（最强解读）租售同权要降房价？你想多了，真相在这里
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通向财务自由与心灵自由的大门，尽在潜龙说。欢迎转载，但须署名潜龙在渊并注明来自潜龙说公众号（微信号：qianlongshuo）,否则追究法律责任。最近，租售同权的事闹得沸沸扬扬，从广州的新政到各个城市的效仿，再到全国的立法保障，这一新政像一枚重磅炸弹投入平静的湖面，掀起一阵巨浪。无疑，这一政策的出发点是好的，但很多人似乎并没用读懂政策的真正含义。可恶的是，跟往常的任何一个政策一样，一些无良媒体为了吸引眼球又在那里瞎叫唤了。什么房地产的末日，房价要大跌，房价要崩，房价要腰斩，买房的哭晕在厕所等等，语不惊人死不休。我就纳了闷了，为什么不管什么样的政策，到了他们嘴里都是一个腔调呢？自己智商欠费看不懂就算了，但是误人子弟就着实可恶了。我只想问一句，从十多年前的调控开始，我们的房地产市场几乎是两年一小调，三年一大调，国家何时说过要降房价了？更别说什么大跌、腰斩这些没边的事了。就拿这次堪称史上最严的调控政策来说，即便是中央的首次定调“房子是用来住的，不是用来抄的”，可是有一个字要说降房价吗？所有的调控政策，只有一个目标：控制房价过快上涨、控制房价过快上涨、控制房价过快上涨。很多人说国家的调控政策就是空调，是忽悠人的根本没用，我想说的是，那是你没理解政策的真正含义啊。既然调控不是为了降房价，那什么样的政策才会让房价降下来呢？先不说会不会出这样政策的问题，我在这里先给出一个真理性的判断标准：凡是在需求端用力的政策都不是为了降房价，这句话同样需要喊三遍。当然房价过快上涨的地区适当回调是正常的，但要明白回调和下跌是两码事。比如说，有些城市一年甚至半年上涨50%，或者更夸张的翻倍，这种非理性暴涨自然是有回调需要的。那什么时候房价才会降呢？上面的那个判断换个角度理解就对了，等哪天政府的政策在供给端发力了，那房价才有可能会下降。价格由什么决定？作为类金融的房地产，自然由供求决定。如果供给迟迟满足不了需求，如何能降房价呢？只有像目前无节操地发行新股似的扩大供给，才会把房价真正降下来。供给如何才能满足需求呢？方法和渠道有很多，回头有机会我们再谈。说到这里我们也必须要承认，目前的房价高、有泡沫，这也是实实在在的问题，对此我曾连续通过两篇文章《》《》详细而深刻地分析过。但是，解决高房价的问题不一定只有通过降房价才能解决啊。怎么解决，我再《》中曾谈到过，感兴趣的可以去了解下。当然，目前的情况，人民群众对高房价也是深恶痛绝的，但是要解决这个事情不能一厢情愿，也不能想当然地异想天开。作为普通百姓，我们只能根据当前的形势来客观理性地分析，然后做出对自己有利的判断和决策，而非被智商欠费的无良媒体们忽悠，陷入更加被动甚至绝望的境地。我们看看以前的政策，无论是限贷、限购，甚至是限售，其实都是需求端的政策，都是为了人为地压制需求。压制需求的后果是什么？想一想弹簧，是不是压得越厉害，反弹的越厉害？过去的历史也同样证明，每次调控强力压制需求后，一旦政策放开，需求就会井喷，结果就是房价的报复性上涨。如果我们过去一直被那些智商欠费的无良媒体忽悠，那损失可就大了去了，永远会处在望房生叹的悲惨境地。我们回到这个租售同权的问题上，有了前面的判断标准，这个政策就好解读了。租售同权，本质上依然是需求端的政策，如果说限贷、限购只是简单粗暴地通过压制需求来控制房价的短期政策的话，那么这个新政无疑是通过延缓需求的方式来控制房价的长效机制，这跟中央近年来一直强调的政策也是连贯的。有的人说，租售既然同权了，那么贵的房子谁买，不都去租房了？这样不就消灭了需求？没有需求的支持，房价不就大跌了么？