重庆龙湖企业拓展有限公司公开发行2018年住房租赁专项公司债券(第一期)募集说明书摘要（面向合格投资者）_新浪财经_新浪网
重庆龙湖企业拓展有限公司公开发行2018年住房租赁专项公司债券(第一期)募集说明书摘要（面向合格投资者）
重庆龙湖企业拓展有限公司公开发行2018年住房租赁专项公司债券(第一期)募集说明书摘要（面向合格投资者）
　　(上接D11版)　　（2）应收账款　　公司房地产开发项目通常采用预售模式，因此应收账款相对较小。公司应收账款主要为待收取的购房款、租金及材料款等。2014年-2016年末及2017年9月末，公司应收账款分别为139,757.06万元、221,339.46万元、173,528.52万元和93,559.72万元，占总资产的比例分别为1.08%、1.53%、0.86%和0.32%。由于2015年应收账款商业占比大幅增加，2015年末公司应收账款显著大幅增长；2016年末，公司应收账款下降，主要系应收客户款项收回所致。　　截至2016年末，公司应收账款账龄结构如下表所示：　　单位：万元　　■　　截至2016年末，公司应收账款前五大客户明细如下表所示：　　单位：万元　　■　　截至2016年末，公司应收账款中无应收持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东的款项。　　（3）预付款项　　公司预付款项主要为预付地价款、工程款、材料款等。2014年-2016年末及2017年9月末，公司预付款项分别为493,201.28万元、719,747.93万元、1,494,137.21万元和3,912,753.27万元，占总资产的比例分别为3.82%、4.97%、7.43%和13.37%。2015年以来，公司新购置尚未开工的土地，已支付的土地款以预付款项核算，因此2015年末及2016年末，公司预付款项大幅显著增加。　　截至2016年末，公司预付款项账龄结构如下表所示：　　单位：万元　　■　　截至2016年末，公司账龄超过1年的预付款项主要为预付土地购置款，相关项目正在执行中，尚未结算。　　截至2016年末，公司预付款项前五大客户明细如下表所示：　　单位：万元　　■　　（4）其他应收款　　公司其他应收款主要为应收关联方及其他单位的往来款。2014年-2016年末及2017年9月末，公司其他应收款分别为493,463.40万元、1,244,417.29万元、1,341,822.81万元和1,887,778.93万元，占总资产的比例分别为3.83%、8.59%、6.68%和6.45%。2015年末，公司应收关联方往来款相比2014年末显著增加，导致公司其他应收款显著增加；2017年9月末，公司应收往来款相比2016年末显著增加，导致公司其他应收款显著增加。　　截至2016年末，公司其他应收款分类情况及账龄结构如下表所示：　　单位：万元　　■　　其中，采用单项认定法计提坏账准备的单项金额重大的其他应收款为往来单位借款，账龄在3年以上，由于款项难以收回，已全额计提坏账准备。　　截至2016年末，公司采用组合测试法计提坏账准备的其他应收款账龄结构如下表所示：　　单位：万元　　■　　截至2016年末，公司其他应收款前五大客户明细如下表所示：　　单位：万元　　■　　截至2016年末，公司其他应收款为1,341,822.81万元，其中应收关联方款项合计为237,764.64万元，占公司其他应收款余额的比例为17.72%。　　年末，公司对非关联方的其他应收款分别为167,971万元、382,251万元、1,104,058万元，主要为公司在日常经营活动中由于内部员工往来、支付保证金押金、应收业主往来、代付税费等，以上全部为经营性的其他应收款。年末，公司对关联方的其他应收款分别为325,492万元、862,166万元、237,765万元，其中对合营及联营公司投入的股东借款分别为269,315万元、862,166万元、237,765万元，是公司基于持股比例对合营联营公司的项目开发资金支持，系经营性的业务形成的其他应收款。　　年末公司其他应收款分类情况　　单位：万元　　■　　年末，公司非经营性的其他应收款系对其他关联方（公司股东、同受一方最终控制公司的关联方等）的其他应收款项，余额分别为56,177万元、0万元和0万元，占公司总资产的比例分别为0.44%、0%和0%，占比较低。上述款项主要构成、形成原因及报告期内的回款情况如下表所示：　　年末公司非经营性其他应收款明细　　单位：万元　　■　　上述往来款项均经过公司内部审批程序，经前次发债辅导，公司建立了《关联交易制度》，此后所有其他关联方（公司股东、同受一方最终控制公司的关联方等）对公司的资金占用均将按照关联交易制度进行审批。　　公司截至目前在本期债券存续期内无新增非经营性往来占款或资金拆借事项的计划。公司将严格按照内部管控和决策程序对本期债券存续期内可能新增的关联方资金往来进行审议和决策。同时，公司将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，严格履行信息披露义务，如涉及对本期债券持有人权益有重大影响的事项，公司将严格按照《债券受托管理协议》及中国证监会、上海证券交易所的有关规定进行重大事项信息披露并召开持有人会议。　　（5）存货　　公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完工开发产品、在开发产品和拟开发土地等构成。2014年-2016年末及2017年9月末，公司存货分别为7,268,721.60万元、6,882,102.65万元、10,273,019.95万元和14,796,354.37万元，占总资产的比例分别为56.35%、47.53%、51.11%和50.56%。2016年，公司新项目开发导致在开发产品增加，从而使得2016年末公司存货规模显著增加。　　截至2016年末，公司存货明细如下表所示：　　单位：万元　　■　　2016年末发行人已完工产品城市分布结构　　■　　2016年末发行人在开发产品城市分布结构　　■　　资产负债表日，公司存货按成本与可变现净值孰低计量，按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备。其中存货可变现净值的确定依据为假定持续生产的估计完工产品售价减去估计完工成本以及销售所必需的估计费用后的价值和假定直接销售处理的估计售价减去所必需的估计处理费用后的价值的孰高者。　　