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上街房价今年年底能涨到多少大家猜猜
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把一块石头扔了下来。影响房价涨跌的因素太多了，例如资金的多少，利息的高低，宏观经济的盛衰，国家财政金融政策的变化，某房产的位置，结果下半年没人卖了。例如您站在楼上。例如现在预测2016年下半年房价下跌。正因为大家都预测到了。这种自然事件谁都能猜出石头要落在地上，成功的概率极高。但是社会活动却不这样，估计没人能做到，所以人们上半年就开始卖房子，预测社会就是在预测自己某个时候的想法，这不可能做到、结构，群体行为的起落等等等等，复杂到极端的程度，所以这个结局就不会发生了。您的预测已经干扰了社会的运动。您自己就是社会，正因为您已经绝对正确的预测出了结局。所以，您想知道房价还能涨多少，甚至还要精确预测出2016年下半年的状况。假设您预测出了社会运动的方向，而且预测的绝对正确。但是。社会活动和自然事物之间有个区别这种问题估计没有人能猜到
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。合肥2018年房价预测：没有大涨的基础 但上涨趋势会持续
来源：公号小易论楼市
马光远先生前几天发表了一篇文章，名为《今年楼市会不会有&金九银十&?》，关于房价走势的判断，他提出了&三个视角&、&三个维度&和&三个周期&的理论。对照此理论来看，2018年合肥房价会有怎样的发展和走势?是跌还是涨?
中国房地产，说简单很简单，说难也很难。简单之处就是，在过去的20年中，凡是在热点城市买了房子的人，基本上都收益满满，因为过去的20年基本上是热点城市房价高速上涨的20年。难的地方是，怎么预测和判断一个具体城市，特别是非热点城市在某个时期的房价走势。
房价短期看政策，中期看城镇化，长期看人口转折点
马光远先生提出三个基本的视角：&短期看政策，中期看城镇化，长期看人口转折点&，我姑且从这个角度出发，来分析一下房价上涨的规律。他将政策归为短期，城镇化归为中期，而人口转折点归为长期，也正说明中国房地产的发展，必定会经历以上三个阶段。
短期看政策。首先我们先看政策，其实回顾过去10年来合肥房地产的发展，政策对房价的影响十分明显。在之前文章中，我指出从2007年到2017年，合肥经历了两次房价上涨的大周期，每次大周期都伴随着购房政策的极度宽松。
比如2008年的全球金融危机，4万亿投资大家还记忆犹新，配合不断放松的限购政策、信贷政策，合肥房价在接下来的两年迎来一次小高潮。去年的第二次上涨周期大家也看到了，政策背景是去库存及结构转型引发的经济下滑，还是以极度宽松的限购、信贷以及货币政策，进一步刺激房价的大幅上涨。
中期看城镇化。表面上来看，中国经济依赖房地产，但从实质上来看，依赖的是城镇化。截至目前为止，中国城市化率已经达到57%，正处于城市化发展的中期。其实这种快速的城市化已经告别了以往的高速模式，由于我们国家城市化的统计口径只是常住人口，而不是户籍人口，下一步城市化重点更多的是，转化常住人口为户籍人口的市民化。
一般来讲，农村人口转变为城市人口，一定要享受到城市发展带来的所有福利，才能算彻底的城市化，拥有城市户籍是市民化的典型特征。但户籍政策一般都与房子绑定，农村人口绝大部分情况下都需要购房，才能享受一个市民可以享受到的所有城市福利，因此买房是一道城市化绕不过去的槛。
过去的20年，是中国城镇化快速发展的20年，中国人几乎平均每年有1%的人口从农村进入城市，在城市里找到工作。这部分农村人口在城市里工作，却无法享受城市里的福利待遇，与购房绑定的户籍政策极大推动着房地产的发展。
长期看人口转折点。当城市化进入后期之后，人口从农村进入城市的需求就大大减少了，而绝大部分城市的外部购房需求也就大大降低了，这就出现了所谓的人口转折点。所谓长期看人口转折点，对中国城市化的整体来讲，城市化末期就是中国房地产出现根本性变化的时刻，缺少了人口净流入，住房需求就丧失了增长性，房价上涨就丧失了原始动力。具体到每一个城市，出现人口转折点的时间和特征也不尽相同。
比如地处西北的边陲小镇，人口不多，出生率也比较低，严重依靠当地的矿产资源，城镇化率却非常高，几乎没有多少农村人口。由于严重缺乏外来人口，这样的小城房地产基本上也就发展到头了。
2015年，上海常住人口首次出现负增长，约有15万人在这一年中逃离，但我们看到近两年上海的房价依旧大涨。那是因为上海的常住人口与户籍人口的差值，依然还有接近1000万人，15万人真的是九牛一毛而已。如此大的外来住房需求，长期来看，上海房价有跌的可能吗?
