购房疑惑解答，买房是选纯商贷好还是组合贷好？
【什么是公积金贷款？】
公积金贷款即指个人住房公积贷款，是由各地住房公积金管理中心，运用申请公积金贷款的职工所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。按规定缴存住房公积金一定期限以上（各城市的期限不同，如长沙为12个月以上）的在职职工为购建住房、翻建、大修自有住房资金不足时可申请公积金贷款。
【什么是商业贷款？】
商业贷款是用于补充工业和商业企业的流动资金的贷款，一般为短期贷款,通常为9个月，最多不超过一年，但也有少量中长期贷款。这类贷款是商业银行贷款的主要组成部分，一般占贷款总额的三分之一以上。
商业贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。北京市多家商业银行都有此项业务，如建行、农行。申请贷款手续也基本一致。
【那么组合贷款和纯商贷到底选哪个好呢？】
公积金"组合贷"与商业贷款可以说各有利弊，借款人需要结合自身贷款情况制定相应的贷款策略。公积金组合贷款可以使购房者在公积金贷款额度不够的情况下用商业贷款将其补齐；首付压力相对小；还款方式相对而言较为灵活，因为公积金部分可选自由还款。
但"公积金组合贷"也有劣势：
1.公积金中心一般只与一家或几家银行签订了协议，借款人选择银行、贷款产品、还款手续等有一定程度的制约性，也不是所有的楼盘都支持住房公积金贷款。
2.组合贷中涉及到了公积金与商业贷款两种贷款，需要按各自的流程进行，比纯商贷与纯公积金贷款办理流程繁琐，需要花费的时间也更长，尤其是需要等到公积金审批结束后才能开始放款。
3.组合贷中两种贷款费用是分开收取的，借款人资金周转相对麻烦，可能会增加一定的贷款费用支出。
那么商业贷款又有什么优劣势呢？先说商贷的劣势，主要有三点：
商贷的劣势之一便是借款人不能使用公积金，利率也相对较高。
商贷首付门槛高，对于购房者而言前期需要准备的资金多，资金压力大。
还款方式固定且单一，借款人不方便灵活支配。
但是商业贷款也有其优势，主要在于以下三点：
商业贷款下浮优惠利率扩大到0.7倍后，与公积金的利率仅相差0.29％，距离甚微。
商贷在借款人手续齐全的情况下，当天即可批贷，速度较快。
商业贷款审核周期短，在过户后三个工作日内既能放款。
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商业贷款和公积金贷款组合贷买房好贷吗
我们每个人都会和银行打交道，用工资卡取钱、存钱等，但是网络存钱是有风险的，现在网络诈骗是非常常见的，很多人在银行的钱都会被莫名取走，而银行却不承担责任，因此发生用户和银行发生纠纷。
关于商业贷款和公积金贷款组合贷买房好贷吗的精选问答：
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律所：区域：//擅长律师 13:06:35回复房产共同共有&比较好。共 1 位律师回复Q
律所：上海市大明律师事务所区域：上海/浦东新区/擅长合同事务吴丹律师 12:57:35回复先明确无法贷款的责任方。共 1 位律师回复Q
律所：上海君拓律师事务所区域：上海/黄浦区/擅长房产纠纷焦春伟律师 18:05:29回复是需要缴纳担保费的，至于具体的标准，您还是咨询中介比较好，这主要是实务操作问题。共 1 位律师回复Q
律所：四川蜀仁律师事务所区域：四川/绵阳/擅长贺军律师 11:17:39回复需研究一下，初步认为应该可能贷款。共 1 位律师回复Q
律所：区域：//擅长律师 22:51:49回复你有权选择贷款银行，和公积金贷款的利息是不同的，如果开发商说只能做商业贷款的话，建议你审查一下开发商开发楼盘的必要手续是否齐全。
别人的问题仅供参考，建议您写出问题让律师做针对性解答
关于商业贷款和公积金贷款组合贷买房好贷吗的热门法律知识