截至2016年末，公司未计提存货跌价准备。　　（6）长期股权投资　　公司长期股权投资主要为对合营企业、联营企业投资等。2014年-2016年末及2017年9月末，公司长期股权投资分别为106,656.75万元、121,304.65万元、523,674.99万元和834,821.42万元，占总资产的比例分别为0.83%、0.84%、2.61%和2.85%。　　截至2016年末，公司重要长期股权投资明细如下表所示：　　单位：万元　　■　　（7）投资性房地产　　公司投资性房地产主要为用于出租的持有型商业物业，公司对投资性房地产采用公允价值计量，公允价值的确定为参照重庆金汇房地产土地资产评估事务所有限责任公司评估的公开市场价值确定。2014年-2016年末及2017年9月末，公司投资性房地产价值分别为2,900,881.84万元、3,653,616.46万元、4,108,602.68万元和4,736,903.18万元，占总资产的比例分别为22.49%、25.23%、20.44%和16.19%。　　2015年度，公司投资性房地产增加额为754,642.39万元，主要为新增在建项目重庆U城天街二期、杭州滨江天街；减少额1,907.77万元，系出售重庆晶郦馆部分投资性房地产。2016年度，公司投资性房地产增加额为454,986.22万元，主要为新增2016年新开业项目上海虹桥天街、北京时代天街及重庆时代天街3期191,729.85万元，新增在建项目重庆源著、常州龙城天街、杭州滨江天街、重庆U城2期80,339.96万元，已开业项目后续改造成本增加及评估增值182,916.41万元。　　截至2016年末，公司投资性房地产明细构成如下：　　单位：万元　　■　　截至2016年末，公司主要投资性房地产情况如下：　　单位：万元　　■　　（8）递延所得税资产2014年-2016年末及2017年9月末，公司递延所得税资产余额分别为135,915.02万元、147,718.33万元、282,015.57万元和254,347.10万元，占总资产的比例分别为1.05%、1.02%、1.40%和0.87%。2015年末，公司递延所得税资产有所增加，主要是由于公司新设子公司可抵扣的经营性亏损增加所致；2016年末，公司递延所得税资产大幅增加，主要系预缴税费增加所致。　　截至2016年末，公司递延所得税资产明细如下表所示：　　单位：万元　　■　　2、负债结构分析　　单位：万元　　■　　随着公司业务的发展及总资产规模的扩大，公司负债规模持续增长。2014年-2016年末及2017年9月末，公司负债总额分别为8,155,486.40万元、8,336,763.11万元、12,064,189.78万元和19,756,787.94万元。　　公司流动负债主要由应付账款、预收款项、应交税费、其他应付款和一年内到期的非流动负债等构成。2014年-2016年末及2017年9月末，公司流动负债分别为5,895,531.22万元、5,535,453.00万元、7,865,643.71万元和13,988,052.31万元，占负债总额的比例分别为72.29%、66.40%、65.20%和70.80%。2015年末，公司流动负债规模及占负债总额的比例有所下降，主要系短期借款、应付票据和预收账款减少所致；2016年末，公司流动负债规模显著增加，主要系应付账款、预收款项、应交税费和其他应付款增加所致；2017年9月末，公司流动负债规模显著增加，主要系预收款项和其他应付款增加所致。　　公司非流动负债主要由长期借款、应付债券和递延所得税负债构成。2014年-2016年末及2017年9月末，公司非流动负债分别为2,259,955.18万元、2,801,310.10万元、4,198,546.06万元和5,768,735.63万元，占负债总额的比例分别为27.71%、33.60%、34.80%和29.20%。2015年末及2016年末，非流动负债的规模显著增加，主要系应付债券增加所致；2017年9月末，非流动负债的规模显著增加，主要系长期借款和应付债券增加所致。　　（1）短期借款　　2014年-2016年末及2017年9月末，公司短期借款分别为65,900.00万元、34,000.00万元、3,225.68万元和0万元，占负债总额的比例分别为0.81%、0.41%、0.03%和0%。2015年末公司短期借款显著减少，原因为公司提前归还部分短期债务；2016年末公司短期借款显著减少，主要系公司如期偿还短期借款所致。　　2014年-2016年末，公司短期借款结构如下表所示：　　单位：万元　　■　　（2）应付账款　　公司应付账款主要为应付工程款和材料款等。2014年-2016年末及2017年9月末，公司应付账款分别为979,339.10万元、1,156,600.20万元、1,380,367.68万元和1,295,514.88万元，占负债总额的比例分别为12.01%、13.87%、11.44%和6.56%。最近三年，公司应付账款总体呈上升趋势。　　截至2016年12月末，公司应付账款账龄结构如下表所示：　　单位：万元　　■　　截至2016年末，公司应付账款中无个别重大的账龄超过3年的应付账款；无对持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股东的应付账款。　　截至2016年末，账龄超过1年的应付账款主要是尚未支付的工程款。　　（3）预收款项　　公司预收款项主要为商品房预售款。2014年-2016年末及2017年9月末，公司预收款项分别为2,854,323.67万元、2,503,947.90万元、3,843,532.48万元和9,570,225.27万元，占负债总额的比例分别为35.00%、30.04%、31.86%和48.44%。2015年末，公司预收款项有所减少，主要系公司为去化库存现房，对新项目的开发和开盘节奏进行管控所致。2016年末及2017年9月末，公司预收款项显著增加，主要原因为公司销售业绩良好，预收房款大幅增加。　　截至2016年末，公司预收款项构成如下表所示：　　单位：万元　　■　　截至2016年末，公司预收款项账龄结构如下表所示：　　单位：万元　　■　　截至2016年末，公司账龄超过1年的预收款项主要为尚未交房结算的预收房款。　　截至2016年末，公司预收款项中无对持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股东的预收款项。　　