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新战略实施，美赞臣开辟新战场
来源 : 北京商报
&　　新战略实施，美赞臣开辟新战场
　　外资品牌竞争加剧，美赞臣也在奶粉新政后加快战略布局脚步。在中国市场上销售的产品全部通过注册后，美赞臣率先提出要将销售渠道下沉，打入三四线市场，占领留出空白的市场。作为外资品牌，一二线市场是主要战场，美赞臣希望借助经销商、电商渠道，将更多产品输入到三四线市场。业内认为，面对激烈竞争，美赞臣在中国市场的变招能否奏效，还有待检验。
　　向三四线市场下沉
　　一直以来，美赞臣在一二线市场都拥有较为成熟的运营体系，但对于三四线市场，美赞臣却较少参与，近期美赞臣宣布要打破这一局面。美赞臣大中华区新任CEO睿恩达(Enda Ryan)在做首次对外演讲时宣布，奶粉注册制实行之后，会有50%的奶粉品牌退出市场，美赞臣将抓住此次机会布局新兴市场，重点开拓三四线及农村市场。
　　关于具体策略，睿恩达透露了三个重点，包括创新产品组合及服务;发力商超、母婴店、互联网等全渠道;关注新生代妈妈群体、提供定制服务。有机构预计，随着奶粉新政的实施，遭遇退市的奶粉品牌盘踞于三四线市场，这给了外资品牌发展的空间。
　　数据显示，美赞臣中国市场的表现较为理想(1-9月销售实现双位数增长)，回顾年，中国业绩也呈现持续稳定增长趋势。
　　美赞臣营养品公司大中华区副总裁顾磊在接受北京商报记者专访时表示，中国环境利好婴幼儿配方品类持续增长。在全面二孩政策、消费升级日趋深入等一系列利好因素的作用下，婴幼儿配方品类在未来五年将会以7%-10%的速度增长，增长率将超过行业平均速度。
　　深耕电商
　　自今年6月英国快消巨头利洁时完成对美赞臣的收购后，美赞臣的发展备受关注。睿恩达指出，被利洁时收购后，中国市场已经成为利洁时全球第二大市场。未来美赞臣工作重点将放在研发新品、渠道下沉以及数字化服务等方面。
　　电商渠道近年来发展较为迅速，美赞臣也在上获得了很好的成绩。以&双11&为例，天猫一天的交易额达到1682亿元。&双11&期间，美赞臣的销售量比去年同期增长达200%。
　　顾磊指出，在互联网时代要用互联网思维想问题和解决问题，与过去相比，现在深入三四线城市可用的方式越来越多。电子商务使得一二线市场和三四线市场的销售实现了统一，原来在一二线市场销售的奶粉，可以通过电子商务渠道进入乡镇市场，极大地缩小了市场之间的差距。
　　谈到目前电子商务渠道遇到的难点，顾磊表示，因为消费习惯、送货速度，特别是运费等因素，仅靠电商开拓低线市场也会存在挑战。线下线上结合，协同推进会更有利于美赞臣适应消费习惯的多样性。
　　深耕电商渠道并不意味着放弃线下渠道。为深入布局更多城市，美赞臣此前已经分别在武汉、上海、天津、成都设立新的区域分销中心，配合广州总仓，进一步完善全国网络布局，为走向更多中国城市奠定基础。据了解，今年美赞臣的产品已经进入了很多新的城市，在两个月内销售网络布局覆盖华东、华西、华北、华南6个省80个县市，未来几年，美赞臣也会持续扩展线下渠道。
　　丰富产品线
　　在推出高端系列蓝臻后，美赞臣在中国市场丰富产品线的脚步并未停止。日前，美赞臣在中国市场引入婴幼儿配方液态奶，并在京东商城首发。分析数据显示，伴随消费升级，中国将在2018年迎来配方液态奶的消费元年，预计到2024年，这类产品将获取相当的市场份额。
　　未来发展婴幼儿配方液态奶是行业趋势，固态奶让位于液态奶将成为新的常态。此前经过测算，婴幼儿配方液态奶的售价会高于普通奶粉20%-30%左右，但由于便捷性以及保存方便，国外消费者已经接受这一价格。顾磊认为，婴幼儿配方液态奶可以解决母亲喂养过程中的一些问题，但这一品类尚处于导入阶段，目前仅作为补充类产品的角色，未来随着消费升级的加快，这类产品也将成为消费主流。
　　业内人士表示，对于美赞臣来说，奶粉配方注册制意味着机遇，同时对于企业自身的应变能力也是挑战。发力三四线市场的美赞臣，将有更多的市场空间进行操作。未来，消费者培养、渠道拓展都将成为考验美赞臣市场运作能力的&试炼石&。
&　　2017广东省最美校服广州揭晓，广州四所学校摘冠
　　广东省教育厅主办、广东职业技术学院承办、广东省中小学校后勤协会协办的2017年广东省最美校服设计大赛完美收官。
　　11月11日下午，由广东省教育厅主办，我校承办，广东省中小学校后勤协会协办的&2017年广东省最美校服大赛&总决赛在广州国际轻纺交易园精彩上演。广州市天河区华阳小学获得小学礼服组一等奖，广州市天河区天府路小学获得小学运动装组一等奖;广州执信中学获得中学礼服组一等奖，广州二中获得中学运动组一等奖。
　　广东省教育厅副巡视员李亚娟，我校党委书记曾雅丽、校长胡刚，广东省中小学后勤协会会长郑炽钦、秘书长张学东，广东省服装服饰行业协会副会长黄益群，广东省纺织协会秘书长陈茜徽，广州轻纺交易园副总经理林盛强等领导出席活动，并为获奖单位颁奖。出席活动的还有广州市、深圳市等各地级市教育局、学校的领导和企业代表。
　　活动现场，李亚娟进行致辞。她指出，党的十九大报告明确，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。校服作为传承和展示我省中小学校园文化，体现学校人文精神的重要载体之一，在推动校园文化建设，优化育人环境，团结学生、引导学生、保护学生等方面发挥着重要的作用。此次大赛意义重大，要求在众多校服中找到最符合学生需要、最能体现学校情况、最具有时代特征、最能满足家长需要的校服，这也是推动我省学校校服&一校一款&特色发展的需要。
　　活动现场由佛山环湖小学的学生们演绎小学组礼服、运动服系列的展示，由我校学生演绎中学组礼服、运动服系列的展示。本次大赛除5名专家评委外，特别邀请百名学生、百名家长和百名教师共同参与评审。大赛的评选标准包括参赛的校服应符合国际流行趋势，展现中小学生健康向上的形象，体现我省当代校园文化，具有岭南特色，适当融入民族文化等元素。
　　本次大赛吸引了全省101所中小学(其中小学49所，中学52所)学校，春秋、夏、冬装共780款服装参赛。活动希望借助最美校服大赛，吸引包括生产、设计研发、人才和更多社会优质资源参与并推动校服的发展和建设，逐步推进&一校一款&的工作，体现校服育人功能，以校服传承学校的教育精神和历史文化。
　　附获奖名单：
　　小学礼服组
　　一等奖 广州市天河区华阳小学
　　二等奖 广州市白云区三元里小学 广州市满族小学
　　三等奖 佛山市顺德区大良实验小学 惠州市惠城区下埔小学
　　广州市黄浦区怡园小学
　　优秀奖 珠海市香洲区第十二小学 广州市回民小学
　　深圳市龙岗区三联储运学校 茂名市为民路小学
　　小学运动组
　　一等奖 广州市天河区天府路小学
　　二等奖 东莞市大朗镇崇文小学 佛山市实验学校
　　三等奖 茂名市茂南区露天矿小学 广州市黄埔区文冲小学
　　广州市华美英语实验学校
　　优秀奖 惠州市惠城区下埔小学 广州市满族小学
　　深圳市龙岗区三联储运学校
　　中学礼服组
　　一等奖 广州市执信中学
　　二等奖 佛山市禅城区澜石中学 广州市第二中学
　　三等奖 中山市第一中学 深圳市建文外国语学校
　　茂名市第一中学
　　优秀奖 惠州市惠城区第二中学 广州市天河中学
　　广州市越秀外国语学校
　　中学运动组
　　一等奖 广州市第二中学
　　二等奖 茂名市电白区实验中学 广州市黄埔区新港中学
　　三等奖 佛山市禅城区南庄镇吉利中学
　　肇庆市怀集县怀城镇城南初级中学
　　惠州市惠城区第二中学
　　优秀奖 广州市第十七中学 广州市华美英语实验学校
　　中山市第一中学 韶关市乐昌市新时代学校
　　(来源：中国纺织网)
中国纺织网:
&　　本报讯 (记者 蔺丽爽)据中国烹饪协会统计，2017年全国餐饮收入预计将超过3.9万亿元，同比增长达10.7%。中国烹饪协会发布的《2017年度美食消费报告》里，用大数据勾画出餐饮升级的美食地图。
　　《2017年度美食消费报告》显示， 2017年外卖市场预计突破2000亿元。销量最高的餐品&&皮蛋瘦肉粥。2017年，某外卖平台共销售了近1900万份的皮蛋瘦肉粥。外卖&最强王者&&&浙江温州的一位用户，一年点外卖1639单。他也是夜宵订单最多的用户，达635单。
　　数据显示，2017年，中式正餐仍占据强势主导地位，市场份额最高，占到一半以上，占57%。在中式正餐中，其中最受欢迎的还属火锅。新颖的设计，时尚的店面，风格各异， 2017年，许多新派火锅成为年轻人的首选。
　　除中式正餐外，休闲简餐的发展也非常迅速，在全国餐饮业态比重中已占到16%。同时，西餐、日本料理、韩国料理等国际美食市场需求也越来越大，三者各占一定的比例。
　　在餐饮消费的人群中，年轻一代已成为新的主力，其中，&90后&和&00后&贡献了餐饮消费50%左右的订单。各个年龄阶层对不同食物的偏好也不一样，&90后&对蛋糕甜品的喜爱超过中餐。
　　&70后&的人群中，90%以上的人对传统中餐情有独钟，占比达92%;&80后&人群的中餐消费比重占68%，小吃快餐、蛋糕甜品、外国餐厅的占比分别为13%、7%和4%。&90后&选择中餐的占比仅仅有19%。
　　据统计，超过六成的消费者习惯吃宵夜。调查显示，仅有20%的消费者从无吃宵夜的习惯，超过六成的消费者每周至少吃1到2次宵夜。
　　关键词：中国人 去年 餐饮 消费
&　　从三级能效到一级能效，顺应市场消费潮流和产业转型大势的空调产业，正在经历新一轮高能效产品的更迭大潮。作为中国变频空调技术创新的开拓者和领跑者，海信空调在引领中国空调产业向更节能高效的升级中，一直占据着重要的引领和推动作用。
　　日前，海信空调开启了一场感恩节大促，再次聚焦高能效变频空调，并能&一级变频三级价&促销活动直击消费痛点和升级需求，不仅展示企业向高端转型的实力和魅力，更是点燃了消费者在寒冬市场的购买热情，率先引爆消费市场向变频空调一级能效升级的革命。
