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都说这种房子很难卖，他家卖贵2倍却被疯抢，凭啥？
关键字：绿地 时代 利润 明源 地产研究院&&
导读：大家可能也留意到了，最近两年中式合院别墅特别火。据明源君所知，去年标杆房企推出的低密度新产品中，中式合院占比特别大。低密度产品做中式合院似乎成了一种潮流。 虽然大家一窝蜂去做中式，但说实话能做好的很少见。因为中式产品的规划难度比较高，不像以前那种兵营式排布简单复制就行了，而且需要考虑的问题也相对复杂。
大家可能也留意到了，最近两年中式合院别墅特别火。据明源君所知，去年标杆房企推出的低密度新产品中，中式合院占比特别大。低密度产品做中式合院似乎成了一种潮流。&虽然大家一窝蜂去做中式，但说实话能做好的很少见。因为中式产品的规划难度比较高，不像以前那种兵营式排布简单复制就行了，而且需要考虑的问题也相对复杂。比如怎么解决私密性和采光通风的矛盾？如何将中式院子和现代人的需求结合起来？如何在产品里融入中式的文化？等等，这都是庞大而系统的工程，非常考验产品设计功底。很多项目自称是中式风格，却连最基本的问题都没弄懂。不过，最近明源君发现有一家专注做中式产品的房企，把这些问题想得很透彻了，那就是方圆地产。很简单的判断是，他家做的中式合院价格基本是竞品楼盘的2倍，去化周期只有5个月。以从化泉溪月岛项目为例，2015年5月开盘卖1.6万元/平米，半年后清盘，价格也飙升到了2.2万/平米，而现在该项目周边的同类型新品还只卖1万出头。&为啥很多自称中式项目价格一降再降还是卖不动，方圆中式合院却可以卖得又贵又快？方圆做中式合院产品有哪些秘诀？下面明源君就结合案例和大家分享一下。01规划设计注重序列感、私密性、邻里空间?中式产品的本质有两条，一是序列感，一是私密性。古代的大户人家都是三进三出的，哪一类客人到哪一层都有规矩。方圆合院如何在项目中体现序列感呢？&首先，社区有街-巷-院-宅的完整礼序，规划格局借鉴了传统中式起承转合的空间序列精髓。整个别墅区梳理了一条层次分明的回家路线：迎宾大道-组团街道-入户小巷，仪式感十足。&&具体到一户人家而言，方圆合院客户回家也有礼序感与仪式感，以173㎡户型为例：&1、第一进入户门楼，整个中式门楼古典大气。第二进的玄关采用了影壁设计，起到装饰作用的同时也大大增强了私密感。第三进是入户玄关。整个三进门地体系强调了入户仪式感。2、房子中餐厅、客厅厨房3个空间直线相连处于中轴线上，符合中国传统的对称仪式感。3、不同的人行走路线不同，比如主人回家是穿过庭院，再沿着楼梯上到二楼才是自己的主卧，什么人进什么门都有规矩。&礼序感之外，也尽量提高私密性。&一方面，方圆合院布局采用了创新型的“聚落庭院”设计，规划结构上以鱼骨路网结构细化组团独立空间，形成每十户左右的独立“街坊”。&而且巷子都是错位设计的，每个巷子错位约6-7米。这样可以避免与对面的别墅形成对视，提高私密性。&&巷子错位布置后，巷子的空间感受围而不透，每个错位布置的间隔地块则会做成公共绿地，间隔最小不低于6米，真正做到了公共绿地共享价值最大化。&另一方面，小区采取环路与尽端路相结合的方式，主干交通清晰，支路保证组团的私密性，减少穿越干扰。第三，小区每个组团的边界都很明确，庭院和采光井都是内嵌入的，而且有围墙，建筑分别坐落在院子南北面，每个房间都朝向主庭院，确保了居住者的私密性。很多中式合院做到这2点就觉得够了，但方圆认为，古代中国是个熟人社会，邻里空间也是中式居住文化的精髓之一。方圆合院为每个组团提供邻里交往的空间，比如骑楼的相连形成了一个个组团公共空间，业主可以在这里活动、社交、娱乐等等。&除此以外，不同组团产品也会根据地势进行调整，并各有特色，从而增强邻里归属感和识别性。&最后，很多L型产品由于采用南北向拼接，为保证院落的私密性，南侧户型一般不会朝北开窗，这样通风采光是个问题。方圆合院的处理比较巧妙：&第一，户型南低北高进行排列，有利于通风采光。第二，在侧院采用了传统的冷巷设计，通过冷巷的大高宽比、建筑自遮阳，使建筑温度较低，与相邻房间形成温差对流，实现自然通风降温效果。