一文看懂中国房价是怎么涨起来的：中国房贷爆发式增长，居民高负债！
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导读：房贷大爆炸，居民高负债。12年以来，中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，月均新增额从11年的693亿元飙升至16年上半年的月均3933亿元，迭创新高。从房贷余额看，金融危机后美、日均开始回落，只有中国持续上升，并于14年超过日本，可谓“超日赶美”；从房贷余额/GDP看，美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落，而中国则持续上升，目前约25%，已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。若按现有速度扩张，则3年内将接近美国当前水平！
来源：姜超宏观债券研究（ID：jiangchao8848）、米筐投资（mikuangtouzi）
中国房贷大爆炸，边际杠杆已逼近极限！
来源 | 姜超宏观债券研究（ID：jiangchao8848）
作者 | 海通宏观姜超等（2015年新财富最佳分析师固定收益第一名）
原标题：《居民加杠杆，危险的游戏！—由房贷激增看地产泡沫》
2016年中政治局会议罕见提及“抑制资产泡沫”，房地产再次成为市场关注的焦点。而与地产泡沫相对应的，是过去几年中国居民房贷的爆炸式增长。居民房贷缘何激增？其后果有多严重？未来还能否高速扩张？
房贷大爆炸，居民高负债。12年以来，中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，月均新增额从11年的693亿元飙升至16年上半年的月均3933亿元，迭创新高。从房贷余额看，金融危机后美、日均开始回落，只有中国持续上升，并于14年超过日本，可谓“超日赶美”；从房贷余额/GDP看，美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落，而中国则持续上升，目前约25%，已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。若按现有速度扩张，则3年内将接近美国当前水平！
货币信贷扩张，地产量价齐升。
中国居民房贷缘何激增？我们认为原因有以下三个方面：
第一，货币信贷扩张，信贷结构倾斜。过去几年信贷增速高企，超发的货币为居民大规模购房提供了支撑；而15年以来，企业中长贷增速下行而居民中长贷增速上行，使得居民中长贷/企业中长贷加速上行，这意味着越来越多的信贷资源被分配到房地产市场中。
第二，低利率促销量，宽货币推房价。住房贷款平均利率从14年下半年以来持续下行，导致地产销量增速在15年见底回升。16年初地产刺激政策再度出台，再次刺激了居民购房需求；而货币增速高企，则导致房价暴涨，并从一线向二三线传导，16年上半年地产销售额同比增速42.1%，超出销售面积增速14.2个百分点。
第三，居民购房杠杆率骤升。居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从11年的17.3%，一路上行至15年的36.7%，今年上半年再次创新高至56.5%，居民购房杠杆率呈加速上升。
杠杆疾速攀升，偿付压力山大。
房贷高增长能否持续？这取决于居民的偿付能力：
中国居民负债率疾速上行，或被低估。从居民负债率来看，对应住房贷款的中长期消费贷款是居民债务中占比最高的部分，房贷的大幅上升，直接推升中国居民部门杠杆率急速上行。虽然横向比较看，中国居民负债率仍低于英美日等国，但国际经验表明，当人口红利消退、人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在11年见底，这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶，目前我们已离顶部不远。