　　据悉，从11月24日开始，海信空调&一级变频三级价 海信变频空调感恩回馈&主题活动正式启动。活动期间，消费者购买海信炫彩空调(X720)、小炫风(Q300)和X118等一级能效产品，可以享到三级能效空调的价格;购买海信空调男神系列产品，第二套折扣可低至五折;购买海信T系列炫转柜机(T901/T920)，还有机会获赠一级全直流变频挂机;买精品柜挂套餐，获赠动感单车等精美大礼。
　　同时，围绕感恩节活动的节日氛围，海信空调还专门策划&以旧换新，感恩常伴&的主题活动。活动期间，凡老用户购机，可凭借旧机器尊享超低折扣价。同时，海信空调10年以上老用户，凭旧机器与购机发票，可享受旧空调免费拆机服务，并且最高精品空调7折特权。
　　从引领新一轮消费升级热潮，通过撬动高能效变频空调的快速普及打响一场高能效、高品质空调升级战，到全面围绕用户需求，结合感恩节的氛围和促销，开启一轮空调市场寒冬时节的淡季旺季新格局。海信作为空调行业的技术创新派，正在将技术创新的成果演变成为改变消费者生活的新主流。
　　在消费者追求绿色节能、高品质生活方式的当下，变频空调已成为消费者首选。专注变频20多年来，海信一直坚守初心，不断实现技术创新和突破，给消费者更好的使用体验。比如此次活动中海信男神系列产品，基于核心变频技术和智能技术创新，能够全方位控制空气的温度、风速、洁净度和湿度，为消费者定制&立体空气&，让空气更懂你。
　　秉承&技术立企&理念的海信凭借不断的创新，在引领行业变频升级的路上一直遥遥领先。数据显示：2017冷年，海信变频空调销售额占91.4%，高出行业14.1个百分点。而参与此次活动的X720和Q300等产品更是在&2017绿色生产与消费国际交流会&上，入选&国家首批绿色环保产品领跑榜&名单。
　　技术创新和产品升级是一方面，海信空调还格外注重如何让消费者快速享受到产业升级的红利。正如产业从定频走向变频时代一样，即使向更节能、更高端的产品升级是必然趋势，即使产品的技术创新足以支撑，但受市场和消费成熟度的影响，空调步入一级能效时代仍然要经历一段时间的过渡期。
　　行业向高端转型依据的市场需求的变化，此次海信空调如此大力度推出&一级变频三级价&的感恩节活动，实际上以行业引领者的决心，将空调向高能效升级从技术层面，产品层面，制造层面，向消费者和市场层面普及，真正完成整个产业流程转型升级。
　　创新产品和技术，大手笔的营销方式，领先品牌的影响力和号召力，让海信空调的此次感恩回馈活动，拥有了燎原之势，一经推出迅速引爆了市场的购买热潮。可以想见，在海信空调的大力推动下，消费市场将迎来一级能效替代三级能效的淘汰赛，也将领衔一级高能效变频空调提前进入普及期。
　　关键词：海信空调 节能
中国家电网 :
&　　美邦全年巨亏局面或已确定，创始人反思太重视互联网
　　近日，国内服装品牌美邦服饰(后简称&美邦&)发布的业绩预告称，该公司预计其月归属上市公司股东的净利润区间为-3.62亿至-2.07亿，也就意味着这家转型路上的老牌时尚服装企业，全年巨亏的局面已经基本确定。
　　最新的三季报数据细项还显示，该公司第三季度实现营业收入15.46亿元，相比上年同期下降5.49%;而前三季度实现营业收入44.43亿元，同比下降5.69%;归属于上市公司股东的净利润亏损1.24亿元，同比增长19.34%。研报分析称，值得乐观的一点是单从净利润水平来看，美邦此前的亏损缺口在今年三季度已经有所收窄;但也需要注意到，美邦的亏损缺口收窄并非源于主营业务收入的增加，而是主要得益于管理成本的降低。
　　业绩向下 从近百亿营收到巨亏难止
　　今年7月，美邦服饰创始人周成建再次出现在公众视野中，当时他坦言目前是美邦最差的时候，&应该不会再差到哪里去了。&还称&我们决定从冲动、迷茫、错位中逐步修正自己，唤醒自己。&这位服装行业的&长者&、曾经的&龙头老大&坦率的态度在业内引发了不小的话题。如今，回归&寻常路&的美邦，还要多久走出泥沼，也成为大家十分关注的话题。
　　熟悉过去十年中国服装行业历史的人都知道，美邦过往曾经一度辉煌无两&&2008年登陆中小板并借着中小板走高的市场东风，在2009年、2010年两年里股价一路上涨，时任该集团的董事长兼创始人周成建也曾以170亿元的身家成为中国服装行业首富。
　　当时，像ZARA、H&M等快时尚品牌尚未在中国市场站稳脚跟，美邦因为懂得利用周杰伦、《一起来看流星雨》等热门娱乐人物、话题做营销，十分亲近年轻人爱好，而成为80后一代人学生时期最喜欢的品牌之一，&不走寻常路&这句广告词更是家喻户晓。
　　美邦业绩巅峰期是在2011年，当年收获99亿营业收入和12亿的净利润，但此后几年这一数据却持续走低，到2016年美邦只有65亿营业收入，仅为2011年的三分之二左右。净利润方面，2016年美邦曾经扭亏为盈过，但机构分析者们大多数认为这是该公司以&财技&避免被ST命运的手法而已，因为对这次盈利起关键作用的是2016年第四季度美邦服饰对子公司&&上海美特斯&邦威企业发展有限公司的出售。这次资产处置，为美邦服饰带来5亿多的净利收益。
　　转型错位 创始人反思&太重视互联网&
　　实际上，若单从营收来看，早在2010年美邦的产品销量就已经开始走入下降周期了。知情人士透露，当时美邦领导层认为，问题主要是出现在&互联网转型不够、没有接近到消费者&这一点上，因此2010年年底，美邦领先当时的鞋服品牌企业许多步，开通线上商店邦购网。这在7年前相当前卫，但遗憾的是邦购网高调出现，却黯然收场。因资源配置、物流配送以及网上营销等电商运营技巧的不成熟，邦购网自身的赢利难以保障，一年后也就销声匿迹了。
　　2013年，美邦启动&触网升级&的O2O战略&&生活体验店。每家店都设有书廊、咖啡吧等休闲设施，并提供免费WiFi，方便顾客休息。虽然美邦在体验店中花费了很多心思，但仍不能抓住消费者的心，两年过去，这些体验店仍然看客寥寥。
　　2015年，在互联网转型上，屡战屡败的美邦又宣布推出&有范APP&，还不惜花重金前后两季冠名综艺节目《奇葩说》，赚足了观众眼球，但事实却是反馈到&有范APP&的流量甚少。冠名《奇葩说》过后，有报道称，&有范APP&全网下载量仅为100万左右。业内人士分析，《奇葩说》作为娱乐节目，与有范时尚电商的属性不搭边，受众重合度也不高。而事实结果也证明了业内判断的正确:日，这个上线于2015年4月的应用，似乎已经迎来了自己的终结，美邦到底还是没能靠着&有范APP&有范起来。
　　这个抉择，或许是美邦创始人周成建对外宣称要&唤醒自己、回归主业&后有意为之的一个步骤。此前，他曾向新京报记者反思过&太过于重视互联网&可能就是造成美邦如今困局的重要原因之一。
　　&有些探索，现在回过头来看，可能还是超出做一个卓越品牌经营者的范畴，也给公司带来些压力。过去的美邦服饰一直认为自己是最好的，故步自封，只一味用固有的逻辑去思考，现在学会用开放的眼光去看待。&
　　7月的美邦&品牌升级发布会&上，周成建调侃自己现在只敢&定一个小目标&。现在，他希望今后的美邦能够在保持性价比的基础上，成为&更有趣一点的优衣库。&通过深挖20%的基本款，整合优化供应链，做出如优衣库般高性价比的产品;余下的80%提供丰富度和有趣度。
　　打碎重来
　　能否化解危机仍需时间检验
　　据美邦方面发给记者的相关资料描述，美邦7月祭出的&品牌升级策略&，实际上是一个品牌&拆分重构&策略。如今，Metersbonwe主品牌由单一休闲风格转变为五大风格，分别为休闲风NEWear、潮流范HYSTYL、都市轻商务N vachic、街头潮趣MTEE和森系ASELF，并请来关晓彤、任嘉伦等五位青春偶像做代言人。与此同时，线下美邦的新门店形象也随之变化，通过五种风格的交叉组合，美邦将推出集合店、单风格店等多种形式，且将以购物中心为主要发力渠道。
　　&这项工作从去年年初开始尝试，到目前为止，我们已在全国多个城市开设了数百家集合店和风格店，反响很好。所以我们现在将向全国加快推广。&美邦服饰创始人周成建说，90后、95后和00后不同消费时代的时尚眼光也差异巨大，并形成了明显的圈层划分，五大门店就是要按照圈层圈定这些消费者。
　　不过，记者近期探访周成建所述的首批门店中&&位于北京西单大悦城的品牌旗舰店时发现，这家门店在布局&五大风格转型&后仅两、三个月便歇业关店了。此前，这家位于北京繁华商圈西单的旗舰店已经在此经营了8年之久。
　　记者调查后发现，单就北京地区来看，目前NEWear、HYSTYL、N vachic等美邦分品牌的门店，大多数是位于地理位置较为偏僻的商区和一些新兴的购物中心中。而后几经辗转，记者来到了位于北京五棵松华熙LIVE的B1层发现了一家代表&潮流范&的HYSTYL分牌门店进行探访，发现即便是在这一商区人流量较大的周六下午，这家门店也是顾客寥寥。有一位陪女儿试穿裤装的中年女士向店员和记者抱怨，这家门店衣服的版型太小，不适合学生族穿着。
　　曾任美邦服饰副总裁，陪跑这个&百亿裁缝&企业13年之久的服装行业专家、上海良栖品牌管理有限公司总经理程伟雄分析称，美邦如今遭遇危机的核心原因就是&主业没做好、跨界偏大、野心与能力实力不匹配&。
　　&做好主业是所有国内品牌必须要回归的初心。&程伟雄认为美邦如今祭出的&重构品牌&、&聚焦主业&等转型策略在大方向上都是没有问题的。但包括美邦在内所有转型中的鞋服品牌都需要认知清晰的一点是：所谓&变革&不仅是发布几句口号的事情，而是要真的实现PC端、移动端、实体端的端端对接，真正实现全渠道的零售体验模式。
　　&企业、品牌、产品、市场都是需要培育的，也都有波峰波谷、生命周期的，不可能永远立足巅峰。美邦如今在尝试推出一些更能够迎合各个圈层消费者偏好的产品与服务，而这些尝试一旦成功，也需要整个行业鞋服企业、品牌的支持。长远来看，重建国内时尚服装品牌的美誉度，才是所有中国鞋服品牌化解危机、赢得未来的关键。&
