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转藏至我的藏点华天酒店客房 “售后返租”模式存陷阱_网易财经
华天酒店客房 “售后返租”模式存陷阱
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去年，出售潇湘华天资产，卖了1个多亿，获利4400多万；出售华天之星，卖了1.26个亿，获利5000万。尝到甜头后，今年初，华天又将位于长沙市解放路华天酒店总店的迎宾楼264套客房以“”的模式出售。知情人士透露，相比华天总店客房分割出售来说，出售华天之星只是将一个低端酒店加盟品牌转让出去、售卖潇湘华天说白了也只是一次酒店物业的倒卖，因为潇湘华天本身就是前几年从别的公司手中买过来的。而将华天总店客房分割出售，无异于变卖祖业。华天酒店总店始建于上世纪80年代，并具有复杂背景，购买者付出房款后，或将面临产权能否顺利过户到自己名下、承诺的年收益（或称租金）能否持续支付等重大风险。针对上述问题，《中国产经新闻》记者专程赴湖南长沙调查采访。国有资产“未批先卖”“位于解放路的华天酒店一共有11万平方米，此次出售的共1.1万平米，共264间客房，面积在45平方米到90平方米不等，单价为18800元/平方米。”华天集团财务总监夏建春介绍，“我们是从清明节后开始对外售卖的，到现在已经卖掉了110套。”这是今年华天酒店关于出售总店客房，其财务总监对媒体公开的说法，也是相关报道频繁援引的一段话。其实，早在7月25日，本报曾以《华天酒店借“售后返租”改善财务结构遭质疑》为题，报道了华天酒店以“售后返租”，将位于长沙市解放东路300号的华天迎宾楼264套客房分割出售，并承诺返还年利润不低于房价总额的6-8%的相关事实。记者调查发现，华天大酒店迎宾楼于日开工兴建，日试营业。当时该酒店属于军方管理和所有，直到1998年，酒店才由军方移交给地方，由湖南省国资委代表地方政府对该酒店资产行驶管理权。按规定，任何一笔国有资产的出售或变卖，都必须经过国有资产监管部门的批准。华天酒店从今年四月份就开始对外公开出售，至7月份已经全部售完，资产总额达到近2亿元，这么大的一笔买卖，是否经过其主管部门的合法审批呢？“到目前为止，我们还没有接到华天酒店关于出售总店迎宾楼客房的审批报告，更没有批准其卖客房。” 8月30日，湖南国资委接受采访的相关负责人明确告诉《中国产经新闻》记者，“虽然有听说过华天酒店要出售客房的类似说法，并且是以改变经营模式的名义提出来的。因此，我们要求华天酒店必须提供改变经营模式的整体规划和方案，才可能进行研究”。令人感到蹊跷的是，华天酒店集团公司一位负责人在与记者交谈时也不经意透露，截至目前，华天酒店销售客房一分钱也没有进入华天酒店的财务账户。华天酒店出售总店客房到底是真是假?其操作方式是公开透明还是暗箱操作？这一迷雾，使华天酒店出售客房一事更显朴朔迷离，也让已经付清购房款却仅持有购房合同的投资者风险倍增。产权过户登记关卡重重法律专业人士指出，华天酒店推出的“售后返租”并不新鲜，就是类似于产权式酒店的操作模式，而且对投资者来说风险较大。投资者应办理产权登记，办理单独的房产证，保证产权归购买人所有，否则投资会有风险。华天酒店也把能够办理产权登记作为重要卖点大肆宣传，并在迎宾楼客房销售的《房屋买卖合同》中也明确承诺：在365个工作日内为购房人办理产权过户登记。如因出卖人的责任买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期每日分别作出按房价总额万分之一和万分之二支付违约金或解除合同处理。