直管公房（售后公房）物业管理成本和物业收费关联研究-学路网-学习路上 有我相伴
直管公房（售后公房）物业管理成本和物业收费关联研究
来源：DOCIN &责任编辑：王小亮 &时间: 9:16:52
直管公房拆迁什么政策答：一、关于直管公租房纠纷的解决方式。由于直管公租房拆迁会涉及到公房管理部门、承租人、承租人家庭成员之间诸多法律关系，而且直管公房管理部门即是房屋租赁合同签订方又是公租房屋的管理者，兼有民事主体和行政主体的双重属性，如果各方协商不...什么是直管公有住房答：直管公有住房:公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售...自管公房和直管公房的区别?答：自管公房是国有单位自管的公房，改革发展后，会纳入直管公房直管公房是政府房屋管理部门管理的公房。直管公房（售后公房）物业管理成本和物业收费关联研究(图2)直管公房（售后公房）物业管理成本和物业收费关联研究(图4)直管公房（售后公房）物业管理成本和物业收费关联研究(图6)直管公房（售后公房）物业管理成本和物业收费关联研究(图8)直管公房（售后公房）物业管理成本和物业收费关联研究(图10)直管公房（售后公房）物业管理成本和物业收费关联研究(图12)公租房是不是属于直管公房答：建议去咨询当地人民政府住房保障主管部门。公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保防抓取，学路网提供内容。==========以下对应文字版==========直管公房的归属问：我父母的房子是公房现在母亲去世，房主名是父亲的，父亲75岁有退休金，...答：直管公房是指由国家各级房地产管理部门管理的国有房产，还包括计划经济时代国有和大集体企事业单位自建的福利房防抓取，学路网提供内容。上海易居房地产研究院2010 年第26 直管公房（售后公房）物业管理成本和物业收费关联研究 办：房地产发展研究所印发日期：2010 编：200072Email： 欢迎投稿 承接研究 作者介绍 崔霁：上海易居房地产研究院发展研究所所长助理 关键词 直管公房 售后公房 物业管理 目录 一、本课题研究的意义和必要性 二、物业管理在建设和谐稳定社区中的作用 三、直管公房（售后公房）物业管理中的尖锐矛盾 四、物业管理成本和收入存在巨大落差根源分析 五、物业管理收不抵支的短期影响和长期危害 六、直管公房（售后公房）物业管理发展的操作思路 七、直管公房（售后公房）物业管理发展的对策措施 直管公房（售后公房）物业管理成本和 物业收费关联研究 直管公房是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、 维修，少部分免租拨借给单位使用。在什么情况下公房会被收回？答：根据规定，申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：1、原承租人死亡或外迁；2、与原承租人为同一户籍；3、是原承租人的家庭成员；4、与原承租人共同居住二年以上；5、没有其他住房。公房承租人变更应该注意的情况1、原承租人仍然健在的一般不...防抓取，学路网提供内容。其中包含四类房屋：一是国家政府投建分配 后政府管理的房屋；二是企业投建分配后转交给政府管理的房屋；三是个人或企 业所有产权房屋由政府代理经租；四是售后公房和未售公房在同一幢楼同一小区 由政府管理。什么是“直管公有住房”？房产类别、房屋产别具体怎...答：直管公房是指由国家各级房地产管理部门管理的国有房产，还包括计划经济时代国有和大集体企事业单位自建的福利房。如同国有企业的“大锅饭”一样，直管公防抓取，学路网提供内容。自管公房，是指国家划拨给国有企业所有以及国有企业自身响应国家政策或 集资或自建而分配给本单位职工的福利房。中国公房拆迁补偿办法问：公房拆迁应得到多少补偿答：国家直管公房拆迁补偿安置第三十八条拆迁国家直管公房，拆迁人应当与房产管理部门或房产经营管理部门订立拆迁补偿安置协议。房产管理部门或房产经营管理部门应及防抓取，学路网提供内容。1994 年，住房制度改革取得突破性进展，上海市对已出租的公有住房向原租 赁者出售公房。如何申请直管公房承租人变更政府信息公开北京市答：一、公房承租人的认定与变更条件。对这个问题的不同解决将直接导致不同的利益分配格局。关于公房承租人的确定大致分三种情况：第一，原承租人仍然健在不发生承租人防抓取，学路网提供内容。 年全市共售出成套旧住宅174.7 万套，建筑面积9428 万平方米，收回售房款约306 亿元。售后公房是什么意思?置换房和售后公房有什么区别直管公房和单位自管公房,其中直管公房可按规定转让使用权,性质仍为公房,不允许中介代理,3、按房改政策购买了公房后为房改房,如产权归属写的是售后公房应该是中防抓取，学路网提供内容。其中直管公房出售73.1 万套，建筑面积3518 万平方米，收回金额约89 亿元；自管房101.6 万套，建筑面积5910 万平方米， 收回金额约217 亿元。直管公房和自管公房性质一样么?直管公房是指由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产。国有企业事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋,称自管公房。其权属性质分为产权和使用权房...防抓取，学路网提供内容。截止2007 年底，上海市国有产权的居住房屋建筑面积约为 10514 万平方米。直管公房算二套房不算的!防抓取，学路网提供内容。 年，上海市新建商品住宅的累计成交量约为2.26 亿平方米。国家直管公房在拆迁时的对使用权人主体资格的认定和赔偿我来谈一下自己的看法:1、凭我的感觉,你肯定应该得到一定的拆迁补偿--不仅仅因为实际承租人,更因为在赔偿的内容中,包括装修补偿等项目。2、由于各自的防抓取，学路网提供内容。2007 年上海每百户城市居民家庭房屋中，租赁公房有20.4 户；房改私房有 37.3 户；商品房39.4 户；租赁私房1.6 户；原有私房0.9 户；其他0.4 见公房和售后公房在上海市的住房结构中占有较大比重。上海管理公房的物业公司待遇怎么样要求加强公房和售后公房管理。完善公房租赁管理办法,规范公房租金使用,加大公房修缮资金使用的监管力度;强化公房修缮管理,逐步开展直管公房全项目维修,建立专项维修计...防抓取，学路网提供内容。直管公房包括售后公房和未售公房，通常混杂在同一个小区内，目前售后公 房占直管公房比重在80%左右，公房出售加快了住房商品化进程，提高了居民住 房自有率，促进公房管理体制改革，加快房管所向物业管理公司转制。