　　来源：新京报　　作者：周红艳
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《房子是累赘还是财富？关键看这两点》 精选一房价和股价一样，都是社会大众关心的问题，自然吃这碗饭的人也最多，专家、权威、学者、行家里手，众说纷纭，气场很大。现在，房地产这个事情已让老百姓把身家都压上面了，到了这个份上，怎么看房地产，怎么谈房价，绝非那么简单，随便猜猜谜就成的。近日，安邦咨询创始、首席研究员陈功的一篇文章，对房价背后的逻辑，对房地产之于中国国运，之于中国老百姓的命运做出了深入分析，发人深省！01“谈房价”的学术套路过去一段时间，“好学生”都去搞房地产了，给的薪金高，从别的行业把人才都抢走了。“好学生”有一个问题，学得太好，于是，学院教的那一套就大行其道了。常见的是，现在供应有多少套房子，需求有多少套，供求相减，多出来的自然就要“去产能”、“去库存”了。房价怎么定呢？号称“比较法”，无非是房龄、户型、装修、位置与地段、配套、小区环境之类的，但这样子比下去，恐怕是只涨不跌了吧。有到过欧洲的人，可以看到很多的残破城堡遗址，这些城堡都有过辉煌的一页，这是真豪宅吧，王健林都得花上去买，里面肯定是美酒加美女，厉害得很，但过去的业主在哪里呢？到处都有历史，历史到处都在提醒大家，所谓房地产的保值和增值，完全就是个神话。过去是，现在更是，房地产本身是不会保值的，真能投资保值的是经济环境，经济趋势，是大环境！02去年的房价调控去年国庆节前以及国庆期间的房地产调控被媒体称为“史上最严调控令”。引人瞩目的是北京，北京市政府办公厅转发了北京市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，提出了北京市房地产调控八个方面的措施，被称作“京八条”，政府施展出“组合拳”，在、土地供应和销售价格等方面对北京楼市加以管制。接着还有，天津、郑州、成都、无锡、济南、合肥、深圳、广州……，据说截至去年10月18日，已经有15-20个城市推出房价限制措施。实际去年针对高房价的调控措施，早有宏观征兆，一是货币政策走向令人担忧，大量贷款流向了房地产，而不是实体经济，完全出乎官方预料，这样下去还得了，这不是明摆着的问题；再一个是各地偷跑，出乎意料。原来就有房价管制措施的，但各地打着“保增长”的旗号，先后都悄悄地放开了，结果各地经济增长未必保得住，但却引发了新一轮的房地产炒作。几乎所有人，嘴上不讲，心里也是这样想的，离开房地产，经济立即垮。正是因为这样的原因，中央的任何动作，都能转化为各地推动房地产的热情，中央要去库存、，地方立即就能推出“大学生买房零首付”、“补贴购房”等奇招。如果再往前捋一下，那房地产一直就是支柱产业，城市化是刺激经济增长的最重要支柱。北京大学教授周其仁在2009年就明确这样讲的，城市化是未来经济增长的支柱，五年计划中也是类似的定位和提法。这种情况下，各地怪招迭出，有通过所谓土地确权来搞房地产的，有挖山填湖搞房地产的，甚至有千方百计挤走实业，用工业园区搞房地产的。腾笼换鸟，笼子腾空了很容易，鸟没有进来怎么办？正好搞房地产。现在，如果要估计官方的思路是，估计是先稳住再说吧。这个“稳”字，不管你是自住还是投资，恐怕就又得抗几年了。从全国这盘棋来看，其实从房地产的“新热潮”到“再限购”，只有短短的一年多一点儿，房价又面临再低头了。中国是资本厉害，还是政策厉害，这就又上了一课。03城市化理应稳字当先城市化好不好？这根本就不是一个好不好的问题，这是规律，这是发展逻辑，一个地方不会永久是农村，有钱了就要建房子，终究会搞城市化，搞房地产，自古皆然，中外皆然，有没有经济学家都一样的。所以，关键是钱，关键是资本！2008年之后，“4万亿”的刺激计划，正好提供了资本大扩张的条件，关键条件具备了，于是一哄而起，导致大格局上失控了。从城市化的数据上看，也是这样的情况，1999年的时候只有30%，2008年的时候是45%，2016年是56%。从30%到56%，中国只用了17年的时间，而一般国家要用几十年甚至更长的时间。其实，总的来看，城市化是好事，中国的政策大原则，放在这上面，没有任何错误，关键在于控制。宏观调控的奥秘就在于微调，而不是大动作。就像美联储，一次只调一点点，大砍大切，那不是宏观调控，那是走投无路、背水一战的表现。1.速度问题城市化是好事，但城市化的速度太快，好事就变成坏事了。我们到国外去看，人家发展速度不快，城市面貌变化不大，但生活水平却比我们高，也就是说城市化的结果反而更好。这中间差的是效率，萝卜快了不洗泥，就是这句话，发展问题上也是如此。你到冰岛去看，这个国家简直就是一个大农村，但就现在的社会发展指标来看，冰岛一点也不比其他欧洲国家要差，很多指标都是名列EU28前列的，所以对城市化不能太迷信。我们现在的情况很可怕，那就是对百米冲刺的速度产生了依赖性，有了“速度依赖症”，明明知道这样跑下去，非死不可，但就是停不下来，一停下来，立刻就不行了。这都是速度惹的祸。2.水平问题除了速度问题之外，还有一个水平问题。速度快了，发展水平不可能很高。你现在可能觉得胡同碍眼，要拆掉重建，但将来这可能就是个宝了。你觉得现在长城残破，用水泥全糊上就是美观，但将来就会后悔。现在的标准和将来的标准是不一样的，怎么办？最好的办法是慢一点，留下的东西多一点，这样还来得及挽救。我们为什么要到国外去看，国外的老东西多啊，中国呢？现在拆的已经没有多少真正的老东西了。上海有一个建筑师，把三代人挤得要死的老房子设计的美轮美奂，住在里面的老人一看就哭了，她一辈子都不曾想到自己的房子可以这样美。实际上，没有所谓棚户区，只有未经好好改造的老房子。我们的棚户区问题，实际是长期城市管理疏忽的地方，这种管理缺位造成的问题，不会通过新建一片房子就解决的。3.成本问题城市化会导致成本大幅上升，损害实体经济，损害房地产之外的其他产业。电商怎么来的？那不是马云的本事，而是沾了中国城市化的光，街道都没了，生活极为不易，买瓶酱油都要开车去，于是电商来补空缺。别以为电商提供的就是便宜的产品，今后物流成本一定猛增，最后一定会超越街道商业提供的商品价格。产业就更别提了，制造业不都是不讲成本的高科技，还是要比成本的，中国成本这样高，人家自然要转移产业，产业都走了，实体经济也就垮了。4.管理问题城市是可以无限大下去的吗？500万人口的城市不够，咱就搞1000万的，很多大师们是真的这样讲的！这是可以靠假定条件来设定的吗？咱们先把环境承载力之类的城市常识放一边，听够了的城市病，咱们也暂且不管，不去谈，就说那城市的秩序和混乱，你也受不了啊！一个节假日，你看这交通堵的，虽然人人满嘴“三字经”，但人们年年照样这样过。有人以为，城市一定是可以设计的，河道多碍事啊，把它填上可以建楼。一下大雨，哗哗的，城市的下水道都成了喷泉，城市变成了海洋。实际上，再好的下水道设计，也不如自然形成的河道排水顺畅。如果一切图快，一切为了房地产，那这一切显然是顾不上的，一切属于必然。城市管理跟不上，这就导致我们搞的根本不是城市化，而是逆城市化，让城市变成了乡村，而不是乡村变成为城市。5.转型问题城市化带来资本过剩，资本过剩会带来各种大危机。消费，表面看很简单，就是鼓励大家花钱呗，看着是这么简单，实际却要了命了，因为消费社会是一种多元社会，否则消费起不来的。在消费社会里面，政府一定要做出变革，要适应消费社会的一切，不变行吗？所以，城市化是一个大背景，我们谈房价的时候，你无法忽视，当然平时可以假装看不见。这么多人谈房价，这么多大腕权威因此发了大财，但却很少见到有人谈发展逻辑，这里面就有一个学术良心的问题了。04怎么谈房价？谈房价，你玩真的？这个就很难谈了。咱们在经济学范畴里面谈，那就用假定条件，凡是不清楚的，不好谈的，都可以设定假定条件，一带而过。要是真的政策研究，你能假定吗？可不敢假定！所以框架不同，结果自然不同。经济学可以只取一点搞研究，只看有什么用，不看这样做了会有什么后果，对发展逻辑不考虑，政策研究可以吗？不成，因为发展逻辑决定了，该来的肯定会来，所以必须考虑。重点都不一样，结果能一样吗？咱们只谈房价，不谈其他的，那能谈出什么结果？自己骗自己吧。谈房价，实际很困难。1.城市的发展逻辑首先，你要梳理一条发展逻辑，搞清楚世界各地的城市怎么演变的，各有什么优劣。书本是不会给你这些东西的，那里面都是别人的看法，有对，有错。最关键就是城市的发展逻辑，没有发展逻辑就去谈房价，肯定是乱弹琴。2.房价的决定因素其次是围绕房价的各种决定因素，这个很不好整，变量太多，不知道哪个会爆炸，谦虚点的就得搞研究了，听取真正大师的意见，这是考验功力的地方，但也是发生决定作用的地方。“意外”总是很多，对外行才有意外，搞政策研究的人也有意外，那你实际就是跟着报纸在考虑问题呢。现在新闻界有这么多人转行做生意，就是新闻人发现，这些企业家、还真的不行，还不如我们自己来呢。3.市场问题第一、现在中国的城市化率就已经接近极限状态了。中国如果出大乱子，那一定是在城市化率60%左右的时候，实际超过50%，出事的苗头就已经很明显了。第二，今后房价是高还是低？我的答案是忽高忽低，高也就是有价无市，为什么？资本过剩的时候，市场表现都是潮汐式的，我称为是“潮汐市场现象”，大潮涌来，价格狂涨；大潮退去，立刻大跌或是僵在那里了。第三，会不会崩盘？我的答案是，房地产这个市场现在不会，将来很可能。现在不会是因为这是一个宏观产业，牵连的人和资源太多，面多了加水，水多了加面，非到最后关头，崩不了盘。一旦崩盘，就全瓦解了，不会只是一个房地产市场。但从改革艰难的趋势来看，我很悲观，实际很可能大局已定，最后这个产业或者说行业还是要崩盘的。说白了，改革与反改革的斗争始终存在，改革的前景，现在还不能看好。第四，有没有办法找到出路？