实体店关店 实体商业的未来究竟在哪里
中华写字楼网　发布日期： 7:24:55
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新闻提要 &&&
有业内人士甚至预测，百货零售业今年或将迎来最严酷的倒闭潮。那么，零售业的严冬真的到来了吗？实体商业的未来究竟在哪里？
&&& （）：实体店关店 实体商业的未来究竟在哪里
　　实体店关店不完全因为电商冲击 体验式购物是零售业未来发展方向
　　亚运村飘亮购物中心被1美元收购，百盛太阳宫店和华堂十里堡店也有消息说下月就将关门，这在本就已经很长的实体商业“闭店名单”上又添加了新的内容。有业内人士甚至预测，百货零售业今年或将迎来最严酷的倒闭潮。那么，零售业的严冬真的到来了吗？实体商业的未来究竟在哪里？
　　悉心经营4年精品童鞋店的安雨(化名)昨天告诉北京青年报记者，本月底就撤店不干了。她的鞋店位于亚运村飘亮购物中心，多年收益呈直线下降。最近这个中心又出了：被华讯公司以1美元的价格收购。“买卖稀啊！听说装修以后还要涨呢。”安雨说，但是面对积压在库房里的几千双童鞋，她又无计可施。飘亮购物中心和商户安雨的尴尬境遇正是中国百货零售业目前的缩影，商店关门、倒闭、低价转卖屡见报端。有业内人士预测，2016年百货店或将迎来最严酷倒闭潮。
　　负债15亿飘亮购物中心被贱卖
　　日前安雨所在的飘亮购物中心有一则消息惊动业界：负债15亿元人民币，被华讯公司以1美元收购。华讯公司于本月19日发布公告称，华讯的全资附属公司华生控股有限公司将收购Bonroy International Group Limited的全资附属公司Bonroy Limited已发行的全部股份，并间接拥有飘亮购物中心的所有权，现金代价为1美元。但飘亮购物中心因未偿还佛山市盈昊泰贸易有限公司(以下简称“盈昊泰公司”)的15亿元人民币欠款，已抵押给盈昊泰公司的实际得益人顾琦。此外，公告称，由独立的物业估值师对该物业进行评估，于日估值约为21.4亿元人民币。
　　周五，北青报记者实地探访发现，商场一楼大厅几家不知名的品牌正在扎堆儿打折甩卖，看上去像服装批发市场。作为购物中心的黄金位置，这里的格局略显混乱，有化妆品店、美甲店、金店，全都是没听说过的品牌，放眼望去，周边半数商铺处于空置状态。安雨鞋店旁边的铺位，现在也已经被围挡遮盖，围挡上印着巨大字体的招商电话。据安雨透露，这里原来是一家裤子专卖店，当时浙江老板把店面好好装修了一番，准备做成品牌裤子形象店，可是没承想生意非常差，不得已只好撤店走人，目前这里至少有一年半没有租出去了。
　　飘亮购物中心于2001年正式开业，坐落在北京朝阳区亚奥黄金商圈和生活圈，周边有众多中高档住宅区、餐饮街、写字楼、会展中心等，距离亚运村、鸟巢水立方等体育场馆只有一两公里的路程，居民、商务、旅游流量非常充足。“以前我有好多老顾客都是专程开车或坐公交来购物，他们的孩子都是穿我家鞋长大的，”安雨回忆，“但是现在我已经很久没有见到他们了。”
　　越干越赔钱的鞋店要撤了
　　在亚运村飘亮购物中心一层南侧，安雨的童鞋铺面就开在这里。货架最明显的位置贴着两张横幅：“清仓大甩卖一件不留”。但是商场里还是冷冷清清，来来往往的更多的是商场里的工作人员。北青报记者与安雨就坐在鞋店不远处喝咖啡，听她叙说。整整一个小时她的店里都没走进一个人，店里只有那个年轻的导购姑娘在玩着手机等待顾客。鞋店对面是家咖啡店，门外有个小广场，很多附近社区的小孩子在玩耍嬉戏。四年前安雨选址的时候，一眼就看中了这个铺位的地理位置不错。开业前两年鞋店效益还算可心，平均月营业额能达到2万多元，利润40%到50%。然而后来却一年比一年差，特别是从去年开始，营业额一路下滑，每个月从2万多跌到1万多，慢慢地就变成了几千元，尤其是在今年2月份淡季，只卖了4000元，“还不够月钱呢！”她说。安雨的鞋店目前月是5000元，为了节约成本，她只请了一位导购和自己两班倒，工资2500元，再加上电费、鞋的成本，她掰着手指给北青报记者算：“我现在这买卖是在赔钱啊！”
　　谈起2012年鞋店刚刚开业的时候，安雨还记忆犹新，商场一楼那边一片都是好牌子的鞋店，有百丽、星期六什么的，顾客可选余地特别多。服装、化妆品专柜也都是大牌。但后来出现了问题，商场给商户结账特别慢，压款情况严重，店铺又比较贵，而商户们的销售额都达不到，大品牌公司跟商场交涉能否降，但是遭到商场拒绝，于是名牌店纷纷撤离。
　　北青报记者在卖场里看到，服装类知名品牌只剩下ONLY还在坚守。“没有好品牌，全都是杂牌货，有谁会来买呢！”安雨心急如焚。本月底安雨也准备撤店了，因为她听卖场里传的小道消息说，东家将把商场重新装修之后涨。想想未来，安雨愁容满面，几千双童鞋积压在库房里，甩卖都没人要，“真不知道该怎么办。”
　　两大百货商场下月关店
　　事实上，在当前整体经济下行的环境下，整个零售行业正处于持续深度的调整期，飘亮购物中心这样被贱卖的例子，只是整个百货零售业态走下坡路的一个写照。
　　今年9月13日晚间,马来西亚最大百货公司百盛集团发布公告称,将全资中国附属公司的全部股权及相关股东债权。媒体调查发现，此次的是百盛集团间接全资附属公司――北京华德盛物业管理有限公司。该公司所经营的物业是位于北京市朝阳区的百盛太阳宫店，从2010年开业至今一直处于亏损状态。截至日，太阳宫百盛未经审核账面净值为10.32亿元。百盛表示，集团预估该店所得款项净额将约为19亿元，接盘者为深圳前海图蓝投资公司，物业交割将于今年底完成。百盛集团今年上半年营收84.95亿元,同比下滑12%,净利润亏损1.24亿元,同比下降85.65%。
　　北青报记者本周五探访了百盛太阳宫店和复兴门店。太阳宫店正在做“秋装7折起”促销活动，位于一层的特卖会，CARA、莱茵等品牌女装正一折甩卖，但是顾客寥寥。三层、四层、五层店铺空置现象越来越严重，六层已经完全封闭，七层原本有四五家餐厅，但现在空空荡荡只剩下一家美容院和一家快餐店，中午饭点也没有一位食客光临。有消息称，太阳宫百盛将在10月31日停止营业。