上海市售后公房动迁补偿款应如何分割?包括直管公房、系统公房等。二、有权分割售后公房动迁补偿款的人员有权参加售后公房动拆迁货币补偿款分割的人员,包括售后公房的产权人,及其他动迁协议中确定享有动迁...防抓取，学路网提供内容。但随着房 地产市场的飞速发展，直管售后公房物业管理上的问题和矛盾逐渐突显，给社会 带来了不和谐的因素，因此我们有必要研究其矛盾的根源，并寻找解决问题的路 一、本课题研究的意义和必要性1、摸清直管公房物业管理现状，理清存在问题 近几年物业管理已经成社会新的尖锐矛盾，公房小区尤为突出。什么叫&公房和动迁房物业管理共建小区&?全体业主及同住人、房屋承租人共同参加。(二)准入条件物业管理共建小区分为四类:一是直管公房、系统公房、售后公房小区(以下统称"公房小区");二是混合型小区(即公房和安...防抓取，学路网提供内容。直管公房小 区多为老小区，小区居民素质参差不齐，业主、业主委员会和物业公司三者之间 经常会由于物业管理问题产生矛盾，最后闹的沸沸扬扬，甚至剑拔弩张，对簿公 堂，严重影响整个社区的安定和谐氛围。我和妻子名下各有一套有产权的售后公房,我还可以再购买一套...由于户口分开,可以算作两个家庭,你和你妻子和孩子,可以分别代表两个家庭,任意组合,所以说你还可以买一套,但是作为二套房,首付6成,贷款利率防抓取，学路网提供内容。通过对直管公房物业管理成本和收费相 关问题的调查研究，清楚的了解到当前上海市直管公房小区物业管理的现状，理 清当前存在的各种问题和矛盾，为后续解决问题奠定坚实的基础。租赁公房是遗产吗包括公民的房产,但这里的"房产",是指所有权归死者所有的"私房",包括产权房和已转为私房的公房(俗称售后公房)。未购买并办理产权证的公房其所有权属于国家或集体,公民对...防抓取，学路网提供内容。2、探寻直管公房物业管理企业可持续发展的路径 研究直管公房物业管理成本和收费问题，是关系直管公房物业管理企业能否 生存、能否可持续发展的关键所在。防抓取，学路网提供内容。而物业管理企业的可持续发展决定了整个物 业管理行业的健康发展。京东的幼儿园都正式开张了，带小孩儿上班又何妨？据悉京东幼儿园不仅对员工子女学费全免，连奶粉和玩具也都不要钱！从此员工可以带娃上班。这是互联网巨头公司第一家，阿里巴巴、百度、腾讯三巨头的员工也只有羡慕的防抓取，学路网提供内容。通过深入的调研访谈，来剖析直管公房小区在物业管理上存在的种种问题和 矛盾，并透过现象来挖掘造成当前物业公司入不敷出的关键原因所在，寻找出造 成亏损的根源。很多业主在装修房子的时候，想要请专业的设计师进行设计，但是不愿意将所有的材料都让装饰公司全包，这是为了避免不良的装饰公司坑钱。越来越多的人选择半包的方式来进行装修。下面来以90平米为例子说说装修半包大防抓取，学路网提供内容。在此基础上，为扭转物业管理公司的运营亏损寻找新的出路，探 寻直管公房小区物业管理上可持续发展的路径和方法。我家宝宝不到三个月就竖抱了，我们也一直想的是三个月之内不竖抱，但是这货不干啊！一竖抱就好了。不过他抬头这些是比较早的，去医院医生也是让我们少竖抱，不过我们都是竖着拍隔的那种姿势竖抱的。还有小婴儿如果老防抓取，学路网提供内容。3、为政府推进和完善相关立法工作提供依据 直管公房是计划经济福利分房时期下的产物，很多物业管理方面的政策规定 都是当时延续下来的，许多都已经严重滞后。当今足坛，法国队的阵容空前强大，球队阵型的各个位置可谓人才济济。板凳深度和宽度都非常不错。哪怕是排出一个二队甚至三队都是非常给力的阵容。在锋线方面，吉鲁、格里兹曼、拉卡特特、姆巴佩和登贝莱都是非常不错防抓取，学路网提供内容。比如关于公房租金水平、物业管理 收费标准、技术维修人员费用等。腕表天地在这里要很遗憾地告诉你，上海表不值得入手。按道理说，作为上海的新媒体，应该支持上海表，可是目前看起来找不到上海表可以支持的地方。四五年前，我到上海表表厂参观过一次，然后就懵逼了。表厂倒不小，可防抓取，学路网提供内容。与此同时，随着住房市场化改革而新出台的一 些物业管理方面的规章条例等，多以新建商品房为考虑主体，而对直管公房小区 的考虑欠缺，导致在直管售后公房小区物业管理的相关规章制度缺失。谢谢邀请看到这个问题，一开始我是不想回答的，问题提的那么大，还毫无逻辑和归纳，回答了就必然是不全面的。我觉得这个问题首先我们要分清楚什么叫做强势？不能一棒子打死所有人，凡事都要辩证来看，才能更为全面嘛防抓取，学路网提供内容。本课题研 究的目的之一就是希望通过梳理现有相关政策、规章，寻找出深层次的根源，对 于推进和完善直管售后公房小区物业管理的制度建设提供建设性的意见。拿到驾驶证后，相信驾驶员都会看一下相关信息及有效期。而首次拿到驾驶证后，有效期都是6年，也就以为着6年后就必须要去办理换证业务了。那么，如何才能将自己的驾驶证升级到终身有效呢？其实很简单，就两步：1，防抓取，学路网提供内容。4、对今后保障房的物业管理与长期运行起先导意义 目前我国对房地产业的关注存在以下四大误区：只重视保障房的开发建设， 而忽视长远的物业管理投入；只重视增量和存量房的市场售价和租金，而忽视当 前物业管理收费和服务标准；只重视开发企业，而忽视物业管理企业；只重视房 地产业正在发生和产生的问题，而忽视长期形成积累已久的问题。美术馆仅限于展出美术作品。博物馆则根据其定位和主题展出相应的展品。如刀剑博物馆展刀剑，动漫博物馆展动漫，地方综合性博物馆展当地历史人文考古等方面的内容，其中也往往包括美术作品。?美术馆的展题经常改变。美术馆本身更像一个平台，上演不同的内容。而博物馆的展题往往立馆时已确定，一般来说不会做大的改变，内容恒定，博物馆自身和展品是一体的，不同的内容间以“XX馆”、“XX厅”来加以区分。如有临时展出的内容，防抓取，学路网提供内容。直管公房（售后公房）物业管理，关系民生安居，维系社区和谐和社会稳定。本人做鞋6年有余，实在生意人，拒绝暴利，有需要看我空间置顶文章最后一图都是帆布鞋，其实差距并不大，主要还是看品牌文化，万斯滑板鞋，街头风，很多顶级明星都上脚，自然大众穿的多，脚感方面，穿过的都知道，万防抓取，学路网提供内容。但现存的问题积压已久，长期没有得到解决，覆盖面还很大，直接造成房屋维修、 保养无法维持简单再生产，也使管理企业背上沉重的财务负担。几年前去云南旅游，云南腾冲县城中心有座规模较大的玉石交易场所，所内有现场加工供外人参观，还有出售玉石饰品铺面，具体位置在县城步行街附近。瑞丽市的边境口岸姐告有座玉石赌城，规模也不小，赌城内有许多成交后防抓取，学路网提供内容。