（4）应交税费　　2014年-2016年末及2017年9月末，公司应交税费分别为456,136.86万元、416,756.87万元、889,035.04万元和743,189.59万元，占负债总额的比例分别为5.59%、5.00%、7.37%和3.76%，主要为应交企业所得税、土地增值税等。2016年末，公司应交税费显著增加，主要系当期应交企业所得税和土地增值税增加所致。　　（5）其他应付款　　公司其他应付款主要为往来款、购房诚意金、代收代缴业主税费、保证金等。2014年-2016年末及2017年9月末，公司其他应付款分别为688,512.70万元、790,644.22万元、1,393,629.82万元和2,007,548.25万元，占负债总额的比例分别为8.44%、9.48%、11.55%和10.16%。2016年末及2017年9月末，公司其他应付款显著增加，主要系往来款增加所致。　　截至2016年末，公司其他应付款账龄结构如下表所示：　　单位：万元　　■　　截至2016年末，公司其他应付款前五大客户明细如下表所示：　　单位：万元　　■　　截至2016年末，公司其他应付款为1,393,629.82万元，其中应付关联方的款项合计为129,129.92万元，占其他应付款总额的比例为9.27%；无对持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股东的其他应付款。　　（6）一年内到期的非流动负债　　公司一年内到期的非流动负债主要为一年内到期的长期借款和一年内到期的应付债券，2014年-2016年末及2017年9月末，公司一年内到期的非流动负债分别为516,798.00万元、497,347.68万元、129,200.92万元和172,473.00万元，占负债总额的比例分别为6.34%、5.97%、1.07%和0.87%。2016年末，公司一年内到期的非流动负债显著减少，主要系公司偿还一年内到期负债，债务结构优化所致。　　2014年-2016年末，公司一年内到期的非流动负债结构如下表所示：　　单位：万元　　■　　（7）长期借款　　2014年-2016年末及2017年9月末，公司长期借款分别为1,805,869.00万元、1,576,216.88万元、1,733,880.12万元和2,855,005.65万元，占负债总额的比例分别为22.14%、18.91%、14.37%和14.45%。最近三年及一期，公司长期借款规模总体呈波动的趋势。2017年9月末，公司长期借款显著增加，主要系公司加大了对持有型商业物业的投资力度，项目建设的资金需求增加，同时公司致力于调整债务结构，新增借款主要为长期限借款所致。　　2014年-2016年末，公司长期借款结构明细如下所示：　　单位：万元　　■　　（8）应付债券　　2014年-2016年末及2017年9月末，公司应付债券分别为139,656.72万元、795,088.27万元、1,969,310.42万元和2,372,208.56万元，占负债总额的比例分别为1.71%、9.54%、16.32%和12.01%。公司应付债券包括日发行的20亿元公司债券，期限为5年期，票面利率利率为4.39%；日发行的40亿元公司债券，其中品种一期限为3+2年期，票面利率3.93%，品种二期限为5+2年期，票面利率4.20%；日发行的20亿元公司债券，期限为5+2年期，票面利率为4.08%；日发行的41亿元公司债券，品种一期限为3+2年期，票面利率3.30%，品种二期限为5+3年期，票面利率为3.68%；于日发行的40亿元公司债券，品种一期限为3+3年期，票面利率为3.19%，品种二为5+5年期，票面利率为3.75%；于日发行的37亿元公司债券，品种一期限为3+2年期，票面利率为3.06%，品种二为5+2年期，票面利率为3.68%；于日发行的30.4亿元企业债券，品种一期限为3+2年期，票面利率为4.40%，品种二为5+2年期，票面利率为4.67%；于日发行的10亿元企业债券，期限为5+2年，票面利率为4.75%。　　（9）递延所得税负债　　2014年-2016年末及2017年9月末，公司递延所得税负债分别为314,429.46万元、430,004.96万元、495,355.53万元和541,521.42万元，占负债总额的比例分别为3.86%、5.16%、4.11%和2.74%。2015年以来，公司递延所得税负债显著增加，主要系公司投资性房地产公允价值变动收益显著增加所致。　　3、现金流量分析　　单位：万元　　■　　（1）经营活动产生的现金流量分析　　2014年-2016年度及月，公司实现经营活动产生的现金流入分别为6,812,412.28万元、6,507,201.92万元、11,004,650.15万元和11,869,052.58万元。其中，销售商品、提供劳务收到的现金分别为4,261,052.73万元、3,651,892.04万元、5,610,545.09万元和7,561,148.00万元。2016年度公司销售商品、提供劳务收到的现金显著增加，主要系销售业绩良好，销售房款持续回笼所致。　　2014年-2016年度及月，公司收到其他与经营活动有关的现金分别为2,549,209.40万元、2,829,929.95万元、5,389,444.43万元和4,306,702.84万元，主要为收到的保证金和代收款、往来款等。2016年度公司收到其他与经营活动有关的现金显著增加，主要系往来款增加所致。　　2014年-2016年度及月，公司实现经营活动产生的现金流出分别为6,107,607.01万元、5,807,587.08万元、10,928,810.31万元和11,857,735.77万元。其中，购买商品、接受劳务支付的现金分别为2,654,530.85万元、1,769,146.02万元、4,405,169.98万元和7,296,004.02万元。2015年度，公司购买商品、接受劳务支付的现金显著减少，主要系公司有意控制项目开发节奏，降低存货规模所致；2016年度，公司购买商品、接受劳务支付的现金显著增加，主要系新购置土地及支付施工方工程款等用于项目开发建设支出增加所致。　　2014年-2016年度及月，公司支付其他与经营活动有关的现金分别为2,642,457.70万元、3,183,815.42万元、5,614,836.69万元和3,641,729.91万元。2016年度，公司支付其他与经营活动有关的现金显著增加，主要系支付的保证金和代收款及往来款增加所致。　　