那么，华天酒店总店迎宾楼客房分割出售，到底能否分户办理产权过户登记呢？8月30日，记者就上述问题采访了长沙市国土资源局。第二天下午，该局相关负责人明确告诉记者，华天酒店公司虽然于2002年通过缴纳土地出让金，将原来划拨土地转变为有偿出让性质，但该宗土地仍属于综合用地，综合用地的用途只能用作写字办公楼、酒店等，不能用于住宅、商品房及商业开发，其上面的建筑物也不能如住宅或商铺一样分割办理产权登记。关于迎宾楼客房不可以办理分户产权登记的说法，早在7月3日，长沙市房屋产权监理处在《关于中国产经新闻“华天大酒店客房出售”有关问题的采访答复》中就明确指出，华天酒店如需办理分户产权，首先要提供有关析产的证明文件到我处测绘队测绘，凭测绘队出具的测绘报告申请办理析产分户。但是，华天酒店此次公开对外销售客房尚未到我处申请析产登记，而且部分客房号还办理了抵押登记正在抵押中。尽管购房者面临产权难以过户登记的风险，华天酒店却以出售华天酒店迎宾楼客房这一烟幕弹般的“利好消息”，使不明真相的投资者看好华天股票。7月31日，《长沙晚报》报道，华天酒店资产运营业务引发投资者高度关注，公司股价在7月份逆市上涨超过40%。当时，华天酒店董事长陈纪明面对该报记者的采访，更是极其乐观地表示，从公司目前情况来看，酒店经营的利润率在15%左右，高于承诺给投资者的回报率，因此公司不会出现亏损。“我们出售酒店可以赚一次钱，而经营酒店又可以赚一次钱。”陈纪明信心满满地对媒体记者说。但业内人士指出，陈纪明所说的酒店经营的利润率能达到15%与该公司承诺给购房人6%-8%的售后返租的租金，不是同一个概念的百分比。
因为华天酒店承诺返还给购房人的租金是房价总额的6%-8%，试想如果华天酒店如果能够按此比例计算出15%的经营利润率，那么华天酒店固定资产就只需要6年左右的时间就可以全部变现。8月29日，记者还就相关问题专程采访华天酒店公司，该公司证券部黄建庸代表该公司回复说，公司具有酒店的独立产权，为购房者办理产权登记没问题，公司也能够持续支付约定的返租租金。不过，黄建庸没有提供任何证据证明其说法。购买华天酒店迎宾楼客房的投资者最终能否顺利办理产权登记？合同约定的售后返租租金能否持续支付？靠出卖客房刺激的股价上行又能持续多久？本报将继续关注并跟踪报道。
本文来源：中国产经新闻报
作者：黄贵耕
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈酒店客房自动售货机到底有没有市场？
&目前国内的经济市场正处在一个达到顶峰后的疲软时期，任何投资都是利润风险并存的。很多人都是持币待投的情况。找不到合适自己发展的项目，即使找到了项目又怕没有经验，还有很多上班族舍不得丢下端着的铁饭碗放手去博，再有就是大部分投资者过不去自己认为的利润逻辑这关，现在我们来分析一下展达微型智能酒店机（展达酒店机）的市场投资要害：
&&&&&&①、展达酒店机，无竞争
&&&&投资易，无需为寻找合适店面而烦恼；
门槛低，无需办理相关证件；
好销售，床头诱惑，激发购买欲望；
易管理，在线支付，后台管理；
多样化，货物定位，自由广泛；
易经营，入住酒店客房无需为打砸破坏担忧；
护隐私，隐藏式的消费，保护消费者隐私。　
　②、展达酒店机，利润大
　大家都知道成人用品这个行业的利润很高，但具体有多高，很多人不清楚，这个行业用“暴力”来形容一点也不为过，我们举个例子，一盒安全套的进价1—5元之间，零售价可以达到10—30元，一个进价在50元左右的情趣器具售价可以达到300元左右。
&③、展达酒店机，省人力
