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房子过户给孩子 继承、赠与和买卖 哪种更划算？
来源：华商网-华商报
近日，家住西安市胡家庙的李女士准备将家里的一套老房子过户给儿子，她一打听，原来有“继承、赠与和买卖”三种方式可以选择，李女士因不太清楚每种方式的税费计算方式而犯难。记者分别采访了西安市二手房交易中心以及玛雅房屋子公司全通公司，咨询了三种过户方式的费用细节。
&&&&&& 近日，家住西安市胡家庙的李女士准备将家里的一套老房子过户给儿子，她一打听，原来有“继承、赠与和买卖”三种方式可以选择，李女士因不太清楚每种方式的税费计算方式而犯难。记者分别采访了西安市二手房交易中心以及玛雅房屋子公司全通公司，咨询了三种过户方式的费用细节。
据了解，买卖包括个税、契税、交易手续费、登记费；赠与（直系亲属）包括赠与公证费、评估费、契税、登记费、交易手续费；继承包括继承公证费和登记费。为了方便计算，我们以面积为90平方米以下交易金额为100万的商品房为例，继承、赠与和买卖三种过户方式的税费具体计算方法如下：
方式一：买卖。
根据商品房年限，买卖分为两种情况，一是房产证未满两年，二是房产证满两年。
房产证满两年：个税1万＋契税1万＋交易手续费360元＋登记费80元=20440元
房产证未满两年：增值税5.6万＋个税1万＋契税1万＋交易手续费360元＋登记费80元=76440元
方式二：赠与（直系亲属）
所交费用：赠与公证费8000元＋评估费5000元＋契税3万＋登记费80元＋交易费360元=43440元
方式三：继承
所交费用：继承公证费8000元＋登记费80元=8080元
西安市二手房交易大厅税务中心工作人员告诉记者，如果商品房满五年并且是唯一住房还可以免个税。玛雅房屋子公司全通公司总监也表示，“买卖方式还需考虑商品房的面积大小和是否首套。关于增值税，我们是按简单估算方法做的精确算法为：销售额（含税销售额/1+征收率）×征收率。继承只能发生在产权人或产权人配偶不在的情况下。” 华商报记者 杜蒙
商品房三种过户方式税费计算标准：
（1），房产证满两年
1，个税：税评价×1%
2，契税：a.税评价×1%（首套90平以下）；
.税评价×1.5%（首套面积大于90平）；
c.税评价×2%（第二套且面积大于90平）；
d.税评价×3%（第3套）根据具体情况而定；
3，交易手续费：面积×4元/平方米；
4，登记费：80元/件
（2），房产证未满两年
1、增值税：税评价×5.6%
2、个税：税评价×1%
3、契税：a.税评价×1%（首套90平以下）；
.税评价×1.5%（首套面积大于90平）；
c.税评价×2%（第二套且面积大于90平）；
d.税评价×3%（第3套）根据具体情况而定；
4、交易手续费：面积×4元/平方米；
5、登记费：80元/件
二、赠与（直系亲属直接）
1、赠与公证费：
评估额×1.2%（20万以内）
评估额×1%（20万～50万）
评估额×0.8%（50万～500万）
评估额×0.5%（500万～1000万）
评估额×0.1%（1000万以上）
2、评估费：评估额的千分之五；
3、契税：评估额×3%
4、登记费：80元
5、交易手续费：4元/平方米
1、公证费，同上赠与收费标准；2、登记费：80元 &黄州：()项目位于黄冈市黄州区新港大道27号，总占地面积近4万方，建筑面积17万多方，规划总户数954户。项目自身小区规划500㎡幼儿园，是真正学区房。 &打我：400-606-6969 转 15296()项目地处蕲春大道一号，西河驿头原牛奶厂。占地面积50亩，建筑面积15万方的滨水生态国际园林社区，容积率3.8， 47.7%的超高绿化覆盖率，规划914户，603个停车位。打我：400-606-6969 转 12427()项目位于麻城市金桥大道与金通大道交汇处，总占地191亩(127530平米)，分为两期进行开发。总建筑面积33余万方，绿地率超过37%，建筑密度25%，规划总户数1602户，车位1393个。打我：400-606-6969 转 24752
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父母的房转到自己名下 过户和赠与哪种更划算
　　因为省里新近出台的控制择校新政，为了女儿，市民周先生最近正高度关注“学区房”。不过，和一般欲购“学区房”的市民不同的是，周先生的父母已经有一套2006年买进、面积56平方米的“学区房”。现在让周先生困惑的问题是：把父母名下的这套“学区房”转到自己名下来，是通过正常的房产转让手续来办划算呢，还是通过房产赠与的方式来办划算？