我的答案是，除非另寻出路，老路子上涨、调控、再上涨、再调控，早已走不通了。现在是消耗资源，拖延时间的路数，等外储、环境、人力等生产要素和资源条件全消耗完了，也就完了。唯一的办法是另寻空间，这就是另一篇文章了，实际我过去也反复讲过，世界大国在发展的关键时刻，都铤而走险，拓展生存空间，不是没有缘由的。那也是一种发展逻辑，只不过这远远超出了一般人，包括学术圈的想象力了。05政府应该允许房价上涨吗？在这个市场中混久了的人，很多是偏激的。2003年，国家发改委城市和小城镇改革发展中心(CCUD)的一位主任谈及房价上涨时表示，要想遏制房子，还是要依靠市场的力量，政府应该允许房价上涨，房价涨到头就没人投机了。“香港为什么没人投机房子？因为房价太高了，没人炒得起。”他表示，政府利用行政手段调整房价是将房价上涨收益转给了一部分人，比如兴建保障房。自由市场学派是主张让市场自由调节的，实际这种观点是有明显缺陷的，“房价涨到头就不涨了”，什么是头？这个头存在吗？这是明显被忽略的一点，中国老百姓有50多万亿的储蓄，哪里是头？这个话讲得太轻松了。对于房地产，大体来看中国学界过去赞美房地产的人，对于房地产市场的问题，无非就是三种态度：第一种态度是死扛，知道错了，也不能承认错，只要逮着机会，就要不失时机利用每一次的上涨，来证明自己还是“对的”。第二种态度，就是拼命解释自己“不是那个意思”，希望能够脱身。第三种态度，就是沉默下去，下次争取利用别的机会再翻身，重塑金身。这些都是正常的反应，没什么了不起的，不过要是能够更认真一些，看问题更系统一些，可能就能避免这样的尴尬了。其实，像日本房地产热那样的例子，无数人已经讲过了，中国几乎一点不差的在复制日本的轨迹，当年日本也是地产大热之后在世界上狂买资产，中国现在也是。当年日本人也不相信地产会崩盘，号称“日本神话”。这些资料尤其是其中的道理和逻辑，稍微看一下，在表达自己的过分自信之前稍微停顿一下，也许就能避免问题。世界上哪里有一直上涨的道理，如果真有，那财富就不会是流动的，一直会在某些人的手里，你在世界各地看到的城堡，就不会是残破的，而是始终富丽堂皇的。06房价上升等于老百姓的财富上升吗？这话是张五常说的，他认为，原则上，楼价上升是好事，这反映着经济的财富或租值上升，人民的生活有了改进。张五常在经济学上有造诣，但并不是说他的学问就能用到公共政策范畴。经济学分析和经济分析，一字之差却本来就是两码事，一个是学术套路的分析，一个是公共政策套路的分析。一个是真的，一个是假的，用于研究和讨论的。实际上，楼价上升是不是代表着老百姓的财富，决定因素要看市场和形势，首先楼卖不出，这个财富等于零；其次是成本因素，如果楼价是升了，其他升得更快，你的财富在哪里呢？其实，与财富并无直接关系，与价格直接相关的是交易。中国经济现在最头痛的就是产业科技没跟上，产业转移却大规模发生了，制造业没能出精品，价格优势却失去了。今后看的就是中国能不能适应未来消费社会的节奏，从投资主导转向消费主导的社会，这是一场大变革，做的好，那么中国经济还有希望；做的不好，这个转型失败了，那一切就不好讲了。所以未来，中国走向一个消费社会，用正常的消费增长，用服务经济，用科技，用新市场空间，来代替投资和炒作，代替对数量和规模的追求，代替对增长速度的追求，这是大势所趋。《房子是累赘还是财富？关键看这两点》 精选二[摘要]：对于个人来说，我认为如果你需要房子，你确实需要房子，现在就应该去买，早买一定比晚买好，这是非常庸俗的话题，但是我仍然认为，我始终坚持这个观念，你是要用房子，而不是炒房子。对于个人来说，我认为如果你需要房子，你确实需要房子，现在就应该去买，早买一定比晚买好，这是非常庸俗的话题，但是我仍然认为，我始终坚持这个观念，你是要用房子，而不是炒房子。毛大庆搜狐焦点主持人：过去十年和未来十年整个房地产有什么变化和不同？毛大庆：在学术定义里中国房地产业是一个行业，真正的开始是从1998年、1999年开始，从那时候到现在接近20年，我们形成了一个这样的行业。这个行业有多大？2016年全国房地产销售额达到13.3万亿，在人类历史上创造了奇迹。这是一个庞大的市场，是非常大的经济拉动来源，承担了中国过去可以说十多年经济成长的动力。我们看待这么庞大的一个经济现象，如果用十几年周期去看它，实际是不正常的。任何一个国家、任何一个城市，例如美国、日本等，他们进入到发达后期，房地产仍然是存续的，仍然在很大程度上帮助和刺激国家经济的成长，不然的话就没有次贷危机，在发达后期，房地产仍然是经济总量很大的业务。因此，我们不应该把房地产阶段性产物看成一种持续的状况，或者老是说再过多少年这个行业就结束了，这种说法也是不科学的。但如果我们说房地产一定要不停暴涨，这个更加是错误的。我们确实需要行业有规律可循，这是为什么近几年中央一直提倡要建立真正的房地产市场长效机制。这个长效机制对于老百姓来说，对于我们的社会稳定，经济发展来说都是非常重要的，它确实就是一场马拉松。但在这个过程里，行业的发展特征、发展方式，可能会发生非常重大的变化，这个是很正常的。对于中国来说，中国房地产的发展方式我认为还仅仅是走了第一个篇章，远远没有开启后面的篇章。如果一定要说这是上半场结束，只能说第一种发展方式可能要告一段落，下面的发展方式可能要开始了。美国发展这么长时间的自由经济下的房地产市场，现在还有很多新方式出来，包括跟结合，金融资本促使新的产品出现，也包括老百姓对于房地产这样一个资产的看法和方法论也在不断变化。搜狐焦点主持人：中国的房地产走过20年，有没有走过什么弯路，以后需要有哪些办法来促进房地产能更好地发展，并符合目前的国情？毛大庆：中国房地产确实走过很多弯路，最早的计划经济到98年、99年结束，这个过程对于经济发展、货币发展、老百姓个人的财富及对需求的发展，甚至是中国经济后来在世界地位中的影响，我认为当时都是估计不足的，而且是远远不足。我们来看看这些不足：第一，作为人口大国，我们有多少资源，人口和资源配置的关系我认为是当时预估不足，比如98、99年跟今天相比，城市化水平、房地产市场化水平、人口城市化的水平，都连现在的1/3都不到。这20年提升了四、五倍，还远远没有完成城市化的过程。当时我们有没有预见到有多少城市能承载这么大的城市化人口，这些城市里面的土地总量、空间总量、发展潜力能不能支撑人们进城的需要；我们的制度能不能满足这些需求，例如：城市乡村二元化的制度是不是能够在某种机制上进行改良，甚至打破，让土地合理流转起来，这些问题当时都没有考虑。当时我们想的是这个国家从计划经济走向市场经济，房地产首先要市场化，这个思路是对的，房地产市场化确实克服了很多弊端，但是也带来了很大的潜在问题。我们借鉴其他国家和市场：资源短缺型的国家安排的比较好的制度，比如新加坡的体制：新加坡把土地资源和市场空间分为保障性资源和市场化资源两种，在双轨制里面运转，保障的人必须要用保障的制度来保障，但是政府也要市场化运行保障的制度，保障制度也不是救济制度，也是市场化制度，但是在有一定的约束情况下进行的市场化制度，并且是完全放开的市场，这是双轨制。另外一种德国等一些欧洲国家用税收的制度来调节开发商、开发机构对于开发哪一种房子的动力，运用得比较好。德国最典型的是：税收制度用得非常好，从鼓励、保障开发商，到保障买房人、租房人、使用者，不停用税收的东西来在这些需求间进行平衡，这也是一个长效机制。东、西德合并之后出现房子短缺的情况，德国很快运用税收制度来促进房子的供应等等，今天还在用这个制度，这就是长效机制。我们目前缺乏长效机制的概念，一直把房地产这件事当成刺激经济的手段，导致了很多短期做法的产生，包括地方政府的土地财政这些问题。但是我们客观地说，通过房地产发展产生了庞大的GDP，但是过程之中不断的强调控来调节市场，确实缺乏长效机制，这是一个问题。第二，房地产本身势不可挡，不可避免是这种货币现象，房地产有太大的能量去吸纳资本、吸纳资金，所以它一定与货币密不可分。房子主要生产资料就是土地，土地更是重大的容纳货币的附着物，我们说资金或者资本的附着物，这种附着物它的价格涨跌和变化又会影响到资本市场，影响到货币的稳定。这里面包括、地方政府投资、老百姓，实际都跟房地产的起起伏伏有着密切的联系。一个国家的经济是否稳定，特别在我们国家，过去这么强依赖于房地产和土地市场，所以长效机制尤为重要。另外关于泡沫的问题，任何行业都有泡沫，泡沫是一个不好的现象，但是你不能说它什么东西没泡沫，要注意的一个是控制泡沫的范围，它的度；另外要注意这个泡沫跟其它的泡沫之间的相对关系，这是一个经济学的问题。我们国家处在新旧动能转换，新的经济增长能不能够成长起来，新的经济增长能不能够慢慢取代我们陈旧的增长方式。这是个非常不容易的过程，因为这个舵太大，转起身来，太快了，可能会不稳，但转慢了，又来不及跟上。我也认同的观点是：经济转型不易过快，要稳稳当当扎扎实实。房地产仍然扮演一个非常重要的角色，而且我认为会相当长时间还在扮演重要的角色，但是扮演的角色和戏码会发生很大的变化。说回到泡沫问题上，跟我们实体经济的成长是有关系的，如果实体经济不成长，或者成长太缓慢，我们还要保持经济稳定或者一定的GDP增长速度，那么我们就变得需要货币来驱动发展，货币驱动发展过去这些年都是这样，M2驱动是我们最大的特征。如果M2驱动再继续使用，而没有新的经济增长来使用货币的话，过多的货币会继续再流进土地、流进房子，在经济空转的情况下房价高企，那么这时候房地产就确实会存在泡沫。在房价高企的状态下，需要实体经济能够跟进，当房价有实体经济支撑，这个房价就不是泡沫。所以，中国整体房地产市场的泡沫，我认为要关注，但是没有到危言耸听、要爆炸出问题的地步。客观的说，这些年，老百姓财富的增长，国家财富的增长和社会总的发展趋势，总体还是向好的，在这个过程里面局部城市过热，是要留意的现象。但是为什么会过热？我认为这是由于我们的资源分配不均衡，人人都要往这个城市里面来。