随着合肥住房公积金贷款的发展，越来越多合肥人买房时会选择住房公积金贷款买房而不是商业贷款买房，原因是住房公积金贷款买房的利率比商业贷款买房低，但是如果已经申请了商业贷款买房能不能转成公积金贷款买房?条件是怎样的?下面律师365为大家讲解一下合肥商业贷款转公积金贷款条件。不少人在选择按揭贷款买房的时候，银行方面都会先问清楚，究竟是用公积金贷款还是选择商业贷款。当然不同的选择，意味着当事人承担的责任不同。那么具体来说，公积金贷款和商业贷款有什么不同呢？以下是具体介绍。现在的年轻人，在购买房子时，更加青睐使用公司给办理的住房公积金贷款。的确住房公积金贷款给大家带来了更多便利。但是大家应该知道住房公积金贷款是有额度的，而且因为地域的不同，各地的额度也是不同的。那么深圳住房公积金贷款能贷多少？下面律师365的小编将为你进行介绍。
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1036律师在线
3164今日解答
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提问仅需 1 分钟，律师在线解答贷款买房的朋友们，请问组合贷款中商业贷款选哪家啊？　　兄弟我在上海城乡结合部，买了一套50多万的二手房。小弟公积金帐户里面刚好有4.9k，根据现在政策可以代40倍。再刨去首付，剩下的都要商业贷款了。不知道在上海选择哪家银行办理商业贷款比较好，工商、建设、农业还是中银。中介那哥们强烈要求我办中银，可谁都知道那里面的猫腻。请各位兄弟、姐妹给小弟分析一下，速度要快哦，下周一就要开始办理了。　　补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字、补够200字！　　
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　　沙发自己坐了,哈哈!
　　上面的哥们,能帮分析一下为什么选择建行,谢谢!
　　我个人感觉各个银行差不多，所以请教各位大虾，谢谢！
　　千万不要沉下去，各位过来人看过留名啊！
　　谢谢楼主 帖子不错 顶了　　　　甲 正 管理 软件
　　贷款买房的朋友们，请问组合贷款中商业贷款选哪家啊？
　　怎么没有人回复呢！ 惜字如金啊
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)买房业主竟然要求我必须纯商贷，不让我组合贷？
我的美丽心愿楼主 主楼
评论 125浏览 17232
看房了那么久，纠结了那么久，在这次五一休假终于下手了，这个中介只带着看了一次房，当晚就决定签了，业主、中介和我们三方坐下来谈到夜里快三点才签完，并付了定金。当是谈的时候，业主就主张他要晚交房，因为他新房要装修（后来才知道他新买的房也在同一个小区），还要除味，这要求被我老公同意了，然后业主要求我们纯商贷，因为他要急用钱，他现在买房的首付包括卖的这房子的赎楼款，据说都是他通过短期借款筹来的，需要短期内还上。而我们从一开始就主张要组合贷，因为我们的公积金余额多，而且谁都知道组合贷利率会低一些，这时候中介和业主都打包票信誓旦旦的告诉我们，先纯商贷，后面过两个星期，最多交了两个月月供后，就可以商转公，中介说百分之百可以商转公，在这个沟通的过程中，我还是一直坚持要组合贷，然后中介就说我这种情况（第一套已还完贷款，红本在手，现在买属于第二套，这样的话申请组合贷就是首付要七成），然后我肯定是据理力争，目前的政策我是符合组合贷的，后来又争论了很久，在这个过程中，我老公有表达意见，说如果真是两个月就能完成商转公，那么现在申请纯商贷也可以。最后我们签了合同，交了定金，但关于是纯商贷还是组合贷都没有写进合同里。&后来五一节后我上班自己找公积金中心了解到，现在商转公按照目前排队分批申请办理，2014年12月的时候才只能受理2013年12月的商贷，那么按照这个来推算，我如果现在申请纯商贷，那至少要到两年后能可以商转公。所以我方到了中介公司，跟中介表明了我的立场，结果中介居然又拿我这种情况如果是组合贷首付是七成来说事，反正是争论了很久，无果，说是业主不同意（而在这之前我已了解到，业主现在买房和卖房都是找的这同一个中介，难怪都一边倒的维护业主的利益）。