我国政策保障住 房应该充分考虑直管公房（售后公房）的经验教训：尽快明确资金责任主体和管 理责任主体；建管并举，兼顾开发投入和管理投入。这个问题应该是审美差异和文化差异。第一，北美和欧洲人都超白，为了显示自身的美感，他们大多喜欢巧克力和小麦肤色。这也和他们爱健身有关系，他们觉得肌肉被小麦色衬托会很美。第二，他们喜欢在海边玩儿，不是说一防抓取，学路网提供内容。二、物业管理在建设和谐稳定社区中的作用 1、建设和谐社区的核心是良好的物业管理服务 建设和谐社会在城市里就是建设和谐社区，建设和谐社区的关键就是全社会 重视物业管理工作的重要性。末成年人不可饮酒众所周知，所以除了未成人，不管男女包括女大学生，在身体无恙的前提下，合适的场合里均可适量饮酒，没有什么么应不应该。这里强调的是合适的场合适量饮酒，这个作为成年人是可以判断的。无论男女过防抓取，学路网提供内容。社区建设是国家建设的基础，在这个基础中，最容 易抓，最容易见成效的就是物业管理行业，并且物业管理服务是建设和谐社区的 决定性因素。液压阀是一种用压力油操作的自动化元件，它受配压阀压力油的控制，通常与电磁配压阀组合使用，可用于远距离控制水电站油、气、水管路系统的通断。常用于夹紧、控制、润滑等油路。有直动型与先导型之分，多用先导型。防抓取，学路网提供内容。物业管理已经成为社区服务的重要组成部分。这要看你玩啥了，穷有穷的玩法，富有富的玩法。也有很多人往往是管不住自己的手，看到好的就想收，越陷越深，钱包越来越瘪，所以才有了文玩穷三代的说法。前两天看了一个文玩穷三代的笑话，发你一起乐乐。曾经的我身防抓取，学路网提供内容。通过物业管理与社区建设的协 调发展，初步形成了具有中国特色的推进社区建设的整体合力，既有利于为居民 创造良好的居住环境，也有利于促进社区的和谐氛围与社区精神文明建设。为了避免受到更多的伤害，要了解婚外情中的男人心理是什么样的？首先得了解为什么男人要有婚外情？从古代开始，男人的基因就开始有自己的选择，他自己都意识不到为什么要这样选，基因这样选择的目的就是为了动物最基防抓取，学路网提供内容。物业 管理对公共秩序的维护及协助政府开展安全防范职能的发挥，在减少刑事发案率， 防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。现在微整形已经很普遍了，许多女星都靠医美技术变美变漂亮，蔡明也是其中一名，她年轻的时候也是很美的女星，看上去不太像一个谐星哈但是人总会老的，皮肤下垂、皱纹、面部凹陷，各种问题通通上脸，所以她选择了医美防抓取，学路网提供内容。2、物业管理改善人居环境，促进社会资产保值增值 物业管理包含维持社区治安、环境卫生、绿化、房屋设备维修保养等，在城 市化过程中展现出强大的渗透力，发挥着积极作用。在武汉，每一次在三环开车路过沌口时，总能看见高速两边密密麻麻摆满了车，每一次都是，从未见少过。　　熟悉的人都知道，神龙汽车就在沌口，那始终不见减少的应该就是神龙的库存车了。　　汽车销售行业一般把库存时防抓取，学路网提供内容。物业管理的全面推进，不仅 改善了人居和工作环境，促进了城市管理水平的提高，对我国城镇化发展作出了 积极贡献，而且通过对房屋及其设施设备的专业化管理，使得既有物业处于良好 的使用和运行状态，带来了房屋的保值和增值，在为业主创造资产价值的同时， 也为整个社会创造了财富。民国时期的主币是银币，主要分开国纪念币（又称孙小头）、袁大头和船洋几种，主币都多如牛毛。之前有大清铜币上百万元，最近又冒出民国双旗铜币上百万元。那么，2017双旗币值多少钱呢？双旗币价值分析：1911年辛亥革命胜利后，清帝退位，中华民国成立。中国民主主义革命的先驱者孙中山就任中华民国临时大总统，并在颁布的“临时大总统令”中提出要“另刊新模，鼓铸纪念币”，随后武昌和南京两处造币厂率先铸行了“中华民国防抓取，学路网提供内容。3、物业管理有助于增加就业，安置剩余劳动力 物业管理企业吸收了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复 转军人、下岗待业人员再就业、农民工和残疾人，物业管理作为劳动密集型行业， 在扩大就业方面容量大、覆盖广。　何谓“3D斑马线？”“3D斑马线”也称作立体人行横道线，由黄、蓝、白三种颜色构成，属于三维新型减速标志，远看就像一排条状小墩儿，不论是白天还是夜间，均有明显凸起感，从而提醒司机过斑马线时减速慢行。给交通参与者带来不小的视觉冲击，不少驾驶员以为遭遇了“路障”，打老远就下意识减速、刹车。自然，针对这种措施有支持也有反对，让我们来听听大家的声音！支持者相信立体人行横道会加强机动车礼让行人的效果，让道路防抓取，学路网提供内容。今后相当长一个时期，随着住宅建设的持续快 速发展以及旧住宅区物业管理覆盖面的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对 增加就业将进一步持续发挥积极作用。一.《儿童情绪管理图画书1》是一套2-6岁幼儿情绪的生动写照，通过小兔子的形像表达了这个年龄段幼儿所面临的各种各样的情绪情境。画面精致美观，色彩非常具有感染性。生动的烘托了主题。也告诉家长不要忽略及小防抓取，学路网提供内容。三、直管公房（售后公房）物业管理中的尖锐矛盾 1、长期不变的管理收费标准和逐年提升的最低工资标准的矛盾 当前直管公房小区物业管理中面临最为突出的矛盾就是入不敷出。1500元档现在有很多选择，然后小编把这些选择分为两类，供大家参考。“性能怪兽”类可能有人有疑问了，1500元买什么性能怪兽级别的手机？没错，还真有，这里的性能怪兽是指相对于普通千元机的性能。360N防抓取，学路网提供内容。一方面物 业管理费标准从96 年制定出台后，至今尚未调整过，长期维持很低的物业管理收 费标准，再加上物业管理费的收缴率很难实现100%，致使物业管理费收入长年处 于低水平；另一方面物业管理成本逐年提升，表现为： 一是物价消费指数的持续增长。无非是想学乐视！毕竟天价转播合同还是要有人付出代价的！谁呢？自然是希望球迷接盘了！可是，PPTV好像接了不少广告，另外，清晰度真不怎么样，还习惯性卡顿……这些问题都没解决好就开始了付费模式！显然，少东家急了！毕竟收购国米等俱乐部再加买了各种球员明显是希望在国内收回成本！可是，我想说即使我喜欢足球，但是，凭什么你赚钱还要我给你赞助？虽然会员费不高，可是，中国足球迷没人都开启会员你是不是很开心？然而中防抓取，学路网提供内容。从1997 年至今，我国物价消费指数平均以 3.5%的比例上涨，按此计算，至今消费指数上涨了38.5%。首先，你有时间吗？柯基原来是牧牛犬，精力很旺盛，你需要早晚遛，还要抽时间陪它玩。