　　复兴门百盛正在举行22周年店庆打折活动，主力品牌买300元送220元。尽管折扣力度不小，但是消费者提袋率很低。一楼面向长安街的旺铺目前处于空置状态。来自郑州的游客何小姐在店里草草转了一圈就要离开，“这里没有我喜欢的那几个牌子，我去西单那边找找去。”她说。何小姐所说的“那几个牌子”是时下年轻人喜闻乐见的时尚快销品牌ZARA、H&M、优衣库、C＆A等。但是北青报记者在两家百盛购物中心看到的服装品牌要么过于老化，要么完全不知其名。
　　要关店的还不止是百盛太阳宫店，9月20日，位于十里堡的华堂商场突然传出消息称，华堂商场十里堡店将于日起停止营业。十里堡华堂服务台工作人员在接受北青报记者询问时也证实了此事。对于此次十里堡华堂商场突然关闭的原因，华堂有关人士在接受媒体采访时表示，持续亏损是导致关店的原因之一。
　　从2014年4月底开始，华堂关闭了北京望京店；4个月之后，华堂北苑店关闭；同年12月1日，西直门店关闭；2015年3月底，华堂右安门店关张；2016年7月，华堂商场大兴店关张。算上十里堡店，北京市场原有的9家华堂门店正常经营的将仅剩3家，亚运村店、丰台北路店和三里屯食品馆。
　　百盛对中国市场仍充满信心
　　1994年,有着内地外资百货第一店之称的百盛复兴门店在北京开张，定位于高端时尚百货。如今22年过去了，这一马来西亚零售业大品牌难道要退出中国市场?
　　百盛商业集团日前回应媒体时称,百盛此次售卖的只是北京太阳宫店,并不涉及其他区域门店。外界解读为百盛将其在中国的全部业务,退出中国市场,全部都是误读。百盛执行董事兼主席丹斯里钟廷森在给予媒体的回复函中表示,未来,百盛对中国消费市场仍然充满承担和信心,百盛会致力加强其零售业态,并继续推进转型策略。
　　但事实上百盛闭店戏码一直不断上演。公开资料显示，从2012年至2015年，百盛至少已经关闭8家门店。今年到目前为止,百盛又关闭3家店,其中两家店在重庆，一家在西安。10月底即将关闭的北京太阳宫百盛，将成为百盛在中国关闭的第12家商场。
　　值得一提的是，为应对日益激烈的市场竞争，百盛集团也在谋求转型。百盛集团2015年年报称，为更好地深化战略转型，规避市场风险及对未来有所准备，该公司将继续加强三个策略支柱，即零售业态和网络优化、产品和服务种类的增加，以及加强跨平台客户互动。
　　有传闻称，太阳宫百盛将被改造成写字楼，但这一传闻尚未得到官方证实。太阳宫百盛位于北三环东路太阳宫桥东北角，位置挺方便的，坐地铁13号线光熙门下车，出了地铁口走几分钟就能到。根据调研结果，靠近北三环的中等品质写字楼可以做到8.5-9元/日/平方米左右。
　　实体店关门不完全是因电商冲击
　　在安雨看来，鞋店顾客的流失主要原因是来自电商的冲击。对此她的感受非常明显：“现在很多顾客都是这样，他想买鞋，从我店里试好了鞋号，然后到网上去购买。”在安雨看来，网上销售，没有人员费用、费用、水电费用等，负担很轻，价格优势强，这让实体店很难做。她曾经暗自调查过，自己经营的品牌童鞋网上售价每双只有50多元，“可是北京总代给我们的批发价格就已经是60元一双了，我卖90元，顾客肯定说贵。”其实就算是这样标价，实体店也是不赚钱的。以利润率33%计算，即便安雨现在把营业额做到2万，利润也不过是6600元，刨去店租就不够人工。对此她与北京总代多次沟通，但一直无果。
　　百货业真的被电商冲击得难以生存了吗？中国连锁经营协会相关负责人在接受媒体采访时表示，实体店关店不完全因为电商冲击，还有实体经济增长乏力，人工成本、成本、税费成本高企等，蚕食着本来就不高的利润。
　　有业内人士则认为,百货业的调整,是适者生存的自然法则,是正常的市场行为,在相当长的时间内,百货业仍然会存在,而且处于变动之中。今后体验式购物,是中国零售业未来发展的一个方向,但不管是百货卖场还是购物中心、城市广场、奥特莱斯,这些零售业业态,只要是适应市场需求的,都是合理的。
　　中国连锁经营协会发布的中国连锁百强报告统计显示，2015年连锁百强销售规模2.1万亿元人民币，增长仅为4.3%，是历年来最低的一次，百货业态甚至出现了-0.7%的下降。
　　场景化、体验化百货商场是未来出路
　　谈到今后的出路，安雨一脸迷茫：“未来我也不知道该怎么办。”现在她的库房里堆得满满的全是童鞋，都是这四年来挣下来的，不抓紧卖掉就意味着投资血本无归。曾有朋友建议她开个网店，她也尝试过，才发现其实开网店也没有想象的那么容易，“在淘宝做推广也需要单花钱，”安雨说，“我的网店没有做推广，一个月只进来8个人，其中6个人是我，另外两个人是说服我做推广的。”无奈之下她又想到了去社区早市摆个摊位试试，但是又担心自己的品牌童鞋与早市的低价位风格不匹配，“我就是赔本卖50元一双，估计也不会有人买的。”
　　北青报记者走访多家百货商店发现，传统百货的模式过于守旧、单一，他们在布局上依然是一楼化妆品、二楼女装、三楼男装、四楼童装，顶多地下一层开个超市，很难吸引客流。
　　与传统百货业相比，场景化、体验化的百货商场更有人气，儿童乐园、餐馆、电影院、超市已经成为购物中心的标配。所谓场景化是指增设儿童体验区域，如儿童乐园、翻斗乐、婴儿游泳馆、啤酒花园、主题乐园等。很多商场还经常与社区合作搞大型表演、比赛等娱乐活动，先把人气吸引进来，然后再想办法把他们转化为消费者。
　　其次是体验化，这里更多指的是优质餐饮。紧邻百盛太阳宫店的爱琴海购物中心，中午饭点时分各层滚梯上站的都是挂着胸牌的白领，他们都是直奔5楼美食中心的，那里有大大小小十几家餐馆，还有大排档，既适合商业宴请、朋友聚会，也适合个人解决工作餐问题。业内人士分析，这些用餐人群也是商超的潜在客户。
　　本版文/本报记者 赵新培
　　商场争不过电商并非因价格不同
　　从电商出现以来，也就是几年时间，很多著名的大型购物中心从大众的视野中渐渐淡出。随着一个个昔日里人如潮涌的购物中心或关闭，或转手，让业界人士在担忧：实体商业的未来在哪里？零售业的严冬真的到来了吗？
