快速发展。
　　专家与媒体，谎言祸莫大矣
　　你是否有过这样的困惑？无论是电视、报纸、杂志、广播等传统媒体，还是互联网、手机等新兴媒体，为什么每天都无一例外地对房地产信息“广而告之”一番？或是新盘资讯图文并重，或是专家观点声情并茂，虽然手法各有差别，但主旋律却大同小异地向往着“高音C”。
　　当然了，媒体和专家不等同于老师，肩负着“传道、授业、解惑”的职责，但报道的情况是否客观真实，陈述的观点是否有理有据，这恐怕要从道德范畴重新审视了。可在现实世界中，我们“很囧很被雷”，一些市场化的媒体和个别“向钱看”的专家，在推高房价过程中负有不可推卸的责任。 　　媒体应该是社会共有的资源，具有传播性、公共性、权威性、公信力的特点，同时它是政治、经济、文化的宣传载体。毫不夸张地说，媒体在一定程度上决定了我们的世界观和价值观，影响着民众对现实的了解和未来的判断。同样，专家之所以不同于寻常百姓，就是因为其有更为丰富与扎实的专业背景，以快刀斩乱麻之势，从纷繁芜杂的乱象中找到正确的方向；而并非以此作为昧心敛财的工具。还记得经济学家，诺贝尔奖获得者保罗?萨缪尔森慷慨陈词吗，“我的准则很简单，就是支持出于劣势的人们”。
　　媒体商业化之后，大众不但是传播对象，还成为了市场。据内部人士透露，在都市类媒体的广告收入中，房地产宣传部分至少占到四成。正所谓拿人家的手短，吃人家的嘴短，楼盘需要涨价，媒体就来帮忙。所以近年来，“媒体就是开发商的‘使唤丫头’”的呼声越来越高，当然，这“丑话”与“丑化”绝非空穴来风。
　　首先，媒体给了房地产商太多的话语权。鉴于房价高企，民怨颇多，但凡市面上有个风吹草动，或者有什么遇到重大政策出台，第一批甚至第一个要采访的往往就是房地产商！名义上是打探风声，实际上则是让“个人观点”先入为主，以达到干扰老百姓对房价走势判断的目的。
第18节：专家与媒体，谎言祸莫大矣(2)
　　其次，在区域建设的概念上，媒体大肆炒作，进而关于楼盘项目的广告便铺天盖地涌来。像什么环某某精英商圈，像什么后CBD时代来临，等等，房地产商和媒体一起来把这个概念撮热、炒熟甚至烤焦，以此来吸引大家的眼球——你以为自己仅仅是买了套房子吗？非也，实际上从步入“某某城”的那一刻起，你就开始享受“与全球准富豪相同的节奏”！
　　再则，为销售造势慷慨奉献，导演热销的虚假场面。在新闻报道中处心积虑地炮制出“连夜排队”、“仅售百席”等猛料，然后就是涨价、放量、卖尾盘，制作一种供不应求的局面，迫使那些有恐慌性购物心理的群众“义务献血”。一些业内人一语道破天机：“其实媒体现在已经和房地产商们结成了一个利益共同体，在房价上涨的各个环节中，他们都在推波助澜并且从中渔利，房地产泡沫就是媒体和房地产商们一起吹起来的。”没错，谎言说了一千遍也就成了颠扑不破的真理。
　　至于那些“无良专家”，则更让“不明真相的群众”唾弃。在大家需要指点迷津的时候，他们往往不知所云或者人云亦云，甚至轻率地宣布“必涨无疑”，明火执仗替开发商当起了“吹鼓手”。在误导公众这一环节上，他们比虚假宣传的媒体有过之而无不及。而他们中的很多人，通过金钱的热情介绍，开始了同开发商称兄道弟的“房托生涯”。多年的专业素养，让他们几乎是直接赤膊上阵跳到台前放言捍卫房价，呕心沥血地罗列着“房价继续上涨”的理由。
　　遥想当年，孟尝君门下一度非常时髦地豢养着“食客三千”，而其中那些有特殊才能的“鸡鸣狗盗”之徒，最终帮助他成就了伟大的事业。由于专家学者的身上闪着“专业与专长”的光辉，所以，在开发商眼中，专家的“食客”定位肯定要比“使唤丫头”高端许多。“国内不少专家学者早已成为经济实体的金钱附庸，不是本着经济学术原则毫无私心地去看待、处理问题，而是为了帮助达成某项愿望，凭借自己的地位和名声，不遗余力地攻关，摇旗呐喊”。郎咸平教授曾愤慨言道。
第19节：房地产中介人的秘笈(1)
　　由此，我们不难得出结论，为了从不断抬高的房价中攫取更多利润，一个庞大的房地产利益集团逐渐产生——开发商、一些专家学者、部分媒体“强强”联手，组成了一个利益链下衍生出来的“强话语链”！在传播与专业的掩护下，大行见利忘义甚至“忘法”之事。
　　诚如一位业内人士所言，各种既得利益集团翩翩起舞，尽兴忽悠，而民众处于极度迷茫的状态！正是在这种信息极度不对称、极度缺失的局面下，民众被房地产市场中的既得利益集团牵着鼻子走了一程又一程，他们被榨取和掠夺的是实实在在的血汗钱。用谎言推动的市场注定要累积起巨大的泡沫……
　　所以，这也就要求那些真心实意地购房者，在打开腰包付账之前必须练就一双“火眼金睛”，从“真实的谎言”中过滤出“消费指南”，毕竟，这年头赚钱不容易……
　　房地产中介人的秘笈
　　“只要房子涉及到买卖，自然就少不了我们！而且，我向在场的各位保证，酬劳绝对是大大的！”在向新员工培训的时候，王寇通常都把腰板儿挺得笔直，在做斩钉截铁这一手势时，无意间捧到了胸口“某某房地产中介公司营销主管”的名签。
　　现在的王主管，两年前还是一名刚毕业的电子商务的中专生，2008年无意中进入这个行业。没错，那是整整低迷了一年的楼市。受金融危机的影响，满世界的房子想找个买家简直比登天还难，所谓的销售技巧和广告力度半点都派不上用场。所以，他对岗位的理解，也一直定义在“为买卖双方牵线搭桥以赚取交易成功的佣金”。
