218被浏览79,512分享邀请回答hzqygg.com/web/ggw/zhcx/qyjbqkcx/)，我们可以查到这家公司是家“一人有限责任公司”，一人有限责任公司是指，由一名股东（自然人或法人）持有公司的全部出资的有限责任公司。你觉得这样的公司能够给你信心让你获得每年8%的保底收益嘛？而其3年110%回购的承诺，看似增加了安全性，实际上更像是对注定失败项目的“预言”。风险，和收益是正相关的，如果一件事既有高收益，又有安全性，那么这件事情多半不会轮到你了。另外，补充一个案例：（欢迎大家关注我的微信公众号，有什么问题可以在这里交流^_^） (二维码自动识别)475 条评论分享收藏感谢收起0添加评论分享收藏感谢收起免费发布咨询，坐等律师在线服务
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商铺包租返租金8%，返的租金必需先去地税局交税才可以领取到租金吗
您好，我想咨询一下我四年前买了一个商铺,开发商当时承诺包租8年,并且签订了委托经营管理协议，前三年租金抵总房款,第四年开始返还8%租金,每半年支付一次，承诺到期租金直接打入我们的账户，现在刚刚第四年需支付租金时提出让我们必需先到地税局交8%租金收入的所有税，然后凭此发票才可以领取8%的租金，合同上并没有注明，并且也没有任何人告知我们到第四年收租金时还要交税，请问这样合理吗
如果该款项的性质确为你出租商铺的租金，要求出具发票是合理的。
李律师您好，首先非常感谢您能在百忙中回复我，另外我还想再了解一下，按说收租金交税是公民的义务，但我们的合同并未注明必需交完税才可以领取租金，所以我认为他没有权利规定我们必须先履行交税才可以领租金，当初购商铺时总价应该是66万多，开发商销售时海报承诺前三年的租金抵总房款，所以实际我们只支付现金53万多，交付使用时为理房产证开的发票也是53万多元总价，总房款的价格上并没有体现出前三年租金的13万元多的款项，开发商为了逃税，委托他们旗下的一个公司与我们签订8年的委托经营管理协议，与我们签订前三年的租金分别只写第一年500元，第二年800元，第三年1000元，到第四年-第八年才按规定8%分别注明每年的10月15日领取26000元，每年的3月15日领取26000元收益，且协议注明在规定的时间内必须将应得的收益打入我们当初留存的银行卡账户上，前三年的租金实际有13万多即没有在协议上注明也没有房产证上体现出来，请问这三年的房租税为什么不叫我们交呢，是为了让我们少交税还是为了他们自已少交税呢，现在到第四年该付租金的时侯却发个通知函给我们业主要求每个人都必需先到地税局交完所有税凭发票才可以领租金这样合理吗？
大家都在问的税务问题
你好，开发商的说法没有依据，你的全部房款已经交到了法院，不存在差价问题，可以联系法院要求交房
若明知故犯，就要承担刑事责任！
有可能。建议报警。
你应当早点委托律师，尽快上诉
(09:00:00-21:59:59)
擅长：婚姻家庭劳动纠纷合同纠纷
备注：不接受江苏-无锡地区咨询售后包租的房子不要买？2 years ago861收藏分享举报文章被以下专栏收录房产律师{&debug&:false,&apiRoot&:&&,&paySDK&:&https:\u002F\u002Fpay.zhihu.com\u002Fapi\u002Fjs&,&wechatConfigAPI&:&\u002Fapi\u002Fwechat\u002Fjssdkconfig&,&name&:&production&,&instance&:&column&,&tokens&:{&X-XSRF-TOKEN&:null,&X-UDID&:null,&Authorization&:&oauth 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《千万别说你懂买房》作者&,&isFollowing&:false,&hash&:&e000a9cfe2bdefe339cde&,&uid&:96,&isOrg&:false,&slug&:&xubinlvshi&,&isFollowed&:false,&description&:&我已委托“维权骑士”（rightknights.com）为我的文章进行维权行动&,&name&:&徐斌&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fxubinlvshi&,&avatar&:{&id&:&v2-0a831f886ae110b5da2b7e7fe1bdf42a&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},&memberId&:8774549,&excerptTitle&:&&,&voteType&:&ARTICLE_VOTE_CLEAR&},&id&:330109}],&title&:&售后包租的房子不要买？&,&author&:&xubinlvshi&,&content&:&\u003Cp\u003E我的客户马女士是个炒房客。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2002年开始，不上班的阔太马女士拿着新加坡老公的钱四处理财。她圈子里的其他朋友都在玩股票，马大姐觉得股票太复杂，有的朋友说做贵金属，马大姐也没兴趣。马大姐觉得自己文化程度不高，干脆买房子好了。她投资的第一套房子在今天北京的国贸。第二套房子在上海的浦东。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E事实证明，房子买少了，应该贷款，不应该全款。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E事实证明二，马女士不炒股票是对的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F8dd20ab53f81b1f671f695_b.jpg\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&250\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F8dd20ab53f81b1f671f695_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='500'%20height='250'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&250\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F8dd20ab53f81b1f671f695_r.jpg\& 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data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F3b4b0c0b2ddd929b4f5cdca3_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E签了合同，付了全款，才过了一年，在建的商场突然停工了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E业主们都很着急，有小道消息在业主QQ群里疯传，据说开发商资金链条断了，老总要跑路。马女士懵了，在楼市叱咤风云从未失手的马大姐第一次感受到了原来在神州大地买房也能摊上事儿。简直就像在做梦。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E有业主建议大家一起找开发商，找政府。左右也不上班，马女士从炒房团华丽转职进入维权团，天天跟着业主们一起游行。生平第一次拉横幅，第一次和警察、保安对峙，第一次信访。和马女士一起维权的，最多的时候能达到两百多户，如果全家齐上阵的话，乌泱泱也有上千人。爷爷奶奶叔叔阿姨大爷大妈们，都盼着事情会有个说法。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E可能是维权业主人数多，声势浩大，开发商停工的影响比较恶劣，可能是政府领导比较重视。过了不久，开发商主动召开了一次和业主的见面会。在会上，开发商的代表给业主说，停工的主要原因是和施工方之间发生了纠纷，很快就会解决。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在这次会议上，开发商的代表还和业主代表签了保证书：保证在2008年6月完工！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E项目时断时续，一拖再拖，终于坚持到了2008年年底，商场开业，市里领导还去给开发商剪了彩。虽然比约定的交房日期晚了整整一年，马女士也没有在意。开发商的这次停工，给业主们心里留下了一抹阴影。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E到了2009年的六月，商场开业半年，马女士应该收到第一笔返利，也就是70万的8%，五万六千元。这个时候业主群里又传来小道消息，开发商资不抵债准备破产。业主们纷纷跑到开发商处，要求开发商兑现租金返利，开发商表示商场经营出了一些状况，招租没有达到逾期，返利无法及时兑现，但是承诺2009年年底前一定会支付给业主。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E为了表示诚意，开发商的代表还和业主代表签了第二份保证书：保证在日前支付房租给业主。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E既然有了承诺书，马女士又不急了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E到了年底商场开业已经一年了，租金没等来。有的业主开始着急。