这种看法貌似有道理，但却是十足的书呆子想法。首先，这个所谓的同权是有条件的。拿广州的案例来说，很多人可能就没有认真看清里面的细节条款就开始瞎喊了。广州的政策说的很清楚，租售同权对租客是有要求的，第一个是对本市户口且没有住房的租客，这个意义就不是太大了。然后是对符合人才引进条件的特殊人才，基本都是一些高端人才，对大部分人恐怕仍不适用。其次，即便是符合了条件，恐怕也很难在现实中去实现。这个很容易理解，因为房地产之所以价格高涨，且各地差别很大，主要是因为其附加利益，而非本身制造成本的差异。这些附加利益，包括教育、医疗、就业、生活设施等等。不同的城市，不同的地段，附加利益不同价格自然也差异较大。这些附加利益中，医疗、就业、设施等尽管也比较稀缺，但都还比较容易满足和协调，租售容易同权，但是教育的稀缺性却是很长时间都无法解决的，也是根本无法完全同权的。这个很好理解，北京的教育资源最好，如果租售能同权，那全国人民不是都跑北京租房了？不仅是全国，即便一个城市里面，优质的教育资源同样是稀缺的。而稀缺的资源肯定是优先本市有房有户口的人，不可能本市的户口有房户没满足，去满足外地人，这样的话那本市人民不上街才怪。除非优质资源不再稀缺，可以满足所有人，显然，这是不可能的。事实上，现在每个城市的教育安排都是这样的，第一优先房户合一，也就是监护人是房主+户主，第二优先是房主, 最后才会轮到租房。最后，既然优质资源依然倾斜本市户口的有房户，那租售同权只是延缓了需求，而非消灭了需求，而且这个延缓作用还比较有限。原因前面讲了，租房即便可以上学，但肯定上不了好学校。对中国的父母来说，还有什么事比子女教育更重要的呢？所以，租房只是一个过渡，大幅地降低了门槛，可以在很大程度上吸引年轻的优秀人才。可是，当这些年轻人工作了一段时间收入和存款有了很大改善后，依然会选择买房，这是毫无疑问的。另外，在中国这样的“家”文化支配下，有房才有家。你的老婆可以一时选择跟你租房住，但不可能选择一辈子跟你租房住。这还是有老婆的情况下，更残酷的是，很多时候没房可能连找个老婆都是个大问题。因此，要想租房住，首先得需要遇到一个好丈母娘。那这样说来，租售同权岂不是忽悠人的政策，没有任何鸟用？当然也不是的，这个新政结的好处自然也是多多的。&第一、 吸引优秀人才。在“房子是用来住的，不是用来抄的”这一重大定位的作用下，未来的房地产继续暴涨的可能性比较小了。如果未来的房价，在各种短中期政策的影响下，绝对价被控制在有限的范围内，那租房过渡对年轻人来说就是一个很好的选择。对刚需来说，最怕的就是房价的大涨，如果存款和收入跟不上，那最终就会选择绝望地离开大城市。这种选择对年轻的人才来说是个重大损失，对大城市来说同样也损失很大。年轻人没有好的舞台发挥自己的才华，大城市吸引不了优秀的人才，结果就是双输。租售同权，一个最大的好处就是降低了门槛，给了有能力有才华的年轻人充分的过渡时间。当然，这也只是一个过渡，如果你迟迟过渡不过来，最后还是会被优胜劣汰地赶出大城市。第二、稳定底层劳动力。一个城市再大再繁华，也不可能离开底层劳动力的贡献。你要不要买菜，要不要下馆子，要不要请保姆，要不要保洁，要不要装修，要不要修马桶等等。尽管广州的政策未对底层开放，但这是一个很好的开始，我相信未来会对底层人们开放的。对底层来说，名不名校的问题不重要，能有学上，能享受大城市的各项福利就行了。学校再烂，恐怕也比农村的要好。所以，如果这个政策一旦放开，对底层人们的好处是毋庸置疑的。稳定了底层，社会的不安定因素便少了许多，大城市也能得到健康地发展。第三、降低房价泡沫。租售新政会不会降房价这是也许还不能肯定，但可以肯定的是租价一定会上涨。租价的上涨，提高了租售比，降低了泡沫程度。这个道理好理解，就好比说每股收益的提高，降低了市盈率，股价更趋于合理一样。