全国房屋登记官考核模拟题（15） （一）单项选择题 1、下列物权中，属于担保物权的有（ A ）。 A.抵押权 B.典权 C.土地承包权 2、第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供（ A、抵押 B、质押 C、定金D.国有土地使用权 D ）。 D、反担保3、2006 年 8 月 13 日甲与乙签订租赁合同，将其所有的一栋房屋出租给乙居住，租期一年。2006 年 10 月 19 日甲又将该已出租的房屋设定抵押与丙签订借款合同，并书面告知了乙。2007 年 4 月 19 日借款合同到期，甲未能按照约定还本付息。关于本案，下列说法正确的是（ B ） A、乙在有效期内仍有权居住，因抵押合同无效 B、乙在有效期内仍有权居住，因原租赁合同继续有效 C、乙在有效期内仍有权居住，但应与房屋受让人签订新的租赁合同 D、乙在有效期内是否有权居住由房屋受让人决定 4、根据《物权法》规定，下列财产中不可以作为抵押权的客体的是：（B ） A．在建房屋 B．某大学的教学楼 C．企业的生产设备、原材料 D．法律、行政法规未禁止抵押的其他财产 5、甲向乙借款并将自己的房子抵押给乙，并办理了抵押登记。抵押后甲又将该房屋出租给丙，因 甲无力还款，乙欲行使抵押权。下列表述正确的是( C )。 A、甲与丙之间的租赁合同不具有效力，因为该房已抵押给乙 B、甲与丙之间的租赁合同具有效力，租赁合同可以对抗乙的抵押权 C、甲与丙之间的租赁合同具有效力，但租赁合同不得对抗乙的抵押权 D、甲与丙之间的租赁合同不具有效力，因此，也不可以对抗乙的抵押权 6、以下列财产设定的抵押权中，协议生效的是（ C ） A.房屋 B.航空器 C.电视机 D.机动车辆 7、甲公司向乙银行贷款 1000 万元，约定 2005 年 12 月 2 日一次性还本付息。丙公司以自己的一 栋房屋作抵押。甲到期没有清偿债务，乙银行每个月都向其催收，均无效果，最后一次催收的时 间是 2007 年 3 月 6 日。乙银行在下列哪一时间前行使抵押权，才能得到法院的保护？（ C ） A.2007 年 12 月 2 日 B.2009 年 12 月 2 日 C.2009 年 3 月 6 日 D.2011 年 3 月 6 日8、以土地所有权为抵押物设立的抵押，其抵押合同（ D ）。 A．自合同订立时生效 B．自办理抵押登记时生效 C．自土地管理部门批准后生效 D．无效 9、同一财产向两人以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款应当依照有关担保法律制度 的规定清偿。下列各项中，不符合《物权法》规定的是( D )。A.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿 B.抵押权已登记且登记顺序相同的，按照债权比例清偿 C.抵押权已登记的先于未登记的受偿 D.抵押权未登记的，按抵押合同生效时间的先后顺序清偿 10、甲向乙借款 50 万元。约定以甲的 A 幢房屋抵押给乙。双方为此签订了抵押合同，担在抵押登 记时，登记为以甲的 B 幢房屋抵押给乙，后甲未能按约还款，乙欲行使抵押权。根据《物权法》 的规定，下列乙行使抵押权的表述中，正确的是( B )。 A.乙只能对甲的 A 幢房屋行使抵押权 B.乙只能对甲的 B 幢房屋行使抵押权 C.乙可选择对甲的 A 幢房屋或者 B 幢房屋行使抵押权 D.乙不能行使抵押权。因为登记机关记载的抵押物与抵押合同约定的抵押物不一致，抵押无效 11、抵押是担保的一种方式，根据《物权法》，下列说法正确的是( A )。 A．债权人不占有债务人或第三人用于抵押的财产 B．债权人任何时候都无权就抵押财产优先受偿 C．抵押需将财产移交给债权人，一旦债务人不能履行到期债务，可直接用于清偿 D．抵押财产的使用权归债权人所有 答案：A 12、下列财产中，能够作为抵押权客体的是（ C A、幼儿园 B、宅基地 ） D、自留山C、正在建造的航空器13、债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协 议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益 的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起（ C ）内请求人民法院撤销该协议。 A、三个月 14、抵押权人应当在（ A、主债权诉讼时效 B、六个月 C、一年 D 二年A ）期间行使抵押权。 B、抵押权诉讼时效 C、主债权合同约定 D、抵押合同约定15、质押合同生效之日为（ B ） A 权利确定之日 B 权利凭证交付之日 16、下列动产不得出质的是（ B ） A、电视机 （二）多项选择题 1、抵押权的实现方式有（ ABC ）。 B、枪支C 合同签定之日D 债务不能履行之日C、金戒指D、手表A、折价B、拍卖C、变卖D、出租2、甲企业向乙丙借款，将自己的房屋分别抵押与乙丙，并先后办理了抵押权登记，乙的抵押权登 记在先，丙的抵押权登记在后。后因乙企业兼并甲企业。下列表述正确的有（BD ）。 A、乙企业对甲企业享有的抵押权因混同而消灭 B、乙企业对甲企业享有的抵押权不因混同而消灭 C、乙企业因混同而使抵押权消灭，故该房屋由丙企业行使抵押权 D、乙企业不因混同而使抵押权消灭，故其可以以登记在先的抵押权对抗丙企业的抵押权 3、下列财产不得作为抵押物的是（ABD ） A、土地所有权 C、建设用地使用权 B、所有权、使用权不明或有争议的财产 D、依法被查封、扣押、监管的财产 ）4、抵押期间，抵押人不得转让抵押财产，除非（ BD A、转让后所得的价款可以清偿债务 C、重新设定抵押B、经抵押权人同意 D、受让人代为清偿债务消灭抵押权 ）5、抵押财产在发生下列哪些情形时确定： （ ABXD A、债务履行期届满，债权未实现； C、当事人约定的实现抵押权的情形； （三）判断题 1、抵押权可以作为其他债权的担保。(错)B、抵押人被宣告破产或者被撤销； D、严重影响债权实现的其他情形。2、抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债 务人清偿。(错) 3、建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，对 于新增建筑物所得的价款，抵押权人应当优先受偿。(错) 4、最高额抵押权设立前已经存在的债权，不得转入最高额抵押担保的债权范围。(错) （四）案例分析题 1、陈某向贺某借款 20 万元，借期 2 年。张某为该借款合同提供保证担保，担保条款约定，张某 在陈某不能履行债务时承担保证责任，但未约定保证期间。陈某同时以自己的房屋提供抵押担保 并办理了登记。请根据案情回答下列问题： （1）抵押期间，谢某向陈某表示愿意以 50 万元购买陈某的房屋。下列选项正确的是：（ ABD ） A.陈某将该房屋卖给谢某应得到贺某的同意 B.如陈某将该房屋卖给了谢某，则应将转让所得价款提前清偿债务或者提存C.如陈某另行提供担保，则陈某的转让行为无须得到贺某同意 D.如谢某代为偿还 20 万元借款，则陈某的转让行为无须得到贺某同意 （2）如果贺某打算放弃对陈某的抵押权，并将这一情况通知了张某，张某表示反对，下列选项正 确的是：（ D ） A.贺某不得放弃抵押权，因为张某不同意 B.若贺某放弃抵押权，张某仍应对全部债务承担保证责任 C.若贺某放弃抵押权，则张某对全部债务免除保证责任 D.若贺某放弃抵押权，则张某在贺某放弃权利的范围内免除保证责任 （3）关于贺某的抵押权存续期间及张某的保证期间的说法，下列选项正确的是：（ AC A.贺某应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权 B.贺某在主债权诉讼时效结束后的两年内仍可行使抵押权 C.张某的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月 D.张某的保证期间为主债务履行期届满之日起二年 ）全国房屋登记官考核模拟题（12）（一）单项选择题 1、、土地承包经营权自（ C ）时设立。 A、村委会通过 C、土地承包经营权合同生效 B、政府部门批准 D、土地承包经营权人登记 A ）年。 C、50 ）年。 D. 50 ）年 D、30-70 B ）行政主管部门批准 D、30-702、根据《物权法》的规定，草地的承包期为（ A、30-50 B、303、根据《物权法》的规定，耕地的承包期为（ C A. 10 B. 20 C. 30 4、根据《物权法》的规定，林地的承包期为（ A、30-50 B、30 D C、505、根据《物权法》的规定，特殊林木的林地承包期，经国务院（ 可以延长。 A、农业 B、林业 C、环境D、国土6、土地承包期届满后，由土地承包经营权人按照国家有关规定（ B ） A、终止承包 B、继续承包 C、重新申请承包 D、重新办理承包7、（ A ）应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并 登记造册，确认土地承包经营权。 A、县级以上地方人民政府 C、省级以上地方人民政府 B、市级以上地方人民政府 D、国务院 ）。8、法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人（ A A、不能取得所有权 C、经申请依法取得所有权 9、国家对（ B A、林地 B、可以取得所有权 D、经登记依法取得所有权）实行特殊保护，不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。 B、耕地 C、草地 D、水源地10、住宅建设用地使用权期间届满的（ A、自动终止 B、重新办理C ）。 C、自动续期 D、申请续期11、依《物权法》规定，建设用地使用权自（ D ）时设立。 A 批准 B 合同生效 C 合同订立 12、对于以（ A A、划拨 ）方式设立的建设用地使用权应当严格限制。 B、出让 C、拍卖D 登记D、招标 ）等费用。 D、建设费 ）。13、建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付（ B A、划拨费 B、出让金 C、使用费14、建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请（ D A、转移登记 答案：D 15、建设用地使用权消灭的，出让人应当（ A、继续使用 （二）多项选择题 1、所有权包括以下几项权能 A、占有 B、使用 ( ABCD )。 C、收益 D、处分 B、及时办理变更登记 C ）。 B、重新办理 C、补充登记 D、变更登记C、及时办理注销登记D、不办理任何手续2、为了公共利益的需要，征收集体所有的土地，应当依法足额支付（ ABCD A、土地补偿费 B、安置补助费 C、地上附着物补偿费）费用。D、青苗的补偿费3、甲、乙各有一套住房 A、B，某日两人口头约定互相换房居住。甲搬到 B 房，乙搬到 A 房。 其后不久，甲以自己的名义将 B 房租给丙居住并收取租金，租期 2 年。则下列说法中正确的是： （BC） A．甲乙交换了房屋的产权 B．甲乙交换了房屋的使用权 C．甲将房屋租给丙居住属于无权处分 D．2 年后，乙若要求收回 B 房，承租人丙可以继续租赁，无须乙同意。 4、关于所有权，下列说法正确的是（ABCD ）。 A、所有权是指所有权人对自己的不动产或动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利 B、用益物权、担保物权等其他物权都来源于所有权C、用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益 D、所有权是最完全的物权，所有权人可以对自己所有之物进行最全面、最充分的支配 5、关于征收，下列说法正确的是（ ABCD A、必须是为了公共利益的需要 B、必须依照法律规定的权限和程序 C、征收标的仅限于不动产 D、征收行为属于行政行为 6、下列土地能够实行土地承包经营制度的是（ BCD A、国家所有的耕地、林地、草地 B、国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地 C、农民集体所有的耕地、林地、草地 D、农民集体所有的果园 7、土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取（ ABD 方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。 