一般一天怎么也要花在它身上2小时时间。第二，你需要准备一笔钱。根据地域，品相的差别，初始的购买费用大概在0.5-3万元。防抓取，学路网提供内容。与居民生活密切相关 的水、电、煤气等公用事业收费，从1992 年以来频繁调整，已形成周期性调整态 势，且调整幅度较大。学宿舍一般都严禁养宠物，猫猫狗狗难度太大，很容易被铁面无私的宿管发现，但魔高一丈道高一尺，今天“家有良狗”就为大家推荐一些适宜在寝室里养的宠物~但千万切记学校管的严，适可而止，好好学习，毕业在养！1.防抓取，学路网提供内容。水费由1992 年每立方0.18 元调至2006 年的每立方1.03 元，涨幅达到4.7 倍，电费由每千瓦时0.21 元调至每千瓦时0.61 元，涨幅达到 2.9 倍，煤气费由每立方0.20 元调至每立方1.05 元，涨幅达到4.3 倍。这道菜做法非常残忍，张易之最后也遭到了同等的下场。做法如下：1.做一个大铁笼子。铁笼子的缝隙尺寸要求不能让关在笼子里面的鸭、鹅在任何情况下能从笼子里面跑出来。2.在笼子里面放上一大铁盆调配好的调味汁。3.在笼子正中央安放一大盆熊熊燃烧的炭火。要求炭火盆的四周与铁笼子之间的空地不多不少，够一只鸭子或鹅通过。4.将鸭子或鹅投入铁笼子中，然后将笼子上锁。在进笼子之前，这些鸭、鹅要静饿几天，光给水喝，肚子防抓取，学路网提供内容。而目前 上海售后公房物业管理费平均每平方米只有0.23 元，消费指数的增长加重了物业 服务企业的各项管理成本。蛇进家，民间寓意要进财，中国古代迷信说法是蛇是家神，是保护家宅的。科学研究表明，蛇之所以会出现在家里，是因为家里适合动物生存，也就是说你的家是一块风水宝地。而且你家里有蛇类所需的食物，像老鼠，昆虫等有防抓取，学路网提供内容。二是用工成本逐年增加，上海市最低工资标准逐年提高，从2005 年的635 元提高到2010 年的1120 元，对于物业管理企业存在大量的保洁保安人员，其工 资标准均是按照最低工资标准来计算，因此最低工资是物业管理企业成本的敏感 因素，因此最低工资的上调加重物业管理企业的用工成本，进一步增加企业支出。想知道何不自己体验？这里教你如何醉得更快虽然一般来说，慢慢地适量喝酒比较好。但是总有些情况下需要让自己很快进入喝醉状态。如果你想迅速进入喝醉状态，请继续阅读！声明：本科是为了娱乐目的，并不是推荐酗酒的生活方式。2方法之1:第一部分：屡试不爽的方法1小杯烈酒。最快的喝醉方法当然就是喝小杯的烈酒，一杯杯虽然体积不大，但是酒精度数却很高。如果你的目的是不需要喝很多的情况下迅速喝醉，那么你就可以把各种烈酒防抓取，学路网提供内容。三是公房小区的硬件支出多。信者有，不信者无，鬼论之争这么久了，也没个结果，有办法去证明有，别人有不信。没啥好说的。邪气之地，风水不顺，阴深之地。都会有不正之风出现。何为不正之风，被风吹到者，会有头晕目眩之症状，然看到平常看不到防抓取，学路网提供内容。上海市房地局对行风建设的标准越来越高，物 业管理企业每年都投入大量的人力和物力整新公房小区的硬件设施，改善居住环 境，支出较大。iOS10系统在iMessage里增加了很多有趣的功能，引起了广泛的关注。但是，很多人实际上并不清楚iMessage和短信有什么区别，有的甚至认为iMessage就是短信，下面小编给大家简单讲解一下i防抓取，学路网提供内容。四是很多直管公房小区由于原开发商未筹集维修资金，造成物业无钱可修。而出现问题往往要求物业垫付资金进行维修，增加企业支出，加剧企业入不敷出 的困境。2、居民对物业服务的高要求与物业收费不对等之间的矛盾 突出反映出物业公司在权利和义务不平衡的地位。目前直管公房小区的居民 存在失业多、吸毒多、老年人多、穷人多、低保多、出租房多、群租多、弱势群 体多等特点，这些人居住在公房内，但是对物业管理的服务要求上却向商品住宅 物业管理标准看齐。小区居民要求物业公司提供高水平的物业管理、高质量的服 务，但与此同时，却不愿意提高物业收费标准。这种既想获得高水平的服务又不 想增加服务费用，因此就造成了售后公房物业管理公司与居民之间的矛盾积累， 不利于社会的安定和谐。保安：售后公房小区所聘用保安的收入都是按本市最低收入标准发放的，存 在保安员年龄偏大，责任心不理想，服务意识不强等，同时门岗值班室硬件设施 条件简陋，存在服务不到位、缺乏岗位操作规范等问题。机动车停放：售后小区没有设计机动车停车位，导致停车矛盾日益突出和激 化。抢占停车位，占用绿地停车、车主、物业之间、无车业主之间矛盾频频，停 车后主干道无法通行消防车等。还有个别小区为了弥补保安费不足，白天小区对 附近办公楼开放停车服务，引发业委会和物业之间的矛盾。小区内设摊：售后小区很多区域内有菜场、学校等，这些区域往往存在乱设 摊，城管管不过来，小区物业保安管不了，从而引起小区业主的投诉。维修：A、收入低，无法留住技能好的维修人员。B、已经接轨的有限产权房 屋业主要求公用部位维修，由于未接轨户的维修养护费用无法分摊提取，企业长 期垫资，维修不到位。C、屋顶等维修项目需要经过业主征询，顶层业主和底层业 主无法达成协议。保洁：售后物业小区保洁收费低，使得保洁进楼道服务达不到每天清扫，收 费标准和服务要求之间存在矛盾。3、维修基金耗尽与维修基金难以再筹集的矛盾 直管公房房龄较长，一般房龄在20 年以上，而直管公房三项资金（维修基金、 街坊使用费、水泵电梯更新费）的使用已经达到临界点。从上海市2007 年数据看 出，直管公房维修基金收不抵支。而对于维修基金的再筹集却难以实施，主要有 两方面的因素：一是业主的意愿，很多业主不愿意再次缴交；二是业主的支付能 力不足。很多业主都是“双困”户，享受低保的人群，支付能力较弱。2007 年上海市直管公房维修基金收支情况 单位：万元 数据来源：2007 年上海市房屋土地资源统计汇编 维修资金的使用要求：专款专用，先用利息，后用本金。但目前公房的维修 资金使用很多已经低于本金了。如浦东新区其中197 个直管公房小区，现已经成 立业主大会的小区181 个（多层155 个，高层26 个），其中维修资金使用已经低 于本金的为86 个占48%，低于本金80%的38 个占21%；街坊费使用低于本金的为 121 个占67%，低于本金60%的67 个占37%；水泵电梯更新费使用低于本金的为5 20%。由于使用后维修基金再次筹集难度大，容易激起矛盾，所以目前小区维修大部分是有企业垫付或政府补贴，长期以来无法实现公房维修的可持续性。同时，物业公司动用维修基金进行基础修缮，需业主委员会盖章，但往往会由于 业主委员会找不相关的理由拒付维修基金，如停车难、建筑垃圾清运不及时、违 章搭建破墙开门等。