在这种情况下我自己去找了某个银行的个贷部经理，人家明明白白的回签我，我这种情况可以申请组合贷，首付三成！所以说，提醒各位网友们，中介TMD没有一个是好人，真的不能什么都相信中介，必须自己亲力亲为得到的信息才是可靠的！&后来我又联系了中介，将这个情况反馈给了中介，要求组合贷，如果业主急用钱，我们可以配合早点去做资金监管，早点申请，也只能这样了。&目前的情况是，已经约好三方再坐下来好好谈谈，不知道下一步会怎样发展，如果大家一拍两散，我的定金肯定是会退给我吧？
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我的美丽心愿楼主1楼
业主不是急用钱才卖房，而是他本身在换房的过程当中，先提前通过其他方法贷到钱，已经先去买房及赎我们这个房的红本，现在业主为了他的利益要求我们纯商贷，可维护他的利益，就必须要损害我们的利益吗？[puppy/5/6 13:59:45)站在业主的角度，急用钱才会卖房其实公积金混合贷把握好速度，只会慢一周，记得别用中行就是，他们很慢&
我的美丽心愿楼主2楼
通过我自己向银行咨询的答案是可以的，那么目前你准备怎么做呢？是妥协纯商贷，还是大家纠缠下去？[唐经天与冰川天女]( 14:28:02)我现在就是搞不清楚，在第一套商贷已经还清的情况下，到底能不能组合贷第二套。
我的美丽心愿楼主3楼
是的，我们的观点是要求组合贷，不能为了业主的利益而损害我们的利益吧，除非他把我这两年纯商贷比组合贷每个月多花的钱付给我！[lyping/5/6 14:32:10)组合贷不会慢很多，感觉公积金比银行快，也就是一周的时间吧该组合贷一定要组合贷，不要被忽悠了
我的美丽心愿楼主4楼
那买家告您违约，您准备怎么办呢？是赔偿双倍定金，还是打算怎么处理呢？我们约着会再坐下来三方协商，不知道到后会是怎样，我老公说大不了一拍两散，你退我定金，你再卖，我再买。[我是马马甲甲/5/6 14:53:54)组合贷的确对卖家影响很大我之前就是不知道买家是做组合贷的，现在首期监管一个半月还没有贷款下来，据中介说中间买家还填错了一次资料，把自己性别填错，导致重新填资料估计这是中介的谎言现在我也不知道买家到底贷款哪个环节有问题，反正是贷款没有下来，我急着等着用钱也不打算卖了买家告我违约，
我的美丽心愿楼主5楼
可是在你第一套房已还完贷款，红本在手的情况下，还是按首套三成算的[西西55]( 14:59:45)二套房组合贷款不是首付七成吗
我的美丽心愿楼主6楼
那您这种情况，如果买家坚持组合贷，我想知道您会怎么做呢？强硬要求必须纯商贷，不做任何让步，否则情愿一拍两散？还是稍帮让步，比如支付1-2万承担买家两年纯商贷多花的钱的损失？[SZ希希妈妈]( 15:11:01)我是急用钱的卖家，为了节省流程，已经申请提前还贷，我对买家要求也是纯商贷。没办法，因为我等不起，我同时已经下定另一套房。
我的美丽心愿楼主7楼
如果我们的业主也像您这样好说话就太好了！可是事实是都是我们在让步，先是要我们纯商贷，然后还要延迟交楼，约定的是八月中旬才交楼了，而且还不收租金。我也希望和业主之间都友好协商，平和的解决这个事，不知道今晚谈的会怎样[SZ希希妈妈]( 15:37:15)我买家据说她公积金也没多少钱，她暂时没要求说去做组合贷，我也再三跟中介说了，我不接受组合贷。我希望和买家之间不只是纯粹地按合同办事，这个房子我也住了四年了，我希望她在里面也住得开心。所以在处理的过程中，希望和她相处愉快，到时开开心心把房子交给她。
我的美丽心愿楼主8楼