　　显而易见，中介的佣金会增加房子的成交成本。房屋在转让的同时，各种税费的产生也在所难免，比如契税、印花税等等，这也将累计添加在交易的成本里面，房子的价格毫无疑问会伴随上涨。眼下大家都觉得房子贵，总不能去街上强行拽过来几个消费者吧。
　　谁料想，去年楼市毫无征兆地完成了急转直上的火暴。起初是只要有房子，价格基本合适，很快就会被消化出去；到后来满城尽是买房人，销售局面竟然变成了“交易基本靠抢，交流基本靠嚷”的程度。而房价也一路扶摇直上，年底相比年前，期间的涨幅居然逼近50%！不过，聪明的小王也在实践中悟出了些许门道，这房价的不断攀高，中介人员在其中是起决定性作用的。于是，他努力学习，认真总结，几番绞尽脑汁之后终于整理出一部“中介秘笈”
第20节：房地产中介人的秘笈(2)
　　第一招，营造氛围。对于房子的相关信息，中介人员在做到两头瞒两头传的同时，还要注意紧张气氛的渲染。具体到买房者就是，还定不下来？瞧瞧都涨成什么样了？再不下手就来不及了，差一天没准就亏上好几万呢！或者故意把所有有意向的客户约到同一天去看房子，使购房者紧迫感自然大增。可扭过头来，对卖房者则实施另一番说辞，赚多少是多啊？房价这么虚高，泡沫简直要淹死人了，还不抓紧趁破裂前交易？
　　第二招，模糊成本。一般来说，消费者直接从开发商手里买房子，只需几道简单的手续；而在中介则需延长交易周期，签署更多的合同，更容易给人“供不应求”和房价还要上涨的假象。这也在一定程度上掩盖了中介佣金会增加房子交易成本的事实。房屋在转让的同时，各种税费的产生也在所难免，比如契税、印花税等等，但对于心急如焚的消费者而言，若能买到抢手的房子，这些成本几乎来不及考虑了。
　　第三招，巧妙操作。就是动用一点“小猫腻”，让银行给资金困难的购房者更高的贷款。假如，客户手中满打满算也只有15万元的存款，可眼下哪找100万以下的房子？看重的一套最少需要首付30万元，那就不妨通过担保公司帮其贷到85万元。无非是弄个假按揭嘛，这样一来，房子流动性越来越快，成交数据越来越高，房价也随着不断攀升，佣金数目自然更为可观。
　　第四招，广告效应。也就是在发布信息的时候，大力宣扬自己手边的房屋资源如何如何物美价廉。只要把消费者成功地带到现场，无论他们有多失望，总还是有巧舌如簧将其蒙蔽的机会。诚信？那得卖多少钱一斤？能折算成几平方米的房子？
　　第五招，霸王合同。在合同条款上预留好“陷阱”，毕竟买的没有卖的精，或者利用政策上的空子完成穿越。虽然电视上天天播《法制进行时》，可真正能操起法律武器的“刁民”才有几个？更何况，消费者维权的成本很高，多数只能哑巴吃黄连有苦往肚里咽……
第21节：炒房团的本质是民营资本(1)
　　正是凭借这本“秘笈”，王寇在众多的业务员中脱颖而出，业绩屡创新高，月薪也从最初的1200元，猛增至30000元左右。而帮助他实现“财富核裂变”的，正是银行的“支付业务佣金”形式，也就是俗称“返点”。贷款一百万元，可返数千元甚至上万元，二手房按揭交易中的一项潜规则。不过，眼下银行已经叫停了这个“不正当竞争”的合作模式，但大家都不着急，肯定还有另外一条发财捷径。
　　人常说，好事成双，这不，随着业务的不断发展，公司势力不断壮大，王寇最近又被公司破格提拔为第70家新店的“销售主管”，主要负责新员工的培训。刚才，他已经把自己总结的心得无私地分享给了同样年轻的同事们。
　　“大家知道吗？在2009这个丰收年里，谁是房地产业最大的赢家？当然不是开发商，没错，就是我们中介！经营状况最好的中介公司月营业额近2亿元！大家有信心超越他们吗？”
　　在得到大家一致同意的欢呼之后，王主管继续发言：&#年北京市二手房成交252431套，足足比新房多了1万套！刚才新闻上还说，2010年二手房的交易量要在14.5万左右，所以啊，都打起精神来吧，趁眼下房价涨得这么快，抓紧赚钱吧！我们的目标是什么？”
　　“无贷款买一套自己的房子！用贷款买房再交易！！”
　　“嗯，好极了，散会！”踌躇满志的王主管觉得这次会议达到了预期的目的。下一步的工作是再招聘几个新员工，每人每天必须完成1000个“电话拜访”；此外就是把从各种渠道“收买”过来的客户资料再转手一次，毕竟，大家好才是真的好嘛！
　　炒房团的本质是民营资本
　　老黄最近比较烦，起因竟是因为一次在外地乘坐出租车的经历。
　　上车伊始，司机还彬彬有礼地打招呼：“请问先生从哪里来”，可当老黄回答是“温州”时，司机的态度登时来了个180度的大转弯，居然在立交桥上以机械故障为由，“赶”老黄下车。就在关车门的刹那，老黄听到一句恶狠狠的抱怨：“都是你们温州人害得我们买不起房子！”
第22节：炒房团的本质是民营资本(2)
　　望着疾驰远去的出租车，老黄由衷地想对司机解释，客观上不否认温州有一部分民间资本在炒房，但相当于全国房地产市场几万亿元的大盘子来说，炒房团充其量只是个始作俑者，对楼市起到了某些推波助澜的作用，但绝不应该是导致房价急剧上涨的“罪魁祸首”！更何况，受到巨额利益的驱使，全国相继出现了“山西炒房团”、“深圳炒房团”、“鄂尔多斯炒房团”，黑锅干嘛都由温州人背呢？
　　温州素有“七山二水一分田”之称，资源要素极其贫乏。但也正是这种背靠群山，面向大海的地理环境，造就了温州人坚韧勤奋、外向发展的精神。而敏锐的市场嗅觉，也总能帮助他们找到埋着黄金的宝地，加上抱团做强的合作模式，温州人一直被认为是中国最具商业智慧的群体。