这也造成了企业垫付的维修费用无法收回，造成企业坏账， 不利于物业管理企业发展。4、物业管理人才需求量大和人才紧缺之间的矛盾 当前直管公房小区物业公司的员工多是由原来的房管所转制而来，普遍存在 人员年龄较大、收入较低、新人跟不上的问题。随着老一批员工的退休，物业管 理方面的人才出现断档，譬如小区管理处的副经理级别、小区物业经理级别以及 业务修缮主管等职位人才欠缺。物业管理企业的人才需求量较大，而管理公房小区的物业管理公司人才的问 题比商品住宅小区物业管理公司更突出。物业管理公司人才紧缺，主要是由于公 项目 金额 项目 金额 一、收入合计 44213.63 二、支出合计 .当年租金收入中提取 .小修养护费 .上级拨入 420.24 2.综合维修费 20918.64 #房产占用费 3.公共街坊设施费6509.85 #政策性划转补偿 420.24 4.电梯水泵运行费 .其他收入来源 .电梯水泵大修更新费 1332.69 #抵支收入 6.设备更新费 76.85 #用其他经营利润弥补 .住房成套改造费 25.60 #净房款 8.防蛀灭蚁费83.60 #其他 .其他 3107.29 三、年末收支结余 -2083.17 房物业管理公司无法招到合适的人并留住人才。由于公房小区居住的人群复杂， 很多居民都是处于社会底层，素质并不高，因此公房物业管理是一项复杂且难度 大的工作，寻找适合的人才本身就十分困难，再加上工资待遇低，没办法新招到 合适的人选。而选择一些应届高学历的毕业生进行自己培养，由于工资待遇与商 品住宅物业管理公司相比差距较大（市场上物业管理公司工资待遇是公房物业管 理公司的2-3 倍），往往很多人在学到技术和管理经验后，就选择跳槽到商品住宅 小区的物业管理公司。5、直管公房物业管理定位是“市场”还是“保障”的矛盾 目前上海的直管公房中售后公房占比80%，还有20%左右没有出售，未出售直 管公房具有保障性质，长期以较低的租金出租给个人，这种出租是没有期限的出 租。当前直管公房小区中既有售后公房，又有未售直管公房，两种产权性质的房 屋混杂在一个小区，这给物业管理服务增加难度，同时也产生了诸多矛盾。售后 公房在物业管理上与商品房存在着比较大的差异。商品房的物业管理完全按照市 场化原则来制定物业管理收费标准，其物业管理收费标准是以收支平衡为大前提 的。而当前直管公房小区的物业管理实行政府定价，按户收取，还是处于计划经 济时代的管理模式，这与当前的物业管理市场化趋势相矛盾。定位问题不能明晰 的话，直接影响着直管公房小区物业管理今后的走势。是按照市场化原则来制定 物业收费标准，还是继续按照福利分房时的物业标准来执行，决定着直管公房小 区物业管理企业的生死存亡。6、直管公房物业管理法规政策滞后与实际操作中的矛盾 法律法规的滞后，造成了在实际操作中遇到很多新困难和新瓶颈，致使工作 难以顺利开展。比如： 市局相关规定有待突破。2003 年颁布的《上海市居住物业小区经理管理暂行 办法》中，第八条明确规定：对于在地理位置上相毗邻的若干个居住小区，一名 小区经理可管理的小区数不得超过三个，且物业建筑面积的总和一般不应超过10 万平方米。但根据实际情况，售后公房物业管理的盈亏平衡点一般在10 万平方米 以上，否则入不敷出。现行的《上海市住宅物业管理规定》，多按照新建商品住宅来制定，针对公房 老小区的特殊性考虑较少，导致在实践中操作性比较差。直管公房物业管理尚没有明确的服务标准；这也导致了小区居民按照商品房 小区的物业管理服务标准来要求和评价物业公司，致使双方在权利和义务上不平 等，进而引发双方的冲突和矛盾。直管公房小区物业管理收费标准 1996 年起从未调整过，直管公房租金 2000 年以后也没有调整过；而物业公司的管理成本却大幅增加，致使长期以来收入难 以弥补支出。政府规定：对于低收入人群，租金减免，要求企业承担。本应由政府财力承 担的事务，却通常都要求企业承担，企业本应该是以盈利为目的，而政府的职责 就是保障低收入人群，让企业承担政府应该承担的职能，这无论从法律上还是事 实上都是不顺的。四、物业管理成本和收入存在巨大落差根源分析 1、劳动力成本上升是物业管理成本上升的根本原因 物业管理成本主要包括管理人员费用、公共部分运行费、清洁卫生费用、秩 序维护费用、绿化养护费用、其他费用。管理人员费用：即物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致 可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物 管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施 维护等事物。目前，一般公房小区的物业管理人员工资在 元/月不等， 技术人员工资在3000 元/月左右（包括：单位缴金、节假日补贴、公休加班费、 交通费、通讯费、劳防高温费、岗位培训、体检、工具补贴、服装、管理费、营 公共部分运行费：物业共用部位指的是小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等 公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。清洁卫生费用：主要包括保洁人员工资，从 2010 日起，最低工资为1120 元/月；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多 小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。秩序维护费用：主要包括安保人员工资在 元不等，服装费用及安 保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。绿化养护费用：主要包括购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用 具费用，冬季防寒费用等。售后公房这部分成本所占比例不大，但高档小区这部 分成本是主要支出。其他费用：包括办公费用、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 用、组织各类活动所需的费用等。从售后公房物业管理成本构成看，劳动力成本是售后公房物业管理成本的敏 感因素，占整个物业管理成本的70%左右，基本决定了售后公房的物业管理成本。售后公房物业管理劳动力包括：管理人员、保洁保安、维修技术人员等。其 中保洁保安人员的费用是与上海市最低工资标准挂钩，已经从1993 年210 提升到2010年的1120 元/月。