A、转包 B、互换 AC ）承包地。 C、收回 D、转让 C、分包 D、转让 ）等 ） ）。8、承包期内发包人不得（ A、调整B、变更9、通过（ ABC ）等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有 关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 A、招标 B、拍卖 C、公开协商 D、变卖10、虹房地产开发公司于 2001 年 7 月 1 日以出让方式获得某市一块国有土地的使用权，使 用年限为 40 年。经开发建成商品房后，2005 年 7 月 1 日将该宗房屋一并转让给大洋公司，大洋 公司将其作为职工住宅分配给职工居住， 职工李某于 2007 年 1 月 1 日搬入新居。 下列说法中正确 的是：（ BD ） A．李某对该土地的使用年限为 40 年 B．李某对该土地的使用年限为 35 年 6 个月 C．该土地的使用年限到期后，李某需要继续使用的，应该在期间届满之前一年申请续期 D．该土地的使用年限到期后，自动续期，李某无需申请 11、设立建设用地使用权可以采取（ AC ）等方式。 A、出让 B、买卖 C、划拨 D、征用12、建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有（ABC ）的权利，有权利用该土地建造建 筑物、构筑物及其附属设施。 A、占有 B、使用 C、收益 D、处分 ABD ）13、下列哪些情况建设用地使用权应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。（ A、工业用地 C、学校 B、商品住宅 D、同一土地有两个以上意向用地者14、对于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用 地者的，应当采取（ ACD ）的方式出让。 A、招标 B、划拨 C、拍卖 D、其他公开竞价15、采取（ABCD）方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用 权出让合同。 A、招标 B、拍卖 C、协议 D、出让16、建设用地使用权人有权将建设用地使用权（ABCD），但法律另有规定的除外。 A、转让 （三）判断题 1、承包期内发包人不得调整和收回承包地。（对） 2、土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地 方人民政府申请土地承包经营权注册登记。（错） 3、为了公共利益的需要，征收个人住宅的，只需给予被征收人拆迁补偿。(错) 4、建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人， 但有相反证据证明的除外。 （对 ） 5、新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的担保物权。（错 （四）简答题 1、征用和征收的适用条件有何相同和不同？ 答案：相同：二者都需要依照法律规定的权限和程序进行。 不同：征用：（1）因抢险、救灾等紧急需要；（2）征用的对象可以是单位、个人的不动产 或者动产 征收：（1）为了公共利益的需要；（2）征收的对象只是集体所有的土地和单位、个人的房 屋及其他不动产。 ） B、互换 C、出资 D、赠与或者抵押2、农村集体经济组织实行的是何种经营体制？ 答案：家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。《物权法》第一百二十四条 3、建设用地使用权出让合同一般包括哪列条款？ （1）当事人的名称和住所；（2）土地界址、面积等；（3）建筑物、构筑物及其附属设施占 用的空间；（4）土地用途；（5）使用期限；（6）出让金等费用及其支付方式；（7）解决争议 的方法。 （五）案例分析题 1、甲公司于 2007 年 10 月 10 日通过拍卖方式拍得位于北京郊区的一块工业建设用地；同年 10 月 15 日，甲公司与北京市土地管理部门签订《建设用地使用权出让合同》：同年 10 月 21 日， 甲公司缴纳全部土地出让金；同年 11 月 5 日，甲公司办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设 用地使用权证。 2007 年 11 月 21 日，甲公司与相邻土地的建设用地使用权人乙公司签订书面合同，该合同约 定：甲公司在乙公司的土地上修筑一条机动车道，以利于交通方便；使用期限为 20 年；甲公司每 年向乙公司支付 8 万元费用。该合同所设立的权利没有办理登记手续。 2008 年 1 月 28 日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向丙银行借款 5，000 万元， 借款期限 3 年。该抵押权办理了登记手续。此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、 施工许可等手续之后开工建设厂房。 2008 年 5 月，因城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设厂房的部分土地， 用于市政公路建设。甲公司因该原因办理建设用地使用权变更登记手续时，发现登记机构登记簿 上记载的建设用地使用权面积与土地使用权证上的记载不尽一致。 要求：根据本题所述内容，分别回答下列问题： （1）甲公司于何时取得建设用地使用权？并说明理由。 （2）甲公司与乙公司订立合同拟设立的是何种物权？该物权是否已经设立？并说明理由。 （3）甲公司与乙公司的合同订立后，如果甲公司不支付约定的费用，乙公司在何种条件下有权解 除合同？ （4）甲公司在建造的厂房已经完工，未办理房屋所有权证的情况下，是否取得该房屋所有权？并 说明理由。 （5）甲公司建造的厂房是否属于丙银行抵押权涉及的抵押物范围？并说明理由。丙银行如何实现 自己的抵押权？ （6）在政府提前收回甲公司部分建设用地使用权的情况下，丙银行能否就甲公司获得的补偿金主 张权利？并说明理由。 （7）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以何为准？ 答案： （1）甲公司于 2007 年 11 月 5 日取得建设用地使用权。根据规定，建设用地使用权的取得必须向 登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。本题中，甲公司于 2007 年 11 月 5 日办 理了建设用地使用权的登记，因此，甲公司于 2007 年 11 月 5 日取得建设用地使用权。 （2）甲乙公司设立的是地役权，该地役权已经设立。根据规定，地役权自地役权合同生效时设立。 本题中，当事人未办理登记不影响地役权的设立，地役权自地役权合同生效 2007 年 11 月 12 日时 设立（3）在约定的付款期间届满后在合理期限内经乙公司 2 次催告，甲公司仍未支付费用的，乙公司 有权解除合同使得地役权消灭。 （4）甲公司已经取得该房屋的所有权。根据规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行 为成就时发生效力。本题中，由于甲公司建造的房屋已经完工，即使未办理房屋所有权证书，但 甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有权。 （5）厂房不属于抵押物的范围。根据规定，以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于 抵押财产。抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的 变价所得，抵押权人无权优先受偿。 （6）丙银行可以就补偿金主张权利。根据规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等， 担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。 （7）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，应以登记簿为准。全国房屋登记官考核模拟题（14） 一、单项选择题 1、房屋测量主要包括（C ） A、控制测量 B、碎部测量 C、面积测量 D、外业踏勘 2、从比例尺为 1：10000 的图上量取某线段长为 50mm，则该线段所对应的实地水平距离是： D ） （ A、500000 米 B、5000 米 C、50000 米 D、500 米 3、当标尺倾斜时，读得的标尺读数会比真值 （ B ） 。 A、减少 B、增大 C、相同 D、不一定 4、丘的编号有（ C） 位数字。73 A、2 B、3 C、4 D、5 5、幢号应该注记在房屋的轮廓线内的 （ B ）73 A、中心 B、左下角 C、右上角 D、右下角 6、下列情形不计入共有建筑面积，但应参与分摊所在幢相关的共有建筑面积有（D）91 A、共有的室外楼梯 B、权属单元的阳台 C、人防工程 D、为公共事业服务的配套用房 7、下列情形不作为共有建筑面积，不用参与分摊所在幢内相关的共有建筑面积有（B）91 A、共有电梯间 B、作为人防工程的地下室 C、门斗 D、为多幢服务的管理用房 8、在房产面积计算中长采用的尺寸为（B） 。 A、外尺寸 B、中线尺寸 C、内尺寸 D、设计尺寸 9、分户图的房屋边长注记至应为（C）75 A、 米 B、分米 C、厘米 D、毫米 10、楼梯已计算建筑面积的（A） ，不再计算建筑面积。 A、其下方空间不论是否利用 B、其下方空间不利用的 C、 其下方空间高度不超过 2.20 米的 D、其下方空间被利用的 11、(C)是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿(权属档 案)的法律行为。 A．房地产转让 B．房地产交易 C、房地产权属 D．房屋所有权 12、下列关于房地产权属登记的概念，说法不正确的是( B )。 A、房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度 B、房地产权属登记制度是现代债权法中的一项重要制度 C．国家实行土地使用权登记发证和房屋所有权登记发证制度 D．权属档案管理，是房地产行政管理的重要的基础性工作 13、下列关于房地产权属登记管理的原则，说法不正确的是( C )。 A、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则 B、房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人 C．房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，不必同属一人 D．房地产权属登记的属地管理原则 14、(A)是一种反映房屋、土地现状的专业图。57 A．房地产平面图 B．房地产剖面图 C．房地产立面图 D．房地产测绘图 15、登记档案的(A)是登记档案最显著的特点。7 A、动态性 B、专业性 C．真实性 D．完整性 16、(C ) 是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。299 A．总登记 B．新建登记 C．房屋所有权初始登记 D．转移登记 17、房地产买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等原因导致权利人转移时，权利人应申 请( D )登记。299A．他项权利 B．变更 C．注销 D．转移 18、 房屋权利因房屋或土地灭失、 土地使用年限届满、 他项权利中止、 权利主体灭失等而实行的登记称为( C ) 登 记。 