房屋买卖合同有几份,是一式几份呢
房屋买卖合同有几份,是一式几份呢
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我来帮他解答
新版购房合同份数实际中没有明确的规定,根据实际各方需要协商决定。买方一本,卖方一本,银行一本,备案机构(房管局)一本&,一般还会多签2-3份备用!房主手中应该持有房屋买卖合同,每份合同都具有同等效力!如果您家现在正好要装修设计，建议您先位优秀的室内设计师，先设计后装修，房子布局隔断更合理，优秀的室内设计师，不仅能给房子好设计，还能让您省钱更省心&&&
规范的做法是，凡在合同上签名盖章的，以及要使用该合同办相关事的（例如个人房贷、合同登记、房产登记、公证处）各方，都应有一份合同原件。作为购房人，理应手里永远保持有一份合同原件。
再则，当下大多数地方是实行网签合同。所以在制作合同时，很容易做足够份数的合同。即便一时疏忽少做了几份，也容易补上——开发商打印合同后双方签字盖章就完了。没有技术难处。
另外，有人认为拿到了产权证，购房合同就没用了。这是个短视的想法。眼下用不着不意味着永远用不着。至少在上海卖出房屋时，税务机关要求卖出方提供当初购房时的原合同、契税单、发票（要求提供其中的两样原件）。若你少了两样，怎办？还如，有的单位给个人发购房补贴，也要先查验购房合同原件的。
我们的经验做法是，预售合同一式6份（买卖双方、银行、合同预告登记、交契税、产权登记各一），出售合同一式5份。要办公证，还再加一份。出售合同少了预告登记，可以比预售少一本。
购房合同份数在实际操作中没有明确的规定，根据实际各方需要协商决定。
　　一般为买房一本，卖房一本，银行一本，备案机构（房管局）一本，此外，还会多签2-3份备用。业主手中至少应该持有一份房屋买卖合同，并且每份合同都具有同等的法律效力。
　　购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。
　　签订购房合同的注意事项：
　　1、买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。
　　2、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
　　3、合同条款应该严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
新版购房合同份数实际中没有明确的规定,根据实际各方需要协商决定。买方一本,卖方一本,银行一本,备案机构(房管局)一本 ,一般还会多签2-3份备用!房主手中应该持有房屋买卖合同,每份合同都具有同等效力!
瓦瓦视觉表现&回答：有啥好处
可爱的橙子&回答：一般2～3份，自己一份，开发商一份，房管处一份，如果是电脑合同，那么房管处会直接备案，如果要贷款的，自己那份会在银行，这个每个地方都会有点不同，具体按当地习惯和要求来
(1)签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识，知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此，在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同：提出质疑，对于不理解的地方要认真调查清楚。
(2)签订合同前要了解开发商的基本情况，包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩，并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件，如营业执照、资质证书及“五证”等。
(3)合同文本是否规范。应了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本，如果不是，应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。
(4)所售商品房是否巳作了抵押。购房者在买房前，一定要弄清楚所购房屋的基本情况，如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系，抵押权人就有可能随时要求实现抵押权，这样，购房人不仅不能顺利取得房产证，甚至会陷入一场纠纷之中。
(5)购房者在签订合同时，要对开发商在售楼书、广告中许诺的事项进行核实，并在合同中进行约定，否则购房人的权益很难得到保护。
(6)关于付款方式。如果在合同中选择分期付款，应尽可能增加付款次数、拉长付款的间隔时间，以便减少付款后逾期交房的风险。
(7)关于装修标准和设备标准。购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺，而应在购房合同中将房内外的装修和设备设施的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚，这样才能最大限度地保护自己的利益。
(8)关于房屋面积。在签合同时应与开发商明确约定商品房的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积及面积误差比为多少，根据全国的建筑水平和(商品房销售管理办法)的规定，开发商有能力和义务将建筑面积的误差比限定在3%以内，购房者应根据选择的计价方式，对建筑面积的误差比进行限定，并约定相关的违约责任。
(9)关于交房期限。开发商对延期交房常借故推脱责任，因此在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由。
(10)违约责任。签约的目的是为房屋出售后出现的违约情形而提前设置一些防范条款，对违约的内容、违约的责任应尽可能用可以衡量的标准确定下来，这样便于操作。
(11)解决争议的办法。当双方当事人不能协商解决争议时，商品房买卖合同列举了两种解决办法：一是提请仲裁，二是提起诉讼。两者只能择其一，如果双方合法地选择了仲裁条款，将不能再向法院起诉。
(12)签订补充协议。对商品房买卖合同中未尽事项要进一步补充，如：将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容，只有这样，才能有力地约束开发商，维护自己的权益。
秉锅锅155&回答：基本上是四分 买卖双方、房管局还有中介各一份 如果有贷款 银行那应该也有 你的找不到了？这怎么能丢呢 即便是房产证办出来了也要保管 以防万一 ！现在到跟你签合同的那人那里或中介那复印一份
feng105459&回答：甲方：________________________
乙方：________________________
甲乙双方为购销度假村商品房事宜，经洽商签订合同条款如下，以便共同遵守。
一、乙方向甲方购买坐落在度假村组团内楼房___栋。建筑面积为______平方米。其面积以《建筑面积计算规则》为准。
二、商品房售价为人民币_____元。其中包括配套的配电室、临时锅炉房、道路、绿化等工程设施的费用，但不包括建筑税和公证费。
三、付款办法
预购房屋按房屋暂定价先付购房款40%，计人民币_____元(其中10%为定金)。待房屋建筑工作量完成一半时再预付30%。房屋竣工交付乙方时按实际售价结清尾款。房屋建筑税款由甲方代收代缴。
四、交房时间
甲方应于____年____月将验收合格的房屋交付乙方。
五、乙方在接到甲方交接房通知后的十天内将购房款结清。届时乙方若不能验收接管时，须委托甲方代管，并付甲方代管费________(按房价的万分之一/日计取)。
六、乙方从接管所购房屋之日起，甲方按照国家规定，对房屋质量问题实行保修(土建工程保修一年，水电保修半年，暖气保修一个采暖期)。
七、违约责任
1.本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴定金不退;如甲方违约，则应双倍退还定金。
2.甲方如不能按期交付乙方所购房屋时(除人力不可抗拒原因外)，每逾期一天，甲方向乙方偿付承担应交房屋售价万分之一的罚金。甲方通过努力交付房屋，乙方又同意提前接管时，以同等条件由乙方付给甲方作为奖励。
八、乙方需要安装电话，由甲方解决，费用由乙方承担。
九、乙方对所购房屋享有所有权，但必须遵守国家有关房屋管理规定及度假村管理办法。
十、甲乙双方如在执行本合同过程中发生争执，应首先通过友好协商解决;如双方不能达成一致意见时，应提交仲裁委员会进行仲裁。
十一、本合同一式九份，正本两份，双方各执一份;副本六份，双方各执三份。正副两本具有同等法律约束力。
十二、本合同经双方签字盖章并公证后生效。本合同未尽事宜由双方另行协商。
十三、本合同附件
1.房屋平面位置及占用土地范围图
2.度假村别墅暂行管理方法
甲方：(盖章)____________ 乙方：(盖章)____________
法定代表人：______________　 法定代表人：______________
地址：____________________　 地址：____________________
电话：____________________　 电话：____________________
开户银行：________________　 开户银行：________________
账号：____________________　 账号：____________________
Ambition_6663&回答：二手房屋买卖合同样本
　　卖方：_______________________________（以下简称甲方）
　　买方：_______________________________（以下简称乙方）
　　一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：
　　1.房屋状况：（请按《房屋所有权证》填写）
　　房 屋 座 落　
　　幢号 室号 套（间）数 建筑结构 总层数 建筑面积（平方方） 用途
　　2.该房屋的土地使用权取得方式&√&：出让（　　）、划拨（　　）。
　　二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，（大写）_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾　　元整。
　　乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：　　　　
　　三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。
　　四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。
　　五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。
　　六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方愿向（___________）仲裁委员会申请仲裁。
　　七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。
　　八、双方约定的其它事项：_____________________________________
甲方（签名或盖章)_______________ 乙方（签名或盖章）_______________ 监证机关：_______________
