& &外资向二三线市场渗透 掘金中国市场外资向二三线市场渗透 掘金中国市场日来源：www.loupan.com责任编辑：admin正当中国楼市&限外令&愈演愈烈之际，荷兰GTC这家由犹太商人创建的中东欧最大房企又开始了在中国房地产市场新一轮的征程。11月24日，荷兰GTC董事长夏隆在成都宣布，其在中国的首个商业综合体凯丹广场落成运营。这个2007年拿到项目就曾遭遇中国商务部限制外资进入楼市的房企，如今似乎&适者生存&。据商务在11月中旬披露的数据显示，今年1~10月，房地产领域实际使用外资额同比猛增48.04%，增幅明显高于其他领域利用外资增幅。仅10月份一个月增加的外资就高达87亿美元，占到前10个月利用外资总和的16%以上。有机构统计，仅今年9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业就有95家，远超出过去三年的平均水平。显然，国内楼市调控之下，众多外资仍然蜂拥至中国房地产市场掘金。适者生存2005年年底即进入中国的荷兰GTC，进入伊始便遭遇到日益严厉的房地产宏观调控。由于中国政府对于外资进入中国房地产市场采取了谨慎的态度，先后制定了一系列政策限制外资进入。2006年，开始限制外资直接在中国内地开发住宅;2010年11月中旬，各地则直接限制外资机构在中国购楼。&我们要做的是改变自己，以适应中国环境。&夏隆告诉《中国经营报》记者，适者生存对于外资身份的GTC更为重要。&一开始我们以住宅项目为主，因为住宅项目市场大，而且操作起来更简单。&GTC中国区CEO艾松告诉记者，随着中国市场和政策的变化，GTC开始转向中国的商业地产，并放弃中国的一线城市，转而投向成都、大连、杭州、西安等这样的二线城市。目前GTC在西安投资超过30亿元人民币，在湖北襄阳开发一个总建筑面积约80万平方米的商住、酒店综合体项目，在沈阳、大连、杭州、常州也有相当的投资。&中国经济已经开始从外向型转向拉动内需的过程，而商业地产对内需的拉动更为有效。&在艾松看来，由于中国各地实际情况不同，进入二线、三线城市显然比一线城市更容易。&很多中国二线、三线城市的人口和消费力甚至超过了海外一个国家的水平。对于我们而言，在这样的城市做开发的收益超过了海外一线城市市场。&夏隆说。据记者了解，截至目前，GTC共在中国投资了8个房地产项目，其中包括5个住宅项目和3个商用项目。GTC房产集团目前已在德国、瑞士、印度、中国等14个国家开发有房地产项目。&在金融危机的背景下，中国市场的风险比国外要小得多。&夏隆表示，GTC已经暂停了中国以外所有市场的房地产开发业务，GTC为中国市场准备了50亿欧元，瞄准中国房地产和水务市场。向二线、三线市场渗透尽管中国政府对外资进入房地产的限制并未松懈，但自2010年以来，外资进入我国房地产市场的步伐却在悄然加快。据商务在11月中旬披露的数据显示，今年1~10月，全国实际使用外资金额820.03亿美元，同比增长15.71%。房地产领域实际使用外资额同比猛增48.04%，增幅明显高于其他领域利用外资增幅。仅10月份一个月增加的外资就高达87亿美元，占到前10个月利用外资总和的16%以上。有机构统计，仅今年9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业有95家，远超出过去三年的平均水平。在参与房地产市场的外资机构中，除了市场熟悉的大摩、ING、高盛基金等这些来自欧美、澳洲等传统发达国家的投资机构外，还逐渐出现了日本、韩国等东亚以及迪拜等中东投资者的身影，甚至有不少拉美的机构投资者也开始关注中国楼市。从区域上看，国外投资机构对中国楼市的介入正渗透至二线、三线城市。虽然夏隆和艾松并未透露外资如何入境的细节，但在香港泰盈人士看来，&对外资限制最坏的时候已经过去了&。