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业主以各种理由拒交物业费败诉典型案例.doc 7页
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业主拒交物业费败诉典型案例
按照物业管理委托合同和物业管理条例以及相关法律规定为业主提供服务是物业公司的根本职责，按时足额交纳物业管理服务费是业主应履行的合同义务，不交物业管理服务费必将承担相应的法律责任。同时，业主不交物业管理服务费将导致物业公司无法正常完成物业管理和服务，最终损害的是业主自身的利益。
小区是我们共同家园，创建美好家园需要广大业主和物业公司的共同努力。
※1、业主家里被盗而拒交物业费遭败诉
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/special/C.shtml
央视国际 　　日 10:46 来源：
中国法院网讯因家里被盗，业主以物业公司没有开通报警装置为由，拒交物业管理费，物业公司催讨欠债未果，将业主告上法庭要求交纳物业管理费。1月29日，上海市闵行区人民法院支持了物业公司的部分诉讼请求。
张先生于2001年9月入住闵行区七莘路某小区，某物业公司系该小区的物业管理单位。张先生每月缴纳物业管理费183.6元至2003年9月，后以家中被盗、物业公司没有开通报警装置为由拒付物业管理费。物业公司催讨欠费未果，而起诉要求张先生缴纳2003年10月至2006年9月的物业管理费6609.60元。
物业公司向法院提供了住宅设备验收单、补充协议，以证明张先生进户时家庭防盗系统完好、齐全。经质证，张先生对证据真实性无异议，但认为仅能证明有防盗系统，而不能证明系统完好。
张先生辩称，其对入住情况和收费标准无异议。物业公司作为该小区的物业管理单位，在保安措施方面不到位，一直未修复张先生家中的安保系统，结果导致张先生家中于日失窃财物1.5万元。物业公司存在违约行为，且有催讨债务的时效问题，故不同意支付上述费用。
法院认为，物业公司为该小区实施了物业管理服务，张先生等业主也实际接受了物业公司的保安、保洁等物业管理服务，根据等价有偿的原则，张先生应当支付物业管理费用；张先生对其主张的物业公司保安措施不到位致其财产受到侵害的事实没有提供证据证明，故法院不予采信；张先生以债务的时效问题提出抗辩，因物业公司无证据证明其催讨行为导致诉讼时效中断，故物业公司之诉在诉讼时效期间内的部分法院予以支持。据此，法院判决张先生应支付物业公司自2004年10月起至2006年9月止的物业管理费计4222.8元。 (殷超)
※2、济南：一小区14位业主拒交物业费被判连利息补齐
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/show/article.asp?id=2574
阅读次数：410　发布时间： 20:26:41
小区的业主是否有权拒交物业管理费？近日，某小区14位业主因欠费被物业管理公司告上法院，法院认为，业委会与物业公司所签合同有效，14名欠费业主须支付所欠物业费。
高某、李某等14人是某小区居民，他们分别拥有建筑面积107.19平方米、95平方米不等的14套住房。2005年8月，历城区某小区物业管理有限公司与该小区的业主委员会签订了《物业委托管理合同》，之后按照合同为该小区居民提供了物业管理服务。高某、李某等14人一直欠缴9个月的物业费，物业公司遂将这14人起诉至历城法院，要求支付所欠费用。14位欠费房主认为，自己并未直接与物业管理公司签订物业服务合同，合同当属无效，《物业委托管理合同》所签订的物业费的标准、缴费等内容不能对自己形成约束。
法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，其决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，可以代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。该业主委员会与物业公司签订的合同符合法律规定，合法有效。欠费房主作为小区的业主，应按时缴物业费。据此，法院判决欠费房主支付所欠的物业管理费，并承担迟延履行期间的债务利息及案件受理费。
※2、楼上漏水迁怒于物业公司 业主拒交物业费败诉
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作者：杨克元
发布时间： 13
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物业费什么时候开始缴纳 在什么情况下可以拒交物业费
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
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【法谱中国】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...