　　就此北青报记者采访了一位社会学专家。这位专家认为，现在整个世界经济大环境恶劣，国内也总有人在说经济下滑，实体经济增长率下降。“但是我每次回家，家门口总有一些快递车，来来往往非常繁忙，看上去社会的购买力非常旺盛”。
　　零售业分析专家则指出，如果整个社会的整体购买力没有出大问题，而许多过去被证明经营能力很强的大型超市比如北苑华堂，还有大型的购物中心比如太平洋百货，反而却纷纷关门转行，就说明社会的消费活动方式在变，消费活动观念也在变。
　　事实上，自从互联网逐渐成为人类的主要交流渠道，人类的生存方式、思维方式和以此为基础的一系列固有的生活方式都在发生改变。
　　就在不太遥远的过去，很多人，特别是年轻一点的人，下班以后就会到街上逛逛。男士逛电器、摄影店，女士逛逛时装店，看看化妆品、奢侈品店，不一定非要买什么，主要是一种心情。走在富丽堂皇的高档购物中心的长廊里，闻着高档购物中心特有的那种气味，买一些小点心，或是坐下来喝一杯咖啡，曾经是很多白领阶层共有的休闲生活方式。
　　但是互联网时代把人类带进了一个虚拟或半虚拟社会，人们可以不走出家门，在家里就与朋友聊天见面，不用出门，在家里就能看到外边的世界，甚至外边根本就没有的世界。于是人类的趋群性就被去除了。更多的人选择待在家里而不是去商场买东西。
　　但是就此就说实体商业没有前途了，大型购物中心的严冬到了，似乎有点言过其实。
　　理解了人们为什么不热衷于逛店之后，我们就明白，商场竞争不过电商并不完全是因为同一商品成本不同，价格不同。那么实体商业的未来在哪里也就清楚了。首先是改变原来简单的经营方式，其次是向互联网无法提供的服务性转型。
　　国外的大型购物中心定位就是以娱乐休闲为主，四面八方的公交车都以购物中心为终点，购物中心里有孩子玩的地方、学习的地方、运动中心、影院、各种餐厅和短时间休息的地方，很多家庭都是在中心里度过整个周末的。他们实际上是打造了一个完整的生活休闲环境来吸引顾客。除此以外就是发展更多的非饮食服务行业，比如很多购物中心都配备球迷酒吧、博彩中心和其他休闲服务业。因为无论如何在家里是享受不到这些服务的。
北京青年报
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关注微信公众号&听闻明珠城东侧地块将拆迁，此地块的西侧是已建成的明珠购物中心（海安本土最大的综合商业），东侧隔洋港河有在建中的新文峰大型购物中心，所以此地块的规划将非常重要，好的规划除了可能打造出未来海安最高档、最综合性的商业中心，还将解决一个一直困扰海安城区的发展的交通问题。对这个地块本身的商业前景也将有非常大的价值。
细说一下，有三点
1、打造海安最具规模的大型综合商业聚集地。
这个话题在当初文峰在建时，本人就提过这个建议。此地块规划大型商业，未来引进一家外地大型综合商业品牌，加之之前的海安本土明珠购物中心、在建的新文峰大型商业，形成此地三驾马车同行，相互带动商业最需求的人气和人流，一同购成海安最具影响力的商业中心，建立未来海安中等城市的商业中心雏形！
虽然近几年海安城区有商业过剩之忧，但江海中路南侧这个地区已经具有形成海安最高档、最综合商业的潜力，如规划成功在可预见的未来不会被取代，为满足未来城市的长远发展，要有这个发展眼光。而且这样的规划，也将更好利用和打通了现有这两家商业的沟通和联系，让处于中坝路和宁海路的两家商场牵手，更有利于两家的发展。对消费者来说更便捷，对江海路交通来说也减轻了压力。
2、地块北侧面向江海路，规划大型公共广场，取代目前处于不合理位置的新世纪广场，恢复中坝路城区主干道的功能和作用！
长久以来，由于新世纪广场的存在，海安最重要的中坝中路，一直是海安交通的痛！这样的一条重要的南北干道，像阻了一个大石块，人为复杂了交通流量的走向，加之广场南侧路口又有海陵小学，可以说海安唯一的南北干道和形象大道，在放学期间是车辆人流混杂，寸步难行，已达到交通停顿的地步，不及早解决这个问题，对海安的交通和发展后患无穷、损失巨大。
取消新世纪广场，拉直中坝中路无疑是最现实的和代价最低的方案，但少数反对的人主要是惦记新世纪广场在此处的公共休闲功能，如果在明珠城东侧地块，规划一个功能更好，更大型的公共广场，就很好的协调了中坝路的交通问题和满足人们对公共广场的需求。为顺利拆除新世纪广场，解决中坝中路交通铺平了道路，另外也转移了人们过往路中心广场的人流问题，原来新世纪广场周边复杂的交通问题会得到绝大部分的解决，中坝中路交通将更合理，顺畅！
3、规划大型公共广场是地块自身的需求，只有这样才会提升这个地块的价值和商业前景。
此地块只北临江海中路，不临南北干道，从位置上讲不如明珠购物和新文峰，但如果规划大型公共广场，取代现有新世纪广场的作用，不仅有来广场的人流，更重要的是成为两个商场中间的桥梁和来往通道！这样的两种人流在此交汇，又无过马路之忧，将极大提升此地块的商业价值，对此地块开发商业地产，吸引外地大型商业品牌入住无疑有了最大的筹码和亮点。使原来只能开发住宅的地块，更具商业前景。如果不规划大型公共广场，仅靠外部的江海路和南侧的旺池路沟通，人流动的意向性将大为减弱，地块商业价值将受到非常大的限制。&
综上所说，规划的核心问题是此地块北侧临江海中路规划大型公共广场！如图所示，在整个地块北部拿出2/5的面积，规划公共广场，在洋港河上建设两座人行通道，沟道与新文峰的往来，加之南侧规划中旺池路要东延至新文峰南侧，一个广场的建设使三家大型商业整合为一体，共同繁荣，同时也使三家之间人流往来对主干道影响甚小，基本实现了内部消化。同时在公共广场下规划地下停车场又能解决目前新世纪广场的停车问题。
最后简述下，在明珠城东侧地块北部规划大型公共广场的重大价值，可谓意义深远！一石击多鸟！
1、奠定从中坝路到宁海路，从江海中路到旺池路这一区域主导海安未来大型商业的绝对地位。
2、为拆迁新世纪广场赢得更多支持，为解决中坝中路交通问题铺平道路。
3、增加此地块本身的含金量和商业价值。为引进一家大型外地品牌商业入驻提供吸引力。
4、使明珠商业和文峰商业，这两家原本心理距离较远的的商业，沟通起来，有利于两家发展。商业群聚的价值是很大的也是对大家都有利的。