这个时候QQ群里又开始流传小道消息：开发商欠了极多的外债，无力偿还，更麻烦的是，商铺不能办房产证了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E业主们再次抱团去找开发商讨说法。开发商这次给业主的解释是，开发商只是资金周转出了问题，办房产证短时间内有难度，但是开发商在政府有关系，请业主放心。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这次抱团维权的业主比之前两次要少得多了。包括马女士在内，大家都不太着急。群里有业主提议和开发商打官司，很快被不想折腾的业主压下去了。QQ群的群主是退休老干部，几次和开发商的谈判都是由他出面，他以参加工作多年的经验告诉邻居，不用着急，政府是不会不管我们的！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E政府是不会不管我们的，办不下房产证找政府，开发商不兑现租金找政府，楼盘停工找政府，每次找政府似乎都有一些效果，开发商的态度也很好。业主们始终没有找到维权的理由。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E中国的人民，是世界上最善良最老实的人民。中国的业主，是世界上最善良最老实的业主。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房子停工，他们不急。延期交房，他们不急。不给返祖，他们不急。质量不好，他们不急。开发商倒闭，他们不急。因为业主们相信，只要等下去，总能从天上掉下一个救世主，他可能是习大大，也可能是李总理，也可能是赵市长，总之政府不会不管我们。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E但是再老实的人，也总有爆发的一刻。只不过，需要一个导火索。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在平静的等待中，导火索突然就来了，点燃了业主的麻木和隐忍。他们没有等来房产证，当然，也没等来房租，他们等来了法院的查封令。查封令贴到了商场的大门口，贴在了人人都看得到的地方。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E经过四处打听核实，商场的B1、1、2、3、5层分别被不同的法院查封，除了北京本地的法院，甚至还有安徽、湖南的法院来查封。执行庭的法官们，你一层，我一层，把商场查封个七七八八。QQ群再次爆炸了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fcb7f203cd918e4dba28238_b.jpg\& data-rawwidth=\&548\& data-rawheight=\&338\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&548\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fcb7f203cd918e4dba28238_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='548'%20height='338'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&548\& data-rawheight=\&338\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&548\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fcb7f203cd918e4dba28238_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fcb7f203cd918e4dba28238_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E那么走到这一步，马女士和她的邻居们面临一个什么状况呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E1、房款70万已经交了（有的业主还要还贷款）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、房子无法办房产证\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3、房子无法卖掉\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4、房子不能住\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E5、房子也不能出租（因为按照协议商铺已经委托给开发商出租）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E6、房子也不能收益（开发商无法兑现返利）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E7、房子退掉拿不回钱（开发商已经资不抵债）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E在可以预见的未来，房子将属于新的主人——通过拍卖取得商铺的新业主。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E售后包租，就是以投资返利作为诱饵将商铺出售给业主。他的商业模式一般是签两个合同，一个是售，一个是租。售就是业主买房，《商品房买卖合同》。租就是业主再把房子出租给开发商（一般会单独找一个管理公司做甲方来规避法律，其实是一家）《委托经营管理协议》。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F7c05a680fcb2c21c8718a_b.jpg\& class=\&content_image\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='0'%20height='0'&&\u002Fsvg&\& class=\&content_image lazy\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F7c05a680fcb2c21c8718a_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E这个交易过程业主通常不能真正拿到房子，也就是并\u003Cb\u003E没有交房交钥匙的环节\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E那么这个和正常的商铺有什么区别呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E正常的开发商做商铺，一般会售一部分房子给业主，另外一部分自己保留，然后进行统一经营。一般来说，商场好不好除了地理位置、商铺定位等因素外，最重要的因素是这家商铺的物业经营管理能力。这个管理是两个层次：物业管理和经营管理。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一般来说，开发商自己保留的商铺比例越高，商铺（写字楼）就越好，反之销售的部分越多，商铺就越差。正常出售交给业主就可以的（部分）商铺，本来完全不需要再从业主手里租回来。开发商非要承诺一定的租金（通常利润丰厚，大概在房价的8%到16%），其实主要的目的是促成快速的将房子卖出去。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E目前专门搞商铺的开发商，几乎都不会采取这种形式，它的本质并非在于“卖房”，更多的是把商铺作为一种融资工具，快速的吸收资金。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fbcc68ae62ad6cfe_b.jpg\& class=\&content_image\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='0'%20height='0'&&\u002Fsvg&\& class=\&content_image lazy\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fbcc68ae62ad6cfe_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E售后包租这个商业模式本身并没有什么问题，可以说是大环境出了问题。在自带互害光环的当代，融资和诈骗边界模糊。大量的售后包租之后，往往伴生的是商铺经营不善、开发商捐款撤资——一个不以不动产为目标，而是以融资为终极目标的项目，你指望它做得好也很难。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E售后包租案，都会伴随后面一系列问题：租金不到位、物业管理发生问题、房产证无法办理、商铺经营不善、开发商跑路、管理公司跑路（破产）、楼盘烂尾。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E说了这么多，好像都是说，售后包租的房子问题真的很多真的那么严重吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E答案是是的，为了解决售后包租引起的一系列问题，政府专门在《商品房销售管理办法》中明令禁止售后包租：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cblockquote\u003E\u003Cp\u003E商品房销售管理办法\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E这个条款十五年前就有了，可是时至今日，售后包租依然屡禁不止，愈演愈烈。