政策的维度，供需的维度和价格的维度
政策的维度。之前分析我们提到，房地产大周期的波动，基本上都是围绕着政策放松和收紧起伏的，因此房价短期受影响最大的还是政策。
从去年10月份热点城市限购以来，以一线和四小龙为首的热点城市，房价基本上被严格限制，目前大部分已经恢复到去年限购时的水平。我们国家控制房价从来都不是能不能，而是想不想，政策对中国房价几乎是100%见效的。因此我们在判断合肥房价的时候，绝对不能偏离短期政策的轨道。
供需的维度。经济学上最基本的规律就是供需决定价格，当供大于求时价格下跌，求大于供时价格上涨。从某种意义上来讲，供需决定短期价格走向，房价的上涨也不外乎如此。当合肥限购的闸门对外地人打开之后，省内外的投资者蜂拥而至，大量的投资资金使合肥市场一房难求，房价暴涨。
当限购重启，外地人的购房需求被抑制，市场上的实际购买力大大减少，人们开始从狂热的买房转为观望，然后直到一年后完全冷却下来。这样实际需求慢慢减少，库存相对进一步增加，价格逐步下探。我在之前的文章中分析过，当合肥实际库存达到40000套这个临界点时，房价的走势会发生质的变化，高于40000套，房价会大概率横盘或者下跌，低于40000套，房价则会有极大上涨的动力。
上个大周期的中期，绝大部分三四线及以下城市的新房供应出现严重过剩，部分地区甚至出现价格下跌，地方政府的卖地财政无以为继，于是国家就提出去库存，解决地方政府的债务危机。当去库存进入尾声，国家政策重新收紧，房地产又重新开始新的周期后，我觉得这种严重依靠房地产经济的土地财政，将会再一次产生新一轮的天量库存。
价格的维度。我之前的文章中也多次提到房价的基本面，一个城市的房价不能涨到天上去，最典型的例子就是杭州和温州。在游资的狂热炒作下，2010年两个城市房价直逼一线城市，杭州甚至有赶超北京之势，之后两座城市房价开始暴跌，最后出现长达6年的沉寂。我之前文章一直提到两个概念，上位城市和下位城市，作为下位城市的杭州，价格超过上位城市北京，这显然脱离了价格的基本面。
合肥一直是南京房价的60%左右，目前比这个数字还略微差一点，这应该是正常得不能再正常的价格。而南京房价盯着上海，一直是上海的一半，目前也处于合理区间。当上海房价上涨时，会预示着南京和合肥也会随之上涨，但南京和合肥的房价一定不能超过既有比例太多，否则就脱离了价格的基本面。
宏观周期，金融周期和房地产自身的周期
宏观周期。对于宏观周期，我在前面短期政策一节中分析过，这主要是跟中国经济有很大关系。当经济好的时候，实体经济回报率高，资金都涌向实体，房地产备受冷落。但是我们必须承认一点，因上下游产业链过于庞大，房地产占国内GDP的比重举足轻重，毫无疑问是中国的支柱产业。
过去的十几年中，每次遇到大的经济变故，都要依靠房地产渡过难关，并且每次都十分奏效，中国经济对房地产的依赖，几乎到了无以复加的地步。以至于有人说，房地产就是中国经济的夜壶，宏观经济不行就需要把房地产拿出来用，不需要就踢到床底下。我相信，如果今后中国再次遇到难以克服的经济危机，房地产依旧会临危受命。
金融周期。我们家庭的主要财富形式就是房产，尤其在房地产金融属性更强的一二线城市，房产几乎占到家庭财富的80%以上。这说明，我们的钱基本上都用在了买房上边，当这个社会的钱大部分都拿去买了房子，就说明央行所超发的货币都流向了房地产。如果市场上的房子数量是一定的，当流通中的货币越多，房子的价格就会越高。
过去30多年来，央行每年都以超过13%的速度超发货币，有的年份甚至达到30%以上，因此我们能感受到不断的通货膨胀，而这部分钱最终落脚点就是我们的房产。我们看到每次大周期房价的上涨，其实都是过去几年超发货币往房地产的一次归集运动。所以，在下次房价上涨之前，我们务必关注一下过去几年M2的增速，看看超发的货币积累了多少，积累得越多，下次房价上涨得就越厉害。
金融短周期里面还有一个信贷因素，尤其是目前严格控制房地产贷款的形势下，直接限制了资金往房地产行业流动，房价上涨几乎被釜底抽薪。所以在金融短周期里，信贷也是影响房价走势的一个非常重要的因素。
房地产自身的周期。在合肥房地产周期研究中，我把它分为两种，一种是小周期，一种是大周期。小周期就是我们通常所讲的金三银四和金九银十，正常的年份，每年的三、四月份和九、十月份，都是房产交易最为旺盛的时间。在房地产的小周期里，房价都会出现一次较小的涨幅，这种涨幅相对于其他投资来讲，回报实在不值得一提。
