二手房交易，fob卖方承担的费用要承担哪些费用

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-03-08 20:58 标签： 二手房交易卖方被骗
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二手房买卖中卖方严重违约买方如何维权？
作者:季伟　　时间:　　 　　浏览量：0　　
二手房交易风险防范系列
专题二：二手房买卖中卖方严重违约买方如何维权？
二手房买卖中，常见的法律风险就是买方支付了定金、首付款甚至是全款，而卖家在房产交易合同约定房产过户的日期届满前主动违约，或明示或暗示，这其中不乏家庭变故或夫妻一方不同意卖房，而更多的是利益驱使，房价不断上涨，违约后将房另卖可以多卖几十万，在具大的利益面前，人性变得贪婪，有的卖家直接要求涨价，有的则偷偷将房另卖与他人。面对这样的交易风险，买房人尤其是将自己的小房子卖了付首付，等着卖家过户办贷款的更是压力倍增，度日如年。
买家面临这样的境遇难道就束手待毙了吗？！不是，买家可以有两种选择：
第一：要求对方履行违约责任，双倍返还定金或赔偿违约金或赔偿损失
如果适用定金罚则高于违约金的数额，可以直接要求对方双倍返还定金；
如果双倍定金没有违约金数额高，则适用违约金条款，同时要求返还定金；
如果适用以上两款尚不足弥补买家损失，可以同时提起损失赔偿。
注意，适用1、2条比较容易实现，因为买家不用承担损失举证责任，而同时主张损害赔偿的，买家需要进一步举证其损失情况，这对于买家来说有一定的难度（这种情况下，买家可以选择要求买家继续履行合同配合其办理过户登记）
第二：买家可以要求对方承担违约责任同时要求对方继续履行合同，甚至赔偿损失，这种情况下要区分具体情况，尤其是卖家的具体违约情形，
定金和继续履行合同可以并用
从《担保法》89条和《合同法》115条的规定来看，我国法律规定的定金的性质是违约定金，当事人我国立法采纳的法定的定金形式显然是违约定金，并没有给予一方在放弃定金或双倍返还定金的条件下单方解除合同的权利。违约定金设立的目的主要是为了防止一方违约，督促双方履行。此种定金在实践中运用得最为广泛。从我国现行立法的规定来看，主要规定了违约定金，即在一方违约以后，如按定金罚则接受了制裁，违约当事人仍负有继续履行合同的义务，而不因承担定金罚则而使合同解除。
1、违约金和继续履行的并用
由于我国《合同法》确立的违约金制度性质上主要是赔偿性的，而且赔偿是全面的、充分的，在根本违约时，通过违约金制度的适用，违约相对方的损失可以得到有效、充分的补偿，因此，一般而言，违约金和实际履行不能并用。但是，对迟延履行的违约行为，根据我国《合同法》第114条第3款之规定，违约金与实际履行是可以并用的。另外，在部分违约时，违约金和实际履行亦可以并用，此时，违约相对方可以在主张继续履行时，根据违约方实际违约程度主张违约金。
3、&损害赔偿和继续履行的并用
《合同法》第112条规定，上述规定至少包涵在出现违约状态时以下两点立法导向。1．实际履行是应当优先保护的履行方式。因为实际履行能够使违约相对人获得原合同规定的利益，并能防止违约方通过违约从事投机，获取不正当利益；从举证责任来看，违约相对方主张实际履行的方式可避免承担对违约损失的举证责任；实践中，一些损失是很难予以确定的，违约相对人在举证上存在事实上的难度。2．实际履行后，对违约相对人的实际损失，应当按照全面赔偿的原则，实现合同订立时的预期利益。也就是说，实际履行后，可以并用赔偿损失。除非违约方已经赔偿了违约相对方在合同正常履行状态下所应当获得的全部利益，且违约相对方不宜主张要求实际履行，损害赔偿和实际履行是可以并用的。
综上，在卖方主动选择违约导致买方购买房产的合同目的无法实现等情况下，买方并不是无计可施，如果结合专题一中资金监管的运用，在合同中约定定金、违约金，该约定的数额足以约束到卖方，如果约定的违约金的数额恰好与卖方违约导致买方的损失相当，买方在诉讼当中的举证责任很轻，有利于买方维权，如果在卖方违约的情况下，买方可以结合定金、违约金、损害赔偿和合同继续履行等违约责任的综合使用，达到维权的最大效果，往往，在买方做好上述充分准备的情况下，即使房价上涨厉害，卖方也不敢、不想贸然主动违约，否则房屋上涨的部分有可能不足以赔偿卖方的损失。
作者：季伟
作者单位：江苏田湾律师事务所
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二手房交易中，卖方需要交哪些税费？房产过户流程有哪些？