到了2011年，最高院又专门出台了司法解释：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cblockquote\u003E\u003Cp\u003E关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二条 实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(一)不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E按照这个司法解释，售后包租是可以判刑的，可以判到十年。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E回过头来说回马女士的案子，这个案子是我们五年前代理的案件，到今天结案用了整整五年。这个案子的前半段，是一群无知无畏的业主买了对他们来说铭记一生的教训，而这个案子的下半段，则是一个关于烂尾楼，关于烂尾楼复活，和烂尾楼业主如何避免自己钱房两空的故事。颇具代表性。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果我有时间，我会把这个维权故事的下半集写出来，给大家讲讲烂尾楼的故事。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E（涉及当事人隐私，本文及图片都不是真人真事，如有类似，实属巧合）\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T10:13:19.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:80,&collapsedCount&:0,&likeCount&:861,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fdac2a2a6d5_r.jpg&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&reviewers&:[],&topics&:[],&adminClosedComment&:false,&titleImageSize&:{&width&:800,&height&:565},&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&column&:{&slug&:&xubin&,&name&:&徐斌律师&},&tipjarState&:&inactivated&,&annotationAction&:[],&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:80,&hasPublishingDraft&:false,&snapshotUrl&:&&,&publishedTime&:&T18:13:19+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&lastestLikers&:[{&bio&:&赐我理由再披甲上阵。&,&isFollowing&:false,&hash&:&9267744ade0cbd&,&uid&:217400,&isOrg&:false,&slug&:&diao-min-99&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&青红造白&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fdiao-min-99&,&avatar&:{&id&:&v2-a3e0af86cb418fd6cc88b8&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:&soga.&,&isFollowing&:false,&hash&:&6d63a0dec4e1194f6eec1&,&uid&:04,&isOrg&:false,&slug&:&er-ci-shou-shi&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&二次收视&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fer-ci-shou-shi&,&avatar&:{&id&:&efc5e99a83fe1e92c4edd09d&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:null,&isFollowing&:false,&hash&:&98f2fed0d6fc1e678f20288&,&uid&:24,&isOrg&:false,&slug&:&brook-yan&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&Brook Yan&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fbrook-yan&,&avatar&:{&id&:&a&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:&手无缚鸡之力的粗人&,&isFollowing&:false,&hash&:&c88d45de4da0dbcb18c599&,&uid&:52,&isOrg&:false,&slug&:&zhang-xin-83-63&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&张鑫&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fzhang-xin-83-63&,&avatar&:{&id&:&da8e974dc&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:null,&isFollowing&:false,&hash&:&2f96b426b66fa89e2d71&,&uid&:536000,&isOrg&:false,&slug&:&wang-dick-89&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&wang dick&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fwang-dick-89&,&avatar&:{&id&:&da8e974dc&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false}],&summary&:&\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F8dd20ab53f81b1f671f695_200x112.jpg\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&250\& class=\&origin_image inline-img zh-lightbox-thumb\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F8dd20ab53f81b1f671f695_r.jpg\&\u003E我的客户马女士是个炒房客。2002年开始，不上班的阔太马女士拿着新加坡老公的钱四处理财。她圈子里的其他朋友都在玩股票，马大姐觉得股票太复杂，有的朋友说做贵金属，马大姐也没兴趣。马大姐觉得自己文化程度不高，干脆买房子好了。她投资的第一套房子在今…&,&reviewingCommentsCount&:0,&meta&:{&previous&:{&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F50\u002F432a9bc242db1fd50898_xl.jpg&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&topics&:[],&adminClosedComment&:false,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&author&:{&bio&:&房产律师， 《千万别说你懂买房》作者&,&isFollowing&:false,&hash&:&e000a9cfe2bdefe339cde&,&uid&:96,&isOrg&:false,&slug&:&xubinlvshi&,&isFollowed&:false,&description&:&我已委托“维权骑士”（rightknights.com）为我的文章进行维权行动&,&name&:&徐斌&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fxubinlvshi&,&avatar&:{&id&:&v2-0a831f886ae110b5da2b7e7fe1bdf42a&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},&column&:{&slug&:&xubin&,&name&:&徐斌律师&},&content&:&应邀请答了一个题，是关于中介费的，一写就收不住笔了，索性放到专栏里。原题目是：\u003Ca href=\&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fquestion\u002F\& class=\&internal\&\u003E最近通过中介卖房子，跟买家已经谈妥了，买家是中介带的，但是现在中介把中介费抬的很高，请问应该怎么办？\u003C\u002Fa\u003E跟中介谈了一次，但是他们寸步不让。