物业管理运营全过程的成本控制与效益提升_钟冶_新浪博客
物业管理运营全过程的成本控制与效益提升
成本控制是物管企业最纠结的话题：各项成本逐年上涨，为降低成本压缩各项开支，但总成本仍没有改善；员工缺乏成本控制的意识；管理层缺少成本管控的方法；公司降低成本的举措收效甚微……
成本控制并不是单纯的压缩费用，而是结合物管企业的经营方向，建立科学的成本管控体系，精确的分析成本、计量成本、管理成本，从而全面有效的提高企业效益。
很多物业管理企业并不擅长成本管理，但是基于目前的市场现状，管理者其实还是非常关注成本改善问题。从管理的角度来说，成本改善的负责人应该是企业的总经理，推动企业改善的主要部门应该是财务部，但是真正要落实成本改善，实施具体措施和行为的则是企业所有部门和员工。
细致的成本改善方案，是需要通过企业所有员工共同的努力，在各自的岗位上充分发挥能动性和聪明才智才可以达到的。而责任成本正是调度这种积极性很好的制度设计。
什么是责任成本呢？
责任成本，是以责任部门、单位、个人为对象所归集的可控成本。所谓可控成本指在责任中心内，能为责任中心所控制，并为其工作好坏所影响的成本。责任成本是成本管理的关键，也是企业降低成本、提高效益的管理手段。落实责任成本的目的就是为了在成本方面能够明确责任，让组织所有的可控成本都有责任者来负责控制。例如：上述案例中，银行费用这一项成本就属于可控成本，其责任部门就是P公司的财务部。所以，当银行费用不断增长时，P公司的财务负责人就有责任要分析并采取措施降低这项费用。
从一般意义来说，责任成本具有四个特点：
1.可预计性：责任部门或责任人能够对可能产生的成本进行评估和预算。
2.可计量性：责任部门或责任人能够计量这项成本的多少。
3.可控制性：确定责任成本的关键是可控性，如果成本不可控，那就不存在责任问题了。责任部门或责任人完全可以通过行动或行为，对其加以控制与调节。
4.可考核性：责任部门或责任人能够对这项成本的指标进行评价与考核。
应该说，物业管理企业的成本支出中，大部分是符合责任成本的特征的，能够进行预算和管控。并且，这些成本当中，有很多是可以采取措施进行优化和改善。银行费用仅是这些成本中的冰山一角。其他例如：人工费、材料费、能源损耗……这些成本都可以采取责任成本管理。
那么，物业管理企业如何实施责任成本管理呢？
日至25日，【物业大讲堂】在深圳举办《物业管理运营全过程的成本控制与效益提升》讲座，欢迎物业管理企业主、高级管理人员、项目负责人、财务负责人参加。
课程纲要：
&[1]&怎样理解成本?
1、什么是成本?
2、成本是越低越好吗?
3、物业管理行业的成本有哪些？
a)&&&&按经济内容划分
b)&&&&固定成本、变动成本和混合成本
c)&&&&可控成本和不可控成本
讨论：项目的盈亏平衡点在哪？
[2]&物业财务部怎样发挥管控成本的作用？
1、成本会计的内容和工作组织
2、成本会计的组织工作
3、物管企业的成本会计工作
[3]&物业成本管理与控制
1、物业成本管控管什么？
2、物管企业成本改善的途径
1)&&&&设计、工艺的合理化
a)&&&&材料的替代
b)&&&&工具的替代
c)&&&&人力的替代
d)&&&&工艺流程的改造
2)&&&&降低材料消耗，提高材料利用率
a)&&&&以旧换新
b)&&&&拆分利用
c)&&&&重复利用
d)&&&&修修补补
&&&&&&计算讨论：哪个是更优方案?
3)&&&&节能改造降低能源消耗
a)&&&&减少水消耗
b)&&&&降低电力消耗
4)&&&&降低采购成本
5)&&&&加强营运资金管理，提高资金效率
6)&&&&提高服务质量，减少风险成本
7)&&&&降低期间费用及固定费用
8)&&&&税务筹划，降低税收成本
a)&&&&营业税的筹划
b)&&&&个人所得税的筹划
c)&&&&企业所得税的筹划
d)&&&&营改增的筹划
3、物管企业成本改善从战术到战略
1)&&&&战略成本管理
彩生活与万科物业战略成本对比
2)&&&&日常成本控制
3)&&&&专项成本管理
分组讨论：成本改善的重点及责任人?