代理人（签名或盖章）_____________________ 代理人（签名或盖章）______________________
签订日期：___________年____月____日
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二手房买卖中的注意事项汇总
一、二手房交易十项注意 （1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证， 没有房产证的房屋交易时对买受人来说有 得不到房屋的极大风险。 房主可能有房产证而将其抵押或转卖， 即使现在没有将来办理取得 后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受 人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。 如果只是部分共有人擅自处分共有财产， 买受人与 其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过 户手续， 而不注意是否存在租赁时， 买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。 因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”， 也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立 的租赁合同。 这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视， 也被许多出卖人利用从而引起 较多纠纷。 （4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用， 政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应 注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有 40 年，房主已使用十来年，对于买 受人来说是否还应该按同地段土地使用权为 70 年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建 高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面 了解详细情况。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制， 而且这些房屋在土地性质、 房屋所有权范围上有一定的国家规定， 买受人购买时要避免买卖 合同与国家法律冲突。 （7.）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转 让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时， 单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖 欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部 承担。 （9）.中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受 人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。 买受人以为自己占了便宜， 岂不知如果被银行 发现，所有的责任有可能自己都要承担。 （10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清 楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等 问题均应全面考虑二、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： （1） 、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法 的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2） 、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是 商品房买卖的必经程序） ，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约） 。买卖双方通过 协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成 一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3） 、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部 门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理 过户手续， 对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请， 禁止上 市交易。 （4） 、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设 定的审批权限逐级申报审核批准后， 交易双方才能办理立契手续。 现在北京市已取消了交易 过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回 迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6） 、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交 易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7） 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理 、 贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度， 然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一 次性发放。 （8） 、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二 手房屋买卖合同全部履行完毕。 三、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人 首次做生意的两个人由于相互之间不了解， 对交钱付货的安全没有十足把握， 尤其是二手房 交易更要防不良中介截留资金， 或者出现问题后卷款逃跑的风险。 如果这笔钱的收和付都由 银行来做， 似乎买卖双方都能安下心来谈交易。 浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交 易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以 申请由银行来“管理”钱的交割。 以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资 金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通 账户内全部或部分资金设定委托银行监管， 等到交易完成后， 银行将根据双方的交易凭证把 资金直接划拨给卖方。 传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易 交易费用 流程 交易费用 流程 ●按房屋交易金融的 5‰至 6‰收取、即买卖双主各收取 2.5‰至 3‰的手续费 ●其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 ●按房屋交易金额的 2.5‰收取手续费 ●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理随着房地产二三级市场的日渐繁荣，二手房买卖，房屋租赁等房产交易也越来越频繁，记 者日前从中消协了解到， 二手房交易中的投诉也在不断增加。 近日国家七部委联合颁发了 《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》)，据此京城的“链家”、“我爱我家”等 多家房屋中介预测， 近期内京城二手房源将骤增， 社会各界也纷纷看好近期内二手房的成交 量。可以预见，随着二手房交易的火爆，交易纠纷也将呈直线上升趋势。就此记者深入二手 房交易市场并采访了有关专家，经过采访发现，二手房市场交易中主要存在以下问题。问题一：中介操作不合规范 相关数据显示， 通过不规范中介公司买卖二手房发生的纠纷明显高于通过正规中介公司 进行交易的。这些不规范中介为追求自身的利益，在交易过程中往往进行不规范操作，进行 一些虚假欺骗活动。 买方可能认为，只要自己一手交钱一手交“货”，房子就一定是自己的。但在正式过户之 前，产权仍然归属卖方，并且某些房屋存在无法过户的可能。一些中介为了促成交易，对能 否顺利过户避而不谈，只是让买方在过户之前就付清房款。等买方付完房款，产权却无法过 户，中介事后又推卸责任，买方有可能陷入“钱房两空”的境地。 问题二：故意隐瞒房屋信息 购置商品要按质论价，这是最基本的道理，可有的中介商在担当中介过程中，借口房主 不让看、房主不在、质量绝对有保证等种种理由，不让购房者到实地观察并只笼统地介绍建 筑面积，待办完交接手续时，购房者才发现房屋的质量有明显问题，面积也是带上公用部分 的建筑面积。 隐瞒出售房屋所处地段的规划情况。有消费者反映，他们的原有住房因要拆迁，所以急 于购置二手房， 当到中介机构办妥购置手续后， 才发现所购二手房也面临拆迁。 但如要反悔， 则需付违约金。 问题三：买卖合同多有缺陷 二手房交易的中间环节多情况复杂，合同合不合法，合同有没有暗设“霸王条款”等都关 系到消费者的切身利益。 签订买卖合同是二手房交易中最重要的一环， 使用标准的合同范本， 明确各自的权利和义务就显得尤其重要。 “甲方(指房屋转让方)收到定金后，中途不得借故中止售房，否则加倍赔偿定金，中介 方有权分享其中 1/2 的违约金……乙方(指购买方)未能如期签订购房合同、付清房款，则支 付给甲方的定金不予退还，由甲方与中介方平均分享。” 这一条款通常出现在房屋转让、购买与中介三方签订的合同中，但根据有关规定，中介 人中介不成，不得要求支付劳务报酬，只能收取从事中介活动的一些必要费用，如交通费。 而定金收付的双方应该是房屋买卖双方， 所谓的“双倍返还定金”等原则也只适用于房屋买卖 双方。中介机构用看似公平的条款，对违约方进行处罚，但事实上却侵犯了守约方的权益， 将原本全部属于守约方的违约金硬生生地拿走了一半。其实，在二手房交易中出现的纠纷问题还有很多，有因为房价波动太大，而单方面违约 的；也有二手房交易结束后，上下家水、电、煤的费用、物业费等发生纷争的；更有一些黑 中介为了牟取暴利而伪造假房本，骗取房产证进行犯罪活动。这样，对于购房者而言，轻则 吃亏上当，重则房财两失。因此，消费者在购买二手房时要谨慎小心，学会解决和规避二手 房市场交易中存在的一些问题。 （冯俊玲 周荣祥/文，许滔/画）将手中的二手房卖出一个好价钱是许多业主的愿望， 但许多不法中介会利用多数卖房者缺少 交易经验的特点布下陷阱，大家在出售房屋时一定要注意防范。 陷阱一：个人现金收房 许多业主早已经对“现金收房”有所提防，加强了防范意识，于是许多不法中介便想出以 “个人”名义现金收房的把戏继续谋取不正当 利益。这些不法中介先伪装成个人购房者，再转手高价出售，业主不仅拿不到多出的出售房 款， 更在不知情的情况下替这些黑中介担负着巨大的责任。 一旦该套房屋出现无法还贷的情 况或是由于非法出租而出现纠纷，金融机构和公安机关首先就会找业主本人而不是中介公 司。 专家提示： ■对于不太急于用钱的业主，最好不要选择“现金收购”的卖房方式。不管是公司收购还 是个人收购，都是利用不透明交易来吃差价谋取暴利。 ■交易时买卖双方一定要见面，谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》 ，并且到房管 局过完户才能算交易完成， 切记不要图省事只管给对方房产证然后拿钱了事， 仅仅是做公证 并不能算是法律意义上的房产买卖。 陷阱二：霸王条款 许多不法中介利用业主法律知识不全面的特点，在与业主签订《房屋销售代理协议》的 时候，故意在协议中隐蔽设置霸王条款。业主陈先生就曾与一家中介公司签订代理协议，言 明了该公司代理出售陈先生的房产，但并未限定其代理出售的时间限制。几个月过去之后， 陈先生已经不想再出售房屋了。 于是中介公司拿出当初签订的代理协议， 称陈先生如果不出 售其房屋，就需向该公司赔付违约金。 专家提示： ■正规的中介公司《委托销售代理协议》中，一般会对买卖双方的权责义务都分别作出 规定。如会规定中介公司委托出售房屋的时限，或规定中介公司和业主的违约责任等。 ■正规代理协议中双方的权利与义务应当是对等的，例如“我爱我家”公司的代理协议中就规定， 如果中介公司在限定时间内没有售出业主的房屋， 公司将赔付业主违约金 5000 元， 而同样的， 如果业主约定的委托期限单方提高出售价格或拒绝配合销售签约影响成交的， 业 主将支付同等金额的违约金。 陷阱三：暗箱操作 有的中介公司与业主签订“代理协议”之后， 便进入暗箱操作阶段了， 不论是看房、 谈价、 谈合同，所有的一切都在业主不知情的情况下背地进行。在这种不透明的交易过程中，不法 中介将房屋标出高价， 在出售之后暗中将差价放进自己的腰包。 由于代理协议中并未指出业 主与购房者见面谈价签订合同等事宜，因此不法中介便利用这种代理关系中“买卖双方不见 面”的特殊条件获取高额差价。 专家提示： ■在房屋买卖的过程之中，透明交易至关重要。买卖双方一定要见面，坐下来当面将价 格谈清楚，并正式签订《房屋买卖合同》 ，切不要通过中间人传话而最终造成自己的经济损 失。 ■正规的《房屋买卖合同》中除标明房屋买卖过程中的一些基本情况之外还应标明房款 支付的时间、方式，另外还应有费用明细清单、入住交验单及相关违约责任等。切记，合同 太简单，房屋买卖就会变得很麻烦。 （殷丽娟）在二手房交易中，涉及钱款的项目主要有买卖金额、应付税费、水电杂费和维修基金（以下 简称为“四金”） 。目前市场上因“四金”而引发的纠纷比较多，根据现行法规，结合自己的经 验， 笔者认为避免这类纠纷的关键是， 在签订房屋买卖合同前， 提前对“四金”结算约定清楚， 并注意相关问题。 买卖金额即通常所说的成交价。在确定成交价时，要注意以下几个问题：一是成交价通 常不包括维修基金、水电杂费和应付的交易税费。若上家有“到手价”的要求，则在支付定金 前就应在居间合同中加以明确。二是成交价是房屋毛坯价或带装修价，在支付定金前，也应 当在居间合同中加以明确。 三是屋内附属设施、 设备随房转让的， 是无偿赠送还是折价转让， 以及所折价款是否包含在成交价内，都应当在居间合同中明确，并对设施、设备的质量状况 作适当约定。 四是申请产权过户登记时， 极少数人为少付税费而向房地产交易中心低报成交 价，这是非常危险的，容易导致尾款纠纷。 二手房交易税费是和房屋成交价紧密相关的一项支出。 在买房或卖房前， 弄清相关政策 规定是非常必要的。在正规房产中介公司的营业场所，一般都会明示现行的税费收取标准。 这里有两个问题值得注意： 一是对于厂房、 商铺等非居住房屋， 以及花园住宅、 有限产权房、 酒店式公寓等特殊住宅房， 其交易税费的收取标准较为复杂， 委托品牌中介或专业人员陪同， 有利于避免买卖纠纷。二是包税（即税费打包由中介代为缴纳）的问题。虽然法律没有明文 禁止包税委托、包税交易，但笔者不赞成这种做法。因为包税容易让少数中介从业人员有可 趁之机，赚取差价。对于非居住房屋和特殊住宅房， 由于政策多、数额高， 税费更加包不得。水电杂费主要包括水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、煤气初装费、有线电视 初装费等，和交易税费相比，这些杂费虽然金额不多，但也应在买卖合同中约定清楚，防患 于未然。通常以交房作为分割结算上述费用的临界点。 最后，关于维修基金的转让，在《上海市居住物业管理条例》和《上海市商品住宅维修 基金管理办法》中均有明确规定。结合实践，笔者认为应关注以下三点：一是维修基金专项 用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修和更新，不能挪作他用。二是 上家出售房屋，其物业维修基金账户中的余额，不能提取或退还，可由下家通过物业管理部 门与上家结算。三是维修基金是结算，还是无偿转让，应当在定金支付前就予以明确约定， 否则定金支付后，根据“有约定，从约定；无约定，从法定”的原则，下家无权要求上家赠送 维修基金。 （许海波）买二手房的人越来越多，卖二手房的中介也越来越多，但如何买、找谁买却越来越让购房者 头疼。 当前在昆明充斥着大大小小、各种各样、规范不规范的中介公司、地产经纪。正在成长中的 市场，无形给一些不规范行为留下空子。 在此次“建行房易安? 昆明首届优质房产经纪品牌评选”活动期间，本栏目通过走访行业代表、 监察机构、市民、中介公司等行业相关机构，披露一些昆明市场常见的违规操作。同时，提 供专业、权威的指导，引导消费者规避风险。 调查发现， 中介吃差价是昆明二手房交易中最容易发生的不规范行为。 而造成这种不规范行 为的原因中，不仅有黑中介、无资质中介的违规操作，买卖双方贪图一时便利的不诚信行为 也是一个重要因素。 据了解，二手房交易中，中介公司为规避风险，防止买卖双方取得联系后私下交易，一般不 都安排买卖双方见面。 这就给“吃差价”行为提供了舞台。 一些黑中介、 不规范操作的小中介， 为了牟取暴利都会赚取差价。 对于一些品牌中介来说，他们宁可让买卖双方见面，也不想去吃差价。记者采访了此次参加 “建行房易安? 昆明首届优质房产经纪品牌评选”活动入围的中介机构， “房东和客户面谈”成为 减少纠纷的一种防线。虽说买卖双方见面对于中介机构面临见面后“跳墙”的事故，造成中介 公司的损失，但从交易保障上，买卖双方见面能够降低中介吃差价的可能性。部分二手房中 介机构表示“吃差价对中介来说也是有风险的，需要提前支付房款，房子一旦卖不出去就成 了烫手的山芋。” 选一家规范的中介公司服务是提高交易“诚信”的一种方式，但购房者自身规范意识更为重 要。在交易时一定要按章操作，按规交费，不要一味的想减少中介费、税费，不合理、合规 的行为往往是造成不规范行为发生的诱因。 据了解，一些购房者为了少上税，要求中介公司想办法做低房价。这一行为本身就超过了规范的底限。中介公司再提出其它收费时，购房者违规在先理不直气不状，中间再出现的差额 也无理考证。购房者或许是少上税了，房款可能就多付了。“中介公司一旦靠中介费养不活 自己的时候，必然要在其它方面动脑筋。羊毛出在羊身上，100 万的房子只收 1000 元中介 费，当中肯定有问题。”21 世纪不动产根据实例，总结出在二手房买卖交易中可能存在的陷阱，以提醒消费者尽量 规避。 产权状况 根据法律法规的有关规定，“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形 式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外，根据上海市各区县房地产交易中心的实践，若 房屋仍设定有抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况，常常会 被购房者忽略，而房屋业主通常不会主动提及。如此，可能造成买卖合同已签订，买方首期 款也已支付业主后， 在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让， 由此给买方造成很大的损 失。 规避方法： 在签订买卖合同前， 购房人应至房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状 况调查(产调)，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。 合同签订人 众所周知， 房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。 但若购房人忽略验证合同签订 人是否是产权人， 及该房屋是否还有其他产权人， 一旦产权人或其他共有权人若以合同签订 人未取得其委托为由，主张该合同不成立，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的 缔约过失责任。即由于合同未成立给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。此种情形 将对购房人非常不利。 规避方法：根据产权证确定产权人。若签订合同并非产权人，购房人应要求其提供产权 人出具的委托书。或产权人有几人，未来签订合同的共有人也应提供委托书。 模糊付款方式 很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重 视。 结果在其后履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷， 受损失的一方因 为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。 规避方法：双方签订买卖合同时应对付款流程作出明确、具体约定。 装修及附属设施、设备 买房有时会出现这种情况： 签订买卖合同时， 业主向购房人口头保证装修质量绝无问题， 另外将随房屋赠送家电设备。 结果到实际交房时， 却发现天花板漏水、 地板变形等诸多问题， 而原来承诺赠送的家电更是不见踪影，或是业主要求折价卖给购房人。 规避方法：不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送，都应以书面形式确定下来， 并将其作为买卖合同的附件。 同时可约定在出现实际交付状态与约定不符时， 业主应承担的 违约责任。也可通过保留 5%-10%的尾款在交房时支付来确保自己的权利。 非居住用房税费 购买非居住用房需缴税费的种类、 数额与居住用房有较大差别。 实践中就曾出现由于对 购买非居住用房应缴税费估算不足，而大大超出购房人的预算。 规避方法： 签订合同前， 双方应先至房屋所在区域交易中心确定非居住用房买卖应缴税 费的具体种类及数额，做到心中有数。如果交易由中介公司提供居间服务，则买卖双方可要 求中介公司列出应缴税费清单，便于日后查对。定金 现在， 大部分房屋买卖交易由中介公司居间促成， 而中介公司的操作是先由购房人向中 介公司支付一定数额的意向金，由中介公司与业主议价，业主接受购买条件后签收意向金。 由此，意向金转为定金。但有时，在业主已签收、转定后，购买人提出放弃购买该房，并向 中介公司提出支付的是意向金而非定金要求取回。买卖双方由此产生争议。 实际上，中介公司的操作方式并无不妥。由于定金需实际交付业主后才生效，即该款性 质才转为定金。在业主签收前，该款性质确实仍属意向金；但经业主签收后，性质就已发生 变化，购买人无权随意取回。这正如签收该款后，业主也同样将受到定金效力的约束，不得 随意反悔。 规避方法：购买人在支付意向金时必须已明确购买意向，否则不应轻易支付。二手房买卖注意事项：二手房买卖陷阱及应注意的法律问题