之前卖过一套跟现在这个房子价格类似的房子，现在中介要求的中介费是之前那套房子中介费的四倍。所以我们觉得不合理，如果跳过中介直接找买家交易，请问有什么风险吗？\u003Cp\u003E以下是回答。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E律师很少（从来不）打中介费的官司，标的额太低，\u003Cb\u003E收不到钱\u003C\u002Fb\u003E。所以本文权且当做一个参考。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F5ca185b270a7dd436e36aee_b.png\& data-rawheight=\&337\& data-rawwidth=\&600\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&600\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F5ca185b270a7dd436e36aee_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E中介费。如果不想看太多就看这个提纲好了。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E1、是个什么费\u003Cbr\u003E2、应该按照什么标准收：原来是不超过3%，现在归各地决定，原则上市场放开\u003Cbr\u003E3、能不能便宜：可以，下面会教怎么讨价还价\u003Cbr\u003E4、能不能退：可以，下面会说什么情况下可以退\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E中介费是个什么费\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cbr\u003E中介费\u003Cb\u003E（法律定义）\u003C\u002Fb\u003E是 \u003Cb\u003E居间合同中居间方的佣金\u003C\u002Fb\u003E，他规定在《合同法》第23章第426条。这里所谓的居间，就是中介，牵线搭桥，促成卖家和买家之间签订合同。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cblockquote\u003E第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E按照合同法的规定，居间服务是以合同成立为前提的，所谓合同成立，就是买卖双方在合同上签字。换句话说，只要你经过中介和业主（购房人）把房子一签，理论上中介就算完成任务了。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F32a5aa688ac06ed433d2be_b.png\& data-rawheight=\&363\& data-rawwidth=\&594\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&594\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F32a5aa688ac06ed433d2be_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E中介费的收费标准\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cbr\u003E从计划经济到市场经济过度的过程中，最牛的部门可能是发改委——因为他可以定价。最尴尬的部门可能是物价局，因为他要负责执法。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E早在20多年前的1995年，国家计委（发改委的前身）联合建设部发布了一个收费标准。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cblockquote\u003E国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知\u003Cbr\u003E计价格[号\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E六、房地产经纪收费是房地产业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。\u003Cbr\u003E房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，\u003Cb\u003E均按半月至一月成交租金额标准\u003C\u002Fb\u003E，由双方协商议定一次性计收。\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E　　实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但\u003Cb\u003E最高不超过成交价格的3％\u003C\u002Fb\u003E。\u003Cbr\u003E　　土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。\u003Cbr\u003E　　房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cbr\u003E这个收费标准逐渐成为了一种行业惯例，一直沿用至2014年。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E这个收费标准主要就说两件事，房屋租赁的中介费是半个月到一个月的房租，房屋买卖的中介费是2.5%。最高不超过3%。既然政府说了最高不超过3%，到了中介的嘴里，就变成了国家规定就按照3%收。那么广大人民群众基本没空查法条在这个事情上验明真伪，绝大多数城市就把这个法律弄成了金科玉律，只要房屋交易就是一口价的3%。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E3%高不高，对我们来说可能很高——300万的房子要收9万中介费。但是对中介公司来说永远不够高。市场的手也常常比政府的手要来的强、来的快，当房屋交易量高的时候（比如2009年），买房子要争分夺秒，没有太多时间讨价还价，中介费可以超过3%。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E怎么超过3%呢？这不用动许多脑子，举个例子我执业生涯中目前遇到最高的一笔中介费是3.8%。包括2.5%的信息服务费，0.5%的代书费，0.4%的按揭佣金，0.4%的过户佣金。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E而到了市场冷淡的时候，想收3%收不到，中介费也会相应降低。律师见过最低的一笔中介费是0.6%，300万的房子才收了1.8万。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E这些这个费，那个费，都是为了规避法律规避政策的发明创造。能有钱买房子的，大笔一挥可能就把合同签了，事后就算发现吃了亏，往往也是以认头为主，真去较真的，不多。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F311aea1bf07c109e55cd74aafade3242_b.png\& data-rawheight=\&445\& data-rawwidth=\&450\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&450\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F311aea1bf07c109e55cd74aafade3242_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E这里插一段小故事，也从侧面说说中介费收费标准这个事。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E北京历来定的是收费标准的3%，也就是按照95年收费标准的最高额执行。这个标准在京沪广深乃至全国各地来说都是比较高的。时间回溯到2011年的八月底，也就是5年前，市发改委“为规范住宅买卖经纪服务市场价格行为，降低住宅买卖经纪服务费用负担”，发布了一个《关于降低北京住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，要求住宅成交总额在500万元以下的交易，中介费不能超过2%。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E北京一年平均有150万套二手房交易，五环内目前房子均价已经破了四百多万，3%的中介费相当于一年产生1800亿左右。砍掉一个点就立马缩水600亿。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E就像前面说的，各大中介哪里愿意吃这个亏，这简直是逼人破产的节奏。所以这个规定实际上是名存实亡了。