主讲嘉宾：邢洋律师
导读：关于物业费这个话题，一直伴随着争议和纠纷出现在我们的生活中。不交物业费一般涉嫌违约，要交滞纳金的，但是小区物业服务差，业主只能忍着吗？ 不是的，这7种情况下业主可以拒交物业费。
物业费什么时候开始缴纳物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居的服务民生活相关所收取的费用。1、以业主到小区物业管理处办理入住手续、业主取得了新房的钥匙作为业主入住的开始。因为有时候业主会直接把毛坯房出租，事实上就是入住了，就应该按100%交纳物管费。2、业主办理入住手续后物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，对已购买但未入住的业主一年内按物业管理公共性服务费标准的50%交纳”，同时为了尽量避免一些业主长期将房屋闲置，又规定一年后仍未入住的按100%交纳物业管理公共性服务费用。因此即便房屋是用来自住的，即使还没有马上住进去，但是还是要缴纳物管费。3、业主在接到开发商发放的入伙通知书后，根据入伙通知书上的时间开始缴纳物业费，并且在该时间以后房屋的一切费用、责任都由业主自己承担了。也就是说从那天开始，房屋的一切权利、责任都归业主了。在什么情况下可以拒交物业费？业主拒交物业费是否基于正当理由的认定：何谓“正当理由”？业主能否仅以物业服务企业没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草作为拒交物业费用的理由？我们认为不妥。从合同法理的角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。因此，在司法实践中，判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。1、公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵。2、建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务。如房屋漏水，经向物业公司报修后未能解决。3、行使管理责任不到位。如未及时有效制止违章搭建、拆除承重墙等违法行为。4、未能履行安全保障义务。如财物被偷，车辆被盗、被划；在小区内受到第三人侵犯等。5、物业公司未公布账目，侵害业主知情权。6、物业公司人员滥用职权。如非法闯入业主住宅，违法对业主实施停电、停水、停气等行为。7、物业公司超越其职权，如擅自利用小区公共场地、设施牟取不当利益等。
延伸阅读：
一、什么时候开发商要赔偿购房者出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人......
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无锡房产律师温馨提示：业主在和开发商签订商品房预售合同时，一定要仔细阅读合同中对物业管理和具体配套服务设施等相关条文。一般物业服务都是有级别标准的，并以此作为收费依据。如果物业在今后的日常管理服务中没有达到合同中约定的级别标准，业主可以依此要求物业扣除与未达标服务相对应的物业费用。
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专业房产律师温馨提示：一般情况下，住房公积金的贷款额度是按照住房公积金账户余额确定的。职工申请住房公积金贷款，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为住房公积金账户余额之和）的十倍。由于政策的调整，可以将还款人的范围扩大到亲友。
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业主拒交物业费的合法理由
导读：物业服务合同法律关系中，交纳物业费是业主的主要义务，但相关法律文件同时规定，基于“正当理由”业主可拒交物业费，因此何为“正当理由”以及“正当理由”的判断标准，成为司法实践中解决物业费纠纷的关键。本文围绕此话题，整理了相关法、案、观点，为统一司法适用提供参考。法律依据1.《物业管理条例(2007修订)》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《北京市高级人民法院关于印发&北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)&的通知》22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的;(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。相关案例1.业主拒缴物业费是否基于“正当理由”的认定——厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案案例要旨：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。