二手房买卖注意事项：二手房买卖陷阱及应注意的法律问题以下各事项必须注意： 一、在拆迁区的二手房买卖 二、已有银行按揭的二手房的买卖 三、夫妻共有的二手房买卖 四、共同拥有产权的二手房买卖 五、欠物业管理费和其他费用的二手房买卖 六、拍卖时的二手房买卖 七、已经设定抵押的二手房买卖 八、产权关系不清的二手房买卖 九、有法律纠纷的旧房产的交易一般来讲，二手房买卖时所遇到的风险会较高，法律问题比较多，原因是二手房不是开 发商直接卖房，而是由从开发商手里买房的人，由于各种原因，需要把房子再卖出去。也有 的二手房是房主由于继承或者别人抵债或由于赠予等原因获得的房产， 现在需要变现。 更有 的二手房买卖是因为原业主的婚姻有变故， 或是出国定居等事由所致。 由于卖二手房的原因 各不一样，而且二手房的出处和背景各不相同，所以说二手房在交易时，更容易遇到法律障 碍。 注意事项之一：在拆迁区的二手房买卖 有些房子适合居住，有些临街房适合做生意，如经营餐饮或小百货或其他经营。有些投 资人急于在城市中心区或热闹繁华处购买临街门脸房， 其目的或者是买了以后经过装修， 将其出租，以此收回投资。或者是买了以后，根据市场情况，经过装修改造，经营风味餐厅或 专卖店。因为房子是临街而且投资人考虑的是经营，所以在谈房价时，价格走势较高。在购 买时买卖双方并没有什么大的争议，二手房买卖顺利完成。谁知当新主人刚开始经营，就接 到拆迁通知， 而且该条街全部都在拆迁之列。 因为某开发商已经在此处获准开发建设一豪华 住宅区和写字楼， 开发商愿意根据国家有关拆迁规定给被搬迁人一定的经济补偿。 这些经济 补偿对一般的旧住宅区的住房应该还是合适的， 但对于这位因投资而高价从旧房主手里买来 的临街房再进行改建装修的人来说就是十分不合适的。 而开发商决不会因为这位投资人因多 出钱装修和买临街房而给予其更多的补偿。 这就需要提醒那些想要在旧城区进行投资购房的人， 在进行购房前， 一定要了解该区域 是否在拆迁之列， 是否有开发商将在此地开发项目， 国家是否在近期或远期将此地区列人旧 城改造等。否则，盲目投资不但不会有所赢利，而且会使投资人在经济上遭受损失。注意事项之二：已有银行按揭的二手房的买卖 有一购房人在选择了几处住宅后， 最终还是确定在一处早已完工的住宅区买二手房。 该 住宅区的绿化已经完成，小区内各种设施都已齐备，经联系，该小区有一客户欲将其已居住 一年有余的住房卖出，原因是要出国定居。经全面考察，买卖双方决定成交。二手房主人告 诉购房人，因开发商尚未办下大产权，所以其所拥有的住房的小产权证自然也未办下来。他 主动出示了其购房时与开发商签署的买卖契约， 于是双方签订了二手房买卖合同。 卖方高兴 地拿到了房钱，买方如愿以偿地住进了向往已久的现代化新建住宅。但是好景不长，没过几 天， 开发商派人前来催促， 告诉新房主原房主拖欠银行的按揭贷款， 开发商作为连带保证人， 要负责催促原房主向银行还款，否则，开发商要收回该房产。这时这位二手房购房人才如梦 初醒，原来自己买的二手房是有债务的房产，只要原房主没有向银行还清借款，尽管有购房 合同，开发商会随时收回房产的。 在购买此类的二手房时， 购房人应该全面了解该房产的所有情况， 包括审查原购房契约， 审查房产证和土地证和原开发商的“五证”。如二手房的主人申请了银行按揭，要审查原借款 合同。 如办理了抵押， 还要查验抵押登记手续。 根据目前情况看， 大多数的新住宅在销售时， 都有银行提供按揭贷款，一般贷款的期限都在 10 年至 20 年间。在这 10 年到 20 年间，又会 有大量的原购房人会将自己已进行按揭贷款的住房或是已经办理完抵押贷款的住房再次转 手，这就会给二手房买卖市场提出大量的问题，市场应该怎么样面对如此大量的二手房买 卖？ 像这类二手房的买卖程序应该是较为复杂的，但是如果处理得当，仍能顺利完成交易， 而不会留有法律隐患。 当二手房购买者选定一处此类的二手房时， 首先要理清该二手房所涉 及的法律关系和当前的法律状态。如果是二手房的主人已经与原开发商办理完产权变更手 续，并且已经拿到产权证和土地使用证，那么情况就较为简单，二手房购买者只需与二手房 主人就二手房价款问题谈妥， 然后办理二手房的具体过户手续即可。 如果是二手房主人尚未 从开发商处办理该房产的过户手续， 而且还欠着银行的贷款， 开发商仍为该房产的主人向按 揭银行承担着连带还款的责任， 这时二手房购房人就要格外谨慎。 因为这时该二手房所涉及 的法律关系就不仅是二手房主和二手房购买人， 而是涉及二手房主与银行的借贷关系和开发商与银行间的担保关系， 以及二手房主人与开发商的担保与被担保关系， 每一个法律关系的 变化都影响着另外一个法律关系。 虽然二手房的主人与银行的关系是借贷关系， 二手房主人是债务 主体， 但房产却是抵 押担保物。 一旦二手房的主人不能按期如数向银行还款， 银行作为债权人一方面可以径行向 债务人二手房主人直接追讨， 另一方面也可以向债务人的连带保证人开发商直接追讨债务人 的欠款。 如果开发商作为保证人履行了保证人的责任， 代债务人――二手房主人向银行还清 了债款，回过头来，开发商就有权利直接向债务人――二手房主人要求履行法律责任，直至 收回住房。所以对于二手房主人来讲，开发商就是或然的债权人。 在此类二手房买卖中， 如果买卖双方有意向达成交易， 买方应与卖方一起先征得银行和 开发商的同意。对此类交易有两种处理方法：一是如果买方能一次性向卖方付款，程序也相 对简单，由二手房的主人一次性向银行还清按揭贷款，终止原借款合同。如有抵押登记应办 理抵押解除手续， 再请开发商与银行解除阶段性连带保证担保法律关系， 接着解除二手房主 人因开发商为其担保而建立的反担保法律关系， 最后由二手房主人在房屋土地管理部门向二 手房购买人办理产权转让手续。 二是如果买方不能一次性向二手房主付款， 而是采用银行按 揭贷款方式， 则二手房主人可以推荐买方向其贷款行申请贷款， 即将原借款人换成新的买主。 当然这样做首先要经过原按揭银行的同意和认可， 并与银行办理新的贷款手续， 终止原来的 贷款协议。同时还要与开发商取得联系，征得开发商同意，终止开发商为二手房主人的担保 协议， 而由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。 这样每一个环节都要重新走一遍。 原来的法律关系需要重新调整，新的法律关系需要重新建立。 二手房购买人也可以选择在另外一家银行进行按揭贷款， 但这样做， 原二手房的主人与 原借款银行的法律关系就需要终止。 也就是说， 需要二手房购买人向二手房主人一次付清其 向银行的借款，否则，无法了结原二手房主人与其贷款银行的法律关系。这样做会使程序较 为复杂， 因此最好的办法是二手房购买人与二手房主人达成一致意见， 请二手房主人的按揭 银行仍然做二手房购买人的银行，这样操作，程序就较为简便，法律障碍就少多了。 所以购买此类二手房的投资人应首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款， 是否已经拿 到产权证和土地证。如果是银行按揭的话，要弄清楚贷款期限，尚剩多少期贷款未还。除此 之外，还要知道在办理二手房转让时，银行和开发商是否给予配合，如果不配合怎么办？ 因为此类二手房复杂的法律关系， 决定了此类二手房的主人一人是不能完全决定该二手 房的处置的， 他需要与其他有关人员协商才能确定如何处理该房产， 所以在选择与购买此类 二手房时应当格外注意。注意事项之三：夫妻共有的二手房买卖 根据《婚姻法》 ，夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产，在婚姻解除时，应由夫妻双 方来分配，任何一方不能独自侵占共有的财产。在二手房买卖时，稍不留心，购房人所签的 二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效，有时还会引起其他麻烦。有的二手房主人因婚姻变故，在离婚诉讼期间，抢先处理夫妻共有的房产，以低价或较 便宜的价格与二手房购买人签订房屋转让协议。 这类情况大体归为两类， 一类是房产证上有 夫妻两人的名字， 这样的情况较为容易处理， 购房人应该请夫妻二人共同与其签订房屋转让 协议。如果夫妻一方不出面签字，则应该让不来的一方给签字的一方授权，此授权应该让公 证处公证或律师见证，以证实其真实性。夫妻共有的房产，只有在夫妻二人共同同意下签订 的转让协议方为有效，否则在法律手续上不完善，协议无法律效力，最后在产权过户时会遇 到障碍。 另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字， 但二手房主是已婚的人。 这种情况 较为复杂， 针对夫妻的共有财产双方都有权利享有收益权这一原则， 购房人应该要求由二手 房主人夫妻共同在二手房买卖合同书上签字，以示同意转让。这样做看似麻烦，实际上可以 避免不必要的风险，否则如果签了转让协议，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他）就 会想方设法阻止购房人办理产权过户手续。 如果夫妻一方不在国内， 就要请签字的一方出示另一方的委托书或同意函同意转让其二 手房，如果不在的一方连委托书或同意函也没有的话，最好请签字一方，当然也应该是房产 权属证有其姓名的一方，出具保证函，保证其房产的转让是其夫妻共同同意的，并保证对此 引起的一切后果承担法律责任。 这份保证书实际上也是一个试金石， 如果签字的一方连保证 函也不敢出的话，这就证明里面一定有问题，那么购房人就应该警觉，这个二手房到底该不 该买。注意事项之四：共同拥有产权的二手房买卖 有的情况是几个朋友，或是几个亲戚，或是兄弟姐妹几个人共同拥有一处房产。当购房 人遇到这样的二手房时就更应格外小心。 因为这类二手房是几人共同拥有的共有财产， 所以 任何一个人都无权单独处置共有的房产， 不管这个人是否亲自掌握产权证和土地证。 关键的 问题是看是否所有的共有人一致同意转让该二手房， 最好的方法是购房人应与所有共有人见 面，了解一下具体情况。在以后就该二手房转让事宜的谈判中，应该要求所有的共有人给共 有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订时，所有的共有人都应当在协议上签字，如果 有的共有人不能出席，应委托其指定的代理人代签，该代理可以是共同共有人，也可以是其 他人。 但该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律文件， 该法律文件的原件应该附 在合同后面作为转让合同的附件。 如果共同所有人里有一个人不同意转让， 则转让协议在法律上归于无效， 任何人未经授 权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律上都是无效的。 所以在购买共同拥有产权的二 手房时，一定要重视法律文件的完善，千万不可轻信其他共有人口头上的承诺。注意事项之五：欠物业管理费和其他费用的二手房买卖 我们知道，越是高尚住宅区，小区的物业管理费越高，有的高级住宅区的物业管理费达到每平方米每月 2．