2015杭州街铺投资真的这么惨？13家店铺只有2家营业
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日期： 15:16:27
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“武林小广场附近有一个商铺，之前是做餐饮的，当时的租金是45万元一年，对方开了不到一年就提前毁约了。中间也跟不少租户洽谈过，租金是一路下滑，最后以不到30万元一年的价格成交的。”杭州一家投资管理公司的顾问总监曹越说。
“武林小广场附近有一个商铺，之前是做餐饮的，当时的租金是45万元一年，对方开了不到一年就提前毁约了。中间也跟不少租户洽谈过，租金是一路下滑，最后以不到30万元一年的价格成交的。”杭州一家投资管理公司的顾问总监曹越说。
曹越坦言，年后回杭州一看，沿街店铺又空出了不少，自己都傻眼了。“近两年，明显感觉到沿街店铺不受待见了。租户承租能力低了，房东要价也不会紧咬着不放。但即便如此，还是有许多空置店铺无人问津。”
街铺空置率年后达到高峰&
建国中路13家街铺只有2家营业
韩先生是一家女装店的老板，平时一有空闲时间就会到商场和街边的服装店里转转。他最近发现，中山北路上转让、出租的店铺还真不少。
从中山北路凤起路口向南，记者看到，有不少店铺大门紧闭，一直到庆春路，贴了“出租转让”字样的店铺超过了10家。
“关掉的什么店都有，水果店、小药店、小吃店、中介门店等等。有些过阵子会开出一家新店，有些就一直这么关着，也不知道要关到什么时候。”今年是九芝斋中山北路店开业的第7个年头，售货员张阿姨告诉记者，除了自己这家店和旁边的银行，这附近的店几乎都是开了又关，关了又开。
沿着凤起路往东的建国北路，聚集了大量的社区公寓和写字楼，曾经的一铺难求，如今却是看的人多，接盘者寥寥。从体育场路口走到凤起路口，不足700米的街道，记者数了数，有13家空置的商铺。
“建国北路路较宽，车流量也大。从河滨公寓到凤起路这段，只有乐购超市这边有一条人行道，因此这块区域的客流相对稳定，越往南，人流量越少，对面客流根本不能聚集过来，因此这里的店铺显得有点冷清。”中介公司顾问张先生说。
建国中路附近店铺的空置情况有过之而无不及。从庆春路口一路向南至解放路口，几乎每走一段路就看到数个空铺的情景，最夸张的是连着13家店铺中，正常营业的仅有2家。附近居民告诉记者，部分店铺关门有段时间，但也有一些是近期才停业的。
“其实年后大量关店的不仅仅在这两条街上，你去看莫干山路、文教区，情况相差无几。这些空置商铺中，大部分早已有了关店的打算，但是在年前这段销售旺季关门显然不是明智之举。”曹越说，这也就导致了店铺出租转让在年后达到了一个小高峰。
商业街黄金店铺再调查
有的空置时间超半年
对于杭州的几条传统商业街来说，店铺频繁关门并不新鲜。从去年开始，寸土寸金的延安路上就有服装大佬陆续撤出。
先是去年4月，位于延安路和凤起路交叉口的一家品牌服饰门店正式关门，紧接着在8月份，在它对面以及附近的4家品牌旗舰店相继撤出。
昨天，记者从延安路与凤起路的交叉口，一直步行到延安路与庆春路交叉口，在这短短的600米路程里，有5家店铺大门紧闭。
撤得快，接得更快，原本是延安路的商业定律，如今这一规律却失效了。最靠近标力大厦的店铺，曾经是某服装品牌的旗舰店——门脸上的招牌痕迹还能清晰可辨，隔壁的店员告诉记者，自上家撤出后，这家店便一直关着门。
店铺空着无人接手，有的一空就是半年多，曾经风光无限的武林路女装街上，这样的情况更为常见。去年10月，记者曾经调查过武林路女装街的店铺空置现象，昨天再次到访发现，情况并未得到缓解。
从武林路北向南行，隔五六个门面就能看到一张店铺出租的告示。靠近狮虎桥路，连着5个门面关着，统统贴上了商铺出租的公告。粗略数了数，空置的商铺超过了20家。有几家位置显眼的店铺，记者一眼认出去年就处于招租状态，现在仍无人接盘。
出于武林路的商业价值，过去很多大牌都愿意在这里扎根，以换得良好的品牌形象宣传，即使是处于亏损经营的状态。“但如今实体零售业不断下滑，服装企业纷纷转变经营策略，把门店开进了商场、购物中心，淘汰亏损门店成为许多商家无奈的选择。”武林街道管委会的工作人员曾经对记者这样表示。
街铺一间间地关，但“接盘侠”又不出现，这中间到底是哪个环节出了问题?是因为租金太贵才无人问津?