案号：(2011)厦民终字第656号审理法院：福建省厦门市中级人民法院2.业主拒交物业费的“正当理由”应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形——靳建华、厦门中都物业管理有限公司与靳建华、厦门中都物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审案案例要旨：业主拒付物业费需有正当理由，该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。案号：(2016)闽民申128号审理法院：福建省高级人民法院专家观点1.业主拒交物业费是否基于正当理由的认定何谓“正当理由”?业主能否仅以物业服务企业没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草作为拒交物业费用的理由?我们认为不妥。从合同法理的角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。因此，在司法实践中，判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。从另外一个层面上讲，这实质也涉及司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时，必须考虑法律到底要保护什么价值，这个价值与其他价值是否有冲突，有什么冲突，哪个价值更为重要，更需要获得法律的支持与保护，等等，只有这样，法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观的形式凸现，才能得出合理的、可接受的、社会上有效的、符合公平的结果。根据以上分析，我们认为，本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。总之，司法实践中要对“正当理由”认真审查，从严掌握，防止业主滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益。本条司法解释(《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条)并没有列举何谓“正当理由”，而是把对是否为符合“正当理由”的要求赋予了法官，由法官行使自由裁量权加以判断。由于社会生活是无法停滞的，它总是在流变，新情况、新问题层出不穷，因此，司法解释没有必要、也不可能对何谓“正当理由”进行穷尽列举，只有赋予法官自由裁量权，才能克服成文法本身的滞后性、保守性，防止司法解释面对新的社会现实却处于捉襟见肘的窘境。但是，法官在衡量拒交物业费的理由是否正当时，其权力的界限并非无限扩张的，这种衡量必须与前述的诚实信用原则紧密契合，只有这样，法官才能发挥主观能动性，使法律与生活同步。由此可见，本条司法解释在立法观念上秉承了抗辩须以诚实信用原则为依据，在具体事由的规定上却又采取赋予法官自由裁量的做法。这种制定方式是理性主义与经验主义相互调适的方法的具体应用，反映了为使法律与生活同步发展的尝试。2.在物业服务企业违反物业服务合同情况下，物业使用人可以拒绝履行支付物业费的义务依照《合同法》的规定，双务合同的当事人享有履行抗辩权，包括同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安抗辩权。履行抗辩权是法律赋予合同当事人的权利，在合同有效期间，如果出现法律规定的抗辩事由，合同当事人依法行使抗辩权，并不构成违约，而应该得到支持。依据物业服务合同，物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，业主作为物业服务合同的实质上的当事人，有义务向物业服务支付物业费，因此，物业服务合同属于双务合同，当事人双方都享有法律赋予的履行抗辩权。按照《合同法》的规定精神，在物业服务企业没有履行物业服务合同或者履行不符合合同约定的情况下，业主当然有权进行抗辩，可依法根据合同的履行情况而拒绝向物业服务企业支付物业费。物业使用人既不是物业服务合同的名义当事人，也不是物业服务合同的实质当事人，按照合同相对性原则，物业服务合同在物业使用人与物业服务企业之间一般不发生对应的权利义务关系，因此一般也不会产生合同履行抗辩的问题。但是，物业使用人之所以负担向物业服务企业支付物业费的义务，基本的依据是物业使用人与业主的约定;物业使用人承担的支付物业费义务，实质上应该是业主基于其与物业服务企业订立的物业服务合同的约定而承担的义务，只不过现在，物业使用人承诺来履行这个义务而已。物业使用人既然是替业主履行物业服务合同约定的支付物业费义务，基于权利与义务相一致的原则，物业使用人同样可以行使业主享有的对物业服务企业的履行抗辩权。因此，物业服务企业违反物业服务合同，物业使用人可以依法行使抗辩权，符合拒绝履行条件的，物业使用人可以拒绝履行支付物业费的义务。3.