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1室1厅，87㎡，朝向:南，7层/18层/18层租购同权，租房将取代买房吗？
租售，重在并举，而非打压。
来源 | 秦朔朋友圈（ID：qspyq2015）
作者 |&过蝈
刚刚召开的中共中央政治局会议强调，要加快建立房地产长效机制。着力构建&购租并举&房地产市场供应体系，打造多层次住房结构，保障不同群体的住房需求。而就在7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在土地交易市场成交：张江地块，楼面单价为5569元/平方米；嘉定地块，楼面单价为5950元/平方米。
一时间，&暴跌&、&住房公有制&等&智商税标题&甚嚣尘上。政策组合拳在媒体的放大解读下，不断改变市场预期。甚至误导有自住需求的购房者，买房无意义。
让我们抛弃&标题党&，先讲经验，再讲逻辑。
不同配方，相似的味道
先来讲讲经验，与八年前相似的味道。
八年前，次贷危机的硝烟正逐渐散去。包括4万亿在内的救市政策，让很多一度腰斩的楼盘起死回生。在救市放水的同时，政府也在那年推出一系列廉租房政策、保障房计划。一年后，也就是2010年，信贷收紧。&认房又认贷&政策首出江湖，当时也是被称为&最严厉&的认定政策。又一年后，2011年上海、重庆房产税试点推行。
当时的气氛与今日十分相似。只是那时还没有自媒体，微博也刚开始流行。当年楼市弥散着北京春日雾霾一般的悲观，但也仅局限在行业内。业外的买房者早已不太光顾售楼处，不管策划用尽各种噱头拉拢。偶尔去逛逛的，也是家附近的新盘，问起价格像说天气一样随便。售楼员培训的说辞，敌不过客户的心理预期&&房地产不行了，保障房要取代商品房，房价要大跌。
这一年，杭州市场一片低迷。最急的是项目公司的老总们，纷纷邀请各种研究院大咖开会讨论。当时的基本共识是：市场将逐步分化，广大中低收入群体入住廉租、经适保障房，中高收入购买商品房。房产税短期改变预期，中长期影响有限。
当年的保障房计划也是如此轰轰烈烈：2009年12月出台的&国四条&中的一条是：继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
3年，保障5000万人口的住房问题。这是一个非常浩荡的工程。当年每座城市都在如火如荼地开工，不少开发商都领了&指标&，要拿地就得完成多少配套的保障房指标。等到竣工交付之时，还让不少市民感慨，很多保障房小区无论外立面，户型格局，还是绿化环境，都跟同地段的普通商品房不相上下。
几年过去了，无论保障房、经适房还是安居房，都没有让杭州的房价上升或是下降。只是，如果安居体量过大或者过于集中，会对所在的板块价格造成一定的影响&&在城市印象中，那是一个&安居板块&，也就意味着不是什么高端富人区，居住人口购买力有限，没什么优质的配套资源。在楼市板块的竞争中，有&掉队&的可能。仅此而已。
当年的&保障房计划&也是为了遏制房价过快增长，并解决中低收入的住房问题。当然，和今日大力发展租赁市场还是有很大的差异。应该说，就像保障房和商品房一样，租房与买房，是相互补充的关系。特别是在人口流入量大的城市，租赁市场是可以分流一些居住需求。但租房会取代买房吗？我认为，不会取代，但会分化。
就单盘而言，年限老品质差，没有资源优势的低端商品房&&&老、破、小&会受到影响；优质地段、学区房仍然具有较高价值。
就城市而言，一二线核心资产很难撼动挑战，三四线城市商品房会有一定影响。
居住者，买房到底买什么？
买的是什么？核心资源的有限权。
买房到底买什么？买房就是买地，就是购买城市的配套资产，购买房子周边的教育、医疗、交通、公园等一系列公建资源。房子不是核心，资源才是核心。
而&租购同权&的含义，是希望能打破买房者对城市资源的&垄断&，让租房者也能享受同等资源成果。其实大部分城市资源都可以共享。租房或者买房，并不影响你搭地铁上班，或者周末去美术馆看一出塞尚的画展。
但教育、医疗，尤其是好的教育、好的医疗却供应稀缺，是彼此掠夺的对象。（详见《房子和教育，谁拯救谁？》）在这场战役中，户籍与房产，无疑便成为优先筛选的门槛。
租购同权，可以确保优质资源不被买房落户者&垄断&，但无法确保其不享受&优先&。同权，同样的是行使权，却不代表有同样的&优先权&。