“正好相反。”一家投资管理公司的顾问总监曹越表示，无论是传统的商业街延安路、武林路，还是往社区路线摸索的建国路和中山北路，已经很少有房东还骄傲地坚持高价不降。
“比如建国北路，2012年前后的日租金均价在12元/平方米左右，现在的成交价基本上在6元-8元/平方米之间。几乎掉了一半啊!”曹越说。
武林路亦是如此。另一家投资管理咨询公司的置业顾问张先生介绍，自己手头上刚出了一间店铺，前年的成交价是22万元/年，今年降到了15万元/年。
“去年5、6月份起，武林路商铺有了调低租金的趋势，到现在差不多降了三成。”张先生坦言，“即使是‘黄金商铺’的房东也看清了趋势。”
记者以服装店合伙人的身份，拨打了延安路、武林路上的多位房东和中介的电话，询问店面租金。除了延安路店铺的一位二房东——某家投资管理公司负责人报出了40元/平方米的“天价”日租金外，其余的房东和中介都松了口。
“事实上，降价解决不了问题。房东咬着牙减租，但结果很多街铺还是无人问津，就这样一天天地空着。”世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示，“以前很热闹的商业街街铺如今风光不再，有客观原因，也有因为市场变化造成的原因。其中购物中心的突然井喷，是很大一个因素。”
相比街铺 购物中心对连锁品牌的吸引力更大
假如A有整体规划和定位，有相对合理的业态和品牌组合，在配套方面如停车等也有合理设置;B没有统一的规划和运营，基本靠市场自发调节，业态之间的搭配也基本自发形成。如果你是一个连锁大品牌，你会选择A还是B来入驻门店?
“A就是这两年井喷的购物中心，B就是商业街街铺。很明显，因为Shopping Mall开得多了，商业街铺的品牌流失就很厉害。”
马英枢解释，“大家都喜欢往购物中心去，尤其是连锁品牌，比如ZARA、H&M、优衣库，在购物中心能拿到首层位置比较好、面积也相对开阔的店面。租金方面，我们了解到的最新数据是购物中心首层店面平均日租金是30元/平方米，与延安路这样的商业街街铺租金相比，也低了不少。
一方面是购物中心对品牌资源的瓜分，另一方面零售业态的整体下滑也是街铺不受待见的原因之一。此外，还有一些客观原因也造成街铺的“可逛性”越来越差。“比如马路越造越宽。”马英枢说，“延安路、建国路都有这样的问题。马路太宽，车道太多，势必会影响到马路两边业态的互动性。再加上道路施工，像延安路这里的地铁工程，对沿街店铺暂时也会有一定影响。”
“前几年的情况是，承租能力较强的服装店齐齐涌向了商场、购物中心，而现在大型的连锁餐饮也纷纷投入了Shopping Mall的怀抱。”曹越说。
街铺正面临艰难的转型期
大型购物中心越来越多，社区型的小型Shopping Mall也雨后春笋般纷纷冒尖，以后是不是就没人去“扫街”了?
“街铺现在正面临着最艰难的转型期，会随着市场自然淘汰，最后可能就会形成具有自己特色的一条商业街。”马英枢分析。
他认为，现有的商业街也有自己的优点：比如是城市历史文化街区，有相对集中的客流(其中很大一部分是旅游客群)，店铺面积相对较小、(平均)租金低等。
“电讯品牌、小型连锁酒店、黄金首饰店铺，以及一些本土小品牌等业态，都是目前街铺租赁的对象。但同样，因为电商的冲击，现在绝大多数的商场和购物中心都在消费者购物体验上花尽心思，这也应当是街铺要考虑的问题，如何在劣势下杀出一条路来。”马英枢说。
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郑州全面限购，投资商铺是否是更好选择?如何做才能不让钱打水漂?