冷巷被誉为岭南传统建筑的精髓，它除了有通风、采光、防火、交通的功能之外，还有排水、晾晒、栽种花木等功能，让房子宜居度更高。▲冷巷自降温原理图示02精细化造院带6个院子，精装交付?中式产品的崛起，背后是客户传统文化审美的回归，是客户对院子生活美学的追求。所以，中式合院的核心亮点在于院子，方圆在院子的打造上可谓下足了功夫。&一、别墅竟带6个院子，功能丰富&方圆合院借鉴岭南传统合院的布局形式，创新提出“庭院聚落”的概念。&首先，从业主的生活方式出发，设计了前院，中院和侧院三级院落体系。合院所有的房间都面朝向院子，院落层次多，部分户型居然做到了6个院子，包含了入口小院、主院、侧院、边院和冷巷等形式。这种设计有一个很明显的优点，就是解决了低层大进深住宅内部的采光通风问题，循环导入气流，创造出自然通风的效果，同时促使建筑与自然环境充分交融。&其次，院落层次多，可以兼顾不同的功能。比如主院可以可以烧烤聚餐，边院可以喝茶聊天、侧院可以做一片小菜地，次卧边侧的小院可以作为生活庭院，晾晒衣服，互不干扰。&第三，动静分区，以庭院为中心，南侧为公共区，北侧为私密区。入口进入前院，再分流至公共区、私密区。▲方圆合院90平米庭院&最后，院落空间尺度感也做得到位，院子宽高比约为1:1，宽4.9m，庭院以5.2&m的高度向内围合，可以完全阻挡住外部视线。加上楼层做了“坡屋顶”的处理，避免了邻居间的对视，保障了主卧的私密性。&&二、超大面积赠送，性价比超高&方圆合院主要有5种产品，以A户型的L型和B\C\D\E的C型布局为主，每种户型都有超大面积赠送。&以最经典的90㎡户型为例，纯一层带室内装修，两房两厅，总价超低，却可以拥有90平的花园面积，而且还统一赠送有一个温泉泡汤池以及庭院的精装修园林，布局开阔，侧边还设有停车位，满足可以停车需求。&▲方圆合院90平米户型样板间&再来看153平的4房2厅2卫：&&花园面积达到了148平庭院面积超大，客厅、主人房做到开敞、宽阔、气派，但不是大而无当；两间次卧也有合理的面宽与进深；交通面积在舒适的前提下尽量紧凑，并且光线充足。&花园和客餐厅连接，引景入室，让建筑和自然环境更好地融合，营造出一种温馨的感觉，大大提升了客户的居住体验。&三、精装交付，每户送一个温泉泡汤池&因为成本的问题，很多别墅的庭院一般不进行精装，而是简单地做个木甲板铺装，或布置一下户外沙发与烧烤台。&但方圆的庭院不但是精装交付，而且每户还送一个温泉泡池。▲方圆合院送温泉泡池&可以说花了改善的价钱买到了豪宅的体验。各种细节超出了客户的预期，客户当然愿意为这种好的体验买单了。总的看来，方圆合院离市区1个小时车程，拥有丰富的山水温泉资源，还有超大面积的庭院赠送，重点是总价低，这每一个卖点都直击客户内心，产品卖得好也在意料之中了。03中式灵魂需要通过专门的设计去实现?很多项目看到中式风格流行，就盲目跟风，意图卖中式风提升项目溢价。但要做出正宗的中式建筑，必须要深挖这些文化符号和文化元素，深刻理解元素背后代表的审美风范。&▲方圆合院效果图&为了理解“东方人居”，方圆集团曾经花了大量的精力。集团中层以上都去过安徽看西递、宏村，到四川、云南研究民居。方圆合院如何通过骨子里的细节要凸显中式风格呢？1、外墙&方圆合院立面色彩以白色为主，米黄色为辅，局部是深灰色和赭红色。整个立面主要色彩之间的比例有严格控制，白色占比50%，米黄色占比35%赭红色占10%，还有5%的灰色。而且不同的墙面色彩比例也不一样。如下图：&而且立面的选材搭配恰到好处，比如墙脚选用福鼎青花岗岩勒脚，门口基石用的是福鼎黑花岗岩，入户门墙面是米白色花岗，门口屋顶是深灰色青瓦等等。&2、门楼&门楼主要组成有楹联，抱鼓石，牌匾和围墙，看起来很简单，但设计细节非常多，稍不留神就容易走偏了，变得不伦不类。比如屋顶一定是深灰色小青瓦仿古做法，门套线要选用福鼎青石材，木牌匾的尺寸有严格控制等等。▲方圆合院入户门楼3、门窗、檐口&方圆合院每个门窗都会做窗花饰帖处理，主卧和老人房的窗户分别是什么样式，都会有所区分。不同墙面的檐口处理也不一样，效果也大不相同。