按照国家规定提取的福利费也由1995 年38%调整 为62％；维修技术工人费用1996 年规定为5.75 元/小时，折合月工资收入为5.75 820.83= 958.18 元/月，但目前维修技术工人实际发生费用近4800 表，包含社保、福利等），涨了5倍；而管理人员工资的涨幅也基本在4-5 倍之间。因此劳动力成本上升是物业管理成本上升的根本原因。维修技术工人人均实际费用发生数测算： 序号 支出项目明细 计算过程（1700 元为缴金基数工资） 年支出（元/人） 社保金1735 元/月62%12 工资1700 元/月12 节假日、公休加班费（11）+（） 3200 交通费30 元/月12 节假日补贴、年终奖3500 通讯费30 元/月12 劳防与高温费100 元+200 劳动工具补贴30 元/月12 36010 岗位培训与劳动防护 体检、培训、工作服等 1000 11 管理费 10716 12 营业税 1-11 项的费用5.6% 3048 13 合计 5747614 月均 47902、物业管理收费标准十年未变，造成物业管理入不敷出 对于直管公房的物业管理收费标准仅在1995 年和1996 年的两个文件中确定 标准，直到2009 年相关部门均没有出台相关文件来调整物业管理收费标准。物业管理费，沪价房（ 号文件中规定： 多层住宅每户每月4.5-7.5元（一室户4.5 物业维修人工费5.75元/小时 年绿化养护费的标准从0.70-2元/年平方米 保洁保安费，沪房地物（ 号文件中规定：每户每月3-6 元（高层6 可以说这十几年是中国经济发展最快的阶段，也是国民收入大幅度增长的时期，上海市最低工资标准从1993 年的210 元/月上升到2010 年新调整的1120 月，而物业管理收费标准10多年来一直没有调整，物业管理收费与物业管理成本 严重不平衡，直接导致物业管理企业入不敷出，制约了物业行业的健康发展。3、核心管理服务内容无法丢弃，管理企业难以降低物业管理成本 2005 10月实施的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》规定： 上海市住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综 合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养 护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务五项，等级 从低到高，最高为五级。这一文件仅适用于普通住宅，对于售后公房的物业服务 分等收费规定还没有明确出台，但是对于售后公房的日常服务、电梯水泵设备运 行费用、小区公共部位维护保洁、小区日常安全保卫等服务内容是无法丢弃的， 物业管理企业要保证这些管理的有序，则难以降低物业管理成本。另外，公房小区的硬件支出多。上海市房地局对行风建设的标准越来越高， 物业管理企业每年都投入大量的人力和物力整新公房小区的硬件设施，改善居住 环境，支出较大。再者，很多直管公房小区由于原开发商未筹集维修资金，造成 物业无专项资金可用。而出现问题时往往要求物业垫付资金进行维修，增加了企 业的成本支出。4、法规政策和居民住房消费观念制约物业管理费的收缴和上调 在物业管理行业发展的短短20 多年里，随着房地产业的发展日趋市场化、社 会化，而政策法规的不完善，影响了物业服务企业的规范发展。现行的售后公房 物业收费标准为十年前所制定，多年来一成不变，相悖市场规律。由于售后公房 的收费标准长期来游离于市场水平之外，低廉的收费与业主日益高涨的服务要求 严重背离，不少业主以服务不到位、管理措施跟不上为由拒付管理费，导致管理 费的收缴率逐年下降，有的小区甚至不到 50%。低收费标准和低收缴率严重影响 企业的生存和发展。况且这些售后房小区大都建造年代较久，房屋及设备设施老 化，在维修养护方面每年要投入大量的资金，这给企业带来沉重的负担。同时，居民的思想观念也有待进一步转变。在计划经济体制下，职工的住房 由国家统包、统管，房屋的维修也由房管部门负责。这种传统的模式在人们的观 念中根深蒂固。再加上福利性分房制度，使不少业主尚未建立物业服务的商品消 费观念，对相对较高的物业管理费难以接受，既受益于福利分房，又依然想受益 于低廉的售后公房收费标准。作为一个小区的业主，只意识到住房是自己的，谋 求最小的支出得到最好的服务，而未意识自己是小区共有的一分子。当然，这从 中也存在个别业主的经济承受能力问题。但这种传统的观念使不少物业服务企业 亏本运行，且管理面积越大，亏损越大，企业经营的良性循环机制无法建立，极 大地阻碍了物业行业的发展。五、物业管理收不抵支的短期影响和长期危害 1、企业缺乏改善管理提高服务的内在动因 直管公房小区的物业管理企业长期处于入不敷出的状态，亏损严重，很多物 业管理企业都是牺牲自己公司的可持续发展来维持目前的业务。可以说公房的物 业管理维持已经很不容易，何谈发展，没有发展，整个行业将会走下坡路并最终 淘汰。一些物业管理企业也希望改善管理、提高服务，但是这些的前提是企业要 盈利，只有盈利才能够谋发展。很多公司是以牺牲人员福利和企业发展，用优质 资产来支撑物业管理板块的费用。有些公房物业管理企业通过代理商品住宅小区 的物业管理来平衡亏损；或者开拓其他业务板块，如房地产开发，用其他业务的 盈利来弥补公房物业管理的主营业务亏损，好在大部分公房物业管理企业属于国 有企业，有着强烈的社会责任感，但不能以牺牲企业发展来维持公房的物业管理， 这对整个行业来讲都是畸形的。2、造成收费标准低、收缴率低、满意度低的恶性循环 直管公房物业管理收费标准低，管理成本高，导致物业管理公司入不敷出， 因此 物业管理企业要降低成本，降低物业管理人员工资福利待遇，导致物业管理人员 工作没有积极性，影响公房小区物业管理质量，造成小区物业管理质量差，满意 度低，因此业主不愿交纳物业管理费，物业管理费收缴率低，致使物业管理公司 加剧亏损，陷入一种恶性循环中。这种恶性循环需要找到突破口去扭转，这一突 破口即是要提高物业管理收费标准，扭转物业管理企业亏损的问题，否则长期下 去，整个行业将成为社会矛盾的众矢之的，直管公房物业管理也将成为城市管理 的溃疡和顽症。3、直管公房物业管理不能维持简单再生产 目前存在很多公房小区的物业管理公司由于承受不起长期的亏损，无法维持 物业管理的简单再生产，而自动退出小区，而小区的物业管理又没有其他企业接 管，很多小区处于物业管理的“真空”状态，新物业条例规定业主可以选择自主 管理，故很多业委会在无奈之下进行自主管理。