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前路不一定更好，但过往必定已经是从前了。所以，对待投资，你不妨大胆一点。
第一，住宅限购，商铺迎来发展生机
2016年是郑州住宅的爆发年，“千人抢房”大战至今令人心有余悸。但随着限购政策不断升级与实施，所引发的市场效应不断显现。“房子是用来住的，不是用来炒的”，锁死了一大批投资者对住宅投资的可能性。住宅投资成本和代价都在提高，寻找新的投资机遇成为越来越多投资客急需解决的问题!
人们习惯于投资地产，享受高收益。目前国家调控的重点在住宅地产，面对楼市政策合围态势，手攥热钱的购房者如果还想要投资地产，只能转头进入非住宅领域——商铺或公寓(关于公寓产品后期会单独推文详解，有投资需求者可持续关注)。相比目前市场上主要投资渠道，如储蓄、炒股、基金、黄金、收藏品等，投资商铺是少数能跑赢CPI(居民消费价格指数)的投资方式之一，是一个比较稳健的投资渠道。
我们都知道“一铺养三代”之说。拥有一间黄金地段的商铺，“进”可亲自开店，“退”可放长线收租，回报有保障。从投资安全性和未来收益看，投资商铺是资产保值增值的重要手段，商铺将会成为新一轮的投资热点。
第二，反思电商对商铺的冲击
当然，随着互联网+的不断推进，大趋势下越来越多的人去电商买东西，电商对实体店铺的冲击已经不言而喻。例如一些城市的商业大厦、商贸城出现人气冷清，摊位空置等现象，还有一些大的实体连锁店，比如百盛、家乐福、沃尔玛、国美、苏宁等都出现关闭门店收缩战线的现象。这让很多人都觉得商铺是在走下坡路，因此对投资商铺持保留态度。
其实商铺的发展情形并没有人们想象中那么严重。中国人的消费水平在不断提升，对商业资源的需求也不断扩大，电商会截留一部分客源，但并不可能完全取代实体商铺，市民对零距离实体体验店的交易的需求并没有降低。如此一来，未来小而精、小而美的社区集中型商业会成为市场的主流，包含社区底商、社区商业街、集中型商业广场。
社区型商业相对门槛较低，价格往往也便宜，投资风险小，还有社区稳定的人口支持，无论是出租还是开店都比较容易，回报稳定。尤其是周边有商业体或者交通便利的加持，社区型商铺的租金非常可观，潜力巨大。再者就目前楼市现状而言，投资商铺也是一个较好的时机。
第三，商铺该如何选择
投资商铺是一种艺术，更是一门学问。
投资者选择商铺时，以下基本六点最需要注意：
地段：这是投资商铺的第一先决条件，好的地段需要具备良好的交通和相对完善的金融、公共服务等配套。在快速消费的市场经济下，地铁站、公交站点等附近的商铺，才能更多的汇聚人流、物流，以及资金流。
人流：客流量是商铺增值的动力，也是商家收益的来源。人流密集商铺价值就越高，这是人口红利。所以商铺四周最好有小区、学校等汇集人流。
商铺位置：“金角银边草肚皮”，角——交通要道的交汇点;边——交通要道的沿街区位;肚皮——不占角，不占边，投资前景最差。所以最好选择通道交汇处、临街的商铺。
运营：专业的运营管理能够确保商业长期有序发展，也会带动后期物业大幅度升值。选择商业最好选品牌开发商，且核心物业由开发商自持比例较高，这样能够有效保证商业中心后续管理的品质和一致性。
规划：落后的规划会被市场快速淘汰，什么样类型的商业要有相吻合的规划。比如，社区型商业最好要涵盖生活的“衣、食、住、行”，包括便利店、洗衣店、美发店、教育、饭店、KTV、影院、健身中心等多种经营模式。规划能迎合、贴近服务人群类型才是最合适的。
商圈：独木难支。一个区域内商业集中的地方，会形成繁华的商圈，是人们活动的中心地带，能够汇聚大量人气，也是商铺盈利的保障。
第四，把握住了现在，才有未来
商海沉浮，时不我待。机会稍纵即逝，如何才能把握机会，让自己的财富增益止损?