&4、照壁&特色景墙&照壁与特色景墙除了美观作用，还体现出礼序性和私密性，照壁和特色景墙上的雕刻、符号也是隐藏文化细节的地方，传递出不同的文化含义。▲方圆合院照壁▲方圆合院特色景墙5、特色铺装街道的硬质铺装，很多都采用江南园林中的“花街铺地”技法，通过色彩、图案纹样、质感和尺度四个要素的组合形成多样变化，不但美观而且能提高路面抗滑性。&6、景观园林&以前产品之间的对决更多会在户型，但由于限制越来越多，户型创新空间越来越小。未来中式产品的主战场会逐步转移到园林景观这块。方圆合院结合古典东方园林设计，设计了鹅卵石小道、流水小桥、灌木石林等等景致，每推开一扇窗就是一处不同风景。▲方圆合院景观▲方圆合院景观亭这些细节多达几十处，投入成本并不见得很高，但正是这些点滴的处理，让中式的魂融入到了方圆的项目里，现在方圆很多产品随便看一眼，立马就能判断出这是方圆的产品。中式产品能够做得好，一定不是做一个门头那么简单的，而是给到用户的体验是否到位。04服务丰富产品内涵全生命周期服务黏住客户?以前，很多房企卖房都以销售为中心，觉得自己一生只和客户发生一次交易。但方圆认为，随着房地产市场进入改善时代，这种假设不再成立，因为客户购买力越来越强了，换房周期变短，同一个客户很可能会买好几套你家的房子。&而且，现在客户买房最看重口碑，更信赖朋友推荐。老客户可以推荐朋友来购买你的房子，也可以阻止朋友来买，重点在于房企品牌带来的体验能否让他们满意。&这种体验不仅来自产品，还有赖于贯穿购买和使用全过程的各种服务。任何不满意，都足以使客户走向别人，即使产品本身没有问题。&所以，必须在产品力植入服务，通过服务丰富产品的内涵，带给客户更好的体验，从而让客户和方圆的感觉连接越来越紧密。&现在，方圆能为客户提供从买房到入住后的一站式服务。&在交房前，方圆会为客户提供私人定制服务，包括局部改建、加装、选材等系列增值服务。以合院为例，方圆会问客户精装修需要更改什么，问题会小到比如连廊旁边的侧院是一处小景，要不要加宽做个休闲小亭？院子里面要种几棵树？客厅要瓷砖还是木地板等等。&一般个性化定制服务只有少数豪宅项目才敢做，成本太高，太折腾！但方圆认为，这样的个性化可以丰富产品内涵，让客户感受到方圆是一家有温度的企业，对方圆更有感情。&到了装修阶段，通过旗下的微耀商城和品牌馆，方圆也可以为业主提供线上、线下全套家居、家电的展示、采购及安装，价格甚至比京东都便宜。&业主入住后，还可以享受方圆提供的教育、健康、资产管理、房屋托管等等这些服务。&在教育上，从2002年起就成立了教育集团，现在有3个幼儿园、1个小学以及少儿艺术培训中心，方圆的学校都是名牌教育机构，未来还打算做中学。很多房企认为做服务太琐碎了，产出低，是个赔本买卖，但方圆认为，只有深入考虑客户方方面面的需求，为客户做好服务，才能牢牢抓住客户的心，带给他们好的服务好的体验，他们会更信任更依赖你的品牌。小结&在人人喊着冲规模的今天，很房企能像方圆地产这样，静下心专注做一种产品了。但明源君认为，把一种产品做到极致，在细分市场做到第一，从而获得稳定的利润和良好的美誉度，这也不失为一条非常好的发展道路。期待这家小而美的公司，未来会给市场带来更多更好的中式产品。作者：明源地产研究院&&楚琦都说这种房子很难卖，他家卖贵2倍却被疯抢，凭啥？
大家可能也留意到了，最近两年中式合院别墅特别火。据明源君所知，去年标杆房企推出的低密度新产品中，中式合院占比特别大。低密度产品做中式合院似乎成了一种潮流。
虽然大家一窝蜂去做中式，但说实话能做好的很少见。因为中式产品的规划难度比较高，不像以前那种兵营式排布简单复制就行了，而且需要考虑的问题也相对复杂。比如怎么解决私密性和采光通风的矛盾？如何将中式院子和现代人的需求结合起来？如何在产品里融入中式的文化？等等，这都是庞大而系统的工程，非常考验产品设计功底。
很多项目自称是中式风格，却连最基本的问题都没弄懂。不过，最近明源君发现有一家专注做中式产品的房企，把这些问题想得很透彻了，那就是方圆地产。很简单的判断是，他家做的中式合院价格基本是竞品楼盘的2倍，去化周期只有5个月。以从化泉溪月岛项目为例，2015年5月开盘卖1.6万元/平米，半年后清盘，价格也飙升到了2.2万/平米，而现在该项目周边的同类型新品还只卖1万出头。