4、物管企业怎样组织成本改善工作？
1)&&&&负责人
2)&&&&组织者
3)&&&&执行者
&[4]&&成本改善工作怎样才能落地？
1、责任成本与成本考核
2、成本管理方法
&[5]&管理者应get的专业技能：成本分析
1、&成本结构分析
2、&因素分析
3、&对比分析
&[6]&发挥成本的效益功能
1、增加边际收益
2、增加经营收益
&[7]&物业成本案例分析与讨论
​详情咨询：王小姐，电话（00；；QQ：
博客等级：
博客积分：0
博客访问：31,371
关注人气：0
荣誉徽章：怎样提高物业管理安全工作能力和水平_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
怎样提高物业管理安全工作能力和水平
&&随着现代科技进步,大楼的设备越发先进化,物业公司要如何面对日新月异的变化,怎样既提高物业管理安全工作能力水平？同时又能有效的满足业主需求呢？
阅读已结束，下载本文需要
想免费下载更多文档？
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢当前位置： >>
浅谈如何提高管理效率
浅谈如何提高管理效率一、前言 煤矿企业是国民经济的基础能源产业， 其流程是地下的煤炭 开采、运输、加工（洗选）和销售。其生产方式、经营效果、管 理水平受自然条件影响较大，工种繁多、工序复杂、产品单一。 自然条件造成客观上存在水、火、瓦斯、煤尘、顶板、放炮、运 输等灾害危险，是高危行业。现场环境复杂，作业条件艰苦，大 型矿井一直以来都是国有性质经营，在计划经济方式下管理。改 革开放后，煤炭价格与市场接轨，也进行了现代企业制度改造。 但由于市场受国家经济的宏观调控， 其价格直接影响到国家基础 工业钢铁、电力、化工等行业经济的运行，多年来是在国家中央 财政补贴性情况下经营。在国家经济大发展时期，因受体制和宏 观经济的控制，企业发展严重落后于其它基础工业企业的发展。 随着国家对煤矿安全的重视和治理， 经济环境好， 地理位Z优越， 自然条件优良的煤炭企业率先走出了低谷， 企业管理水平和经营 状况实现了快速提升。先进技术、装备和管理不断被引进，以神 华集团、兖矿集团为代表的煤炭企业进入了国家 500 强企业行 列，但煤炭行业全国平均水平仍处于落后状态，企业管理以传统 的行政手段为主。虽然行业法规比较健全，但多是禁止性的以 “管”为主的规定。再由于员工素质低，观念落后，仍停留于经验 管理水平。管理不规范、不科学，表现在生产和安全的矛盾，当期和长远的矛盾，发展与人才的矛盾还很突出，是比较典型的粗 放管理。 二、国内煤炭企业现状 煤炭企业与国内其它行业企业一样， 随着国民经济的不断增 长， 企业在发展过程中， 不断引进先进管理经验， 实行科学管理。 企业根据自己的不同特点，实行不同的管理模式。由于煤炭企业 大都是国有性质， 是资源性企业， 国内、 外的竞争不是非常激烈， 自然条件和地域对企业状况存在一定的影响，计划经济时期，普 遍采用传统的粗放管理模式，以行政手段为主要管理方法。随着 企业改革的不断深化，现代企业制度的建立，原矿务局体制逐步 改为矿业集团公司。又由于煤炭行业是高危行业，“苦、脏、累、 险”问题比较突出，在安全第一，以人为本的方针指导下，安全 生产问题越来越突出，政府对安全问题越来越重视，社会也越来 越关注。因此，煤炭企业的管理就突出了集团化运营和基础煤矿 的安全管理两大方面。国家重点建设十三个亿吨以上的煤炭集 团，集团公司经营管理突出多元化、产业链、资本运营为重点。 煤矿企业突出安全生产、成本控制为重点，加强基础管理。业绩 突出的神华、中煤、兖矿、大同、淮南、皖北等集团，依靠资源 和地域优势， 实行多元化发展战略。 神华集团集煤矿生产、 铁路、 港口运输、电力、煤化工一体化开发，产、运、销一条龙经营。 大力开发新项目建设，并购宁煤、乌煤等集团，在新疆、内蒙购 资源建设大型矿井，集团实现了发展壮大，2004 年上市，成为 中国最大煤炭生产企业，世界第二大煤炭行业上市公司。 