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众创空间的运营模式
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你可能喜欢众创空间潜在收益巨大　盈利模式求解
中华写字楼网　发布日期： 9:23:17
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新闻提要 &&&
　毛大庆认为，创客空间的成长性将会带来比甲级写字楼更高的潜在收益。“按照商业地产的坪效（指每坪的面积可以产出多少营业额）思路，创客空间更看重的是流动性。”他说，自己只会跟一批有存量资产的战略伙伴合作，只运营，不持有。
&&& （）：众创空间潜在收益巨大　盈利模式求解
　随着中国大众创业热潮的到来，众多的商业物业开发商们也开始嗅到其中的商机，连同此前的产业地产开发商也在进行升级转型，嫁接金融互联网因子，力图打造中国版的WeWork模式。
　　2013年愚人节，王胜江离开了相伴十几年的SOHO中国。
　　2015年三八节，毛大庆宣布离开任职五年有余的万科。
　　作为两家知名公司的前副总裁，两人在离开后均选择了创业，他们的命运由“众创空间”一词联系到一起。据21世纪经济报道记者了解，两人的创业方向都是“WeWork”，即联合办公租赁空间的运营商。
　　不仅是毛、王两人，他们的前东家SOHO和万科也在进军这一领域。随着中国大众创业热潮的到来，众多的商业物业开发商们也开始嗅到其中的商机，连同此前的产业地产开发商也在进行升级转型，嫁接金融互联网因子，力图打造中国版的WeWork模式。
　&　不过到目前为止，开发商们还没找到成熟的盈利模式，即使正在升级的华夏幸福[3.19% 资金 研报]，号称国内A股唯一的产业地产开发商，目前也主要是依靠配套住宅的销售收入，来支撑整个公司的现金流。
　　创业生态圈
　　事实上，在地产商这个主体介入之前，国内的众创空间已经如雨后春笋般接连不断，各种“孵化器”层出不穷，诸如产业咖啡馆、孵化器、科技园区、创新工场等等，都是众创空间的代名词。
　　以目前最为热门的海外借鉴对象WeWork而言，其模式主要与基金和开发商合作，选择城市重建规划中新建的地标建筑，以低于市场价10%左右的折扣租用1-2层楼面，分割为可定制并且社交功能齐全的工作空间，以远高于同业的价格租给各种创业公司。
　　毛大庆和王胜江的创业模式与此类似。据毛大庆透露，他的团队会与手里持有存量物业的机构合作，同时引入各类投资人，比如万科；王胜江则称，目前他们已经联合了清华启迪控股、地方产业基金、个人投资者、信托基金等，共同打造了科技产业基金，打造一个Newspace 2.0创业空间，通过互联网的手段，实现线上与线下的资源整合，打破空间的概念，它不仅仅是办公室，还是一个社交平台。
　　近年来，开发商主导的众创空间在显著增加。比如SOHO 3Q、瑞安创智天地、万科云城、华夏幸福产业园等。他们一般都会选择与风投、天使基金等合作，扮演融资与孵化的角色。
　　SOHO中国董事长潘石屹表示，虽然自己不会做风投，但会邀请天使基金进入SOHO 3Q；瑞安[2.98%]在上海杨浦区开发的“创智天地”，也与天使投资合作。
　　最新的广州万科云城项目，则引进了长城会，双方共同开设一个智能机器人[-2.48% 资金 研报]产业咖啡馆，长城会G-Home业务部也入驻，这是其包括机器人咖啡馆、孵化器、小额投资在内的新兴部门；还有引入了VCHello微投网，一家O2O模式的股权众筹平台；以及万科自己的孵化器云创空间VK Incubator。
　　万科提出了创业、产业生态圈的概念，据广州万科写字楼总经理马骥介绍，创业者在这个广州万科云城生态圈里，不仅获得最初的项目路演、导师辅导、注册公司、行政服务、线上/下交流等平台服务，以及后续壮大后继续在此办公的空间。