居民房贷收入比超日赶美，值得警惕。居民房贷收入比可以更准确的刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。
新增房贷销售比历史新高，岌岌可危！从新增房贷/新增地产销售看，美国07年时的峰值为52.6%。而中国15年新增房贷销售比升至35%，16年上半年更是创历史新高至42%，已接近美国金融危机期间峰值水平。上半年新增房贷/GDP高达6.4%，不仅远超日本历史高点（3.0%），也接近美国历史峰值（8.0%）。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限！
综合来看，中国房贷高增不可持续，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕！
2016年中政治局会议罕见提及“抑制资产泡沫”，房地产再次成为市场关注的焦点。而与地产泡沫相对应的，是过去几年中国居民房贷的爆发式增长。房贷缘何激增？其后果有多严重？未来还能否高速扩张？本报告中我们将对以上问题作深入研究。
一、房贷大爆炸，居民高负债
1.1、中国居民房贷飙升
12年以来，中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，从11年月均693亿元，飙升至15年月均2217亿元，而16年上半年月均更是激增至3933亿元，占上半年月均新增贷款总额比重超过30%。
1.2、房贷余额“超日赶美”，占GDP比重激增
08年金融危机以来，以美国、日本为代表的发达国家的房贷余额都持续回落。譬如美国从07年峰值的10.6万亿美元降至9.4万亿美元，而日本则是12年见顶后回落。唯有中国房贷余额不降反升，11年仍不到1万亿美元，并在14年超越日本，15年则超过2万亿美元大关，16年有望接近3万亿美元，可谓“超日赶美”。
而如果考虑到各国经济体量的差异（15年美、日、中GDP分别为18万亿美元、11万亿美元和4万亿美元），则房贷余额/GDP更具可比性。
而美国、日本的房贷余额/GDP都经历了“平稳—加速上行—见顶”的过程：00年以前美国房贷余额/GDP基本稳定在40%左右，此后随地产泡沫扩张而持续上升至07年的73.3%，地产泡沫破灭后见顶下滑，15年底已降至50%左右。日本房贷余额/GDP在85年以前稳定在20%左右，在地产泡沫顶峰90年也仅为25%左右，在地产泡沫破灭后仍在继续上升，最高在00年达到36.7%，但居民部门资产负债出清缓慢，经济踌躇不前，房贷余额/GDP见顶回落的过程较为缓慢。
在房贷增速持续上行、经济增速缓慢下行的背景下，中国的房贷/GDP在过去几年呈加速上升态势。12年以前尚不到15%，15年底达到20.7%，16年底将超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。15年房贷余额增速为23%，16年上半年则高达30%，若未来几年以25%的速度扩张，则房贷/GDP在3年内将接近美国现有水平！
二、货币信贷扩张，地产量价齐升
2.1、货币信贷扩张，信贷结构倾斜
中国居民房贷规模缘何激增？首先，过去几年货币信贷增速高企，为居民大规模购房提供了支撑。中国货币缺口（M2增速与GDP名义增速之差）在12年由负转正，并不断扩大，意味着货币供给远高于实体经济对货币的需求。而横向比较看，中国M2/GDP也高于日本、远超美国。过剩的货币涌入金融资产中，债市、股市相继迎来牛市，而房地产市场也大幅扩张。
而15年以来，信贷结构也发生了较大变化，逐渐向居民部分倾斜。企业部门去杠杆令非金融企业中长期贷款增速持续下行，目前已降至10%左右。而居民中长期贷款增速在经历了13、14年的持续回落后，于15年中拐头向上，目前已超过30%。两者走势的背离使得居民中长贷/企业中长贷在过去一年中加速上行，目前仍在不断上升，这意味着越来越多的信贷资源被分配到房地产市场中。
