破解业主欠费原因及催交物业费的方法_物业管理资讯_蜂巢物业网
破解业主欠费原因及催交物业费的方法
导读：如何解决业主拒交物业费的矛盾，笔者通过案例剖析业主欠费原因，并集合案例提出几种催交物业费的方法。
&　　物业服务收费难是一直困扰着许多物业公司的一大难题，业内同行都十分清楚，物业收费比率的高低，是一个物业企业能否继续服务的生命线。而这条生命的底线就是收费率占到百分之多少。从事物业工作十多年来，我感到收费难有如下数种原因。一是前期入住开发商遗留的问题，如：建筑质量问题、房产证办理问题、入住之初对业主承诺没有解决的问题等；二是物业服务中出现的问题。如：小区绿化不完善、先期装修个别业主违建、环境卫生、家中被盗以及与物业不相关的诸多问题。三是难以理清的一些根本就不是理由的问题。如：相邻关系、走廊占用、邻居养狗、小区养猫、后入住业主装修声音扰民、楼上漏水造成楼下业主家里被淹、放在走廊内的物品丢失等等。就是个别业主如不想交纳物业费，能找出多种理由来搪塞你。那么怎样来解决这些问题呢？我想用已经历过的一些做法来探讨。
　　一、 破解业主欠费原因
　　业主欠交物业费一般都有一些原因和理由，首先要查清事件的起因，再拿出相应的对策。某小区2003年开盘时，一业主用现金全款购买了房屋，当时没有追要房屋产权证。事隔八年后，业主要转让自己所购房屋时，因地产与物业公司是&母子&公司，售楼处已撤销，业主只有来物业公司要房屋产权证，并以此为理由拖欠物业费，还多次到物业办公室来闹。在这种情况下，不光要热情接待，还要积极协助业主找开发商帮助办理。同时，也要在适当的时机向他讲明地产与物业是独立法人关系，尽量化解他对物业的矛盾。在业主拿到房屋产权证后，要在职权范围内帮助他卖房子，以便顺利结清老业主拖欠的物业费，以免带来新老业主交接时的麻烦。
　　做好物业工作确实很难，但工作一定要机智灵活。如楼道堆积杂物，应求助于社区帮助解决，邻居养狗过闹，请派出所片警化解，类似这样小事，能内部解决为好。房屋出现渗漏，要协调建设单位尽快维修，并要确定维修时间，业主发生违建，要及时上报辖区相关单位，并向举报的业主说明情况，个别严重的也可带业主去执法单位反映情况，以达到投诉业主的理解。总之，凡是业主提出的问题和要求，在物业服务范围以内的要办好，服务范围以外的要拿出诚心，在不违反原则的基础上，热情、规范、灵活、冷静的处理好，以期达到业主基本满意和得到业主对物业工作的理解。
　　二、 催交物业费的方法
　　在物业管理工作中，催交物业费要根据具体情况，采取多种渠道和方法，达到收缴物业费成功。公告催费，在日常物业工作中，是普遍采用的。一般物业费催缴是每季度一次，物业发出公告张贴在小区业主经常出入的单元门口、电梯门口和车库车主能看到的通道口。但针对经常早出晚归的业主，还要采取&吃小灶&的办法，在他家的入户门上插一张催费通知单，最好不要张贴要给他一些尊严和面子，以便他及时去物业交纳或通知物业上门来收。如果业主拖欠物业费，不是事先与房管员打招呼或用各个借口不交，或长期不居住、家里经常无人的业主，应采取以下方式。
　　办法一：电话催缴。采取这种方法主要是针对一些经常不在本小区居住的业主，要选择与业主非常熟悉的房管员，接通电话后要有礼貌，在通话方便的情况下，先汇报一下业主家门、窗一切正常，以证明物业对他家的关照，然后再通知他物业费交纳事宜。
　　办法二：员工催费。物业日常管理中，每周都要对员工进行一次讲评和培训，可以利用这样的机会，给一些老员工安排催费任务，主要针对员工与业主熟悉的这层关系，打出&亲情牌&。在物业实践中，有很多单位给员工分摊收取物业费的任务，我感到最好不要硬性摊派，以员工自愿为好，也可根据收取情况，给一定的口头表扬和物资利益，但尺度一定要掌握好，还要防止急功近利、急于求成。