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　　我们在二手房交易过程中牵扯到税费和过户的问题。过户二手房，作为卖方，你知道自己要交哪些税费吗？你可知，在二手房交易过程中，卖方除了交易税收，还要交其他相关的交易费用？这些费用包括什么？缴纳比例是多少？听说“满五 ”的房产免交税费，这是真的吗？　　二手房交易税费分类　　首先，作为二手房交易者，你必须知道：二手房交易税费包括税收和费用两个部分。　　1、税收是强制参与的，卖方需要缴纳的税收包括指营业税、个人所得税、土地所得税等；　　2、费用是买卖双方在二手房交易过程中，受到有关部门特定劳务是需要交的费用，比如测绘费，二手房交易手续费等。　　二手房交易中，卖方需要交哪些税费？　　1、个人所得税　　①税率：　　交易总额的1%或两次交易差额的20%。　　②税额计算方式：　　个人所得税税额=二手房交易总额x1%，或个人所得税税额=（二手房交易总额-卖方买房价格）x20%。　　③减免规定：　　如果卖方及其房产满足家庭 住宅且购房超过5年，免交个人所得税；其他情况无减免规定。　　④缴纳注意事项：　　纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。　　2、营业税　　①税率：　　交易总额的5%。　　②税额计算方法：　　营业税税额=二手房交易总额x5%。　　③减免规定：　　住宅满两年，免征营业税；未满两年住宅不能减免营业税。　　④缴纳注意事项：　　房产是否满2年先看产权证，再看契税，后看票据，三种证件按照时间早的计算。正常情况下，票据早于契税，契税早于产权证。　　3、土地税（部分房屋需要缴纳）　　①税率及税额计算方法：　　额未超过扣除项目金额50％，税额＝额x30％；　　额超过扣除项目金额50％、未超过100％，税额＝额x40％-扣除项目金额x5％；　　额超过扣除项目金额100％，未超过200％，税额＝额x50％-扣除项目金额x15％；　　额超过扣除项目金额200％以上，税额＝额x60％-扣除项目金额x35％。　　②减免规定：　　如果卖方出卖的房产土地额小于0，可以免交；如果房龄满三年，土地税减半，满五年免征。　　③缴纳注意事项：　　卖方只有在转让国有土地使用权及地上建筑物的时候才需要缴纳土地税。　　4、二手房交易手续费　　①费用规定：3元/㎡（部分地区2.5元/㎡）。　　②计算方法：二手房交易手续费=房屋面积x2.5元/㎡。　　通过上文相关介绍，相信各位二手房卖家对出卖二手房需要交的税费多少有了了解。不论是买房还是卖房，都要按要求缴纳二手房交易税费。购房指南还想提醒大家，千万不要为了避税签订黑白合同，也不要想其他不合法的办法来避税，因为如果在交易过程中发生二手房交易纠纷，到时候你就有理说不清了。　　房屋买卖必定会涉及到房产的过户，也只有完成房产的过户，购房者才能真正拥有房屋的产权。那么房产过户的手续有哪些呢?　　1、签订房屋买卖合同　　签订房屋买卖合同是房屋交易的第一步，也是完成房屋过户手续的重要一步。如果是二手房交易的话，除了签订房屋买卖合同，还需拥有房屋的不动产证和土地使用证才能进行交易和过户手续。房屋买卖合同中要注明的基本信息有：双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和四面界限，土地宗地号（土地规划局批准的每宗土地使用权证的编号），土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。　　2、提出过户申请　　房屋交易双方在签订购房合同之后，要尽快到房地产管理部门进行过户申请。大家都知道过户这件事宜早不宜迟，政策的变化及资金的安全都在与时间做斗争，所以一般情况下要在自签订买卖合同起30日内共同提出申请，需要携带的证明有：当事人的合法身份和收入证明、转让合同等。　　3、房地产管理部门对房屋进行测绘和评估　　房屋交易双方提出的房地产过户申请在房地产管理部门的审核下，会在15日内作出是否受理申请的回复。如果通过了审核的话，便会有专业的人员根据需要对房屋进行测绘取证和房屋评估。这些勘察测绘和评估的结果会记录在案，以方便房屋登记备案，为房屋以后进行后续交易提供数据支持，也方便对房屋信息进行溯源追踪。　　4、缴纳税费　　房屋交易无论是新房还是二手房，除了缴纳基本的房款之外，还要缴纳一定的税费，这是拿到不动产权证的前提。对于过户来说，也是必不可少的步骤。期房交易要缴纳契税和住房维修基金费用，二手房交易要缴纳契税，房屋非满五唯一的还要缴纳增值税和个人所得税。具体收费细则可以咨询房地产管理部门。　　5、核发过户单，领取不动产权证　　房产过户本质上是房屋所有权的转移，所以最终要以拿到房屋的不动产证为目的。当以上一切手续办完之后，房地产管理部门就可以核发过户单了，购房者也可以等待领取不动产权证了。领取不动产证需要携带的资料有：过户手续、买卖合同（原件）、双方当事人身份证原件及复印件、房屋拥有权登记申请书（收件窗口领取）。
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