买房必看！购房合同有哪7大陷阱？消费者如何维权？
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网友“贺显”问：在新建商品房限价的政策背景下，某些二三线城市新房交易出现了双份合同的情况。双合同是什么？在购房签合同时有哪些要注意的？网友“徐锐”answer﹀﹀双合同是什么？简单说就是，在政府限价限签的双重压力下，开发商为了继续卖房，而使用的一种违规行为。打个比方，为了控制，相关部门要求某网签价格不能高于2.8万/平米，然而多数楼盘已经卖到了元/平米。这个时候怎么办呢？开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“”均价为2.7万/平米，再签一份“装修合同”，均价为2万/平米。而购房合同就用于网签备案。这样一来，它就在没有超过相关部门规定的价格了，也就能顺利备案。既然是签的双合同，那么首付自然也变了，以前首付就是房屋总价的3成，而现在，首付变成了“房屋首付+装修款首付”。购房合同有些什么陷阱？ 1关于不可抗力陷阱：导致开发商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，开发商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它开发商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任。支招：对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时开发商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求开发商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求开发商给予一定数额的经济补偿。2关于分摊建筑面积陷阱：作为房屋的一部分，分摊面积的多少，直接影响购房者实际获得的使用面积。尽管法规有作了明确规定，但实际操作中个别开发商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。支招：购房者可以参照有关规定，认真审核开发商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际与房屋总建筑面积的比率，当开发商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求开发商承担违约责任。3关于装修标准陷阱：对于预售商品房，特别是约定了精装修的欲售商品房，购房者一定要明确该等商品房的装修标准，防止被开发商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。支招：建议购房者在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等，以最大限度地保护自己的利益。4关于房屋所有权证办理的时间陷阱：尽管从表面上看，房屋所有权是由房地产管理部门颁发的，与开发商并没有直接的关系，不应构成其义务。但在实践中，房屋所有权权证颁发的延迟往往是由于开发商手续不完整、未能履行交纳、测绘费等义务。支招：购房者需要让开发商作出相应的承诺，保证在规定期限内履行各项义务以确保购房者顺利取得房屋所有权证，否则应承担一定数额的罚金，超过约定期限的，购房者还可以退房并要求开发商承担由此给购房者造成的经济损失。5关于贷款办不来怎么办陷阱：由于在商品房购房购销过程中，普遍采用或方式分期支付购房款项。而上述贷款是否会得到批准主要依赖开发商提供的担保情况、购房者本人的资信状况等因素。如果购房者在签订购房合同并支付了首期购房款后贷款得不到批准，就会面临无法自行支付全部剩余款项，从而承担违约责任的风险。支招：购房者应该在补充协议中分清责任，如果由于开发商原因导致贷款得不到批准，则购房者可以选择退房并要求开发商承担违约责任；如果由于自身原因，则届时可以选择变更付款方式或要求退房。6关于保修责任陷阱：有关房屋质量的保修责任，国家已经作了明确规定，在此不再赘述。支招：最好在补充协议中将开发商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来，要求开发商在购房者联系不到厂商的情况下保证正常保修，并负担一定的维修费用。7关于开发商在促销过程中的承诺陷阱：为配合商品房的销售，开发商或个别销售人员都会通过口头介绍、广告宣传等方式在促销过程中就与商品房有关的小区环境、会所、托幼、学校、医院、停车位、物业管理等方面作出承诺。上述因素直接影响购房者的居住和生活质量，实际是构成房屋价格的一部分，如果不能兑现，必定会使购房者的期望值大打折扣。支招：购房者妥善保存好原始材料，如合同、发票、收据凭证、协议书、宣传材料等，一旦发生争议或违约，可凭证据投诉或诉诸法律。往期推荐7月汽车销售新政实行，对于买车、有车一族有哪些利好？高考考生报志愿12大常见问题一览--如何提高录取机会？湖南91人被终生禁驾！哪些行为会导致终生禁驾？农村哪10类房屋要被收回？湖南农村如何申请审批？湖南最低工资标准上调！是人人都涨工资吗？长按图片识别二维码快速关注
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阅读下一篇买房必看！房贷合同一张纸竟然能藏六大陷阱！
来源:　作者：阮元元　
　　10月19日，深圳市消委会召开新闻发布会，对个人购房贷款合同不公平格式条款进行了点评。
　　2016年初，深圳市消费者委员会组织开展对深圳市个人购房贷款合同是否存在不公平格式条款的调查、评议工作，活动共收集了12家银行的个人购房贷款合同文本进行专题研究，最终对其中9家银行的部分条款进行评议，并呼吁各界关注并敦促业界整改，以维护购房者的合法权益。