中国13亿人，有点钱的人钻到有限的十几、二十个城市，在这么庞大人口的推动下，是可以得起来，也正是只集中在这些城市里面，整体来说发展不健康，也是肯定的。搜狐焦点主持人：给买房特点不同的朋友，有的想换房，有的想在一线城市买房。从您的角度来看，给他们提供一些参考性的建议。毛大庆：国家最近的提法和政策需要留意，总书记在近期的中央政治局会议上对房地产有过一段阐述还是很重要的，其实核心还是要建立房地产市场管理的长效机制。政府从哪儿入手？目前重点强调从金融角度正确地引导房地产，另外建立长效机制，还有建立比较完善的金融管控机制，防范的产生。这一段话虽然不长，但是可以从中读出未来房地产管理的视角。不再会是从买房人着手，而更多的是从国家金融风险的防控角度着手。货币总量在这儿摆着，可我们还要增加货币总量，这些货币一定会有一部分流进房地产市场，这个是不对的。但流到哪儿去才对呢？流到未来的新兴房地产种类，比如租赁性住房、小镇开发、新的扶持产业和刺激产业成长的房地产产品里面去，国家会鼓励并且会支持，比如现在一些园区建设、小镇建设、新机场辐射区建设，以及裙带式、群状式城镇化的建设和发展。我们看京津冀的发展，一定带动一批城市群的发展，因此，未来的调节手段会从金融手段入口调节，规范资金的流向。对于老百姓来说，适度合理的资源配置在今天仍然恰逢其时。北京、上海、深圳区域房价过热过高，着眼区域性的产品仍然还是有很好的值得购买的点。例如，我们看京津冀发展的走势，北京未来几年有两个亮点：一个是北京城市副中心的概念，一个是新空港区域的发展。这些动作和手笔绝非阶段性、也绝非小区域性，它是国家性战略。这样的动作其实绝对不亚于当年深圳的崛起、或者是浦东的发展，很有可能会成为中国第三个国际化的区域经济拉动型的增长极。把问题提到这个高度看，可能就会重新看待这个城市的发展格局。我们国家也在试图把城市这个篮子做得更大，让更多的人能够分享城市化发展的成果。买房对于老百姓来说，资金有限，既是一个需要，同时不可避免也是一个资产配置。资产配置在中国今天大的发展态势和趋势下，有很多新的增长点值得我们关注。经济活跃性城市像杭州、武汉、南京、厦门、成都、西安、天津、郑州、东莞、珠海、三亚等等，未来又会吸纳一大批城市化人口，满足他们的置业需求。中国的城市梯队还是有潜力的，还是在发展过程之中，非要到上海市中心、北京市中心买房子，那真的很贵确实很贵，但是这个房子是不是已经贵到顶点了？还有待时间来论证。搜狐焦点主持人：现在说三、四线城市去库存，这句话喊了两年。尽管一些二、三线城市或者所谓三、四线城市，甚至五线城市房地产也慢慢开始变得相对来火起来，但是跟一线城市比还是不温不火，您对这些城市怎么看？毛大庆：东莞算三、四线城市，他的房地产市场2016年非常得亮丽，包括佛山也很亮丽。未来，佛山、东莞、深圳、广州，就连起来，变成一个城市带，将来经济有大量的连带发展作用。东莞这个三、四线城市为什么这几年房地产持续稳定地成长，而且过去这一年成长特别快，实际上产业结构特别合理，现代服务业、高端制造包括科技等等一直在这个城市里面孕育，把原来低端的产业不停淘汰，通过高端淘汰低端，不停自我迭代、自我更新。这个城市市场化的运行程度非常高，都是民营经济，自我迭代能力特别强，全市场化运行，产业自我调整非常得好，带来房地产持续地蓬勃和繁荣。很多优秀的企业在深圳的成本略高，往东莞转移，东莞经济一下子起来了。类似于东莞还有昆山、苏州、无锡。此外，还有开封，开封也非常有潜力，文化渊源深厚，城市治理、环境治理也特别好，受大郑州的影响，郑开一体化。城市带、城市群发展起来，把饼做大，老百姓就不是非得挤到某一个中心，就会看待这是一个城市群，从买房人来说，从政府腾挪来说，空间就大了很多，这也是京津冀的规划发展趋势。在北京周围可不可能出现一个东莞？现在我认为有一个地方希望很大――廊坊。廊坊很有可能变成今天的东莞。将来有可能出现一堆番禺、佛山，固安越来越像佛山，廊坊越来越像东莞。随着交通便利性提升、信息通信便利，移动办公便利，再加上现在的云服务非常好，是不是非要跑到市中心这都值得认真探讨。未来很多新城，从前叫三、四线，现在变成大城市的一体化辐射片区，我认为这些城市很有可能成为新的增长点。原来说三、四线去库存，那是一个阶段性的口号，上次过热之后太多的资本，太多的政府投融资平台投了很多的钱，刺激了三、四线房地产的发展，但是三、四线的发展没有产业经济的支撑，房子不知道用来干什么好，人也往外流，房子当然成了问题，将来会带来大量的烂尾楼、空置以及不良金融的问题。这个问题阶段性会过去，等过去以后慢慢消化掉、吸纳掉以后，根本的问题还是在于这种三、四线城市还是要找到自己的定位跟经济发展的模式。搜狐焦点主持人：二、三线城市，三、四线城市发展起来，不能盲目像一线城市摊大饼，产业结构发生质的变化，房子是住的，不是用来炒的，要跟整个一线城市相结合，产业、生活、教育、医疗等等都要跟这个城市匹配上，这样大家能够在这儿住，也能生活，这是三线城市今后发展的出路。您怎么看待？毛大庆：这个话题现在谈的比较少了，但实际上它还在默默发生变化着。我们在过去几年里面有一个热门词：新型城镇化。现在慢慢被区域性发展城市群落取代，但是当我们谈论新型城镇化的时候，有一些观点还是很正确的。怎么来看待新型城镇化？是再建一堆新城镇，还是研究原来已存量城镇的资源能不能被再利用？第一，要从区域经济战略上看待新型城镇化，比如发展长江中下游流域的物流、资金流、资源流带动的城市带，建成上下游承接的城镇化带。京津冀、长三角、珠三角以及围绕成都、武汉、郑州这些产生辐射效应的城镇化，这都是合理的理。第二，美丽乡村建设，还有小镇建设，小镇建设未来会大量或者非常有效地改变我们的农村形态，给农村带去一大笔有益的财富。当中国的个人消费能力、经济总量达到一定程度的时候，乡村消费、小城镇消费，特别是特色小镇的消费一定会成为一个非常蓬勃的领域，非常有意思。另外还有租赁经济，大家说到房地产上半场、下半场，我不按场说按下一幕来说，租赁经济会是下一幕房地产非常重要、非常蓬勃的内容。前面三十年的开发，我们积累了1537万亿的存量资产，这些房子用了很多土地，房子盖完了，房子是不是能成为房地产行业发展的下一阶段的生产资料？上一个阶段的生产资料就是地，地没了是不是房地产不能干了？完全不是这样。成熟的发达国家，房地产的生产资料除了土地，大量是存量楼宇以及存量楼宇的升级换代、内容更新以及就地改造，这种现象未来会大量存在于我们的大都市和发展得比较饱和的城市里面。租赁经济需要什么来保障它的合理运行？一个要有良好的租赁制度，以及有一大批非常成熟可靠的租赁代理中介，我们叫机构化管理。第三个要素，金融。金融产品的丰富多元，资本要进入房地产市场，让它流进现有房子，实现楼宇经济的转型，让它能够刺激租赁经济的发展，这笔资本实际也是很有用的。一个走向就是变成了，变成、等等这样的钱，这些钱仍然很大宗。租赁经济仍然是非常吸金的领域，上次北京市我跟蔡奇市长提到，租赁经济是几万亿、十几万亿规模，北京市一个城市的租赁经济已经达到几百亿的规模。不要小看租赁经济给未来城市发展，房地产经济发展的巨大提升量，这里面变成资本回流动的玩法，把资产看作资本的一个链条，把资本看作资产的一个重要的依托，运行一个庞大的房地产存量市场，又会激发中国在房产领域内的经济增量，当然这种资产资本就需要有在下一章节高水平的操盘手、机构、职业经理人来运作。我本人在房地产领域近23年，实际“房、地、产”这三个字过去特别混淆，一想到说房地产，我们想象的房地产就是买房子，卖房子，买块地。而在国际领域的房地产是非常大的学术课题，、资本资产结合，很多金融产品可以在一个房地产领域，一鱼多吃发展出好多经济种类来。在过去快速发展的20年里，我们缺乏学习，缺乏耐心，也缺乏这样的理念，第一章节闭幕了，第二章节要开始，其实它还刺激房地产的操盘手、房地产的职业经理人，所有的从业人员升级改造，房地产各种链条上的人都变了，消费人口变了，消费的趋向变了，用户变了，资本市场也变了，国家政策也变了，土地也快没了，城市空间也饱和了，但是消费升级来了。你不会迎接这些新需求，你就会被淘汰，但是房地产行业需求还在，玩家变了，市场颠覆以后行业还在。搜狐焦点主持人：国家战略目前来看租售并举，国家的保障房向公租房转接，以后是90后、00后的时代，大家整个对房地产的意义和观点也发生了变化，现在是大众创业的年代，也是一个自媒体的年代，大家对办公的需求和住的需求跟以前的70后、80后甚至老一辈的观念不一样，包括办公的观念也不一样了，甚至很多人都在家办公或者攒到一块儿就叫办公，跟传统的办公意义包括居住意义完全颠覆了。房地产以后更多的意义和价值在哪儿？毛大庆：回到刚才说的理念上，思维路径依赖对于传统房地产行业的人来说还是挺厉害的。刻舟求剑的故事天天上演，在我们的传统房地产公司里面，房子卖完了，客户就已经走了，客户变成另外一伙人了。这个现象我觉得这几年房地产行业讨论的很多，是不是慢慢把这个行业重新洗牌，能够跟着这个行业走？确实如你所说，客户在变化，新生代85、90后已经站在你眼前了，我们再看物质高度发达、财富已经不再成为稀缺品的时候，他们不见得会购置资产。比如北京出现很多好玩的空间、好玩的公寓、好玩的场所，我去租个场所，有一大堆朋友在一起住，一堆人一起玩，就是一种新兴的紧凑型社区，很多时尚人口住在一起，有创业的，有自己做生意的，有自由职业者，这种状态的产品以后会越来越多，这种社区性的居住，租赁性的产品，带上玩、带上吃、带上办公，甚至于演播室、甚至于实验室、甚至于各种各样的健身房、小影院出现居住的小型紧凑型综合体，但是是用来租的，它给城市的停留型创造了非常新颖和另外一种居住方式的选择。租赁经济的成长一定会到来的，以社群的思路来运营，各种各样的产品会迎合这一批年轻消费者的需要，城市会变得多元化，城市空间变得丰富多彩，城市空间变得越来越好玩。集约的方式、社群的方式，另外信息能够共享的方式，这样的空间场所会越来越发达。