　　“平台”概念也屡被提起。深圳万科云城作为留仙洞战略性新兴产业总部基地的首个项目，定位为首个互联网新城，其中，77.5万平的研发办公空间，瞄准“互联网、产业、技术”三大风口，重点解决入园企业政府、技术、金融和人才服务等方面的需求，打造“八位一体”的市场化运营服务平台。
　　深圳另一家产业地产开发商天安[-0.21%]骏业相关负责人介绍，其开发的天安云谷规划为“智慧园区”，按产城融合的理念打造一个“充分关联”的产城社区，在实际运营中，不仅强调园区管理运营智能化，更强调以“互联网”思维将园区平台化，集成各种领先应用，实现“社区整体在线”，打造运营协同的O2O体系。
　　华夏幸福则正在将原来的产业园区模式进行升级。多家券商研究报告显示，2014年，公司开始打造平台生态系统，充分引入外部资源进行合作，比如引入互联网及智能银行中科金财[10.01% 资金 研报]，为入驻企业提供金融服务；还有引入京东，打造园区智能物流，探索业务模式中更多的利润增长点。
　　在上述天安骏业负责人看来，过去开发商扮演的是一个整合土地、建设、园林、装修等产业链的角色，现在仍然是一个资源整合者，只不过整合的是创业者、投资人、金融机构、互联网技术乃至物流等，平台化、生态圈是必然趋势。
　　盈利模式求解
　　所有的创客空间都存在一个盈利的问题。
　　在毛大庆看来，做个“二房东”，还是瞄准如何释放空间资产价值，盘活存量商业。据国家统计局《2014年全国开发和销售情况》显示，2014年全年全国商业营业用房待售面积11773万平方米，同比增长26.0%。
　　毛大庆认为，创客空间的成长性将会带来比甲级写字楼更高的潜在收益。“按照的坪效（指每坪的面积可以产出多少营业额）思路，创客空间更看重的是流动性。”他说，自己只会跟一批有存量资产的战略伙伴合作，只运营，不持有。
　　仍以WeWork为例，其盈利点主要是两方面：会员费及配套服务费：通过写字楼“整批零租”获取差价以及提供配套服务；隐形回报：包括周边地价的溢价、对种子公司投资获利等。
　　就第一点来看，长城会的G-Home孵化器会员服务目前正在走这一路径，然而对于开发商而言，仅凭第一点难以获利：因为，中国的创业者倾向于选择位置优越、产业聚集、价格便宜的办公物业，然而现有的众创办公产品却无法满足上述需求，这是一个悖论。
　　以SOHO 3Q为例，其1000元/人?周的几乎相当于国贸片区物业的价格。北京望京SOHO约有6000平方米的空间中，包含了约659个办公位。按SOHO 3Q的报价计算，若成功实现满租，可以为SOHO中国在1周内赚得83.27万元的收入，相比普通同样面积的增加了164%。
　　尽管潘石屹称其短租服务的对象不仅仅是创业团队，服装设计师、自由撰稿人等有需求的人都可，但是，能够承受如此高的创业者还是极少数。
　　广州万科云城也在考虑经营和盈利问题。马骥称，一期将近一半的面积持有经营，以5年持有来算，将占用资金5亿左右。与此同时，因为要服务创业团队，做孵化器，对于长城会、微投网占用的面积，公司仅会向对方收取低于市场价的。
　　万科所想到的盈利来源也包括用物业使用权、产权来置换创业公司的股权，这种盈利模式深圳星河集团已有尝试。星河集团总裁姚惠琼向记者介绍，星河对入驻星河物业的创业公司用净资产估值法、PE估值法等进行估值，用一定面积的物业产权按市场价格确定相应的股权比例与对方置换，比如企业估值9个亿，市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该企业10%的股份。
　　但是，这是一种风险和收益都相对较高的投资，被投资公司如果上市，会有高收益；同时，他们也有死亡的可能。