为啥很多自称中式项目价格一降再降还是卖不动，方圆中式合院却可以卖得又贵又快？方圆做中式合院产品有哪些秘诀？下面明源君就结合案例和大家分享一下。
注重序列感、私密性、邻里空间
中式产品的本质有两条，一是序列感，一是私密性。古代的大户人家都是三进三出的，哪一类客人到哪一层都有规矩。方圆合院如何在项目中体现序列感呢？
首先，社区有街-巷-院-宅的完整礼序，规划格局借鉴了传统中式起承转合的空间序列精髓。整个别墅区梳理了一条层次分明的回家路线：迎宾大道-组团街道-入户小巷，仪式感十足。
具体到一户人家而言，方圆合院客户回家也有礼序感与仪式感，以173㎡户型为例：
1、第一进入户门楼，整个中式门楼古典大气。第二进的玄关采用了影壁设计，起到装饰作用的同时也大大增强了私密感。第三进是入户玄关。整个三进门地体系强调了入户仪式感。
2、房子中餐厅、客厅厨房3个空间直线相连处于中轴线上，符合中国传统的对称仪式感。
3、不同的人行走路线不同，比如主人回家是穿过庭院，再沿着楼梯上到二楼才是自己的主卧，什么人进什么门都有规矩。
礼序感之外，也尽量提高私密性。
一方面，方圆合院布局采用了创新型的“聚落庭院”设计，规划结构上以鱼骨路网结构细化组团独立空间，形成每十户左右的独立“街坊”。
而且巷子都是错位设计的，每个巷子错位约6-7米。这样可以避免与对面的别墅形成对视，提高私密性。
巷子错位布置后，巷子的空间感受围而不透，每个错位布置的间隔地块则会做成公共绿地，间隔最小不低于6米，真正做到了公共绿地共享价值最大化。
另一方面，小区采取环路与尽端路相结合的方式，主干交通清晰，支路保证组团的私密性，减少穿越干扰。
第三，小区每个组团的边界都很明确，庭院和采光井都是内嵌入的，而且有围墙，建筑分别坐落在院子南北面，每个房间都朝向主庭院，确保了居住者的私密性。
很多中式合院做到这2点就觉得够了，但方圆认为，古代中国是个熟人社会，邻里空间也是中式居住文化的精髓之一。方圆合院为每个组团提供邻里交往的空间，比如骑楼的相连形成了一个个组团公共空间，业主可以在这里活动、社交、娱乐等等。
除此以外，不同组团产品也会根据地势进行调整，并各有特色，从而增强邻里归属感和识别性。
最后，很多L型产品由于采用南北向拼接，为保证院落的私密性，南侧户型一般不会朝北开窗，这样通风采光是个问题。方圆合院的处理比较巧妙：
第一，户型南低北高进行排列，有利于通风采光。
第二，在侧院采用了传统的冷巷设计，通过冷巷的大高宽比、建筑自遮阳，使建筑温度较低，与相邻房间形成温差对流，实现自然通风降温效果。冷巷被誉为岭南传统建筑的精髓，它除了有通风、采光、防火、交通的功能之外，还有排水、晾晒、栽种花木等功能，让房子宜居度更高。
▲冷巷自降温原理图示
精细化造院
带6个院子，精装交付
中式产品的崛起，背后是客户传统文化审美的回归，是客户对院子生活美学的追求。所以，中式合院的核心亮点在于院子，方圆在院子的打造上可谓下足了功夫。
一、别墅竟带6个院子，功能丰富
方圆合院借鉴岭南传统合院的布局形式，创新提出“庭院聚落”的概念。
首先，从业主的生活方式出发，设计了前院，中院和侧院三级院落体系。合院所有的房间都面朝向院子，院落层次多，部分户型居然做到了6个院子，包含了入口小院、主院、侧院、边院和冷巷等形式。
这种设计有一个很明显的优点，就是解决了低层大进深住宅内部的采光通风问题，循环导入气流，创造出自然通风的效果，同时促使建筑与自然环境充分交融。
其次，院落层次多，可以兼顾不同的功能。比如主院可以可以烧烤聚餐，边院可以喝茶聊天、侧院可以做一片小菜地，次卧边侧的小院可以作为生活庭院，晾晒衣服，互不干扰。
第三，动静分区，以庭院为中心，南侧为公共区，北侧为私密区。入口进入前院，再分流至公共区、私密区。
▲方圆合院90平米庭院
最后，院落空间尺度感也做得到位，院子宽高比约为1:1，宽4.9m，庭院以5.2 m的高度向内围合，可以完全阻挡住外部视线。加上楼层做了“坡屋顶”的处理，避免了邻居间的对视，保障了主卧的私密性。
二、超大面积赠送，性价比超高
方圆合院主要有5种产品，以A户型的L型和BCDE的C型布局为主，每种户型都有超大面积赠送。
