的商铺投资分析报告，给100个理由，为什么也不建议投资

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-03-22 15:27 标签： 商铺投资分析报告
(泡泡咕噜咕噜)
(山崎忙人)
第三方登录：不成型的商铺，到底能不能投资，这个不是一概而论的，成型与不成成型，是看的未来，对不对？
买商铺就是卖的未来，未来市场成不成型，成不成熟，租金会不会涨，来判断商铺的价值；
那么，那些商铺可以不成形的时候投资呢？
只有一类，那就是社区商铺，可以在不成形的时候，投资；
但是持有到能租出去的时间较长，一般会持续2-5年不等，这个还要根据情况，来确定；
为什么社区商铺，可以提前投资呢？
一是有未来的预期，未来住宅房子都卖出去了，随着入住率的增高，商铺的价值凸显；
这是与住宅地产，期房挂钩的这么一个事情；
但是，一般情况下，开发商出售商铺的时候，一般都是住宅建成以后，有的开发商甚至自持；
二是人口基数，是一个参考标准；
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一般情况下，小区入户数，能够达到2000以上，就算是大一点的小区了；
这个人口基数就在6000左右，若是3000户以上，人口基数会在1万以上，对不对？
这类小区，一般的商铺，都会值得入手；
三是这类商铺也有一些特点，内铺和外铺又有区别；
外铺主要是针对一些行业，服务大众的这类行业，内铺又是服务小区居民的一种入口；
内铺的价值也不容小视，而且价格会低很多；
外铺的的话，尽量选择小区门口的位置，或者回家必经之路的通道上，这类商铺兼顾居民服务类型；
纯外铺，有时候也不会享受到居民人流的福利，那就是悲催了而且这类外铺价格高昂；
小区越大，内铺价值越高，甚至超出了外铺价值；
对于商业街，商业广场来讲，不成型的额商铺，购买上以后的风险，就会加大，为什么呢？
第一：过于依靠运营方，千钧一发的感觉；
一些商业广场，在主体起来之后，一定是先招商，线运营之后再出售，对吧？
运营好了，商铺的价值倍增；
往往是开发商在资金层面的一些问题，必须要求一边招商，一边出售，这是最常用的办法；
那么，就得有套路，对不对？
一是会根据客户心理，去设计招商的事情；
那么一般会签约一些大品牌进来，代表着逼格高了，一方面容易招商，一方面促进出售；
一想到高大上，都有一种不可抗衡的诱惑力，这也是普遍的心理；
二是设计的销售，政策符合当地市场；
地下商场，会设计成格子铺，总投资额度低，容易上手，租不出去可以自营等等；
还有就是金融支持，零首付，首付贷，等等；
三是按照份额销售，设计出来了这种，纯理财地产投资；
也就是所谓的产权商铺，没有标号，只有份额；
假如，8万块算是一个投资份额，一个铺面按照8平米计算，来给你租金回报率；
说完了以后，最后只能靠什么才能赚钱呢？
运营效益好，才能赚钱，运营一般般那么投资的这一切都等于白瞎了，运营占据的分量太大；
第二：凡是依靠运营，才能取胜的投资，要多思考；
商铺投资本身就有风险，这个风险来源于没有支撑，没有未来；
一是没有运营品牌方的支撑；
说白了，大悦城也好，万达也好，一些大的超市也好，都属于品牌运营商；
包括肯德基，麦当劳都属于品牌运营商，利润的很大一部分都是来源于地产零售，租金上涨；
若是不成形的商铺投资，就要选有品牌运营能力的商业旗舰品牌；
除此之外，不成熟的商业，绝不可贸然投资；
二是商铺投资，不可过多动用杠杆；
投资有风险，进入需谨慎，特别是一些动用杠杆的投资客，小小投资客，要注意一下；
阿永哥点评：
一是不成形的商铺投资，除了社区商铺，以及品牌运营的商铺，其他绝不可冒进，包括地理条件好的商铺；
二是商铺的内部管理结构，决定着商铺的生死存亡；
现在有太多的商铺，被一些杂七杂八的人买到，最后变成了鸡窝的案例太多了；
买房卖房，怎么增值，怎么识破买卖花招？
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