对业主合理抗辩而发生的收费纠纷的处理(1)若物业服务企业不履行合同义务，致业主拒绝交费，业主行为属合理抗辩，此时应根据物业企业服务质量状况，驳回其要求业主交费之请求或适当减少业主应交的服务费。(2)若物业服务企业未完整履行服务义务致业主以拒交物业服务费抗辩的，应要求物业服务企业继续履行义务，若物业服务企业不继续履行义务的，业主可以根据《合同法》第107条的规定，向法院请求物业服务企业承担违约责任，或者可以要求减少物业服务费用，或者返还多收的物业服务费用。(3)若公共费用分摊不合理致部分业主拒绝交费，应按相关规定在合理确定各业主应摊费用基础上，确定其费用。如业主多支付了应摊费用，物业服务企业应予返还。(4)若物业服务企业擅自巧立名目，扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，业主因而拒交。对此，业主仅须按双方约定的标准及物价部门核定标准交付费用，对物业服务企业收费不合理部分，不予支持。同时，建议政府价格监管机关对该企业的违规收费行为予以处罚。4.业主可以拒绝交纳超出合同约定的物业费依照合同法的规定，业主应当按照合同的内容去履行义务，也就是说业主需要交纳的物业费的标准和范围都应当按照物业服务合同约定的标准去认定，对于超出合同约定内容的要求，业主没有义务履行，物业企业也没有收取的正当理由。因此本条司法解释(《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条)规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可以拒绝交纳不当多收部分。延伸阅读：
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房子没有住 对物业服务不满意…… 这些是拒交物业费的理由吗？
稿件来源：发布时间： 11:34:14
　　随着人居环境的不断改善，如今很多封闭式小区都交由物业公司管理。物业公司提供小区内房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目的维护、修缮、整治及其它与居民生活相关的服务，小区居民则需要向物业公司交纳一定的物业费。　　不过，很多居民一定遇到过这样的情况：没有按时交纳物业费的住户会不定期地收到物业费交费通知单，或者接到物业公司催交物业费的电话，有时候还会在小区门前看到有关按时交纳物业费的宣传标语等。　　物业费关乎业主切身权益　　2015年，市民启华（化名）在我市某小区看中了一套现房并出资购买，当年6月份就完成交房手续。因为工作的原因，启华并没有立即装修新房，直到现在也没有入住，所以新房一直处于闲置状态。近日，启华被物业公司多次催交2016年的物业费，但他觉得自己并没有享受到物业公司的服务，所以拒绝交纳物业费。启华认为，从交房至今他从没有住过新房，而且今年内也不会入住，为什么要交物业费？ 　　其实不少市民与启华有相同的想法，认为房屋没入住就不该交物业费。记者从我市几家物业管理公司了解到，类似以没有入住为由拒交物业费的情况确实存在。住在人民路某小区的韩女士告诉记者，她所住的那栋楼一共十户，六年间能见到的就四五户人家。每年六七月份，物业公司都会上门贴单催交物业费。&不常住的几户中，有的拖欠了三年的物业费。&韩女士说。　　还有些业主拖欠物业费是因为对物业公司的服务不满意。比如：小区内环境不整洁，生活垃圾不能及时清理；一层居民扩建小院、种菜、种树，甚至在小区内养家禽，物业置之不理；小区车辆乱停乱放，不规范&&& & 业主如何维权才合理合法？　　为什么物业费问题总会成为业主和物业公司争议的焦点？业主以没有入住、物业服务不到位拒交、拖欠物业费是否有据可依呢？ 　　法律界人士表示，业主交纳物业费的依据是业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》。对于已经交付给业主的房屋，业主必须按时交纳物业服务费用，这也是业主的一项基本义务。享受物业服务属于业主的权利，业主可以选择接受，也可以选择放弃。也就是说，业主没有入住是放弃了享受物业服务的权利，但不能以此拒交物业费。如果业主将房屋出租，那么业主可以与承租人约定由承租人交纳物业服务费，不过业主需要承担连带交纳责任。 　　有的业主认为，只要自己拖欠物业费，物业公司就会提高服务质量，解决居民的实际问题。其实，通过拒交、拖欠物业费来维权并不是好的方法，甚至有可能形成&业主不交物业费、物业公司没钱提供服务&的恶性循环。朔里司法所建议，如果业主想解决问题，最有效的方法就是向业委会反映。如果没有业委会或是情况实在严重，也可以通过业主大会来督促物业公司改进服务，修改服务项目或是解聘物业公司。 　　另外，业主平日要积极参与小区的管理，发现问题及时找业委会协调，由业委会出面监督物业的服务质量，这样才能让维权行为更主动，也能在平时就把问题解决掉。 　　记者 俞晓萌 通讯员 余迎力 张松玲&&【责任编辑 杨梦云】&
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