搜狐焦点主持人：去年下半年到年末开始，很多开发商关注北京周边的发展，越来越多的开发商进驻北京周边，我们采访过程当中听到很多声音，营销总也好，总经理也好都对北京周边的发展抱有很大的期望，您怎么看待北京周边未来的发展？如何理解北京周边跟北京的发展关系？如果落实到实处，我是一个买房人应该买北京，还是京周边，在这样一个时间点内。第二个问题，上层建筑如何看待租赁市场，刚才提到了REITs，如果我是一个想租房的人，您有没有一个这样的构想，未来租赁市场如何面向购房人，我应该如何租赁这个房子，房产持有人跟租赁方是什么样的关系？现在的REITs推进下去非常难，还没有真正下去，银行也不愿意推动REITs的发展。如何面对租赁市场的发展？毛大庆：REITs从来不是靠银行推动的，是机构推动的。第一个问题，环京周边，好像是一个，当然这里面有很多微观的因素。说的更具体一点，比如南部、东南部这一带，环绕副中心的，环绕廊坊、新机场空港的，包括涿州、固安，我们叫“廊、涿、密”这一带是高速发展带，这一带涵盖了北京和未来大北京的发展态势。北京北边都是山，发展空间有限，一定往“廊、涿、密”方向发展。北京如果说把它想象一下，世界上的几个经济总量巨大和辐射能力很强的国际大都市，辐射多远和快速轨道交通的网络密布情况有关系，确实在快速轨道交通上完成到各个点的链接。我认为，北京城市副中心要成为快速疏散人和快速联络各个重要的行政区的快速交通港，这个快速交通港能实现的话，城市的距离就变得没那么显著了，车的舒适度、换乘的无缝都是现在要解决的问题，这一点在后续技术上是能够解决的。如果技术上能够解决，北京这样的经济总量，这么大的国家首都，它的辐射量应该是非常大的，想的稍微远点也不为过。关于租赁的问题：机构化发展的问题，租赁肯定是趋势，整体性常租公寓和散布式的常租公寓，两者会形成城市租赁房的巨大供应来源。搜狐焦点主持人：刚刚提到租赁市场，我们直播过程当中，包括过程当中对去年年底到今年年初出的几块地比较感兴趣，因为是百分之百自持。毛大庆：政府也是通过土地拍卖的手段来要求开发商进入到租赁经济里面去。这个动机是好的，具体结论还有待时间去验证。我对这种模式的落地还是偏乐观的。通过模式操作。货币缺乏跟对位的产品有效的路径，这个路径是什么？这个路径就是金融产品和金融机制。搜狐焦点主持人：最近非常关注的大家都在说房地产税的事，从您的角度来看，房地产税什么时候开征比较合理？目前来看是一个征收房地产税的好时机好时候吗？毛大庆：房产税我认为是一个很正常的工具，我是支持有房产税的，但是这个房产税的出台确实在我们国家很不容易。我们的房子发展历史不像西方社会，我们前面有一大堆房子是公房，后来改成个人房产，这20年有各种各样的动机，有的拆迁，有的保障，有的还有自己。现在对这个问题可能还有很多技术性的问题要考虑，我也认为迟早征收房产税。目的、界限以及这条线划到哪儿，这些问题要考虑清楚，技术上的难度还是有的。搜狐焦点主持人：今天聊了过去整个房地产走的各种弯路包括以后整个房地产各种趋势，从以售为主，变成租售并举。包括很多房地产新兴的各种产业也好，还是各种地段也好，最后请您给大家展望一下未来十年，包括中国一线城市、二线城市中国房地产市场，应该是怎么样最健康最合理？毛大庆：谈未来离不开今天的主题，今天说两会，今年会是政策关键的一年，今年是“十三五”开局，包括两会对今年之后的经济转型，新旧动能转换，相信会有大量热烈的讨论。两会之后下半年还有十九大召开，十九大之后中央肯定把大量的精力放到经济建设上去，这个也是显然的。在整个大背景下，所有今年的政策指向以及所有的大政方针会影响到未来十年经济总体的发展。从整个世界格局范围内来看，我仍然持非常乐观的态度，过去这两年，无论是政策引导还是大的运动性推动也好，确实创业创新，包括全民投入到创新，科技创新，以及人才的进一步回归和梳理，确实有非常显而易见的进步。在国际竞争的大历史背景下，我们真的有可能会成为一个创新大国，创新驱动的战略，相信会产生巨大的历史影响。中国未来十年经济的战场，新的转型战场会呈现出一派非常有意思的局面。持续向好看待中国的经济，中国的城市发展、城市化发展，包括房地产产业的发展，我仍然认为是非常值得我们期待的，期待出现崭新的、多元化的有各种针对性解决需要的房地产市场出现。十年以后回过头来再来看，我们现在这十年可能会是中国房地产行业真正从原来单一模式，转向多元化模式发展的历史性分水岭，这里面伴随着我相信不用太久，大家要用更加历史的眼光，更前瞻的看法，来看待中国经济和房地产行业的发展。对于个人来说，我仍然认为如果你需要房子，你确实需要房子，现在就应该去买，早买一定比晚买好，这是非常庸俗的话题，但是我仍然认为，我始终坚持这个观念，你是要用房子，而不是炒房子。作者：毛大庆来源：搜狐焦点《房子是累赘还是财富？关键看这两点》 精选三[摘要]：很快就到了无法野蛮生长的时候，因为你融不到资，又没有很好的业绩，就没法生存下去。有人争论到底是开发商做好，还是金融机构做基金好，我觉得并不重要，重要的是谁能融到资，谁能找到好的项目，谁能帮安全地赚到钱。
“真正好的模式其实就是发现一个需求，并且去满足它。”普乐门连锁白领公寓投资创始合伙人及CEO王戈宏表示，这是做企业的一个“永恒的道理”。
2006年，王戈宏就在美国发起创办JW Stone商业不动产(REITs)，并担任创始合伙人及总裁。凭着多年的业界经验和专业学养，王戈宏对中国房地产市场有着独到的理解。
在王戈宏看来，中国房地产有三个伪命题。
第一个伪命题是城市化。地产界有个说法是，中国的城市化进程让地产未来还有三十年发展期。王戈宏却认为，现在是人们连城市化的涵义都不清楚。他问道：“中国的城市化到底是什么？是建筑形式上的城市化，还是生活水平上的城市化？”
王戈宏以美国为例，来说明城市化是什么。“在美国，城市化是生活水平上的城市化。哪怕是在乡镇，生活水平与城市相差无几。”而在中国，我们可以看到，中国现在房地产非常繁荣，每个城市的周边都在建房子，其实，这仅仅是“建筑形态的城市化”。这种城市化对某个具体的房地产企业而言，是不是真的有关系呢？王戈宏认为，那可不一定。现在这种城市化，同质化非常严重，千城一面的景象比比皆是。所以，他的判断是，“这种城市化到最后，可能就是万科这样的大企业才有机会，小企业可能就没有机会。因为，只要一调控，小地产企业的生存就会遇到问题。所以，中国的城市化是国家的城市化，跟个人、跟企业没有多大的关系。”鄂尔多斯兴建了康巴什新城，被外媒称为“鬼城”，就是一个极端的例子。
第二个伪命题是合理房价。在调控之下，房价降到什么程度才是合理的？王戈宏表示，房价归根结底，还是由供给与需求决定的，而不是调控决定的。他以着名的汽车城美国底特律为例，“底特律遭遇危机之后，汽车城几乎在一夜之间倒闭，那时，底特律出现了几万美金的公寓，但是仍然没有人去买。因为你买了之后，第二天可能继续掉价！”
现在，很多城市把新楼盘的开盘房价视为房价，王戈宏并不认同。他认为，“二手房的房价才是真正的房价。”因为，这表示有人愿意掏实实在在的钱买你的房子。“房价最终会脱离土地价格，脱离房子本身的造价，而和资源性需求紧密联系在一起。”王戈宏以北京新城国际公寓为例说明其中道理。这个项目最早开盘价每平方米只有七八千，后来涨到每平方米一万多两万，而现在，即使出价每平方米六万块，也很难找到房源。这是为什么呢？因为这个项目地段好，配套完善，已经成了海外人士、海归人士等高阶层人群的优选居住地。
由此，王戈宏判断，“资源性需求将最终决定房价，而不是由调控决定。中国的这个时代一定会到来。当人们不需要房子的时候，这房子即使建造的再好，也没人来买；那么，房价就会非常低。”
第三个伪命题是商业地产是中国地产的救命稻草。现在，地产行业几乎所有的央企、国企都涉足商业地产，而在王戈宏看来，“商业地产其实是最可怕的，弄不好就让你全盘皆输。”
“商业地产的关键在于持有。新光天地做得好，那是因为有新光商业在管理，如果不是新光企业，换成其他光，说不定就很快死光了。”王戈宏进而指出，“中国人把商业地产叫地产，其实不是。商业地产不是房地产，它首先是资本，其次是商业品牌管理。必须明白的是，房子只是做生意的地方。如果你的资本不够，你的商业品牌没有建立，这个房子一点用都没有。相邻的街铺价值天壤之别的情况在我们身边比比皆是。”现在中国商业地产业态的同质化非常高，其实，隐藏着很大的风险；王戈宏称，“商业地产如果不会做经营管理，没有品牌效应，没有资本渠道，根本就做不起来。”
房地产发展需要资金助力。在美国，商业地产有个成功的案例，就是万豪酒店。王戈宏称，万豪在中国的楼盘都是租的，只做管理，并不持有；但是，万豪在美国是自己持有的，持有的这部分资产，万豪酒店将其变成了万豪的REITs（Real EstateInvestment Trusts，即）。
这种“品牌归品牌，REITs归REITs”的做法，颇得王戈宏的赞许。
“REITs的核心是化，并不简单是房地产证券化。”王戈宏很清晰地表述道。他推荐一篇题为《REITs绕过了》的文章。他解读说，由于REITs的特殊性，即持有资产进行经营，其收益三分之二来自于股息，这是的租金收益，这个股息在美国是免税的；只要相关资产在经营上没有出现大的问题，只要商店在开门，只要公寓在住人，只要医院在开，只要酒店在营业，它的经营收益就是固定的，不管房地产是否贬值。所以，REITs在金融危机期间，仍然依靠金融收益获得比较好的业绩。王戈宏总结说，REITs其实相当于地产和金融之间的稳定器，稳定了房地产市场，让投资人对房地产怀有信心。他表示，尽管中国地产界提REITs有一段时间了，但是推出REITs的时间表仍然具有很大的不确定性。
关于近期的“野蛮生长”，王戈宏认为，这种“野蛮生长”是有条件的，如果没有条件，那就是瞎生长。“制约房地产基金发展的，有两个问题。第一个问题是房地产基金必须要有业绩，如果没有业绩，你就做不了房地产基金。”王戈宏称，当前中国房地产基金很多仍在创造业绩的路上，这个需要时间去建立。
