物业管理纠纷的现状特点有哪些

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-02-10 13:18 标签： 物业管理服务的特点
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物业服务纠纷案件特点及原因
作者：曹阳、张良培&&发布时间： 08:58:43
　　近年来，渝北区物业服务纠纷呈易发高发态势。2012年，渝北法院受理物业服务纠纷案件1917件，审结1761件；月，该院受理物业服务纠纷案件1735件，较去年同期增长160%。通过审理这些案件，渝北法院认为，目前物业服务纠纷案件主要呈现以下五方面特点。
　　一是收案增量明显，审理压力剧增。2009年，渝北法院受理物业服务纠纷案件533件，2010年受理656件，2011年受理1211件，2012年受理1917件，与2009年相比，收案增幅达260%,这反映出近三年来渝北区物业服务纠纷数量增长十分剧烈。与此同时，法院审判人员仅有少量增长，且近三年新招入人员尚在成长期，对于新增案件的消化能力有限，故“人案矛盾”这一问题更加显现。加上送达难，审判人员的审判压力剧增。
　　二是群体特征明显，易诱群访事件。物业服务企业为追索拖欠物业费，往往会同时起诉小区多个业主。2012年至今共有74批同一物业服务企业起诉众多业主的群体性物业服务纠纷案件，超过总数的90%。业主作为人数众多一方当事人，基于相同地位和诉求容易形成联盟，产生从众心理和放大效应，问题容易扩大化。众多业主为寻求其所认为的公正，往往会利用人数众多优势通过群访集访进行施压，以获取诉讼内无法获取的利益。
　　三是诉讼反复循环，矛盾难以化解。物业服务企业追索完物业费后，由于物业纠纷背后牵涉多个主体、多项事实以及多种法律关系，若仅对物业费作出支持与不支持的判决，而业主提出抗辩的其他问题得不到解决，则企业与业主间的矛盾并未从根本上化解，业主仍拒绝支付以后的物业费，陷入“业主欠费—物业服务企业起诉—法院审理、执行—业主继续欠费”的恶性循环，矛盾越来越大。2012年至今受理的案件中，超过60%属于再次起诉，甚至有第三次、第四次起诉的情形。
　　四是业主少于起诉，维权意识欠缺。在所有物业纠纷案件中，物业服务企业作为原告起诉业主拖欠物业费的案件占97%以上，而业主主动起诉维权的案件较少，大多被动参与诉讼。业主依法理性维权意识相对欠缺，纠纷发生后往往不考虑是否有拒交物业费的正当理由便直接以拒交物业费相对抗。
　　五是诉讼不经济，治标不治本。物业服务纠纷案件90%以上诉讼费为25元（按简易程序减半收取），即使不考虑干警加班夜间送达的费用、工本费等支出，仅仅考虑邮寄送达费用，案件实际支出费用是收取诉讼费的几倍。部分业主不积极出庭应诉，案件文书采取公告方式送达，费时费力。同时，业主一旦举证不力被判决承担败诉结果，就认为法院审判不公，或认为法官徇私枉法，有的四处信访，耗费大量司法资源。
　　渝北法院分析，产生以上问题主要有四个方面原因。一是物业服务水平有待提高。相当部分物业纠纷案件与前期物业服务混乱有关。开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同往往偏向于物业服务企业，内容存在瑕疵，得不到业主认可，产生大量纠纷。现有法律法规在前期物业服务期间对物业服务企业的规制不足，缺乏严格的市场准入机制和有效的市场监管机制，造成开发商与物业服务企业责、权、利不清。此外，物业服务企业重管理、轻服务的观念较为普遍。物业服务质量与收费不成正比，部分服务人员素质低，不注意工作方法。例如一些物业服务企业对小区路灯不亮、下水道堵塞、供水供电不正常等重要问题置之不理，造成业主强烈不满而引发纠纷。
　　二是物业纠纷化解欠缺其他部门或组织的加入。物业纠纷案件背后往往牵涉多个主体、多项事实以及多种法律关系，如房屋质量问题、小区违法搭建问题等，而法院在处理这些案件时仅对能物业费作出支持与不支持的判决，其它问题因不属于审理范围和法院职权范围无法得到解决。而这些问题需要建委、规划等其他部门的共同努力才能得以解决，否则物业服务企业与业主间的矛盾无法从根本上化解。