5、广场的建设从内部讲可以作为这个大商业区域的内部通道，减少了对外部道路的依赖，可以说有利于江海路、中坝路、宁海路这三条海安最重要干道的交通。
6、广场的建设从外部讲，把原来大门一个朝西的明珠购物人流，一个朝东的新文峰人流，吸引到广场两则，同时车流也吸引到其两侧，这又对中坝路和宁海路的交通利好。
7、可以规划广场地下停车场，较容易解决如此多人流的停车问题。反过来，这样多的停车位又更能方便人们购物，带动人流量和商业发展。
8、新的广场可以更高标准的建设，成为人们休闲生活的好地方。也会成为海安商业繁荣、城市发展的形象标志广场。
9、原来的新世纪广场中间建设成道路后，两侧就腾出了原来道路用地，可作为绿化和公共停车空间，也为海陵小学的家长等候提供了空间和很大余地，这又有利于减少对中坝路交通的影响。
&& 。。。。。。
不一一列举了，此地块的规划将对海安未来的交通和商业发展具有重大的影响。希望海安有关部门能够重视起来慎重对待，希望为此地块的规划提供一些有益的借鉴。
海安的明天，规划是最至关重要的！好的规划能创造一个城市的前景和发展空间！而短期的地块利益，是可以通过好的规划带动商业发展弥补，通过解决了交通问题，可以提高城市运行效率，提高宜居环境来间接创造价值！望有关海安有关职能部门及领导深思。最后期待这样重要的地块，能有一个好的规划出来，既为城市作了贡献，又增加了自身的价值！
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发表于：09-10-17 11:29
你这个办法太狠了，你是在要中大街和安达步行街的命。
遇见你的那一瞬间，雨停了，风儿告诉我，雨被感动了。
发表于：09-10-17 12:09
&&[第5版 10-17 12:09]
以下是引用 第2楼 雨醉了风 的话：
你这个办法太狠了，你是在要中大街和安达步行街的命。 ...
&& 这里规划的是大型商业,不是步行街,长远看是为满足海安未来二十年的商业中心，中大街和安达步属于次中心，商业形态也不一样，本身就有差异化，即使有利益冲突,那也是早就存在了的。
& &随着新文峰的建设,海安的商业重心必然移到江海路南侧地带了,这个规划只是顺应这一发展,并有利于现有两家大型商业的发展!
&& 权衡下来，这是一个极大有利于整体海安商业发展，及城市交通的规划，意义重大！
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发表于：09-10-17 11:44
建议政府采纳，这个设想很好。
发表于：09-10-17 11:50
以下是引用 第4楼 cui 的话：
建议政府采纳，这个设想很好。...
谢谢支持，虽然是我自已建议的，但我仍要强调这是一个对海安未来发展重要的规划！望政府采纳！
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发表于：09-10-17 11:53
这个规划为缓解交通压力，起到最大的作用。不过真这样的话，中大街是死定了。那里本来就是小型商场，没有成规模的大型商场，这样一来，南有贵都，北有明珠城，中大街再也不能形成商业规模，我看要以考虑把丰市场北移到中大街，这样，批发户可以从河滨路走，同时也缓解了南面长江路的压力。
怀一颗感恩的心.爱自己.爱家人.感谢上天给我的一切美好.
发表于：09-10-17 11:53
这个规划通过迁移广场，把原来新世纪广场这种路中建广场不合理的设置历史问题解决了，还原了中坝中坝本身作为城市干道的功能和定位，而在商业中心设置广场又能带动周边商业人气又不影响交通，又提供人流中转空间，也有利于整个商业地块的形象！
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发表于：09-10-17 11:59
以下是引用 第6楼 liyang090 的话：
这个规划为缓解交通压力，起到最大的作用。不过真这样的话，中大街是死定了。那里本来就是小型商场，没有成规模的大型商场，这样一来，南有贵都，北有明珠城，中大街再也不能形成商业规模，我看要以考虑把丰市场北移到中大街，这样，批发户可以从河滨路走，同时也缓解了南面长江路的压力。
& 有没有这个规划，中大街的前景也是由它自身决定的，这里可以作为城北居民的副商业中心，有大型超市和一些档次不高的专卖店足矣
& 而随着新文峰南移到江海路，海安高档、大型商业中心已不可避免的转移到了江海路南侧地块，所以政府做好这个地块的规划，把现有的明珠和新文峰联系起来，是很重要的！
& 不然，二家大型商业联系不紧密，处于绝对城市中心位置但品牌相对差些的明珠购物和位置相对差些的新文峰两家都不会发展太好，这样把三家整合，聚集人气，有利于三家整体生存和发展！
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发表于：09-10-17 12:32
作为规划部门要看得长远，这样规划，将一劳永逸解决中坝中路问题，对地块本身也有价值，可能要减少建筑面积，但这些损失对于以后再解决新世纪广场周边问题，那节约不止上亿资金，政府可以返还部分出让金。
如果当初规划明珠城时，所谓建地下通道，确实不可行没有实现，现在不能徘徊了，新世纪广场不解决，就是最大的不作为和对城市未来的不负责任！
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发表于：09-10-17 13:04
此方案很好！除了楼主所列的几大优点外，旺池路向东穿过洋港河，可以减轻江海路交通压力。
海疆始青墩&
安居在紫石
发表于：09-10-17 13:04
你这样的人才不在城市规划部门工作，那真是政府的一大损失！强烈建议规划部门特招你为他们工作人员，公务员！免试就职！
发表于：09-10-17 13:09
这个想法不错。
发表于：09-10-17 16:02
海陵小学搬迁也能解决好多问题.