5 美元或 3 美元。而高级住宅的面积一般倾向于大而豪华，一般的面积 都在 100 平方米以上，所以每月的物业管理费、水电费或煤气、取暖费也会相对较高，在购 买这类高档住宅的二手房时就应该注意上述问题。 在签订高档二手房买卖合同时， 应该把物业管理费的收费标准和缴费情况、 暖气费和其 他收费的情况都搞清楚，最好在交易时彻底了解，否则当交易完毕后，物业公司会拿着欠费 单来找麻烦。注意事项之六：拍卖时的二手房买卖 拍卖二手房的背景较为复杂，有的情况是二手房主人欠银行的款，债务到期无力偿还， 被银行诉至法院， 进行拍卖。 有的是作为抵押物担保， 抵押期到抵押权人实现抵押权而拍卖。 也有的情况是二手房主人因经济或刑事犯罪，法院拍卖其房产并没收其财产等等。 这时往往是购进二手房的好时机， 因为拍卖的价格可能会较为理想。 但购房人一定要注 意，拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用，拍卖机构一律不予过问。例如物业 管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。因为原房主人已经因各种原因早已 无力偿付上述费用，而拍卖方一般是债权人或法院。当拍卖完毕，受益人会立即领钱走人， 其他的费用则无人会过问， 而这些费用很可能由于房产的不可移动性， 而仍然会由有关人士 前来催缴，所以拍卖房购买人会发现自己一下子陷人许多莫明其妙的债务之中。 所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况，并制定相应方案， 一旦应拍成功， 如何面对和处理一大堆的债务。 这些情况应与拍卖公司和债权人及物业公司 协商，最好制定出相关法律文件。注意事项之七：已经设定抵押的二手房买卖 根据《城市房地产抵押管理办法》 ，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房 地产可以转让或者出租。这就是说，已经设定抵押的房产是可以转让的，但转让的前提条件 是要得到抵押权人的同意。反过来讲，如果一处设定了抵押的房产，如果未经抵押权人同意 而转让， 在法律上应归无效。 同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风 险，一旦抵押权人要实现抵押权，购买人的风险就显现出来。怎样有效避免这种风险呢？在 实际案例中， 的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去， 自己获 得房价款后离开， 等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳， 由此引起更复杂的 法律纠纷。 购买该类二手房风险防范的方法是在选好了欲购买的二手房后， 要先到该房产所在地的 房屋土地管理部门去核查， 应注意的是中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应 该到所属市房屋土地管理部门核查，看是否该房产设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限多 长， 然后应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。 最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。现有的《城市房地产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押 管理办法》 ，只是强调了经抵押权人同意，而没有说明是否需书面同意，抵押房地产可以转 让。但在实践中，最好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书，这样对购房人在 法律上比较有保障。同时在转让协议上也要请抵押权人签字，转让协议签署完毕，抵押人和 抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议， 然后抵押人应与购房人一起办 理产权过户手续。注意事项之八：产权关系不清的二手房买卖 由于各种历史原因或因为不同的机构变动， 会导致原来的法律关系的调整。 原来法律关 系的主体因为历史的沿革与变化也会导致原来法律关系主体所拥有的房产的归属之变动， 有 时甚至不清。例如原来的某个国家机关经调整，变成公司，以后该公司又一分为二划人两个 其他公司， 而这两个其他公司又因股份制改造进行资产重组和剥离， 有的部分归人一股份公 司， 有的部分归人一成立的有限责任公司或三产。 而原来的那个原始国家机关拥有产权的房 产， 历经几次变化， 都已划入不同的公司， 但由于原产权单位的名称仍然是原始的国家机关， 所以几家与原始国家机关有牵连的公司都自称原国家机关的房产应该归其所有。 现在实际拥 有这些旧房产的公司要向新的投资人转让这些二手房， 到底这些二手房归谁所有， 谁拥有最 后处置权，面对这些产权关系不清的房产到底该怎样办？ 首先应该理清这些旧房产的法律归属和法律关系。 虽然现在旧房产的产权单位名称仍是 已不存在的原始国家机关，但历经变故，每一次的变故都会有上级机关的红头文件，以及原 始国家机关对待机关转公司， 后又因公司分家划分其财产的内部文件， 最后是股份制改造对 国有资产人股的法律文件， 由此可以推定现在哪个公司才是旧房产真正的所有人。 尽管历经 调整，虽然旧房产的产权证名称没有变更，但实际拥有人已经改变，并且所有历史文件都能 证明这些旧房产的历史沿革。 所以在理清了这些法律关系之后， 投资人就可以与旧房产的实 际拥有人一起持转让协议和所有历史文件及相关上级机关的证明到房屋土地管理机构办理 产权转移手续。 在旧房产转让协议里， 投资人应要求旧房产实际所有人出具保证函， 保证在关于旧房产 转移过程中，如出现权属争议时，保证人应该承担所有法律责任。这就在法律上保障了购买 人的合法权益， 将可能有的关于权属的争议排除在购买人的法律责任之外。 对于有的法律关 系不清、权属也不确定的旧房产，建议购房人未理清之前，最好不应贸然与出卖人签约，以 免陷人法律困境。注意事项之九：有法律纠纷的旧房产的交易 由于社会上各种复杂的经济关系， 使得许多房地产处在法律纠纷之中。 例如有的房产被 法院强制查封；有的处于拍卖过程中；有的是正在诉讼中的标的物；有的房产的产权关系不 明，正处在诉讼审理确权过程之中；还有的房产就要被拿去抵债。有的房产属于合建项目， 在合建双方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名义卖掉，诸如此类。出卖人在处理上述房产时，大都在价格上让步较大，颇具吸引力。在表面上，购房人很 难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密， 因为房产本身不会说话。 但当购房人一旦与 卖房人签订了转让协议，并支付了第一笔款项后，购房人就失去了自控权。购房人常常会处 在两难境地。退回吧，收不回已支付的款项，继续支付吧，不能明明望着是一个悬崖而往下 跳，真是进退两难。 在购买诸如此类的房产时，最重要的是前期的调查，这种调查应该是全面的、综合的。 尤其是大额的二手房买卖需要调查出卖人的财务报表，审查其是否有重大诉讼，什么诉讼， 有无长期投资，有无重大贷款，公司股本情况等，如是合建项目，要审查其合建双方的合建 协议等。 二手房买卖， 由于其不同的背景都有其特殊的故事。 二手房买卖有时会遇到很好的商业 机会，但与此同时，风险和障碍也比较多。随着房地产市场的发展，二手房市场也会越来越 大，二手房的商机也会随着增加。二手房投资者只要把握好商机，在重要的法律环节上把好 关，制作好完善的法律文件，在决策前做好详细的法律与商务调查，还是能够规避风险从而 顺利完成交易的。二手房交易陷阱多 八方法快速识别真假产权证 共有评论 0 条 来源：博客网文 作者： 发布时间： 浏览:263 我有法律问题要咨 询 一看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳(深红色)，字体纹理清 晰醒目。假产权证则封面光滑，颜色暗淡(暗红色)，封皮较软； 二看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、 大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而假产权证的水 印模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。 假的纸张则手感稀松、柔软； 三看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字&房屋所有权证&字样，立体感强，字迹清晰，容易 识别。假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一； 四看发证机关盖章。 真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的&某某市房产管理局&行政 公章。而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来 的印章痕迹； 五看注册号。 真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的， 呈线状， 手摸起来有凹凸感。 而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感； 六看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线 也很明显； 七看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等，而假产权证中附记有些为空白； 八看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而假证的图纸很薄，类似一般 的 A4 纸厚度购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本， 并到房管部门查询产权证的真实性， 以及拟购房产 产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、 是否共享等。 其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。 与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况、户型是否合理、各种管 理是否到位、供电容量是否能够负荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有 爆裂或者脱皮、小区保安水平、物业管理费及收费标准等等。此外，请您千万不要忘记了解 购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长； 有没有欠费情况，如物业管理、 水、电、 气费等。 在掌握房屋基本情况的基础上，从多个方面对比判断二手房的价值。 最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房 必须经房屋土地管理部门办理完过户手续， 才算真正换了主人， 其他任何单位的保证和公证 都不算完成交易。 