2.2、低利率促销量，宽货币推房价
其次，利率下行刺激了居民的购房需求。14年下半年以来，全国住房贷款加权平均利率持续下行，带动全国商品房销量增速在15年初见底回升。15年底中央经济工作会议提出“三去一降一补”，16年年初地产刺激政策再度出台，商品房待售面积增速一路下探至10%以下，而商品房销量增速在16年初加速上行，上半年地产销量增速高达27.9%。
货币增速高企也令房价猛涨。货币增速高企是各种资产泡沫的温床，尤其是地产泡沫。从历史数据看，中国房价涨幅与M2增速高度一致。16年年初全国房价重回两位数增长，一线城市地产价格更是出现暴涨，并向二三线城市传导，这与M2增速回升不无关系。而上半年商品房销售额同比增速42.1%，超出销售面积增速14.2个百分点，而15年底两者差距仅7.9个百分点，房价涨幅可见一斑。
2.3、居民购房杠杆率骤升
而中国居民部门加杠杆的速度则更为惊人。“居民购房贷款新增额/新增商品房销售额”可以很好地刻画居民购房的边际杠杆率。11年中国房贷销售比仍处17.3%低位，此后一路上行，15年已达36.7%，而16年上半年更是高达56.5%！
三、杠杆疾速攀升，偿付压力山大
3.1、居民部门负债率：疾速上行，空间有限
中国居民杠杆率：近年快速增长，横向比较尚低。中国居民部分负债率（居民负债/GDP）从05年的17.1%猛增至15年的39.9%。横向比较来看，美国、英国居民部门负债/GDP均在80%以上，而日本也超过60%。新兴市场国家普遍低于发达国家，如巴西、印度在50%左右。而得益于相对高的经济增速和经济起步阶段极低的居民杠杆，中国目前40%的居民杠杆率尚不算高，但增速迅猛，已与其它新兴市场国家相差不大。
从分子看，推升居民杠杆率的主要因素是房贷。从居民债务结构来看，对应住房贷款的中长期消费贷款在居民债务中占比最高，13-15年，随着房地产市场的繁荣，中长期消费贷款占比从52%回升至54.9%。居民部门加杠杆主要依靠房贷的大幅上行。从05年到15年，居民中长期消费贷款余额占GDP的比重从11.0%上升至21.7%，是推升居民杠杆率大幅上升的最主要原因。
从分母看，中国居民杠杆率或被低估。居民负债率=居民债务余额/GDP，但收入法下各国GDP结构存在较大差异，因而以GDP作为杠杆率的分母，或导致可比性欠佳。譬如中国劳动者报酬（一般居民收入的主要来源）占比为46%，显著低于美国的53%。这意味着，如果中国GDP中劳动者报酬占比与美国相同，则居民负债也将相应扩张，居民负债率至少比目前的高10%，即中国居民杠杆率被低估。
人口红利消退，居民杠杆有顶。从长期看，房贷由房地产市场兴衰决定，而房地产市场的需求则由人口所决定。来自发达国家的经验表明，人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。美国人口抚养比于85年、08年两次见底，而其居民部门杠杆率在10年见顶，日本人口抚养比分别于92年见底，其居民杠杆率均在00年见顶。中国人口抚养比已在11年见底，这意味着未来几年中国居民部门杠杆率将见顶，目前我们离顶部或已不远！
3.2、居民房贷收入比：超日赶美，值得警惕
地产泡沫生灭，房贷收入比起伏。相比GDP或GDP中的劳动者报酬，居民可支配收入可以更好地刻画居民偿付房贷的潜在能力。美国房贷收入比在00年之前基本稳定在0.6左右，从01年开始持续飙升，居民偿付房贷的能力持续恶化，到07年时这一比值冲高至1.0，泡沫破灭后大幅回落到泡沫爆发前的水平。日本房贷收入比从80年代起持续攀升，90年代泡沫破灭后仍有增无减，直到00年达到0.6左右后增速才趋缓。
房贷/收入飞升，接近美日历史高位。15年底中国居民房贷收入比已高达0.46，已超过日本地产泡沫时期的水平。中国15年房贷增速23%，16年上半年达到30%，居民可支配收入增速却只有8-9%，因此房贷收入比仍在飞速上升。我们据此估算，如果房贷增速维持目前25-30%的水平，那么房贷收入比将在明年或后年达到美、日目前的水平（分别为0.71和0.68），并在2020年达到美国次贷危机前的历史高点。