2014年-2016年度及月，公司经营活动产生的现金流净额分别为704,805.27万元、699,614.84万元、75,839.84万元和11,316.81万元，持续为正，表明公司经营较为稳健，已进入平稳发展阶段。2016年度，公司项目开发建设支出增加较多，使得当期经营活动产生的现金流净额显著减少，但仍体现为净流入。　　（2）投资活动产生的现金流量分析　　2014年-2016年度及月，公司投资活动产生的现金流入分别为7,089.22万元、14,634.32万元、195,958.41万元和525.34万元。2016年度，公司投资活动产生的现金流入有所增加，主要系当期转让部分子公司股权所收到的现金增加及收到其他与投资活动有关的现金增加所致。　　2014年-2016年度及月，公司投资活动产生的现金流出分别为758,057.26万元、928,726.19万元、1,585,335.62万元和1,940,658.70万元。2016年度，公司投资活动产生的现金流出显著增加，主要原因系当期公司投资增速，联营合营项目有所增加，为公司之后的销售增量及可持续发展提供有益补充。　　2014年-2016年度及月，公司投资活动产生的现金流净额分别为分别为-750,968.03万元、-914,091.87万元、-1,389,377.21万元和-1,940,133.36万元，体现为现金的净流出。　　（3）筹资活动产生的现金流量分析　　2014年-2016年度及月，公司筹资活动产生的现金流入分别为1,519,575.33万元、2,096,083.19万元、2,953,871.22万元和3,431,197.46万元，主要为吸收投资收到的现金、取得借款收到的现金和发行债券所收到的现金。2015年度和2016年度，公司筹资活动产生的现金流入显著增加，主要系吸收投资收到的现金及发行债券所收到的现金增加所致。　　2014年-2016年度及月，公司筹资活动产生的现金流出分别为1,290,591.31万元、1,783,660.19万元、1,536,697.21万元和1,017,610.94万元，主要为偿还债务支付的现金。　　2014年-2016年度及月，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为228,984.02万元、312,423.00万元、1,417,174.01万元和2,413,586.53万元，持续为正，体现了公司较为良好的筹资能力。　　4、偿债能力分析　　（1）主要偿债指标　　最近三年及一期，公司主要偿债指标如下表所示：　　■　　注：扣除预收账款的资产负债率=（总负债-预收账款）/总资产。　　从短期偿债能力指标来看，2014年-2016年末及2017年9月末，公司流动比率分别为1.65、1.90、1.93和1.67，保持在相对良好的水平；速动比率分别为0.42、0.66、0.62和0.62，由于公司所处房地产行业的特性，存货在资产中占比较大，因此公司扣除存货后的速动比率相对较低。　　从长期偿债能力指标来看，由于房地产行业属于资金密集型行业，前期土地储备及工程施工等占用现金规模较大，因此房地产公司普遍存在财务杠杆水平较高的现象。2014年-2016年末及2017年9月末，公司资产负债率分别为63.22%、57.57%、60.02%和67.51%。2015年末，由于公司预收款项的减少，公司资产负债率有所下降；2016年末及2017年9月末，随着公司预收款项的增加及债务融资的增加，公司资产负债率有所上升。受所处房地产行业特性的影响，公司商品房预售款等预收款项较大。2014年-2016年末及2017年9月末，公司扣除预收款项后的资产负债率分别为41.10%、40.28%、40.90%和34.81%，较同期未扣除预收款项的资产负债率显著下降。　　2014年-2016年度及月，公司EBITDA分别为124.65亿元、119.62亿元、115.30亿元和62.42亿元；EBITDA利息保障倍数分别为7.68、7.56、6.45和5.58，发行人对利息支出的保障能力较强。　　（2）公司有息负债情况　　截至2017年6月末，公司有息负债余额为5,032,413.46万元，期限结构如下：　　单位：万元　　■　　截至2017年6月末，公司有息负债信用融资与担保融资的结构如下：　　单位：万元　　■　　5、资产周转能力分析　　2014年-2016年度及月，公司主要资产周转能力指标如下表所示：　　■　　2014年-2016年度，公司应收账款周转率分别为55.41、23.37和22.68。由于公司房地产开发项目通常采用预售模式，因此应收账款余额相对较小，周转率较高。2015年度，由于公司结转的收入相对较小，导致应收账款周转率有所下降。月，发行人年化应收账款周转率为19.51。　　2014年-2016年度，公司存货周转率分别为0.45、0.41和0.36。由于房地产项目开发周期相对较长，从购买土地到正式交付产品、结转收入成本，通常需2-3年时间，因此房地产公司存货周转率普遍偏低。2015年度，由于公司结转的成本相对较小，导致存货周转率有所下降；2016年度，公司新项目开发使得存货规模增加，因此存货周转率有所下降。月，发行人年化存货周转率为0.12，较2016年度显著下降，主要系当期结转的成本相对较小所致。　　6、盈利能力分析　　单位：万元　　■　　（1）营业收入分析　　单位：万元　　■　　2014年-2016年度及月，公司营业收入分别为4,958,879.49万元、4,220,247.77万元、4,477,704.47万元和1,954,486.41万元。　　公司营业收入主要来源于商品房销售收入，2014年-2016年度及月，公司商品房销售收入分别4,744,659.57万元、3,951,933.44万元、4,125,015.91万元和1,606,509.14万元，占营业收入的比例保持在85%以上。　　2014年-2016年度及月，公司持有型商业物业的租赁收入分别为87,289.11万元、130,585.25万元、156,489.02万元和169,643.97万元。最近三年，随着公司持有型商业物业规模的持续扩大，租赁收入呈逐年上升趋势。　　2014年-2016年度及月，公司物业管理收入分别91,389.25万元、121,304.74万元、171,093.11万元和134,956.54万元。最近三年，随着公司物业管理面积的增加，物业管理收入呈逐年上升趋势。　　