A．他项权利 B．变更 C．注销 D．转移 19、下列关于《物权法》不动产登记制度中的异议登记制度，表述不正确的是（ C ） 。 A.异议登记是指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请，并将 其异议在不动产登记簿中加以记载的过程 B.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记 C.不动产登记簿记载的权利人口头同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正 D.登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效 20、 C ）主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权 （ 证书，不具有法律效力。 A、市（县）建设行政 B、市（县）规划行政 C、市（县）房地产行政 D、市（县）土地行政 21、作为国家一级的管理机构，关于房地产权属登记工作，在国务院内部的分工是( C )。 A．国务院负责全国房屋所有权的确权、登记发证管理工作，国家建设部负责全国土地使用权的确权、登记、发 证管理工作 B．国务院负责全国房屋使用权的确权、登记、发证管理工作，国土资源部负责全国土地使用权的确权、登记、 发证管理工作 C．国家建设部负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作，国土资源部负责全国土地使用权的确权、登 记、发证管理工作 D．国土资源部负责全国房屋使用权的确权、登记、发证管理工作，国家建设部负责全国土地使用权的确权、登 记、发证管理工作 22、因房屋的改建而使房屋面积增加的登记属于( B ) 登记。 A．他项权利 B．变更 C．注销 D．转移 23、设定房地产抵押权、典权等权利时，权利人应申请( A )登记。 A．他项权利 B．变更 C．注销 D．转移 24、特殊的房产登记中，以成本价或标准价购买的住房，产权来源为(B )售房。 A．补贴 B．房改 C．福利 D．计划 25、产权的( A ) 是指在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。 A．总登记 B．新建登记 C．变更登记 D．转移登记 26、根据规定，省辖市和县级以下机关应将永久、长期保存的档案向本地区同级档案馆移交大致在（B） 。 A 5 年左右 B 10 年左右 C 20 年左右 D 30 年左右 27、文书档案长期保管期限为（D） 。 A 5－10 年 B 10－15 年 C 15－30 年 D 16－50 年 28、鉴定档案价值的基本方法就是（A） 。 A 直接鉴定法 B 间接鉴定法 C 逐一鉴定法 D 简单鉴定法 29、保存照片的适宜温度为（C） 。 A 13－16℃ B 13－15℃ C 14－24℃ D 14－20℃ 30、档案编目的实质是把档案信息资源整理的成果（B） 。 A 形式化 B 固定化 C 格式化 D 统一化 31、档案著录项目共分（C） 。10 A 三项 B 五项 C 七项 D 九项 32、档案馆指南的主体部分是（A） 。 A 馆藏档案情况介绍 B 馆藏情况介绍 C 馆藏资料情况介绍 D 馆藏介绍 33、资料目录的主体部分是（B） 。 A 资料目录 B 资料分类目录 C 资料主题目录 D 资料综合目录34、保存照片的相对湿度为（A） 。 A 40%-60% B 35%-45% C 30%-45% D 45%-60% 35、档案著录的条目格式是（C） 。 A 标点符号式 B 段落标点式 C 段落符号式 D 符号段落式 36、预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人（A）单方申请 预告登记。 A、可以 B、不可以 C、不允许 D、不能够 37、 （B）制度是协调物权与债权的利益平衡机制 A、产权登记 B、预告登记 C、抵押权登记 D、预售备案 38、 （C）是指房地产开发商企业（以下统称出卖人）或代销商与买受人签订的，由开发商或代销商承诺向买受 人到期交付房屋，买受人支付购房款的合同。 A、商品房买卖合同 B、商品房买卖协议 C、商品房预售合同 D、商品房预售协议 39、满足效力又称为（A）效力 A、破产保护 B、破产保障 C、破产保证 D、破产保全 40、预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的， 预购人（B）提交相应的证明材料。 A、不用 B、应当 C、无需 D、不必要 41、 （C） ，即保障请求权肯定发生所指定的效果的效力。 A、顺位保护效力 B、保护效力 C、保全效力 D、保障效力 42、预购商品房预告登记后，因房屋坐落的街道门牌号码或权利人名称变更而申请登记的，登记费按（B）收取。 A、全额 B、减半 C、三分之二 D、三分之一 43、预购商品房预告登记后变更向一个以上房屋权利人颁发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费 （C）元。 A、50 B、20 C、10 D、0 44、 《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的， （B）申请更正登记。” A、不可以 B、可以 C、不允许 D、不能 45、债权消灭是指（C） A、当事人之间的债权债务关系维系的情形 B、当事人之间的债权债务关系延续的情形 C、当事人之间的债权债务关系终止的情形 D、当事人之间的债权债务关系中止的情形 46、 《预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理 部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》 。未取得《商品房预售许可证》的， （B）进行商品房预售。” A、可以 B、不得 C、允许 D、能够 47、预购商品房是指（A） A、购买人预先向房地产开发企业购买的正在建设中的房屋。 B、购买人预先向房地产开发企业购买的已经建设好的房屋。 C、购买人向房地产开发企业购买的正在建设中的房屋。 D、购买人向房地产开发企业购买的已经建设好的房屋。 48、查封登记是一种（B）行为。 A、告知 B、公示 C、公告 D、通知 49、商品房预售合同需要经过登记才具有对抗第（C）人的效力。 A、一 B、二 C、三 D、四 50、预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当（B）办理。 A、予以 B、不予 C、立即 D、可以 51、商品房的买卖分为现房销售和期房销售， （B）销售就是一般所说的商品房预售。 A、预期 B、期房 C、现房 D、实际 52、房屋预售是一种（A）的交易行为。A、附加期限 B、不附加期限 C、短期期限 D、长期期限 53、只要房地产开发企业与承购人签订了商品房预售合同，该企业就应当自签约之日起（A）日内，向房地产管 理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 A、30 B、60 C、90 D、120 54、预售商品房登记备案制度是一种针对房地产开发企业的（C）制度。 A、非强制性 B、半强制性 C、强制性 D、随意性 55、登记簿应（A）保存并妥善保管 A、永久 B、五年 C、十年 D、二十年 56、下列关于房屋他项权利登记的表述中，正确的是(D)。 A．房屋所有权证．房屋他项权证均由房屋所有权人持有 B．房屋所有权证．房屋他项权证均由房屋他项权人持有 C．房屋所有权证由房地产登记部门暂扣，房屋他项权证由房屋所有权人持有 D．房屋所有权证发还房屋所有权人，房屋他项权证由房屋他项权人持有 57、集体所有制企业的房地产抵押，必须经( D )。 A 工会通过 B 全体职工同意 C 上级主管机关批准 D 企业职工代表大会通过 58、个人住房贷款抵押合同自( )之日起生效。 A．合同签订 B．抵押登记 C．主合同生效 D．双方约定 59、房屋他项权利登记应由(C)申请。 A．房屋所有权人 B．他项权利人 C．房屋所有人和他项权利人共同 D．房屋所有权人或他项权利人 60、以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知(B)。 A．抵押登记部门 B．抵押权人 C．租赁登记备案部门 D．借款人 61、房地产抵押合同，属于(B )。 A．主合同 B．从合同 C．债权合同 D．担保合同 62、下列财产中不可以作为抵押权的客体的是（B ） A 房屋 B 国有土地所有权 C 专利权中的财产权 D 名誉权 63、行政划拨方式取得的土地使用权(B )。 A．可以抵押 B．不能单独抵押 C．补交土地出让金后可以抵押 D．经行政管理部门批准后可以抵押 64、房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起(D )日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。 A．10 B．15 C．20 D．30 65、( D)是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入 资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 A.房地产抵押 B.续建工程抵押 C.预购商品房贷款抵押 D.在建工程抵押 66、房地产抵押给债权人，根据现状可分为以下几种形式(BCDE )。 A．规划开发用地抵押 B．土地使用权抵押 C．在建工程抵押 D．期房抵押 E．现房抵押 67、一般抵押登记不包括(D )。 A.房屋抵押权设立登记 B.房屋抵押权变更登记 C.房屋抵押权注销登记 D.房屋最高额抵押权确定登记 68、权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交材料，申请（A）登记。 A、更正 B、转移 C、变更 D、注销 69、房地产的查封，是指在（D）剥夺被申请执行人的财产处置权。 A、一年内 B 三个月 B 不定期 D 一定期限内70、预告登记后，未经预告登记的权利人（A）同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。 A、书面 B、口头 71、按我国《民事诉讼法》规定，认定成年人为无民事行为能力人，必须由其近亲属或者其他利害关系人向该 公民住所地基层（A）提出。 A 人民法院 B 人民检察院 C 仲裁委员会 D 人民政府 72、下列关于区位的说法中，错误的是（B ） 。 A．区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系 B．区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定 C．地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化 D．政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位 73、中心商务高度等于（A ）之比。 A．中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积 B．中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积 C．中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积 D．中心商务区建筑面积总和与总建筑面积 74、消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（C ） 。 A．若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求 B．