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E2014年七月国家发改委联合住建部一起发了一个文，\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cblockquote\u003E\u003Cstrong\u003E国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产\u003C\u002Fstrong\u003E\u003Cstrong\u003E咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知 \u003C\u002Fstrong\u003E发改价格[号\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E他说：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cblockquote\u003E\u003Cp\u003E一、放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，\u003Cb\u003E实行市场调节价\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E二、下放房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。实行政府指导价管理的，要制定合理的收费标准并明确收费所对应的服务内容等；实行市场调节价的，房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E用。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E……\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E五、上述规定自日起执行。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[号）中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定同时废止。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E也就是两句话：1、放开了让市场去管吧；2、地方要是想管就接着管；3、95年那个3%废了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E于是用了20年的3%，半个月的房租就这么拜拜了。关于收费标准的事情到此就说的差不多了，结论就是，\u003Cb\u003E没有标准\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F0ccb79e2990dbc6d6711e0_b.png\& data-rawheight=\&200\& data-rawwidth=\&970\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&970\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F0ccb79e2990dbc6d6711e0_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E中介费能不能便宜\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E既然没有收费标准了，当然可以便宜。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E找我打二手房纠纷官司的客户，一般都要把合同给我看。看二手房买卖合同是挺无聊的一个事情，条款都差不多，我一边听客户讲故事一边看合同。100个人买了100套房子，但是上当的流程基本是一样的。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E中介费在合同的哪里呢？中介费在居间服务合同里。这些合同一般都是中介准备的，买房的时候他会让我们签几次字。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E第一次签字是在看房的时候，他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F108d0d3e5cd040f9d2daac2d9a415e63_b.png\& data-rawheight=\&225\& data-rawwidth=\&300\& class=\&content_image\& width=\&300\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E这个东西我因为是律师，所以为了给人家面子我一般都大笔一挥签了，因为我不怕，惹我就打的你吐血。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E但是，如果没有经验买房的话，我的建议是，\u003Cb\u003E尽量不签这个\u003C\u002Fb\u003E。至于是不是签了这个他就一定告赢，或者不签就一定告不赢，并不绝对，但是它会影响这个概率。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E第二次签字是你和业主或者你和购房人谈妥了签合同，这个时候中介会拿出一摞合同让你签，其实这是最少两份合同，一份是你们之间的买卖合同，一份是居间服务合同。有的中介会把两个合同合并为一份，弄成一个居间买卖服务合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fcfcb24eb716dd_b.png\& data-rawheight=\&500\& data-rawwidth=\&356\& class=\&content_image\& width=\&356\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E这个时候你签字会决定你的中介费是几个点。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E记得前面说过中介费里面还有个所谓代书费吗？其实正规的合同是三本，第一本是政府给的买卖合同范本，这个原则上不能改，有些城市这个范本必须花钱买，所以他都是打好的。但是因为上面很多空——又不是打好的合同就不让你选了，打钩就非常讲究。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E这个打钩的过程一般都是中介来代劳——代书费——哼——为了能让你早一点签合同，这个打钩是怎么简单怎么来，原则上就是加重老实人的义务责任，减少交易流程，尽可能成交。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E但凡是尽可能成交，就一定是尽可能不安全。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E第二本是一个补充协议，可以手写也可以是中介提供，这个上面可以改前面政府上面不能改的条款，也会把买卖双方的特别要求写进去，所以特别要紧。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E第三本就是这个居间服务合同。这里面讲究也很多。据我所知，除了一些有良好习惯的人以外，绝大多数人签合同的习惯就是直接签字。所以那里面写的什么一般都会签。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E第三次签字是网签、面签、预约登记等，不过就像前面这两笔这么重要了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E有的时候合同履行到一半还要再签补充协议。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E那么问题来了，在什么时候讨价还价呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E1、看房前\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、看房后签合同前\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3、签合同后\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E答案是：2\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E这个时候讨价还价的秘诀就是：找不同的中介看同一套房子。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E中介彼此之间竞争很激烈，大家都想垄断房源，垄断客户，但是做不到。中介和中介彼此之间会互相安插钉子，买卖资料。所以你家有的房源，往往我家也有。我们找房子，无非是通过网上找到房子然后打了某个电话找到了某个中介，也可能是自己找了某个中介中介介绍了某个房子。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E看过房子之后，我们就知道这个房子所处的小区楼层户型。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E这个时候你直接去小区物业或者附近的中介，问这个房子的房源有没有，一般都会有。然后你问他中介费怎么收？他可能说国家规定3%。公司规定收多少。什么级别的权限收多少之类的。记住，这些都是话术。中介心里也清楚，大家的服务都是一样的，优势只在房源上。一旦你都能说出房源位置了，显然是在别家看过的。这他要是不明白你就直接告诉他，我在别家看过房子了，现在就和你谈谈中介费。价格合适我就从你这里签，价格不合适我就找别家。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E这种情况下中介为了拿到单子，一般都会降价。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E这样转一圈下来，就可以拿到低价——根据你的谈判能力照着1.5%~2%努力。