购房人仅支付定金30万,主张房屋差价损失400万可以吗?-上海搜狐焦点
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购房人仅支付定金30万,主张房屋差价损失400万可以吗?
购房人仅支付定金30万,主张房屋差价损失400万可以吗?
来源 ll上海律师姚剑 【提要】
仅支付了房屋买卖定金,后因售房人原因导致未能签订网签合同,这个期间房屋价格大幅上涨。理论上,适用定金罚则不能弥补购房人实际损失的,违约方应当赔偿实际损失,但是法院裁判时亦会参考房屋买卖合同的履约情况(包括购房人房款支付情况)
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买房签合同不能大意
常见的二手房交易合同纠纷的内容和解决办法
　　近些年二手房交易市场越来越火爆，二手房产交易合同的纠纷问题也越来越多。二手房毕竟不像新的商品房，房屋存在的问题会很多，因此在二手房交易的过程中也很容易出现合同纠纷，所以买房签合同不能大意，接下来家园网小编就为大家介绍几种常见的纠纷的内容和解决办法，希望能对各位购房者有所帮助。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 　　一、买家贷款出现障碍　　买家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因，贷款不足。在这两种情况下，都会造成买家没有足够的资金按时支付房款。通常，由于银行不贷款或不足额贷款，买家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎的买卖合同中都约定，如买家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由买家来承担。　　解决办法：为避免这类纠纷，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，买家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。　　二、房价上涨过快，卖家毁约　　1．如果仅仅是签订了《购房意向书》，且《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款（价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等），则可视为签订了《房屋买卖合同》。买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，要求卖家承担违约责任。要求解除合同的，可选择定金罚则，要求卖家双倍返还定金，也可选择要求卖家承担违约责任，按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过，大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款，因此，不能视为签订了《房屋买卖合同》，买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。　　2．如果已经签订了《房屋买卖合同》，可以要求继续履行合同，或者解除合同，依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。　　三、中介费支付问题　　1.由 家中介带看房并签了《看楼确认书》，但价格没有谈下来，后来看到这套房子在其他中介也挂牌，而且价格也能谈下来，这样通过其他中介成交。此时， 家中介如果说你利用他的房源成交，要求付他 。实践中， 家中介主张 ，鲜有法院、仲裁机构获得支持的。　　2.私自成交。买卖双方为了节省交易成本，在通过中介促成签订了房屋买卖合同后，避开中介，私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则，损害了中介作为居间方的利益，跳过中介私自成交后，可能会被中介告上法院要求赔偿。　　3.“飞单”。为了节省中介费用，中介业务员私下与客户达成协议，不通过中介公司而是私自收取 ，或者在 间中介行签了《居间协议》后，又跑到另一间中介行成交，这就是“飞单”。表面上看，客户付出的费用减少了，但实际上风险很大。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 　　四、交易税费计算出现误差　　由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强，缴纳标准经常会发生变化，所以一定要及时了解缴纳标准。　　关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：　　一是双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。　　二是约定由买家来承担税费，卖家只管“实收价”。这种约定对买家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由买家承担了。尤其是一些商业地产，因历史 问题，可能欠缴税费，更应注意此类风险。　　三是做低房价，即“阴阳合同”，“黑白合同”。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。　　五、户口问题　　卖家卖房应当将户口迁出，买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易，但会影响买家，如果买家买的是“ ”，或者买房就是为了，那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解，对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定，否则不能达到买房的初衷。　　买家在户口问题上一定要防患于未然，予以充分重视。建议考虑以下三个办法：　　1.在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果卖家拖延的时间较长，计算出来的违约金会较高，法院可能只会支持其中一部分，所以对卖方的制约力不强。　　2.可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前，卖家应将户口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究卖家违约责任。买家可将尾款留得适当多一些，这样对卖家的制约会更大。　　3.