若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求 C．若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求 D．若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求 75、“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的（B ） 。 A．环境 B．方位 C．通达性 D．朝向 76、根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（B ）后的余额。 A．平均税费 B．平均利润 C．平均市值 D．平均价格 77、集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（A ）的行为。 A．所有权 B．使用权 C．继承权 D．通行权 78、在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是（C ） 。 A.市场法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法 79、征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（D ）所有。 A.农民个人 B.剩余劳动力安置单位 C.地上附着物所有人 D.农村集体经济组织 80、房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行 为。征用的目的是获得财产的（B ） 。 A.所有权 B.使用权 C.处分权 D.收益权 81、下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是（A ） 。 A.抵押 B.出售 C.互换 D.赠与 82、下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是（ D） 。 A．通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权 B．通过协议出让方式取得的建设用地使用权 C．通过转让方式取得的建设用地使用权 D．已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权 83、建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是（B ） 。 A．新增建筑物属于抵押财产 B．在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分 C．新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让 D．实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿 84、下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是（ C） 。 A．维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益 B．按规划用地、节约用地、保护耕地 C．按计划用地，可以适当突破计划控制指标D．如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续 85、进行房地产市场调研时，首先应明确（C ） 。 A．调研人员 B．调研计划 C．调研目标 D．调研方案 86、在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于（A ）调研。 A．经济环境 B．政治法律环境 C．区域环境 D．社会文化环境 87、消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的（ B） 。 A．主体 B．动力 C．保障 D．结果 88、在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于（C ）调研。 A．市场行情 B．市场反响 C．市场竞争者 D．消费行为 89、房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接（ B）而划分的。 A．作用于房地产产品 B．形成增量房地产 C．使投资者拥有房地产 D．取得土地使用权 90、房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物（B ）米以外的各种管线、道路工程的 建设费用。 A．1 B．2 C．3 D．4 91、预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了（C ）的方法。 A．风险回避 B．风险组合 C．风险转移 D．风险自留 92、在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是（A ） 。 A．项目建议书获批准 B．编制可行性研究大纲 C．项目机会研究 D．签订设计合同 93、房地产项目建设投资的工程费用不包括（B ） 。 A．税金 B．土地使用费 C．间接费 D．直接费 94、某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划没计的依据之一， 这表明该企业开发经营遵循的观念是（C ） 。 A．生产观念 B．推销观念 C．市场营销观念 D．产品观念 95、房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是（C ） 。 A．有利于发挥销售专长 B．销售队伍建设成本低 C．销售策略调整快捷 D．销售效益好 96、抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是（B ） 。 A．借款人 B．抵押人 C．贷款人 D．抵押权人 97、在房地产抵押贷款期间，未经（C ）同意，抵押人不得变卖抵押房地产。 A．保险机构 B．房屋主管部门 C．抵押权人 D．房屋承租人 98、产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在( )以内的部分的房价款由房地产开发企业返还买 受人，绝对值超过( )部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 C ） （ A、3%、3.5% B、3.5%、3% C、3%、3% D、3.5%、3.5% 99、线状地物重叠时，首要表示的地物是( B )73 A、界线 B、房屋轮廓线 C、围墙 D、栅栏 100、 多层住宅为：( A ) A、四层至六层 B、三层至八层 C、二层至七层 D、四层至七层 101、测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，要绘制( C )。72 A、房产分幅立面图 B、房产分幅平面图 C．房产分丘图 D．房产分户平面图 102、下列关于抵押的表述中，不正确的是（D ） A.抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人 B.在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》 C.因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以 弥补不足 D.抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产103、抵押以不转移标的物的（ C ）为特征，不妨碍抵押人的正常使用收益。 A、使用 B、收益 C、占有 D、转让 104、用益物权是对他人的所有物使用和（ C ）的权利。 A、占用 B、转让 C、收益 D、变卖 105、已受理抵押权登记申请，因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但延长 的时限最长不得超过（ D）个工作日。 A60 B20 C30 D10 二、多项选择题 1、下列房地产可以设定抵押权的有(ABD )。 A．国有土地上依法取得的房屋 B．以出让方式取得的土地使用权 C．集体土地使用权 D．乡．村企业的厂房 E．用于市政的房地产 2、按照规定，该住宅小区项目取得土地使用权的方式可以是( CDE)。 A、划拨 B、无偿划拨 C．出让 D．拍卖出让 E、招标出让 3、住宅小区等群体房地产开发项目竣工，还应当按照( ABCE )要求进行综合验收。 A、城市规划和设计条件 的落实情况 B、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况 C．单项工程的工程质量验收情 况、拆迁安置方案的落实情况 D．住宅小区的房地产权属登记情况 E、物业管理的落实情况 4、根据以上背景资料，该住宅小区项目涉及的房地产权属登记种类包括 ( BCDE )。 A、总登记 B、土地使用权初始登记 C．房屋所有权初始登记 D．转移登记 E、他项权利登记 5、有（ABCDEFG）情形之一，申请房屋登记的，可以有当事人单方申请 A 因合法建造房屋取得权利 B 因人们法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利 C 因继承、受遗赠取得房屋权利 D 有本办法所列变更登记情形之一 E 房屋灭失 F 权利人放弃房屋权利 G 法律、法规规定的其他情形 6、房屋登记簿具有（ABCD）特征 A 法定性 B 权威性 C 统一性 D 永久性 E 合理性 7、房屋登记遵循的基本原则由以下方面（ABC） A 登记应当依申请进行 B 房屋权利一致的原则 C 属地管理原则 8、申请人应当对申请登记材料的（ABD）负责。 A 真实性 B 合法性 C 客观性 D 有效性 9、登记机构应当履行哪些职责（ABCD） 。 A 查验申请人提供的权属证明和其他必要材料 B 就有关登记事项询问申请人 C 如实、 及时登记有关事项 D 法律、 行政法规规定的其他职责 10、关于购房户高某采取预售商品房抵押的方式，说法正确的是( ACD )。 A、高某采取预售商品房抵押的方式，实际上是用房屋期权抵押 B、高某在签订购房合同时，获得的不仅仅是债权，也是房屋所有权 C．高某在签订购房合同时，双方只是产生了债的关系，获得的仅仅是债权，尚不是房屋所有权 D．在该项目竣工交付使用时，对已办理预售商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证时同时办理房屋抵押登 记 E、在该项目竣工交付使用时，对已办理预售商品房抵押登记的，在领取房屋所有权证时，不用办理房屋抵押登 记11、申请抵押权变更登记，应当提交下列（ABCDE）资料。 A．登记申请书 B．申请人的身份证明 C．房屋他项权证书 D．抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议 E. 其他必要材料 12、下列关于设有抵押权的房屋拆迁补偿和安置的说法中，正确的有（BD ） 。 A．未进行抵押登记的，补偿款付给被拆迁人 B．能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，但须经抵押权人认可 C．不能解除抵押合同的，补偿款支付给抵押权人 D．不能解除抵押合同的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿 E．抵押权人承担由于拆迁设有抵押权的房屋而造成的损失 13、房地产投资具有（ACE ）等特点。 A．投资品种的多样性 B．投资收益的稳定性 C．投资价值的附加性 D．投资变现的便利性 E．投资区域的差 异性 14、房地产估价报告通常由（BDE ）等组成。 A．估价委托书 B．注册房地产估价师声明 C．估价委托合同 D．