　　办法三：信函催缴。通过邮局发挂号信的方法，要先弄清楚业主是哪个单位的。采取这种方法的对象，主要是针对那些有固定工作单位的公务员、事业编制人员、公司的负责人和部分领导。挂号信外一定要写上物业公司和小区名字，催费单上最好告之不交物业费，将要采取下一步的办法，并约定好交纳时间，但不要用威胁的语气，留好联系方法，以便进一步沟通。
　　办法四：发律师函。
　　例：XX业主：您居住的XX小区X号X楼X单元X层X号，建筑面积XX㎡，每平方米每月物业费XX元，于XX年X月起未交纳物业费，到本月X日止，共拖欠物业费XX元，滞纳金XX元，共计：XX元。
　　我们将于X月X日（律师函发出15天后），在XX区法院，根据《物业管理条例》和您与物业签订的服务协议，予以提起诉讼。法院判决后，您将缴纳物业费、滞纳金，同时承担诉讼费和律师费。如有问题协商请接到此函后，请与物业公司律师联系。
　　XXXX物业公司：
　　律师：
　　联系方式：
　　发律师函是针对一些对物业提不出具体问题，物业在服务过程中无纰漏、无大的缺憾的业主。业主接到律师函后，30%的业主会根据自己无理由拖欠物业费，到物业公司交费。还会有40%的业主会与律师沟通后，也能到物业交费。当然，以上比例也不是准确的。
　　最终解决办法：法院起诉。
　　《物业管理条例》第六十七条：违反物业合同约定，业主逾期不交纳物业费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。因业主无故或理由不成立而不交纳物业费，到法院去告业主，这在物业管理中实属无奈之举，但也不是坏事，如通过法院判决，物业胜诉后，影响力是很大的。需要注意的是，物业起诉业主，尽量聘请对物业管理精通的律师出庭，物业公司最好不要越俎代庖与业主对簿公堂，这对日后物业管理有很多好处。
　　案例：2009年我们管理的一户大建业主，在自家二楼层面，违章搭建了近200㎡的小房，物业除对业主进行制止外，还同时上报到区行政执法部门，并纪录了该部门来小区执法经过。由于违建问题，20户业主有17户拒交物业费。小区经理、房管员多次逐户工作，向业主宣传《物权法》第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规定。业主大会和业主委员会，对任意&&违章搭建、侵占通道，拒付物业费等损害他人合法权益的行为，&&可以依法向人民法院提起诉讼。但仍不见效果。通过对业主走访，了解到由一户业主串联造成其他业主拒交。针对这一情况，我们请律师到法院进行了起诉。法庭上律师展示了物业对违建业主制止的证据，包括图片、下达的违建通知函，以及区行政执法大队到现场执法的证据和《物权法》中的规定。法院判决物业胜诉后，为缓解物业与业主之间的对立矛盾，除业主应交的费用外，免除了业主近千元的滞纳金。法院判决两天后，楼内其余16户业主就知道了判决结果，纷纷到物业将欠交的物业费缴纳。通过这一案例，我感到：在物业费催缴过程中，物业人员给业主宣讲的物业条例和法规，业主很难接受和相信，只有通过正式的法律渠道才能达到目的。
　　另外，值得注意到是：在小区起诉过程中，一个单元最好不要同时起诉两户以上，以免业主之间达成联盟，给诉讼工作带来不必要的麻烦。最后应该提到的是，物业还是应先服务，再收费。没有规范的服务，很难赢得业主对物业的信任和支持。辖区派出所、社区也是物业服务的坚强后盾。物业尽量要和辖区社区和派出所搞好关系。物业小区经理、房管员要经常深入小区，走访、熟悉业主，了解、帮助业主解决物业方面的问题，像邻居一样相处，这样物业小区就和谐了，物业服务费的收费率自然也就提高了。
