的二手房买卖抵押贷款须知 有贷款的房子可以买吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-01-18 05:57 标签： 二手房买卖贷款流程图
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没还清房贷的二手房买卖须知 有贷款的房子可以买吗
来源：房天下 &&发布时间：
二手房未还清房贷的房源现在越来越多，很多购房者对此都很犹豫。有房贷的房子房龄一般较新，这也是吸引大家选择购买的原因。那么，到底有房贷在身的房子能不能购买呢？交易要注意的问题有哪些呢？下面就跟着小编来一起了解一下吧！ 贷款未还完二手房仍可购买 很多购买二手房的人，对于贷款未还清的房子心里没谱。贷款未还完的二手房能购买吗？到底如何操作才能保障交易的安全性？ 业内人士表示，贷款没有还完的二手房仍然是可以进行交易的，只是在交易过户和后期的手续办理的过程中，相对于没有贷款的二手房，程序会复杂一些，通过中介进行办理的话，可以大大降低风险系数。
购买“有贷在身”二手房风险大 据了解，由于卖家的房子“有贷在身”，也就是说其房产还在银行抵押，需要还清尾款才能解押，那么在出售此类房产时，中介方就会采取让买家支付首付，给卖家进行还贷解押的方式，这种方式也是目前行业的普遍做法。解押后，买家才能申请贷款，贷款审批通过后就可以进行过户手续。 其实这期间最主要的风险在于买家帮卖家还清贷款后出现：一是卖家对价格反悔，二是在买家已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，房东出现了债权债务纠纷，另外就是卖家恶意诈骗。 在规避此类风险时，很多人依赖于公证。不少购房者也认为此举具有法律效力，其实不然，有业内律师对此表示，房屋公证只能证明交易双方存在着买卖关系，并不表示房屋经过公证之后就归买家所有。 也就是说，在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖家。在此期间，若卖家私自将房屋卖给第三方，房屋的产权就会发生变化;若卖家存在债权债务纠纷，法院将该房产冻结，而买方即便是已经交了房款，也无法维护自己的权益。 做好防范避免发生不必要纠纷 据了解，好多已贷款的二手合同房，在实际操作中往往是可以买卖的，但买家在交易前首先要确认房子的权属，能否办理两证，且银行是否允许提前还贷。此外，还应该了解卖方是否是该房屋的少有产权人。如果房屋产权人是夫妻或多人共有，则进行买卖需经过所有产权人的同意。 对于这种既没有还清贷款，有没有办理两证的合同法，在签订房屋买卖合同前进行预告登记，可以防范法律风险。因为预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 某资深律师还表示，对于贷款未还清的二手房，若卖方要求买方先还完贷款再过户，首先就要约定好付款方式，买方替卖方还贷款的金额是如何操作等都要慎重决定，而还贷和过户的时间期限也要作出明确的条款约定，不能含糊。 业内人士也分析，针对贷款未还清的二手房，如果是通过中介进行交易，核心就在于如何签好合同。在合同中，一般会对房屋权属和价格、税费承担方式、付款方式、交付期限和违约责任等交易相关事项作出明确约定，用以约束三方行为，避免发生不必要的纠纷。 以上就是有房贷的房子交易的相关注意事项，希望能对大家有所帮助。
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因中介隐瞒房龄不能办贷款，贷款买二手房应注意什么？
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主讲嘉宾：邢洋律师
因中介隐瞒房龄不能办贷款购买也能够获得银行贷款，但在房龄上却有一定的限制。近日，上海市静安区人民法院审结一起购买二手房的借款合同纠纷案，法院判决周先生与某银行签订的《房屋担保借款合同》予以撤销，由银行酌情赔偿周先生1085元损失。日，周先生经中介公司与朱某签订了《房地产买卖合同》，约定由周先生购买朱某一1976年竣工的房子，房价为51。5万元。周先生支付了购房5000元、预付款16。5万元、中介佣金4000元费用，余款向银行申请按揭后支付。中介公司安排给安硕公房产公司，安硕又介绍某银行为周先生提供贷款，并擅自填写了房屋竣工期为1992年的贷款申请资料。银行于日向周先生提供32。8万元贷款，由周先生将二手房作。之后，银行稽查发现房屋竣工期由1976年改成了1992年，虚构了建房时间的事实，故没有实际放贷，并通知了中介公司。2005年4月，周先生以银行停发贷款为由，起诉银行、中介、安硕。法庭上，银行认为周先生诉说的情况属实，但在银行办理贷款过程中，发现周先生虚构二手房的竣工日期，使得银行作出了违规的贷款决定，银行在二手房放贷掌握年限为15年内。不能够贷款的责任在周先生本人，提出反诉撤销双方的《房屋担保借款合同》。法院在审理中向卖房人朱某调查，朱某说他向中介公司提供为1976年竣工的产权证，有该公司员工的签收单为凭，不清楚1992年竣工期的是谁又作了修改。贷款买二手房应注意什么案件争议的焦点是房屋担保借款合同应继续履行还是撤销。周先生认为，购房合同明确大部分购房款是自己向银行按揭给付卖房人朱某，如贷款不成自己是无力购房的。依据朱某提供的产权证，银行对房屋是1976年竣工是明知的。银行和中介商串通一气，审贷不严，不能如期偿付卖房人朱某房款承担赔偿责任。银行认为，没有证明银行明知房屋是1976年竣工的，银行所收到的申贷材料显示，房屋竣工期为1992年，记载处毫无涂改痕迹，银行不能辨认假竣工期的产权证，也从未收到房屋产权证的原件，无从核对原件。两中介公司是为了周先生的利益所为，只有周先生要承担中介公司的行为后果。至于中介公司的行为是否被周先生认可，或对周先生是否造成损害，系另外法律关系，与银行无关。银行不接受房龄超过15年的房屋抵押借款申请，由于周先生委托的中介公司通过隐瞒真相、虚构事实的行为，使银行作了错误放贷表示。法院审理认为，两中介公司采取隐瞒房屋竣工期的真相、虚构房龄事实的行为，造成银行对放贷房屋竣工期的重大误解，接受了实际有30年房龄房屋作抵押，损害了银行的合法利益，该合同属可撤销合同。对此，周先生应承担签订《房屋担保借款合同》未实际履行以及被撤销的法律后果。而银行对未审核申贷材料原件承担一定责任，遂酌情支付周先生逾期违约金1085元。
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