纠结，南方人要回老家，要不要卖掉北京一套商住房。。。　　本人情况：　　1、外地无北京户口，北京生活工作十余年，有工作居住证，小孩现在北京上小学，但考虑以后高考，想今年下半年和孩子一起全家回老家，孩子老家上学，夫妻老家工作还完全没着落；　　2、老家两年前已经买房3居一套，精装修空置2年；　　3、北京除商住小房外(现在市价220-240万，出租中4000左右每月)，就是自主的也是一套小住宅(现在市价350-400万)；　　目前3套房2套有贷款，共计70万贷款，月供4500左右；　　如果回老家，想卖掉商住，还清贷款，另一套住宅出租(估计租金3500左右)，坚决不卖；以后小孩长大后如果杀回北京，有个着落。余钱理财或全款买一套小公寓出租；这样，有2套小房租金应该不低于5000元，老家随便找个工作，轻松点过日子。　　不知道以上是否合适可行。。
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　　自己顶下，等大神来个建议。。。
　　还有，现在是不是卖房的好时机？北京房价年后一直在涨，幅度没有去年厉害，但还是在涨。我准备卖的商住房，也是民水民电带燃气的LOFT，在北京买来纯住，真的很好。
　　我觉得你的规划很好。　　
　　你月供才4500，你卖掉商住，准备拿这个钱干什么？还是建议不要卖，又不是压力很大
　　北京的房子不要卖　　
　　没必要卖啊
北京两套出租
可得租金7500 然后4500还贷
随便找个工作干干也挺好的　　
　　卖了，价格还涨，挺别扭。　　对自己好一点，卖一套，享受一下美好的生活。　　
　　建议卖一套，改善一下生活。想回老家，想好了就回。月是故乡明，人是家乡亲，只有热爱生养自己的故土，你才会感觉到根的存在。
　　北京的房子不要卖，出租一套的租金基本就够还所有贷款了。另外一套租金还能补贴一下家用。　　等慢慢贷款还完，北京的2套月租都是净收入，日子很舒服。
　　北京房产建议不要出手，　　
　　不急用就没必要卖吧……除非你有更好的投资项目…租出去不一样供房贷？　　
　　不卖，租出去还房贷。北京的房子有升值潜力。而且以后你想回来分分钟的事。卖了干嘛呢，钱留手里贬值，你又不缺钱花。老家也有房子，随便找个工作轻轻松松。
　　北京的别卖，其他的都可以按实际情况折腾，北京房价还会涨，卖了真是傻帽了　　
　　这想法不错，逢高减仓，再涨还有房，下跌已卖一套。享受一下生活先
　　人人都劝楼主不要卖北京的房产，看来群众眼光是雪亮的
　　不缺钱的话 不用卖 如果回老家 需要衣锦还乡装个b 就卖一套吧。
　　现在上海对商住房严查　　
　　留着吧，不缺钱卖了干什么　　
　　这两天房子涨的让我直闹心，半夜没睡回复楼主，我个人判断自己迎来调整期初期，这波涨的时间和幅度可以了，北京房地产基本是涨两年调整一年，现在房子已经不如一周前好卖了，房源有点多了，基本是改善型住房怕没机会换了，第一套直接选在北京买的很少了，因为买不起了。　　
　　楼主好有钱啊
　　不好意思，这两天没有关注自己的帖子。说说这些天情况：　　我在北京中介挂上我的房子，其实原本只是中介的APP网上寻个价，完全没有提供房本，更没有签出售协议，但中介还是内部挂上去了，接着电话不断，最后又客户要全款买，价钱一份没让，但最后我咨询了小区其他业主，发现最近房价真的涨的好快。我的报价已经是当时成交价再加上10万以上了，没有想到不到一周就有要全款买的，最后考虑，暂时缓缓。。。　　其实我也纠结，老家有早两年买好的房了，只是想卖掉一套改善生活品质，但确实又担心房价近期飞涨。。。本来这个商住就是周边的甚至全北京商住的低洼地带。。。　　目前计划缓缓一个月再看。。。　　非常感谢大家的回复意见。
　　还贷款其实不是问题，租金比月供多不少，但我想房子变成完全正现金流，所以有卖一套商住的想法。。。　　房观大神们都说。北京房价再涨个3-5年应该问题不到。　　不过，不买房，手里三十万左右现金，要换车，又要做紧急备用金，有些不够，主要怕到了长沙，收入小于支出，就会比较日子不好过，因为回长沙，我估计就彻底失业退休了，只有老婆工作，但收入也大打折扣。
　　有没有我这样类似情况的亲身经历者呀。。。　　很想听听从北京回老家后的体会。
　　没事顶一下。。。
　　商住没有按揭或欠的少就卖，按揭多就不卖。　　北京自住小房子什么情况？怎么只能租3500？
　　@天地浩然
11:26:07　　商住没有按揭或欠的少就卖，按揭多就不卖。　　北京自住小房子什么情况？怎么只能租3500？　　-----------------------------　　在通州，租金低。。。
　　@天地浩然
11:26:07　　商住没有按揭或欠的少就卖，按揭多就不卖。　　北京自住小房子什么情况？怎么只能租3500？　　-----------------------------　　没有贷款的。。。