　　陷阱一：合同未依法进行公示
　　在合同收集过程中，深圳市消委会发现较大部分银行的个人购房贷款合同文本未在其经营场所公开展示，在各银行官方网站上也很难查找到个人购房贷款合同的文本。
　　在工作人员以消费者身份进行有关房屋贷款服务咨询并要求查阅银行个人购房贷款合同文本的过程中，部分银行工作人员表示个人购房贷款合同文本属于银行信贷部门内部资料，需经借款人预约申请贷款后，才能将贷款合同拿出来给借款人签字确认。
　　消委会法律部范福东评析——部分银行没有依法公示个人贷款合同，不仅侵犯了消费者的知情权，并进而妨碍消费者实现其选择权和公平交易权，而且违反了《深圳市经济特区合同格式条款条例》和《个人贷款管理暂行办法》的相关规定，依法可由主管部门责令其限期整改。
　　陷阱二：不合理要求消费者开立日常经营主要账户
　　招商银行：《个人购房借款及担保合同》第十八条第一款中：“同意自贷款人发放贷款之日起一个月内在招商银行开立日常经营主要账户，或将此前在他行所开立的日常经营主要账户迁至招商银行。”。
　　范福东评析——根据《消费者权益保护法》规定，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为，经营者不得利用格式条款加重消费者责任、实施强制交易，此种不合理的规定不必要地加重了消费者的责任。
　　陷阱三：要求消费者放弃抗辩权
　　广发银行：《个人房屋按揭贷款合同》第十九条规定，如果贷款合同经公证机关公证为具有强制执行效力的债权文书，贷款银行申请强制执行时消费者须无条件放弃抗辩权。
　　范福东评析——以上条款这种规定存在以下两个问题：第一，不能直接向法院申请强制执行。贷款银行应该先向原公证机关申请执行证书，而不能根据贷款合同直接向有管辖权人民法院申请强制执行。
　　第二，不能要求消费者放弃抗辩权。贷款银行通过格式条款排除了消费者的抗辩权，不仅违反了《民事诉讼法》，而且违反了《消费者权益保护法》第二十六条经营者不得以格式条款排除消费者权利的不公平规定，其内容当然无效。
　　陷阱四：约定管辖选项不充分
　　平安银行：《房地产买卖抵押贷款合同》第十四条第六款；浦发银行：《个人购房担保借款合同》第十三条第八款；兴业银行：《个人购房抵押（保证）借款合同》第十一条。
　　以上条款平安银行和浦发银行是直接约定了银行所在地法院管辖；兴业银行则规定消费者可以选择仲裁或由合同签订地法院管辖。
　　范福东评析——这种规定存在以下两个问题：第一，约定管辖的选项不充分。第二，未采取合理方式提请消费者注意。
　　陷阱五：减轻贷款银行义务之系统故障问题
　　兴业银行：《个人购房抵押（保证）借款合同》第十六条第四款规定：“因不可抗力、通讯或网络故障、债权人系统故障等原因导致未按时发放贷款或办理支付的，债权人不承担任何责任，但应及时通知债务人。”
　　范福东评析——贷款银行负有对其银行软件系统、网络系统等进行更新、管理、维护、保障系统正常运行的基本义务，如因银行过失、疏于管理等原因造成借款人损失的，贷款银行应当承担相应责任，并采取积极有效的补救措施。
　　陷阱六：将借款人失踪、死亡等视为违约
　　部分银行规定认为以下三种情况：一是直接将借款人死亡、失踪、丧失民事行为能力；二是，将借款人死亡、失踪、丧失民事行为能力，无继承人、财产管理人；三是，将借款人发生伤残、失业、搬迁、婚姻变动、工作变动、经营情况恶化等情况认定为违约行为。
　　范福东评析——第一，借款人死亡等情况不能认定为违约。借款人死亡、失踪、丧失民事行为能力不可能继续履行合同义务，合同应当中止；如果没有继承人、财产管理人或继承人不继承的，合同应当终止。第二，将借款人伤残等情况直接认定为违约理由不充分。
（阮元元）
　　来源｜广州日报
　　责编｜郑宗敏
　　图片｜羊城晚报资料图
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·····　　买房是人生的一件大事，因此每一个步骤都需要精挑细选，仔细琢磨，但是很多时候仍然因为不能了解全面而吃一些亏，尤其是在签约的时候，合同的猫腻让很多人都吃了亏，甚至有很多人都吃上了官司。那么，买房签约的时候到底要注意一些什么呢？买房狗仔队又一次出动了，让购房者全方位了解合同注意事项。　　一、首先看开发商是否具备“五证”　　即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。　　　　二、使用规范的合同文本　　许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷。　　三、查验有关证明文件　　买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。　　　　四、买期房要注意建筑面积的约定　　在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。　　五、买期房要约定资讯条件和时限　　所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。　　六、签约时要注意房屋质量问题　　购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。　　　　七、签约时明确物业管理事项　　合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准　　八、注意合同文本中补充协议的内容　　详情：http://news.xinji.fang.com//.htm
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　　@叨叨神神 总是有陷阱啊
　　陷阱处处有
　　@叨叨神神 /
　　@叨叨神神 减肥
　　@叨叨神神 竟然是。。。
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