本身随着这一带的发展,学校早就应该退出这一地段了.&这也是关键&
发表于：09-10-17 16:05
好像听说, 沿洋港河东岸即新文峰西侧有一通道,直通至南侧长江路,就是信合大楼西侧.
发表于：09-10-17 16:12
&&[第2版 10-17 16:12]
以下是引用 第13楼 海岸边! 的话：
海陵小学搬迁也能解决好多问题. 本身随着这一带的发展,学校早就应该退出这一地段了. 这也是关键 ...
是的，这是一个远期也代价更大的规划，而新世纪广场问题拆迁，是首要解决的，相对代价也不算大。
在这之后，要把北边的中坝中路拓宽再解决了，基本能让中坝中路真正承担起南北交通的重任了，远期再考虑实小的迁移问题。
海安建设部门可以到姜堰看看，人家本来市中心也有一个重要的形象广场的，也建在一条中心南北道上，现在已经拆除了！
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发表于：09-10-17 17:33
尽快改造通海大市场地块，南到江海中路，北抵曙光中路；东起黄沙港路，西至中坝中路。通海大市场现已经是海安主城区最脏乱差的市场，又盘踞在闹市区，早该改造或搬迁了。同时可以借机拓宽中坝中路，此路与曙光路口现在已经是海安市区南北交通最易堵塞的瓶颈。
发表于：09-10-17 19:06
&&[第2版 10-17 19:06]
看完了，老海真的想打造一个城中的大商圈，如果真如此规划，那以后辅以通海商圈的东扩，甚至洋港河东苏中大厦一带的改造，城中真的会形成一个北含安达，南至明珠新文峰，东到宁海路，西接中坝路的大商圈。只是海安本地的购买力能否支持是个未知数。
新世纪广场的拉直倒是很必须，对交通和城市形象的改善很大。
但要让明珠东地块让出沿江海路的地方建广场不太实际。众所周知，一个成功的商场，临街地面很重要，广告和商场形象能直接传达给过路市民，如果沿路让给休闲广场了，里面的大厦建得再出色，总是被“窝”在里面了。何况西边明珠城已建到江海路边，东边的新文峰也离路不远，如果中间的商场再退让到里面，那是自断商气。从东西两侧都很难看到的地段，没有哪家愿意投资的。何况新建的公共广场离不开树木绿化及公共景观，那连里面商场的一二层市面都给遮掉了，所以我觉得这样做不是个好办法。
各位也许不研究商场规划，但常在大城市走的人都知道，许多兴旺商场都是让出自己临街背后的地方做休闲广场，如果成不了气候，也影响不到自己临街主店面；如果一旦成了，那自己商场的后门都成了好市口。
如果说要替代改掉的新世纪广场的功能，我觉得在洋港河边洋港路东建休闲绿地及广场比较合适。可以南接到现在的法治广场，形成一道绿色走廊，再加上拓宽后的洋港路，明珠东地块就多了一倍的临路店面，对商家的吸引力更大。沿河广场中修建过河通道也不会影响多少景观。甚至可以把河东沿河也一并建成公园广场，与县府大楼前的绿地一起，形成城中的绿肺。
旺池路拓宽后，南面与县府大楼中的地块是商住皆宜了。
我是海岸线的浪，陆地是我的方向．
我用浪花的温柔，把岁月的沙滩抚平，给礁石写下沧桑．
我是海岸线的浪，白云是我的梦想．
我乘着轻轻的海风，一次次飞向天空，一次次黯然神伤．
发表于：09-10-17 21:00
&&[第2版 10-17 21:00]
以下是引用 第17楼 海岸线的浪 的话：
看完了，老海真的想打造一个城中的大商圈，如果真如此规划，那以后辅以通海商圈的东扩，甚至洋港河东苏中大厦一带的改造，城中真的会形成一个北含安达，南至明珠新文峰，东到宁海路，西接中坝路的大商圈。只是海安本地的购买力能否支持是个未知数。...
我这个建议主要建设一个符合海安未来20年需求的综合商业中心,由本地\\南通资本\\外地资本组成的三家大型综合商业,安达的业态尚不属于这个商圈范围。
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发表于：09-10-17 21:14
&&[第4版 10-17 21:14]
以下是引用 第17楼 海岸线的浪 的话：
但要让明珠东地块让出沿江海路的地方建广场不太实际。众所周知，一个成功的商场，临街地面很重要，广告和商场形象能直接传达给过路市民，如果沿路让给休闲广场了，里面的大厦建得再出色，总是被“窝”在里面了。何况西边明珠城已建到江海路边，东边的新文峰也离路不远，如果中间的商场再退让到里面，那是自断商气。从东西两侧都很难看到的地段，没有哪家愿意投资的。何况新建的公共广场离不开树木绿化及公共景观，那连里面商场的一...
&&& 我觉得你没能理解我的意思
&& 你所说有情况是在只有一个大型商业的情况下，可能它临街生意会好些，但明珠城东侧这个地块两侧都不临东西干道，只临的一面对江海路更是居于明珠和文峰中间，也不是个好地方，这种情况如果还是按老式样，紧贴路面建筑商业，没有任何余地，那凭这样的地理位置是永远比不过其它两家的！
&& 如何变劣势为优势，建设大型公共广场就是妙招！这样的广场本身就是号召力，人们要到广场休闲，人们逛过了文峰的可以去明珠，最方便的就是走过这个广场，而加之本身南部规划个商业，这样的地方何谈不是好地方，何谈怕人家看不到？当大型商业集聚起来，它们就是一个整体，互相共享人流人气，临不临街就不是要考虑的因素，而是他们本身的聚集力！
&& 说这样的布局断了商气，我很反对这种说法，恰恰相反，我认为凹进入更像这个规划大型中心的聚宝盘，把原来其它两家临街优势弱化了，转化为大家都要以临广场为主导优势，而自身处于这个中心位置，把整个商业地块的人气集聚过来，这样的商业地块才是前景无限！
&& 至于绿化影响商业立面都不是大问题，只是绿化的方式问题，广场大了对周边门牌根本没影响。
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发表于：09-10-17 21:18
&&[第5版 10-17 21:18]
以下是引用 第17楼 海岸线的浪 的话：
如果说要替代改掉的新世纪广场的功能，我觉得在洋港河边洋港路东建休闲绿地及广场比较合适。可以南接到现在的法治广场，形成一道绿色走廊，再加上拓宽后的洋港路，明珠东地块就多了一倍的临路店面，对商家的吸引力更大。沿河广场中修建过河通道也不会影响多少景观。甚至可以把河东沿河也一并建成公园广场，与县府大楼前的绿地一起，形成城中的绿肺。...
