什么样的房子不能买才最值得买，这份报告透露出的6点信息很

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-02-16 12:01 标签： 买房子查征信报告
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谁在掌控房价?十大地主坐拥6亿平米土储
经济参考报&&&&
被恒大地产纳入麾下的嘉凯城昨日再度涨停,当诸多媒体在讨论究竟哪只基金提前压中了宝时,却有意无意中忽略这了这起收购其实具备极强的象征意义:经过多轮调整之后,房地产业已经成为超级寡头的游戏,小玩家们正在出局。
被恒大地产纳入麾下的嘉凯城昨日再度涨停，当诸多媒体在讨论究竟哪只基金提前压中了宝时，却有意无意中忽略这了这起收购其实具备极强的象征意义：经过多轮调整之后，房地产业已经成为超级寡头的游戏，小玩家们正在出局。面包财经翻查了A股和港股各大上市房企财报发现：十大巨头所拥有的土地储备面积总计已经超过6亿平方米。当土地越来越集中到巨头手中时，究竟是谁在掌控着房价的涨跌?房地产的超级寡头时代：巨头加速囤地中国社科院2014年底发布的《住房绿皮书》中就已经提出：预计两年内会有30%-40%的房企遭到淘汰，同时万科、恒大等地产寡头格局已初现雏形。不到两年时间，这种预言似乎已经变成现实，众多销售收入突破千亿的巨头们正在加速囤地，将房地产重要的资源收入囊中。根据财报，恒大地产去年新购项目规划建筑面积3484.7万平方米，总的土地储备量达到1.56亿平方米，为众房企之首。其中，土地储备的项目数量总计375个，一二线城市项目数量占比为54.7%。尽管经历了轰轰烈烈的&宝万之争&，万科拿地的速度也丝毫没有放缓。去年一年公司新增物业项目为106个，合计新买入土地面积为2201万平方米，其中38%的土地储备位于一线城市。截至2015年年底，万科的土地储备共计5477万平方米。拥有巨量土地储备的不仅仅是恒大与万科。面包财经翻查港股与A股各上市房企财报发现，至少有十家房企2015年底的土地储备超过3000万平方米，万科在这份榜单中仅位列第五。除了恒大地产之外，碧桂园、万达商业和保利地产的土地储备都超过5000万平方米。根据财报数据计算，截止2015年底，这十大巨头的土地储备超过6亿平方，准确的数字是62948万平方米。根据绿地控股在财报中援引的统计数据，2015年全国房地产开发企业土地购置面积仅为2.28亿平方米，同比大幅下降了31.7%。这意味着这十家房企目前拥有的土地储备，相当于2015年全国房地产企业购地面积的2.75倍。数据为证：房地产年复一年走向集中房地产加速集中的趋势，在另一份权威报告中得到印证。前不久，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合发布的《2016中国房地产百强企业研究报告》(简称《报告》)显示：2015年房地产百强企业的销售总额和销售面积的涨幅高于同期全国涨幅 5个和 9. 1个百分点，百强房地产的市场领先优势正在进一步扩大。尽管每一年房地产百强的名单并不相同，但百强们在房地产市场的占比越来越高，得到了数据的印证。下图是面包财经根据《报告》整理的历年房地产百强在整体房地产市场的占比：房地产百强的市场份额，从2004年的约14%增加到2015年的36.7%。在房价经历剧烈调整的年，这种集中的趋势更加明显，2015年百强的市场份额比2013年提高了6个百分点。这印证了社科院两年前的判断：大型寡头在融资、拿地、开发、产品、销售、品牌和管理等全方位均具有压倒性优势;在市场萎缩和巨头鲸吞的双重压力下，众多中小型房企无可避免地被挤出或兼并，房地产市场的寡头格局正在形成。鲨鱼吃大鱼：寡头已经成型如果进一步观察百强中前十强的市场占比，则会发现更惊人的趋势：即便是在地产百强中，市场份额也正在迅速向位居第一阵营的公司集中。《报告》的内容显示：综合实力排名前十的房地产企业2015年销售总额超过1.4万亿元，占所有百强企业销售总额的44.5%，占比接近一半。更重要的是，从2011年以来，前十大所占市场份额在逐年提升，四年间增长超过10个百分点。下图是面包财经根据《报告》内容绘制的趋势图：事实上，此次被恒大地产入股的嘉凯城原本就位列百强，总资产超过350亿元，2013年时销售收入也曾超过百亿，已经不能算作是太小的房地产公司了。当房地产行业从大鱼吃小鱼变成巨鳄吃大鱼的时候，超级寡头的时代就已经不是预言了。2016年春节前后，一线城市房价的快速上涨引致了北上广深等地纷纷出台新政。一线市场温度尚未下降，二线城市房价涨声又起。更重要的是近期上海、南京等地的土地拍卖价格再次出现高溢价，面粉贵过面包的局面轮番上演。当土地越来越集中在少数巨头手中时，&某九条&、&某十条&的新政真的能给市场降温?房价到底操于谁手?