2008年中国 500 强企业排名 42 位，营业收入 1070 亿元人民币。中煤 集团 2008 年中国 500 强企业排名 77 位。兖矿集团为中国企业 500 强第 135 位。它们实现多元化发展，走集团式经营之路，无 一不是结合自身特点，充分发挥优势，实行科学管理，在不断推 进 ISO9000 质量认证体系、ISO14000 环境认证体系和 ISO18000 职业健康认证体系的基础上，通过规范化、信息化等手段，实现 管理的提升，企业的发展。 三、逢春煤矿的现状 由于受行业经济下滑的影响以及全球经济形势的萧条， 重庆 市的大型重工业企业紧缩占线， 由此眼下我市煤炭价格不会出现 上升趋势。受地域、煤矿企业基础和经济实力限制，重庆能投集 团旗下煤矿大多是低成本运行。煤矿企业缩紧开支，人均工资处 于较低水平，企业经营和管理在全国处落后位Z。逢春煤矿在这 个大环境下，与全国同行业相比存在较大差距的同时，自然存在 许多问题。具体表现如下： （一）矿井投入不足 受国民经济运行质量和企业体制的影响，在 1993 年至 2003 年企业经营走入了低谷，三角债现象严重，工人不开资，企业亏 损严重，靠贷款和国家政策维持生产，矿井长期投入不足。2003 年后，虽然煤炭行业进入了快发展时期，但由于困难期长、企业 包袱沉重，经营形势一直不好，受煤炭市场拉动，逐年利润刚能 满足国家政策性的成本支出，在国补资金等政策的扶持下，企业 发展速度与自己相比相对较快，但与同行业相比距离越来越大。尤其是在矿井建设与改造、员工工资、人才配备、安全装备、地 质勘探、科技投入等严重不足。 （二）人员素质低 员工收入低，企业门槛低，2012 年全行业人均工资 6 万元， 逢春煤矿人均收入突破 5 万元。 部分管理人才和科技人员的收入 相比同行相对更低，造成优秀的管理人才和科技人员大量流失。 2006 年至今每年我矿引进的煤矿专业大专以上毕业生到我矿工 作的人员大多都是工作一年便跳槽， 据统计 2006 年至 2010 年我 矿引进大专以上毕业生达 51 人次，到 11 年仅留下 12 人，期间 更有元老级管理人才和科技人员大量流失，可谓入不敷出。人才 出现严重断档。 煤矿工人成了社会的弱势群体， 社会的救助对象。 矿工的子弟不下井，到边远贫困地区去招工。近几年开资形势好 转，工人相对稳定，但苦脏累险的工作特点，工资不高，待遇不 好，初中文化程度以上的劳动力还是不来矿下井。多年来，低文 化的农协工是煤矿工人的主体，文化素质低，技能低。2004 年 国家出台政策，要求煤矿井下作业人员必须经过全员培训，持入 井资格证上岗。企业开始实行全员培训教育。目前我矿员工文化 素质 60%为初中以下文化，40%为小学及以下文化，5%为文盲。 通过培训，员工的安全意识得到了增强，操作技能有了一定的提 高，但技术工人不足 30%，熟练工人不超过 70%。 （三）技术不先进 由于工程技术人员和优秀的管理人才缺乏， 不能引进和实施 先进的生产技术，企业经济实力差，不能装备先进的设备和控制系统。特别是受金融危机影响，企业目前采取紧缩资金的政策， 削减了三分之一的装备计划。科技研究长期投入不足。目前应用 的开采技术、瓦斯治理和安全监控是在学习其它煤矿，虽然我矿 在瓦斯治理方面及急倾斜综采方面取得一定成绩。 但现在在经济 形势不好的条件下，哪怕我矿作为国有企业、公司矿级领导高度 重视，在微薄财力进行的有限必要的投入也是心有余而力不足。 因此在科技人才、技术装备和科研上都是比较落后的。 （四）管理水平落后 受企业经济状况的制约，追求产量、增加销量、扩大收入、 保开资，是当前生产经营的重要工作。扩大生产规模与平稳生产 还存在较大矛盾。压指标、打高产还是主要的生产手段。因此在 管理上还是突击抢生产的思想，以行政命令为主，管理方法上落 后，技术落后。装备不先进，系统不简化，在执行制度管理中经 验管理的因素有时表现的较为突出， 管理模式落后。 员工素质低， 思想不彻底解放，观念不能全面创新，经济和机制制约管理，管 理思想上落后。 