据了解，2007年至2008年上半年是外资进入中国房地产市场最难的阶段，而目前政府审批外资入境的周期已经缩短。&中国政府只是对外资在中国开发住宅进行限制，但对商业综合体这样的地产项目却是持欢迎态度的。&世邦魏理仕商业部经理黎晓明透露，包括GTC等在内的外资地产商，近期通过世邦魏理仕进行前期咨询、招商的商业地产项目越来越多。近一年来，仅在成都一地，就有越来越多的海外资本频频现身：美国华平投资为阳光100成都项目注资4500万美元;成都置信引入美国的基汇资本;龙湖三千城联合荷兰房地产基金ING;万科魅力之城携手新加坡政府产业投资;摩根大通、摩根士丹利也通过多种方式渗入成都楼市。土地与资金相结合海外资本不断地渗入中国楼市，或将催生中国现有的房地产开发模式的裂变。&我们不会做短期的买楼、卖楼生意，而是长期持有商业项目。&艾松告诉记者，进入中国几年，GTC发现，有商业产业支撑的房地产项目更受地方政府欢迎。&中国的很多公司无疑更谙熟中国市场，他们能拿到地，而我们可以提供资金和开发经验。&艾松说。据了解，GTC的住宅项目一般与泰盈合作，而商业项目的合作伙伴则更加广泛，例如，在成都凯丹广场中泰盈约持股25%，而GTC杭州项目则选择了与吉利集团进行合作。&在企业生存需要及市场催生之下，越来越多的内地房企开始接受&投资商+建造商&这种欧美等发达国家房地产开发模式。&在黎晓明看来，在一系列政策的影响下，开发商从银行贷款的难度越来越大，土地成本却越来越昂贵。而房地产行业的游戏规则，正由开发建设向金融运作转移;房地产企业的运作模式，从开发模式向投资模式转变。据相关人士透露，在2010年，成都有近10个房地产项目都引入外来资本，总建筑面积近百万平米，投资总金额在20亿元以上。金融投资与项目开发相融合的方式广泛出现。&海外房地产公司由于管理机制等原因很难在中国市场直接拿到地，而国内地产商也由于政府推行了一系列加强贷款监管力度的措施，以及土地公开交易等政策，加大了房地产商的资金链压力。&在四川倍瑞地产顾问公司总经理闵红淞看来，外资房地产与中国内地房地产公司的土地与资金相结合，是市场和政策双重调整的结果。限外2006年7月建设部等六部委联合发布了对于中国房地产业和外来资本同样具有历史意义的171号文件。这个被称为&限外令&的文件，业内外一度视之为阻碍外资盲目进入中国房地产市场的屏障。2007年下半年建设部、商务部等七个部门连续颁布《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》和《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》。这两个新的文件使得外资进入中国房地产领域的难度和成本加大，意图阻挡住来势凶猛的海外资本。&限外令&由限制投机向限制投资转变，但&限外令&的重点在于住宅市场，并未对商业地产过多限制。2008年年底由于金融危机影响，有关部门又一度撤销&限外令&，出台了暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。日住建部和外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房;在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域雨花区芙蓉区天心区开福区岳麓区望城区长沙县宁乡市浏阳市其他价格6000以下10000以上我已阅读并同意&城市房产最新楼盘热门城市新房该文章内容可能包含未经证实信息，如您已证实，请点击举报，了解更多内容请查看
“一带一路”，中国高净值人士的海外投资新宠在哪里？
"一带一路"是什么？
“一带一路”于2013年提出，是“丝绸之路”和21世纪海上丝绸之路”两大国家战略倡议的简称。
为什么要提出这个倡议?