　　据此，记者特别采访了相关部门的有关人士。
　　转让过户：非家庭唯一住房缴3%的契税
　　市房产交易中心工作人员表示，如果周先生名下现在只有一套住房，不受“限购”政策限制，他可以通过二手房转让的方式取得其父母名下这套“学区房”。
　　按照现行政策，市地税局契税征管中心工作人员指出，这套“学区房”将是周先生的第二套房，不能享受“家庭唯一住房”的契税优惠政策；但周先生的父母因为转让给周先生的是“家庭唯一住房”，且购入时间已经超过5年、又是面积小于140平方米的普通住房，可以免缴营业税、个税。
　　综合而言，周先生父母将这套“学区房”以二手房转让的方式过户给周先生，周先生只需要缴纳房屋总价3%的契税。按这套“学区房”目前的市价95万元上下计算，即周先生要缴纳2.85万元左右的契税。
　　但如果周先生的父母名下还有其他住房，或者这套“学区房”的购入时间距今还不足5年，则老人要缴纳的交易税费还是比较多的。“这里分两种情况。”契税征管中心工作人员介绍说，一是老人名下还有其他住房，但购入时间已经超过5年――这种情况下，老人可以免缴营业税，但需要缴纳一般为房屋总价1%的个人所得税；二是老人购入这套“学区房”的时间距今还不足5年，则在办转让过户手续时，须缴纳为房屋总价5.6%的营业税和1%的个税。
　　在第二种情况下，周先生一家为小孩读个好学校要付出的代价蛮高：算上契税、营业税、个税，总计要缴纳9万多元的交易税。
　　房产赠与：除3%的税外，勿忘还有公证费
　　“不管周先生名下现在有几套房，都不妨碍他接受父母赠与给他的住房。”市房产交易中心工作人员说。
　　相比二手房转让方式，契税征管中心工作人员说，通过房产赠与方式办过户需缴纳的契税是限定的――即为房屋总价的3%，而没有任何的契税优惠政策。像周先生这种情况，办理赠与手续时，2.85万元左右的契税是必须缴的。
　　同时，和常规的二手房转让不一样，通过房产赠与的方式办过户，还必须办理公证。记者从天一公证处了解到，目前本市实行的房产赠与公证费是统一的，即房屋总价在20万元以内部分，按照2%计收；超过20万元至50万元部分，按1.5%计收；超过50万元至100万元部分，按照1%计收；超过100万元部分，按0.5%计收。值得注意的是，市区普通住宅在公证时，按照4000元／平方米计算房屋总价。
　　像周先生父母这套“学区房”，办理赠与公证手续时，按照22.4万元的房屋总价来缴纳公证费。“总的公证费用大概在4000元。”天一公证处公证人员说。
　　哪种合算，需综合考虑才行
　　契税征管中心工作人员另外提醒说，要判定房产转让或赠与哪种合算时，除了以上情况外，还需仔细考虑其他问题。按照现行税收政策，受赠住房今后再度出售转让，须缴纳房屋差价20%的个税――需要注意的是，这个差价，是再转让时的价格减去最初时候购入价的差价，而非再转让时的价格减去受赠时市价的差价。以周先生为例，假如他取得父母这套“学区房”、解决了小孩读书问题后，要把这套住房卖掉，假设届时该套住房市价已经达到150万元，而其父母当时买下这套住房时的价格是50万元，则那个时候周先生就要缴纳(150万元-50万元)×20%＝20万元的个税。而如果现在周先生是以转让方式取得父母这套房子的，届时再转让，个税一般可以按成交价的1%计缴即1.5万元就够了。
　　“房产转让和房产赠与哪种更划算，其实是跟这套住房现在的所有权人和受让人的现实情况息息相关的，市民需根据自身情况仔细算账。”房管部门人士表示。
　　宁波晚报记者程旭辉 实习生王凯艺
　　编辑：一般亲属间转让房屋，会习惯性地选择赠与的方式，而且2009年新的税费方式执行以后，直系亲属赠与房屋确实有部分免税政策。那么房子过户给子女时，买卖、赠与和继承哪种方式更划算呢？本专题以一套70㎡（一手购入价25万，现按5000元/㎡估算，总价35万元）的房子为例为你分析。
继承方式过户
亲人之间的过户，赠与和继承都很划算，最划算的就是继承了。如果是父母子女之间的过户，继承的成本最低。只需交纳280元的登记费,没有营业税、个税和契税无。但条件比较单一，只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做。
税费：200元公证费、280元登记费。总计480元。