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什么样的房子才最值得买，这份报告透露出的6点信息很重要！
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　　文/吾心
　　1月11日，58集团发布了《2017国民安居报告》，这份报告总结了过去一年来楼市调控政策和市场情况。
　　细读这份报告，我们发现很多有意思的地方，比如国民最爱户型，未来的理想居所等。这些信息如果总结起来，其实就是在告诉我们，哪些房子值得买，哪些房子买了才保值。一起来看看。
　　1、国民户型――3房2厅1厨2卫
　　《2017国民安报告》显示，72.8%城市群体希望购买三房户型，即使独居也希望人均有2.6个房间，这些人出于未来家庭计划和保值的需求，他们也更加偏爱“小三房”。
　　对于这个观点，我是认同的，随着消费升级和二胎时代的到来，三房户型会越来越受欢迎。有能力的，自住也应该尽可能买三房以上的户型，如果是也应该跟着市场预期走，选择三房以上的户型。
　　现在也有不少开发商在有限的面积中设计3房户型，比如90平米左右建筑面积设计出紧凑三房户型，两个卧室带一个小书房，这种还算符合年轻人的喜好，当90后真正成为购房主力群体之时，他们更希望有独立的办公娱乐空间。
2、房龄――10年以下二手房最受欢迎
　　报告显示，有77,7%的购房者买二手房时，希望房龄在是10年以内，而且偏爱平层住宅。
　　这一点也是比较合理的。平层住宅无论到什么时候都不过时，需要注意的是，平层住宅也分设计的优劣，老旧的大平层住宅因为设计方便的缺陷会逐渐不符合年轻人的审美观。所以，10年以内的楼龄是比较合理的，当然我更建议买新房，除非条件不允许。
　　3、小区治安、居民素质、物业很重要
　　报告显示，人们在选择小区时，最看重的三个指标是治安良好，居民素质高，物业良好。
　　看到这个结果，我很欣喜。因为人们在选择小区抓住了重点。房子住得舒不舒服，保值性好不好，跟这三点的关系非常大。很多人买房时喜欢看开发商的名气，这当然没错，但它的重要性远不及未来和你“朝夕相处”的邻居、物业。
　　举个极端点的例子，1月12日，北京朝阳东坝“首开龙湖天璞”自住房业主收房，他们合力推倒了横亘在商品房和自住房之间两米高的铁栅栏。
　　虽然开发商是大名鼎鼎的龙湖，但从小区的业主来看，商品房业主和自住房业主搅和在一个大围墙里，这种小区的商品房的价值恐怕会受自住房拖累。
　　4、小区最需要什么样的配套
　　这份报告显示：95后最希望有24小时便利店，90后最希望有健身房，他们都希望公交和地铁作为最主要的出行方式，距离小区最好不要超过1公里。
　　此外，年长者中，60后希望周边有菜场、超市、医院和公园。
　　这一点还是挺有意思的，年轻人正全力拥抱，无人便利店、无人健身房、阿里的盒马生鲜、京东的7fresh等涌现，京东阿里等以大数据驱动的“新零售”的概念特别火热。总体来说，这些从一定程度上弱化了地段的优势。
　　5、85%的居民希望通勤距离在10公里或30分钟车程以内，7成人希望居住在市中心
　　这一点本没有错，但鱼与熊掌难以兼得，市中心的安静区域很好，但价格高企，对于首套房购房者来说，选择有潜力的郊区，能够兼得两点，一是购房成本较低，二是房屋升值潜力更大。
　　6、地产要不要买？
　　报告显示，6成人喜好优美的旅居环境。　　对于这一点，我需要提出警告，因为旅居地产是高端人士消费的，他们的目标客群实在太小，价值根基比需求庞大的普通住宅要弱不少。这种房子一旦买在高点，风险要比刚需盘大得多。
（责任编辑：徐帅 ）
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