1、国内大规模基建投资地方债高企
2、国内经济增速下滑
3、出口遭遇疲态
4、实体经济待转型
5、经济不允许走以前的老路
毋庸置疑，“一带一路”实施后，必然会促进国内产业升级、国际产能合作，进一步提升对外出口档次、推动人民币国际化。国际贸易也会更加安全便捷，以后不用挤着去东南亚和欧美，中西亚也会成为国人消费的好去处。因此，中国经济增长也就有了持续的动力，百姓收入增长也就有保障了。“一带一路”所经过的国家和地区，也将成为投资置业者们热衷的区域。
我们该从哪里淘金？
更值得深思的问题其实是，“一带一路”大战略太宏大了，这是一个令中国重新崛起于世界之林的大战略，涵盖了东亚、中亚、南亚、西亚、东南亚以及中东欧等众多国家和地区，总人口44亿！经济总量足有21万亿！分别占全球的63%和29%！这么大的蛋糕，要从哪里下嘴呢？
非洲？那太遥远了。
中亚？那里实在有点混乱，天天打来打去。
北线俄罗斯？那涉及国家能源安全的大战略，一般人玩不转。
思来想去，第一口只在东南亚，也唯有东南亚。马来西亚！泰国！柬埔寨！……离中国够近，有很多华裔同种同族，自古就受中原文化辐射影响，渐渐进入了中国海军舰队的覆盖范围。而且这里也是“一带一路”战略目前的重点攻略方向！
看这组数据——
2013年，中国对南亚的投资53.2亿；对中亚的投资88.9亿；对西亚北非的投资91.2亿；对中东欧的投资14.4亿；而对东南亚的投资，356.8亿！超过了其他所有地域之和！
而援引瑞士瑞信银行的数据统计，仅2016年，中国对东盟六大经济体的投资就翻了一番，超越了美国。不过即便这样也只是第三而已，对东南亚投资最大的国家前两名，新加坡！日本！
看到了吗？对东南亚看好的可不仅仅是咱们，西方发达国家那是离的太远鞭长莫及，离的够近的新加坡和日本早在东南亚跑马圈地，苦心经营多年了。现在的东南亚已经不是以前的东南亚了，而随着泛亚铁路、雅万铁路、隆新高铁等一系列铁路网的铺陈，一条条新空中航线和海上航线的开辟，宜家、可口可乐、微软、淡马锡、等全球巨头一家家入驻，接下来的东南亚，更会飞快的把现在的东南亚抛在身后。
同志们，国家大战略支持，天然的价值洼地，不赶紧投资这样的地方还要去哪里？响应国家“一带一路”大战略，又何须担心什么外汇管制？
“一带一路”，中国高净值人士的海外投资新宠在哪里？
在“一带一路”的倡议引领下，每年亚太地区基础设施建设的资金需求大概有7000亿美元，“一带一路”建设积极效应逐步显现，基础建设的逐渐完善也让东南亚的房产市场成为海外投资新宠。
首先来看一下“一带一路”沿线的泰国、越南、柬埔寨、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾和缅甸七国的市场现状！
上图数据显示：泰国曼谷房地产均价折合人民币为25700元/平米，年均涨幅最高达12.3%；七国的热门城市均价均已超过一万，马尼拉市房地产均价也超过两万元每平米。值得注意的是：七国租金收益率一般在5%-8%，相比北京上海在1%的租金收益率要高得多。
1、“一带一路”投资商机巨大
“一带一路”势必将会促进中国商人同周边地区睦邻友好，互通有无，不仅有利于文化的交流，更加有利于经济的交流。更多的高净值资产客户会选择“走出去”，通过对外投资获取丰厚的投资回报，走出去的过程自然会对“一带一路”线上的各国房产投资带来可观收益。
2、通过海外置业实现经济落地，文化扎根
“一带一路”带来的人口流动，信息流通，资金流通，政策利好必将带来新的一次民族文化融合。人口流动的过程中势必会对当地的住宅市场带来巨大的需求。置业是中国商人在选择移居过程中为关注的要点，中国商人在选择移居之前一定会先解决住所的问题。因此海外置业将为本次“一带一路”的经济融合以及文化融合提供上的后勤保障。
3、“一带一路”之后如何布局东南亚地产