挑选“二手房”四大技巧 住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开 始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购 置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。 查明产权状况 “二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状 况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第 二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登 记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无 抵押、是否被法院查封。 特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房） 、共有产权、产 权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。 看清房屋结构 “二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。 选购时， 不仅要了解房屋建成的年代， 现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一 致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况， 了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房 管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。 考察环境和配套 旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考 察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安 全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、 燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这 里的环境和生活方便度会有更深入的了解。了解物业管理状况 对物业管理的考察， 主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度， 看看保安人员的 基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清 洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、 暖的价格以及停车位的收费标准等， 了解是否建立了公共设施设备、 公共部位维修养护专项 基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入 了“无人管”的状态，选择时宜慎重。 二手房砍价技巧 目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。 旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位， 购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去 的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方 式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当 年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。 砍价时， 要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处， 如环境差、 设备老化等， 迫使卖主降价。 对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解 到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期 时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。 也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地 位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。 另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是 为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。 装修二手房需周全考虑的几个问题 1、为洗手间做闭水试验 方法是：堵住地漏，在洗手间放 5CM 的水，观察 24 小时，然后到楼下邻居家检查，如果 没有漏水现象，证明防水处理做的很好；如果漏水的话，必须请物业重新做防水处理，做完 防水处理后，要等地面完全干透，再帖瓷砖，否则地面会开裂。 2、水、电路改造的处理 水、电路改造是旧房改造最复杂的项目之一。装修前要仔细检查原有水路、暖气管线是否锈 蚀、老化。旧房子的上水管可能是已被淘汰的镀锌管，因为镀锌管有害人体健康已被建设部 明令禁止使用，如果原有的管线是镀锌管，最好更换成铜管、铝塑复合管或 pp-r 管。如今， 水路改造，人们使用更多的是具有 50 年质量保证的日丰管。在所有的水路改造完成后，要 做到管路合理、连接紧密、无跑冒滴漏、无违章拆移。电路的改造方面，如果旧房子使用的 是铝线，一定要拆掉，现代家庭电器很多，按照国家标准，装修中必须使用 2.5 毫米铜线， 而对于安装空调等大功率电器的线路则应单独走一路 4 平方毫米的线路。 在往墙中埋线时必 须使用 PVC 绝缘管。 3、粉刷墙面，打底是关键 老房子的墙面会出现开裂、 脱皮的现象， 所以在装修墙面的时候， 一定要注意做好基层处理， 一般好的装饰公司在把墙面铲平之后，会涂上界面剂，界面剂具有防潮的作用，还能够起到 保护乳胶漆的作用，接下来是刮腻子，腻子膏要选用防水的油腻子，腻子一般要刮三遍，最 后是刷乳胶漆。如果墙面想刷成带颜色的，那么，要相应的涂上底漆。 4、更换铝合金或塑钢门窗 木质的门窗，如果没有变形或者开裂，说明材质很好，可以在装修时，贴上饰面板材，再涂上油漆，继续使用；如果木门窗已经变形，那么就要拆掉，重新制作。铁制的门窗，如果表 面的油漆已经脱落或者主体开裂，建议大家拆掉，换成铝合金或者塑钢的材质。因为这两种 材质的门窗可以起到密封、隔音、隔热的作用。 5、增加必不可少的开关和插座 现如今，随着家庭使用的电器越来越多，灯光照明设备也日渐丰富多彩，所以有很多地方需 要放置开关和插座。那么，在装修前，要提前做好布线工作，哪些地方日后需要放置什么东 西，要提前做好规划，而老房子的预留开关和插座一般不够用。一般来说，一个房间至少要 设置 3 个插座，一套两居室住宅内插座数量不少于 15 个，开关不少于 8 个。同一房间的开 关高度应该一致，一般开关距离地面 1.4 米、插座距离地面 0.3 米为宜，悬关和客厅的开关 应该设置在主人容易够得着的地方。 6、做好消毒工作，保持室内空气流通 在装修的整个过程中，尤其是在打胶、刷油漆以后，一定要勤开窗，保持室内的空气流通， 卫生间如果没有窗户，要打开排风扇。装修过程要定期进行彻底消毒，可用 3%的来苏水、 1%-3%的漂白粉水或用 3%的过氧乙酸溶液喷洒。喷洒后关闭门窗 1 小时1.所购房子证件齐全： 《房屋所有权》证、 《土地使用权》证，如要购此房须到此房过户的房 产局去证实二证是否真实，是否有抵押，是否能交易。 2.所购房子没有纠纷： 1）父母去逝后房主仍是父母其中的姓名，其子女都有继承权，如其中一人要卖此房，其它 子女应在公证处办理放弃此房的继承权的公证书， 没有其它子女的公证书， 此房任何一个子 女都不能买卖，因房产局不办理过户手续。 2）很多老土地要重新丈量，因原来的房改房（即单位的福利房出售给个人的住房）在丈量 时很粗糙，存在面积与实际不符，要重新丈量的问题。 3）所购房子没有房主和其朋友的私下抵押合同纠纷。 3.所购房子在装修时没有房屋结构被破坏需自己恢复的情况。 4.所购房子建房时间必须很清楚（可在房产局查询） ，以致于在购房时不会因单方听取房产 的说法而受骗。 5.所购的房子内部屋顶不漏水（没有水渍） ，重新粉刷后可掩盖原来真实的现象，房顶天花 板不开裂，房、厅厨、卫不漏水，楼上不往下漏水、渗水，邻里和睦，出行方便，购物方便 6.房主要出售中房的证件齐全，通常出售方在交易时在提供的证件是：《房屋所有权》证、 ： 《土地使用权》证、夫妻双方户口、夫妻双方身份证、结婚证。如离婚的还要有一方放弃此 房的所有权的公证书和离婚证书。未婚的还要有未婚单身证明，等等。 故你在购房时一定要查清楚，否则上当受骗就来不及了。祝你能买到称心如意的好房子。购买二手房应当注意的法律问题 刘海亮律师 购买二手房，从法律角度看，应当注意以下几方面的问题：一、注意出卖人的主体资格。首先要审查出卖房屋一方的主体资格， 也就是看看他有没有权利卖房子。 在实践中往往有这 样几种误解： 1．“他是房主的亲属，他当然有权卖这个房子”不一定。在法律上，对于民事主体表达意志、行使权利有严格的规定。即使是房主的父母兄 弟姐妹，只要不是房产的所有权人，也没有权利卖房子，也就是说，只有房屋所有权人才有 权利卖房。如果房主是未成年人，他的财产由他的监护人（一般是其父母）代为管理，但是 如果出卖未成年人名下的房子， 只有未成年人的签字或者监护人的签字都是不能卖房的。 这 一点是特别需要注意的。 2．“他虽然不是房主，但是房主说委托他卖房子”委托只是说说是不行的。 法律是允许委托代理人代为卖房的， 但是应当注意委托人应当持有 房屋产权人亲笔书写的委托书。 有时候卖房子的人手里确实拿着一份委托书， 乍一看上面也 签着房主的名字，但是你怎么知道那就是房主的签名？所以，最好是看着委托人签名，或者 让卖房的人拿一份经过公证的委托书， 否则你最好是等到真正的房主来再订立合同， 交付房 款。 3．“让房产证上署名的人签字卖房就行了”这也是不对的。在我国，对于共有财产制度没有作出明确完整的规定，所以，虽然登记在房 产证上的只是一个人， 可能这份房产还有另外的财产共有人！ 如果你只让产权证上的人签字 卖房， 其他共有人有可能提出无效之诉， 要求宣告房屋买卖合同无效！ 到时候如果交了房款，合同又无效，那可就“叫天天不应，叫地地不灵”了。例如张某经人介绍买房，与王某订立合 同后交付了房款，但是去办理手续时得知王某早就与妻子感情不合，房子是夫妻共同财产， 妻子不同意卖房。张某找王某要钱时，王某早已把钱还债了。在现实中，一般的财产共有关 系有：夫妻共有、家庭共有等方式。房屋共有的，共有权人要一致同意才可以转让房屋。所 以最好让所有的共有人都在合同及其他过户手续上签字，以防有的共有人不同意卖房。 4．“如果房主去世了，他的孩子有权出卖他的房屋”在这种房主去世的情况下，要注意两个问题：一是，如果房主去世，首先要看遗嘱，有遗嘱 的按照遗嘱。