　　以过往产业园区开发最为成功的华夏幸福来看，华夏幸福年报显示，2014年公司实现营业收入268.86亿元，物业销售收入仍然占比70%。园区收入75.83亿元，占公司收入30%。其中毛利率（96.7%）最高的产业发展服务收入结算额35.68亿元，同比增长51%，占总收入的13%。“这其实类似万达‘以售养租’的模式。”深圳一产业地产开发商人士说。
　　不过华夏幸福有关人士称，公司正在进行产业园区的转型升级，预计未来很快园区收入占比将增至50%左右。
21世纪经济报道
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城市分站：这样的众创空间运营模式才有未来！
自日中央文件第一次提到“众创空间”，一年半的时间全国各地政府机构、房地产商、创业机构等相关组织及人员，在全国掀起了一场“众创空间”浪潮。据不完全统计2015年国内新增各类创业孵化器4000多家，而在2015年之前，28年来的孵化器数量总计还不到1600家。
"众创空间"如雨后春笋般兴起，然而非常多名称上叫众创空间，实际上并不是众创空间，他们只是在扮演二房东的角色，因为他们缺少对入驻创业者的配套服务，更不用提科技孵化可金融服务了。在一定程度上一些政府的政策更是对众创空间的加大了运营压力，因为审定众创空间的时候有面积的要求。有些地方出现了“拉郎配”的现象，众创空间里进驻的并不是创业项目。2016年媒体曝光深圳“地库”倒闭更是引爆了众创空间甚至整个互联网创业圈，无疑让所谓“资本寒冬”下的互联网创业环境雪上加霜。
但是我想说的是在大量空间经营困难的众创空间基本上都不是真正意义上的众创空间，因为他们的经营者很多没有在互联网行业从业，甚至是房地产商直接运营的众创空间，因为这不是他们的主业，甚至都是为了满足政府的政绩工程而做，他们在经营上根本没有思路，加上所谓的“资本寒冬”更是给了他们运营不好直接关门的借口，所以从一定意义上来说死掉的压根就不是众创空间，因为众创空间对于创业者而言，是一个集场地、资金、政策、服务于一体的创业孵化器，创业者入住众创空间将更能减少在创业过程中面临的弯路而真正对创业者解决问题，模式清晰，资源丰富的众创空间，迎来了高速发展的春天例如：
日，36氪正式成立面向早期创业团队的孵化器“氪空间”，帮助那些产品可以做到极致、却没有很顺畅的融资资源的团队，让他们在早期能更顺利的获得融资并起步。36氪已经在“创业”这个圈子里扎根多年。以科技媒体起家的36氪，本身的关注点就在互联网创业；它是行业的观察者，也是参与者。2015年年底，36氪旗下孵化器氪空间在它第五期学员的毕业典礼上，交出了其运营一年多来的成绩单。数据很漂亮：毕业项目总估值超过105亿，项目融资率超过97%。
氪空间”可以帮助那些产品可以做到极致、却没有很顺畅的融资资源的团队，让他们在早期能更顺利的获得融资并起步。
创业项目一旦入驻后，“氪空间”就会启动帮助项目融资的流程，并通过这件事来帮创业公司实现产品、团队的进一步升级。一个本该改写历史的创业公司，不应该因为没有融资而失去或者推迟改写历史的机会。氪空间开始以联合办公为载体，实行规模化运营，为全球更多的创业者提供最好的产品和服务。
乐智众创空间
乐智众创是北京乐智科技有限公司旗下教育垂直方向的专业化，互联网化的众创空间，旗下拥有全国首家工商注册的众创空间，由互联网行业连续创业者薄胜联合知名天使投资人、第一批知名程序员简晶和新开普（SZ300248）、中恒电气（SZ002364）安硕信息（SZ300380）等多家上市公司投资创立，公司位于北京海淀区中关村核心区，拥有一流的技术、品牌研发队伍，并和国内多所一流大学强强联手。以其开阔的国际化视野、开创性的资本运营模式和丰富的科技金融资源，助力产业跨界融合，提升区域协同创新。帮助多地政府提升了产业科技含量，优化了产业结构，促进了经济发展。