提醒：直系亲属中，即便是兄弟姐妹也不能采用继承的方式，只能选择赠与。在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。
普通住宅1.5%
个人首次购买90㎡及以下普通住房1%
2% （夫妻1%）
普通住宅1.5%
个人首次购买90㎡及以下普通住房1%
建面140㎡及以上（评估-原值）×5.55%
二套及以上1%
2% （夫妻1%）
备注：夫妻更名、继承、赠予、遗失补证以原产证发证日期为准。产权以购房日期为准。
赠与方式过户
目前不少购房的市民有这样的想法,用赠与过户逃避一些费用。但实际上这种方式也不省钱。当然,如果出售的房子离上次交易时间未满5年,需要交纳营业税的情况下,还是赠与划算些。
税费：1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、 契税10500元、
总计11830元。
提醒：房产赠与公证具有较大的风险性，在房产过户之前如果赠与人放弃赠与，此时,即便买方已付定金，由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究，这样势必会给购房者带来一定的经济损失。
普通住宅1.5%
个人首次购买90㎡及以下普通住房1%
普通住宅1.5%
个人首次购买90㎡及以下普通住房1%
建面140㎡及以上（评估-原值）×5.55%
二套及以上1%
普通住宅1.5%
个人首次购买90㎡及以下普通住房1%
偶然所得税
普通住宅1.5%
个人首次购买90㎡及以下普通住房1%
建面140㎡及以上（评估-原值）×5.55%
二套及以上1%
偶然所得税
备注：夫妻更名、继承、赠予、遗失补证以原产证发证日期为准。产权以购房日期为准。
买卖方式过户
实际生活中，房屋过户的形式中，买卖是最常见的,也是操作较为便捷和安全的方式。首次购房的，可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在房屋出售的时候，距离买房时间不足5年，要上营业税。
税费：房子买入超过5年后卖出，无营业税、 契税1%(首次购房)3500元、个人所得税（35-25）*20% =20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。
提醒：在买卖方式的过户中，不同的情况，费用也是不同的。从房屋的性质上来说,商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同，分别是每平方米6元、每平方米3元、每平方米1.5元,再加80元登记费。
普通住宅1.5%
个人首次购买90㎡及以下普通住房1%
普通住宅1.5%
个人首次购买90㎡及以下普通住房1%
1%（5年唯一物业可免）
责任编辑： 吴东周（） 时间：2013.8
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[09-06]父母给房子是赠与还是买卖划算
昨天看到 是说关于幼儿园小孩上学的 其中今年有一条新规是这样的'600')this.width='600';" title="点击查看原图">思明区今年对于省优和生源爆满的幼儿园的招生条件增加了产权限制(51%)，这个按目前的情况看主要是为了限制父辈和祖辈共有产权的情况，对于小的父母各50%的，按100%算，也就是读个幼儿园都要房产了，往年好像用小孩爷爷的就可以。 为了小孩读书是不是就要把我父母的学区房过户到我这，然后我百度了下有继承、赠与，以及买卖这三种三种方式。=600) window.open('http://img.mp.itc.cn/upload/de16acefc0b8ebefc25c_th.jpg');" style="max-width:600" onload="if(this.offsetWidth>'600')this.width='600';" >这是2016年5月的 所以应该是比较准确的吧，上图是赠与的费用评估费0.25%＋公证费2%（为什么公证这么贵）+各种税（主要是契税3%）虾米~ 房子送给子女还要交钱？ 