“小产权房”存法律风险 离婚后房子如何分？
来源：汕头特区晚报
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
近年来，由于城市商品住房价格出现过快上涨，“小产权房”的存在在一定程度上满足了中低收入者购买低价房的需求。但是，因“小产权房”到目前为止无论在政策上还是法律上均得不到认可，在出现产权纠纷或财产分割时往往存在较大争议，而对于在离婚案件中“小产权房”能否予以分割各地法院也有不同的理解和认识，由此导致了在案件处理结案上的地域差异，笔者近期代理的一宗离婚罪案件中的“小产权房”争议再次引起笔者对上述问题的思考。“小产权房”并非法律术语，而是人们约定俗成的一种称谓。目前是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，在目前的法律及政策下，其并不真正构成严格法律意义上的产权。根据我国土地管理法和有关政策规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。所以，现行法律及政策规定均禁止“小产权房”基于买卖、交易等法律行为发生物权变动(所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权力，包括所有权、用益物权和担保物权)，其基本的价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，以保护集体用地。因此笔者认为，人民法院在审理离婚案件中，对于夫妻共同购置的“小产权房”不能作为物权分割，但可以对房屋的财产权益予以分割，原因在于：第一，“小产权房”首先是“房”，?其具有房屋的一些物理属性，其与“大产权房”的使用性是一样的。夫妻离婚时往往争执最大的就是房屋，对该财产人民法院在审理时一刀切不予以分割显然不利于消除纷争。至于《最高人民法院关于适用&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解释(二)》第21条关于“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用”的规定则是建立在争议房屋有国家合法产权基础上的，而“小产权房”目前不可能取得商品房的产权，法院不能将其作为商品房进行分割，但可以对房屋本身具有的财产权益进行分割。第二，“小产权房”没有产权，也就是没有物权没有争议，但具有相应的财产权益，夫妻离婚时应对房屋本身具有的财产权进行分割。因为购买时也不是按照有物权的房屋价格购买的，所以分割时也不能按照物权价格来分割。但房屋毕竟有一个增值因素，双方对“小产权房”的现有市场价可以进行议价，议价不成时可以进行重置价评估，要房的一方应给对方市场价一半的补偿。当然，需要强调的是，“小产权房”的分割仅限于夫妻相对方，不具有对世权。人民法院在处置“小产权房”时，应充分论证房屋的性质，明确说明分割的是财产权，且财产权益仅限于相对人，不具有对世权，避免当事人企图通过法院裁判文书的形式使“小产权房”得到合法确认。最后，笔者善意提醒广大市民，房屋是大商品，购房是人生大事，在目前的法律及政策下，购买“小产权房”存在较大的法律风险，应慎重对之。广东众大律师事务所蔡杜生曾燕媛
区域商圈 :
凤凰网房产官方微信
全球华人首选置业平台
免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。
首付13万购北海海景房 可享凤凰独家优惠
京南温泉度假大盘，公寓、洋房即将面世
5.85万元/m?
2室1厅 | 120m?
48小时热文排行503 Service Temporarily Unavailable
503 Service Temporarily Unavailable如果纯粹为了休闲，可以考虑离市区30多公里的乡下来买房。不是很贵一套带后院的房子大概18--20万（宽7米长15米上下两层）。如果是为了住的话可以考虑平桥区（平桥离市中心只有2公里）的小产权房，因为市区现在不可能有小产权房了，平桥区的小产权房大概均价在左右吧，具体的要看在什么位置，靠路边的贵点。不靠路边的便宜几万。推荐在平桥五中后门，有98平22万和一个六楼136平最低26万。或者领秀城，有八九十平米的房源，3890每平方米。
如果纯粹为了休闲，可以考虑离市区30多公里的乡下来买房。不是很贵一套带后院的房子大概18--20万（宽7米长15米上下两层）。如果是为了住的话可以考虑平桥区（平桥离市中心只有2公里）的小产权房，因为市区现在不可能有小产权房了，平桥区的小产权房大概均价在左右吧，具体的要看在什么位置，靠路边的贵点。不靠路边的便宜几万。推荐在平桥五中后门，有98平22万和一个六楼136平最低26万。或者领秀城，有八九十平米的房源，3890每平方米。
你可以搜索下小产权的概念。主要是看你手里的土地使用证，还有房产证是不是齐全，还有是不是国家颁发的。如果你的房子是正规的房地产开发商建筑的，你是回迁户，就不属于小产权。
我劝你最好还是买大产权的房子，乡产权是指房屋的产权证上虽然是你的名字，但是他的所有权是乡里的，还是大产权的好，小产权也可以，就是五年后才可上市，最好别买乡产权，你在购买之前要看那个售楼处是不是合法的，开发商要有预售登记，要是没有就是不合法的，属于集资建房，还要看你所签的合同是不是《商品房买卖合同》其它的合同都不是正规的，是不具备法律效力的
一、是否为大产权房很容易判断： 1，我们所说的商品房（大产权房）是要"五证"俱全的,可以按揭,而小产权的房子不会在交易市场备案和交易的,也不可按揭贷款购买的。 2，大产权的商品房土地性质为国有出让性质的（可以办理出《国有土地使用证》），...6
小产权房的公摊面积是多少比如一百平米
1、商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼道间、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以外及外墙墙体水平投影面积的50%。 2、各楼盘因为自身的情...
