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“借名买房”这些风险你要注意了 法律问题不能忽视
来源：新浪乐居 &&发布时间：
“借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。“借名买房”通常发生在熟人或者亲人之间，但是现实生活中还是存在诸多风险，到底“借名买房”会涉及到哪些律风险呢？又该怎么防范风险？新环境下文为您详细介绍内容。一、一般借名买房的原因为：第1、为规避律政策，如：为规避国家房贷、税收、登记等规政策;第2、借用他人资格享受某种购房优惠;第三、转移财产以逃避债务。二、借名买房带来的律问题借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有权。根据物权变动的公示公信原则，为避免给交易相对人带来不可预见的损害，维护交易安全和稳定，物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示，不动产的公示方式即是登记。根据《中华共和国物权》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依登记，发生效力未经登记，不发生效力，但律另有规定的除外。依属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”可以看出，不动产物权必须经过登记始发生物权效力。一经公示，即产生公信力。当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为，应当受到律的保护，比如善意取得制度。而对于借名购房，出资人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是律上适格的处分人。登记权利人如果擅自处分该房屋，如设定抵押、等，如果相对方符合善意取得的要件，律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益，不会仅因其非事实权利人，无权处分而判定该物权变动无效。因此，借名购房如果发生纠纷，通常会陷入这样的境地：律保护当事人之间合的意思自治的合意，即双方借名购房的约定，但律更保障交易安全，保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持的稳定。三、借名买房双方当事人面临的风险(一)出资人所面临的风险1、如果借名购房后，登记权利人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦，更有甚者如无证明借名购房事实的存在，出资人自身权利得不到保障，导致钱房两空。2、如果所购房屋为保障性住房，出资人实际上并不符合购房条件，即使登记权利人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。3、如果登记权利人擅自房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，出资人不可能要求取消交易拿回房屋，即使证明了借名购房事实存在，也只能要求登记权利人承担相应责任。4、如果登记权利人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等，在他项权利人为善意的情况下，出资人如果要求确认权属，通常需要涤除他项权利，才能获得他项权利人的认可，更甚之，如果抵押权人按照律规定和抵押权登记实现抵押权，势必对出资人自身的权利造成影响。(二)登记权利人面临的风险1、如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记权利人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策，抽签摇号所取得的序位等。2、如果出资人非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，在出资人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对登记权利人的信用资质发生影响，甚至银行直接向登记权利人要求还款。3、如果登记权利人未偿还到期债务，债权人向院申请强制执行，院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其财产，导致登记权利人实际上生活所必须的财产被执行。另外，借名购房的情况下，出资人与登记权利人通常关系较为密切，院审理的借名购房纠纷中甚至多有亲属关系，因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，很容易引起纠纷，除了对当事人本身财产权利的损害以外，亦是对双方感情的破坏，从亲人变仇人的不乏其人。四、如何降低“借名买房”风险？鉴于借名买房的诸多风险，新环境房地产建议消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至较低：1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无取得房屋所有权。2、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。4、注意保存购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)，购房，房产证书等书面证据材料。
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“借名买房”这些风险你要注意了 法律问题不能忽视
来源：湖南新环境
“借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。
【导语】“借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。“借名买房”通常发生在熟人或者亲人之间，但是现实生活中还是存在诸多风险，到底“借名买房”会涉及到哪些法律风险呢？又该怎么防范风险？新环境下文为您详细介绍相关内容。
一、一般借名买房的原因为：
第一、为规避法律政策，如：为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策;
第二、借用他人资格享受某种购房优惠;
第三、转移财产以逃避债务。
二、借名买房带来的法律问题
借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有权。根据物权变动的公示公信原则，为避免给交易相对人带来不可预见的损害，维护交易安全和稳定，物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示，不动产的公示方式即是登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”可以看出，不动产物权必须经过登记始发生物权效力。一经公示，即产生公信力。
当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为，应当受到法律的保护，比如善意取得制度。而对于借名购房，出资人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是法律上适格的处分人。登记权利人如果擅自处分该房屋，如设定抵押、出售等，如果相对方符合善意取得的要件，法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益，不会仅因其非事实权利人，无权处分而判定该物权变动无效。因此，借名购房如果发生纠纷，通常会陷入这样的境地：法律保护当事人之间合法的意思自治的合意，即双方借名购房的约定，但法律更保障交易安全，保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。