　　在1992年邓小平“南巡讲话”的鼓舞下，温州民营资本日益壮大着原始积累。自1999年以后，温州民间资金开始游离企业生产经营领域，开始追逐投资热点。
　　2000年前后，温州民间资本开始炒房运动。这期间，由一些温州企业老总的太太牵头购房团在省内温州、杭州小试牛刀，一时间两房价骤涨15%。而真正让“温州炒房团”名噪天下的是，2001年8月，157个温州人带5000万元现金，包了一节火车车厢奔赴上海，见楼就买，见房就收，3天之内把大把钞票花得一干二净。
　　从此，这个资本势力一发不可收拾，向西逆长江而上，进军苏锡常、南京、武汉、重庆、成都，甚至远到新疆伊犁；南下厦门、广州、海口、三亚，直至越南；北面转战青岛、济南、北京、大连、沈阳、哈尔滨等城市，每到一处，便令当地房价上涨至少20%。就连2009年迪拜爆发财务危机时，我们仍然能从中见到温州人活跃的投资身影。
　　随着房地产业的日益繁荣，国内各地的房价节节攀升，裹挟在这股热潮中逐利而来的温州人，自然免不了被妖魔化——温州人像蝗虫一样飞来！加之各路媒体漫天飞舞的批驳，在普通民众的眼中，温州炒房团注定是一个遭人憎恨的对象。所以老黄的遭遇，恰恰证明了这种偏见的存在。
第23节：炒房团的本质是民营资本(3)
　　“花钱买骂”恐怕也是温州人始料未及的，十万炒军带来财富的同时，也造成了庞大的负面效应。浙江德宏企业咨询服务有限公司副总尹学德在接受采访时如实答道：“温州民间资本的确带有一定的邪恶性，每隔三五年时间换一个投资领域，过分追求暴利。”但是除了它带来的负面影响，我们也应该看到炒房团是民间资本涌动中一股不可忽视的力量。
　　不过，在很多开发商以及地方政府眼中，温州炒房团则完全是一副“财神爷”般的光辉形象。沈阳房地产开发协会会长就曾公开表示：“我们非常欢迎温州人的到来，因为沈阳房地产对照市政府定的目标，还有很大差距，特别需要像温州购房团这样的团体进入沈阳，将辽宁和沈阳的房地产尽快盘活。”在他们看来，“温州人来了”，意味着向广大持币观望的民众传递着“必须先下手为强”的信息。所以有专家对此忧心忡忡：“指望炒房者刺激本地经济增长，其危害犹如吸毒，如果继续吹大房地产泡沫，那么将来的后果不堪设想！”
　　尽管声势浩大，但温州炒房团的获利模式并不玄妙，即赚取差价和出租获利。他们的存在的确促进了房价的涨幅，但只要炒房者尚不具备左右房价的能力，就不应是房价虚高的主要原因。难道原来一项正常的投资行为冠以“炒”字后，就变成不正常的投机行为吗？
　　温州市政府金融办关于民间流动性资本的统计数据显示，2009年温州民间流动资本规模达到7500亿元，较10年前的2000亿元增加了5000多亿元。这些民间游资即便是不流入“政策宽松、无物业税”的房地产领域，也势必会在其他项目上寻找出口。毕竟，中国没有“草根风险投资”，所以也只能在探索中总结适合自己的民间投资模式。而对炒房团的刻意打压则有可能打破原有的交易秩序，压抑日益活跃的民营资本的投资冲动。
　　坊间曾流传过一个段子。几个其貌不扬的中年人，操着浓重的山西口音向售楼小姐询问新盘情况。售楼小姐正打算对环湖两栋楼的优劣分析一番，没想到，其中一人居然挥了挥手“不用介绍了，都留下吧”。见过有钱的，可还真没见过对过亿的大单如此潇洒应对的！
第24节：炒房团的本质是民营资本(4)
　　售楼小姐忍不住问了一句：“您买这么多……有什么打算？”
　　“先搁着吧，反正这钱也不知道干嘛使！”
　　对于炒房团而言，手里有大把的资金，放在银行里？除了能满足个人存款达到6、7、8、9位数的虚荣外，别无他用。投资股市？在政策性的股市下谁也没有十足的把握，况且找不到有能力的资金控制人，总不能把钱烂在手里吧！所以在当前这种经济环境下，投资房产无疑是一个明智的选择。一些炒房者还认为，几百万元资金，如果投资实业项目，不仅融资难，还得投入许多精力、人力。但是，投资房地产只需有“种子”资金，即可相对容易地获得利率优惠的银行贷款，一元钱能顶两三元钱用，收益当然大得多。
　　在后金融危机时代，许多传统制造业复苏缓慢。一位资深的温州炒房团团员在面对记者采访时，又道出了“炒房”的另一番隐情：“如果你以投资客的身份问我，我就告诉你，温州人口现在接近1000万，700多万本地人，200多万外地人，但去年只推出了7块地，其中还有3块地不到20亩，人多地少，房价还要涨；你要是以媒体的身份问我，我就告诉你，这是因为江浙这边大批的老板把厂子关了，钱捏在手上又怕通货膨胀，所以就全都换成了房子。”
　　尽管在他们看来，如此这般选择更多的是形势所迫。但我们必须清醒地认识到，房地产炒作对经济的刺激作用是透支性的，效果是短暂而虚幻的。无论如何，最终都必须回归老百姓真实需求。而房价过高、过快的上涨，势必导致市场停滞，而购房团最终套住的将会是自己，迪拜事件无疑给温州人上了一堂生动的投资课。
　　目前，民间资本在我国社会总资本投资中的份额已呈逐年上升的趋势。据权威部门的统计，目前民间资本在全国部分省、市基础设施建设总投入资金中的比例已由十年前的不足10%，上升到目前的50%以上，完全占据了“半壁江山”。因此，切实加快对民间资本的引导与管理，激活并促进民间资本健康合理流动，是各级政府必须谨慎思考的新课题。
第25节：刚性需求，刚好撞到枪口上(1)