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E这里我提前打个预防针，有两种人会提反对意见，一类是中介自己，一类是80后90后的大多数。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E这里尤其说一下后者。我一般看我的客户这人实在不实在（傻不傻），就看他合同的中介费比例。3%是一个标准，1.5%是另外一个标准。我们可以把这个叫做人静指数。可以拉一个表格。（以上标准以北京为参照）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E中介费 1.5% 大人精\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E中介费 2% 普通人精\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E中介费 2.5% 一般人\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E中介费 3% 大好人\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E中介费 3%以上 傻子\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E中介费1.5%以下 狐狸精 \u003Cbr\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F5c46a494fc1f366ba45407bdfae5834c_b.png\& data-rawheight=\&336\& data-rawwidth=\&448\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&448\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F5c46a494fc1f366ba45407bdfae5834c_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E中介费的退费\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E用李建的那首歌的歌词来说，我已离题千万里。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E题主和中介谈了一次，但是他们寸步不让。之前卖过一套跟现在这个房子价格类似的房子，现在中介要求的中介费是之前那套房子中介费的四倍。所以我们觉得不合理，如果跳过中介直接找买家交易，请问有什么风险吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先北方城市比如北京中介费一般都是由买方全部承担的，业主只管到手价，而在南方城市比如上海，双方各自都要承担一定的中介费，这个比例也是可以谈的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E中介费的讨价还价，要看题主是签中介服务合同前，还是签中介服务合同后。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E中介生平最痛恨的事情莫过于跳单，所以对跳单深恶痛绝，严防死守，不惜打官司、堵锁眼、电话骚扰、肉搏，也要和跳单奋战到底。题主做好心理准备了吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E2011年的年底最高院发布了一个关于“跳单”的指导性判例\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cblockquote\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E上海某物业顾问有限公司诉陶某\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E居间合同纠纷案(最高人民法院审判委员会讨论通过 日发布)\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E裁判要点\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E根据这个判例，如果你还没签居间服务协议和房屋买卖合同，你完全可以委托其他中介，如果其他中介本身就拥有这个房源信息，你有权跳。至于跳了以后你肯定要面对一些问题，比如他告你，堵你锁眼什么的，你到时候兵来将挡，水来土掩嘛。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E当“大好人”还是当“狐狸精”，仁者见仁智者见智，首先是看利益够不够大。如果你一年赚3万，中介费收你30万，跳单你可以十年不吃不喝，那你还等什么。如果你是国民老公，我都替你不好意思。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E如果你是在签合同之后，突然发现自己赔了。那么按照正常的思路来说你是没有后悔药可以吃的。比如别人家都是3%，你是四倍，那你12%了。按照人精指数来说，恩，你应该吃的就不是后悔药了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E遇到这种情况也不是山穷水尽，凡是都讲求公平合理，这样的官司打到法院去，也未见得一定会败，另外一面，有些情况的退费中介费也是要退的，主要有以下几种情况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Col\u003E\u003Cli\u003E业主(购房人)违约\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E主合同解除\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E主合同无效\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E中介违约\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Fol\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E第一种情况，中介费约定的特别的高，但是业主一看房价涨了决定不卖给购房人了，违约了，购房人可以找业主双倍返还定金，让中介退中介费。反之亦然。中介一般不退，在绝大多数格式合同里，中介会约定如果有一方违约，那么中介费要违约方承担。换句话说业主违约中介费就是要业主支付了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E第二种情况，主合同解除。就是也没有什么违约不违约的，或者根本就是你违约，总之房子不买了。这种情况，你找中介退费中介也是不给退的，理由是合同法规定只要居间服务合同成立就要支付佣金。但是这个官司打到法院去，很多法官都会支持退费。可能法官也觉得中介太黑了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E第三种情况，主合同无效，比如你们买的经济适用房、两限房、回迁房、小产权房等等，运气好赶上这个房子不允许交易。那么恭喜你。中介有过错，中介费不应该收。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E第四种情况，这个房子被法院查封了，中介没查到。这个房子被抵押了，中介没查到。这个房子业主一房二卖了，前一手已经网签了，中介没查到。你没有购房资格，中介非说有。中介给你伪造了购房资格。凡此种种，都是中介有过错。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这四种情况就算协议签了中介费也可以退。单纯因为太贵要求退费是不太靠谱的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E律师很少打中介费的官司，这方面经验不多，如果哪里说的不对，或者说的不清楚，真是抱歉了。\u003C\u002Fp\u003E&,&state&:&published&,&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:0,&canComment&:false,&snapshotUrl&:&&,&slug&:,&publishedTime&:&T23:32:07+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&title&:&中介费可不可以便宜&,&summary&:&应邀请答了一个题，是关于中介费的，一写就收不住笔了，索性放到专栏里。原题目是：\u003Ca href=\&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fquestion\u002F\& data-editable=\&true\& data-title=\&最近通过中介卖房子，跟买家已经谈妥了，买家是中介带的，但是现在中介把中介费抬的很高，请问应该怎么办？\&\u003E最近通过中介卖房子，跟买家已经谈妥了，买家是中介带的，但是现在中介把中介费抬的很高，请问应该怎么办？\u003C\u002Fa\u003E跟中介谈了一次，但是他们寸步不让。