先说1500，然后慢慢加，1600差不多
一般来说“小产权房”是在集体土地上建起来的房子，并且按照现在的政策，政府一般是不支持的，并且能够颁发这种房子的产权证只有乡一级政府和村级才能颁发，因此做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产...4
您好，根据我国2011年11月《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的政策指出小产权房不得登记发证。那么鉴别该房产是否为小产权房的简单方法就是看有没有房产证（国家正规的那种红本房产证，而非开发商或村委会自己印刷的所谓的房产证）。 ...8
小产权一般则是止是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国...1
快结婚了，我爸要给我买房，现在小产权房闹得特别厉害，想买大产权，怎...
1、简单解释，国家发产权证商品房的叫大产权房，具有齐全合法的土地证和房产证。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为...1
最近在看房子，有一房源是有房产证，土地证是集体的，好像是旧村改造或...
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的...42
小产权房的根本特征是集体土地性质。 查询是否属于小产权房主要看“五证”：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。 商品房一般“五证”齐全，小产权房通常全无，因此也办不了产权证。 ...5
网上卖的房子便宜，无非是东莞房、深圳小产权房。同地段价格低于商品房很多的话，肯定是小产权了！ 小产权：现在没有国家颁发的红本房产证，现在不被国家认可。小产权里面又有一个村委统建楼（下面用村委楼代替），但是国家《物权法》说村委楼属...6
没那么贵，不会超过5千。 市区内有本的二手房也就—万左有，新房偏一点地方9千(荔枝沟)也有。千万别买小产权房，近期拆迁的小产权房，外地人只给几万元补偿，和当地人不一样的补偿。5
小产权房是没有土地使用证和预售许可证的。国土房管局都不给备案的1
我于十年前买了一套一百二十平米的房子，属小产权房，当时付了四万五千...
可以法院起诉 虽然小产权房无证，但至少协议有法律效力 至少最坏打算也要把本金+相当于银行利息的捞回来 不告你一点希望都没
我家以前是市里的私房，97年西直门地区大规模拆迁时分套小产权房子，当...
找律师吧，我们老百姓总是体制崩溃的最底层后果承担者，怪就怪我们六十多年前没有发现问题的严重后果和及时制止。，导致六十多年后的今天，人人要承担所有的后果，空气，食品，安全，你说的这个问题完全是政府无作为，其实他们一开始就知道是这...57
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)...4
您好，小产权房交易买房不合法，小产权房可以买卖，但是存在风险。根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，...
小产权房子问题 我家是江西的。 我父亲几年前在湖北一个三线城市买了一...
没有房证，有三联单吧，或者购买合同，
建议最好不要考虑小产权房，因为小产权房有很多的隐患和不确定因素，一般来说，只有拥有该小产权房集体土地的行政村户口的人购买，除此之外，外地户口或者外村户口的人购买的都不能保证其合法权利，这个是国家明令禁止的，既然是要投资，建议考...
我今年在烟台莱山区买了一套76平米的小产权住宅，总价11.4万元，现在要...
小产权房不能取得普遍认可意义上房产证。 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一...