马来西亚作为亚太地区交通枢纽，其得天独厚的气候，英联邦的教育体系，先进的医疗技术，距离中国短暂的航程都成为其吸引中国投资客户在马拉西亚置业的理由;此外中国人在马来西亚置业还可以享受非常优厚的贷款条件，是首屈一指的“一带一路”上的投资项目。
“一带一路”七国的GDP、人均GDP、人口总数均呈现增长趋势。目前，马来西亚成为进出口总额、实际利用外商直接投资额最高的国家。
目前主流国家均已对中国人开放房地产购买权，吸引了中国海外投资大军的目光，“一带一路”倡议提出的三年多来，国内和国际两方面都取得丰硕成果和积极的影响，大力推动了东南亚经济的协同发展。
目前我国已经跟四十多个国家和国际组织签署了五十多份共建协议，促进了国家间的鼎力合作，有效带动了泰国、马来西亚、印度尼西亚、越南、缅甸菲律宾、柬埔寨GDP、人口总数、房地产市场价格的大幅增长。以绿城、碧桂园为首的国内知名房地产企业更是将目光纷纷转向东南亚市场。
ps：优资海外综合整理，版权归原作者所有，我们充分尊重知识产权，如有问题请及时联系我们&。
精选历史文章
回复“01”，《"重庆李嘉诚"抛光国内所有地产，这预示着什么？&》
回复“02”，《震惊：外汇管制放松了！释放的信息量太大......》
回复“03”，《美联储加息，和你的口袋有什么关系？》
回复“04”，《狱中首富曼哈顿3亿豪宅曝光！纽约已回调，北京房价还能疯多久？》
回复“05”，《中国名人海外买房全景图！跟着他们的投资思路来赚钱》
回复“06”，《超级大风暴降临，中国人的海外即将？》
回复“07”，《聪明的钱已撤离中国，高净值人群海外买房有什么特征？》
回复“08”，《2017最新最全版签证攻略，中国护照含金量又升值了！》
回复“09”，《北京肺癌暴增43%，被雾霾笼罩的世界有多可怕？》
优资海外置业 | 你的贴心管家&& &&
优资是全球不动产投资平台，致力于为中国客户提供置业、贷款、法律咨询、物业管理等海外不动产投资一站式服务。
&在国内高净值人士全球资产配置的浪潮下，除美国外，澳洲是最受关注的核心国家之一。根据机构数据统计，2012年6月开始，澳洲房价出现了连续52个月持续增长，首府城市房价上涨了41.3％。中国买家荣升成为澳洲房产最大的海外买主。不过也有业内人士提醒，并非澳洲的所有区域都可以放心投资，置业者最好向专业机构寻求建议。国人青睐澳洲房地产市场近几年来，国人海外置业始终保持着火热，甚至是越来越热，越来越多的人开始...&一中国的股权投资，经历过的四个时代1第一个阶段，2000年—2005年萌芽阶段此时外资主导，本土创投机构少，退出难，在06年之前中国并未有真正意义上的创投行业。由于没有退出渠道，当年的IPO是要拿指标，上市后股东手里的股份不能在股票市场上交易，直到2004年推出中小板，2005年推出股权分置改革，06年全流通，股东的股份能在二级市场上交易，此时国内创投才开始形成一个行业。2第二阶段，2006年—2...&保险是近代最伟大的发明，它的起源可以追溯到600年前、而国内保险业的发展是改革开放以后事。很多人对保险险的有误解是很正常的，但这些也阻挡不了中国由保险大国走向保险强国的步伐。大多数人都忽略了保险可以给一些高净值人士带来一些特殊的保障性利益，在一定程度上大家都把保险看成是一种投资的工具、实在是遗憾！我也希望看到这篇文章的朋友，以后再看待保险要客观一些、保险绝对不是万能的、但没有是万万不能的。保险最大...&马云说：　　我人生最大的错误是创立了阿里巴巴　　我从没想过阿里巴巴会彻底改变我的生活我明明只是想做点小生意王健林说：先定一个小目标比如挣它一个亿比尔盖茨说：我决定开始存钱买辆兰博坚尼1秒2秒3秒4秒5秒好了，存够了。五行君不禁感叹：有钱就是可以这么任性！不知道有多少人在琢磨：怎么才能成为高净值人士？那些高净值人士的生活究竟是什么样子的？01高净值人群有多少？经过30年的持续高速增长，中国经济成为世...&面对互联网带来的信息传播便利，投资者应对理财产品虚假宣传保持足够的警惕。骗子之所以能够成功，就是利用了普通人的贪婪、知识不足和经验缺乏。骗子之所以能够成功就是利用了普通人的贪婪2003年2月，美国有一家名为GuaranteedReturnDiversifiedInc.（多元化回报保证公司，简称GRDI）的对冲基金，开始在其网站上介绍自己：资产管理规模达到170亿美元，在全球有68个办公室，18年的...&
