山东农村无证房屋屋和违章建筑的实在区别是什么，为什么面对拆除

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-03-21 22:10 标签： 无证房屋的信息公开
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400-135-8881你的无证房屋是违法建筑吗？答案在下面！
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你的无证房屋是违法建筑吗？答案在下面！
拆迁部门经常会以被拆建筑没有房产证或者相关审批手续不全为由，将该建筑认定为违法建筑，进而对该建筑予以强制拆除。被拆迁人面对这种情况往往是不知所措，明明住了很多年的房屋怎么突然就成了违法建筑？然而有的当事人则是觉得自己的房屋因为证件不全被拆除，好像也是合法的，因而“理亏”。其实违法建筑与无证房屋，这里面的水可深了。部分行政机关揪着没有证即违法来蒙骗不熟知法律法规的当事人，往往是能达到以“拆违代拆迁”的目的。其实房屋的证件不全不一定就是违法建筑，也并非要遭到强拆，也并不是都不补偿。那么，到底什么是无证房屋，什么是违法建筑？无证房屋是日常民众常用的一个词语，一般指没有房屋所有权证的房屋。无证房并非法律概念，其本身含义不明。法律字典里也见不到无证房、有证房这些名称，那究竟什么是无证房呢？没有标准答案，其外延比较模糊。违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物，主要包括：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。另外，我国《物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，该规定明确规定了建筑物权，确立了只有违反了建筑时的法律，才能确定为违法建筑。无证房屋存在的原因历史原因，既成事实。这种情形主要是指90年代以前为自住或经营需要而建的房屋，建房的时候相关部门没有查处，建成后至今也没有补办相关证件。《中华人民共和国城乡规划法》是在日实施的，制度完善之前，有些建筑就是已经存在的，但是按照这些制度，一些历史性的建筑就成了违法建筑。比如我国相关的几个重要立法：《中华人民共和国城市规划条例》1984年1月颁布实施；《中华人民共和国城市规划法》日实施；《村庄和集镇规划建设管理条例》日实施；《房屋登记办法》日起施行；《中华人民共和国城乡规划法》日施行……那么对于1984年1月之前的房屋根本不可能有建设工程规划许可证，依照现在的法律不能办理房屋所有权证的，是不是就是违法建筑呢？开发建造单位不依法按规建造房屋。如没有土地使用权证就建造或没有初始登记就售房，以致买房人不能顺利进行房屋登记。政府有关职能部门管理不严、不到位。对于不依照法律程序建造的房屋，有关部门因主观或客观的原因，没有对其及时处理，以致该建筑被长期使用，成为历史遗留问题。随意建房，不听管束。这种情形主要是指建房人凭自己的意图擅自建房，房屋的建设不符合各项规划及法律规定，相关部门虽有叫停，但建房人仍一意孤行。无证房屋不一定是违法建筑通过以上的论述其实已经看出无证房屋不一定是违法建筑，但是这个认定是个相当复杂的过程。下面结合《城乡建设环境保护部关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》以及地方政府规章对这个问题的相关规定，得出以下结论，但是具体实践中还是要结合当地省市县的相关具体规定来认定。无证房屋被认定为违法建筑的时间界限问题：认定无证房屋是否违建，应该根据建造时的法律规定来认定。依据《物权法》第三十条：'因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力'，这一规定明确规定了建筑物权，确立了只有违反了建筑时的法律依据，才能确定为违章建筑。我们国家的规划部门从1974年才开始有，90年代才逐渐完善，日实施《城乡规划法》以前，只有城市房屋才需要规划审批，农村房屋建设根本不需要经规划部门审批，只要取得村委会的批单就可以。所以，几十年前建造的房屋，要看是否符合当时的法律规定，而不能简单地以现在法律法规的标准来认定是否属于违法建筑。房屋手续可补正的：房屋证件不全，手续不完整的，不一定就是违法建筑。根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中的相关规定：对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全的房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制定相应的政策，限期处理解决；一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。对认定为违反规划尚属可采取改正措施的违法建筑不予补偿，但应支付按房屋重置价结合成新予以评估确定的建造成本。以上是对违法建筑以及无证房屋的一个较为简略的分析，希望大家在遭遇此类问题时，不会轻易被所谓的“违法建筑认定书”所蒙骗。如果您拿不准，也欢迎您随时咨询北京市盛廷律师事务所。文章来源微信公众号：盛廷征地拆迁律师微信号：shengtingzdcq更多征地拆迁相关问题，请关注盛廷征地拆迁律师微信公众号，私信回复分享经典维权案例，最全面拆迁法律法规。本文为头条号作者发布，不代表今日头条立场。