地皮钱只有国家收吧，拆迁队能代表国家？国土资源局才代表国家。
舒心的装修让生活更美好关于小产权房子的最新消息
北京建议部分小产权房可补手续
新浪日 02时44分
昨天，国土资源部网站发布了“北京市国土局和住建委向国土部和住建部报送小产权房查处情况”。其中，北京提出建议，对小产权房进行分类处理，6种情形的小产权房要依法拆除。对“已建未售”的部分符合相关政策条件，且质量合格的，建议可以补办相关审批手续，或纳入政府公租房等政策性住房。对“已建已售”的小产权房，北京建议在处理时，需先行研究政策及具体操作方法。
□聚焦建议
占农田不安全小产权房必拆
北京建议中称，对6类小产权房依法依规拆除，包括：经检测鉴定，房屋质量达不到国家或北京市有关标准，存在严重质量问题或安全隐患，又不能采取可行措施予以整改消除的；土地利用现状为耕地，总体规划为一般农用地、基本农田的；占用土地为一级水源保护区的；占用公共道路、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的；严重影响土地利用总体规划、城镇规划的；破坏或影响文物保护和风景名胜区的。此外，“其他依法应当拆除的情形”也应拆除。
&&专家解读
有“硬伤”应予以拆除
浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰表示，国家三令五申，对于耕地上的，占用基本农田等小产权房，一律予以拆除，“这些属于存在硬伤”。应予以拆除。
■分类处理
部分小产权房可纳入公租房
北京市还建议，对“已建未售”的小产权房小区或房屋，如符合土地利用总体规划和城镇规划的，应“既处理人，又处理事”，其中进行没收处罚的，由政府组织具体落实程序，不得“明没收，暗返还”。同时，对房屋进行质量与安全检测，对质量合格并符合有关政策条件的，可补办用地等审批手续，或纳入公共租赁住房等政策性房源范围。
此外，对于“已建已售”的小产权小区或房屋进行处理，需先行研究政策及具体操作办法。
&&专家解读
北京建议具备可操作性
杨遴杰表示，部分已售小产权房有转正的可能性，因为拆除成本大，不可能全拆，有的小产权房社区已经非常成熟，不过，为了公平起见，小产权房要在市场上获得与普通商品房同等的地位，必须要合理补交一部分地价款，补办手续，否则更多小产权房会“蜂拥而起”。对于已建未售的小产权房，符合条件的改为保障房，杨遴杰认为，这也一直是业界的建议之一，也具备可操作性。
□购房者说
愿意补交合适价款转正房源
通州的太玉园小区，是北京著名的小产权房小区。记者昨天通过二手房网站搜索发现，该小区房价已超过1万元。对于小产权房治理，太玉园的业主怎么看？
熊先生于2003年在太玉园西区买了一套96平米的房子，1500元每平方米，如今入住已11年。熊先生昨天向京华时报记者介绍说，买房时是与村委会签的合同，也有村委会版本的房产证，“当时村里以危房改造名义，房子盖得多，东区是后来开发的。”
对太玉园的治理，熊先生说，“希望可以转正，因为整个小区好几千户，拆也不现实。银行、医院啥都有了，社区也很成熟了。”
如果补交地价款，熊先生说，“关键要看补多少，买的时候10多万，让我补三五万可以接受，谁都希望换个红色房本，将来条件好了，可以把房子卖了搬到市区住。但如果再高就接受不了，反正自己住，不去交易的话，也没法让我补交。”
熊先生介绍，太玉园小区里，本村的人有多套房源，如果每套补交很多钱，业主也会不乐意。也有多名太玉园业主表示，愿意补交10%的地价款将房源转正。
□专家解析
1 已售小产权房将如何处理？
杨遴杰表示，对已出售项目的解决方案，无非三种可能。一是全部认定非法，全面拆除。这样做社会风险太大。二是存量全部合法转正，严控新增产生，但这无疑会鼓励更猛的建设热潮。三是对存量采取一定原则区别对待，部分转正，部分拆除。关键是如何确定这个原则，处理不好，前两个方案的负面效果会集中在这个方案中体现出来。
2 北京建议是否有借鉴意义？
杨遴杰表示，还是有一定借鉴价值的，但关键在于疏导，历史问题的形成有其深刻原因；解决方案也要有历史的眼光，要合理地分配利益。杨遴杰说，下药方要先摸清病因，先要弄清楚小产权房产生的一些制度根源。违规者甘冒巨大的政策风险也要去建小产权房，是因为违规者的收益高过风险。小产权房的大量出现，还是要从集体经济组织的收益角度来考虑。
3 小产权房为何会屡禁不绝？
小产权房市场的需求是既定的，即高房价下的住房需求。杨遴杰说，作为建设小产权房的土地实际所有者的集体组织，如不响应这种需求，土地就没有收益。杨遴杰认为，这是当前不合理的土地征收制度造成的。“集体土地在物理性能上和国有土地没有任何差异。”杨遴杰说。
4 小产权房困局应如何破解？
“必须从土地征收制度的改变入手。”杨遴杰表示，对规划圈外的农用地上盖小产权房，是必须严格禁止的。对规划圈内的存量集体建设用地，应该放开给集体使用。