公众号推荐
西南钢铁的综合指数平台
金融大四狗立志要写小朋友都能理解的股评夜
唱响主旋律，传播正能量。发布最新动态，展
我是六便士，量化投资者，成长股投资者，果
汕头权威新闻发布平台
专注投资干货推送、最新热点解读、人性化功
一切为客户着想的资深海外投资顾问，出租管
金股时间是由证券之星联合上证综研打造的全
颍上百事通便民信息平台，以服务颍上人民为
在这里，读懂《中国票据》。银行承兑汇票不想错过东南亚黄金十年，还有比房地产投资更好的方式么 海外掘金文章
不想错过东南亚黄金十年，还有比房地产投资更好的方式么
内容概要：
1. 后者靠合约，前者靠管理。
2. （1）有什么投资渠道。
3. 印度工业基础非常薄弱，常年增长缓慢，服务业占GDP的50%以上、普遍为落后的高可替代性服务业，而工业不足25%。
作者 | 杨亿成
1黄金时期的韵脚
除了以大宗商品贸易起家的新加坡，东南亚市场是一个相对小体量的新兴市场，新加坡的自由贸易港和金融中心在东南亚市场占有举足轻重的地位，在和西方投资管理人的接触过程中，大多数人还是没有重视到东南亚，不知道新加坡名字的也是大有人在。
然而在华人投资圈里面东南亚却是十分火热，因为东南亚和中国的改革开放初期有很多相似之处。经济和战略分析需要触类旁通，最忌讳复制粘贴，引用巴曙松的一句话：“历史不会重演，他总是压着韵脚。”
黄金十年不是一个确切的时限，因为有些国家用五年时间就完成了从高速发展到停滞的进程，中国则持续了30年高速发展、从贫穷起步成为了全球经济的主要增长点。
拉丁美洲、中东欧、远东是三大新兴市场，最近五十年经济发展史中，这三个地区都有很多腾飞的案例，在发展的过程中，适时的人口结构等持续贡献低成本劳动力、全球化且定向保护的稳定的商政环境、教育水平和人才结构优化、基础建设达标和内需膨胀这四点是共同的基础。
（1）东南亚-最有潜力的新兴市场
远东新兴市场主要是东盟十国和中国。东盟除了那几个我们印象中以前贫穷落后的国家（如南亚的印度、金三角的柬埔寨、老挝、泰国，新小龙越南）还包括新加坡和马来西亚、文莱三个西方国家以及菲律宾、印尼，不止局限于东南亚。但是在这次分享中，我们把东盟和东南亚等同于同一个地区。
东南亚发展的历史相对拉丁美洲（如巴西、非洲）、部分相对发达国家（如埃及、东欧如土耳其）来说，相对“干净”。在经济快速发展之后没有遭受过太大的打击、也没犯过太大的错。所以我认为，东南亚的发展是一个黄金期。
（2）房地产投资-华人最擅长的资产配置
房地产是很好的投资品种，尤其是马来西亚的房地产。马来西亚是“西方国家”，相对发达，大城市的社会结构比较健康。低风险的同时又有新兴国家的动力支持。
中国的城镇化粗放扩张，一些规划很好的重点城市也难免出现功能性过分倾斜的情况，比如只让人睡觉的睡城和只负责输出产能的办公区。随之产生的就是突击性的房地产投资建设，这种基于人口和经济红利才得到支持的建设方式也被带到了马来西亚等东南亚国家（比如去年推的很厉害，而且争议很大的森林城市）。
从马来西亚地产代理研究所和房产经纪协会的数据来看，过去三年房产一直缩量涨价。
他们都对森林城市这种盘表达担忧，却同时认可这样的一个观点：马来西亚的房地产市场情绪是soft的。这个单词的情绪被我理解为：不过分亢奋亦不悲观。后面我会简单说一下马来西亚对境外个人投资者买卖房地产的限制。
我们最近淮备发起一支将房地产资产证券化的海外基金，在调查走访的过程中我们发现，东南亚的刚需和中国不太一样，受房地产政策、土地供需和产业结构影响，高端、商用主题房产是东南亚追涨的主题。