　　@天地浩然
11:26:07　　商住没有按揭或欠的少就卖，按揭多就不卖。　　北京自住小房子什么情况？怎么只能租3500？　　-----------------------------　　@野马良
14:10:29　　没有贷款的。。。　　-----------------------------　　通州400万的房子租3500也低了点吧？　　如果商住没贷款是我的话就考虑卖掉。到长沙或附近大城市最大杠杆买几套2室或一室住宅。武汉不限购的话可以考虑。长沙涨的太慢所以不优先考虑，投资房子武汉比长沙好，也不是很远，方便管理。　　没有贷款就不能有效抵御通胀，最大杠杆可以多买一两套，以租养贷。手里又有一部分现金，可攻可守。
　　@天地浩然
11:26:07　　商住没有按揭或欠的少就卖，按揭多就不卖。　　北京自住小房子什么情况？怎么只能租3500？　　-----------------------------　　@野马良
14:10:29　　没有贷款的。。。　　-----------------------------　　卖的时候挂价格高一点
　　北京的房子保值行好，比投资理财股票要好，留着吧
　　楼主心里算盘打的比谁都清楚，不知道为什么来这里找存在感。　　
　　建议卖一套，然后送孩子出国留学，担心啥高考啊！剩下还房贷，余下的理财买个保险，基本够了！　　
　　我就纳了闷了？这北京到底有什么好的让那么多人到北京瞎胡混！　　
　　建议楼主去咨询一下业内的资深专家，毕竟涉及到几百万的交易，专家会结合你的房子位置、你的财务状况，以及你未来生活城市发展趋势给出合理化建议！记住，找那种付费型的，花一两千很值！　　
　　不赚最后一个铜板　　
　　如果北京不常来了，有别的投资渠道，就卖了吧，现在价格好。也好卖。北京房价还会涨，但你不在北京发展了，也不便打理。卖了，回家乡投资，也好。也给市场提供一个新房源，
　　你想好，我在百度上看到马化腾已经把腾讯网全部交给北京了。太让人失望了……　　
　　@心是魔
01:00:46　　这两天房子涨的让我直闹心，半夜没睡回复楼主，我个人判断自己迎来调整期初期，这波涨的时间和幅度可以了，北京房地产基本是涨两年调整一年，现在房子已经不如一周前好卖了，房源有点多了，基本是改善型住房怕没机会换了，第一套直接选在北京买的很少了，因为买不起了。　　-----------------------------　　房子挂出去两天有人要买了，却没有中意要买的，真折磨人呀　　
　　你有工作居住证回什么老家，踏实在京呆着，你有购房指标买什么商住，我建议两套都卖掉买一700万房子，或者卖掉商住，顺义、大兴、房山买个一居或小两居住宅　　
　　可行，有房子又有房租，200万在手，再赚些工资。日子在楼主老家应该还是很不错的　　
　　卖一套北京的　　还清贷款 来南方三线买一套 住得舒舒服服轻轻松松 日子就是要过的 不是挨的 所以 选择适合生活的城市生活 不枉此生　　
　　不用纠结了，想卖也卖不出去了
　　@minan1982
13:10:00　　不用纠结了，想卖也卖不出去了　　—————————————————　　+1　　
　　商住暂时已死，就放着出租吧也是不错的，　　
　　@我是大老粗呢
01:12:25　　商住暂时已死，就放着出租吧也是不错的，　　-----------------------------　　说的正是。。。哈哈，不再纠结了。
虽然这几天开始又有中介电话，但价格估计好不了，直接没理会了。
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)商住房怎么就火了？看明白了 就不纠结！
最近，商住两用房也火了。一位朋友说看中一套商住房，总价低，与住宅相比有绝对优势；层高高，4.5米可隔两层，增加不少使用空间；外加精装修，即拎包入住……朋友罗列了各种好，但在出手的时候还是略显纠结，那么商住房，到底该不该出手？
商住与住宅二者各自的优缺点及详细的贷款首付、利率、年限指标，看明白了，就不纠结。
商住房有哪些优点？
优点一：低总价
由于40年产权商住公寓一般以高层、小面积户型为主，容积率较高（容积率越高则相同占地面积上盖得房子越多），自然开发商的成本价就降低，售价也跟着相应低了不少。
优点二：面积大
部分商住房层高较高，4.5米的层高可隔成2层，如建筑面积60平米，实际居住面积可能达到100平米，这对于刚工作不久的年轻人而言，确实充满“杀伤力”。
优点三：不限购
在一些城市，直接将不少年轻人买房拒之门外的是限购、限贷。试想在北京如果没有北京户口，只有交够5年社保才能买房，在上海不仅要交够5年社保，还要是已婚人士。