　　事实上，合理的政策不应当给投机分子巨大的空间，而民营资本也有了合理的流向，许多由资本盲目炒作引起的社会问题也就自然迎刃而解。
　　刚性需求，刚好撞到枪口上
　　2009年，对于多方博弈的中国楼市而言，绝对是一个充满感恩又值得仔细玩味的年头。年初冷清，年底火暴，冰火两重天的巨大温差，催生了诸多摸不着头脑的“丈二和尚”。在试图破解这个迷局之时，最先映入人们眼帘的词汇就是——刚性需求！没错，这个经济学的概念，被越来越多的房地产利益集团发扬光大——刚性需求是个筐，涨价那些事儿都能往里装！
　　那么，这种强烈并持续释放的“刚性需求”，对2009年的房价到底有多大影响呢？国家统计局给出了一个备受民众质疑的数据——“70个大中城市全年涨幅1?5%”。为了这点比银行利息都低的“刚性需求”，开发商还在义无反顾地坚持盖房子，他们的境界已经堪比雷锋叔叔了！
　　以北京为例。自2009年6月份开始，官方的数据就显示，新建住宅销售价格指数同比涨幅呈现加速上升的态势，12月份到达全年最高点，上涨13?2%。从价格看，2009年第四季度四环内的期房均价达到了25907元/平方米。而2008年，同样据官方数据，四环以内住宅期房均价为15581元/平方米，如果扣除政策性住房因素，四环以内住宅期房均价为16892元/平方米。即使以扣除政策房因素的16892元/平方米的价格计算，2009年房价全年涨幅为53?4%。如果你恰恰是在年初买的房子，恭喜你，会抢答了！
　　“刚性需求”是一个经济学的概念，可以理解为“绝对需求”。问题在于，城里人改善条件要买房，城外人重新扎根也要买房；男青年事业有成要买房，女孩子结婚嫁人更要买房；有条件的理所应当得买房，没条件的创造条件必须买房……对抗通胀是不是一种必要？投资升值获利谁说不要？每个消费者都有自己“不得不买房”的明确购置理由。于是，楼市中的“刚性需求”又变成了一个异常模糊甚至虚伪的概念。
第26节：刚性需求，刚好撞到枪口上(2)
　　其实，我们可以将这个词组拆开分析，撇开“需求”只谈“刚性”。应该指的是当其他条件不变，在不同价格水平下，消费者“愿意”并且“能够”购买某种商品的数量。经济学在分析需求时，往往还引入了一个“需求弹性”的概念，即需求对价格变化的灵敏度。一般来说，生活必需品缺乏需求弹性，比如粮食、水、食盐以及遮风挡雨必需场所等等，因为生命体离不开最基本的衣食住行。但对于住宅来说，保障性住房、租赁住房可以说其需求是“刚性”的，但商品住宅则是一种“特殊商品”，不具有“刚性”的属性。商品住宅就满足人类生活需要而言，相当于吃可口、营养的饭菜，穿舒适、漂亮的服装。试想，一个人连饭都吃不饱，他还会关心房子是租来的还是买来的，面积是70平方米还是120方米吗？试问，在2009年在与楼市斗智斗勇，并最终“撞”到高房价“枪口”的消费者，需求果真是那么“刚性”吗？
　　生存还是毁灭，这是莎翁借哈姆雷特之口，向人类提出的抉择难题。而面对买与不买房成两难，这充分说明，大多数累积的刚性需求目前已被释放出来。著名学者易宪容明确指出，一个人如果没有一定的支付能力，不管他对住房的期望值有多高，都无法把个人对“住房的需要”转化为“住房的需求”。
　　开发商屡屡渲染的所谓“刚性需求”，他们把户口安置、改善环境、孩子上学、照顾老人，甚至结婚成家、就近上班……都罗列其中。此时的房子被“现实”地赋予了更多的“家”的属性，还与生活的幸福指数和时间成本密切关联。但他们似乎忽略了，这一切必须是建立在民众的支付能力基础之上！缺乏支付能力，再“刚性”需求，也只能是潜在需求，不可能转化成住房的现实有效需求。
　　就拿最受中国人关注的“婚房”来说，这足够“刚性”了吧？但房价一厢情愿地单边上涨，已然钝化“四有新人”的固有念想——连30%的首付都犯愁，还不如踏踏实实地快乐租房呢；就算啃老举债做成了“房奴”又如何，前提是必须有较好的职业前景，稳定的收入，自己和家人身体长期健康或不用担心医疗支出……
第27节：投资客与投机客(1)
　　上述的“刚性”，毕竟还把房子的居住属性体现出来，或者说自己正在“消费”着房子。就算遭遇危机和泡沫导致财富缩水，其实用价值仍在，不至于身陷“负资产”的黑洞。而对于那些坚持用房产来对抗通胀和投资升值的“刚性需求”者，我们也只能默默地道一声“祝你平安”了！
　　楼价走高的确有利可图，你只需要通过“炒”等一系列动作，就可以保护自己的资产并最终赚取买卖差价。但前提是必须确保“还有后来人”，以相同的心态来继续这个“击鼓传花”游戏，而且这个人还必须比你更勇敢、更有钱！
　　假如，我们只谈假如，高企的房价让普通民众望而却步，当初高额购置的房产，如今变成“烫手山芋”并最终留在了自己的手里。与此同时，外部因素导致房价开始下跌，套利的机会变成泡影，竹篮打水一场空，赔了夫人又折兵……到那时悲从中来的又会是谁呢？
　　鉴于商品住宅的双重属性，所以在诠释“需求”的时候，也不妨划分出“自住需求”和“投资需求”这两条通道。毕竟，针对两种截然不同类型的购房者，只用一个“刚性”来应对，难免会“跑偏”的。
　　投资客与投机客
　　投资与投机，一字之差，可在广大人民群众的心目中，却有着李逵和李鬼那般的不同定位——前者是草莽英雄，后者则是泼皮无赖！若只是探寻二者的名词解释，那只需翻开工具书即可；但要在房地产领域中甄别它们，恐怕动用“百度”或是“搜狗”也很难厘清。毕竟，投资也可以定义为“有投机的资本”，而投机同样能望文生义成“投资的机会”。