3.3、新增房贷销售比：历史新高，岌岌可危
新增房贷销售比刻画边际杠杆率。但无论是居民负债率还是房贷收入比，均是静态指标。相比之下，新增房贷销售比（新增房贷/新增地产销售额）能更准确地刻画居民购房的边际杠杆率，也能更有效地度量居民房贷加杠杆的速度。
美国新增房贷销售比07年见顶。从美国经验看，其房地产市场自00年开始升温，随着地产泡沫膨胀，抵押贷款占房产销售额的比重从99年的36%一路上升，07年冲高至51.6%，旋即次贷危机发生，泡沫破灭。这意味着，50%左右或是居民新增房贷销售比的极限水平。
估算中国二手房市场规模。央行公布的中国新增房贷既包括新房房贷，也包括二手房房贷，而统计局公布的住宅商品房销售额仅对应新房销售，并不包含二手房，因而拿中国的新增房贷/商品房销售额与美国并不具备可比性，需将二手房纳入到地产销售额中才可横向比较。我们采用以下方法对全国各城市二手房住宅市场的规模进行了估算。
其中一线四个城市为分别计算后加总，二、三、四线城市因地产销量数据存在缺失，我们以样本城市数据加权平均来估算整体的二手房销售额/新房销售额。各地国土局、房管局公布了新房销售额，我们固然可以据此计算新房销售均价，但仍缺少可比的二手房销售均价数据。因而出于可比性的考虑，我们以地方国土局、房管局数据估算二手房销量/新房销量，以搜房网抽样数据估算二手房销售均价/新房销售均价。
上半年中国新增房贷销售比已处高位。我们估算16年中国二手房销售额大约占一手房销售额的30%，然后就可以估算中国历年新增房贷/新增地产销售额，该比值自11年以来持续上升，15年达到35%，16年上半年则高达42%，接近美国金融危机期间峰值水平。这意味着，我们16年上半年的平均首付比例已经从14年以前的八成左右降到不到六成，而在美国金融危机以前、美国人买房也是平均一半首付，中国居民购房加杠杆的速度或已接近极限，未来加杠杆的空间已非常有限！
购房全靠加杠杆，新增房贷压力大。飙升的新增房贷意味着未来数年居民部门偿付压力巨大。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到4.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷占GDP比重已达6.4%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限！
居民房贷能否持续高速扩张？这取决于居民偿付能力：
1）从国际通用的居民负债率（居民部门负债/GDP）看，人口抚养比见底意味着未来居民加杠杆空间或较为有限。2）从更准确刻画居民偿债能力的居民房贷收入比（房贷/居民收入）看，中国已超日赶美，达到美、日危机前水平，值得警惕！3）而从更边际的新增房贷销售比（新增房贷/新增地产销售）和新增房贷/GDP看，上半年中国不仅已创下历史新高，也已经超过或基本等同于美、日历史峰值，已是岌岌可危！
因而综合来看，中国房贷高增不可持续，地产泡沫值得警惕！
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来源：米筐投资（mikuangtouzi）
一个人不能左右的是自己的命运，所有人不能左右的是趋势。
过去的十余年，房子是增值最快的资产，如果你买了房，就相当于登上了一趟开往财富彼岸的高速列车，这是大趋势；2013年后，城市房价开始分化，结束了过往大城市、中小城市普涨的格局，钱开始往一线城市和部分二线城市汇集，如果你买对了房，就相当于搭乘了财富升天的火箭，从此天各一方，这是更精准的趋势。
趋势面前，所有人概莫能助，无法改变。
钱是如何印出来的？
首先要明确，市场中流通的钱几乎都不是印钞机印出来的，大家日常消费支付的纸币只是市场中货币的极小一部分。
市场中流通的货币，我们可以简单的看作M2，公式可简单认为：M2最大值=基础货币*货币乘数，这跟另一个公式M2=M0+M1+定期存款二者不矛盾。