而大周期，也是我们前面所讲到的，几乎每隔5-6年，都会有一个较大的涨幅。第一次大周期是年，第二次大周期是年，特征都比较明显，都是伴随着经济显著下行和限购政策的放松。每次大周期的发作，都是前些年积累的M2往房地产流动的过程，而房地产自身的大周期，随着城市人口净流入转折点的到来，才会逐渐消失。
如何判断合肥未来的房价走势
我们在研究房价走势的时候，务必要综合分析以上9个因素。目前中国房地产市场，刚经历过一次大周期的洗礼，很多城市房价接近翻倍，从房地产周期上来看，正处于房价急速上升期的末尾和下一轮周期的开始，需要时间对目前的高房价进行消化。从宏观周期上来看，去库存政策基本达成，且不论从内部发展还是外部环境上，经济都在持续回暖，房地产刺激手段正慢慢退出市场。
我们的限购政策持续收紧，有效需求减少，供给相对增加，基本稳定了供需的预期。首套房贷利率逐步提高，贷款资金被严控流入房地产市场，M2增速连月降低，房地产金融政策在一步一步收紧。从政策和周期上来看，各种信号都预示着房价没有再次大涨的基础。
尽管短期房价没有再次大涨的基础，我们还要看到，中国的城市化进程还远远没有结束，以信贷扩张为主要发展手段的货币超发模式还没有退出。只要M2的增速还远超过GDP的增速，房价上涨的趋势会一直持续，房地产上涨的大周期也不会终结，只是未来城市的分化会越来越明显。
对一线城市来说，尽管一直在控制规模，有些城市甚至已出现常住人口负增长，但要知道外来人口的比重依然很大，这说明一线城市的潜在购房需求依然非常庞大。一线城市作为中国最大的上位城市，对人口产生最大吸引力的特点没有改变，人口往其持续流动的趋势不会发生根本转变，并且会长期存在。即使中国城市化已经结束，人口整体出现负增长，这种吸引力依然存在。尽管短周期内房价可能面临回调，但从长远来看，&京沪房价永远涨&的逻辑并没有什么不对，至少一线城市会是中国房价最后下跌的城市。
对二线城市来说，今后的十年可能是二线城市大有可为的十年。最近大家都在热议一件事情，国家要发展10个左右的新一线城市，来承接当前一线城市发展饱和带来的人口溢出，未来热点二线城市将成为人口流入的新高地。我认为至少在未来的10年中，合肥房价依旧处于一个高速上升期，其房价上涨的速度甚至要略高于人口规模控制的一线城市。
对于三四线城市来讲，未来的十年，人口流入可能会在这个层次上发生根本转变。我们知道目前中国的房产是存在结构性过剩的，一二线城市房子供给不足，三四线及以下可能严重过剩。在一次房地产大周期中，当市中心15-20年房龄的老房子，实际交易价格并没有出现明显上涨，这就说明新的购房需求大部分集中在新房上边。那么相对人口流入来说，该城市住房的实际供给，已出现过剩。
在很多三四线城市，人口流入速度赶不上新房供应速度，新建住宅是基本过剩的。物价的提高和土地的增值已经赶不上旧房子的自然磨损，那么老房子将不再有任何投资价值，这也意味着这些三四线城市的房产，将更多只具备居住价值，投资价值大大降低。
以安徽省为例，去年全省住宅销售面积7962.7万平方米，销售均价为5691元/平方米，其中合肥市住宅销售面积为1774万平方米，销售均价为9122元/平方米。合肥市的住宅销售额已占到全省的35.7%，若除去去年合肥成交大涨因素，合肥实际成交额占到全省的1/3左右。换句话说，安徽省内的房地产投资资金，已有超过30%流向省会合肥，随着合肥房价进一步上涨，这个比例在未来可能还有逐步扩大的趋势。
随着人口老龄化和低出生率的到来，人口的迁徙将会发生重大转折。以一二线城市为主的上位城市，未来几十年都将一直保持着人口流入的趋势，而不在大城市圈的三四线及以下城市，人口流入可能逐渐枯竭，甚至出现负增长。当前合肥市的销售面积已经占到全省的1/5以上，这意味着安徽省新增的外来人口，超过20%都选择在合肥落户，随着人口转折点的到来，这个比例会越来越大。
人口流入相对不足，再加上上位城市的吸血效应，未来三四线城市住房结构性过剩的矛盾，将会更加突出。卖出省内三四线及以下城市房产，买入省会城市，会是未来家庭资产优化配置的最佳选择。
原标题：如何判断未来合肥房价的走势
编辑：李慧（房产）
[此文系转载，来源于公号小易论楼市，版权归属原作者]
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