目前， 逢春煤矿产量规模位于松藻煤电公司旗下几大煤矿平 均水平偏下，经营利润处亏损状态，质量标准化处公司较下游水 平，安全状况和管理水平处全公司平均水平，同时逢春煤矿也不 同程度地存在全行业的普遍性问题。 可以看出实施精细化管理是逢春煤矿提高核心竞争力， 实现 企业可持续发展的必由之路，是企业超越自我、超越竞争者的需 要，是企业追求卓越、实现完美的必然选择。通过将管理工作做细、做精，全面提高企业管理水平和工作质量。实现煤矿企业安 全生产， 是确保企业在市场经济的竞争中实现基业长青的重要指 导思想和管理目标。煤矿企业实行精细化管理，要求以程序化、 规范化、标准化为核心，实行科学管理，不断提升安全高效矿井 建设水平。精细化管理是贯彻落实科学发展观的最好体现，新发 煤矿必须以“三化”管理为基础，以精细化管理为手段，以科学发 展观为指导，以不断提高安全高效矿井建设水平为目标，实现企 业的可持续、健康发展。 四、如何实现精细化管理提高管理效率 煤矿管理主要是安全、生产、经营三个方面。由于松藻煤电 公司的管理体制所决定，经营管理上煤矿是成本控制中心，因此 煤矿管理的中心任务是安全生产， 煤矿精细化管理也就要以安全 生产为主要内容。 安全与生产是辩证的关系，生产管理需要以安全为保证，安 全管理需要以生产为基础，是贯穿生产全过程的管理。内容包括 思想、流程、制度、考核、标准化、信息化等方面。思想方面首 先要转变原有的思想观念， 从粗放的经验管理思想向精细化的科 学管理思想转变，以规范化、程序化、标准化为原则，精确、精 准、细致，彻底改变“差不多”的思想，树立精益生产方式意识， 用看板管理的思想，逆向思维、风险性思维、危机性思维，全员 统一思想，提高认识，使全体员工的思想观念得到彻底改变。用 精益的思想、科学的方法对企业管理流程进行再造，按照先“理” 后“管”的思想原则，细化所有工作流程，规范每个环节单元，用标准化、数据化对流程再造，实现规范化、科学化。突出管理的 正向作用， 建立和完善合理的制度， 使个人与公司的利益相统一。 本着责权利相结合的原则，按制度管理，让每名员工按制度实行 自我管理，进一步增强规则意识，对制度进行规范化、标准化。 并建立公平、公正、公开的原则，按制度进行严格考核，以科学 的绩效考核为手段，本着有效区分，以激励手段为主的原则，实 现公平考核。常规性的工作实行程序化、标准化，利用信息化手 段，实行透明管理，提高管理效率，实现精细化管理。 （一） 、安全管理精细化。 全面推行安全管理精细化， 要从安全管理系统流程精细化和 细节管理精细化两方面入手， 以彻底消除人的不安全因素和物的 不安全状态为目标。 以健全完善安全生产各项行之有效的规章制 度为基础，充分依靠技术创新和科技进步，探索生产条件、自然 环境的变化对安全生产影响的规律，精细安全管理。不断加大生 产投入，努力实现采掘装备机械化、隐患排查定期化、检修检查 制度化、安全培训正常化、技术管理和岗位作业标准化，从“人、 机、物、环境”等各个方面全面提升矿井的安全生产管理水平， 探索安全管理长效机制，实现安全无事故，为本质安全型矿井和 和谐矿区建设奠定坚实的基础。 安全精细化管理重点是建立六大安全体系。 即安全生产工作 目标体系，安全制度保障体系，安全思想教育体系，安全培训教 育体系，安全监督检查体系，安全防御体系。要结合各个时期、 各个阶段的安全中心工作制定近期、中期、远期目标，有目标就有方向，有方向就是压力和动力，使职工坚定信心，朝着目标方 向努力。 （二） 、生产管理精细化。 由于煤矿的特殊生产环境， 工作性质， 各基层队的生产任务、 生产方式、组织结构都存在着较大的差异，因而生产精细化管理 不能一概而论。 （若是生产任务相对稳定、工作区域和班组管理 相对集中的生产单位，如掘一线可实行区域工程负责制。将队 班组的生产任务、经营指标、安全质量指标等进行量化，实行独 立核算，自负盈亏，达到自我管理，自主经营的目的。