公司其他业务收入主要来源于租赁服务及项目咨询费用、废料销售等。2014年-2016年度及月，公司其他业务收入分别为5,344.06万元、7,065.65万元、6,418.00万元和41,105.41万元。　　（2）营业成本分析　　单位：万元　　■　　随着公司营业收入的持续增长，营业成本呈逐年上升趋势。2014年-2016年度及月，公司营业成本分别为3,392,914.51万元、2,874,418.22万元、3,054,435.54万元和1,142,951.75万元，其中商品房销售成本分别为3,279,648.77万元、2,742,234.17万元、2,888,336.59万元和984,080.56万元。（3）毛利率及利润水平分析　　单位：万元　　■　　2014年-2016年度及月，公司整体业务毛利率分别为31.58%、31.89%、31.79%和41.52%，其中商品房销售业务的毛利率分别为30.88%、30.61%、29.98%和38.74%。最近三年，受土地成本上涨、结算项目的区域和类型差异等因素的影响，公司房地产销售业务毛利率有所下降。　　2014年-2016年度及月，公司营业利润分别为1,232,419.46万元、1,174,419.07万元、1,137,019.76万元和612,560.56万元；公司利润总额分别为1,241,909.82万元、1,189,769.26万元、1,148,181.15万元和620,775.53万元，实现净利润分别为916,267.91万元、920,658.95万元、879,628.60万元和456,750.27万元。年度公司营业利润、利润总额、净利润均较为稳定。　　（4）期间费用分析　　单位：万元　　■　　2014年-2016年度，公司期间费用合计分别为181,430.26万元、168,894.20万元和271,501.54万元，与当期营业收入的比例分别为3.66%、4.00%和6.06%。2014年-2016年度，随着公司经营规模的持续扩大，公司期间费用呈上升趋势。月，发行人期间费用合计为217,018.48万元，与当期营业收入的比例为11.10%。　　公司销售费用主要包括销售人员薪酬、商业推广及广告费用等。2014年-2016年度，公司销售费用分别为90,656.35万元、79,379.32万元和121,464.68万元，与当期营业收入的比例分别为1.83%、1.88%和2.71%。2016度，由于公司持续在一二线城市获取项目及销售的良好表现，公司销售费用有所上升。月，发行人销售费用为94,326.44万元，与当期营业收入的比例为4.83%。　　公司管理费用主要包括职工薪酬及福利、行政费用、税金、折旧及摊销等。2014年-2016年度，公司管理费用分别为95,695.21万元、107,209.45万元和160,774.32万元，占当期营业收入的比例分别为1.93%、2.54%和3.59%。2016度，由于公司新获取项目较多，项目投入导致公司管理费用在合理比例内有所上升。月，发行人管理费用为133,822.40万元，与当期营业收入的比例为6.85%。　　公司财务费用主要为费用化的利息支出（减利息收入）、汇兑损益、手续费等。2014年-2016年度，一方面公司取得的借款多用于项目建设投资，予以资本化，费用化的利息支出相对较小；另一方面公司财务管理较为稳健，始终持有一定量的货币资金，因此利息收入相对较大，导致财务费用分别为-4,921.30万元、-17,694.57万元和-10,737.46万元，体现为财务收益。月，发行人财务费用为-11,130.36万元，与当期营业收入的比例为-0.57%。　　（5）公允价值变动收益分析　　2014年-2016年度，公司公允价值变动收入分别为227,695.53万元、346,686.31万元和198,935.46万元，全部为投资性房地产公允价值变动收益。2015年度，随着在建项目的持续投入，公司投资性房地产公允价值变动收益显著增加。2016年度，公司无新开工商场，当期公允价值变动收入显著下降。月，公司公允价值变动收入为220,316.59万元。　　（6）投资收益　　2014年-2016年度，公司实现投资收益分别为3,907.98万元、17,210.18万元和139,132.52万元，主要为权益法核算对联营、合营公司的投资收益。月，发行人实现投资收益-13,344.47万元。　　（7）营业外收入和营业外支出　　2014年-2016年度，公司营业外收入分别为12,489.33万元、21,310.57万元和16,088.67万元。其中，政府补助分别为5,983.79万元、10,967.84万元和5,674.19万元，占同期利润总额的比例分别为0.48%、0.92%和0.49%，规模及占比均相对较小。月，发行人营业外收入为12,254.57万元。　　2014年-2016年度，公司营业外支出分别为2,998.97万元、5,960.37万元和4,927.28万元，规模相对较小，主要为捐赠支出和合同违约金及滞纳金支出。月，发行人营业外支出为4,039.59万元。　　（二）可能影响公司盈利能力持续性、稳定性的因素分析　　受国家对房地产行业金融、税收政策和公司自身特点的影响，公司盈利能力的持续性、稳定性可能受以下因素的影响而产生波动：　　从宏观经济层面来看，经济形势总体平稳，但下行压力依然较大，不确定性与风险性依然存在。国家通过对土地、信贷、税收等领域进行政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。　　从公司经营层面来看，房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。公司在项目开发过程中承受着规模、资金、成本、销售等多方面的压力。任何环节的不利变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。　　从未来持续发展来看，房地产行业规模效应日益凸显，行业集中度持续提升。公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，近年来土地市场激烈竞争，土地价格居高不下；部分城市库存较大，供应存在过剩风险。如果市场供求关系发生重大变化，可能将导致开发项目的销售风险。　　（三）公司未来业务发展目标　　公司将以住宅开发、商业运营、物业服务和长租公寓作为主渠道业务，同时不断推进其他创新业务的探索；依托现有优势，不断提升公司长期竞争力。