没有遗嘱的法定继承人继承遗产。法定继承人不但包括房主的子女，还应当包 括房主的配偶、房主的父母。所以，只有房主的孩子卖房是不行的。二是，房主去世后，买 卖之前，应当就原房主的房产等财产分家析产，订立分家析产协议并公证，才可以根据分家 析产协议的内容，到房产管理部门办理买卖手续。 5．“公司的房子加盖公司的公章就可以卖了” 错！根据规定，如果是国有公司的房屋，应该有国资管理部门的审批才可以出售。如果是民 营公司，房屋的出售还要根据公司章程的规定，由股东会或者董事会决议才可以出售。 二、注意订立合同之前，最好查看一下对方的房产证，并到市房产局了解房产的状况以及抵 押、查封情况。在临沂的市面上，曾经多次出现过假造的房产证件。有人持假造的房产证件，订立合同，收 取房款，结果到房产局一查，证是假的。也有的人拿的是真房产证，但是房产证却是公告作 废的。所以，在查看对方的房产证件时，要记住房主姓名、坐落位置、房产证号、面积等信 息，最好是向对方要一份复印件，然后到房产局查一查该房屋是否属实，查一查是否是抵押 了或者被法院查封了。 三、注意你买的房子是不是正在出租。在这方面存在以下误区： 1．“我的房子我愿卖给谁就卖给谁，没必要告诉承租人”根据法律规定， 如果房主卖房， 同等条件下， 房屋承租人具有优先购买权。 如果房主卖房时， 没有告知承租人，承租人可以主张优先购买权，要求撤销房主与他人订立的房屋买卖合同。2．“我买了房子，租房子的人就得搬走”如果房屋租赁期限不满，这种看法这是不对的。无论在哪个国家，几乎都存在“买卖不破租 赁”的原则。也就是说，虽然你买了房子，法律仍然保护承租人的权利，原房主早已经订立 的房屋租赁合同对新房主仍然是有效的，你作为新房主仍然必须遵守原来的租赁合同的规 定，除非你协商与承租人解除合同。在实践中，有的房主先把房屋出租，租期很多年，先把 租金收齐，然后把房子卖了。买房的人如果不查清出租的事实，就容易上当受骗了――买了 房子，还要损失很多年的使用权。 四、注意你的付款方式――最好分几次付款。由于二手房是旧房，出卖前有可能是房主自己在住，有可能是租赁出去了，也有可能有其他 不好立即交接的情况，还有可能在过户的时候缺少这样那样的手续。所以，在付款问题上， 最好在订立合同时约定，订立合同后先付一部分房款，在交付房屋后付一部分，办理完毕房 产登记手续后付清余款。对此深有感触的小王买房时，就曾经在刚订立合同全部付清房款， 结果原房主对交付房屋、 办理过户手续都抱着无所谓的态度， 一会这儿出发， 一会那里旅游， 不积极配合了，结果凭空多费了不少口舌，多生了不少闷气。1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： （1） 、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法 的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2） 、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是 商品房买卖的必经程序） ，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约） 。买卖双方通过 协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成 一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3） 、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部 门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理 过户手续， 对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请， 禁止上 市交易。 （4） 、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设 定的审批权限逐级申报审核批准后， 交易双方才能办理立契手续。 现在北京市已取消了交易 过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回 迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6） 、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交 易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7） 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理 、 贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度， 然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一 次性发放。 （8） 、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二 手房屋买卖合同全部履行完毕。 2、二手房交易十项注意 （1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证， 没有房产证的房屋交易时对买受人来说有 得不到房屋的极大风险。 房主可能有房产证而将其抵押或转卖， 即使现在没有将来办理取得 后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受 人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。 如果只是部分共有人擅自处分共有财产， 买受人与 其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过 户手续， 而不注意是否存在租赁时， 买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。 因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”， 也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立 的租赁合同。 这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视， 也被许多出卖人利用从而引起 较多纠纷。 （4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用， 政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应 注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有 40 年，房主已使用十来年，对于买 受人来说是否还应该按同地段土地使用权为 70 年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建 高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面 了解详细情况。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制， 而且这些房屋在土地性质、 房屋所有权范围上有一定的国家规定， 买受人购买时要避免买卖 合同与国家法律冲突。 （7.）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转 让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时， 单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖 欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部 承担。（9）.中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受 人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。 买受人以为自己占了便宜， 岂不知如果被银行 发现，所有的责任有可能自己都要承担。 （10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清 楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等 问题均应全面考虑 3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人 首次做生意的两个人由于相互之间不了解， 对交钱付货的安全没有十足把握， 尤其是二手房 交易更要防不良中介截留资金， 或者出现问题后卷款逃跑的风险。 如果这笔钱的收和付都由 银行来做， 似乎买卖双方都能安下心来谈交易。 浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交 易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以 申请由银行来“管理”钱的交割。 以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资 金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通 账户内全部或部分资金设定委托银行监管， 等到交易完成后， 银行将根据双方的交易凭证把 资金直接划拨给卖方。 传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易 交易费用 流程 交易费用 流程 ●按房屋交易金融的 5‰至 6‰收取、即买卖双主各收取 2.5‰至 3‰的手续费 ●其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 ●按房屋交易金额的 2.5‰收取手续费 ●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理首先要求卖方提供合法的产权证书正本， 并到房管部门查询产权证的真实性， 以及拟购房产 产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、 是否共享等。 其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。 与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况、户型是否合理、各种管 理是否到位、供电容量是否能够负荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有 爆裂或者脱皮、小区保安水平、物业管理费及收费标准等等。此外，请您千万不要忘记了解 购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长； 有没有欠费情况，如物业管理、 水、电、 气费等。 