之前卖过一套跟现在这个房子…&,&reviewingCommentsCount&:0,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&commentPermission&:&anyone&,&commentsCount&:25,&likesCount&:225},&next&:{&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F50\u002F06dadd3d9c87cf36b0ea43f28c9c44f7_xl.jpg&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&topics&:[],&adminClosedComment&:false,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&author&:{&bio&:&房产律师， 《千万别说你懂买房》作者&,&isFollowing&:false,&hash&:&e000a9cfe2bdefe339cde&,&uid&:96,&isOrg&:false,&slug&:&xubinlvshi&,&isFollowed&:false,&description&:&我已委托“维权骑士”（rightknights.com）为我的文章进行维权行动&,&name&:&徐斌&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fxubinlvshi&,&avatar&:{&id&:&v2-0a831f886ae110b5da2b7e7fe1bdf42a&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},&column&:{&slug&:&xubin&,&name&:&徐斌律师&},&content&:&最近一位律师好友打算结婚，要在北京买房，咨询我时机是否合适。撰文一篇，表达我对她和他的祝福。目前北京和上海两地的楼市上扬，很多朋友都在问同一个问题：\u003Cp\u003E徐律师，你说我该不该买（房），会不会继续涨？会不会大跌？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E结论先说在前面，我认为我朋友的情况属于刚需（婚房），\u003Cb\u003E应该买\u003C\u002Fb\u003E。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E作为房产律师，我在预测楼市上，和经济学家应该是比不了的。这不是我的专长。律师也不知道中国的房价会不会像日本香港一样暴跌。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我的职业定位并不是帮助客户提供理财的建议，而是帮助客户解决纠纷和风险。从风险的角度，我们分析一下。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E买，还是不买。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Feb31dd8270_b.jpg\& data-rawwidth=\&600\& data-rawheight=\&338\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&600\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Feb31dd8270_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E这是个很简单的问题，因为总共只有两个选项，要么买，要么不买，对应两个后果，房价暴涨，房价大跌。有四个情景。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003EA情景：不买房，房价涨了\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003EB情景：不买房，房价跌了\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003EC情景：买房，房价涨了\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003ED情景：买房，房价跌了\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E请读者认真阅读你遇到ABCD四种情况下面对的局面，你会发现，BC是喜闻乐见，AD好像是亏了。我们逐一分析。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先C情景是最美的，婚结了、房买了、娃有了、房涨了，人生得意莫过于此。虽然刚需你不会卖掉房子，柴米油盐酱醋茶，一把屎一把尿，但是心里必然美美的，总比没买房的汉子说起来全是泪要强。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E然后说说情景B，买跌，坚决不出手，观望。首先咱们面对的问题是婚没结成。今年想结婚，可能一咬牙一跺脚证就领了。要是找个理由说要不咱们等两天吧，可能这两天小两口一吵架，就结不成了，从此两人一拍两散。婚姻爱情和房子，虽然我们嘴上说这俩没关系，但是你在我国想追求绝对的特立独行，很有难度，除非你娶个白人姑娘或者日本美女，或者心理生理都与众不同的主。就算真遇到一位女神仙，还得保证神仙他妈也不食人间烟火才行。当然如果真的一直没买房，房价暴跌了，用原来的钱高高兴兴的买了两套房子，这也还是好的。要不是有这个可能性，大家也就不纠结了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E为了解开这个纠结的问题，我们显然就不是选B还是选C，而是选A还是选D。当你从好事上解决不了的问题，就从坏事上解决，\u003Cb\u003E看哪个坏事发生，你无法接受\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E先说说情景A，不买房，房价涨了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F40d6ef98f4c33dcb6227fecb_b.jpg\& data-rawwidth=\&452\& data-rawheight=\&441\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&452\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F40d6ef98f4c33dcb6227fecb_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E北京现在平均工资是一年七八万的水平，我们考虑买房这个群体总要收入相对高一些，再加上有男女双方，按照一年20万进账算。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E然后呢，这小两口2014年在北京看上一套300万的房子。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E假设小两口每年收入增加10%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E假设房价每年仅增加3%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E小两口努力工作，他们的收入增加能不能追上房价的增加呢？答案是可以的，如果2014年他们两个30岁，到他们的年收入增加超过房价增加的时候，他们是54岁。原因很简单，房价的基数太大了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F2ac69f0c79_b.jpg\& data-rawwidth=\&586\& data-rawheight=\&474\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&586\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F2ac69f0c79_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E换句话说，如果你不买房，房价涨了，这个事情如果在10年前，还好说。如果以后房价继续这样稳定的涨，在你有生之年你是别想买到房子了。除非，你一夜暴富，中了彩票，赶上拆迁，取得大笔遗产，抢了银行，在路边捡到钱。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E总结一下：如果是情景A，不买房，房价涨了，后果可能是从此再也买不起了。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fc06ef2f8d4f45a2ceac84fb40dd5ad16_b.jpg\& data-rawwidth=\&388\& data-rawheight=\&317\& class=\&content_image\& width=\&388\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E说完房价涨了没买到房子的A，接下来我们分析最后一种情况情景D，买房，房价跌了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在日本和香港曾经发生过这种事，我们今天依靠互联网，可以非常容易的得到当年的情景。推荐大家阅读一下陈言先生在2011年撰写的网文，我节选一部分便于大家百度。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cblockquote\u003E二十年前，东京差不多所有人都在买房，所有房价都在上涨。但租房的人越来越少，房价不是所有人都能承担得起的。尽管在地球面积问题上，渡边看得非常透彻，但似乎在这个小问题上，他没有了历史参照物。在击鼓传花的游戏中，“花”落到了渡边的身后。