若生产任 务相对复杂，作业区域和队班组管理人员又不够固定的单位，多 指服务生产一线的辅助单位，可实行标准工序管理制。即相同的 劳动对象，在相同的标准工作内容和劳动时间内，使用相同的劳 动资源，消耗相同的费用，完成相同的工作量，达到相同的工作 质量、安全要求。 ） 要在生产上实施“优化”工程： 1、即优化人员，实行动态上岗制，使职工工作满负荷，事 事高效率； 2、优化生产时间，拿出最好的生产时段，保证完成生产任 务和工程质量，利用高收入政策，鼓励作业班组积极开展劳动竞 赛，促进生产任务的完成； 3、优化现场管理，完善各个主要工种管理制度，制定详细 的生产考核细则，“干就干标准活，精品活，使质量标准化达国 家一级，煤电公司季度质量标准化检查争第一；优化后勤服务，对现场机电设备实行 “日历化检修”，把好机电设备管理“四关” （新进设备质量关、设备进厂维修质量关、设备现场使用关和设 备停产检修关） ； （1）及时整改现场事故隐患，做到“五有”，即有排查、有 落实、有整改、有反馈、有记录，形成闭环； （2）严格落实设备点检制，按照点检制要求对运行设备实 行“八定”检查，即定人、定点、定量、定标、定路线、定周期、 定方法、定检查记录，做到分工明确，责任到人。 要求基层单位加强设备的检修力度和考核力度， 强化设备性 能的可靠性，提高其开机率，不断降低设备的机械事故，确保矿 井机电设备实现零事故。要开展精品示范工程、精品示范矿井、 精品示范队（班组） 、精品示范头面活动，推动生产精细化管理 工作上水平，上台阶。 （三） 、经营管理精细化。 在市场经济竞争激励的今天，满足现状就意味着落后，企业 要生存和发展，就要不断创新管理理念，从点滴做起，精打细算 降消耗，精抓细管降成本，在经营管理中推行精细化管理。逢春 煤矿要在财务管理上， 实行全员、 全额、 全过程的全面预算管理。 建立“成本分级控制，资金收支预算”模式，通过细致、科学的测 算编制全年盈亏成本费用指标， 将有关成本项目分解落实到有关 责任部门，每月由财务科根据产量，成本计划编制下月各成本项 目控制指标，下达给有关责任部门执行。 （四） 、是人力资源管理精细化。实行定编定员定岗是人力资源精细化管理中的一项重点基 础工作， 它涉及到每位职工的切身利益。 要坚持“以人为本”和“公 开、公平、公正”的原则，把贯彻执行上级管理机构的定编定员 标准，全面实行定员管理作为转换企业经营机制，改善工资分配 制度， 提高企业管理水平的重要途径。 通过人力资源的优化配Z， 不断提高劳动生产率，降低人工成本，增强产品的市场竞争力， 进一步提高企业的经济效益。同时，要建立职工绩效工资量化考 核办法， 进一步规范劳动用工制度， 科学制定计件工资定额标准， 强化工资分配的考核监督职能。 高效的管理既包括对人、财、物等硬资源的利用，也包括对 制度、创新、文化等软资源的应用和开发，只有重视提高管理效 率，确保管理质量，避免管理浪费，才能为企业持续的发展奠定 坚实的基础。
赞助商链接物业公司如何提高物业管理的效率？_百度知道
物业公司如何提高物业管理的效率？
我有更好的答案
云家佳物业管理云平台可以辅助物业工作做好住户管理等基础管理工作，还有缴费收费、物业办公、员工管理等方面，用互联网的方式解决物业管理问题物业管理工作繁杂，作为物业公司有时候会觉得hold不住，管理效率也提升不起来，面对几千户的住户各种各样的问题
为您推荐：
其他类似问题
您可能关注的内容
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。 上传我的文档
 下载
 收藏
粉丝量：23
该文档贡献者很忙，什么也没留下。
 下载此文档
如何提高物业管理企业的经济效益
下载积分：30
内容提示：如何提高物业管理企业的经济效益
文档格式：PDF|
浏览次数：473|
上传日期： 17:51:19|
文档星级：
全文阅读已结束，如果下载本文需要使用
 30 积分
下载此文档
该用户还上传了这些文档
如何提高物业管理企业的经济效益
关注微信公众号