但目前的体制机制、市场环境离 自主管理目标有一定的距离。体制机制还无法适应业主自主管理的要求。业主大会、业委会无法进行税务 登记。行业和行政主管部门缺乏对业主大会和委员会成员的监管手段和机制，物 业管理保障机制还不健全。同时，业主自主管理专业能力不够。物业管理工作业 根源：物业管理收费标准低 务性强，需要一定的专业业务技术技能；业主自主管理，专职的比较少，投入的 精力有限，业主之间，与业委会、与居委以及与政府职能部门之间的协调需要投 入大量时间。4、售后公房市场价值的增值性较差 物业管理的好坏已经成为目前商品住宅市场消费人群的重点考虑因素，其同 价格、房型、面积、地段、交通、楼层、小区景观共同称之为购房者考虑的八大 因素。可见物业管理的有序对房屋市场价值的上升是重要决定指标，特别是针对 房龄较长二手房。目前直管公房小区通常处于较好的稀缺地段，交通便利，周边 配套设施完善，其面积小，总价低，有着很多新开发的商品住宅不具备的优势。但有些老公房也是由于物业管理不到位而无法与同地段周边的住宅价格相比，其 价格涨幅相对较慢，在老公房上更多的体现的是土地的升值性收益而不是房子本 身的溢价性收益，相对于其他商品住宅来说，其增值性差。5、给社会稳定和政府财政带来巨大压力 直管公房小区的物业管理收费标准目前无法实现与市场价格接轨，这就势必 造成物业管理企业收不抵支，为了维持公房小区物业管理的可持续性，政府在 2008 年针对公房小区进行财政补贴，以浦东新区为例，政府物业管理费补贴0.2 元/平米/月，物业管理公司根据政府规定的物业管理标准，进行达标考评，而由 于政府规定的公房物业管理标准是参照商品住宅的物业管理标准，因此标准偏高， 物业管理企业无法得到全额补贴，一般只能拿到0.14―0.19 元/平米/月。这部分 补贴对于物业管理企业来说并没有扭转目前的严重亏损，据测算，政府补贴需要 达到0.6 元/平米/月，才能改善物业管理企业入不敷出的窘境。六、直管公房（售后公房）物业管理发展的操作思路 1、直管公房（售后公房）物业管理走“市场+保障”道路 对于市场和保障的争论一直伴随着我国由计划经济过渡到市场经济的过程 中，特别是在中国最近几年经济快速增长的过程中，针对直管公房（售后公房） 物业管理这一历史遗留问题，应该针对不同人群采取不同的方法，需要将“市场” 与“保障”结合起来，单纯依托“市场”只会产生更大的社会矛盾，而单纯依托 “保障”只会增加政府压力，制约发展，逐步倒退。直管公房（售后公房）物业管理应采取两条腿走路，“市场+保障”是目前解 决直管公房（售后公房）物业管理问题的有效模式。由于直管公房（售后公房） 和商品房的物业管理存在区别，商品房的物业管理注重服务职能，而直管公房（售 后公房）的物业管理注重管理职能。但随着整个物业管理行业的逐步规范化，直 管公房（售后公房）物业管理未来的大方向是市场化，包括物业管理收费标准、 服务内容、核算方法等，但对于直管公房（售后公房）中存在的低收入人群，政 府应加大力度进行保障，将其纳入住房保障体系。只有将应保人群充分的保障起 来，直管公房物业管理才能够无后顾之忧的走市场化道路。2、直管公房（售后公房）物业管理核算、服务及收费与商品房接轨 直管公房（售后公房）的物业管理与商品房接轨，首先要转变观念，使直管 公房（售后公房）的业主树立起物业服务的商品消费观念，改变计划经济时代住 房由房管部门统包统管的观念。物业服务的收费标准应该与物业公司提供的服务 相对应，不应该以房屋产权为标准。其次直管公房（售后公房）物业管理与商品房接轨有三层含义：一是与商品 房物业管理核算方法接轨。如一套50 平方米的直管公房（售后公房），物业费一 个月12 元，维修费另算，这与商品房的物业管理费核算完全不同。二是与商品房 物业管理服务内容及要求接轨。北京出台了《经济适用房、直管和自管公房、危 旧房改造回迁房管理服务标准》，从十个方面规定了服务范围、内容及要求。上海 也应尽快出台针对经济适用房、直管公房等政策性保障房的物业管理服务标准， 且这种标准与商品房的物业管理服务内容接轨。三是与商品房物业管理收费标准 接轨。建议尽快出台直管公房（售后公房）物业服务收费政府指导价，使直管公 房（售后公房）物业收费渐渐接近市场，适应业主的居住物业需求；在明确物业 服务标准的同时，将直管公房（售后公房）物业收费“按户计费”变为“按房屋 建筑面积计费”，逐步实行物业服务分等收费。3、低保人群物业管理费应给予政府补贴，并纳入住房保障体系 对低保和特殊人群的物业管理费采取政府补贴的形式保障，并纳入住房保障 体系。同时，对承担政府保障性住房任务的企业给予的优惠措施也应纳入到住房 保障体系。物业收费涉及千家万户，社会影响大，虽然物业服务收费日趋规范， 但由于业主层次、素质不同、经济收入的参差不齐，直接会影响到小区的服务与 管理。只有充分考虑社会承受能力，同时制定相关的保障政策，才能使措施的落 实恰到好处。在制定收费标准时，基于原来直管公房收费较低，应针对不同对象 加以细分，作一些政策规定：对于那些对国家或上海市做出重大贡献的老干部， 或对月收入低于本市民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准，且符合特困条 件的家庭，采取政府补贴的形式，财政补贴可以根据分等收费确定的标准，由政 府出80%，自己出20%，由政府财政直接拨款物业服务企业为其支付。这样对这部 分人群来说，可以为其减轻提价后的物业管理费负担。对于直管公房（售后公房）物业管理费的补贴建议采用抵用券的形式。享受 政府补贴的居民户由民政部门实行核定，发放物业管理费抵用券，居民持券抵押 应付物业管理费。企业凭券按月与民政部门结算。4、加大公有非居住用房租金改革力度，推行公房租金市场化 2007 年上海市国有产权的非居住房屋保有量是居住房屋保有量的1.3 上海市非居住房屋的租金为31.01亿元，居住房屋的租金为0.76 亿元，可以看出 公有房屋的租金主要是非居住房屋的租金构成的。1996年，上海市公有非居住用房租金标准在1987年的基础上提高了75%，1997 年在1996 年的基础上提高了6%。自1997 年来，公有非居住用房租金一直未做过 调整，公房租金的低廉与减免政策造成公房收益减少，公房收支不平衡现象逐年 加剧。低租金也造成部分公房物业管理企业租不养房，租金倒挂等现状。长期以 来，租金收入实行“以租养房”的原则，公房租金收入主要用于房屋管理和房屋 维修。但随着公房老化，市场人工费与材料费的逐年上涨，房屋维修成本的不断 增加，公房管理外延也不断扩大，导致公房物业管理企业的常年亏损，维修基金 不足的情况也越来越严重。