以最经典的90㎡户型为例，纯一层带室内装修，两房两厅，总价超低，却可以拥有90平的花园面积，而且还统一赠送有一个温泉泡汤池以及庭院的精装修园林，布局开阔，侧边还设有停车位，满足可以停车需求。
▲方圆合院90平米户型样板间
再来看153平的4房2厅2卫：
花园面积达到了148平庭院面积超大，客厅、主人房做到开敞、宽阔、气派，但不是大而无当；两间次卧也有合理的面宽与进深；交通面积在舒适的前提下尽量紧凑，并且光线充足。
花园和客餐厅连接，引景入室，让建筑和自然环境更好地融合，营造出一种温馨的感觉，大大提升了客户的居住体验。
三、精装交付，每户送一个温泉泡汤池
因为成本的问题，很多别墅的庭院一般不进行精装，而是简单地做个木甲板铺装，或布置一下户外沙发与烧烤台。
但方圆的庭院不但是精装交付，而且每户还送一个温泉泡池。
▲方圆合院送温泉泡池
可以说花了改善的价钱买到了豪宅的体验。各种细节超出了客户的预期，客户当然愿意为这种好的体验买单了。
总的看来，方圆合院离市区1个小时车程，拥有丰富的山水温泉资源，还有超大面积的庭院赠送，重点是总价低，这每一个卖点都直击客户内心，产品卖得好也在意料之中了。
需要通过专门的设计去实现
很多项目看到中式风格流行，就盲目跟风，意图卖中式风提升项目溢价。但要做出正宗的中式建筑，必须要深挖这些文化符号和文化元素，深刻理解元素背后代表的审美风范。
▲方圆合院效果图
为了理解“东方人居”，方圆集团曾经花了大量的精力。集团中层以上都去过安徽看西递、宏村，到四川、云南研究民居。方圆合院如何通过骨子里的细节要凸显中式风格呢？
方圆合院立面色彩以白色为主，米黄色为辅，局部是深灰色和赭红色。整个立面主要色彩之间的比例有严格控制，白色占比50%，米黄色占比35%赭红色占10%，还有5%的灰色。而且不同的墙面色彩比例也不一样。如下图：
而且立面的选材搭配恰到好处，比如墙脚选用福鼎青花岗岩勒脚，门口基石用的是福鼎黑花岗岩，入户门墙面是米白色花岗，门口屋顶是深灰色青瓦等等。
门楼主要组成有楹联，抱鼓石，牌匾和围墙，看起来很简单，但设计细节非常多，稍不留神就容易走偏了，变得不伦不类。比如屋顶一定是深灰色小青瓦仿古做法，门套线要选用福鼎青石材，木牌匾的尺寸有严格控制等等。
▲方圆合院入户门楼
3、门窗、檐口
方圆合院每个门窗都会做窗花饰帖处理，主卧和老人房的窗户分别是什么样式，都会有所区分。
不同墙面的檐口处理也不一样，效果也大不相同。
4、照壁&特色景墙
照壁与特色景墙除了美观作用，还体现出礼序性和私密性，照壁和特色景墙上的雕刻、符号也是隐藏文化细节的地方，传递出不同的文化含义。
▲方圆合院照壁
▲方圆合院特色景墙
5、特色铺装
街道的硬质铺装，很多都采用江南园林中的“花街铺地”技法，通过色彩、图案纹样、质感和尺度四个要素的组合形成多样变化，不但美观而且能提高路面抗滑性。
6、景观园林
以前产品之间的对决更多会在户型，但由于限制越来越多，户型创新空间越来越小。未来中式产品的主战场会逐步转移到园林景观这块。方圆合院结合古典东方园林设计，设计了鹅卵石小道、流水小桥、灌木石林等等景致，每推开一扇窗就是一处不同风景。
▲方圆合院景观
▲方圆合院景观亭
这些细节多达几十处，投入成本并不见得很高，但正是这些点滴的处理，让中式的魂融入到了方圆的项目里，现在方圆很多产品随便看一眼，立马就能判断出这是方圆的产品。中式产品能够做得好，一定不是做一个门头那么简单的，而是给到用户的体验是否到位。
服务丰富产品内涵
全生命周期服务黏住客户
以前，很多房企卖房都以销售为中心，觉得自己一生只和客户发生一次交易。但方圆认为，随着房地产市场进入改善时代，这种假设不再成立，因为客户购买力越来越强了，换房周期变短，同一个客户很可能会买好几套你家的房子。
而且，现在客户买房最看重口碑，更信赖朋友推荐。老客户可以推荐朋友来购买你的房子，也可以阻止朋友来买，重点在于房企品牌带来的体验能否让他们满意。
这种体验不仅来自产品，还有赖于贯穿购买和使用全过程的各种服务。任何不满意，都足以使客户走向别人，即使产品本身没有问题。