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E东京的建筑在今年3月的地震中几乎没有受到什么损伤，保持着其现代的外貌；东京的食品也依旧美味无比，原宿的时装让人看得眼花缭乱。但是，这些似乎都已经和渡边无缘了，他希望能够有更多的加班机会，尽快偿还二十年来的房贷，尽管已经没有了那些房子。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E在今天的日本，如果有人见到渡边开口便问：“买房了吗？”“买了几处房产？”那和开口骂他并没有什么区别。\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E日本的房价大跌已经是历史上的远去了，我没有机会亲身接触。近几年频繁的往返美国，目睹了美国次贷危机之后的房地产，遍地都是法院拍卖的二手房房源，让我感触很深。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在房价暴跌的时候，对购房人来说最大的风险来自银行按揭贷款。这个贷款有多重？假设我们每贷款100万，差不多相当于给银行前后150万到200万的本息。买一套300万的房子，首付100万，贷款200万，30年还清，大概相当于总共要花500万买这套房子。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E资不抵债，无法偿还按揭贷款的时候，银行要拍卖房子来还贷，卖房的价格是暴跌后的房价，可能300万买的房子只能卖出100万，这样房子没了，贷款也无法还清。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F448fb75e37a406f950ffde_b.jpg\& data-rawwidth=\&446\& data-rawheight=\&280\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&446\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F448fb75e37a406f950ffde_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E如果拍卖房子这个事情没发生，你总能期待房子涨回来的一天。所以降低风险的因素有两个，一是全款买房，二是你有能力偿还按揭贷款。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我为什么说刚需可以买房，主要就是考虑一个小家庭有没有足够的能力偿还按揭贷款。这个可不是说你在现在能不能偿还，而是说你在楼市暴跌的时候能不能偿还。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房价暴跌，总是和经济危机携手而来。经济危机，又总是伴随着大量的失业。所以现在摆在年轻人面前的问题，就是如果经济危机，我能不能生存下去。如果不能，身上背的按揭贷款就把你压死了，如果可以，那么就能熬下去。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E我的好友两口子都是律师，这个职业有个特点，无论经济好，还是不好，都有事可做。以我为例，房价上涨了，很多业主都违约，购房人要告，要打官司。房价下跌了，业主们想退房，也要告，要打官司。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Faf3dbb11850d63febd801_b.jpg\& data-rawwidth=\&427\& data-rawheight=\&240\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&427\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Faf3dbb11850d63febd801_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E律师是逆境顺境都能活下去的执业，就算在经济危机的时候，大家都很难熬，律师也可以很吃香：律师、医生、讨债公司、流氓、讨债、看病（生活水平差了生病的风险就提高）、破产、裁员。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E区区几千块钱的房贷，真不是什么大难题。所以我给我律师朋友的建议，\u003Cb\u003E你是刚需，这房应该买。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E现在我们在繁荣盛世，感谢党，感谢政府。但是呢，很多人（家庭）过惯了和平的日子，没有危机意识。我们穷尽一家子孙三代以及未来20年、30年抵押给银行的财富换一个大孙子的婚房。在这个浪潮下，抵押无数小家庭的过去现在和未来，换来了过去二十年国家经济的高速发展。另外一面也是这些债，房价一个下跌就把很多家庭逼死了。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F3f3aca3d65e05ce1f1b58_b.jpg\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&282\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F3f3aca3d65e05ce1f1b58_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E一个月几千块钱的贷款，真的还不上吗？只要合理的计算一下，不做投机，比如硬是咬牙贷款1000万，买上三套房子等升值，风险就不会太高。如果有危机意识，就\u003Cb\u003E少贷一些款，多出一些首付，或者房子买小一点，不超过自己的经济实力\u003C\u002Fb\u003E。刚需的情况下就应该买房。房价暴跌的时候跳楼的都是炒房的，真的只是供一套房子，一个月不过是几千块钱而已，比租房子贵不到哪儿去。如果是刚需，量力而为不是应该的吗？\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E京沪广深四个城市，集中了中国绝大多数的优势资源，也吸引了大量人口流入。这就导致这四个城市有着一个供小于求的情况，房价暴跌的阻力也还是有的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E政府就不愿意房价大跌。不稳定，卖地也卖不出价格了。所以要去库存，要托市。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E还有一个因素就是通胀，这钱不买房也会自己缩水，房价上涨也受通胀影响。把财富扔在股市、银行，买车、买奢侈品，买黄金、美玉，都不见得比买房好。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E政府的需要、开发商的需要、银行的需要、百姓的民生、社会的稳定、经济的发展、人口的流动，种种因素决定了京沪广深有比较高的概率不会暴跌。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E总的来说，A和D，哪个更严重？我得出两个结论：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E1、不买房，房价暴涨，我们无能为力\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E2、买房，合理控制贷款，房价暴跌，我们可以控制风险\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以，刚需，现在，京沪两地，房子还是要买的。\u003C\u002Fp\u003E&,&state&:&published&,&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:0,&canComment&:false,&snapshotUrl&:&&,&slug&:,&publishedTime&:&T13:40:57+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&title&:&房子这么贵，刚需为啥要买房？&,&summary&:&最近一位律师好友打算结婚，要在北京买房，咨询我时机是否合适。撰文一篇，表达我对她和他的祝福。目前北京和上海两地的楼市上扬，很多朋友都在问同一个问题：徐律师，你说我该不该买（房），会不会继续涨？会不会大跌？结论先说在前面，我认为我朋友的情况…&,&reviewingCommentsCount&:0,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&commentPermission&:&anyone&,&commentsCount&:106,&likesCount&:724}},&annotationDetail&:null,&commentsCount&:80,&likesCount&:861,&FULLINFO&:true}},&User&:{&xubinlvshi&:{&isFollowed&:false,&name&:&徐斌&,&headline&:&我已委托“维权骑士”（rightknights.com）为我的文章进行维权行动&,&avatarUrl&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fv2-0a831f886ae110b5da2b7e7fe1bdf42a_s.jpg&,&isFollowing&:false,&type&:&people&,&slug&:&xubinlvshi&,&bio&:&房产律师， 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