估价结果报告 E．估价技术报告 参考答案：BDE 15、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（ABC ） A.抵押人到期未偿还债务的 B.抵押人擅自处分抵押房地产 C.抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的 D.抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的 E.未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的 16、所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立（ AC ） 。 A、益物权 B、占用权 C、担保物权 D、收益权 17、一物之上可以并存的权利是： （DE ） A 所有权、所有权 B 抵押权、质押权 C 质押权、质押权 D 抵押权、用益物权 E 抵押权、抵押权 18.下列哪些程序不计入房屋登记办法规定的工作时限： ABDE） （ A 测绘 B 公告 C 受理后查档审查 D 公证 E 实地调查 19、综观各国关于预告登记的立法，主要有以下（AB）立法例： A、法典式 B、特别法式 C、独立法式 D、特殊法式 20、预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理登记的情 形包括（ABCD） 。 A、预购商品房预告登记 B、预购商品房抵押权预告登记 C、房屋所有权转移预告登记 D、房屋抵押权预告登记 21、登记机构在办理预告登记后，应根据登记簿上记载的内容，向预告登记权利人颁发预告登记证明，证明上 主要记载（ABCDE）等内容： A、预告登记权利人、义务人 B、房屋坐落 C、权利种类 D、登记时间 E、附记 22、办理预告登记，房屋登记机构应当在登记簿上记载（ABCD） ： A、预告登记权利人和义务人 B、身份证明号码 C、预告登记证明号 D、登记时间23、预告登记与商品房预售合同登记备案有（ABCD）的区别： A、性质 B、功能 C、有无强制性 D、适用范围不同 24、商品房预售的特点，包括（ABCD） ： A、商品房预售行为具有较强的国家干预性。 B、商品房预售的周期长、风险性大。 C、商品房预售的标的物具有期待性。 D、商品房预售合同需要经过登记才具有对抗第三人的效力。 25、预告登记应适用于下列（ABC）情形： A、不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权； B、附条件或者附期限的不动产物权请求权； C、有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权。 D、不附条件或者不附期限的不动产物权请求权 26、预告登记的基本效力为（ABC） A、权利保全效力。 B、权利顺位保全效力。 C、破产保护效力（满足的效力） D、权利继位保全效力。 。 27、计算建筑面积应具备的条件有（ABCD ） A. 应具有上盖 B.结构牢固，属永久性建筑物 C.应有维护物 D. 层高在 2.20 m 以上，可作为人们生产或生活的场所 28、下列属于共有建筑面积的是（ABC）91 A、电梯井 B、值班警卫室 C、配电房 D、入户花园 29、房屋面积测算包括( ABCD )等测算。 A、房屋建筑面 B、共有建筑面积 C、使用面积 D、产权面积 30、测绘报告主要包括(ABCD)等。 A．房地产测量技术设计书 B．成果资料索引及说明 C．控制测量成果资料 D．检查验收报告 31、预告登记与一般的不动产登记区别表现在（ABCD） ： A、一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记， 而预告登记则是为了保全将来发生 的不动产物权而进行的一种登记。 B、预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动 的权利。 C、纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力，以确 保将来只发生该请求权所期待的法律结果。 D、预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。 32、我国《城市房地产管理法》第 44 条规定，商品房预售应符合下列（ABCDE）条件： A、已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。 B、持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是 善意购买人。 C、按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的 25％以上，并已经确定施 工进度和竣工交付时间。 D、已经同金融机构签订预售款监管协议。 E、已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应 当同时取得向境外销售的批准文件。 33、预售商品房登记备案制度具有（ABD）的功能。 A、保护预购人 B、维护房地产市场制度 C、预告登记 D、有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理 34、房地产档案资料是由(ABDE)四方面组成。 A．房地产平面图 B．房地产有关证明和文件 C．房地产档案图 D．房地产卡片 E．房地产权属帐册35、房地产权属档案的完整性体现在( AC )方面。 A、房地结合 B、土地和档案结合 C．图、档结合 D．房屋和档案结合 E、档案和档案结合 36、档案利用的基本类型有(ABC). A 学术利用 B 实际利用 C 普遍利用 D 家庭利用 E 专家利用 37、下列选项属于房产测量基本内容的是（ACDE ） 。 A、房产平面控制测量 B、 房屋高程测量 C、变更测量 D、房产调查 E、房产图绘制 38、参与分摊的共有建筑面积有（CE） A、为多幢服务的配电室 B、幢与幢之间连接的通廊 C、建筑外半墙 D、人防工程 E、幢内管道井 39、下列选项中属于可以计算全部建筑面积的是(BCE)84 A、与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊 B、属永久性结构有上盖的室外楼梯 C、有柱或有围护结构的门廊 D、有顶盖不封闭的永久性架空通廊 E、与室内相通，并能正常利用的变形缝 40、共有建筑面积分摊原则是(ABCE) A、按文件或协议进行分摊 B、按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊 C、分摊以幢为单位 D、小区公用设施用按面积比例分摊至各幢 E、整栋房屋在销售和产权转移、分割中只能采用一种分摊方法 41、房产要素测量的主要内容有(ABCD) A、界址测量 B、境界测量 C、陆地交通测量 D、水域测量 E、航空摄影测量 42、房产测绘可以采用的基准是(AC) A、1980 西安坐标系 B、1985 国家高程基准 C、地方坐标系 D、假定高程 E、1954 北京坐标系 43、不计算建筑面积的范围 包括(ABCD) A、房屋之间无上盖的架空通廊 B、骑楼、过街楼的底层以及穿过房屋的通道用作街巷通行的部分。 C、地下层中的水池 D、非落地的凸窗 E、属永久性建筑有柱的车棚 44、抵押权具有（ABCD）特性。94 A 从属性 B 不可分性 C 特定性 D 物上代位性 E 顺序性 F 追及性 三、填空题 1、房屋权属证书包括(房屋所有权证)和房屋他项权证，登记证明包括(预告登记证明)，在建工程抵押登记证明 等。 2、房屋登记簿应当记载房屋（自然状况）（权利状况）以及其他依法应当登记的事项。 、 3、乡镇、村企业的（建设用地使用权）不得单独抵押。 4、预售商品房登记备案制度只是适用于商品房预售活动中。 5、预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。 6、预售商品房登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。 7、预告登记发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继 受，成为民法中的一项重要的物权制度。 8、现房是指竣工验收合格取得房地产权证的商品房。 9、期房是指未经竣工验收取得房地产权证的商品房。 10、从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现，是物权法原理向债权法领域的扩张、渗 透。11、在预告登记中，应以所保全的请求权的权利人为预告登记权利人，以不动产所有权人为预告登记的义务人。 12、预告登记的保全权利的效力，应以义务人的处分行为相对无效为原则。 13、档案室的收集，正常情况下主要是指（归档） 。 四、判断题 1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律法规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。 （对） 2、房屋权证书、登记证明遗失丢失的、权利人在当地公开发行的报刊登记遗失声明后，可以申请补发。 （对） 3、登记机构颁发的房屋权属证书，由住房和城乡建设部统一印制，编订由统一的编号，再全国使用。 （对） 4、中华人们共和国物权法于 2007 年 3 月 16 日第十届全国人们代表大会第五次会议通过，2007 年 3 月 16 日中 华人们共和国主席令第 62 号公布自 2008 年 10 月 1 日起实行。 （错） 5、物权受到侵害的，权利人不可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决（错） 6、处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额四分之二以上的按份共 有人或者全体共同有人同意，但共有人之间另有约定的除外（错） 7、房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式 并应当定期异地备份（对） 8、房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人不可以撤回登记申请（错） 9．以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。√ 10、抵押权从属于主债权的存在而存在。 （√） 11、在我国，“按揭”一词既不是在建工程抵押也不是预购商品房的抵押。而在建工程抵押也不同于预购商品房 的抵押。 （√） 12.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。√ 13.城市规划分为总体规划和修建性详细规划。× 14.共有房屋所有权因共有性质或共有人份额变更申请房屋变更登记的，应当由共有人共同申请。√ 15.如果房屋在事实上存在共有人，但因当事人没有据实申请登记，而导致登记名义人与实际权利人有差异时， 登记机构不应对此承担责任。√ 16.工程投资额在 30 万以下或者建筑面积在 300 平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。√ 17.更正登记是一种被动的登记行为，而变更登记是一种主动的登记行为。× 18、房产抵押后，抵押人不可以将其出租。 ） （× 19、申请登记登记为共有房屋的，登记机构应当发放《房屋共有权证》（× 。 ） 20、查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效。 （√） 21、共有房屋所有权变更登记，不需要全部共有人共同申请。 （√） 22、房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。 （√） 23、申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律法规另有 规定外，房屋登记机构应当不予办理。 （√） 24、预售商品房抵押，购房者在签订购房合同时，双方只产生债的关系，购房者获得的仅是债权，而不是房屋 所有权。 (√ ) 25、对依法由房地产行政主管部门代管的房屋，无人主张权利的房屋以及法律、法规规定的其他情形，任何人 和单位都不能直接代为登记。 (× ) 26、在办理某房屋产权登记时，工作人员发现该房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不是同一人，同 时对暂时查不清原因的，因此可以暂不予以办理登记。 (√ ) 27、建设部对房改售房权属登记发证做了如下规定：职工以成本价购买的住房，产权归个人所有；职工以标准 价购买的住房，只能拥有部分产权。 (√) 28、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。(√ ) 29、抵押权和典权均属物权的一种。 （√） 30、典权不属于用益物权，是指典权人支付典价，占有出典人的不动产并行使使用和收益的权利。 ） （× 31、 《房产测量规范》于 2000 年 08 月 1 日由 国家质量技术监督局发布。 ） （× 32、已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地不计入用地面积。 （√） 33、层高 2．20M 以下（含 2．20M）的房屋不计算建筑面积。 ） （×34、房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，各产权主不得私自占有。 （√） 35、位于地下室的水池、水箱按其外围水平投影面积计算。 ） （× 36、 房屋之间无上盖的架空通廊护外围水平投影面积的一半计算。 ） （× 37、商业楼层、车库层内无间隔墙的权属单元须埋设永久性界址标志后才能进行分户测绘。 （√） 38、套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积二部分组成。 ） （× 39、房屋的自然层数，一般按室内地坪± 以上自然层计算。 0 （√） 40、机械停车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。 （√） 41、独立户室内已封闭的花园房屋和阳光屋的按其水平投影面积计算。 （√） 42、地下室、半地下室及相应出入口，层高在 2.20 m 以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外 围水平投影面积计算。 （√） 43. 房地产面积测算系指水平面积测算，包括房屋面积测算和土地面积测算。( √ ) 44. 房产分丘图是房产分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图。( √ ) 45. 房产分户图的比例尺一般为 1：200。( √ ) 46、房屋租赁当事人是否应当遵循自愿、平等、互利的原则（是） 。 47、承租人未经出租人同意，是否可以将承租房屋转租（否） 。 48、房屋租赁当事人在租赁合同答订后３０日内，应到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案 手续（是） 。 五、名词解释 1、封闭阳台：采用木质、金属质或塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭，作为永久性使用的空间。 2、复式住宅：套内空间跨跃两楼层以上的住宅，居室内厅高为两楼层高。 3、房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等， 且具备有上盖，结构牢固，层高 2．20M 以上（含 2．20M）的永久性建筑。 4、房屋的产权面积：产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 5、房屋共有建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 6、面积测算：指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共 有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。 7、 《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约 定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效 力。” 8、查封登记指登记机构依据人民法院或者有权的行政机关的嘱托，依照法定的程序做出的以限制不动产的处分 为目的的一种登记。 9、房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权 利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。 10、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠予或其它合法方式将房地产转移给他人的行为。 11、房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、抵押和房屋租赁的活动。这种交易的客体是一种特殊的商 品--不动产 12、房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前 3 个月提出，并经出 租人同意，重新答订租赁合同。 13、出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以 赔偿。 14、以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有士地上建成的房屋出租的，应当将租金中 所含土地收益上缴国家。 15、承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中 获得收益。 16、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。 17、房屋租赁的概念，是指以房屋作为标的租赁，在房屋租赁关系中，房屋出租人将房屋租给房屋承租人使用、 收益，并收取房屋租金的行为。 18、房屋租赁合同的概念，是指房屋出租人将房屋交给承租人使用、收益，承租人支付租金，并于租赁合同终 止时将房屋交还出租人的协议。六、简答题 1、房屋租赁的主要性质如何？ 房屋租赁是我国的一项传统租赁业务，它的主要性质有以下几个方面： 房屋租赁关系是出租人和承租人之间的一和契约关系； 房屋租赁对于当事人双方，各有其不同的目的； 房屋租赁是所有权和使用权分离的一种物资流通形式； 房屋租赁合同和一般租赁合同一样是诺成合同。 2、 《房屋登记办法》是哪个部门制定？依据哪些法律制定的？ 《房屋登记办法》是建设部制定的部门规章，是依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产 、 管理法》《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规制定的。 、 3、什么叫房屋登记？房屋登记由哪个机构办理？ 房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登 记，由房屋所在地的直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构 房屋登记机构办理。 4、房屋应当以什么为单元进行登记？ 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢 号、室号等）的房屋或者特定空间。 国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分 为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上 建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 5、 《房屋登记办法》对申请房屋登记的当事人是怎样规定的？ 申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。 但有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请： （1）因合法建造房屋取得房屋权利； （2）因人 民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； （3）因继承、受遗赠取得房屋权利； （4）有本办法所列变 更登记情形之一； （5）房屋灭失； （6）权利人放弃房屋权利； （7）法律、法规规定的其他情形。 共有房屋，应当由共有人共同申请登记。 共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应 当由共有人共同申请。 6、对申请未成年人房屋登记是怎样规定的？ 未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人 身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。 7、办理哪些房屋登记，房屋登记机构应当实地查看？ 办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看： （1）房屋所有权初始登记； （2）在建工程抵押权登记； （3） 因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记； （4）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。 8、对符合哪些条件的登记申请，房屋登记机构应当予以登记？ 登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿： （1）申请人与依 法提交的材料记载的主体一致； （2）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登 记的房屋与房屋登记簿记载一致； （3）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致； （4）申请登记的事项与房 屋登记簿记载的房屋权利不冲突； （5）不存在本办法规定的不予登记的情形。 9、有哪些情形之一的，房屋登记机构应当不予登记？ 有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记： （1）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的 面积等内容建造的建筑申请登记的； （2）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋 权利与权利来源证明文件不一致的； （3）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的； （4）申请登记房屋不能特定 或者不具有独立利用价值的； （5）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的； （6）房屋被依法查封期间， 权利人申请登记的； （7）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。 10、对房屋登记机构作出登记或不予登记决定的时限是怎样规定的？ 