基础货币是央行（在我国就是中国人民银行）创造的，通过外汇占款、逆回购、中期借贷便利、商业银行在央行的再贷款等方式“生产”出来，如果你觉得复杂难理解，可以简单认为基础货币是央行不花成本、凭空制造出来的好了。
创造出来的基础货币被投放到商业银行系统当中，商业银行就可以把这些货币对外放贷，贷出去后，贷款人又会以存款的形式存入商业银行，商业银行此时可以把这些存款（不能把存款全放贷完，留存的一部分即是存款准备金）再对外放贷，如此反复循环，市场中大量的货币就这样“贷款变存款、存款变贷款、贷款再变存款”创造出来，并形成了M2。
商业银行能创造多少货币，取决于存款准备金率——这一指标是央行确定的，公式中的货币乘数就是存款准备金率的倒数，按目前存款准备金率是16.5%，货币乘数就是6.06。
所以，你应该明白：1.市场中货币供应多少、放水多少，几乎全是央行决定的；2.央行决定的只是货币供应量的最大值，实际多少还要看商业银行是否愿意放贷、及是否有足够多的贷款人愿意借贷，这才是创造钱的根本。
什么促使了房价上涨？供需决定论！
跟任何消费品一样，房价的初始上涨还是由需求决定的，需求的快速增加而供给速度跟不上，“奇货可居”，价格自然上涨。
这一切都要“归功”于一份文件——1998年发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，主旨是停止住房实物分配，实行住房分配货币化。而之前，城市居民的房子都是单位（工厂/政府机关/事业单位等）集资建造并分配的。
与该《通知》指明城里人以后住房只能“用钱购买”相对应的是，城镇化的加速，大批量的农村人（以大中专学生和做生意的人为主）来到城市打拼并扎根于此，助涨了住房的潜在需求。
如何让大家愿意买房、并接受按揭贷款的形式的呢？2000年前后，一个《中国老太太和美国老太太的故事》被中国的媒体大肆宣传，其流传之广、之深，如同传销般的洗脑，彻底改变了中国人的买房观念。
故事大意：一个无房的中国老太太，勤劳工作、省吃俭用，用了一辈子时间终于积攒够了买房的钱，可等她买下房，还没来得及享用，却已“上了西天”，临走时留下一句“我终于买上了房”。与之相反的却是一个美国老太太，年纪轻轻就首付按揭了一套大房子，每月还款供楼，工资月月花的精光，虽有压力却着实享受了生活，在去见上帝之前留下一句“我终于还清了贷款”。在天上，作为邻居的两个老太太诉说彼此的一生，感慨不已。
就这样，贷款买房顺理成章的走入了中国的寻常百姓家。
城里人自身的改善住房需求、农村人流入城市的刚性住房需求，让房价一个劲的往上窜，全国所有的城市——大城市、中型城市、甚至小县城，房价普涨，并演绎了房地产的黄金十年，房地产也一跃成为最火的行业。
这种普涨局面，延续到2013年前后。那时候，房子还是消费品，人们买房的目的主要为了居住。
如果按照经典经济学理论，商品供给有一个供需平衡图，需求增加——价格上涨——供给增加/需求下降——价格下跌——需求增加/供给减少，从而达到一个供需平衡点，如下图：
2013年之后，城市房价分化后，广大的三四五线城市确实符合这一理论，海量的房屋供应让房价不仅没涨，反而还有所下跌，以致不少项目烂尾，这也是2015年底中央经济会议提出“去库存”的初衷。
例外是一线城市和部分强二线城市。
房价为什么暴涨不止？正反馈循环！
全国房价在2013年底2014年初见顶之后，进入了一年多的盘整期，直到2015年中之后的再次爆发，而这次房价上涨跟之前最大的区别是城市房价开始分化，一线城市跟部分二线城市房价暴涨不止，而广大的三四五线小城市房价却自高点后一路阴跌。
房价的初步上涨是由供需决定的，而房价的暴涨却是由货币引起的——持续不断的货币流入推高了房价。
2008年次贷危机后，4万亿刺激及附带的12万亿天量信贷大量的流入了房地产，在住房刚需及信贷刺激的双重叠加下，全国大中小城市房价连续上涨，直到2013年。