&& &不能同意你所说的只临河建设一个偏于一边的绿化广场，基本全部否认去了本建议的价值所在！广场只是这个建议的核心而已，不是全部！不是只为本地块考虑，也不是单纯从这个地块的商业价值考虑，它的目的是通过建产广场，解决三家商业的整体性，解决中坝中路的交通问题，这样的广场可以作为内部通道，减少对外部道路的需求，解决拆迁新世纪广场的替代需求的心理问题，等相关的众多问题，是一个牵涉商业、交通诸多方面的建议！
&& &我的这个意议，虽然是要在本地块建设公共广场，但不是为建广场而建广场，是为建广场加强明珠和文峰的联系，成为中间一个通道，而这样的通道对自已也是有好处的，所谓一荣共荣，你所指的单单在洋港河一侧建公共休闲广场，就起不到这个作用，如你所说西侧北部都临街建设，就成为一个大的隔断，三家集聚力大为降低，明珠还是面向中坝路，文峰面向宁海路，没有任何的实质改变！
&& 而这样的规划让整个这个大商业中心的人流和车流问题，还是依靠外部的江海路、宁海路、中坝路和旺池路来解决，不能内部来消化。而在这个中心建设广场，还可建设地下停车场，所有车辆从四周直接进放地下停车场，去三家都可以，对周边交通影响大为降低！地面人流来往三家，也通过这个广场！
&&&另外，建议偏于一偶的绿地广场，也不能起到替代新世纪广场这样在人们心中的地位的。
&& 我觉得你的建议，主要没有理解我这个建议是一个系列的、整体的建议，不只是单一面对这个地块的，是涉及了周边整个这个区域未来商业的规划和定位问题，涉及有利于及解决周边中坝路、宁海路、江海路的交通问题的一个整体性的建议。
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发表于：09-10-17 22:11
回复 第20楼 的 海天下：
我还是觉得，一个凹进去的市民广场后，对商家的吸引力有多大很成问题。
试想一下，如果在海陵公园西侧建一商场，能有多大的生意？
车辆必须绕进去才能到达商场门口，所有广告都不能被大路上的行人看到，反倒让明珠城朝东的二等门面变成绝好市口来分散掉里面商场的客流群。
这种商场换到居民少但购买力很高的地方也许适宜，但在海安这种客流为王的小城市是行不通的。除了一些成型较早的市场或专业市场，海安的商场和市场不紧邻大路是死路一条，充其量也只成二流市场。
如果光靠环境，那批发王也不会还在挣扎。
我闲时也研究一些店面的事情，虽然不是些大铺面，但生意和租金与路面客流量还是成正比的。也许你认为招来大型商场和超市可以带来热点，但别忘了东有新文峰，西有全临路的明珠城，任何投资商家都不会冒险来的。
要知道海安的商业已近与饱和，商家首先考虑的是竞争而不是共赢。虽然不一定会象肯得基麦当劳那样去计算道路人流量，但对是否临街肯定要考虑的。
本地的市民休闲不比大城市的市民休闲，三十亩绿地公园（新宁园）紧靠几个大型小区，每天在公园玩耍的人也很多，但也没有人敢在旁边发展稍大的商业项目。在海安有一两个商业中心的情况下或许可以考虑你这种设计，但在城区商业中心遍地开花的情况下，谁能保证成功？
如果说靠周边人气来带动的话，中大街就是个反面例子，紧靠最繁华的人民路，若干路口可以进去，里面的道路等“硬件”也按休闲商业来设计的，可到现在才勉强起步。
做生意的都知道，两间店面虽然一前一后紧邻，但靠路的生意绝对好于里面的。不要小看只是相差几步的距离，市口好坏就在这几步里。商场也是如此。
你的设计让待拓宽的洋港路怎么办？？这个未来的次干道是明珠东成败的关键之一，占据洋港路与江海路交叉口，且往东无遮挡，是将来此地商场敢于面对新文峰竞争的勇气所在。你自断其臂，换取一个城市的景观，在现实的商家眼里是不能承担的。
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发表于：09-10-17 22:30
以下是引用 第20楼 海天下 的话：
另外，建议偏于一偶的绿地广场，也不能起到替代新世纪广场这样在人们心中的地位的。 我觉得你的建议，主要没有理解我这个建议是一个系列的、整体的建议，不只是单一面对这个地块的，是涉及了周边整个这个区域未来商业的规划和定位问题，涉及有利于及解决周边中坝路、宁海路、江海路的交通问题的一个整体性的建议。...
新世纪广场已经无法替代了，再没有在十字路口中样修建休闲广场的可能，新世纪广场对交通来说是个败笔，但对它自身来说，是占据了独天独厚的优势，作为广场来说，是成功的。
你设计的新广场实际上也是偏于一偶。广场的最佳设计是紧邻主要道路且能汇集几条主要道路，如果只靠着一条道路且陷身于一两家商厦之中，只能成为商场的附属广场，不会成为城市的重心。既然全盘考虑，这个新广场及相邻道路就必须能连接多种功能区，形状倒在其次。
再说，既然要从交通等各方面综合考虑，路网必须先行，摈弃洋港路的作用，将来这个广场就算硬性形成，带来的也是江海路的拥堵。不同于老街保护和居民小区，这种大拆大建的商业新区，横平竖直的宽阔路网永远是最佳设计。
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发表于：09-10-18 16:52
&&[第3版 10-18 16:52]
以下是引用 第21楼 海岸线的浪 的话：
回复 第20楼 的 海天下：我还是觉得，一个凹进去的市民广场后，对商家的吸引力有多大很成问题。试想一下，如果在海陵公园西侧建一商场，能有多大的生意？车辆必须绕进去才能到达商场门口，所有广告都不能被大路上的行人看到，反倒让明珠城朝东的二等门面变成绝好市口来分散掉里面商场的客流群。这种商场换到居民少但购买力很高的地方也许适宜，但在海安这种客流为王的小城市是行不通的。除了一些成型较早的市场或专业市场，海...