提高非公有居住用房的租金标准，使其资产价值得到较合理的体现，已成为 当前亟待解决的问题之一。同时，上海市住房保障和房屋管理局作为法定的共有 非居住用房的管理人，应当进一步加强监督管理，规范公有非居住用房转租等行 为，从而提高国有资产使用效益，防止国有资产流失。而上海公有非居住用房租 金由于多年未调整，不能指望一次性的调整到位，要有租房者“可承受负担”原 则，要有“逐步到位”的原则，要有“区别对待”的原则，加大公房租金改革力 度，最终实现公房租金的市场化。通过用租金来补贴直管公房的物业管理和房屋 维修等，减轻政府及物业管理企业的沉重负担。同时，政府应制定科学的租金减 免机制，租金减免部分属于福利性、公益性的项目，应由政府承担，而不应转嫁 于物业管理企业。5、政府应定期对直管公房进行综合改造，减轻直管公房物业管理的压力 做好直管公房的维修养护工作，是确保居住安全、达到保值增值的基本要求。直管单位每年都要视房屋情况制定年度大中小维修计划，对具体维修项目的实施 可采取社会化、市场化方式来进行，通过专业的、市场的竞争，做到花较少的钱 办较多的事。同时，针对当前危旧房较多的状况，加快对危旧房屋实施改造。加 快危旧房屋的改造既能提高直管公房完好率，确保居住使用的安全，又能实现盘 活资产的目的，减轻直管公房物业管理的压力。在当前情况下，直管公房一种综合改造（如世博会前期对沿街公房的外立面 改造）须由政府财政出资，实行社会性、福利性的改造，房屋定期的进行大修， 这样平时的物业管理维修也会变得轻松，解决了直管公房维修基金不足的问题。直管公房另一种综合改造可以对那些具有一定开发价值的危房，进行拆迁，对被 拆迁人给予补偿，通过市场化的方式进行开发建设等。6、物业管理企业应网络化、专业化、规模化，加强产业集中度 据统计，当一个物业管理企业的物业管理面积达到400-500 万平方米时候， 才能够达到规模效应，这时实现社会资源的优化利用。而目前上海很多直管公房 物业管理公司的物业管理面积还远远达不到这个规模，因此更加剧了直管公房物 业管理企业的亏损。政府可相应出台一些政策，提高物业管理企业的产业集中度， 促使那些不经济、不专业、服务不达标的物业管理企业退出市场，加强物业管理 企业的网络化建设，并关注物业管理企业人才的专业化培训，这样才能使物业管 理行业逐步走向健康发展的道路。7、建立直管公房（售后公房）物业管理费托底补贴的联动机制 物业管理费托底补贴需要建立三方联动机制。包括政府部门、物业管理企业、 第三方审计。首先第三方审计对物业管理企业的经营状况、运营成本等进行审核 及测算，并向社会公开，然后企业将其审核测算结果上报政府有关部门，政府有 关部门根据审核结果，根据企业成本加微利的原则，给予企业适当的托底补贴， 最后托底补贴发放后，由业主委员会、居委会等进行事后监督，监督包括物业管 理企业提供的服务是否达标、运营成本、营业利润（控制在一定范围内）等。8、物业管理企业政府补贴可借鉴公交企业成本规制办法 直管公房的物业管理可借鉴城市公交补贴办法。城市公交是公益性行业，公 交票价不受市场规律支配，即便运营成本上涨，它也要以低于成本的价格为城市 的运转服务。这点和直管公房物业管理十分相近。近年来，随着油价上涨、车辆 更新等经营压力的增加，上海公交企业的亏损面进一步扩大。公交企业作为自负 盈亏的市场主体，通过市场化运作难以消化成本，政府必须给予补贴，才能保证 公交服务的质量不受影响。政府补贴多少关系到公交企业兼顾公益性和市场运作 的积极性。因此上海市建立公交企业成本规制管理办法。直管公房物业管理也应 该建立成本规制管理。“物业管理成本规制”是指政府有关部门通过建立成本标准，合理界定物业 管理行业成本范围，测算、审核和评价物业管理企业经营状况，并将营运成本以 适当方式向社会公开，以促进物业管理企业进行成本控制、规范营收。可成立“物 业管理行业成本费用评价委员会”，作为物业管理成本规制的管理机构，并制定相 关的约束标准。物业管理企业各项主要成本的约束标准也将随着情况变化而变化。原则上以 1-3 年为一个周期，周期结束后，有关部门将根据生产资料、劳动力成本等政策 性因素变化对营运成本造成的影响，同时考虑年CPI 指数上升或下降影响进行修 改调整。实行成本规制管理后，政府部门将更好地监管物业管理企业的运营，有的放 矢地给予补贴，原则上以成本加微利的形式，这样能够有效缓解大部分物业管理 企业亏损现象。同时，有了完善的补贴制度，企业不再会以“亏损”为由降低职 工收入，这也对提高物业管理服务水平起到至关重要的作用。七、直管公房（售后公房）物业管理发展的对策措施 1、归纳五字 “提、补、控、修、减”的具体措施 对于如何提高直管公房物业管理水平，我们提出了一些建议和具体措施，这 些建议和具体措施可以归纳为五个字： “提”――提高直管公房物业管理收费标准，使之逐渐与市场接轨。“补”――政府加大物业管理费的托底补贴，将直管公房中的低保人群进行 充分保障，建议浦东新区政府托底补贴标准为0.6 元/平方米。“控”――控制物业管理企业的服务水平，制定直管公房分等定级标准 “修”――建立直管公房定期维修机制 “减”――减免直管公房物业管理企业的相关税费，如营业税和企业所得税 2、根据成本加微利原则，定期调整直管公房物业管理收费最低标准 改变目前直管公房物业管理收费标准十几年不变的状况，建立定期调整直管 公房物业管理收费最低标准的机制，各区县物价局应积极进行市场调研，建议每 1-3 年根据上海 CPI 指数，劳动力成本涨幅等微幅调整一次，最低收费标准应遵 循成本加微利的原则，这一原则符合企业运营的基本条件，通过上调物业管理收 费标准来改变直管公房物业服务费收不抵支、入不敷出的现状，使直管公房物业什么是市级直管公房答：由国家各级房地产管理部门管理的国有房产，还包括计划经济时代国有和大集体企事业单位自建的福利房公租房是不是属于直管公房答：建议去咨询当地人民政府住房保障主管部门。公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是...直管公房的归属问：我父母的房子是公房现在母亲去世，房主名是父亲的，父亲75岁有退休金，...答：直管公房是指由国家各级房地产管理部门管理的国有房产，还包括计划经济时代国有和大集体企事业单位自建的福利房。如同国有企业的“大锅饭”一样，直管公房是计划经济福利制度的产物。改革开放以来，对直管公房这一国家资源，如何在社会中公正、合...
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