自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登 记的决定： （1）国有土地范围内房屋所有权登记，30 个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60 个工作日； （2）抵押权、地役权登记，10 个工作日； （3）预告登记、更正登记，10 个工作日； （四）异议登记，1 个工作日。 公告时间不计入时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超 过原时限的一倍。 法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。 11、房屋权属证书或登记证明遗失、灭失的怎么办？ 房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》《房屋他项权证》等。 、 预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构 发放登记证明。 房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。 12、在什么情况下，当事人应当申请房屋所有权转移登记？ 发生下列情形之一的， 当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记： 买卖； （1） （2） 互换； （3）赠与； （4）继承、受遗赠； （5）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的； （6）以房屋出资入股； （7） 法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的； （8）法律、法规规定的其他情形。 13、在什么情况下，权利人应当申请房屋所有权变更登记？ 发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记： （1）房屋所 有权人的姓名或者名称变更的； （2）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的； （3）房屋面积增加或者减 少的； （4）同一所有权人分割、合并房屋的； （5）法律、法规规定的其他情形。 14、在什么情况下，所有权人应当申请房屋所有权注销登记？ 经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登 记： （1）房屋灭失的； （2）放弃所有权的； （3）法律、法规规定的其他情形。 15、在什么情况下，权利人应当申请抵押权注销登记？ 经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记： （1）主债权消灭； （2）抵押 权已经实现； （3）抵押权人放弃抵押权； （4）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。 16、在什么情况下，当事人可以申请预告登记？ 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： （1）预购商品房； （2）以预购商品房设定抵押； （3）房屋所有 权转让、抵押； （4）法律、法规规定的其他情形。 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机 构应当按照预告登记事项办理相应的登记。 17、在什么情况下可以申请异议登记？ 利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人 的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。 权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人 申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。 18、在什么情况下可以申请注销异议登记？ 异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登 记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。 19、房屋登记机构及其工作人员违反规定办理房屋登记，给他人造成损害的，如何处理？ 房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法 律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。 20、房屋预告登记证明的依据和作用是什么？ 答：依据是：根据物权法第二十条之规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实 现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的， 不发生物权效力。 作用是：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。可 知，房屋预告登记证明是指当事人签订房屋买卖协议时，为保障将来实现物权，按约定向房产登记管理部门（房 地局）申请预告登记，并由房产管理部门依法审查后并予以登记而颁发的证明。 21、经预告登记后的物权变动请求权特征是什么？ 答：第一、该请求权的性质仍为请求权而非支配权，内容为权利人在条件具备时请求现时所有人为本登记以变更物权，权利人对该请求权之标的并不具有任何的支配权。 第二、该请求权的效力具有特殊性，能够对抗第三人，所有权人与第三人所为的妨碍该请求权无效的行为 非经权利人权利让与无效。 第三、该请求权具有临时性，存在于合同生效后至能够进行登记之日起三个月内。 第四、请求权人未来是否可以实际取得物权并不确定。如债权消灭或者所附条件不可能成就，亦或指向的标的 物最终无法完成。预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备 了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现，是物权法原理向 债权法领域的扩张、渗透。所谓债权物权化是指具备了物权的某些效力。 22、用地面积测算的范围是什么？ 答：用地面积测算的范围以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积 的测算。 23、变更测量的有哪几类？ 答：变更测量分为现状变更测量和权属变更测量。 24、成套房屋的套内建筑面积由哪几部分组成？ 答：由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 25、共有共用面积的处理原则是什么？ 答：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房 屋的建筑面积按比例进行分摊。 26、简述商品房预售的概念和条件： 商品房预售是指受让人在建房阶段即将房屋连同土地使用权预先售予他人的行为。商品房预售，应当符合以下 条件： （1）已全部交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 （2）持有建设规划许可证。 （3）按提供预售 的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和峻工交付日期。 （4）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品预售房许可证。商品房预售人应当按照国家有关规定将 预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程 建设。 27、简述房地产抵押的概念及特点： 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不 履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押是一种物的担保，确立 的是担保物权。房地产抵押权的法律特征有： （1）房地产抵押权是为担保债权而设立的，与所担保的债权是主 从关系，对其具有附从性。 （2）房地产抵押权具有特定性。以特定的抵押房地产担保特定的债权。 （3）房地产 抵押权具有不可分性。其效力及于抵押房地产的全部和被担保债权的全部，不受抵押房地产的分割、部分转让、 部分灭失和债权的分割、部分转让、部分清偿的影响。 （4）房地产抵押权的物上代位性，即抵押房地产发生原 有形态变化时，房地产抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上。 （5）房地产抵押权的追及性，即抵押人将 抵押房地产转让给他人时，抵押权人仍可对抵押房地产行使抵押权。新的房地产权利人不得以其不是债务人而 提出异议。 七、论述题 1、甲开发商开发一栋住宅楼，为迅速取得现金流，假意让其职工按揭买房，并在某银行作了按揭，同时办理了 房屋抵押，将房屋抵押给银行，且办理了预售登记。但由于小区绿化未按规划进行，一直未取得楼盘的大产权， 每户的房产证也没有办下来。之后，甲开发商又隐瞒真相，将该楼盘对外销售，李丙等人一次性将钱交与开发 商，住进该楼内。开发商承诺，在交清环保局的罚款后即可办理房产证，可实际上未办理。此时，该开发商将 资金挪作他用，只剩空壳，对某银行的按揭不能正常归还，致使银行起诉至法院要求解除合同，返还价金。甲 开发商仍不履行，银行申请法院强制执行；开发商除了房屋已无其他财产，法院将争议房屋全部查封，并依法 评估拍卖。因某银行的抵押权成立，此拍卖款发还给了某银行。而李丙等人只能依据合同违约，要求开发商承 担违约责任，由于开发商已经无任何财产，李丙等人面临着拿不回购房款的巨大风险。 解析:预售登记是指开发企业应当自签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门，办 理商品房预售合同登记备案手续。这属于行政管理，并不产生物权效力。 《物权法》第 20 条规定了预告登记制度，对于购房人，为了将来能顺利取得房产的物权，按照约定可以向登记 机构申请预告登记。在进行了房屋买卖预告登记后，没经过预告登记权利人的同意，处分该房屋的，不发生物 权效力。如果在预告登记后，债权消灭或者自己能够进行不动产登记之日起三个月内未申请房屋产权登记的，预告登记失效。 预告登记的规定可以解决在上述案例中出现的情况。如买房人在签订买房协议后，即向登记机关办理了预告登 记，此时，如果开发商未经买房人同意就将该房屋再次卖出或者抵押，则不发生物权效力，房屋仍属买房人所 有，保护了买房人的权利。全国房屋登记官考核模拟题（11） 一、单项选择题 1、甲、乙、丙三人各出资四万元合建了一栋三层楼房，三人约定该楼房由三人共有，甲居住第一 层、乙居住第二层、丙居住第三层。乙由于常年在外地做生意，便打算将其居住的第二层卖给他 人，甲、丙得知后，认为甲、乙、丙三人情同手足，关系融洽，如果将第二层卖给他人，极有可 能导致住户之间关系难以协调，增加纠纷，因此表示反对。请问以下说法中正确的是（C ）？ A．甲、乙、丙三人区分所有该建筑物，乙有权出卖其居住的第二层 B．甲、乙、丙三人对该楼是按份共有关系，乙有权转让第二层，只不过甲、丙在同等条件下有优 先购买权 C．甲、乙、丙三人对该楼是按份共有关系，乙无权出售其居住的第二层 D．甲、乙、丙三人对该楼是共同共有关系，乙无权出售其居住的第二层 2、老王不幸老年丧妻，与儿子小王相依为命。2007 年下半年，老王出资 12 万元，小王出资 5 万 元在老家建起了一栋三层的楼房。2008 年 6 月 12 日老王自行将该房屋以 20 万元的价格卖给了邻 居老张，对此小王并不知情。请问以下说法中正确的是（ C ）？ A．老王与老张之间的房屋买卖合同有效 B．老王与老张之间的房屋买卖合同无效 C．老王与老张之间的房屋买卖合同效力未定 D．老王与老张之间的房屋买卖合同可撤销 3、5 月 6 日甲遗失一个篮球，5 月 7 日酷爱打篮球的乙捡到该篮球。