如今郑州主城区域内各大主力商圈已基本定型，比如二七商圈、国贸360商圈等，规模稳定发展成熟。此时，一些新区因商业缺失反而成为投资新高地，滞后意味着有着巨大的市场和机遇，比如高新区。高新区一直以科技产业、教育高地著称，商业是其短板，甚至不少业界人士把高新区称为“商业沙漠”。在几年前偌大的高新区连一个大型超市都没有，这意味着在这里生活没有可以娱乐消遣的去处，这是一件非常可怕的事情。
近几年，随着升龙、仟禧、正弘、朗悦等地产商业的建设开发，丹尼斯、奥斯卡影城的入住与签约，高新区初步的商业环境大框架已经起来。用一组数据说话：2014年年底开业的高新区丹尼斯，总体量还不到2万方，但月均销售业绩可达1300万-1500万元左右，全年可达1.8亿-2.2亿左右。随着高新区企业数量和规模的加大，外来人口和高校毕业生在不断增加，早在2015年全区人口已经达到60万，预计2020年将达到80万左右。同时还有十几个区域性地块的规划与开发相继在路上，区域建设逐步完善成熟，可以说对商业的需求在不断加大，蕴藏着巨大的消费潜力。
供应与需求之间的差距，就是高新区未来商业发展的巨大空间。
高新区新建小区众多，随着交房入住人口增多，居民对附近生活环境及商业环境的改善很迫切。因此，小而精，小而美的社区集中型商业会成为区域市场的主流，满足区域民众“衣、食、住、行”基本的日常需求，配套电影院、大型商超、连锁餐饮等。比如说新芒果春天文化商业广场。
新芒果春天文化商业广场
长椿路冬青街交汇处
双地铁站环绕(郑州大学站、梧桐街站)
“金角”处享受双倍人流
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柏可林 摄柏可林 摄 曾几何，“一铺养三代”观念深入人心，一个临街铺头，月月收租，几代人不愁吃穿。如今，在上海，投资商铺不但不再是稳赚不赔的买卖，而且投资过程中，陷阱丛生，投资者防不胜防。《国际金融报》记者历时数月，跟踪采访了数位商铺投资人，有些在购买时掉进了坑，“无法拿回本金，也没办法拿回商铺”;有些买了商铺却不会打理，“女儿和女婿都在帮忙，现在一个铺子，养一代都难”。小坑：虚报使用面积老陈，55岁，设计出身，小有积蓄，家在闵行区，准备找个离家不远的商业区盘个商铺，“老同学在长宁买了个商铺，几年翻了几番，特别划算。现在买房限购限贷，那就投资一个商铺，好歹当个房东，退休后能轻松点”。花了三个月找寻商铺后，老陈告诉《国际金融报》记者，“彻底醒悟，美好的愿望正在远去。”最开始的时候，老陈在网上找商铺。登录各大中介网站，老陈最后选了古美路南方商城的一家旺铺。地段、价格、物业等各方面都不错，离自己家距离也不远，且店铺已经出租给商家，盘下来每个月收租就行了。商铺建筑面积160平方米左右，网上挂牌价是930万元。“中介在电话里说，这套商铺年回报率6%以上，租金是一年48万元。”老陈决定亲自去看看，如果中意，便定下来。到了现场，陈先生懵了。首先，商铺面积有“出入”，“报给我的是建筑面积160平方米，但是，使用面积小，基本上要打个对折。”老陈愤怒之下，直接戳穿了中介的谎言。中介倒也不推脱，“耿直”地告诉老陈，这个地段，这个位置，原本价格就很高，报价低是为了吸引客户来看。“其实我也懂，这和租房中介性质差不多，价格太高，在网站上排位不会靠前”，但是有了这一出后，老陈心里不舒服，决定再去看看别的铺子，“货比三家再下手，比较可靠。”老坑：调高回报率接下来将近两个月，老陈去了城隍庙、日月光中心、新天地等，不是价格太高，就是商业区氛围欠佳。这么一折腾，周围的朋友同事知道老陈在看商铺，就有好心人帮忙。