至于规划圈内的正在使用中的农地，是征收还是集体开发，是可选的。一是政府提高征收标准，甚至用收益分成的方式来征收，二是政府通过基础设施投资收费和规划形成的增值由政府获取的方式，交给集体来开发。
□官方表态
禁借旧村改造搞违法建设
昨天，在北京市农村工作电视电话会议上，副市长林克庆强调，区县乡镇干部绝不能让披着旧村改造、设施农业“马甲”的小产权房招摇过市。更不能以新型农村社区、休闲观光农业等名义搞违法建设。
北京国土系统统计，自去年11月底以来，北京总计拆除建筑面积3.15万平方米的小产权房。去年11月，强制拆除了昌平区崔村镇、南口镇2处小产权房；去年12月，强制拆除了昌平区沙河镇的“温馨公寓”、“泰安公寓”项目，以及通州区宋庄镇小堡村的“赏石苑”项目。
自2012年5月起，北京市开始调查摸底，先后组织对以“汽车营地”、“生态农庄”、“私家菜园”等各类名义违法建设、销售的变相小产权房，2008年以后新建、续建、销售的小产权房，以及2008年以前已建、已售的小产权房项目进行统计汇总，有关底数已初步摸清。相关部门多次表示，将结合清理整治工作实际，分不同情形进行分类处理。
截至2013年底，全市共清理认定日以来新建小产权房项目85个，涉及土地面积5000亩，总建筑面积约381万平方米，相当于534个标准足球场的面积。截至目前，市国土局已曝光85个小产权房项目，及23个变相销售小产权房的项目。这些项目已全部进入检查、整改和处罚等环节。
本版采写京华时报记者孙雪梅
楼主邀你扫码
参与上面帖子讨论
发表于：14-03-01 19:00
小产权房，二奶要转正，花点钱必须的。
江流天地外，山色已无中，问君何能尔，强拆维权行
发表于：14-03-01 21:59
以上针对小产权房的分类处理建议是符合现行处理的方法和程序。也是符合相关法律上所规定的条款。
发表于：14-03-02 08:53
说你是哪一类你就是那一类了，还是一刀切好，要么全转正，要么全拆除。不能留下苍蝇寻租空间啊。
发表于：14-03-02 11:59
几家欢乐几家愁。
发表于：14-03-02 12:40
发表于：14-03-03 08:41
发表于：14-03-03 08:46
占用基本农田搞房地产开发的，恰恰是所谓大产权房居多！
发表于：14-03-03 08:53
同意8楼说法，像袁桥镇的“上海花园”“华典豪庭”原来都是基本农田。
发表于：14-03-03 15:27
政策自有公道
发表于：14-03-03 15:37
以下是引用 第9楼 @菜鸟阿妹 的话：
同意8楼说法，像袁桥镇的“上海花园”“华典豪庭”原来都是基本农田。...
难道“只许州官放火不许百姓点灯”？
发表于：14-03-03 16:44
以下是引用 第9楼 @菜鸟阿妹 的话：
同意8楼说法，像袁桥镇的“上海花园”“华典豪庭”原来都是基本农田。...
基本都是基本农田。。
发表于：14-03-03 16:53
相对集中便于公益设施，更便于生活。
发表于：14-03-10 15:28
基本都是基本农田。。……
发表于：14-03-10 16:04
该考虑老百姓的利益的
发表于：14-03-11 10:55
到底个能买在，想换个大的
发表于：14-03-11 15:46
觉得还是要以老百姓的利益为重。。
发表于：14-03-11 15:49
其实，房价最趋于合理、理性的，只有小产权房子！
发表于：14-03-11 20:33
&&[第2版 03-11 20:33]
来自两会国土资源部部长姜大明的权威消息：
小产权房：刹风治乱
针对公众关心的小产权房问题，姜大明称，小产权房目前出现了反弹乱象。“国土资源部和住建部及时发出通知，现在叫做‘刹风治乱’，就是要规范现在在建在售的小产权房的现象。”
姜大明透露，目前28个省(区、市)已拿出工作方案，这段时间主要针对在建在售小产权房“拆除一批、教育一批、震慑一批、问责一批”。同时，国土资源部也在对各地小产权房的情况进行清理、统计，在这个基础上再研究，提出分类处理的意见。
你尚未登录或可能已退出账号:(请先或者
【敬请阅读】
亲爱的网友们，、有更新哦！
请您务必审慎阅读、充分理解各条款内容，特别是免除或者限制责任的条款、法律适用和争议解决条款。免除或者限制责任将以粗体标识，您应重点阅读。
【特别提示】
如您继续使用我们的服务，表示您已充分阅读、理解并接受《西祠站规》、《西祠胡同用户隐私保护政策》的全部内容。阅读《西祠站规》、《西祠胡同用户隐私保护政策》的过程中，如果您有任何疑问，可向平台客服咨询。如您不同意《西祠站规》、《西祠胡同用户隐私保护政策》的任何条款，可立即停止使用服务。
南京西祠信息技术股份有限公司
我已阅读并同意、中的全部内容！503 Service Temporarily Unavailable
503 Service Temporarily Unavailable