2015年后的一线城市和部分二线城市暴涨，则纯粹的是货币现象——过量信用货币的流入推高了房价，房子已基本脱离居住的属性，而变成了金融投资品。其引发因素是更公平的外部环境，造就更具活力的经济，带来更多的就业机会，进而吸引了更多的钱、更多的人的流入，当然期间也离不开强势政府的转移支付（巨量的政府基建投资都选择了这些城市）。
房价由温和上涨变成恶性暴涨、由居住商品变成投资金融产品，2015年始这轮房价上涨中，展示了正反馈循环的威力。
所谓正反馈，是指系统的输出正向反馈回输入端，形成闭环，并循环往复，一波更比一波高。
开始因一线城市和部分二线城市真实住房需求的扩大，推高了房价，开始引来一些先知先觉的资金进入，促进了房价的快速上涨，反过来又吸引来更多投机/投资资金的进入，更进一步推动了房价的上涨，如此往复循环，房价上涨和资金流入永续不止。
而流入的资金则多是信用货币，即如本文开头“钱是如何印出来的”那样，商业银行通过“贷款变存款、存款变贷款、贷款再变存款”的放贷循环创造出的钱——购房人（新房/二手房）支付首付后，再从银行贷款（背负债务）支付余额，地产商/业主再把拿到的售房款存入银行，成为下一波按揭贷款人的资金来源，本可以流入其他行业（如实体经济）的信贷就这样循环往复的流入房地产，推高的房价彻底沦落为货币幻觉。
而，信贷数据则有力地证明了这一观点：
住户部门中长期贷款绝大多数为房贷，所以可把二者数据等同。由图可知：从2015年起，房贷新增数额就大幅上升，而到了2016年增幅更大，半年的新增额已接近2015全年数额，这正是这波一线城市和部分二线城市房价暴涨的“元凶”。
总之，中国房贷高增不可持续，地产泡沫值得警惕！
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在近期全线上扬的8月全国主要城市房价增速数据出炉后，坊间舆论、经济学家乃至国外媒体机构掀起新一轮中国房地产泡沫大讨论热炒。牛熊交易室近日也数度发文，通过数据分析、援引报道等方式对当前中国地产泡沫发出警告，指出当前房市杠杆资金占比超过了12%，远超去年A股股灾前融资占比的8%。 眼下，关于房市泡沫以及高杠杆率的讨论依然火热。日内，牛熊交易室（niuxiong2016）专栏作者、首席宏观分析师姜超团队发表了一篇名为《真的不低了！——再论中国居民房贷杠杆》的研报，通过对比美日等发达国家当前及历史数据，从中国居民房贷杠杆率的角度对当前房地产泡沫水平作出判断。 牛熊交易室（niuxiong2016）将研报主要内容重现编辑后，梳理如下： 姜超首先在报告的摘要中给出了海通证券的基本判断，即： 中国居民杠杆率并不低，偿付、新增房贷负担已超当前美日并直逼美国历史高点，中国房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险，值得高度警惕！ 居民杠杆率：其实并不低 对于当前舆论、机构所热议的居民杠杆率，姜超的报告中给出了与其他国家的对比。 报告援引了目前比较权威的微观家庭调查——西南财经大学的中国家庭金融调查。调查结果显示（见下图），2013年中国居民家庭负债/可支配收入约为170%，城镇居民的这一数据更是达到了190%，高于各主要发达国家。图1：各国居民杠杆率比较 报告指出，考虑到13年至今，居民贷款增速迅猛，目前杠杆率较当时应有明显提升。这也就意味着中国居民杠杆率其实并不低，值得警惕。 居民房贷偿付压力已逼近美国峰值 具体到个人房贷方面，姜超在报告中提及了居民房贷偿付额占可支配收入的比重（见下图，各种假定条件下的比重估算），如假定商贷平均剩余期限为20年，那么2016年上半年为6.4%；如假定平均期限为15年，则该比值2016年上半年达到了7.2%。 图2：居民房贷偿付额占可支配收入的比重的估算 报告对比了美国在2007年次贷危机前峰值时这一数据情况（见下图），称美国居民房贷偿付收入比在07年的峰值大约在7%-8%左右，目前已低于5%。 