　　通常情况下，投资与投机都是利用市场出现的价差进行买卖，从中获得利润的交易行为。我们必须承认，无论投资还是投机都并非不劳而获，而是一种资本、眼光、决策以及承受力的综合考量。而投机之所以屡屡遭人白眼，就是因其短期操作、巨额获利以及往往带来潜在风险的特性。
　　众所周知，许多城市居民都有两套甚至多套房产。其中之一是福利分房年代的产物，面积偏小而设施陈旧，基本用于出租；另一套则是全款或是按揭方式购置的，这既满足了生活水平提高后对居住环境的品质要求，同时也兼顾了不动产相对保值的特性。这显然是最常规的居民房地产投资行为。而这出租固定资产获取租赁性收益的投资，也恰恰解决了许多外来人口的居住问题。
第28节：投资客与投机客(2)
　　房地产投资热背后的现实，是不少国人对未来的不确定性。由于市场经济尚不完善，社会保障体系尚未完全建立，在面临一个不够安全的未来，人们往往会选择最具保值性的投资项目。人们购买第二套房屋，可以赚取一些租金弥补现在收入的不足，万一人老后缺乏社会保障的支持，起码可以卖掉其中一套房屋或者出租以供养老。
　　伴随城市化的日益深入，房价的大幅攀升，人们惊喜地发现，原来房屋通过交易的获利，要远远大于租金的“洒洒水”。在银行按揭审查不严格的年代，只需很少一部分首付就可以成为房主，而房屋按揭可以有房客来承担，更可以选择价格高点时转手大赚一笔！于是，一批先知先觉的市民开始了买来卖去的积极尝试，并且在不菲的市场回报中得到了极大的快感。受“成功经验”的感召，也有越来越多的人携带着越来越多的资本投身于“炒房”的洪流。而房价也在这种“越来越”的模式中日益走高。
　　亚里士多德曾经告诫大家：比平衡财富更重要的是平衡人们的欲望。当投资的选择演化成投机的刻意，那些疯狂举债跑到房地产领域中期待好运从天而降的人，已经与赌徒何异？的确，他们对价格有着超常的敏感，对楼盘也进行了深度的分析，却忽略了对经济学原理的运用和国家政策的解读，颇有“盲人骑瞎马，夜半临深池”的味道。《深圳蓝皮书：中国深深发展报告2008》显示：在过去的一年中，深圳有超过30%的置业在取得房产证的半年之内转手，投机之严重可见一斑。而据深圳香地咨询公司调查，目前，深圳大约有6000名炒房者被套牢，被套房产大约70万平方米。
　　前文提到了房子具有居住和投资这两大属性，眼下房价如此之高，压力如此之大，风险如此之多，仍然坚定不移地要买房甚至还不止一套，这无疑是过渡的投资行为。这时候的房子，显然已经同预期收益捆绑在一起了。钢筋混凝土的实物建筑，居然为了满足某种期望值，难怪有人说“房价本来就是一种期货”。
第29节：投资客与投机客(3)
　　焦点博客上曾流传过一个段子，模仿老根与白云的口吻，表达了人们对房地产投资或是投机的一些看法，戏谑中不乏卓见：
　　白云：天也不好了，房也不少了，还没抛的要趁早了，小心别让房子给套了。
　　老根：结婚的要翻倍，生娃的不能受罪，奥运过了还有世博会，我看买房啊，还得排队！
　　白云：买房不是自住，总想一夜暴富，按说赚点就该止步，奈何贪心总是无度，小心崩盘了藏身无处，本钱赔光了要先走一步。
　　老根：这年头，撑死胆大的，饿死胆小的，赔了自住的，赚了恶炒的，哪怕你伤天害理无恶不作，给俩钱，就有给你叫好的，炒房让我挺直腰……
　　此外，房地产的持有成本低也是许多投资客有恃无恐的理由。只可惜相关物业税的征收，千呼万唤也没出来。利润巨大、风险甚小，又或者即便顺利征收，其数额与“爆炒”的获利相比也是九牛一毛，这在某种程度上也纵容了投机心理的迅速蔓延。
　　在投资领域，有个很著名的“博傻理论”，揭示了投机行为背后的动机。投机行为的关键是判断“有没有比自己更大的笨蛋”——只要找到愿意出更高价格的“笨蛋”，那么自己就一定是赢家，只是赢多赢少的问题；如果没有“下家”现身的话，那么你就成了最大的笨蛋。
　　事实上，许多自诩精明的投机客，早已是房地产投资领域的“后知后觉”者。当他们喜洋洋地踩着高房价进入市场之后，才逐渐意识到获利空间非常小，而且民众的购买力被极度压抑，等待他们的是“降价才是硬道理”这只“灰太狼”！更何况，畸高的房价事关政治、经济、民生等一系列安定团结、和谐发展的重大社会命题，国家已经将“鼓励消费、控制投资、抑制投机”作为调控房价的基调。到那时，只怕“从钞票变砖头容易，从砖瓦头变钞票难”就成为炒房客最由衷的感慨！
　　20世纪80年代初，在商业活动屡受限制的中国，“投机倒把”还是一个颇为严重的罪名。日，这道法令正式退出了历史舞台，而投机者的冲动，注定要交给市场去惩罚。
第30节：民众追涨雪上加霜(1)
　　民众追涨雪上加霜
　　小说《白鹿原》中的朱先生，常念叨一句劝诫世人不要利欲熏心的民谣，“房是招牌地是累，攒上银钱是催命鬼”。时至今日，无论是开发商还是老百姓，似乎都习惯了跟这句颇有哲理的话对着干。尤其是当看到比自己早买房的人赚了大钱，难免有种再回首是百年身的懊丧。
　　也难怪，从最近几年的走势来看，无论是买房还是“炒房”都是一个英明伟大的选择。尤其是那些在2006年之前，尚处于懵懂状态中的购房者，在一千零一夜之后就实现了从一小居到百万户的华丽转身——解放区的天是晴朗的天，早买房子的人们好喜欢！的确，他们有理由陶醉在此刻房价“日行一千，夜走八百”的飙涨之中。反观际遇截然相反的那群“倒霉蛋儿”，一时失足千古恨，错过了入市的最好时机，只好一路苦苦追赶着高房价的脚步，从日出到日暮，苦水满腹……