　　三是业主委员会作用缺失。业主委员会在实际运作中普遍存在成立难、运作难、监管难等问题，不能有效地发挥作用。许多业主不重视业主大会的召开及业主委员会的成立，存在省事心理。即使成立了也离完善的自治组织标准相差甚远。业主委员会成立后正常运转所必需的场所和经费通常难以保障。由于业主人数众多，相互间不够熟悉，缺乏信任，难以形成能照顾到各方利益的共同意志。《物业管理条例》虽然规定了业主委员会接受业主大会的监督，但在实践中却难以做到，经常存在业主对业主委员会产生合法性、运作正当性提出质疑以及否定业主大会选聘的物业服务企业并进而否定业主委员会签订的物业服务合同效力的情况。
　　四是业主难以依法理性维权。一方面，业主普遍缺乏依法理性维权的意识。许多业主并不清楚物业服务企业的权限与职责，不能理顺业主与物业服务企业、开发商之间的关系。如有的业主在房屋质量出现问题后，首先考虑通过拒交物业费进行消极对抗，而非追究开发商的违约责任。此外，许多业主应诉不积极，拒绝签收送达的诉讼文书等，既不提交答辩状也不参加开庭审理，不能正确行使诉讼权利，相当程度上影响了法院的案件审理。另一方面，业主普遍缺乏依法理性维权的举证能力。业主通常以物业服务不到位作为抗辩理由，如物业服务企业安保措施不力、小区脏乱差等等，但由于缺乏现场取证的经验，诉讼中难以举示相关证据，造成只有抗辩理由而无事实依据的被动局面。
　　为减少和有效化解物业服务纠纷，渝北法院提出以下建议。一是加大法制宣传，引导业主理性维权。法院等普法义务主体可通过案例宣传、案件回访、巡回审判以及开展送法进社区、进街道等形式多样的活动引导业主树立理性维权意识，引导纠纷双方借助物业服务纠纷调解委员会化解纠纷，充分发挥社区、街道、行政主管部门、行业协会及时、就近化解物业服务纠纷的优势。
　　二是完善物业服务市场准入与监管机制，进一步规范物业服务市场秩序。行政主管部门可提高物业服务市场的准入标准，通过资质管理、招投标管理、年审把关、违规处罚等促进物业服务企业提高服务水平；可建立和完善物业服务企业信誉评级机制，逐步培养一定数量的服务质量好的中大型物业服务企业；可规范物业服务收费和服务标准，探索建立菜单式收费标准，同一服务项目分不同的等级标准，由不同小区的业主根据自己的需求选择不同等级的服务标准，收费标准与服务水平挂钩。
　　三是完善物业纠纷的多元化解决机制。1．继续完善物业服务纠纷联动化解工作制度。一是完善物业服务纠纷排查预防工作制度，增强物业服务纠纷排查调处工作的预见性和主动性。二是完善物业服务纠纷信息沟通反馈工作制度。三是完善重大物业服务纠纷案件联动调处制度。各级物业服务纠纷调解委员会在调处重大物业服务纠纷案件时，及时向街道、区房管局、区司法局、区法院等相关部门通报情况，相关行政部门根据案情需要邀请法院确定联系法官提供法律指导。2．完善考评机制，争取更多力量参与物业纠纷化解。将物业纠纷的化解成果纳入街道、社区居委会的年终考核以及综治人员的绩效考核；将参与物业纠纷化解作为物业协会宗旨之一；其他部门如能协同处理物业纠纷的，可作为有关考核的加分因素；有关单位、个人为法院处理物业纠纷案件的送达、调解、执行等提供协助的，考虑给予必要的物质奖励。3．完善业主委员会充分发挥作用的保障机制。及时组织小区业主召开业主大会，选举业主委员会；保障业主委员会成立后正常运转所必需的场所和经费；通过财务查询审计等方式加强对业主委员会的监管，对于其履职过程中的违法行为要及时予以纠正。四是健全完善物业纠纷便民诉讼网络和调解网络。1．完善物业服务纠纷调处的组织建设。2．强化调解组织的能力建设。不断优化物业服务纠纷调解网络的人员结构，逐步完善专、兼职调解员的选聘、准入、培训机制。3．进一步完善物业服务纠纷联动调处的保障激励机制和监督考核机制。4．加强物业服务纠纷司法建议工作，及时发现、分析物业服务纠纷的基础性和根本性问题，形成对策建议，从源头上减少物业服务纠纷的发生。
来源：渝北法院
责任编辑：宣传处
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