有个朋友告诉老陈，认识一个业主，因为儿子要结婚，想尽快把自己的一个老铺子脱手。老陈一打听，七宝老街区，地段还不错，想看看对方的房产证。“房产证上，面积是75平方米，店面宽度8米，开价380万元，租金一年30万，回报率接近8%。”对方告诉老陈，随着地价上升，未来租金还会涨，回本的时间不会很久。老陈有些心动，想与老伴电话简单说一下，就定下来。“说来也巧，老伴没接电话，刚好有位清洁工在附近打扫，就和他聊了聊，问问这里商铺生意怎么样。”老陈回忆，“对方说，这里的商铺生意看情况，有的生意一直挺好，有的一家店铺一个月换一家，街角那家，已经半年换了六家了，有两家没交租金连夜就跑路了。”那位清洁工无意说出口的那家被“赖”租金的商铺，正是老陈正在看的那家。“当时就有些阴谋论，是不是因为租金总要不到，才急着出手?”老陈向记者感叹，这次交易黄了后，对买商铺这个事情心灰意冷了。一位专门给消费者维权的于律师告诉《国际金融报》记者，这几年接到很多案件，都是商铺购买者维权的，“这个市场欺诈手段很多，购房者大多被‘零首付’，‘回报率高于10%’这一类的噱头给蒙蔽了。最后发现不过是镜花水月一场空，铺子没买到，钱也打了水漂”。于律师告诉记者，近期有个客户，在上海某个商业综合地区买了一个铺子，当时承诺的是回报率过8%，每月返租2万元，结果第一个月是两万，第二个月是一万，到了第三个月成了8000，“开发商的理由是招商方面不理想，只能降低收益率”。“目前商铺年回报率主要是5%-8%之间，因为今年零售业发展不好，可能更低，因此，如果回报率超过8%，甚至高于10%的话，投资者就应该小心谨慎，诱惑越大，风险越高。”于律师表示。最大坑：售后返租老陈看商铺的过程中，遇到最大的坑是“售后返租”。“很多商业中心项目，打着售后返租的名义，说是把租金从买商铺的钱中扣除，这样可以低价购入。”老陈告诉记者，“直觉告诉我，其中有诈，后来问了有专业知识的朋友，才知道，这基本是个大坑。”老陈没有入坑，可是，张女士入坑了。张女士告诉《国际金融报》记者，几年前，在上海世贸好安居认购过一间商铺20年使用权。“当时说的是，前6年为甲方自营，每年按一定比例返还购房款，6年共返还50%的购房款，后14年由乙方自己管理并付甲方物业费即可。”张女士当时觉得这个项目挺划算，立刻签订购买合同。“但是，一直等到去年，该商铺既未正常开业，也没有给付应该返回的租金。甚至没有任何人通知我这个事情。”张女士找到当初甲方的办公室，人去楼空，之前的世贸家具集团已经将该商铺转让给东贸虹桥古玩城。这意味着，张女士现在无法拿回本金，也没办法拿回商铺。一位行业内人士对《国际金融报》记者介绍，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租投资者所购物业，单价较低。返租模式分为短期返租和长期返租，短期返租一般为3—5年，“骗局确实很多，购房者会与房产开发企业签订一份商铺的预售或销售合同，同时购房者也会和房地产开发企业指定的第三方包租企业签订一份商铺包租协议，约定第三方企业接下来若干年内保证年租金及回报率。但是，如果市场不好，第三方企业无法按照包租协议支付租金的话，购房者最多按照包租协议追究第三方企业的责任。但是，往往第三方企业是个草台班子，没有实力进行赔偿，最后不过是关门大吉。”盈利经：一个铺子养一代都难躲过了大大小小的坑，成功买入商铺，是否就一定能赚钱呢?记者采访了一位在浦东区某地铁站有店面的李先生。一开始，李先生将铺面外租，“最早的租客卖服装，租金在一个月一万五。一年后，这家店经营不下去，换了租客，搞小吃。两年后，租客回老家了，随后，先后换了几个租客，都不长久，现在的租客开一家美甲店。”