区域选择上，公司仍将坚持一、二线城市为主，并关注那些承接特大城市核心区人口外溢的周边城市圈。项目获取方式上，除公开市场独立获取外，亦对合作开发和项目收购保持开放，态度积极且决策谨慎。公司将继续深耕已进入重点区域，实现当地品牌落地，提升品牌溢价；同时形成规模效应，有效控制成本。并逐步进入具有增长潜力的新区域，为公司未来增长提供长期动力。住宅开发板块，公司将继续坚持有质量的增长，为公司提供稳定的现金流；商业运营板块，公司将按照自己的节奏，稳步投入，提升公司经营稳定性；物业服务板块，将通过一流的物业服务为公司提升品牌溢价；长租公寓板块，积极响应国家政策，发挥公司在产品质量、客户服务、集采融资成本方面的优势，为追求生活品质的年轻人提供一个有温度的智能社区，将成为公司新的增长点。公司力求最大化不同板块业务之间协同效应，实现公司价值最大化。在互联网快速发展、新技术不断变革、客群的快速变化及行业整合的大背景下，公司将在规模成长、盈利性和安全边界三者取平衡，保持增长的同时兼顾盈利和安全，即谋发展又有克制，通过组织和运营平台的提升，在波动的市场中稳步前行、赢得未来。　　六、本期债券发行后公司资产负债结构的变化　　本期债券发行完成后将引起公司资产负债结构的变化。假设公司的资产负债结构在以下假设基础上产生变动：　　1、相关财务数据模拟调整的基准日为日；　　2、假设本期债券的募集资金净额为30亿元，即不考虑融资过程中所产生的相关费用且全部发行；　　3、假设本期债券募集资金30亿元计入日的资产负债表；　　4、假设本期债券募集资金30亿元中，21亿元用于住房租赁项目建设，9亿元用于补充营运资金；　　5、假设本期债券于日完成发行。　　基于上述假设，本期债券发行对公司资产负债结构的影响如下表：　　本期债券发行对发行人财务状况的影响　　单位：万元　　■　　七、重大或有事项或承诺事项　　（一）公司对外担保情况　　截至2016年末，公司为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保金额为78.27亿元。　　截至2016年末，除对客户提供的按揭贷款担保外，公司对外担保余额为11.60亿元，担保情况如下：　　单位：万元　　■　　注：重庆龙湖企业拓展有限公司和重庆龙湖成恒开发有限公司提供的5.4亿保证担保金额中有2.7亿同时提供了抵押担保。　　（二）未决诉讼、仲裁事项　　1、卢钢（四川）钢铁产品有限公司上海分公司（下称“卢钢公司”）与南京市裕淮物资有限公司（下称“裕淮公司”）的买卖合同纠纷。无锡凯义实业有限公司（作为第三人，下称“凯义公司”）向卢钢公司采购钢材用于苏南项目工程建设，卢钢公司在与凯义公司签订后又与南京市裕淮物资有限公司签订了合同，约定由卢钢公司向裕淮公司采购钢材，由裕淮公司向卢钢公司按月供货，卢钢支付预付款，后经卢钢公司与裕淮公司对账发现，其多付裕淮公司6,119万元，遂提起诉讼，要求裕淮公司返还。　　该案经南京市中级人民法院及江苏省高级人民法院两审审理后判决裕淮公司应返还卢钢公司工程款2,276万元，没有要求凯义公司承担责任。二审判决生效后，卢钢公司认为法院在审理过程中认定了裕淮公司向凯义公司的供货量导致裕淮公司仅需返还2,276万，并认为根据认定的供货量凯义公司还有2,983万元货款尚未支付。遂再次向法院提起诉讼，将凯义公司列为被告，将裕淮公司列为第三人，要求支付2,983万元货款及利息。截至2017年9月末，原告尚未提交新的证据，该案一审已开庭但尚未宣判。　　2、常州嘉腾置业有限公司与中国核工业华兴建设有限公司的建设工程合同纠纷案。中国核工业华兴建设有限公司（简称“中核公司”或“被申请人”）是常州嘉腾置业有限公司（简称“嘉腾公司”或“申请人”）开发的中华恐龙园南侧地块项目一期别墅I标段和II标段总承包施工单位，根据双方签订的建设施工合同约定，被申请人应按照合同约定完成工程正负零、主体结构封顶、外架拆除完成等关键工期节点，于日竣工交付并办理完成竣工备案手续，并需保证工程质量。但实际施工中，由于被申请人管理不到位，施工组织不力，导致各阶段工期均严重滞后，工程整体进度严重拖延。由于申请人与大量业主签订的商品房买卖合同中明确约定了交付时间，申请人不得已按照合同约定另行委托第三方进场抢工。在经全力以赴赶抢完成办理竣工验收时，质监部门对相关质量问题责令整改，其中根本性的质量问题均系由被申请人施工所造成。由于被申请人前期各关键节点工期的严重拖延，导致整个工程进度失去了宝贵时间，且由被申请人的施工质量等问题，最终导致整个项目未能按期完成竣工备案。由此造成大量业主退房、索赔，申请人因此产生了巨额抢工费用及对业主的赔偿，且对于继续履行及后续销售的房屋，以及仍在销售之中的存量房，申请人持续投入大量人力、物力、财力进行维修，进一步产生巨额维修损失。申请人所产生的这些损失，归根结底均系被申请人工期延误及工程质量所造成。嘉腾公司向常州仲裁委员会提起仲裁申请，请求裁决中核公司向嘉腾公司赔偿损失约2.1亿元。中核公司则认为嘉腾公司的损失并非由其所致，并提起仲裁反请求，要求嘉腾公司支付剩余工程款约1.6亿元。截至2017年9月末，常州仲裁委对该案尚未裁决。　　除上述事项外，截至2017年9月末，公司无其他涉及的金额在1,000万元以上的重大未决诉讼、仲裁事项。　　（三）重大承诺　　1、尚未支付的土地价款　　截至2017年6月末，本公司已签订的土地使用权出让合同载明应支付的土地款合计为76.93亿元。　　2、股权收购事项　　2014年6月，子公司北京龙湖中佰置业有限公司通过上海联合产权交易所公开挂牌交易，与南京临江老城改造建设投资有限公司签订产权交易合同，收购南京临江老城改造建设投资有限公司持有的南京金名城置业有限公司100%股权及220,200.00万元债权，经中和资产评估有限公司评估并出具资产评估报告（中和评报字（2014）第NJV1008号），产权交易标的价值253,890万元。截至2014年12月末，子公司北京龙湖中佰置业有限公司已支付转让价款126,960.24万元，并办理子公司南京金名城置业有限公司产权变更登记手续，尚有126,929.76万元转让价款未支付。根据产权交易合同，未支付款项应于日前付清，但由于该项目目前拆迁尚未完成，因此截至2017年6月末，上述剩余款中仍有56,945万元项尚未支付。　　除上述事项外，截至2017年6月末，公司无需予以披露的其他重大承诺事项。　　