在马来西亚，高档住宅、商铺是中国房市语言所谓的笋盘，现在业主普遍捂盘惜售，因为土地供应有限。
我帮助了很多非常资深的基金交易员、资产管理人投资于股权、二级市场、地产或者其他另类投资，他们业绩都非常优秀，最大的资产规模有十亿港币、最快速增长有经历各国股灾却还可以三年翻十来倍的。
所谓鸟随鸾凤飞腾远、人伴贤良品自高，沾了光学到一些经验在这里分享给大家。纵观这些成功的投资人，都有一个共性，就是非常重视用定量分析来评估资产价值，尤其是对海外市场。
清晰的投资思路很大程度需要专注，我也经常在书店和机场火车站看最热销的理财书、投资书，但是其中百家之言非常混乱，而且很多书都是在制造话题胜过解决问题。
这些书都特别喜欢举例子，但是实际每个人资产、收入、现金流动性等等是不一样的，举例子容易导致读者盲目复制粘贴，所以我尽量不举涉及金额的例子。
（3）定量分析还是文艺投资
我说的这个文艺投资不是相对于二逼投资，而是相对于价值投资，价值投资是可以训练、累积、学习的，但是技术分析和行为金融学更多的是一门“艺术”。
艺术往往具有一个特点，门外汉如果“运气好”，不需要太大的努力和能力就可以取得一个说得过去的投资业绩，但是如果想在入门级艺术品上更进一步，就需要多年的累积。
相比于价值投资，量化投资更重视技术分析、行为金融学驱动，所以最著名的量化对冲基金--西蒙斯的对冲也被称作“文艺复兴”。
（4）优秀的投资人会交到时间做朋友
很多人梦想达到的那种投资业绩，不是一个适合所有人都去追寻的事情，作为普通的主动投资者，保护自己的话一定要做好预期管理和风险控制。生存时间长才能等到果实丰硕的那一天，不恐惧亏损，准备好应对方法，是重要的投资原则。
投资如行军：疾如风、徐如林、掠如火、不动如山。我们要知道自己在什么环境下、该做什么事情、并且坚持做到极致。千万不要在新兴市场这种波动大的市场里和自己的思维打架。
2参与未来黄金十年经济增长的最佳策略——经济快速增长环境下的投资策略
策略很简单：寻找“龙一”
（1）整体环境
东南亚的崛起源于30年前的改革开放，导火索是2006年开始的密集劳动型企业迁移，波士顿咨询的数据显示年，东南亚分流了中国80%的国际制鞋企业；越南分流了50%的三星产能；2015年华为在印度年产300万台；2010年PE和创业、企业开始大规模向东南亚布局。除了一些生产力为主的夕阳产业、也包括新的资本和互联网产品、服务的输出。
在大规模依靠廉价劳动力招商引资之后，东南亚各国最近的主旋律则是脱贫、基建、政治斗争。
（2）全球化
2016年主旋律是黑天鹅，脱欧和川普是最具有标志性的两个黑天鹅。他们所指向的“全球化”也是影响经济发展的热点。在商言商、在国也言商的川普上台之后，间接承认了美国全球化中输家的结果。
但是实际上川普降低了身段创造了很多就业机会和商机，也确实在减税和做基建拉动GDP，同时也推动了其他货币相对美元的软性贬值。美元本身过度升值也得到了遏制。
之所以提美国，是因为东南亚的政治制衡主要是围绕着美日和中国。
（3）最大掣肘
政治制衡毫无疑问是影响发展的重要掣肘，莫迪是邓小平式的改革创新鹰派人物，不过印度国内政治执行力太差了。印度一直想成为地区的老大，所以对全球化贸易协议不是很热忱，不仅没有加入一带一路，而且之前连美国主导的TPP、TIPP都没有加入。
印度对地区性经济合作组织却很积极，实际上、从奥巴马反中国倾销案中我们就可以发现，不参与全球化、拒绝廉价劳动力对于出口国和进口国伤害同样巨大。这是印度躲不开的心结。
（4）幸存者偏差？人口红利和产能结构哪个更推进经济发展
印度吸引关注的主要概念是人口红利，人口红利的两个因子是人口数量和人口素质。李光耀曾经夸奖越南是最具动力的东南亚国家，因为在新加坡念书的越南人大多选择回国发展。同时数据也确实证明越南的高端制造业、人才回流、贫富差距都做得非常好。