说实话我们也不想这样纠缠太久，而没有一个解决的办法。现在就是关于是纯商贷还是组合贷的问题，因为都没有约定进合同里，所以可能就会是纠缠不清，就算是解约也是双方协商，不然还能说是业主违约了么？[lyping/5/6 15:40:19)退定金太便宜卖家了[我的美丽心愿](&15:09:17)那买家告您违约，您准备怎么办呢？是赔偿双倍定金，还是打算怎么处理呢？我们约着会再坐下来三方协商，不知道到后会是怎样，我老公说大不了一拍两散，你退我定金，你再卖，我再买。[我是马马甲甲/5/6&14:53:54)组合贷的确对卖家影响很大我之前就是不知道买家是做组合贷的，现在首期监管一个半月还没有贷款下来，据中介说中间买家还填错了一次资料，把自己性别填错，导致重新填资料估计这是中介的谎言现在我也不知道买家到底贷款哪个环节有问题，反正是贷款没有下来，我急着等着用钱也不打算卖了买家告我违约，
我的美丽心愿楼主9楼
你们说的他的利息，是指他前面通过其他方面短期贷款而产生的利息么？到目前为止，业主都没提这个他自己贷款产生的利息问题，所以我方也是肯定不会提的。&当时签合同时，有写进合同里，如果产生个税，买卖双方各承担一半。我当时感觉他们可能是在可以纯商贷的前提下答应的这一条，可我老公说是在两个月后可以商转公的提前下，我们才答应的纯商贷。&现在我们分析有两种情况，一是业主同意组合贷，但他不承担个税，约1万的个税要全部我方承担。（如果是这样，对我们是否利大于弊？但我老公都不想让这一步，因为合同上明白的写了个税各承担一半）；二是业主坚持要求纯商贷，大家就继续纠缠，实在不行，我老公说要求业主出1万补尝我们两年纯商贷的损失，而且要求他交楼时间要提前到7月底，不可能让他再8月中旬交楼了，第三种情况，中介肯定是最不希望一拍两散了，估计最后还是协调解决了&大家说我们的要求合理么？事情最有可能按照哪个方向去发展呢？[优若黎888]( 15:42:07)其实如果卖主的一部分利息你帮她分担一部分，也是可以的，至少比你等待两年的商转公要划算得多
我的美丽心愿楼主10楼
那请问你们是什么时间做的组合贷呢？据说现在申请的人太多了，审批的时间慢了呀，有的说要一个多月都不一定能申请下来呀[空谷百合]( 15:48:42)组合贷也很快的啊！我们在工行做的，从申请到拿到可贷款承诺书就一周时间，然后过户抵押放款，全程不到一个月！
我的美丽心愿楼主11楼
谢谢您的提醒，请问如果我是用公积金贷90万，那提前还款90万罚三个月的利息是多少呢，有没有知道的朋友可以帮忙算一下呀[jinjanxin]( 15:54:38)商转公的时候，是有罚息的。按你提前还款金额&罚三个月左右的利息。&&&楼主，莫要被无良中介骗了！
我的美丽心愿楼主12楼
这个罚息怎么算啊，不会是90万*贷款利率*3个月吧？如果是这样算，那这个罚息就太多了，损失太大啦！！！[jinjanxin]( 15:54:38)商转公的时候，是有罚息的。按你提前还款金额&罚三个月左右的利息。&&&楼主，莫要被无良中介骗了！
我的美丽心愿楼主13楼
谢谢司南哥的回复。&刚刚老公打来电话，他去工商银行个贷部咨询，像我们这种情况（一套贷款已还完红本在手，现在购买第二套）如果要组合贷，首付是要七成，其他前几天我电话咨询招商银行个贷经理的回复也是一样，也是说首付要七成，而只有另一个四大银行之一给我的回复是说首付三成，&那么问题来了，像我这种情况，到底组合贷是首付三成还是七成？有没有了解实情的进来说说呢？叩谢！[房网淘房哥-司南]( 16:33:56)至于组合贷和纯商贷哪个放款更快？准确答案是不一定，如果银行里面额度不是特别充足，申请贷款的又比较多，肯定是组合贷会快，为什么呢?因为公积金中心一旦放款了，商贷部分的按揭银行也必须同时放款如果银行放贷额度充足，申请按揭的人也少，的话，可能会早一个礼拜左右的样子，具体的话还是要看排在你前面的有多少没放款的
我的美丽心愿楼主14楼
中介佣金的产生是在履行合同交易过户的前提下产生的，如果交易都中断了，更没有过户，那谈何支付中介费呢？难道现在买家就是要任人宰割？现在不是最新出了买家胜诉的案例吗？就没有对想违约或是无良中介一点警示作用？[250_520]( 16:52:42)这其中有个麻烦事，中介费有几万，如果协商不下，这个中介费不会退了。这个以前有过官司案例。
我的美丽心愿楼主15楼