对于咱们这种无户口、不够社保的单身人士，40年产权房向你敞开大门，不仅总价合适、而且购买以后还能满足过渡型居住功能，同时又兼具一定的投资功能，如果地段靠近地铁站，出租甚至比住宅更抢手。
优点四：拎包入住
对现在都市的上班族们来说，这种公寓基本多为精装修，直接做到了拎包入住，省去了投资者折腾的麻烦。何乐而不为呢？
商住房有哪些缺点？
缺点一：产权40年
商住房最为人诟病的就是40年产权，40年之后产权如何处理？目前还没有土地使用权期限到期的情况，也就没有先例可以参考。不过房屋中介认为，40年产权属于商业性质，年限到期需要补交土地出让金，至于具体多少。还是未知数。
缺点二：水电物业费比民用住宅高
商住房，毋庸置疑它的各项收费标准都是按照商业住宅的收费标准来的。水电物业费一定比70年产权的民用住宅要来的高，差不多得高出一倍左右。
有些商住房甚至不通燃气，那就只能用电磁炉做饭、热水器洗澡，这样水电费就是个不小的开支了。当然，不乏个别开发商通过各种途径搞个“民水民电”，但这种情况毕竟少数。
如果有遇到开发商在销售时承诺“民水民电”的，在签订购房合同时最好能将这些条款明确的写进合同内，以便杜绝一些开发商为达销售目的不负责任的胡乱承诺。
缺点三：无法落户
如果买房是为了落户，一定要谨慎考虑商住房，因为这种本来就属于商业住宅两用房，并不能落户，只能满足过渡型居住。想要解决落户还是要购买70年大产权的民用住宅。即使开发商和售楼人员承诺可以上户口，也不要相信，毕竟上户口是派出所说了算。
缺点四：首付比例高，且只可商贷
商业房产的首付比例最低为50%，并且不能使用公积金贷款，只能走纯商业贷款，商业用房的贷款最高年限为10年，这无形中也会给购房者带来一定压力。
下面我们就商住两用房与民用商品房之间的几项指标做个比较。
指标一：首付比例
商用两住房：首付比例相对偏大
商住两用房的首付比例不分首套与二套房，统一为50%，因此购房人在买房时需要支付相当于房价一半的首付款，前期的买房压力较大。商住房的另一大特点是总价低，所以也是购房人比较青睐的主要原因，在贷款方式方面，商住房一般不接受公积金贷款，只能使用商业贷款。
民用商品房：贷款方式多样，首付分档次
购房人在购买首套房时，可以选择的贷款方式比商住房更加多样化，如果购房人使用商业贷款购买住房的首付比例为30%，公积金贷款的首付比例仅为20%，即便使用组合贷款购买，按照“两者取其高”的原则，首付的比例也为30%，对购房人来说首付方面的压力比购买商住房更加轻松。
指标2：贷款利率
商住两用房：基准利率上浮10%
商住房的贷款利率通常是基准利率上浮10%，相当于普通住房二套房的利率，无论是首次还是二次购房，选择商住房的贷款利率都比较高，按照去年央行四次降息后的水平计算，基准利率上浮10%为5.39%。
民用商品房：商贷8.5折，公积金3.25%
如果购房人买民用商品房，使用商业贷款的基准利率为4.9%，目前各家银行对商业贷款的利率都能做到85折，因此贷款的利率为4.165%，公积金贷款的利率为3.25%，所以即便买二手房，其利率也会明显低于商用房。
指标3：贷款年限
商住两用房：贷款年限最长仅10年
商住房的实际产权是40年，所以可贷款年限比较短，贷款最多10年，所以对购房人的年龄要求比较高，而且在后期还款过程中，由于贷款年限短，所以还款的压力也比较大。
民用商品房：贷款年限最长30年
相较于商住房的产权年限短的限制，民用商品房的产权一般都为70年，所以最长的贷款年限是30年，即便个别银行的贷款年限为20年，但由于贷款年限较长，可选择的贷款方式多样，所以受众范围更广，也更加被购房人所接受。
就目前的现实情况来看，商住房更多的还是适合投资人群，就居住的舒适度等方面来看，商住房还是不太适合大部分的刚需人群，是否应该购买，还应该结合实际情况。
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今日搜狐热点[12-14]现在住宅都不落户了，为什么大家不变通考虑下商住房呢？
不动产登记正式生效啦！不用再纠结70年产权还是40年产权，关于补年限问题：物权法已生效，该法明确了公私财产的受保护权。我国规定住宅用地的最高年限70年，商业用地40年（有特殊50年限），综合用地50年。现已明确，届满自动续期。需要届满期前一年申请续费。《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条，有相关规定内容。补的费用不会超过5位数，最低不得低于15.6元/平米。可以查证！！现在大家不要纠结40年50年和70年的产品，商业产权，产权到期后两种结果！第一，如果国家没有其他规划，业主只需续交土地出让金即可继续使用；第二，若有其他规划，需要拆迁，则商业补偿按照1:3补偿，是住宅的三倍！