发现说了这么多，你对我这个建议里的这个广场的定位和运用还是没有个清楚的概念
1、这个广场绝对不是什么海陵公园这样的公园，它是一个开敞的公共空间，它与周边商业的对接是无缝化的。对植物的运用，我觉得在这个初步概念阶段时讨论太细化了。
2、你没认识到，当三家商业通过广场凝聚在一起时，沿街不是重要的，最大的优势是临广场，也就是广场将是一个真正的眼球所在！这个建议的点眼之笔，就是把原来只能临街才能算好的商业位置，变为以我为主，以广场为中心的、朝向广场才是商业发展的价值所在！一再拿沿街举例，殊不知，当广场具备了人流效应时，广场本身四边就是最有人气的街！而广场的营造，等于为自已赢得这个广场最长的一个宽边，这样的人气依靠广场停留聚集的时间，大大高于位置不佳的，只临江海路的布局！
你所说“要知道海安的商业已近与饱和，商家首先考虑的是竞争而不是共赢”不能同意，这个地块比名气比不过文峰，比位置比不过明珠，说共蠃是站在平等的角度，从这个地块角度来说是自救也不为过。另外商业的特点是群聚人气的力量，人流就是金钱，这与竞争无关！广场整合了这三个地块，是有利共同打造一个海安未来20年的商业中心！从城市整体商业规划角度来看，也很有价值。
下面拿新宁园、中大街举例，我觉得情况不一样，关系不大。
至于你说的，洋港路的朝东位置，与建设一个公共广场所产生的群聚效应相比，利得更多些，而且朝东面还是存在3/5的！
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发表于：09-10-17 22:43
以下是引用 第22楼 海岸线的浪 的话：
，路网必须先行，摈弃洋港路的作用，将来这个广场就算硬性形成，带来的也是江海路的拥堵。不同于老街保护和居民小区，这种大拆大建的商业新区，横平竖直的宽阔路网永远是最佳设计。...
是一直没谈洋港路啊，这个还算概念性规划，如若临河能有洋港路当然多多益善。
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发表于：09-10-17 22:44
回复 第1楼 的 海天下：
方案不错，但有个问题：文峰西侧洋港河东河边目前规划的是住宅，如果架通洋港河，那这些住宅就不伦不类了。
回复 第16楼 的 maplesean：
通海市场区域的改造，建设局已经提出三套方案报县，待论证。
花开的意义只在于花开，鸟飞的意义只在于鸟飞，
一个人离开的意义只在于一个人离开。
雪中炭，夏日扇，只在一定的期限里发挥作用。
鸟尽弓藏绝对真理，缘份尽了，彼此相忘于江湖，不必拖泥带水。
多年以后，当你回忆往事，
让你有所感慨的不是天长地久有时尽，而是人生若只如初见。
发表于：09-10-17 22:53
老海的休闲广场想法落实在县政 府对面的文化广场，商业广场落实在人民广场
花开的意义只在于花开，鸟飞的意义只在于鸟飞，
一个人离开的意义只在于一个人离开。
雪中炭，夏日扇，只在一定的期限里发挥作用。
鸟尽弓藏绝对真理，缘份尽了，彼此相忘于江湖，不必拖泥带水。
多年以后，当你回忆往事，
让你有所感慨的不是天长地久有时尽，而是人生若只如初见。
发表于：09-10-17 22:56
以下是引用 第26楼 hazcs 的话：
老海的休闲广场想法落实在县政 府对面的文化广场，商业广场落实在人民广场 ...
呵呵，人民广场那个位置是建不成商业广场的，华新这边最多是服务于社区的商业，中洋是大型酒店
建这个大型商业中心的广场，是服务于和带动这三个商业的，也是起到一定的新世纪广场的替代作用
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发表于：09-10-18 21:11
&&[第5版 10-18 21:11]
以下是引用 第25楼 hazcs 的话：
回复 第1楼 的 海天下：方案不错，但有个问题：文峰西侧洋港河东河边目前规划的是住宅，如果架通洋港河，那这些住宅就不伦不类了。回复第16楼的
maplesean：通海市场区域的改造，建设局已经提出三套方案报县，待论证。 ...
是吗，主要还是没早点有个全局性的规划，使文峰这个地块的规划没有跨过河，去联络西边的意识！不知有关部门能不能调整些补救措施。
通海市场的区域改造，是否涉及中坝中坝的拓宽问题啊？
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发表于：09-10-18 00:27
&&[第2版 10-18 00:27]
通海市场的改造我觉得现在提不大合实际，代价太大，不如海天下的这个建议好。这里本来就要规划，也不是成型的商业区，拆迁费用相对也要低一点。
怀一颗感恩的心.爱自己.爱家人.感谢上天给我的一切美好.
发表于：09-10-18 09:45
强烈支持海天下为海安长远规划局局长
发表于：09-10-18 12:55
海天下的这个建议非常好！
关注海安的明天
发表于：09-10-18 15:28
&& 远景应该把中坝中路即安达步行街至名品街这一段规划为真正的步行街,& 再从这一路段的东侧和西侧各建一条南北路至南侧的江海路.&&
东侧的作为由南向北的单行道,西侧的作为由北向南的单行道.& 分行方法从安达步行街与中坝路的十字路口东西分开.&&&&
&& 再从名品街与新世纪广场之间架一座空中过道跨江海路. 那么中坝中路的两侧的店面房都可有双门面营业(处于东侧的门面拥有向步行街的方向和向东单行道的方向,处于西侧的门面拥有向步行街和向西单行道的方向)&&&&
& 这样既拥有了步行街,又拥有了南侧的休闲广场.&&&
& 所有的这些规划,都涉及拆了重建.&& 猴年马月的事儿.
&& 嘿嘿!& 好像是天方神谈
发表于：09-10-18 21:44
&&[第5版 10-18 21:44]
以下是引用 第32楼 海岸边! 的话：
远景应该把中坝中路即安达步行街至名品街这一段规划为真正的步行街, 再从这一路段的东侧和西侧各建一条南北路至南侧的江海路.