三、借名买房双方当事人面临的风险
(一)出资人所面临的风险
1、如果借名购房后，登记权利人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦，更有甚者如无法证明借名购房事实的存在，出资人自身权利得不到保障，导致钱房两空。
2、如果所购房屋为保障性住房，出资人实际上并不符合购房条件，即使登记权利人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。
3、如果登记权利人擅自出售房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，出资人不可能要求取消交易拿回房屋，即使证明了借名购房事实存在，也只能要求登记权利人承担相应责任。
4、如果登记权利人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等，在他项权利人为善意的情况下，出资人如果要求确认权属，通常需要涤除他项权利，才能获得他项权利人的认可，更甚之，如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权，势必对出资人自身的权利造成影响。
(二)登记权利人面临的风险
1、如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记权利人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策，抽签摇号所取得的序位等。
2、如果出资人非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，在出资人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对登记权利人的信用资质发生影响，甚至银行直接向登记权利人要求还款。
3、如果登记权利人未偿还到期债务，债权人向法院申请强制执行，法院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其其他财产，导致登记权利人实际上生活所必须的财产被执行。
另外，借名购房的情况下，出资人与登记权利人通常关系较为密切，法院审理的借名购房纠纷中甚至多有亲属关系，因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，很容易引起纠纷，除了对当事人本身财产权利的损害以外，亦是对双方感情的破坏，从亲人变仇人的不乏其人。
四、如何降低“借名买房”风险？
鉴于借名买房的诸多风险，新环境房地产建议消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：
1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。
2、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。
3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。
4、注意保存购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)，购房发票，房产证书等书面证据材料。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323借名购房 当心“赔了夫人又折兵”
许多购房者没有能力一次性全额支付房款，但随着银行限贷政策的出台以及对贷款人资质的严格限制，一些因住房限贷政策影响不能办理按揭贷款，年龄较大、尚有大额贷款未偿还或因个人征信问题被限制贷款的购房者，为规避银行限贷，通常会借名购房。
本报记者 高健受房价、住房调控政策、差别化信贷和特殊性住房限购等因素影响，借名购房近几年屡屡出现。2013年至今，市二中院共受理此类案件93件，其中，大多数纠纷发生在亲属之间。法官提醒：借名购房风险大，当心赔了夫人又折兵。为便利或避责铤而走险借名购房“规避法律或限购政策；规避银行限贷；享受购房优惠条件。”法官介绍，这是借名购房的三大原因。近年来，中央及部分地方政府相继出台了一系列房地产调控政策，购买房产需满足相应条件。而一些不具备购房资格的买房人，往往会选择借用他人名义购房。如在京连续缴纳个人所得税或社会保险不满五年无资格购房的非京籍人员；已经拥有住房的居民为规避“限购令”中关于不得购买第二或第三套住房的规定；家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房、两限房的购房者；还有一些来华外籍人员也会借名在京购房。许多购房者没有能力一次性全额支付房款，但随着银行限贷政策的出台以及对贷款人资质的严格限制，一些因住房限贷政策影响不能办理按揭贷款，年龄较大、尚有大额贷款未偿还或因个人征信问题被限制贷款的购房者，为规避银行限贷，通常会借名购房。另外，一些人想利用他人单位的团购或低价集资房等优惠条件，与单位员工私下签订出售购房指标的买房协议，以该员工名义签订购房合同，由借名人（借他人名字的人）支付房款，并向该员工支付一定转让费。此外，在拆迁过程中，借名购买拆迁安置住房的情况也时有发生。信赖亲情借名人不签合同多败诉据统计，93件借名购房纠纷案件中，仅3件为单位借用个人名义购房，其余90件均为个人之间借名购房。个人之间借名购房纠纷案件中，有78件发生在亲属之间。据法官介绍，由于借名购房行为多发生在亲属、恋人之间，基于对亲情的信赖，借名人与登记人往往仅进行口头约定，而未签订书面借名购房协议。一旦发生纠纷，借名人因未能提供有效证据证明借名关系成立，导致败诉的情况时有发生。而且，当事人诉求也多种多样。如借名人提起确认之诉，要求确认对房屋享有所有权，或要求登记人协助办理房屋过户手续；登记人则要求借名人腾退房屋，在涉及经济适用房等政策性房屋时，登记人会要求确认双方借名购房协议无效；在房屋存在转让或抵押的情况下，第三人则要求继续履行合同或解除抵押合同等。暗藏风险借名人风险更大借名购房，在很多人看来似乎是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，有些购房者的确通过这种方式从中获益。借名购房其实暗藏风险，特别是借名人面临更大风险。法官表示，如发生在亲属、朋友之间，没有书面协议的购房行为，缺乏法律保障。随着房价的大幅上涨，为获取巨大的经济利益，登记人往往否认双方之间存在借名购房的事实，进而拒绝办理房屋产权过户手续。
如果借名人购买经济适用房等保障性住房时，因违反了国家政策，损害了社会公共利益，借名购房协议会被法院认定无效，借名人无法实现获得房屋产权的目的。由于房屋产权登记在登记人名下，一旦登记人否认与借名人之间存在借名买房约定，登记人往往会要求借名人返还房屋，借名人将面临被起诉腾退房屋的风险。而且，因为房产证上显示登记人为房屋所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋将面临被查封或处分的风险。若登记人离婚，其配偶会主张该房屋作为夫妻共同财产分割；登记人负有债务时，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；如果登记人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被他人继承。
本文来源：北京日报
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