　　所以，当2009年地价再次上涨，城头变幻“地”王旗的消息被各大媒体爆炒之后，社会上很多人的心理防线被迅速击垮——今日天价地，明日天价房！这道理显然与“父母的后代是儿女”一样直白。趁着还能购得着，莫待暴涨当白痴。
　　据国土资源部公布的数据，2009年11月北京市存量住宅网签总量超过3.2万套，差不多每一分半钟就会签订一单二手房买卖合同。有观点认为，在北京购房者中“恐慌性”购房占据40%比例，而这其中又有接近60%的人属于投机型增持。而这种“楼疯”不仅出现在北京、上海这样的一线热点城市，还迅速蔓延到一些二、三线城市。
　　一群羊在草地上左冲右撞，一旦有一头羊向前奔去，其他的羊也会不假思索地一哄而上，全然不顾前面有狼埋伏的危险。聪明的牧民就会训练一头羊，有意识地指引它奔向有水有草的地方，避开那些野狼出没之地或沼泽地，牧民叫它“头羊”。在楼市交易中，中国老百姓的这种“羊群效应”愈发明显。他们很容易为环境所影响，勇往直前不甘人后，还“由衷地”相互传递房价上涨的预测。
第31节：民众追涨雪上加霜(2)
　　从表象上看，2009年岁末“楼市疯狂”的原因归咎于契税优惠政策年底到期，让之前一度持币观望的购房者按捺不住刺激，进而集体性地选择追涨。然而，透过表象我们看到，其实优惠政策终结只是引发抢购的一个导火索，更深层的原因在于人们对恶性通胀的担忧和投资方式的匮乏。
　　随着市场经济的逐步繁荣发展，那种涨价传闻刚刚出炉就哄抢酱油肥皂的年代早已经一去不复返了，取而代之的是广大居民对通货膨胀有了更深层次的理解。把钱存在银行里吗？太OUT了！可大众化的理财途径无非就是那几种——莫名其妙被套的股票，屡有“禽流感”爆发的“基金”，获利周期缓慢的债券，以及由专业又辛苦又风险重重的炒汇等等，也就剩下买房置地看上去是稳赚不赔的好买卖！
　　更为可怕的是，不断攀升的房价在刺激投资热情“井喷”的同时，也正逼迫着众多普通工薪阶层开始铤而走险。赚钱的速度永远也赶不上房价上涨的速度，要是现在不砸锅卖铁的话，恐怕日后卖血割肾也凑不够首付了！心理防线的崩溃，进一步引发更多的投资热情和购买需求，当房价走高的时候，会带动更多的人买房，导致房价继续增高；而房价增高，又会导致更多的人买房，而后来者势必接受更高的价格。所以“房价还会涨”这个“预言”就在自我实现中诞生了。随着恶性循环的往复，房价也被我们亲手推向了新高！
　　著名财经作家吴晓波在一个专栏文章里提到，“当信心失效的时候，恐惧将会成为生产力。”而面对楼市，这句话似乎可以调整为，“当理性不再的时候，恐慌将成为购买力”。
　　过去的这十余年，是中国房地产业高速发展的黄金阶段，同样也是房价单边上涨的偏执时期，甚至在全球金融危机的大背景下，房价也是以拒绝调整的姿态小幅度回落，随即又在政策的刺激下报复性上涨。据统计局2009年11月公布的数据显示，在北京第三季度购房人群中，购房人主要是用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%，而在第二季度这一比例仅为32%。短短三个月时间，炒房就从“少数派”行为上升到几乎“全民”的程度。畸高的房价已然是百姓心头永远的痛，恐慌性的追涨无异于在伤口上撒上盐巴。
第32节：忽悠，看不懂的房地产(1)
　　洛克菲勒与擦鞋童的故事想必大家不会陌生：当一九二九年华尔街股市崩溃前夕，洛克菲勒在上班的路上，让一个街边擦鞋童帮自己擦鞋。没想到这个小童居然和他讲起股票来，买哪只好、哪只能多赚钱说得头头是道。他听过之后心中暗想，连一个普普通通的擦鞋童都满口的股票经，那股市一定要出大麻烦了。洛克菲勒随即将股票兑现，此举令其得以保存了财富。
　　“擦鞋童”这个真实的案例告诉大家，资产投资的手法固然可以千变万化，但必须遵循基本定律——当越来越多的人以越来越疯狂的姿态参与到某个投资品的时候，也正是其进入泡沫的典型征兆。还记得“郁金香热”吗？这个人类历史上第一起大规模投机泡沫事件告诉我们，公众的追风心理会最终导致具有严重破坏力的投机浪潮。此刻的房价愈高，看似收益愈丰，实则是泡沫愈多，整个市场崩溃的几率自然愈大。
　　买房子对于大多数人而言，几乎就是一生之中最大的一笔投资，当然也是一次最大胆的冒险。
　　第二章：忽悠，看不懂的房地产
　　城市化让房价涨到30万！
　　早在2000年，诺贝尔经济学奖获得者、美国经济学家斯蒂格利茨就曾断言：影响21世纪人类社会进程最深刻的两件事情，一是以美国为首的新技术革命，二是中国的城市化运动。
　　前者已经得到证实，即时、无界的互联网，在0与1的转换之间早就把世界变成了一个地球村；而后者正在实践中日趋印证，中国的高密度城市化进程，以惊心动魄的爆发力和不可遏止之势迅速发展。据统计，中国现在每年新建房屋面积占全世界的一半，由此也引发了城市化与房价的大规模讨论。
　　这不，有位专家抛出石破天惊的骇人预测：“城市化将带来的是革命性社会变革，在未来20年的城市化中，北京、上海两大超级都市5亿人的生活方式将发生彻底改变；以日的价格为基准，5年内至少翻一倍，北京、上海的房价很可能会突破30万/平方米！”
第33节：忽悠，看不懂的房地产(2)