所以，必须在产品力植入服务，通过服务丰富产品的内涵，带给客户更好的体验，从而让客户和方圆的感觉连接越来越紧密。
现在，方圆能为客户提供从买房到入住后的一站式服务。
在交房前，方圆会为客户提供私人定制服务，包括局部改建、加装、选材等系列增值服务。以合院为例，方圆会问客户精装修需要更改什么，问题会小到比如连廊旁边的侧院是一处小景，要不要加宽做个休闲小亭？院子里面要种几棵树？客厅要瓷砖还是木地板等等。
一般个性化定制服务只有少数豪宅项目才敢做，成本太高，太折腾！但方圆认为，这样的个性化可以丰富产品内涵，让客户感受到方圆是一家有温度的企业，对方圆更有感情。
到了装修阶段，通过旗下的微耀商城和品牌馆，方圆也可以为业主提供线上、线下全套家居、家电的展示、采购及安装，价格甚至比京东都便宜。
业主入住后，还可以享受方圆提供的教育、健康、资产管理、房屋托管等等这些服务。
在教育上，从2002年起就成立了教育集团，现在有3个幼儿园、1个小学以及少儿艺术培训中心，方圆的学校都是名牌教育机构，未来还打算做中学。
很多房企认为做服务太琐碎了，产出低，是个赔本买卖，但方圆认为，只有深入考虑客户方方面面的需求，为客户做好服务，才能牢牢抓住客户的心，带给他们好的服务好的体验，他们会更信任更依赖你的品牌。
在人人喊着冲规模的今天，很房企能像方圆地产这样，静下心专注做一种产品了。但明源君认为，把一种产品做到极致，在细分市场做到第一，从而获得稳定的利润和良好的美誉度，这也不失为一条非常好的发展道路。期待这家小而美的公司，未来会给市场带来更多更好的中式产品。
作者：明源地产研究院 楚琦
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虽然大家一窝蜂去做中式，但说实话能做好的很少见。因为中式产品的规划难度比较高，不像以前那种兵营式排布简单复制就行了，而且需要考虑的问题也相对复杂。比如怎么解决私密性和采光通风的矛盾？如何将中式院子和现代人的需求结合起来？如何在产品里融入中式的文化？等等，这都是庞大而系统的工程，非常考验产品设计功底。
很多项目自称是中式风格，却连最基本的问题都没弄懂。不过，最近明源君发现有一家专注做中式产品的房企，把这些问题想得很透彻了，那就是方圆地产。很简单的判断是，他家做的中式合院价格基本是竞品楼盘的2倍，去化周期只有5个月。以从化泉溪月岛项目为例，2015年5月开盘卖1.6万元/平米，半年后清盘，价格也飙升到了2.2万/平米，而现在该项目周边的同类型新品还只卖1万出头。
为啥很多自称中式项目价格一降再降还是卖不动，方圆中式合院却可以卖得又贵又快？方圆做中式合院产品有哪些秘诀？下面明源君就结合案例和大家分享一下。
注重序列感、私密性、邻里空间
中式产品的本质有两条，一是序列感，一是私密性。古代的大户人家都是三进三出的，哪一类客人到哪一层都有规矩。方圆合院如何在项目中体现序列感呢？
首先，社区有街-巷-院-宅的完整礼序，规划格局借鉴了传统中式起承转合的空间序列精髓。整个别墅区梳理了一条层次分明的回家路线：迎宾大道-组团街道-入户小巷，仪式感十足。
具体到一户人家而言，方圆合院客户回家也有礼序感与仪式感，以173㎡户型为例：
1、第一进入户门楼，整个中式门楼古典大气。第二进的玄关采用了影壁设计，起到装饰作用的同时也大大增强了私密感。第三进是入户玄关。整个三进门地体系强调了入户仪式感。
2、房子中餐厅、客厅厨房3个空间直线相连处于中轴线上，符合中国传统的对称仪式感。
3、不同的人行走路线不同，比如主人回家是穿过庭院，再沿着楼梯上到二楼才是自己的主卧，什么人进什么门都有规矩。
礼序感之外，也尽量提高私密性。
一方面，方圆合院布局采用了创新型的“聚落庭院”设计，规划结构上以鱼骨路网结构细化组团独立空间，形成每十户左右的独立“街坊”。
而且巷子都是错位设计的，每个巷子错位约6-7米。这样可以避免与对面的别墅形成对视，提高私密性。
巷子错位布置后，巷子的空间感受围而不透，每个错位布置的间隔地块则会做成公共绿地，间隔最小不低于6米，真正做到了公共绿地共享价值最大化。
另一方面，小区采取环路与尽端路相结合的方式，主干交通清晰，支路保证组团的私密性，减少穿越干扰。