首先谢谢您的回复。业主此时不同意属于违约是指的业主违约吧？&我还有个问题，像我们这种情况（一套贷款已还完红本在手，现在购买第二套）如果要组合贷，到底首付是三成还是七成，您了解么？[250_520]( 17:03:26)没有写进合同里，你可以使用组合贷，业主此时不同意属于违约。直接使用组合贷会比较快，不用等几年的排队，商转公需要排队。商转公是否罚息要看你贷款银行的规定，如果罚息，按最长罚息3个月算，100w罚息1.5w左右，计算方式为：你提前还款部分（商转公是否属于提前还款？各银行自己定），提前还款部分的银行3个月借贷利息利息算，不是你假如30年贷款的月供部分的3个月利息，这点不要混淆。加上等你能商转公时可能只罚息1.2个月了，勉强也算没多少。其中的损失主要还是纯商贷期间多交的利息部分，这个是个大头。建议利用合同说事，也比较有信服力。[我的美丽心愿](&16:21:15)这个罚息怎么算啊，不会是90万*贷款利率*3个月吧？如果是这样算，那这个罚息就太多了，损失太大啦！！！[jinjanxin](&15:54:38)商转公的时候，是有罚息的。按你提前还款金额罚三个月左右的利息。楼主，莫要被无良中介骗了！
我的美丽心愿楼主16楼
是的，周律师，中午是我给您打的电话，谢谢您。我们就是合同中没有约定是纯商贷还是组合贷，当时是中介和业主一起忽悠我们，让我们先纯商贷，然后最多两个月就可以商转公，现在既然要两年后才商转公，那我们的损失就该白白的承担吗？现在已经约好今晚三方再坐下来协商，看协商情况怎么样吧，也感谢您的建议：）[深圳房地产律师周争锋]( 17:20:16)你已经电话咨询过我了吧，关键是合同如何约定的。
我的美丽心愿楼主17楼
我们现在自己去银行了解到的信息是，像我这种情况，如果是组合贷，招行、工行都认定为二套首付七成，中行认定为首付三成，看来还是各个银行不一样的。
我的美丽心愿楼主18楼
谢谢大家的分析，现在准备去吃饭，然后就直接去谈判啦，后续的进展我也会上来分享的，希望大家买房卖房都顺利！
我的美丽心愿楼主19楼
昨晚谈的很不愉快，双方都很冲动，甚至差点动手，卖家一来就提出组合贷可以，但她们不承担个税(&合同上写的个税一人一半），其实我们昨天到场前就想到了她们可能会有这个要求，如果实在谈不下来我们也能接受承担个税组合贷，只是没想到双方都太冲动，他们两夫妻太嚣张，搞得我们也老火了，最后三方决定签解除合同协议，如数退定
我的美丽心愿楼主20楼
最新情况，昨晚三方都在场的情况下，大家约定准备解除合同，中介监管的定金全额如数退回。但是今天一觉醒来，特别是看了各位网友的忠言，我也想明白了，和老公商量，决定妥协，他们同意我们组合贷，我们承担个税。&中午我和中介表达了这个意思，让中介去和业主传达我们同意承担个税组合贷，如果可以的话，可以将业主的电话给我直接沟通，后来中介把业主的电话给我了，刚刚和业主电话沟通了二十几分钟，大家都比较冷静，完全不像昨天见面剑拔弩张的样子，业主也站在我的角度说了这个话：说我们当时看他这个房子太苍促了，确实我们仅只进房子看了几分钟，然后当晚就签了还交了定，而且靠向问题（她房子是靠北的），中介当时告诉我们是靠东看花园，她说她也不希望因为中介忽悠我们这个朝向问题然后我们买了这个房子最后住进去不开心，然后我说，既然话都说到这个份了上，我们约定今天下午再去他家好好看看房子再作决定，如果行就补签协议（关于我们妥协的个税问题），如果不行，那大家就好合好散。但是业主提出，下午我们去看房的事不能让中介知道，因为业主一直觉得我们搞成这样是因为中介的信息不对称，而且说中介如果知道我们要再看房再做决定，肯定会阻拦。&现在三方沟通的结果是：我下午避开中介去业主家看下房子，然后我再做决定到底是签还是解约，和中介那边说的是，让他做好两手准备，我们还没达成一致意见，约好晚上再到中介商谈，是解约还是补签协议。&整个这个沟通看下来，业主似乎很通情达理，完全不像昨天当面看到的霸道样，业主现在的意思，等我们看完房后，是决定要还是不要，她都配合没问题。可是我在想，这中间会不会有我漏掉了的什么阴谋存在？业主提出的我再去他们看房不让中介参与，这到底是对我有利还是不利？大家能帮我想想吗？