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手机配件资讯导航无证房与违章建筑的区别探讨无证房与违章建筑的区别探讨宋玉成律师说拆迁百家号违章建筑法律问题研究专题一文/北京宋玉成律师根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。根据该条的规定，无证房不一定就是违章建筑，需要依据具体情况区别对待，这一点非常明确，那些简单地认为房屋无产权证就是违章建筑的观点既不符合法律规定，也不符合事实。根据《城乡规划法》的规定，所谓违章建筑，是指在城乡规划区域内，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为。而我国关于建设规划前后有三部法律法规，日施行的《城市规划条例》、日实施的《城市规划法》、日实施的《城乡规划法》，这三部法律法规对违章建筑的规定以及处罚分别有不同的规定，当然这期间还会穿插一些地方制定的其他规范性法律文件。笔者从2007年开始代理全国各地的征地拆迁类案件，拆迁实践中，各地对于无证房的处理模式主要有如下：一、未取得房产证但取得了建房许可手续或者建设规划许可手续。这类房屋在拆迁中一律确权，作为合法房屋对待。因为判断房屋是否属于违章建筑是以房屋是否取得规划许可手续为标准，房屋有规划许可手续，即便没有房产证，也不是违建。二、日《城市规划条例》实施之前建造的房屋。日之前建造的房屋，因为当时我国尚未出台过任何一部关于规划方面的法律法规，整个国家处于百废待兴的状态，所以这个时间段建造的房屋，不管有无房产证，也不管是否取得规划许可手续，均无条件作为合法房屋进行征收补偿。三、日《城市规划条例》实施后至日《城市规划法》实施之前建造的房屋一律作为合法房屋对待。虽然早在日国务院即已出台《城市规划条例》，但这个时间段距今过于久远，因此实践中，从日至日之间建造的房屋基本上均予以认定，作为合法房屋对待。四、日至日，《城市规划法》实施期间建造的房屋。该时间段内建造的无证房，各地在具体实施行政处罚时，尺度标准不一，颇具地方特色，一般来讲，越早建造的，例如上个世纪90年代早期或者中期建造的，就明显优于2000年之后建造的，越早建造的房屋拆迁中被确权的可能性大于迟建造的。很多地方会以某个时间段（一般是2000年之后的某年）的航拍图为标准，航拍图上存在的房屋，视为合法，航拍图上不存在的建筑物，视为不合法。五、在房屋拆迁/征收公告发布之后，抢建的房屋。此条各地均无例外，在政府房屋拆迁/征收公告发布后，出于非法获取不正当拆迁补偿利益的目的抢修抢建的房屋均以违章建筑来对待并处罚，不予确权。六、尤其需要注意的一点。自日开始，《城市规划法》被《城乡规划法》所取代，从“城市”到“城乡”，虽一字之差，但对于无证房是否属于违建的认定要求截然不同。因为《城市规划法》从日起实施直到日才予以废止，实施了将近18年，时间跨度很大。而判断某行政相对人建造的房屋是否属于违章建筑是按照行为时法，即房屋建造时的法律规定，而不是事后法，“法不溯及既往”是世界各国通行的法律适用原则。根据《城市规划法》第三条、第四十条的规定，违章建筑是指在城市规划区内未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为，而在上个世纪九十年代，我国的城镇化尚未得到大规模发展，很多地方比较偏远，彼时并未被列入到城市规划区范围，所以从这个角度讲，如果房屋建造时，该地块并未列入到城市规划区，则当事人无需按照《城市规划法》的规定，申请办理建设规划许可手续，行政机关也无权按照《城市规划法》对其进行处罚。最后，以《土地管理法》的规定对非法占地行为进行处罚的情形。我国《土地管理法》第七十六条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。根据该条规定，对于未经批准或采取欺骗手段非法占用土地建造建筑物构筑物的，土地行政主管部门（通常是国土局）也有相应的行政处罚权，但根据《土地管理法》第八十三条的规定，土地行政主管部门无权自行执行，应当向人民法院申请强制执行，程序非常繁琐，且人民法院在执行前会对行政行为的合法性进行审查，因此此条在拆迁中政府使用的较少，不太常见。综上，无证房和违章建筑有着本质的区别。在具体个案的时候，是由执法机关对此负担举证责任，尤其是针对建造时间较早的房屋，更是加大了执法机关（城管局或者规划局）对此的举证责任和义务，这样更加有利于监督执法机关依法行政，维护行政行对人的合法权益。 （本文系宋玉成律师原创，转载请注明出处和作者） 本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。宋玉成律师说拆迁百家号最近更新：简介:北京中盾律师事务所合伙人，房屋拆迁律师作者最新文章相关文章

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