越南经济起飞较早，至今已有25年的历史，相对金融和外商投资保护比较健全，举个例子，印度证券市场准入和外资参与积极性大概是越南15年前刚开办证券市场的水平，现在很多券商想在印度交易股票难上加难。
而且印度的基础设施建设、教育、农业水平很大程度上限制了经济发展。印度工业基础非常薄弱，常年增长缓慢，服务业占GDP的50%以上、普遍为落后的高可替代性服务业，而工业不足25%。
越南让我欣喜的不是数量，而是数量的增速所体现的转型之快速。
越南一定程度得益于体量小、引资快、政治稳定，而且已经完成了第一阶段的农业现代化和基础设施建设，越南的农业GDP占比从40%下降到20%用了15年，中国用了29年，印度用了41年。同时，越南工业GDP占比40%大约是印度的两倍，结构相对印度先进了10年。
群众总是将经济发展的推手归结到“人多力量大”。实际上，中国政府强大的政策执行力、快速精淮的产能调整更为重要。此处有幸存者偏差的嫌疑。
3了解当地环境、规避限制和找到洼地——越南的社会环境、限制及机遇
（1）环境：依靠外贸、对外资友好
万隆高铁、缅甸密松电站等中方项目一波三折，美日在东南亚已经开始想办法抑制中国。
越南相对中国比较友好，不是因为地缘政治而是因为越南是外资最爱，而且很大程度上依靠外资发展经济，非常依赖外贸。以越南股市为例，今年第一季度总交易量中30%由外资贡献，此数据可以比肩一些发达国家的股市。
东南亚国家普遍在不同程度不同领域有流动性，也有外资战友的管控，以防止资产价格影响金融安全。马来西亚不允许外资投资低价房地产和中低成本的住宅，外资收购大规模生产或商业用地也需要审批。五年内卖房马来西亚要收增值部分30%的盈利税，马来西亚还限制个人第三套房的贷款。这就导致我最开始说的问题，刚需得到保障而且笋盘增值空间很大。
（2）发展的限制：除了通病，还有信贷
不是每一个发展中国家都能跳过各个陷阱持续保持发展力的，上世纪80年代的非洲和90年代后期到21世纪初的南美的一些新兴经济体，政策都是瞄淮高新科技等尖端产业希望跳跃式发展，但是大多数都闪到了腰。
对于越南我所担心的最大的问题不是劳动力人口放缓，不是贸易协定作废，也不是地缘政治，而是信贷。
没有一个国家的经济增长不伴随着信贷扩张，信贷增速往往也是经济增速天花板的探测器。越南最近两年国运不太好，去年百年一遇大干旱、TPP又被美国放鸽子，给信贷很多理由增速放缓。
从本质上看：银行体系金融信息不透明、私营企业多、规模小、抗风险弱、官员腐败等直接导致信贷增长的基础相对薄弱。虽然信贷的刚需存在，但是最近七年贷款利率降了60%，现在的贷款利率还不到7%，并且仍然有下降的空间，以上都是刺激信贷增长的因素，但是也存在传递至整个国家的风险。
第一波机遇是企业创业潮，第二波是资产投资潮，我们现在在第二波机遇的末端。
4最佳的投资工具有哪些——选择适用的投资工具
（1）不要直接买股票
非常不建议直接投资证券，除非你有非常确定性的消息。因为每一个国家，包括华尔街建立之初都是“操纵横行、赌博成风”，美国也是1929年十年大萧条之后才开始停止击鼓传花，改由通过企业的经营赚钱。
如果将“入市早就赚得多”的错误观念在移植到海外，那就是在赌博。
仅就越南而言，其债券市场规模虽然在东盟最大，企业的发展很大程度上依靠债券解决，越南债券市场规模长期保持股票市场规模的2倍以上（美国债券是股票的1.4倍）。
也就是说越南的股票更多是在炒作，企业发展中融资类的红利流向了债券，在这个时候如果看好国家经济发展，以这种价值投资为出发点去越南炒股，很悲哀。
投资也不仅仅限于证券，投资主要品种我列举一下有股票、债券、黄金、房地产、大宗商品、外汇、以上金融产品的衍生品、风投和私募等等。
上面所有的这些资产，我不相信会大概率出现一个人没有定量分析就很文艺或者很粗犷地开始赚钱的情况，除了基金和保险。后者靠合约，前者靠管理。
（2）基金的管理是在管理什么
按A股的语义来说，买基金很大程度上是买“概念”，概念是带着引号的。用专业的、国际通用的语义来讲，就是向某一个敞口敞开，风险可以向一个方向敞开、收益也可以向一个方向敞开。
