首次购买小产权二手房买卖合同能够增加共有产权人吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-02-12 13:23 标签： 二手房产权年限怎么算
购买二手房时，“共有产权人”中途杀出怎么办？购买二手房时，“共有产权人”中途杀出怎么办？康老师聊房产百家号作者：美房网主编了解房地产的朋友都知道，二手房的交易过程中会产生很多问题，甚至可以说有很多陷阱，比如房屋质量问题、原房主是否还清房贷、合同纠纷霸王条款、阴阳合同等，其中有一个比较常见的情况是：购房者与房主签订完买卖合同之后，半路杀出该房屋的“共有产权人”，说自己对房子的买卖情况毫不知情，要求终止房屋交易。列举一个案例：王某欲购买育才公寓的一套房子，该房产权登记在业主张某一人名下，产权证上未显示有其他共有人。签约时，张某口头表示其配偶同意出售该房产，并签署了一份配偶同意出售的承诺书，约定在规定时间内补齐配偶同意出售证明或者授权委托书，于是王某先行支付定金5万元。签约后，王某发现张某并没有按照合同约定办理后续流程，无奈之下，携经纪人去张某家登门催告，此时张某之妻李某才得知张某卖房一事，并明确表示反对。情急之下，王某一纸诉状将张某告上法庭，要求其继续履行合同，而李某以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，要求确认合同无效。经法院审理后认为，张某的配偶为房屋共有人，张某和王某订立的合同无法证明已经取得李某的同意，应视为无权处分，故判决原被告签订的合同无效，被告张某返还王某购房款、定金及相应利息。其实，这些所谓的“共有产权人”的出现，大多是有预谋的，有时候由于房价的上涨，卖方觉得自己亏了，不想卖了或者想涨价再卖，就会搬出这个“共有产权人”来搅局，达到终止交易的目的。显然，这种情况对购房者来说是很麻烦的，不仅耗费自己的精力，还可能因此错过好的购房时机，因为“共有产权人”的搅局，房子没能过户，这对于某些重点城市的购房者来说是损失惨重的，比如“认房又认贷”的北京，损失就会更多，有可能门槛一下子高了一大截。那是不是购房者只能认栽，没有办法了呢？答案是否定的，虽然在实际交易过程中因为“共有产权人”搅局而终止交易的比较多，但也有部分购房者通过诉讼等方式最终完成了房屋交易，拿到房屋所有权。根据《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。根据《婚姻法》司法解释（三）第11条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这两条“规定”给出了解决问题的方法，只要符合以下这两个条件，那么二手房的买卖合同就可以继续进行：1、购房者是善意购买的。怎么理解？也就是说购房者买房时并未恶意，比如价格并无明显偏离市场行情，对房屋和产权人的具体情况足够了解等；2、产权完成过户。很容易理解，就是产权人已经完成变更。很多时候，“共有产权人”都是在过户之前杀出来的，没有完成过户的话购房者很难占据主动权，所以我们必须要在交易的时候把这个风险规避掉。那么购房者需要做到以下几点：1、核实房屋所有产权人。签约时须看房产证上是否登记了其他共有权人，可以通过查看房屋产权证书“共有权人”一栏记载来判断；2、所有共有权人都须到场办理签约手续，不能到场的，须提供关于共有权人同意出售的相关公证；3、如果原房主是已婚，则签合同时需要其配偶在场，不能到场的，必须要提供《配偶同意出售证明》；4、如果原房主为离异，须提供离异时的财产分割证明（离婚协议，法院判决书等）；5、如果房子是继承而来的，则需要知道有哪些所有继承人，因为所有继承人都是共有权人，这些人都需要在场。并且因继承的房屋属于夫妻共有财产，还应该要求所有继承人的配偶出具同意出售的书面文件。二手房交易处处是陷阱，对每一个细节我们都应该格外重视，否则在交易过程中出现问题，特别是购房者已经交了定金或者申请的房贷已经下来后出现问题，导致交易失败，对于购房者来说损失是巨大的。作者：mkszf01本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。康老师聊房产百家号最近更新：简介:专注为您分享投资分析文章！作者最新文章相关文章本人和父母共有房产，现购买二手房做婚房契税如何计算？_百度知道
本人和父母共有房产，现购买二手房做婚房契税如何计算？
本人在上海，2000年动迁后和父母共有一套动迁房，现在准备购买二手房作为婚房，90平米以下中环外环之间，关于契税现在有几种不同说法：
1，父母共有不算有房，契税按1%计算。
2，2000年的产权不算有房，契税按1%计算。
3，父母共有算有房，契税按3%计算。
...
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按购房合同价格缴纳契税，河南契税税率4%（家庭成员首次购买唯一普通住房契税享受减半优惠、90㎡以下税率1%）
买房不上当
上房价点评网
看你是在限购政策出来前父母房子上有你的名字还是限购政策出来后有的名字，限购前属于首套，缴税具体看交易中心怎么去认定，限购后是绝对的二套
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总价格已确定，各拿多少也确定，不能打入两个账户？
银行只会打一个，除非你公正了给银行说
看情况，假如是夫妻，可以一方账户进账即可，到时候银行面签时双签，需要提供夫妻双方的资料即可
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