第三，小区每个组团的边界都很明确，庭院和采光井都是内嵌入的，而且有围墙，建筑分别坐落在院子南北面，每个房间都朝向主庭院，确保了居住者的私密性。
很多中式合院做到这2点就觉得够了，但方圆认为，古代中国是个熟人社会，邻里空间也是中式居住文化的精髓之一。方圆合院为每个组团提供邻里交往的空间，比如骑楼的相连形成了一个个组团公共空间，业主可以在这里活动、社交、娱乐等等。
除此以外，不同组团产品也会根据地势进行调整，并各有特色，从而增强邻里归属感和识别性。
最后，很多L型产品由于采用南北向拼接，为保证院落的私密性，南侧户型一般不会朝北开窗，这样通风采光是个问题。方圆合院的处理比较巧妙：
第一，户型南低北高进行排列，有利于通风采光。
第二，在侧院采用了传统的冷巷设计，通过冷巷的大高宽比、建筑自遮阳，使建筑温度较低，与相邻房间形成温差对流，实现自然通风降温效果。冷巷被誉为岭南传统建筑的精髓，它除了有通风、采光、防火、交通的功能之外，还有排水、晾晒、栽种花木等功能，让房子宜居度更高。
冷巷自降温原理图示
精细化造院
带6个院子，精装交付
中式产品的崛起，背后是客户传统文化审美的回归，是客户对院子生活美学的追求。所以，中式合院的核心亮点在于院子，方圆在院子的打造上可谓下足了功夫。
一、别墅竟带6个院子，功能丰富
方圆合院借鉴岭南传统合院的布局形式，创新提出“庭院聚落”的概念。
首先，从业主的生活方式出发，设计了前院，中院和侧院三级院落体系。合院所有的房间都面朝向院子，院落层次多，部分户型居然做到了6个院子，包含了入口小院、主院、侧院、边院和冷巷等形式。
这种设计有一个很明显的优点，就是解决了低层大进深住宅内部的采光通风问题，循环导入气流，创造出自然通风的效果，同时促使建筑与自然环境充分交融。
其次，院落层次多，可以兼顾不同的功能。比如主院可以可以烧烤聚餐，边院可以喝茶聊天、侧院可以做一片小菜地，次卧边侧的小院可以作为生活庭院，晾晒衣服，互不干扰。
第三，动静分区，以庭院为中心，南侧为公共区，北侧为私密区。入口进入前院，再分流至公共区、私密区。
方圆合院90平米庭院
最后，院落空间尺度感也做得到位，院子宽高比约为1:1，宽4.9m，庭院以5.2 m的高度向内围合，可以完全阻挡住外部视线。加上楼层做了“坡屋顶”的处理，避免了邻居间的对视，保障了主卧的私密性。
二、超大面积赠送，性价比超高
方圆合院主要有5种产品，以A户型的L型和B\C\D\E的C型布局为主，每种户型都有超大面积赠送。
以最经典的90㎡户型为例，纯一层带室内装修，两房两厅，总价超低，却可以拥有90平的花园面积，而且还统一赠送有一个温泉泡汤池以及庭院的精装修园林，布局开阔，侧边还设有停车位，满足可以停车需求。
方圆合院90平米户型样板间
再来看153平的4房2厅2卫：
花园面积达到了148平庭院面积超大，客厅、主人房做到开敞、宽阔、气派，但不是大而无当；两间次卧也有合理的面宽与进深；交通面积在舒适的前提下尽量紧凑，并且光线充足。
花园和客餐厅连接，引景入室，让建筑和自然环境更好地融合，营造出一种温馨的感觉，大大提升了客户的居住体验。
三、精装交付，每户送一个温泉泡汤池
因为成本的问题，很多别墅的庭院一般不进行精装，而是简单地做个木甲板铺装，或布置一下户外沙发与烧烤台。
但方圆的庭院不但是精装交付，而且每户还送一个温泉泡池。
方圆合院送温泉泡池
可以说花了改善的价钱买到了豪宅的体验。各种细节超出了客户的预期，客户当然愿意为这种好的体验买单了。
总的看来，方圆合院离市区1个小时车程，拥有丰富的山水温泉资源，还有超大面积的庭院赠送，重点是总价低，这每一个卖点都直击客户内心，产品卖得好也在意料之中了。
需要通过专门的设计去实现
很多项目看到中式风格流行，就盲目跟风，意图卖中式风提升项目溢价。但要做出正宗的中式建筑，必须要深挖这些文化符号和文化元素，深刻理解元素背后代表的审美风范。
方圆合院效果图
为了理解“东方人居”，方圆集团曾经花了大量的精力。集团中层以上都去过安徽看西递、宏村，到四川、云南研究民居。方圆合院如何通过骨子里的细节要凸显中式风格呢？