“第二个问题就是，中国缺乏很好的群体。合格的投资人不是说你家里有一百万，你就是合格投资人。一定是你衣食无忧，车房具备，教育孩子也有足够的钱，所有这些都搞定了，还有多余的钱，不知道干什么好，去、，这种人才是合格投资人。”之所以对“合格投资人”的认定如此严格，是因为这种投资是要承担风险的，投出去的钱很可能打水漂。王戈宏之前在做地产基金的时候，就拒绝过一些把全部身家都搭上的投资者，因为他知道这种投资的风险所在。
“现在，国家规定，把投资门槛设定在一千万以上，这是很重要的。”
“房地产基金很快就到了无法野蛮生长的时候，因为你融不到资，又没有很好的业绩，就没法生存下去。有人争论到底是开发商做基金好，还是金融机构做基金好，我觉得并不重要，重要的是谁能融到资，谁能找到好的项目，谁能帮投资人安全地赚到钱。”王戈宏如是说。现在的王戈宏，专注于白领公寓的项目。在美国的时候，他就发现了这一项目的商机，经过一番投资与收益的分析，更加确定了他的判断。回国之后，他了解到很多白领人士在公司附近区域有很强的住所需求，这也佐证了这一项目的前期市场预判。
“在任何时候，都有机会，关键看你怎么做。”显然，王戈宏对自己的项目非常有信心。（来源：《城市住宅》 作者：李金）
房地产《房子是累赘还是财富？关键看这两点》 精选四单身女性为什么一定要买房？越早知道越好时间：日 08:32:58 中财网01我是一个反“逃离北上广”的人，鼓励各位离开小地方，去大城市寻找自我和机会。我大学毕业以后，选择来杭州生活和工作，这一住就是七八年，应该还会长期住下去。回想当初，有机遇的原因，但还有一点是，我始终对一线特大城市有点怵怵的，再加上我毕业的2009年正是金融风暴席卷全球的当口，没信心靠自己在京沪深拥有一个像样的小天地。作为女性，我对不动产有着天然的安全感需求，对于“有恒产者有恒心”、“有土斯有才”这类老话又多少有些共鸣，更重要的是，很想亲手布置属于自己的房子，把梦想中的画面拼成现实。想法是一直有的，但是促使我做决定的，是我看到的两组重要数据(努力看完，我敬你是条汉子)：一是吴晓波先生文章里写到“现在经济增长在6%，叫做新常态，L型。中国每年M2广义货币的年均增加量大概在12%，刚好是一倍。那么每隔五六年，中国的货币会翻一倍。”(提示：他这话是2016年说的，现在即将进入，货币政策会稳健起来)二是城市化率，发达国家城市化进程大都经历了类似正弦曲线的上升过程，这就是“纳瑟姆”曲线：城市化率达到30%时，国家将进入一个经济高速增长的阶段，从农业社会进入工业社会，人口快速涌进城市，城市地价房价会快速上涨。当城市化达到70%的时候，第二个拐点出现，人口向城市迁移进入平缓发展阶段，房价上涨大周期也就结束了。中国在1998达到第一个点，刚好又逢地产市场商业化，所以有了。2015年根据统计局的数据，城市化率在56%，还在加速城市化的进程中，远远没有达到第二个拐点。先说。每年百分之十几个点的货币增量，尤其经济不好的时候，政府肯定要货币放水，为了应对经济下滑，印钞票是最快速见效的办法，但是现在实体经济不好，这些印刷的钞票，不是进入了房市，就是进入了普通的农业用品领域，最后房地产价格暴涨，蔬菜猪肉价格飙升。钞票多了，而社会上能买到的产品就那么多，钱放在手里会越来越不值钱，越来越买不起东西，十几年前干菜饼五毛一个，现在要五块。当货币像潮水一样来的时候，主要涨的是亿万百姓必须的，又不可再生的东西，如大城市的房地产。“通货膨胀”是每一个年轻人必须要树立的概念，越早理解越好，理解了通货膨胀，你对很多事物的看法会改变。比如过于稳定的工作和薪酬，在通货膨胀背景下，其实是一种长期的相对下降通道，越往后越不吃香。再比如贷款，很多人害怕贷款，尤其不喜欢还利息，总觉得这是让银行赚了钱。但在通货膨胀下，因为货币在贬值，未来的钱更不值钱，所以贷款是赚的，存钱是亏的，才百分之四左右。能贷款，就能用将来必然贬值的钱锁定当前的资产价格，而优质资产价格又会越来越高。能够获得贷款，才是我们应该早点买房最重要的理由，而且贷得越多好，首付付得越少越好。实际上，对大多数普通人来说，买房是获取大额贷款的唯一方式。你现在看一百万的贷款觉得很吓人，到十五年后看呢？可能就是你现在看到十万块的感觉。凯恩斯说，用通货膨胀的办法进行财富转移，妙就妙在“一百万人中间，也未必能有一个人，看得出问题的根源。”通货膨胀使财富转移到富人阶层，因为富人一般是负债投资，使用杠杆，的速度更快。而穷人习惯储蓄，厌恶风险，在通货膨胀过程中，负债者受益，储蓄者受损失。这样一来，如果婚后买房，两个人被看作一个家庭，要买二套房的时候，首付比例可能就提高了，变少，比起单身时各自买房成本更高，相当于浪费了一张房票。从理性经济人的角度来看，单身买房更加划算；从情感上说，女性有了自己的房子，安全感更高，独立性更强，在寻找终身伴侣时，对于房子车子这些身外之物能够更加理性地看待。再好的东西一旦拥有了，你会觉得它也就那样罢了，无论是房子还是香奈儿包包，都是一个道理。02再来说城市化，我国的城市有森严的等级，大城市规模受到限制。这条小城镇化的路，近年来有很多经济学家表示不认同。在我国工业和服务业已在GDP中占90%的时候，城镇人口才刚刚超过50%。一个国际公认的事实是，如果按照中国今天的经济发展水平，目前的城市化水平低了10个百分点。这就是目前的中国和90年代的日本房地产市场状况最大的一个不同——当时日本城市化率其实已经77%了：老龄化开始攀升，消失，经济失去增长动力，房价也就失去支撑，最后东京房市崩盘。另外我个人的看法，我国的城市化不仅仅是农民转为城市居民，还包括像我一样的三四线城市人往一二线城市迁移，这些人会形成相当强大的购买力。不要看到“楼盘现场都是投资客，本地人其实都没什么购买力”就得出大城市房价都是泡沫这一结论，你怎么知道这些外地投资客的子女将来不会过来跟你分一杯羹，或者这些外地人投资的房子不会卖给过来打拼的另一些外地人？安信证券首席经济学家高善文有一个精辟的解释：2012年后，中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。都市化，就是人口的流动开始表现出了很强的选择性，人口开始集中流入一部分大城市，相对在离开其他中等城市和小城市。城市化在城市之间出现了明显的选择性，越受人们青睐的优质城市，越有可能进一步提高或改善，这是城市间的“”。眼下中国房价的停滞或略有下跌，其实是政府用“看得见的手”干预的结果。若不出调控政策，以2016年初这一轮的货币放水，市场会疯成什么样不好说。日本人口几乎不增长，而中国人口每年增加640万，大学生大量留城工作成为“新某某人”，他们是城市发展的新鲜血液。只要城市化的大周期没有结束，房价很可能会在“快速上涨——政府调控——高位盘整——略有下跌——限购放开——快速上涨”这样的循环中，螺旋式上升。03作为受过良好教育，到大城市打拼的单身女，你可能不会太早结婚，在你23岁到32岁的过程中，有大概率会遇到两三次调控周期。目前大部分二线城市的房价还在能承受的范围内，不要想着一步到位，先付个小房子的首付，赶上资产上涨、抗击通胀这趟车要紧。能不能在合适的时间点挑到好房子，就得看你的行动力、筹款能力和眼光了，或者你看我的下一篇文章，我会写选房方法论。注意，此处的“二线城市”是房价绝对值和上涨幅度意义上的二线，论房价只有京沪深是一线，广州和北京周围的天津、上海周围的南京苏州杭州宁波、深圳周围的广州、佛山、中山，还有成都、厦门等可以算二线，其他的省会城市不能算房价上的二线。广州人民看到这里不要不高兴，相反，你们应该开心死才对，想想看，在国家战略和经济总量上，广州都是一线，但房价还是强二线水平，说明这座城市的人们有更多的机会和空间去拥有不动产。同理，杭州人民也应该高兴，据说在一些互联网从业者与投资者者心目中，杭州是这些行业里的一线城市，而杭州房价在二线城市里也不算高，年轻人要买房也没那么吃力。不要听信“女孩买了房更加嫁不出去”那种没营养的鬼话，对于聪明能干的你来说，修炼能，保卫婚前财产才是正事。这年头没点小目标小本领，谁还好意思谈男人。爱情不是你的最后阵地，自己亲手赚的钱才是。日本没有土地财政而中国有。土地财政是中国政府的一项划时代的伟大发明，土地财政不变，房价上涨不变。04厦门大学教授的赵燕菁写过一篇很好的文章《土地财政：历史，逻辑与抉择》：在计划经济条件下，中国建立起初步的工业化基础，却再也没有能力完成城市化的积累。改革前，中国城市化水平一直徘徊在百分之十几。中国城市化的大突破，起始于上世纪80年代后期。当时，农业部门已经无力继续为工业化提供积累。深圳厦门就开始模仿香港，通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资，从此开始了“土地财政”。香港税法简明而且所得税率很低，周其仁有一句经典的评价：香港政府通过土地批租而获得“暗税”，在资本主义经济里举世无双。这几年中央政府在力推减税，可基础设施建设要钱，财政收入不能下降啊，“卖地”一事的重要性不言而喻。不要小看政策制定者，他们有很多办法让土地卖得出高价，也有很多办法控制房价不要过快上涨，但首要目标永远是——房价不崩盘。你指望政府的调控让房价崩盘，那你就要傻眼了。中国经济会不会硬着陆，主要就看房地产会不会硬着陆，我们不允许崩盘发生，只允许稳步健康发展。赵教授认为，中国的“土地财政”和西方的“税收财政”的差异，相当于的区别。不同于西方国家抵押税收发行的做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增长(70年)，为城市公共服务的一次性投资融资。如果你把城市政府视作一个企业，那么西方国家城市是通过，中国城市则是通过发行“股票”融资。