图3：美国居民房贷偿付额占可支配收入图4：美国居民居民住房抵押贷款偿付额占可支配收入估算 因此，报告认为，从美国经验看，8%应该是一个极限值，并指出目前中国居民房贷偿付压力已经超过美国2015年的水平，考虑公积金后则已逼近美国峰值，这是十分危险的信号！ 房贷余额/GDP：5年内达到美国历史峰值 更为宏观的层面，姜超在报告中比较了美、日、中三国房贷余额的变化（见下图）。 图5：美、日、中房贷余额变化 报告指出，自2008年金融危机后，美国、日本居民房贷余额均见顶回落，唯有中国房贷余额不降反升，11年为1.3万亿美元，14年突破两万亿美元大关并超过日本，15年达到2.8万亿美元，已是日本的1.7倍。 考虑到各国经济体量的不同差异，报告给出了更具可比性房贷余额/GDP（见下图）。报告认为，考虑公积金后，中国房贷余额/GDP已超过日本泡沫时期。 图6：美、中、日房贷余额/GDP及预测 报告指，自2012年以来，中国房贷增速上行而GDP增速下行，导致房贷/GDP比重正在以前所未见的速度攀升。2013年以前尚不到20%，2015年底达到25.5%，高于日本泡沫时期水平，而16年底将超过30%。 报告还预计，按保守估算（即25%的商贷增速、15%的公积金贷款增速和6.5%的经济增速，今年商业贷和公积金贷款同比增速均达到30%），中国房贷/GDP将在3年内超过日本、接近美国现有水平，5年内达到美国历史峰值。 居民新增房贷/GDP：远超房产泡沫时期的日本 另一方面，姜超在报告中指出，2016年上半年我国新增购房商贷+公积金贷款占GDP比重已攀升至7.7%（见下图），2015年这一数字为4.9%，表明中国新增房贷占GDP比重正显著大幅提升。 图7：中国居民新增房贷/GDP 报告援引了国外主要国家的数据称，次贷危机前，美国该比率在205年达到8.0%后见顶回落，而即使在房产泡沫最严重的1989年，日本方面的这一比重也未超过3.0%。目前来看，中国的水平与美国历史高点相当接近，更是大幅超过房产泡沫时期的日本，中国地产泡沫化风险已近在咫尺。 新增房贷销售比：与次贷危机前的美国相差无几 此外，姜超认为，新增房贷销售比（即新增房贷与新增地产销售额的比值）能更准确地反映居民当年购房的边际杠杆率，系度量居民房贷加杠杆的边际变化更有效地的方法。 为此，姜超在报告中列举了美国当年的经验，称美国房地产市场自2000年开始升温，抵押贷款占房产销售额的比重从99年的36%一路上升，2007年冲高至51.6%（见下表），随后次贷危机发生，泡沫破灭。 图8：美国新增房贷销售比在2007年见顶 姜超依此认为：50%左右或是居民新增房贷销售比的极限水平。 回归国内房地产，姜超在报告中梳理了当前我国新增房贷销售比（见下图），称2016年上半年这一比值已经高达50%，与美国次贷危机前的最高水平相差无几。图9：中国居民新增房贷/GDP 姜超的报告并指出，当前我国居民买房的首付比例已从过去的八成迅速变成一半首付，这也和美国07年的情况一样，这或许表明中国居民购房加杠杆的速度已接近极限！ 上述为牛熊交易室（niuxiong2016）摘编的研报部分主要观点性内容，更多关于《真的不低了！——再论中国居民房贷杠杆》研报的相关详细内容，可联系牛熊君（niuxiongjun）索取。
今日中国急切呼唤孙冶方式的理论开拓者，甚至需要比他更大的勇气和更多的智慧。孙冶方终其一生，想仿效《资本论》，编写一部《社会主义经济论》。在中国当代经济理论史上，他是一座丰碑，同时是一个比顾准更大的悲剧。
土地、税收、人工成本啥啥都在涨，而这些涨幅对于地方政府来说是块“蜜糖”。到底是谁导演了房价的暴涨？答案或许谁都清楚，但却没有一个公开的口径。而如果你要问我，我只能回答高房价已经演化成了一个哲学问题。
在全球股市百年沉浮的历史当中，一个并购异常活跃，尤其是大蓝筹爆发股权狙击战的时期，往往预示着一两年后一场大股灾或是经济危机的来临。
整体房价进一步快速攀升的动力明显不足，当然热点城市房价下跌的空间也相对有限。现在房价正处于不上不下的僵持阶段，地价也快速达到了相对高位，且地价泡沫程度远比房价要高。地价不率先进行调整，整体市场压力还会继续放大。