（四）资产负债表日后事项　　截至本募集说明书签署日，公司无需予以披露的重大资产负债表日后事项。　　八、资产抵押、质押和其他限制用途安排　　截至2017年6月末，公司受限资产主要为因借款而抵押的存货、投资性房地产等，具体情况如下：　　单位：万元　　■　　截至日，除上述披露的受限资产之外，发行人无其他具有可对抗第三人的优先偿付负债的情况。　　第五节 募集资金运用　　一、本次债券募集资金运用计划　　随着我国住房租赁刚性需求的持续强劲以及国家鼓励发展住房租赁市场政策的陆续出台，长租公寓市场得以迅速兴起，并具有广阔的发展空间。公司作为房地产综合服务提供商，在开拓长租公寓市场方面具有显著优势和丰富经验。“冠寓”为公司倾力打造的高品质长租型服务式公寓品牌，依托充分的客户访谈及客户研究，秉承“Just right”的产品设计理念，依托龙湖地产开发、商业运营、物业服务等优势主业，形成有效聚合力，力求打造具备“舒适”、“安全”、“便捷”、“时尚”、“社群”五大特色的租住社区，为追求生活品质的年轻人提供一个有温度的智能社区。　　根据《管理办法》的相关规定，结合公司财务状况及未来住房租赁项目建设及运营的资金需求，经发行人董事会会议审议通过，本次债券发行规模不超过50亿元（含50亿元），其中35亿元拟用于公司住房租赁项目建设，15亿元拟用于补充公司营运资金及偿还有息债务。　　二、本期债券募集资金运用计划　　本期债券基础发行规模为15亿元，可超额配售不超过15亿元，按发行规模30亿元匡算，本期债券募集资金中21亿元拟用于公司住房租赁项目建设及装修改造，9亿元拟用于补充公司营运资金、偿还银行借款。　　（一）住房租赁项目建设及装修改造　　1、住房租赁项目建设　　本期债券募集资金中14.9亿元拟用于公司自有的住房租赁项目建设，具体项目情况如下：　　单位：万元　　■　　注：上表中“其中住房租赁部分投资规模”包含地价款和建安成本，本次债券中拟使用募集资金已剔除地价款，仅用于住房租赁项目的建安费用。　　（1）上海马桥项目　　该项目位于上海市闵行区马桥镇，项目占地面积41,726.50平方米，总建筑面积151,174平方米，其中地上建筑面积108,663平方米，地下建筑面积42,511平方米。该项目用于住房租赁部分项目投资规模为72,533万元，提供租赁住房1,243间，产权面积约50,000平方米。该项目工程主体于2017年7月正式开工，住房租赁项目预计于2019年开业。该项目已取得的主管部门批准情况如下：　　■　　（2）上海颛桥项目　　该项目位于上海市闵行区颛桥镇，项目占地面积83,587.60平方米，总建筑面积338,185平方米，其中地上建筑面积199,385平方米，地下建筑面积138,800平方米。该项目用于住房租赁部分项目投资规模为58,347万元，共计提供租赁住房800间，产权面积约30,000平方米，该项目目前处于建设阶段，工程主体于2017年10月正式开工。该项目已取得的主管部门批准情况如下：　　■　　（3）南京G83项目　　该项目位于南京市鼓楼区，项目占地面积13,400.95平方米，项目总建筑面积132,106.18平方米，其中地上建筑面积103,106.18平方米，地下建筑面积29,000平方米。该项目用于住房租赁部分项目投资规模为26,999万元，共计提供租赁住房716间，产权面积约17,071平方米，项目目前处于建设阶段，工程主体于2017年9月正式开工。该项目已取得的主管部门批准情况如下：　　■　　（4）武汉光谷五路项目　　该项目位于武汉市东湖新技术开发区，项目占地面积14,536.31平方米，项目总建筑面积131,900平方米。该项目用于住房租赁部分项目投资规模为42,501万元，共计提供租赁住房1,710间，产权面积约37,831.00平方米，项目目前处于建设阶段。该项目已取得的主管部门批准情况如下：　　■　　（5）成都育仁西路项目　　该项目位于成都市金牛区，项目占地面积88,462.92平方米，项目总建筑面积550,600平方米。该项目用于住房租赁部分项目投资规模为24,078万元，共计提供租赁住房601间，产权面积约20,942.34平方米，项目目前处于建设阶段，工程主体于2017年7月正式开工。该项目已取得的主管部门批准情况如下：　　■　　（6）成都人民北路项目　　该项目位于成都市金牛区，项目占地面积84,399.70平方米，项目总建筑面积800,000平方米。该项目用于住房租赁部分项目投资规模为22,713万元，共计提供租赁住房369间，产权面积约14,400平方米，项目目前处于建设阶段，工程主体于2017年8月正式开工。该项目已取得的主管部门批准情况如下：　　■　　（7）南京G66项目　　该项目位于南京市江宁区，项目占地面积23,809.79平方米，项目总建筑面积95,429.4平方米，其中地上建筑面积71,429.4平方米，地下建筑面积24,000平方米。该项目用于住房租赁部分项目投资规模为31,611万元，共计提供租赁住房960间，产权面积约20,400平方米，项目目前处于建设阶段，工程主体于2017年6月正式开工。该项目已取得的主管部门批准情况如下：　　■　　待本期债券发行完毕、募集资金到账后，本公司可能根据募集资金的实际到位情况、上述住房租赁项目建设进度，在上述项目范围内对募集资金进行调剂使用。　　2、住房租赁项目装修改造　　本期债券募集资金中6.1亿元拟用于公司承租的西湖区项目、余杭区项目、宁南路项目、望京项目、隆辉公馆项目、高新园项目等用于住房租赁业务项目的装修改造支出。　　因住房租赁项目建设及装修改造客观存在一定建设周期，资金需根据项目进度陆续投入。为提高募集资金使用效率，避免资金闲置，根据项目建设进度，本期债券募集资金中用于住房租赁项目建设及装修改造部分的资金，可以在闲置期间暂时用于补充公司流动资金。若出现上述拟将闲置资金用于补充流动资金的安排，公司将上报公司董事会，由董事会审议闲置资金用于补充流动资金的具体使用方式及期限，确保不影响上述住房租赁项目建设及装修改造工程的正常支出。公司承诺，闲置募集资金用于补充流动资金的使用期限不超过12个月，只用于与主营业务相关的生产经营使用，不用于股权投资、购置土地，公司将在补充流动资金到期日之前，将该部分资金归还至募集资金专户。　　（二）补充营运资金及偿还银行借款　　本期债券募集资金中9亿元拟用于补充公司营运资金及偿还银行借款。　　