展达微型智能酒店机，和您现在目前的工作可以说是没有任何冲突，该上班的上班、该做家务的做家务，一个手机就可以实时观测到酒店机的运营情况。
&④、展达酒店机，精准的迎合了市场需求
哪里有需求哪里就有利润可发掘，关键点是要准确的定位需求。据最新统计，中国酒店总数在250000家左右，全国看，平均每个地级市拥有851家酒店。预计国内酒店总床位数3000万-3500万个左右，随着社会的发展，经济水平的提高，入住率每年都在递增，可见中国酒店蕴藏着巨大的商机！
&&&⑤、展达酒店机，无需经验
展达总部的加盟理念是：一条龙保姆式服务我们的加盟商！从您确定要做这个项目到选址、到设备安装以及后续的运营政策，总部都是为您量身定做，您只需要坐收渔利就可以了。
展达酒店机和街边的无人售货店有什么不同？
①、无人售货店以店面的形式存在，面对的消费者群体针对性不强，属于传统的被动式销售，而“客房智能售货”是直接面对的准消费群体，合适的氛围、合适的场景更能激发开房客人的消费欲望来购买我们的产品，使销售定位更精准化；
&②、无人售货店需要有实体店面做支撑，面对物价疯狂上涨的今天，房租、店面装修、收银系统更新、税务使我们的经营成本一路飙升，经营成本的增长大大降低了经营者的收益比例，“客房智能售货”则不然，经营平台是酒店方提供给我们的，我们把营业额的三成分给酒店，就形成了互赢的局面，这里面有一个很关键的问题：经营场所的费用体现形式，无人售货店是要先交纳房租然后再使用场地，“客房智能售货”是先使用场地再将费用以分成的方式给酒店方，无形中我们就规避了风险，先收益再摊费用，而不是还没有看到收益就要缴纳费用；
&③、随着无人售货店的增多，人为破坏和恶意偷盗的事件不断攀升，既然开无人售货店图的就是省心，如果三天两头的遭到破坏或者售货机里面的钱物被盗了那就变成闹心了，厂家售后跟得上还好说，跟不上动辄要十几天停业维修就更是得不偿失了，“客房智能售货”则不牵扯此类事件，客房的消费者大多素质较高，且有客房押金，所以这类事情几乎不会发生；
&④、无人售货店说是无人售货，但平时经营者还是需要每天打理的，补货、收银、打扫店面卫生等等，“客房智能售货”则不需要，补货都是酒店的保洁人员在打扫客房的时候顺手就补货了，所有营业款都是网络支付所以不牵扯现金账务，经营者只需每月在网上和酒店及总部对账就可以了，真正完全的解放了经营者；
&⑤、投资门槛不同，开一家无人售货店算上加盟费、押金、进货款、房租、转让费、装修、工商税务等等需要近6万左右，“客房智能售货”则不需要这些，零门槛入住酒店，总费用投资下来也只是无人售货店投入的一半，并且不用担心这个月的收益够不够分摊费而担心，挣一千就得一千，挣一万就得一万，可以说是旱涝保收；
⑥、就投资灵活性上来说无人售货店项目也逐渐暴露出了弊端，感觉效益不错的经营者想再开一家，但无奈市场饱和度太高，找不见合适的店面、资金占用大、收益度日渐转下、无法实现跨城市开店、同行竞争压力大等等因素而放弃，这些因素无疑成为了无人售货店行业发展的绊脚石，“客房智能售货”不存在这些弊端。
&国内酒店可以说是“客房智能售货”的空白市场，入驻即为主，即使将来有同行那也是谁先占领酒店客房谁就得市场.
“客房智能售货”经营者可以跨城市跨区域开店，因为不需要打理，资金投入方面也比较灵活，想投一台、十台、百台都可以，营业额不够理想的话随意专场，不像无人售货店转场的话需要支付高昂的设备运输费用、专业移机费用、重新装修费用、等等，等于重新开一家店的费用了。
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