东侧的作为由南向北的单行道,西侧的作为由北向南的单行道. 分行方法从安达步行街与中坝路的十字路口东西分开. ...
&& 不支持这种看法,恰恰相反,要去除中坝中路两侧的沿街店面,去除中坝中路临街商业化,恢复中坝中路城市南北主干道的功能和形象,这样对城市的交通有利，对商业集中发展有利，对城市形象有利!
&&&城市商业规划，要有规划合理的商业发展区域，商业区要集中设置，有个马路就临街建小店铺是很不好的一种规划，也不要过分分散，除了小区内街设置为小区服务的沿街店面，城区主干道应禁止临街设置店面！所有商业应进入大型商场，和专业商业街！这样也是有利于城市一个整洁、有序的形象的！
&& 海安目前这种商业街已经过分饱和了，如你所设想等于要把中坝路扩充成两条南北步行街，太夸张了，我觉得目前海安城区要限制地块的沿街店面开发，把安达步行街、人民路及中大街，搞搞活这样才是正道！江海路南侧如本贴所述，建成海安的大型商业中心，贵都、丽晶建成次商业中心，这个商业框架可以了。中坝中路拓宽后，要去除沿街设店，保持它作为城市南北干道的作用！
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发表于：09-10-18 18:53
海天下真是一个烂漫主义者，可能吗？
我看此处建密集的商住楼可能性大
因为这样赚钱更多，土地出让金更多
不信，我可以和你打个赌，一桌饭，怎么样？
发表于：09-10-18 19:25
&&[第4版 10-18 19:25]
以下是引用 第34楼 海安边缘人 的话：
海天下真是一个烂漫主义者，可能吗？我看此处建密集的商住楼可能性大因为这样赚钱更多，土地出让金更多不信，我可以和你打个赌，一桌饭，怎么样？...
呵呵，所以我才提这个建议啊
海安目前的规划，就是被眼前既得的土地收益牵着走，根本不顾改造时要统筹考虑解决城市存在的问题和长远规划，舍不得近期的这点利益，将造成以后城市发展的众多瓶颈！这些都将要后人为此加倍的买单！
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发表于：09-10-18 19:40
规划好的明珠城2期，还谈什么呢
发表于：09-10-18 19:41
规划好的明珠城2期，还谈什么呢
发表于：09-10-18 20:18
海安没有长远的规划，就是有规划，也是很不科学的，太乱。不是目光短浅，是没有真正为后人考虑的官，都是为了自己在位的政绩。
海天下的观点很有远见，有全局化，大气。
强烈支持海天下为海安长远规划局局长！！
发表于：09-10-18 21:12
&&[第2版 10-18 21:12]
以下是引用 第38楼 享受生活FYD 的话：
海安长远规划局...
呵呵，这个局是你们创造出来的
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发表于：09-10-18 22:41
以下是引用 第34楼 海安边缘人 的话：
海天下真是一个烂漫主义者，可能吗？我看此处建密集的商住楼可能性大因为这样赚钱更多，土地出让金更多不信，我可以和你打个赌，一桌饭，怎么样？...
这个我不去，要是海老大赌输了我要出钱请客的。
以下是引用 第37楼 zjha 的话：
规划好的明珠城2期，还谈什么呢...
做些微调我觉得还是可以的。
怀一颗感恩的心.爱自己.爱家人.感谢上天给我的一切美好.
发表于：09-10-19 00:07
你这个想法是拿老百姓的rmb开玩笑！
当中一大片的居民拆迁安置的费用你掏了你想干啥都成，千万别拿咋老百姓的钱开玩笑。
地块的商业价值能给咋老百姓带来什么实惠？
还是把钱多投到社会保障事业去。我想，在这一块投的再多，老百姓都没有意见的。
为什么要拿财政的钱贴给商家呢？
发表于：09-10-19 00:12
补充，在所有的行业之中，商业是最无需扶持的。本来就是个水到渠成的行业，钱多了自然买的起奢侈品，钱多了自然会消费。房价高了，对咱一点好处都没有！郁闷（两个月的工资都买不到一平米，我到底为谁工作？不要鄙视我，在海安绝大多数人都这个收入）
发表于：09-10-19 19:43
我一直还算现实，只能从眼前的状况提出些可操作的建议，也算一种在商言商吧。
长远规划虽然美妙，但我不认为目前能做到，因为没有哪个现行的地方政府能为了二十年后的成就而努力。。。
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发表于：09-10-19 20:19
以下是引用 第43楼 海岸线的浪 的话：
我一直还算现实，只能从眼前的状况提出些可操作的建议，也算一种在商言商吧。长远规划虽然美妙，但我不认为目前能做到，因为没有哪个现行的地方政府能为了二十年后的成就而努力。。。
现实也不差啊，地块是要少点建筑面积，不过多了商业价值，这个要政府来权衡
不过2点5亿的拍卖价，政府少收点也好啊，不能只顾眼前啊！
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发表于：09-10-19 22:33
回复 第44楼 的 海天下：
2.5亿还是划算的.
我粗略算了下,亩均地皮价达357万左右!但考虑到容积率为4,楼面地价也才每平米,算上建安和配套,成本不到3000,如果纯住宅或许赚不到什么,但是这是商住楼,就算只有两层商业楼也赚大了.
想想明珠卖到2-3万每平了...
我没有此地的商业用房的比例数据,无法推算出最终能赚多少.
我是海岸线的浪，陆地是我的方向．
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我乘着轻轻的海风，一次次飞向天空，一次次黯然神伤．
发表于：09-10-19 23:16
规划已经有了，海安报登了，大丰一家置业公司拍的，此贴可封了
发表于：09-10-20 07:59
海安只晓得盖商品房和搞什么商业区，结果什么也没搞好！如皋城市规划的就比海安好！建议海安的规划应从未来和整体上考虑！而不是今天想一块就开发一块！
海安的购买能力有限！你开发那么多的房产有多少人买了？
发表于：09-10-20 08:35
好！！！！要的就是这效果啊！！！决定马上去定房子
发表于：09-10-20 12:30
海天下的思路具有前瞻性，政府及开发单位可以考虑一下啊，这样设计理念气魄大，效益佳，是个方向
发表于：09-10-20 17:14
什么大丰一家置业公司拍的,实际上就是海安的一家建筑公司.
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