1、补充营运资金　　根据银监会《流动资金贷款管理暂行办法》：　　营运资金量＝上年度销售收入×（1－上年度销售利润率）×（1＋预计销售收入年增长率）/营运资金周转次数；　　其中：营运资金周转次数＝360/(存货周转天数+应收账款周转天数－应付账款周转天数＋预付账款周转天数－预收账款周转天数)；　　周转天数=360/周转次数；　　应收账款周转次数＝销售收入/平均应收账款余额；　　预收账款周转次数＝销售收入/平均预收账款余额；　　存货周转次数＝销售成本/平均存货余额；　　预付账款周转次数＝销售成本/平均预付账款余额；　　应付账款周转次数＝销售成本/平均应付账款余额　　发行人2016年度合并口径流动资金需求测算结果如下表：　　单位：万元/天　　■　　由于发行人2014年-2016年营业收入分别为4,958,879.49万元、4,220,247.77万元和4,477,704.47万元，年均增长率为-4.98%。假设下年度销售收入增长率为-5.00%，通过测算，发行人营运资金量为663.50亿元。　　发行人新增流动资金贷款额度=营运资金量－借款人自有资金－现有流动资金贷款－其他渠道提供的营运资金。截至2016年末，发行人货币资金余额为155.24亿元；发行人可以提取的授信额度约为40亿元；其他渠道提供的营运资金约为80亿元，因此发行人营运资金需求为388.26亿元。　　2、偿还银行借款　　综合考虑公司银行借款到期时间，本期债券募集资金暂定偿还的银行借款情况如下。　　单位：万元　　■　　待本期债券发行完毕、募集资金到账后，本公司可能根据本期债券募集资金的实际到位情况、公司债务结构调整及资金使用需要，在补充流动资金及偿还银行贷款间进行调剂使用。　　三、募集资金运用对发行人财务状况的影响　　本期债券发行完成后，假设21亿元用于公司住房租赁项目建设，9亿元用于补充营运资金，以日公司财务数据为基准，公司合并财务报表的流动比率将由1.67增加至1.68。　　公司流动比率将有一定的提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升，短期偿债能力增强。　　四、募集资金专项账户管理安排　　公司按照《公司债券发行与交易管理办法》的相关要求，设立了本次公司债券募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。专项账户相关信息如下：　　1、账户名称：重庆龙湖企业拓展有限公司　　开户银行：重庆两江支行　　银行账户：0269974　　2、账户名称：重庆龙湖企业拓展有限公司　　开户银行：重庆解放碑支行　　银行账户：018841　　3、账户名称：重庆龙湖企业拓展有限公司　　开户银行：重庆江北支行　　银行账户：807　　五、前次公司债券募集资金使用情况　　经证监许可[号文核准，公司面向合格投资者分别于2015年7月和11月发行了三期合计80亿元的公司债券。截至日，募集资金净额79.50亿元已全部使用完毕，其中74.61亿元用于偿还银行贷款，4.89亿元用于补充流动资金。　　经证监许可[号文核准，公司面向合格投资者分别于2016年1月、2016年3月和2016年7月发行了41亿元、40亿元和37亿元公司债券。截至日，已全部使用完毕，其中117.48用于偿还银行贷款，0.52亿元用于补充流动资金。　　截至本募集说明书签署日，前次公司债券募集资金使用均符合募集说明书约定的募集资金用途。　　发行人将在本次债券存续期内定期报告和临时报告中对募集资金实际使用情况进行及时的信息披露。受托管理人将在存续期内定期和临时受托管理报告中对募集资金使用情况进行持续信息披露。　　第六节 备查文件　　一、备查文件内容　　本募集说明书的备查文件如下：　　1、重庆龙湖企业拓展有限公司2014年度、2015年及2016年度经审计的财务报告及月未经审计的财务报表；　　2、股份有限公司关于重庆龙湖企业拓展有限公司发行住房租赁专项公司债券的核查意见；　　3、中信建投证券股份有限公司关于重庆龙湖企业拓展有限公司发行住房租赁专项公司债券的核查意见；　　4、北京市通商律师事务所关于重庆龙湖企业拓展有限公司公开发行2018年住房租赁专项公司债券（第一期）的法律意见书；　　5、重庆龙湖企业拓展有限公司公开发行2018年住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告；　　6、重庆龙湖企业拓展有限公司公开发行2017年住房租赁专项公司债券持有人会议规则；　　7、重庆龙湖企业拓展有限公司公开发行2017年住房租赁专项公司债券受托管理协议；　　8、中国证监会核准本次发行的文件。　　在本次债券发行期内，投资者可以至本公司及主承销商处查阅本募集说明书全文及上述备查文件，或访问上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）查阅本募集说明书及摘要。　　二、备查文件查阅地点　　投资者可以自本次债券募集说明书公告之日起到下列地点查阅本募集说明书全文及上述备查文件：　　发行人：重庆龙湖企业拓展有限公司　　住所：重庆市北部新区人和镇柏林村龙湖西路8号　　联系地址：北京市朝阳区安定路5号院3号楼中建财富国际中心19层　　法定代表人：王光建　　联系人：王端、戴泽泽、关文静　　联系电话：010-　　传真：010-　　主承销商：中信证券股份有限公司　　住所：广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座　　联系地址：北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦　　法定代表人：张佑君　　联系人：姜琪、赵宇驰、马凯、姜昊天、蒋昱辰、张藤一、彭骁骐　　联系电话：010-13　　传真：010-　　联席主承销商：中信建投证券股份有限公司　　住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼　　办公地址：北京市东城区朝阳门内大街2号凯恒中心B座二层债券承销部　　法定代表人：王常青　　联系人：杜美娜、高昳堃、任贤浩、尹建超、黄亦妙、李文杰、黄凌鸿、陈宇翔　　联系电话：010-　　传真：010-　　三、备查文件查阅时间　　本次债券发行期间，每日9:00-11:30，14:00-17:00（非交易日除外）。　　投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。
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