5 月 8 日甲委托丙告诉乙：乙 不用归还该篮球，甲愿意将该篮球赠送给乙。5 月 9 日乙告诉甲愿意接受该篮球。请问乙何时取得 该篮球的所有权（D ）？ A．5 月 6 日 B．5 月 7 日 C．5 月 8 日 D．5 月 9 日 4、甲依法在自家宅基上建造了三间平房，10 年后甲去世，房屋由其子乙继承。不久，乙将该房屋 卖给了同村的丙，丙已经搬入居住。经查，该房屋从未办理任何登记手续。请问如今房屋的所有 人为（ C ）？ A．国家 B．集体 C．乙 D．丙 5、 某县居民王某自筹资金建造一栋三层楼房， 2007 年 3 月 1 日开工， 2007 年 11 月 1 日竣工， 2008 年 2 月 3 日到登记机关申请办理登记，2008 年 3 月 1 日办理好房屋所有权初始登记。请问王某从 何时开始取得该房屋的所有权（ B ）？ A．2007 年 3 月 1 日 B．2007 年 11 月 1 日 C．2008 年 2 月 3 日 D．2008 年 3 月 1 日 6、“大自然”小区内共有 300 位业主，2008 年 7 月 6 日召开业主大会拟制定管理规约，共有 240 位业主参加。假设该小区内每套房屋的面积完全相同，请问至少有多少位业主同意才可能通过该 管理规约（ C ）？ A．200 B．160 C．151 D．121 7、甲家的承包地被乙家的承包地所包围，在承包时，有一条小路通往甲家的承包地，甲为了拓宽 道路，与乙签订了一份协议，拓宽道路一米，甲一次性支付乙 5000 元。甲通过该合同所取得的权 利为何种权利：（ D ） A．建设用地使用权 B．相邻权 C．地上权 D．地役权 8、甲银行与乙公司签订借款合同，约定甲银行借款 250 万元给乙公司，乙公司以一幢竣工不久的 价值 280 万元的综合服务楼设定抵押。借款尚未到期，综合服务楼由于严重的施工质量问题而垮 塌。该楼施工单位为丙建筑工程公司。因综合服务楼垮塌，乙公司的生产经营状况恶化，其债权 人丁、戊等均上门讨债，并要求乙公司将丙建筑公司所赔付款项在各债权人之间公平分配。对此， 甲银行表示异议。通过诉讼，丙公司赔偿数额为 180 万元，甲银行债权已届满清偿期。下列表述 正确的是：（ A ） A．丙公司赔偿款应由甲银行优先获得清偿 B．丙公司赔偿款应由向乙公司主张权利的债权人平均分配C．丙公司赔偿款应由乙公司决定向谁清偿 D．丙公司赔偿款应由乙公司全体债权人平均分配 9、2007 年 12 月，甲公司向银行贷款 100 万元用于设备改造，并约定如挪作他用，银行有权解除 合同。乙公司对该贷款提供了担保。2008 年 2 月，甲公司将贷款用于购买高级轿车，银行解除合 同。当时银行仅贷出 50 万元。由于甲公司无力还贷，银行要求乙公司承担责任。乙公司担保如何 处理？（ B ） A．因主合同解除，乙公司的担保责任也归于消灭 B．乙公司应负担 50 万元贷款的担保责任 C．乙公司应负担 100 万元贷款的担保责任 D．乙公司不负担担保责任 10、杜某上班途中拾得一个皮包，内装提货单、现金等财物。杜某在现场等候了一会儿，未见失 主，就携包上班。次日杜某见到报纸上登了一则启事。写明“如有拾得者，酬谢 2000 元”。杜某 见失主所寻找的正是自己拾得的皮包，便把皮包返还给失主。但在杜某向失主请求酬金时，被失 主拒绝。杜某应当：（ D ） A．无偿归还拾得物，因为我国法律未规定拾得人有获得报酬的权利 B．无偿归还拾得物，有权要求失主偿还因此而支出的费用，但无权获得报酬 C．归还拾得物，无权要求失主给予报酬 D．归还拾得物，有权要求失主支付 2000 元的酬金 11、甲公司与乙公司签订买卖合同。约定：乙公司最迟在 2007 年 6 月 1 日前，向甲公司交付 1 万 米防雨帆布。至 6 月 10 日，虽经甲公司多次催要，但乙公司仍未向甲公司交付。6 月 12 日，甲公 司所在地 A 市普降暴雨，甲公司因缺乏足够的防雨器材，致使甲公司堆在露天货场的货物淋湿损 失 5 万元。乙提出防雨帆布最快也要 6 月 25 日送到，请甲公司将露天堆放的货物全部存放在仓库 中，甲公司认为近日不会有雨，而未理睬。6 月 20 日，A 市又降暴雨，致甲公司货物损失 10 万元， 下列陈述正确的是：（ B ） A．乙公司向甲公司赔偿 15 万元 B．乙公司应向甲公司赔偿 5 万元 C．甲公司所受损失自担，因为是不可抗力造成的 D．甲公司所受损失由甲乙公司平均分担，符合公平原则 12、周某到某家俱城购买家俱，看中了甲公司生产的“352”号红木家俱一套。周某与甲公司双方 达成协议： 价款 8 千元， 周某预付订金 4 千元， 甲公司保证三天内将货送到周某家。 双方在“352” 号家俱上作了标记。当晚，家俱城失火，该套家俱被焚。本案应如何处理？（ B ） A．由周某承担损失，周某应补交所欠货款 4 千元 B．由甲公司承担损失，甲公司应退还周某预付订金 4 千元 C．由周某、甲公司双方平均分担损失，周某不补交货款，甲公司不退还订金 D．主要由甲公司承担损失，周某也应适当承担损失 13、时年 72 岁的徐某，没有继承人，现有房屋三间，存款 3000 元以及其他财产价值约 6000 元。 为了安度晚年，徐某与其邻居何某签订了一份协议，约定何某承担其生养死葬的义务，死后其遗 产全部留归何某。协议签订后的第一年，何某对徐某照顾得比较周到。第二年，何某突然不按照 协议履行，徐某生病，何某置之不理。徐某发现何某忙于餐馆经营，于是主张解除协议。半年后， 徐某因病去世，未留遗嘱。下列表述错误的有：（ A ） A．徐某的遗产应按照遗赠扶养协议全部归何某继承 B．何某没有正当理由不履行遗赠扶养协议，徐某有权解除协议 C．徐某解除了遗赠扶养协议，可以不补偿何某在协议签订后第 1 年为照顾他支付的费用 D．何某不享有受遗赠的权利，徐某的遗产应当归集体组织或国家所有 14、国家制定《中华人民共和国城市房地产管理法》，是为了加强对城市房地产的管理，维护房 地产市场秩序，保障（ A）的合法权益，促进房地产业的健康发展。 A、房地产权利人 B、公民 C、居民 D、人民群众 15、在城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、（C）， 实施房地产管理，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》。A、房地产买卖 B、房地产中介 C、房地产交易 D、房屋产权登记 二、多项选择题 1、2007 年 12 月 1 日，甲与乙签订了一份房屋租赁合同。合同约定：甲将房屋 10 间出租给乙开餐 馆，每月租金人民币 1 万元。合同还约定，本合同自 2008 年 1 月 1 日起生效。合同签订后，乙要 求甲于 10 日内将房屋交其使用，因甲的房屋腾空需要一定时间，直到 2007 年 12 月 31 日甲才将 房屋交付乙使用。乙因装修花去 1 个月的时间，直到 2008 年 1 月底餐馆才开业。乙认为，因甲的 原因致使其晚开业 1 个月，要求甲免收 1 个月的房租，而甲不同意免收房租，双方发生纠纷。本 案中，下列表述正确的有哪些：（AD） A．甲与乙所签订的房屋租赁合同是附始期的合同 B．甲与乙所签订的房屋租赁合同是附终期的合同 C．乙有权要求甲免收 1 个月的房租 D．乙无权要求甲免收 1 个月的房租 2、甲、乙、丙三人按照各自 1／3 的份额按份共有一辆播种机，农闲时往往有几个月搁置不用。 乙、丙均想将播种机卖掉。甲外出之时，乙、丙两人就协商将播种机开往农机市场卖给了丁，卖 得价款为甲留下一份，其他由乙、丙各自取走。甲回来后获悉此事，认为乙、丙未经自己同意无 权出卖播种机。乙、丙认为应该少数服从多数。对此，下列说法正确的有：（ABCD ） A．乙、丙的行为侵犯了甲的所有权 B．乙、丙的行为侵犯了甲的优先购买权 C．如果丁取得播种机并非善意，则甲可以主张该买卖无效 D．若丁善意取得播种机的所有权，则乙、丙应赔偿给甲造成的损失 3、甲公司向乙银行贷款，以其所有的一栋大楼设定抵押担保，双方办理了房屋抵押登记。后甲公 司为担保支付丙公司贷款，以该栋大楼占用范围的建设用地使用权设定抵押担保，双方签订了建 设用地使用权抵押合同，但未办理登记。因甲公司无力还款和支付到期贷款，乙银行和丙公司分 别主张抵押权，引起纠纷。下列表述正确的有：（ BD ） A．乙银行只能对大楼拍卖所得主张优先受偿权 B．乙银行有权对大楼和所占范围的建设用地使用权拍卖所得主张优先受偿权 C．丙公司与甲公司所签订建设用地使用权抵押合同未生效 D．丙公司对该大楼占用范围的建设用地使用权无权主张抵押权 4、袁某从财务公司借款 100 万元，请甲、乙二企业共同担保，在合同书中，甲、乙均称：“若经 法院强制执行后，袁某仍不能还款，愿代为履行。”后袁某无力还款，鉴于袁某和乙一直经营不 善，财务公司直接要求甲代袁某还本付息，甲提出，应先找袁某还债，即使袁某不能还也应列乙 为被告。 因为甲、 乙曾单独协商， 若袁某不能还款， 双方各分担 50%且写明“代为履行”限于本金， 不含利息，不承担违约责任。下列陈述中正确的有哪些：（AD ） A．财务公司可以将袁某、甲、乙共同列为被告 B．财务公司可以选择袁某、甲、乙中的任何一人作为被告，请求其偿还债务 C．即使甲、乙代为履行，也不包括利息 D．财务公司只有在诉请强制执行袁某财产仍不能清偿时，才可以要求甲、乙代为清偿，而甲、乙 之间的责任是连带的，责任包括本金和利息，但不承担违约责任 5、甲妻早年亡故，有一子丙，一女丁，甲死亡前拥有 4 间房屋及存款 2 万元。甲于死前曾立下遗 嘱将存款中的 1 万元赠与其昔日情人乙，甲生前欠戊 5000 元。以下说法正确的有哪些：（ ABD ） A．遗嘱有效，只要乙明确表示接受遗赠，则可获得 1 万元 B．戊的债权应由甲的法定继承人用所得遗产清偿 C．丙、丁可以以乙曾妨碍其父母的感情生活为由主张遗赠无效 D．丙、丁可以分割的遗产部分为该 4 间房屋及 5000 元存款 6、甲公司开发建设了美景花园小区。乙丙等人购买了房屋。 （1）由于一层采光较差，而面积超过 150 平方米的房屋总价较高，开发商为了促销，在合同中约 定，购买一层房屋的业主将免费获得其窗外一块面积为 15 平方米的绿地，购买面积超过 150 平方米房屋的业主将免费获得规划用于停放汽车的车位一个。假设乙购买了一套一层房屋和另一套面 积为 168 平方米的房屋，则（ AC）。 A．乙可以根据合同约定取得绿地 B．乙不能根据合同约定取得绿地，因为绿地归全体业主共有 C．乙可以根据合同约定取得车位 D．乙不能根据合同约定取得车位，因为车位归全体业主共有 （2）乙购买两套房屋以后，业主大会召开会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总 人数过半数的业主同意，决定一层的业主可以将房屋改为经营用房，但每月应当向物业公司多交 1000 元物业费，以抵充其他业主的物业费。业主大会将该项决定张贴在美景花园入口处。乙在会 上投了反对票。后乙因事务繁忙，将自己的一层房屋卖给丙，用于开设中餐馆。对此，以下说法 正确的是（ BD ）。 A．业主大会做出该项决定的程序不合法，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且 占总人数三分之二以上的业主同意才能做出该项决定 B．若乙认为该项决定侵害其合法权益，可以请求人民法院撤销该项决定 C．因业主大会做出该项决定时丙不是业主，所以该项决定对丙没有约束力 D．若丙开设餐馆，还应经有利害关系的业主同意 （3）丙开设中餐馆以后，为了打开局面，雇佣音乐学院的学生在餐馆门口进行歌舞表演，声音过 大，致使很多业主没法正常生活和休息。对于丙的这一行为（AC ）。 A．业主大会有权制止 B．业主委员会有权代表业主向法院起诉 C．受侵害的业主有权向法院起诉 D．业主大会有权代表业主向法院起诉 （4） 栋紧邻城市主干道， A 甲公司预计如果把 A 栋的顶层空间出租给广告商用于悬挂广告牌的话， 每年将会有可观的租金收入。为了取得租金收入，甲公司拟定了如下计划，其中，可以实现的是 （D ）。 A．将房屋全部出售，保留顶层空间使用权 B．将顶层全部房屋保留给自己，从而取得顶层空间的使用权 C．与物业管理公司协商，由物业管理公司出租顶层空间，甲公司分得部分租金 D．与业主协商，经业主大会批准，从业主处租得