大家可以互相讨论下，不要人生攻击就好！
如今不动产登记正式生效了！不用再纠结70年产权还是40年产权，关于补年限问题：物权法已生效，该法明确了公私财产的受保护权。我国规定住宅用地的最高年限70年，商业用地40年（有特殊50年限），综合用地50年。现已明确，届满自动续期，需要届满期前一年申请续费。　　《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条，有相关规定内容。补的费用不会超过5位数，最低不得低于15.6元/平米。现在大家不要纠结40年50年和70年的产品，商业产权，产权到期后两种结果：　　第一，如果国家没有其他规划，业主只需续交土地出让金即可继续使用；　　第二，若有其他规划，需要拆迁，则商业补偿按照1:3补偿，是住宅的三倍！　　1　　房屋产权VS土地所有　　房屋产权：　　房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的期限为永久。　　土地使用权：　　是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。　　2　　土地使用权=房屋所有权？　　No！　　房屋产权具体是由房屋所有权和土地使用权两部分组成，两者主要的区别在于：　　房屋所有权（即房产权）是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有，“房产证里是没有期限登记栏的”；　　土地使用权是有期限的，国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。　　换句话说，房子的所有权是永久的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的。但我们是社会主义国家，土地是国家的。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同，住宅70年，工业/科教文卫体/综合类50年，商业/旅游/娱乐40年。　　但须注意的是，产权时间是从开发商拿到地时算起，并不是拿到房产证时。　　举例说明：从开发商拿地到开工建设，再到房屋建成业主入住，这之间的时间不等，至少需要两三年时间。也有一些特殊情况，土地被开发商拍下之后，由于种种原因迟迟未开工，甚至被多次倒手，十几年过去之后才开始开发。买家到手后，产权会无辜缩水许多。　　3　　产权到期了怎么办？　　目前新的物权法已经生效。该法明确了公私财产的平等受保护权。我国规定住宅用地的最高年限70年，商业用地40年(有特殊50年限)，综合用地50年。现已明确，届满可自动续期，续费按当时的1%-10%来征收(即土地使用权出让金)。但对如何续期并没有说明，这个问题是物权法制定之后预留的问题。　　购房者只需要在届满期前一年申请续费即可。而且根据《城市房地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条相关规定，补的费用不会超过5位数。　　关于大家耿耿于怀的商业产权，商业产权到期如国家没又其他规划，业主只需需要土地出让金即可继续使用；若有其他规划，需要拆迁，则商业补偿按照1:3赔偿，为住宅的三倍。　　产权到期后处理方案：　　方案一 允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。　　方案二 有其他规划。根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。　　相关法律　　《物权法》第一百四十九条　　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。　　非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。　　《城市房地产管理法》第二十二条　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
因为不想让你这个中介挣钱，他们都是故意和你对着干
不是不能落户，而是住宅的是带有户口，只要你满足落户条件了，才有房子让你落户，，，并不是像以前一样 一买房子就能落户！&& 商住两用的，但你达到落户条件了，你也找不到房子让你落户
商住的，你有资格落户的时候也落不了。小孩也读不了书。只能住人或出租，升值慢，也难脱手。
商用房水电费贵
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