在掌握房屋基本情况的基础上，从多个方面对比判断二手房的价值。 最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房 必须经房屋土地管理部门办理完过户手续， 才算真正换了主人， 其他任何单位的保证和公证 都不算完成交易。 挑选“二手房”四大技巧 住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开 始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购 置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。查明产权状况 “二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状 况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第 二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登 记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无 抵押、是否被法院查封。 特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产 权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。 看清房屋结构 “二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。 选购时， 不仅要了解房屋建成的年代， 现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一 致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况， 了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房 管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。 考察环境和配套 旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考 察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安 全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、 燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这 里的环境和生活方便度会有更深入的了解。 了解物业管理状况 对物业管理的考察， 主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度， 看看保安人员的 基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清 洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、 暖的价格以及停车位的收费标准等， 了解是否建立了公共设施设备、 公共部位维修养护专项 基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入 了“无人管”的状态，选择时宜慎重。 二手房砍价技巧 目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。 旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位， 购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去 的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方 式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当 年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。 砍价时， 要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处， 如环境差、 设备老化等， 迫使卖主降价。 对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解 到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期 时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。 也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地 位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是 为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。 装修二手房需周全考虑的几个问题 1、为洗手间做闭水试验 方法是：堵住地漏，在洗手间放 5CM 的水，观察 24 小时，然后到楼下邻居家检查，如果 没有漏水现象，证明防水处理做的很好；如果漏水的话，必须请物业重新做防水处理，做完 防水处理后，要等地面完全干透，再帖瓷砖，否则地面会开裂。 2、水、电路改造的处理 水、电路改造是旧房改造最复杂的项目之一。装修前要仔细检查原有水路、暖气管线是否锈 蚀、老化。旧房子的上水管可能是已被淘汰的镀锌管，因为镀锌管有害人体健康已被建设部 明令禁止使用，如果原有的管线是镀锌管，最好更换成铜管、铝塑复合管或 pp-r 管。如今， 水路改造，人们使用更多的是具有 50 年质量保证的日丰管。在所有的水路改造完成后，要 做到管路合理、连接紧密、无跑冒滴漏、无违章拆移。电路的改造方面，如果旧房子使用的 是铝线，一定要拆掉，现代家庭电器很多，按照国家标准，装修中必须使用 2.5 毫米铜线， 而对于安装空调等大功率电器的线路则应单独走一路 4 平方毫米的线路。在往墙中埋线时 必须使用 PVC 绝缘管。 3、粉刷墙面，打底是关键 老房子的墙面会出现开裂、 脱皮的现象， 所以在装修墙面的时候， 一定要注意做好基层处理， 一般好的装饰公司在把墙面铲平之后，会涂上界面剂，界面剂具有防潮的作用，还能够起到 保护乳胶漆的作用，接下来是刮腻子，腻子膏要选用防水的油腻子，腻子一般要刮三遍，最 后是刷乳胶漆。如果墙面想刷成带颜色的，那么，要相应的涂上底漆。 4、更换铝合金或塑钢门窗 木质的门窗，如果没有变形或者开裂，说明材质很好，可以在装修时，贴上饰面板材，再涂 上油漆，继续使用；如果木门窗已经变形，那么就要拆掉，重新制作。铁制的门窗，如果表 面的油漆已经脱落或者主体开裂，建议大家拆掉，换成铝合金或者塑钢的材质。因为这两种 材质的门窗可以起到密封、隔音、隔热的作用。 5、增加必不可少的开关和插座 现如今，随着家庭使用的电器越来越多，灯光照明设备也日渐丰富多彩，所以有很多地方需 要放置开关和插座。那么，在装修前，要提前做好布线工作，哪些地方日后需要放置什么东 西，要提前做好规划，而老房子的预留开关和插座一般不够用。一般来说，一个房间至少要 设置 3 个插座，一套两居室住宅内插座数量不少于 15 个，开关不少于 8 个。同一房间的开 关高度应该一致，一般开关距离地面 1.4 米、插座距离地面 0.3 米为宜，悬关和客厅的开关 应该设置在主人容易够得着的地方。 6、做好消毒工作，保持室内空气流通 在装修的整个过程中，尤其是在打胶、刷油漆以后，一定要勤开窗，保持室内的空气流通， 卫生间如果没有窗户，要打开排风扇。装修过程要定期进行彻底消毒，可用 3%的来苏水、 1%-3%的漂白粉水或用 3%的过氧乙酸溶液喷洒。喷洒后关闭门窗 1 小时购买二手房注意事项 购买二手房注意事项 一,买方进行产权调查。 二手房产权确定方式 在二手房交易过程中， 经常会出现因产权不清导致的纠纷， 那么如何了解产权的状况呢？购 房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解， 才有可能获得真实的信息。 下面就将调查“二 手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。 要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、 身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份 证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如： 商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书； 代理人要查验代理委托书是否有效； 共有 房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租 人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中 奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。 第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。 查验的具体方式是： 查验产权记录。 包括：1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档 案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取 阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易 的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房 屋，并且包括其它房地产成品；5、其它内容，如房屋平面图等。 第三步是查验房屋有无债务负担。 房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成 交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括： 抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该 房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查 封等。 最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的 房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后 5 年之 内不得上市交易；5 年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的 是这样的房屋，就有可能出现问题。 总之， 要了解房屋产权的真实情况， 购房者除了要向卖房方索要一切产权文件， 仔细阅读外， 还要到房屋管理部门查询