李先生告诉记者，五年前购买的商铺，价格不是很高，100万元不到，现在每年15万的收入，再过几年就能回本了，“想过涨租金，但是，现在这个市场情况，涨了租金，租客会很难找，商铺空置各种费用需要我来补贴。”“商铺本身的价值是在增长的，如果我卖掉，价格必然比五年前高很多。”李先生告诉记者，商铺投资还是要买得早，而且地段不能差，地铁口，人流量大，无论是出租还是转手，价格合适的话，不会太难。地段好，人流量大，就真的能赚钱吗?在城隍庙附近做小本生意的王阿姨，铺子是自己的，花了700万元，看中的是人流量大。“生意一年不如一年。”王阿姨告诉记者，自从电商兴起，卖小工艺品的生意一落千丈，去年直接亏损。思考再三，决定把铺子卖了，赚个差价。“早知道当年投资房产了，投资商铺太不省心”。“都说一铺养三代，老观念不行了，现在为了还贷款，女儿和女婿都在帮忙，现在一个铺子，养一代都难。”王阿姨对记者抱怨。王阿姨告诉记者，有个老姐妹，一样在这里买了铺子，出租，结果生意不好做，租客拖了两个月租金了，人跑了，“都不知道怎么找回来，现在铺子还空在那里”。临近地铁口的商铺，也不好打理。金融区工作的白女士，早几年在浦东地铁6号线某站出口投资了一家商铺，“当时也是看中了它的地铁商业概念，而且地铁站的出口就是和我的商铺连接的。都说买了，闭着眼睛都能挣钱。”“我当时头脑一热，就下手了，结果去年，商铺附近在大动工，在造其他的商业。我发现，商铺所在的位置人流虽然还可以，但是现在每月的租金才6500元。”白女士后悔当初没拿着这笔钱去投资住宅，前几天在挂牌转手，发现现在市场对商铺投资很冷淡，降了5万还是无人问津。专家说：社区商铺可以考虑智云咨询合伙人李想告诉《国际金融报》记者，商铺投资这几年“虚火”已经降下来了。“一方面，电商冲击影响生意，另一方面，运营商经营存在问题”。“从经济角度看，商铺投资必须要面临电商冲击，这意味着很多商业中心开始缩减，甚至有些商业中心出现招商引资困难、租户大片撤离的情况。”李想认为，投资商铺，肯定是要从地段以及未来发展潜能考虑，人流量、开发商实力等也很关键。“如今实体零售行业规模普遍下滑，餐饮业、服装业都面临困境，尤其是中低端的服装品牌，很容易被电商模式取代。”李想告诉记者，“很多综合性商场都在走向没落，甚至在寻求强势的零售商合作。商铺投资这几年遇冷是肯定的。”记者从业内了解到，受宏观经济形势影响，商业实体店客流下降明显，一路攀升的租金又让实体店对降低商品价格有心无力，使得传统零售业总体表现低迷。成本过高导致租户退租情况越来越多。李想建议，投资商铺，可以将眼光放在社区，在电商的冲击下，社区商铺以“家门口”的便利度存在，并没有受到太大的冲击，比传统百货活得还更加滋润，“就我所知，类似全家、快克等便利店，因其便利性，在小区写字楼等很受欢迎”。此外，专门帮人做房产投资业务的房玲玲女士告诉《国际金融报》记者，无论何时，投资商铺最主要考虑两个问题——投资收益和投资风险，“就拿内铺来说，投资风险主要在于你没有房产证，签的合同只是认购协议，尤其是五证不齐全的项目，一个投资收益，开发商描绘的前景不能全部相信，很有可能是融资项目，最后返不下来租金，主要看这个项目是否能发展起来，可以说，你的收益，捏在开发商手里。投资风险，除了开发商的实力之外，还有是你投资的商铺领域，尽量避开电商冲击严重的领域，同时，有的商业物业体量相对过剩，以同质重复粗放的商业模式为主，部分项目缺乏核心竞争力和可持续性，这些投资者要谨慎再谨慎。（国际金融报记者 夏妍）《 国际金融报 》（ 日
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