方圆合院立面色彩以白色为主，米黄色为辅，局部是深灰色和赭红色。整个立面主要色彩之间的比例有严格控制，白色占比50%，米黄色占比35%赭红色占10%，还有5%的灰色。而且不同的墙面色彩比例也不一样。如下图：
而且立面的选材搭配恰到好处，比如墙脚选用福鼎青花岗岩勒脚，门口基石用的是福鼎黑花岗岩，入户门墙面是米白色花岗，门口屋顶是深灰色青瓦等等。
门楼主要组成有楹联，抱鼓石，牌匾和围墙，看起来很简单，但设计细节非常多，稍不留神就容易走偏了，变得不伦不类。比如屋顶一定是深灰色小青瓦仿古做法，门套线要选用福鼎青石材，木牌匾的尺寸有严格控制等等。
方圆合院入户门楼
3、门窗、檐口
方圆合院每个门窗都会做窗花饰帖处理，主卧和老人房的窗户分别是什么样式，都会有所区分。
不同墙面的檐口处理也不一样，效果也大不相同。
4、照壁&特色景墙
照壁与特色景墙除了美观作用，还体现出礼序性和私密性，照壁和特色景墙上的雕刻、符号也是隐藏文化细节的地方，传递出不同的文化含义。
方圆合院照壁
方圆合院特色景墙
5、特色铺装
街道的硬质铺装，很多都采用江南园林中的“花街铺地”技法，通过色彩、图案纹样、质感和尺度四个要素的组合形成多样变化，不但美观而且能提高路面抗滑性。
6、景观园林
以前产品之间的对决更多会在户型，但由于限制越来越多，户型创新空间越来越小。未来中式产品的主战场会逐步转移到园林景观这块。方圆合院结合古典东方园林设计，设计了鹅卵石小道、流水小桥、灌木石林等等景致，每推开一扇窗就是一处不同风景。
方圆合院景观
方圆合院景观亭
这些细节多达几十处，投入成本并不见得很高，但正是这些点滴的处理，让中式的魂融入到了方圆的项目里，现在方圆很多产品随便看一眼，立马就能判断出这是方圆的产品。中式产品能够做得好，一定不是做一个门头那么简单的，而是给到用户的体验是否到位。
服务丰富产品内涵
全生命周期服务黏住客户
以前，很多房企卖房都以销售为中心，觉得自己一生只和客户发生一次交易。但方圆认为，随着房地产市场进入改善时代，这种假设不再成立，因为客户购买力越来越强了，换房周期变短，同一个客户很可能会买好几套你家的房子。
而且，现在客户买房最看重口碑，更信赖朋友推荐。老客户可以推荐朋友来购买你的房子，也可以阻止朋友来买，重点在于房企品牌带来的体验能否让他们满意。
这种体验不仅来自产品，还有赖于贯穿购买和使用全过程的各种服务。任何不满意，都足以使客户走向别人，即使产品本身没有问题。
所以，必须在产品力植入服务，通过服务丰富产品的内涵，带给客户更好的体验，从而让客户和方圆的感觉连接越来越紧密。
现在，方圆能为客户提供从买房到入住后的一站式服务。
在交房前，方圆会为客户提供私人定制服务，包括局部改建、加装、选材等系列增值服务。以合院为例，方圆会问客户精装修需要更改什么，问题会小到比如连廊旁边的侧院是一处小景，要不要加宽做个休闲小亭？院子里面要种几棵树？客厅要瓷砖还是木地板等等。
一般个性化定制服务只有少数豪宅项目才敢做，成本太高，太折腾！但方圆认为，这样的个性化可以丰富产品内涵，让客户感受到方圆是一家有温度的企业，对方圆更有感情。
到了装修阶段，通过旗下的微耀商城和品牌馆，方圆也可以为业主提供线上、线下全套家居、家电的展示、采购及安装，价格甚至比京东都便宜。
业主入住后，还可以享受方圆提供的教育、健康、资产管理、房屋托管等等这些服务。
在教育上，从2002年起就成立了教育集团，现在有3个幼儿园、1个小学以及少儿艺术培训中心，方圆的学校都是名牌教育机构，未来还打算做中学。
很多房企认为做服务太琐碎了，产出低，是个赔本买卖，但方圆认为，只有深入考虑客户方方面面的需求，为客户做好服务，才能牢牢抓住客户的心，带给他们好的服务好的体验，他们会更信任更依赖你的品牌。
在人人喊着冲规模的今天，很房企能像方圆地产这样，静下心专注做一种产品了。但明源君认为，把一种产品做到极致，在细分市场做到第一，从而获得稳定的利润和良好的美誉度，这也不失为一条非常好的发展道路。期待这家小而美的公司，未来会给市场带来更多更好的中式产品。
作者：明源地产研究院
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