原标题：物业服务费收费难的探讨
责任编辑：admin豆丁微信公众号
君，已阅读到文档的结尾了呢~~
[终稿]催物业费说辞
扫扫二维码，随身浏览文档
手机或平板扫扫即可继续访问
[终稿]催物业费说辞
举报该文档为侵权文档。
举报该文档含有违规或不良信息。
反馈该文档无法正常浏览。
举报该文档为重复文档。
推荐理由：
将文档分享至：
分享完整地址
文档地址：
粘贴到BBS或博客
flash地址：
支持嵌入FLASH地址的网站使用
html代码：
&embed src='http://www.docin.com/DocinViewer--144.swf' width='100%' height='600' type=application/x-shockwave-flash ALLOWFULLSCREEN='true' ALLOWSCRIPTACCESS='always'&&/embed&
450px*300px480px*400px650px*490px
支持嵌入HTML代码的网站使用
您的内容已经提交成功
您所提交的内容需要审核后才能发布，请您等待！
3秒自动关闭窗口没交物业费，收到了律师函，我该怎么办？没交物业费，收到了律师函，我该怎么办？風和枫叶百家号不交物业费，收到律师函则有最后通牒的意味，下一步就是通过民事诉讼，也就是打官司解决了。人民法院对于拖欠物业费案件的受理，要求物业公司必须履行了催收义务，并经过书面催缴后法院才会受理。给你发的催费函、律师函都属于书面催缴证明。说白了，法院不想你收不上钱，就找法院给你收，法院不是帮你物业公司要物业费的。因此，收到律师函后呢，第一建议是跟物业公司协商解决。大家各退一步，一条路走不通就找个折中的方案寻求双赢。根据本人近几年的从业经验，物业费诉讼95%以上的案子都是物业公司胜诉（除非出现房屋延期交付，物业费缴费时间在房屋交付时间之前，或者开发商未及时与选聘的物业公司及时签订前期物业服务合同等明显纰漏）。物业费终归是要交的，最终目的是解决问题。如果不愿协商解决，第二个建议那就做好诉讼的准备。首先你要找一位律师，把你的购房合同、物业服务合同（或前期物业服务合同）让他帮你看下是否有胜诉的可能。另外单纯以未享受物业服务或物业服务未达标等作为拒缴费理由，法庭上很难采纳，毕竟物业服务是一个长期的过程，不是说某一天某一段时间不好就代表不合格。你需要准备充足的证据：图片+录像+录音为佳。另外呢，物业费诉讼对物业服务企业来讲成本较低，因为难度低，只要物业公司敢起诉的案子都是公司内部反复推敲过的，基本确定没有争议的案件。理由很简单，我要是这场官司输了，就代表这件事我没理了，以后其他人也可以效仿不交了？ 所以，有风险的都不会起诉。律师费找家律所打包谈价格会低不少，且法院对于合同约定的违约金是支持的（只要合情合理），收取的违约金可以摊掉一部分律师费成本，诉讼费的话5万元以下小额诉讼费用减半收取，物业费案子一般几十块钱够了。所以我的看法是打官司得不偿失，如果抱着不争馒头争口气的心态那就另当别论，该搏还是要搏。以上是我的一些建议，希望对大家有帮助。欢迎大家关注本号，学习物业管理知识，探讨物业管理事务！下面说说您的想法吧。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。風和枫叶百家号最近更新：简介:娱乐不是为了八卦，而是为了更好的生活方式作者最新文章相关文章503 Service Temporarily Unavailable
503 Service Temporarily Unavailable