而且是万 像我们这种买房自住的又不是要靠房子赚钱 为啥小孩读个书要花这么多=600) window.open('http://img.mp.itc.cn/upload/6b95adf3cc4b03e2b9_th.jpg');" style="max-width:600" onload="if(this.offsetWidth>'600')this.width='600';" >这是继承的方式，只需要支付公证费和工本费一套300万的住房子女继承需缴纳7万元费用（主要还是公证费2%），以上方式因为满了5年可以省下营业税之类 但是百度说再买卖的话需要20%的个人所得税=600) window.open('http://img.mp.itc.cn/upload/af9552bbe4dedbe5e30d5565562fa_th.jpg');" style="max-width:600" onload="if(this.offsetWidth>'600')this.width='600';" >这是通过买卖的 朋友也说现在比较多人用这个方式80元登记费+3万元契税(1%)+3000元评估费（0.1%）+230元交易费=33835（为啥买卖的契税这么低 而赠予要这么高）当然我发现一个问题 图片的右下角水印写的是齐鲁 也就是山东的 各地政策应该不一样吧 所以想问下我们这契税分别是多少 评估费 公证要2%这么高吗,有操作过的鱼友帮忙解答下，谢谢。
ps。就算按最低的买卖来也觉得很不合理 房子被赋予很多政治属性，明明在这房子住了20几年 却要因为政策变了 没产权小孩就没书读。。因此还要多出一笔费用，谁的钱不是风吹来的,是不是因为人口变多了政策变了，如果政策不能变，还真希望房价掉到解放前[ 此帖被keyxiao在 11:03重新编辑 ]
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共 5 条评分
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呵呵不说哈
听说给点分就转运了
用买卖合算，而且好像以后要交易的话赠予的也吃亏
这些费用，不如找家好点私力幼儿园读。 小学能读就好了。幼儿园就没必要折腾。
不抛弃,不放弃.
感谢楼主分享，太有用了
之前看过报道，父母给房子还是买卖少缴税，仅供参考
买卖，你可以把房子便宜点买卖，顺便用用自己的公积金。
还没有遗产税呢，有遗产税的国家大都是4,50%的。
厦门赠与税费高，买卖比较划算。鱼塘里这类帖子发很多次了。
赠与的房子听说卖了要交百分二十的赠与税
买过来，可以找银行借钱，多好，，还可以用自己的公积金
回 7楼(昨帆) 的帖子
嗯 好像叫营业税
回 8楼(三湘之子) 的帖子
原来还可以这样啊 但是银行还要多给利息啊 钱一直在贬值
回 6楼(海文) 的帖子
比如300万的房子买卖需要3万多是吗
回 5楼(linyj) 的帖子
幸好还没有 还要不要让人活
回 1楼(酷酷香鱼) 的帖子
升小学读公立幼儿园比较好吧 比如上第八幼儿园一般都去外国语附属小学
直接做买卖，赠与的话后期要收百分二十的税
中国特色的意思就是中国人特别色，中国人特别色是因为领导都特别色。
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回 14楼(小糖糖果) 的帖子
要收20%的税可靠吗？家里的房子当初就是以赠予的形式更名的
一直觉得这继承税收法律就是剥削，老子给儿子留点东西还要拿出一点来孝敬国家，赤裸裸的敲诈。其它的税难道还不够国家发展的？非要剥削
去公证处咨询一下就明白了！
回复17楼(莫政)的帖子
只要自家继续赠与就可以，如果卖别人就要收了。自家做买卖的可以只交一个点的税，后续如果卖给其他人才要把该交的税都交了
幼儿园和小学都要51%
目前赠与只要交契税而已，后期传说的20%的所得税据说厦门还没收过，都是按照1.5%来收的
回复10楼(keyxiao)的帖子
就是因为钱贬值才要用银行钱呀
不卖是赠与划算……
回 18楼(永恒浪浪) 的帖子
发达国家很高，比如日本德国美国……
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用买卖合算，而且好像以后要交易的话赠予的也吃亏
买卖合算 我家也是这样~&& 反正搞不懂天朝政策 父母财产给子女还要给国家缴税？ 真好意思收~
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听说只有闽南人才知道这种老东西！
世界三大落日之地丹绒亚路，还有美人鱼岛蓝眼泪。
每年冬天都要做一次，热量胆固醇对于我这个年纪的女人，已经是伤不起了。
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