这几年实体经济不好，大部分二线城市卖地收入已经超过政府财政收入的一半了，靠税收远远不够财政需求。一旦房价暴跌，土地就会贬值，信用就会崩溃，泛滥的就会决堤而出。简单点说，其实中国的房子，不仅仅是个住房，还是，是我们对于城市持有的股票。如果一个城市是一个企业，那么土地相当于政府手里的原始股，政府卖给开发商，开发商造好房子再卖给我们，我们想当于在买股票。如果我在腾讯工作，我看好自己东家就会尽量买入，等着公司的腾飞给我带来分红收益，而不是只拿工资。如果我在这座自己选择的城市生活，看好它的未来，我就会想要持有它的股票，等着这座城市建造起四通八达的地铁网，她举办了国际级会议和赛事，孕育了现象级的企业和可以全球赋能的商业模式，这个城市就会升级，我的房子也会升值，给我财产性的收入。05很多时候，选择大于努力。100年前，应该选择去美国，现在，就应该选择崛起过程中的中国.10年前，可以选北上广，但是现在选择北上广的年轻人，靠自己买房几乎无望了，除非创业成功一次。接下来，是强二线城市的高速发展期。城市和人一样，存量价值是重要的，增量的能力更重要。而且房地产以前是，现在是，将来还有很长一段时间会继续是——唯一重要的行业，经济与之共荣共损。而政府，虽然不能完全控制房地产市场走向，但是能在相当大的程度上进行干涉，毕竟土地供应在政府手里，户籍管理制度在政府手里，信贷政策一样可以用一纸文件改变，总之中国楼市可是比中国股市好控制得多。可能你会顾虑，房子这么贵重，买了不能轻易换，又不知道以后找了对象，换了工作，现在买的房子到那时还能不能适用。不适用就换嘛，房子不必存，房子再贵，也是用来将就你的，当你成长了，生活向好了，自然也得让房子匹配你新的需要。只要不是在最严厉的政策出台的时候，换房真没有那么难。而且中国的房子，更新换代的速度几乎快赶上手机了。我记得刚工作那会，看的90方基本是两房一卫，过了两三年做出了三房一卫，现在大量的90方能做出三房两卫。我有一位小姐姐，刚工作一年自己买了一套50方的单身公寓，后来找了个男朋友，有一套70多方的小两房。交往两年后俩人结婚的时候，商量着把男方的70方换成了90方，女方的单身公寓用来收租还贷。又过了三年丈夫成了公司中层，她也换了工作，收入高了，俩人又把90方换成了120方。到今年，小姐姐要生二胎了，现在他们准备下单一套160方的四房，用她的话说，我们是一有点新情况，就要折腾房子。十年时间，换了三次房子，而且都是在卖掉上一套能赚点钱刚好踮踮脚能买下一套的时候。当初买90方的时候，还以为会住一辈子，谁知道后来还有二胎政策，谁知道后来事业那么发展得那么快。她原来那套单身公寓还在手上，被她搞起了airbnb，是一项又赚钱又交朋友的副业。这一切的起点，就在于这两个人结婚的时候各有一套房，后续腾挪置换就比较容易。买房也是循序渐进的过程，房子会见证你和整个国家的进步与上升，并且可能在关键时刻帮你加一把力。中财网《房子是累赘还是财富？关键看这两点》 精选五一些城市房价持续走高，新一轮严厉调控来临。房地产行业徘徊在路口的敏感时刻，万科的举动和选择引人注目。楼市将呈现怎样的格局？房地产行业的风险点何在？万科如何迎接挑战？针对这些问题，《经济参考报》记者近日独家专访了万科集团总裁郁亮。谈走向：供求关系不支持一直高速上涨记者：新一轮调控开始，您认为未来中国房地产市场将呈现怎样的走向？郁亮：房地产分析的背后是人口分析。根据万科测算，我国城镇主流购房人群（20岁至49岁）人口增量已过历史高点，2011年至2015年这一增量曾达到4300万人，2016年至2020年将降为1300万人，2020年后预计有很大可能继续下降。当然，小城镇的人口还在向大城市流动，非都市圈人口还在向都市圈流动。但无论如何，因为城镇化而导致住房需求井喷式爆发的时代已经结束。这个变化，就发生在2015年。从供给角度看，十年前我们确实存在严重的住房短缺，但随着过去十年的大规模建设，这个缺口已经基本补上。2006年至2015年这十年间，万科统计的57个大中城市中，有28个城市每年每人商品住宅新开工面积的平均值超过2平方米。而发达国家在城市化完成后，住宅每年的人均建设量，一般是不超过1平方米。过去十年因为要补课，多盖一点是合理的。但这么大的全国建设量，不可能一直保持下去。几个重要都市圈，因为人口还在流入，未来还是应该多盖一点房子，但那些人口停滞甚至流出的地方，确实不能再这么盖下去了。“青山遮不住，毕竟东流去”。购房存在杠杆，所以短期内，货币供应、流动性、对房价有影响，甚至有很大的影响。但长期来看，房价必然由供求关系决定。如果不是只看几个核心城市，而是看全国的话，那么供求关系的真相就是：需求高点已过，而供给仍在高位。这样的供求关系，不支持房价一直高速上涨，也不支持成交量的高速增长。所以说，房地产行业将告别高速增长时代。当然，房地产业还没有沦落为“夕阳产业”，但快速上涨、普遍上涨的局面已经结束，开始进入平稳增长、城市分化的新阶段。可以预见，如果没有大的宏观金融货币环境变化，未来的房价走势应该趋于稳定，长期涨幅不应该高过居民收入增幅，短期来看则是有涨有跌，不再是单边上涨。也就是说，房价暴涨的可能性在减小，而房价下跌的风险相比以前在增加。万科去年已经对12个城市的13个项目计提了跌价准备13.8亿元，较2015年底增长82.3%。万科已经做好了准备，迎接有些城市可能到来的房价下跌。记者：北上广深等一线城市的房地产市场会怎样？郁亮：人口不断涌入，财富加速聚集，这决定了一线城市楼市表现不会特别差。但北上广深的高房价问题也必须重视。房价平稳，年轻人才会有奔头。光给人才发房补、建保障房还远远不够，每个城市都应提出自己的普通住宅发展计划。即使是一线城市，房价也应该稳住，而且，也可以稳住。谈调控：欣慰与忧虑并存记者：您怎么看最新一轮的房地产调控？郁亮：2016年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录，但幸福与忧虑的边界并非那么清晰。去年以来，一些城市楼市持续火爆，但高处不胜寒，国家及时调控，是非常必要的和令人欣慰的，这对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑。记者：对于这些房价过快上涨的城市，在您看来，应该采取什么策略？郁亮：去年以来，一些城市的房价上涨确实过火了，采取严厉的“外科手术”式调控是需要的，如果这个时候再上涨，对国家而言就是毒药。房地产调控从原来的“两限”到现在的“四限”，短时间对于控制房价过快上涨，建立一个合理是有效果的。但长期来看，要稳定热点城市房价，还是要靠增加供应。和全国的情况不同，这些城市人口还在持续流入，新增需求依然旺盛。而且，这些城市增加供应也是完全可能的。有人说一线城市没地了，但跟东京比一比就知道，还有地。一是放活旧改，增加土地供应的来源。比如深圳搞强区放权，把旧改项目的审批权下放到区里，鼓励市场力量主导旧改，一下子多出很多房子。二是适当提高土地利用效率。在地价昂贵的城市里把楼房盖高点是国际通行做法。我接触过一个莫斯科，不买地，专门给一些五六层的老房子装电梯，上面加盖四层房子。三是及时修改规划要求。很多规划的杠杠是上世纪五六十年代制定的，比如对小区绿地有明确的指标要求，但如果我们采取纽约“集中绿地”模式，把小区配套的绿地集中起来，建成周边一到三公里都可以享受的公园，用地效率、实际效果一定比分散的小区绿地好得多。记者：您对于房地产调控还有什么建议？郁亮：政策不仅要考虑少数城市的房价问题，还要在更大维度、更长时间的背景下考虑问题，最根本的是要建立促进楼市健康发展的长效机制。首先是厘清行业政策的目标。根本性的政策目标应该是三个：解决居住问题、拉动就业和经济、维护金融安全。“房子是用来住的不是用来炒的”，这说明解决居住是首要目标，当然另外两个目标也很重要。但有时我们过于注重房地产拉动经济的作用，这是一种错位和错配。有没有同时能够实现三大目手段？“轨道+物业”是一种方式。发展轨道交通，可以在合理通勤时间内提供更多的住房，在都市圈内疏散人口，可以创造大量就业、促进经济增长。房价稳住了，也就防范住了跟房价相关的一系列金融风险，这是典型的“一石三鸟”。其次是租赁市场需要“补课”。1998年我国住房改革时曾提出租售并举，但可惜后来没有坚持。最近政府提出加快培育和发展住房租赁市场，但还有一些障碍没有破除。比如工业厂房能不能改成集中式出租公寓，商场写字楼改出租公寓能不能分水电、通煤气，REITs什么时候能真正推出等等。还有税负问题，如果按照12%的房地产税加上11%的，做出租公寓根本没钱赚，连利息都付不了，市场很难起来。万科已经开办长租公寓1.2万至1.8万间，计划今年做到10万间，解决十来万核心城市年轻人口的居住问题。再次是推出普通住宅发展计划。建造大家能买得起的房子是行业责任，住宅的主流要与居民收入水平相适应。每个城市都应供应足够的普通住宅，要公开向社会承诺，普通住宅发展计划是什么，配套、交通、公共设施如何跟上等，让大家做到“未来有房，心中不慌”。谈风险：揪心商业、商办库存记者：房地产行业的主要危机在哪里？郁亮：对于当前的房地产市场，我有几个担忧。一是商业、商办库存太大。我们很多城市都要上金融中心、总部基地，造成很多商业中心难以为继，大量购物中心闲置。很多人只看到住宅的去库存问题，我反而对商业、商办的库存更担心一些，这一问题还在持续恶化。据万科监测，大中城市2014年、2015年商办用地在房地产用地供应中占比接近40%，远远超出15%左右的合理配比上限。国家统计局的数据显示，2012年至2016年，全国办公楼和商业营业用房开发投资额、新开工面积分别增长124%、10%，明显高于住宅55%的增幅、20.6%的降幅。二是土地市场价格上涨过快。房地产行业集中度在迅速提高，进不到前几名的都担心面临淘汰，不少开发商抱着急着上规模的心态疯狂拿地。如果这些开发商借银行的钱，用了杠