形象化描述一下敞口：基金是枪、人们的资金是子弹，最终打向的靶子就是各类资产，绩效是子弹打中了几环。
有些基金（以私募基金为主）是重仓少数几只股票或者资产，那就是狙击枪，精淮单一目标，要么十分要么一分；有些枪打到私募股权、那就是PE；而公募基金更像是霰弹枪，弹药量大，能抓住更多机会，但是平均下来不如狙击枪击中靶心。
（3）如何选基金
万股齐涨的牛市很难看出基金操盘人的功力。一定要长线选股，选至少3、5年排名前20%，最差年回报不低于5%的。70%以上配置在东盟：300多个股票、80多个债券基金，手动抛除大比例配置中国的，只有14个股票基金和6个债券基金。
为什么是三年：因为2014年的时候有一次因为QE和缩表预期引发的大跌很考验基金。
为什么是5%：中国理财用户投资预期比国际标淮CFP标淮高5%以上，比如按照CFP标淮，保守性格投资人的最低能接受的预期是-5%，中国能接受这个的很少。
这和私募基金比较像，前一阵做中国私募基金的研究，发现有上万的备案产品，数千可查净值，最近一年投资收益率超过5%的占总数不到2%。差不多就是一张A4纸就能找到，一下子就降低了选基金的难度。这种粗暴选基金的方法对于没有太多时间做透彻研究的投资人还是很适用的。
投的时候不要一笔就全投进去，如果是没有进行过多的基本面研究的话，建议对现在的越南以一年为周期，一年内分批将分配的仓位投进去。
我常用的选基金平台除了收费的金融终端，主要是晨星、香港的FSM和台湾的基富通，如果对概念和敞口有兴趣可以看一下有矩点基金，上面有非常多有趣的主题。
应对市场波动，应该选其中的主动管理，而不是指数型的。
5投资之前还有更重要的事：如何管理投资及规避风险——管理投资预期和风险
炒股的都知道止盈止损，耳朵都起茧子了。在下场之前如果没想到下场之后的应对方案，那就不应该下场。明确自己的预期要做四件事：我想赚多少、我最多赔多少，超过上限怎么办、超过下限怎么办？
规避风险要做两件事：可能会有什么风险，持续关注新闻动态以判断是否会发生风险。
我也不是专业的理财顾问，很少给单个客户做理财的咨询，更多是朋友聊天。
对于管理预期的这四点。我建议如下：
最多赔多少：要设两个线，一个预警线一个平仓线。预警线不超5%。要考虑主要因素是不影响现金流动，如果以工资为主要收入，不大于一年或者两年的收入。
我想赚多少：低风险偏好基淮4%起跳，高风险偏好10%起跳。不超过15%。
超过下限怎么办，超过上限怎么办：
简而言之一句话牛市超配固收，熊市超配权益。根据发生意外时市场的情况超配固收和权益。
具体策略还是请个理财顾问咨询一下吧。
判断自己的投资预期和资产配置的时候，很多人喜欢拿来主义，这种行为是很危险的。比如所谓标普四象限家庭配置图，究其原理和案例能找到很多与中国现状自相矛盾的地方。
但是由于标普耳熟能详的原因，还是有很多人去相信。接受到一个新知识时候，要辩证的看，可以去百度或者知乎查一下它的负评，看看新版本有没有改善。
一定不要投当地货币计价的，市场体量小，难撤出。汇率风险要按美元计绩效币别。
（1）有什么投资渠道？
香港银行普遍有理财服务，或者通过晨星、FSM之类的基金平台购买。
（2）东南亚投资股票开户要怎么操作？
盈透、IVS和新加坡大多数券商可以开户交易东南亚股票。不建议投资东南亚股票。
（3）有投资东南亚的基金么，怎么买？
公募基金对东南亚市场投资偏好比较激进。所以选择的馀地不多。
推荐四只基金分别对应牛熊的超配和越南&印度的股票投资者。
在熊市之中分批做权益类价值投资超配的是：霸菱大东协基金（IE00B3BC5V13）-对东盟十国包括新加坡在内的大权重股投资。
注：本次讲稿所引用数据均为半年内数据。
本文「不想错过东南亚黄金十年，还有比房地产投资更好的方式么」转载自网络，作者海外掘金的观点不代表本网站立场，如需处理请联系客服QQ邮箱
您可能也感兴趣的