约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任。这对卖家的约束会更大，如果买家买房的目的主要是为了，采取这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。　　六、定金问题　　在签订正式合同之前，买家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种：　　1．付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说买家违约的话，卖家可以没收定金;卖家违约的话，买家可以要求双倍返还定金。　　2.付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，如不能协商一致，这时双方都可以要求解除定金合同，卖家应当返还定金(不是双倍返还)。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。　　3.付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，卖家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。　　以上就是家园网小编为您带来的关于买房签合同不能大意 二手房交易合同注意事项等相关内容，二手房交易手续十分复杂，在签订各项合同时，买卖双方都要认真阅读合同条款，避免发生二手房产买卖合同纠纷的问题。以上所总结的内容是一些较为常见的纠纷问题，了解到这些二手房购房问题，相信大家在买卖二手房的问题上会更加清楚、明白。如需更多相关内容，请多多关注家园网资讯频道！　　
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我是卖方，买方是贷款买房，已经跟我签了买卖合同，但还没付首付，我想问如果他的贷款没办下来，我能跟他终止合同并要求他赔偿违约金吗？
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二手房经纪人
贷款没办下来需要看具体原因，如果是因为买方不配合，恶意终止合同违约，可以依情况对其提起诉讼。如果买方积极配合，但是因其个人原因，比如征信不合格造成的违约，是不够成恶意终止合同的。再一个如果双方签署的合同有明确条例显示终止合同相关责任，则上述两种情况均须承担合同标注相关责任。谢谢
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二手房经纪人
贷款没办下来需要看具体原因，如果是因为买方不配合，恶意终止合同违约，可以依情况对其提起诉讼。如果买方积极配合，但是因其个人原因，比如征信不合格造成的违约，那就可以要求对方赔偿
二手房经纪人
不可以，第一，从人道上说，你不应该
二手房经纪人
你好，如果在买方贷款未批下来前您终止合同，那是您违约，您需要负法律责任；若因买方原因导致不能贷款或其他，您随时可以终止合同并索要相应损失。
二手房经纪人
您好，可以的，如果因为买方个人问题导致贷款未能审批下来，责任在买方，您可以终止合同，并让买方赔偿相应事宜。
二手房经纪人
签订合同前是要查询购房人贷款资格的，所以一般来说这个是不能要求赔偿的
二手房经纪人
您好，如果您们签订了买卖合同，上面有没有标注多长期限不给首付属于违约？如果没有而您要求终止合同是属于您单方面解除合同，乙方「买方」是不用给违约金的！如果合同标注有交首付的最迟期限他没交，延期了是可以要求违约金的，您要看下合同的违约条款有没有这一项，谢谢！希望可以帮到您。望采纳！
二手房经纪人
如果他可以借钱一次性付你呢，如果借钱借不到贷款也不行，可以终止合同，但是违约金是不会赔的
二手房经纪人
首先你要看合同的首付款时间是多久？如果买房已经严重超出了合约时间，可以解约。其次到银行了解买房的贷款问题，是个人原因还是银行原因，如果是个人原因，可以解约
二手房经纪人
现在沈阳的过户流程，过户之前要先贷款审批，如果买方没有拿到贷款审批涵，说明是买方的原因，合同上如果写明首付多少贷款金额多少，如果买方不能一次性支付房款，可以从买方要违约金的。
第1-10条,共128条 &
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北京房地产专业律师靳双权（），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）&一、原告诉称原告胡利诉称，原被告双方就购买南京小区301号房屋签订定金协议、购房合同及补充协议、房屋交易保障服务合同，约定90日内办理过户手续，任一方违约，都应当向守约方支付房款10%的违约金。原告依约履行支付定金义务，备齐银行贷款所需证明材料，被告却拒绝履行合同义务，不配合办理商业贷款面签手续，应该支付首付款、房款时亦拒绝接收，故诉至法院，诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，协助原告过户。2、判决被告支付原告违约金。3、本案诉讼费由被告承担。&二、被告辩称被告张晨辩称，由于原告未按约定支付房屋首付款，导致被告未能按期支付买房的首付款，给被告造成巨大损失，买方违约，违约金不应由被告承担。我一直在积极履行与原告签订的购房合同。&三、审理查明经审理查明，被告向法院提交其与中介员工吴贱电话录音，内容为被告催促中介要求原告尽快支付房款。&&四、北京市西城区人民法院判决北京市西城区人民法院经审理后判决：（1）被告张晨支付原告胡利违约金。（2）驳回原告胡利的其他诉讼请求。&五、北京房地产律师靳双权点评根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原被告二人就买卖涉案房屋签订的合同及协议，是二人的真实意思表示，故该合同合法有效。根据被告称述，被告系为购买其他房产而出售涉案房屋，并且被告向法院提供的录音证据也能证明其曾明确要求原告于11月底前支付首付款。双方所签订的合同中虽未约定首付款支付期限，但是依据该录音证据，中介方有义务向原告传达被告要求支付首付款的期限，而原告作为义务履行方，其明知合同中未就首付款支付期限明确约定，作为义务履行方其应当积极与中介方沟通付款期限的问题，故本案中因被告没有及时收到首付款未能购房导致本案不能继续履约的情况，中介有过错，原告亦存在过失。综合考虑本案的实际情况，以及各方当事人的过错程度，可以酌情减少被告的责任，被告承担适当的违约金。而对于原告主张要求被告继续履行合同，由于依据不足，无法得到法院的支持。&综上所述，法院的判决是正确的。
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