　　当然了，30万/平方米，指的绝不可能是普通住宅的价格，应该是最高房价，如今上海的汤臣一品突破12万，北京的银泰中心突破10万。即便如此，5年之内涨幅达到三倍，恐怕也有点痴人说梦。
　　城市化或城镇化，是现代化的一个重要标志。我国目前正处于城市化进程加速阶段，这也确实是推动房价上涨的重要因素之一。说来奇怪，农耕民族和世代定居的中国人，反而成了世界上异地置业最多的国家。
　　鉴于城市的土地和房产由于相对和绝对的稀缺性而成为商品，那么从长期走势来看，房价的合理上涨已成定局。但是，注定上涨绝不等同于短期的骤然狂飙，房价的涨幅也必然由各种因素综合决定。
　　改革开放三十二年来，中国成为世界城镇人口增长率最快的国家之一。但作为中等偏下收入的国家，城市化率截止到2008年底为45?68%，城镇人口为6?07亿人，比解放初期提高了35个百分点，年均增长0?95个百分点，形成建制城市655座，其中百万人口以上特大城市118座，超大城市39座。现在世界城市化的平均水平已达到49%，这也就意味着，按照正常的发展节奏，在两年之后，中国的城市化率将达到世界平均水平！按照我国“全面建设小康社会”宏伟目标的要求，到2020年GDP要比2000年翻两番，由此可以预见中国城市化率至少要达到60%。
　　数字是喜人的，但我们并不是为城市化而城市化，而是中国经济整体发展水平决定的，是对二元结构转换的积极探索。或者说，中国的城市化进程至少还要延续十年，每年约有900万人移居城市，这将使已经十分拥挤的大城市平添更多的住房需求。可是，我们的社会当真做好迎接城市化的准备了吗？我们的心理如何才能承受30万/平方米的重压呢？
　　从世界的角度来看，城市化就是让进入城市生活的人变成城市居民，可现实并非如此。眼下进城务工人员无法融入城市，事实上这个庞大的群体对住房的质量和稳定性要求不高；而代表着中国未来的高校毕业生，绝大部分都选择了蜗居都市的生活。在城市大兴土木，楼价日益飙升的时候，又有哪些房子真正是为他们建造的？如果不参考他们的利益，一味将房价哄抬成天价，那又何必打着城市化的旌旗？“城市化是夹杂着些许混乱和无序的美丽的陷饼，我们要为城市化付出多大代价，取决于我们的社会观念和机制能大多大程度上顺应时代。”（童大焕语）
第34节：忽悠，看不懂的房地产(3)
　　而且高密度城市社会的到来跟自然资源短缺、城乡发展不均衡高度相关，有大学教授感慨：“一亩北京四环内建成的商品房的地价，等于171万亩小麦的地价，城乡差别原来就是这么弄出来的。”温总理提出的解决城乡建设用地要“统筹兼顾”的说法，包括要解决由农村进入城市需要解决住房人员的居住条件问题。现在“空心村”现象严重，原因就是村子里80%的人已经进入城市，导致大量建设用地闲置；而他们进城后要买房或租房，又多占了一块地。所以城市发展用地的解决之道应在于如何盘活农村建设用地。
　　国土资源部明确表示，虽然中国的土地稀缺，但给市民们盖房子的土地还是有的。仅以北京为例，2010年计划供应的住宅用地不少于2500公顷，可建成房屋的规划建筑面积在3000万平方米以上，保障性住房面积更是占到50%以上，而未来三年的上市土地储备更将达到4500公顷。
　　2008年9月，世界性金融危机爆发后，为稳定房地产业发展，国家迅速推出了重量级“救市”政策：首付比例降至三成以下，按揭利率七折优惠，新房办证半税优惠，二手房交易半税优惠，并鼓励银行为房地产开发及住房按揭放贷。因为这是我们保障工业化与城市化顺利推进的客观需要。但是，从2009年下半年开始被压抑的刚性需求得到了释放，房价在短短几个月时间又回归到广大民众“看得见、摸不着”的地步。进入2010年，新的观望情绪正在累积，而此刻抛出“5年涨到30万/平方米”的高调论断，未免有刻意为之的痕迹了。
　　就北京和上海而言已经是高度城市化了，就算5年后的房价仍然维系现有水平，也足够让生活在其中的普通百姓不堪重负。那种“宁要大城一张床，不要小镇一座房”的偏执已然失去了现实的支撑，在很多80后的群体中，甚至出现了“逆城市化”的回归选择——农夫，山泉，有点田。相比起高楼林立、车水马龙、霓虹闪烁、人心冷漠的大都市，哪里更宜居呢？
第35节：卖房等于卖国吗？(1)
　　城市化的宗旨就应该是造福于全国人民。那些个至今还没搞清楚这一基本原则的大大小小“专家”，还是洗洗睡吧……
　　卖房等于卖国吗？
　　在五千年的历史长河中，爱国主义始终是中华民族的精神核心，是炎黄子孙的光荣传统。在反抗外来侵略，推翻腐朽统治，争取民族独立和解放的历史进程中，有无数仁人志士以天下兴亡为己任，或鞠躬尽瘁，死而后已，或投死为国，舍生取义。这种爱国之情、报国之志，历经千百年的淬炼，已经成为我们民族强大、国家统一的精神力量。
　　如果有人突然提出一种“既凝聚了民族传统，又富有时代特征”的爱国主义，你是否会“虽千万人吾往矣”呢？别急着回答，请先掂量一下自己的家底儿再说。因为这项历史使命事关国计民生，所以异常的“惊心动魄”——是……买房！没错，就是买房！
　　“在目前情况下，应该意识到，买房子就是爱国！作为我国经济增长较大原因的两大发动机之一，房地产发动机不能停，房地产崩盘老百姓更买不起房子……&#年12月13日，在长沙阳光100财富大讲堂上，某教授郑重其事地抛出这一记“炸雷”！