我们把创业孵化分成了四种模式，第一种是靠优惠政策而生存的模式，这种模式出现在改革开放的前20年；第二种模式是市场服务聚合，就是帮你找风投，这是前10年的玩法；第三种模式是产业要素协同，即通过各种众创空间来聚合产业链上各种要素，形成资源共享，帮助创业者快速完成从野蛮生长到精耕细作的转变；至于第四个阶段就是乐智教育空间的模式，乐智众创空间在发展中形成了“众创金融学院+上市公司+定向孵化+众创金融大赛+产业聚集+特色研发+实训体系”的横向产业发展逻辑和以互联网金融带动服务链、供应链、产业链的企业垂直帮扶逻辑，其锁定的垂直方向为创新教育方向，通过创新教育和互联网金融为人才赋能，用旗下精品APP微入学院通过创新的大数据金融模式链接教育机构，让教育机构聚集在乐智众创空间协同发展，联合空置商业地产，为教育行业创业者提供零房租入住，降低教育创业者的创业成本，解决创业者经营难，发展难的问题，并为教育机构提供测评，评价等系统辅导，人才服务，帮助教育机构对接顶级VC融资对接打造教育行业高效、专注、优质的创业生态系；教育机构的聚集更好的解决家长接送孩子时间的问题，选择机构的困难的同时，帮助政府提升教育这个民生问题， 为教育行业创业者提供在线教育解决方案，让机构做好信息化管理，为教育行业创业者提供经营能力培训服务，解决教育行业创业者经营难发展难的问题，定向为教育行业创业者提供人才培训服务，解决教育行业人才短缺的问题。相信在不久的时间里，乐智众创空间内将会出现一批又一批的的创新人才，真正的实现群体性崛起。
乐智众创空间立足京津冀面向全国，投资运营着超过50000平米的众创空间，助力河北经济发展，协助地方引进北京的资本、技术、产业资源等，帮助了空间内创业企业解决了资金、渠道、技术、政策、人才等问题，为创业者解决经营难，发展难的问题。欢迎对乐智教育众创空间感兴趣加微信：。
腾讯众创空间
2011年起，腾讯确立了开放战略，意在用自己作为巨头的资源和吸引力，扶持众多创业公司成长壮大，2015年，开放战略升级为众创空间，目前在北京、上海、广州、厦门、武汉等30个城市落地。
统计显示，从2012年到2015年期间，受到腾讯扶持的创业公司有约400万家，腾讯第三方合作伙伴的总收益从20亿增长到超过100亿，解决就业一千万人次。腾讯副总裁林松涛介绍，入住的创业公司将得到五个角度的扶持：创服、创孵、创培、创投、创新，为全要素扶持。
除了上面的三家外还有纳什空间、3W、优客工厂、方糖小镇、星河空间等不错的众创空间，这些众创空间基于自身的核心资源和能力提供服务，如房地产企业根据商业地产优势推出共享办公服务，媒体机构依托传播能力提供营销推广服务。第三方服务是为了完善服务体系引入的第三方服务体系，如媒体型众创空间引入投资机构，共享办公厂商引入投资机构、培训机构等都有各自不同的方向和定位发展迅速。
众创金融联盟：
作为创新教育和互联网金融模式下的科技孵化行业的先行者，加上我们在行业内的深厚的人脉和众多的合作伙伴，乐智众创空间愿意为众创空间行的的发展优化环境，让创业者更便利的选择入驻适合自己发展的众创空间，让真正的众创空间脱颖而出，让众创空间为产业升级科技创新，新旧动能转化速度加快。我们都知道众创空间的发展离不开金融行业的支持，特此我们发起成立众创金融联盟，让真正的为创业者服务的群体联合起来协同发展，共同探讨众创空间创新发展趋势、互联互助共同打造良好的众创空间生态体系，乐智众创空间已经签订战略合作伙伴关系并且加入的包括中恒电器去（002364），新开普（300248），安硕信息（300380），中科柏城等40多家，并且数量在不断增加，欢迎真正的创业服务机构加入众创金融联盟，微信联系：！
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