而&优先&的问题，还是供应不足造成。只有扩大学校、医院的建设数量，让其充分竞争，提供更多好学校、好医院，才能打破僧多粥少的局面。但说来容易，执行很难。所有的公建投入都要地方政府买单。楼市不好，地卖不出价，哪里来的财政收入？哪几个城市，享受到了制造业升级的成果？屈指可数！
所以在租购同权的问题上，当地政府是矛盾而痛苦的。
而对一二线买房者而言，十年前买房子讲&独享&，城市CBD，江景大宅院。那么在人口快速增长的十年后，买房子也无非是讲&优先&，在城市化成果共享的同时，比别人多那么一分附加值。
什么样的城市，容易&租购同权&？
再从城市化的角度，来说说什么样的城市更容易&租购同权&。笔者认为是：核心周边三四线卫星城。
2013年《城市蓝皮书》中提到&到2030年前，中国还有3.9亿农民需要市民化，农民工市民化的人均公共成本为13.1万元。东、中、西部地区分别为17.6万元、10.4万元、10.6万元。3.9亿农民市民化所需公共成本为51万亿元。&
这些年，我们可以看到，一方面是北京上海严控人口规模，低收入外来者无形中受到挤出压力，另一方面则是一二线城市&抢占高端人才&。在创造财富的过程中，也带来了巨大的城市化成本。但成本负担过大，例如北京、上海，两三千万人口的特大一线，财富带来的增量就跟不上总的消耗成本，由此导致边际效益递减。而伴随产业转移、交通网络（尤其高铁）日臻发达的二线城市，开始在抢人大战中强势崛起。
在人口增长量排名前十的城市中，除了北上广深外，更值得关注的是天津、郑州、武汉等二线城市。这恰恰与近期颁布的，住建部首批试点租房新政的12个城市：广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等，有很大的重叠。
然而，人越多，租购同权越难落实。僧多粥少，资源溢价率高。
在北京，数十万人抢一套学区房，所以学区的溢价就高；在拉萨，同样最好的学校，但因为抢的人少，溢价率就低。
溢价并不反应资源的优质程度，而是反应了供求关系。就像不久之前，上海买房还要缴纳&茶位费&。一套房多人抢，&价&高者得就是最朴素的市场逻辑。
相反，租购同权比较容易落实的，则是一二线周边的富裕三四线城市。例如上海周边的嘉兴、湖州等这样的地级市：这些地方经济富庶，承接了核心城市的产业转移，有一定的外来导入人口，本身基础设施也较好。长三角、珠三角大量的三四线卫星城更适合实现租购同权。
租售，重在并举，而非打压
最后，中央发展租赁市场，是为了租售并举。重点在&并举&，而非互相打压。租房，可能会成为我们未来某一阶段的选择，改变原有的生活方式。但无论香港的公租房，新加坡的组屋，都没有对当地房价产生影响。
一根阴线改变情绪，两根阴线改变预期，三根阴线改变信仰。&&这些不断被放大的信息，改变的是市场预期。未来房价如果下跌，绝不是因为租售同权，也不是当地政府发展租赁，而是，在政策频出，媒体舆论的诱导下，大家的预期变了。||百姓网公众号微信扫码关注百姓网小程序微信扫扫立即体验扫码下载手机客户端免费抢油卡、红包、电影票您正在浏览信息，点击查看更多服务平西府黑马传智播客软件培训及尚硅谷软件培训学生宿舍& 450元12月2日 23:12 &...次浏览 &&租金：450元付款方式：面议小区名：温都水城地址：&-&&温都水城联系：(北京)联系时，请一定说明在百姓网看到的，谢谢！见面最安全，发现问题请举报其他联系：(1)租房类型：&装修情况：豪华装修房型： 1厅 1卫面积：21平米楼层概况：中层 / 共5层房间朝向：南北具体地点：温都水城房屋配置：床,电视,空调,冰箱,洗衣机,热水器,宽带,有线,独立卫生间,阳台,可做饭单间出租温都水城，小区地处昌平北七家温都水城，1室&&1厅1卫面积为21平米，本楼层共5层，本房间处于中层，房屋整体朝向朝南北，豪华装修房，房屋配套设施有床,电视,空调,冰箱,洗衣机,热水器,宽带,有线,独立卫生间,阳台,可做饭，租金为450元一月，押金面议单间出租温都水城，小区地处昌平北七家温都水城，1室&&1厅1卫面积为21平米，本楼层共5层，本房间处于中层，房屋整体朝向朝南北，豪华装修房，房屋配套设施有床,电视,空调,冰箱,洗衣机,热水器,宽带,有线,独立卫生间,阳台,可做饭，租金为450元一月，押金面议百姓网提醒您：1）警惕不方便看房，先交定金
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