　　教授口中的“当前”，正是金融危机肆虐全球的时候，中国要想实现逆市增长，需要扩大内需等一系列措施。而房地产行业是与国民经济高度关联的产业。2009年末，国务院发展研究中心公布的一组数据表明，占GDP的6%和四分之一投资、与房地产直接相关的产业竟达到60个。单从这种意义上来说，现在买房确实是对我国经济建设的一种直接有效的支持。
　　但是具体到老百姓，买不买房关键还是看买不买得起和实惠不实惠。实在搞不懂居住的需要或是投资需要，是如何跟爱国主义扯上了关系？
　　从购置的时效上来看，如果“现在”买房就是爱国，那过去买过的和将来要买的还算不算“民族英雄”了？
　　从购置的行为上考虑，买房就是爱国，那么卖房呢？是不是要以“卖国贼”的罪名拉出去枪毙呢？
第36节：卖房等于卖国吗？(2)
　　再从购置的种类上分析，但凡消费都可以拉动内需，干嘛只说房子一个渠道？难道那些已经买金银首饰、月光宝盒的人都不够资格了？
　　最后说一下购置的能力，买房是需要大笔资金的，高处不胜寒的房价让绝大多数的普通百姓望而却步。难道教授口中的爱国主义，只接受“有钱出钱”，取缔“有力出力”吗？有道是卑微未敢忘忧国，拳拳赤子之心天日可表，谁给了你剥夺我们爱国的权利？
　　好在，好在广大人民群众对如此炒作伎俩早已司空见惯，一笑而过之余没有人真的去“为国捐躯”。但将买房是否上升到爱不爱国的高度，教授啊教授，您可算是古今第一人了吧！
　　有道是，单丝不成线，独木不成林。所有伟大的理论都势必有后来者予以行动上的实践——为了支持楼市拉动内需，2009年1月初，合肥市委书记亲自对合当地房地产市场展开调研，并当场掏腰包买下一套80多平方米、总价24万的高层住宅。同月12日，合肥市规划局局长更是在当地某电视台一直播栏目中极力推销楼盘，并高喊“买房就是爱国”的口号。一顶硕大的“政治帽子”从天而降，给广大民众以“救亡图存”的革命启迪。
　　我们不是纪委机构，也懒得去搞什么官员的收入大揭秘，想必这二人的表演已经成功地引起了有关部门的注意。所要质疑并质问的是，地方的政府官员直接跳出来充当消费者与推销员究竟意欲何为？这些“爱国的先行者”们，除了贪图房地产业带来的养眼GDP数字，还有没有其他的猫腻？
　　进入2003年以来，房价的暴涨是有目共睹的，开发商的暴利也大白天下。“其勃也兴焉，其亡也忽焉”，这规律同样适用于高房价！难道一定要现在高价买进，让开发商获暴利才能彰显出我们的爱国热忱？既然是为了促进房地产业的繁荣，那开发商们何不降降房价，让利于民，以彰显自己的“爱国”之情呢？
　　记得王石曾有一篇著名的博客《阿猫阿狗赚钱的时代》，里面谈了房价，谈了泡沫，可偏偏没提纳税。而事实上，这些在房地产领域赚得盆满钵满的“阿猫阿狗”，却往往都是纳税的“侏儒小丑”！2009年年底，北京市地税局公布了最新一期欠税公告，在35家被曝光的欠缴地方税款的企业中，涉及房地产及相关领域的企业多达29家，占到总数八成，其中不乏曾开发过炫特区的广厦京都置业及庄胜房地产开发有限公司等知名开发商及城建、建工等“国字号选手”，欠税种类主要是企业所得税和营业税。知道专家和官员们是否把“爱国论”推销给“赚钱有诀窍，纳税靠边绕”的开发商？
第37节：房价成本是老婆的胸围？(1)
　　俄国著名思想家恰达耶夫在1836年发表《哲学书简》上写道：“请你们相信，我比你们中的任何一个人都更爱自己的国家……但是，我的爱国情感与有些人有所不同，我没有学会蒙着眼、低着头、闭着嘴地爱自己的祖国。我发现，一个人只有清晰地认识了自己的祖国，才能成为一个对祖国有益的人；我认为，盲目钟情者的时代已经过去了，现在，我们首先要献身于真理的祖国。”
　　买房吧买房，让爱国主义旗帜高高飘扬，焕发新的时代光芒！原来，“语不惊人死不休”不仅可以形容文学创作上的严谨态度，更可以编织某些混淆视听，误国误民的混帐逻辑！
　　房价成本是老婆的胸围？
　　2006年，某电视台邀请一位地产大亨任志强等做嘉宾，录制了一档“是否应该公开房屋成本”的节目，这位地产大亨这样谈房屋成本：“成本构成是指一个公共产品普遍的构成是什么，是一个平均值概念，那么成本是什么概念，成本是具体到某一个单体的时候实际发生的事，这两个完全不是一回事。什么叫实际发生呢？你老婆会告诉大家说她的胸有多大吗？”
　　我辈无缘亲临现场，所以不知道到底是什么压力让赫赫有名的地产大亨口无遮拦，进行了“狗急跳墙”式的一番表演，将房地产业“很黄很暴利”的现状昭然于天下。
　　在开发商看来，“老婆”的CUP不适合广而告之，但对于购买了房屋的消费者而言，自己就该是“老婆”的“老公”了，红本为证，红毯为盟，“两口子”之间那总应该有个知情权吧？有道是“闺房之乐有比画眉更甚者”，何必还掖着藏着扭扭捏捏呢？再动点儿“龌龊”的心思，为什么国内外那么多明星艺人都恨不得满世界地汇报自己的三围呢？人家光明正大“有料”呗！
　　尽管开发商对暴利垄断的“犯罪事实”拒不承认，但是当全社会，尤其是那些被榨干血汗的“房奴”强烈要求公布开发成本的时候，这群被“冤枉”的“窦娥”却变得选择性沉默或是顾左右而言他了。但有一个事实，他们无法用撒泼耍“赖搪塞——既然没有暴利，那为什么以前搞农业的、搞服装的、搞家电的、甚至是搞生物科技的企业，现在都挤破脑袋地转行进军房地产呢？
第38节：房价成本是老婆的胸围？(2)
　　公众要求公布房