同时，出租量的增加，也在一定程度上降低了空置率，减少了资源浪费。有人会说，租售同权会加大租赁供应，尤其是政府部门和企业部分的大量低价出租房会大幅拉低租价，怎么会提高呢？这里我想说的是，即便是新增大量的出租房源，这些房源大都是位置比较偏远的地方，好的地段已经被开发过了啊。好的地段，尤其是学区房附近的房子都是成熟的社区，供应量几乎没有增加的可能性。但是在新政的作用下，反而会催生很多新增需求，在供给不变，需求猛增的情况下，租价是涨还是跌呢？第四、增加税收。过去绝大部分租赁关系都是私下发生的，无论是中介公司，还是业主，从未向政府部门备过案。而租售同权一个很重要的要求就是租赁关系要向政府备案，不备案就无法享受政策。这就悲剧了，你一备案就需要缴税，这个巨大的税收漏洞就给堵上了。这个税收谁来承担？恐怕最终还是由租房者承担，给加到租价里了。没办法，谁让你是弱势群体呢。总的来说，租售同权的新政有利也有弊，关键要看配套政策的落实程度，尤其是控制房价过快上涨的长效机制是否形成。倘若房价得不到有效的管控，那这个新政无疑会形同虚设，味如鸡肋。最后送给大家一句话：靠天靠地，不如靠自己。
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& & & & &刚在步行街看到jr开贴说起“住建部将立法明确租售同权”，其实大家最关心的应该就是这条实施后，对房价的影响。对于这个政策会导致房价升还是降，在广州出台这个规定后已经讨论了很久，但我发现，很多发表观点的人要么是站着说话不腰疼，要么自己根本没有清晰的逻辑思维，让我很怀疑那些人到底有没有买过房子、政策全文有没有研究透。
& &我们先来认真看看《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。内容我就不贴了，具体看广州市政府网站（）。其中最关键的几条我摘出来分析一下：
一、享受租售同权人的范围。此文第三点具体措施的第一小点，明确了可以租售同权人的范围："具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的"。以上为原文，可以看到，要租售同权，得满足三个条件：
1、要么有广州户口、要么是政策性照顾借读生、要么符合积分入学安排学位条件；
2、监护人在广州市内不能有自有产权住宅；
3、房屋租赁合同经登记备案。
这三条相信以虎扑jr985、211的学历，不可能看不懂，更不可能不理解能做到的难度有多大。首先你要有户口或者人才绿卡，其次你还不能买房，最后房东还要同意和你去租赁备案、交租赁税。因为学位随房，广州的规定是一个房6年内只有1个学位，如果你租了房东的房子，用了学位，那么6年内这个房子就没学位，无论其他人租了还是买了。你不多给房东点钱，房东能给学位你？
二、就读的学校。就算某虎扑jr排除万难，完成了上述条件，房东宽宏大量，一分钱不收就让他的子女用学位，他一样也读不到他想要读的学校。此文第三点具体措施的第一小点又写了，”由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。”什么意思，学位统筹啊，如果你在东风广场租了一套房，什么问题都搞定了，你以为你就能读东风东小学（广州市最好的小学之一，或许没有之一）？十有八九安排你去杨箕小学或者五羊小学（越秀区最差的小学之一），因为越秀区作为广州市教育最强最集中的区，名校云集，但一样有一些不怎么样的学校，名校的学位光给人户一致（房子在小学划片区、户口也在房子上）的学生都不一定够，还得照顾那些挂靠祖辈的、关系户的，怎么可能有空额给租赁的？（当然，如果你也走了关系我就不说了），有空闲学位的都是那些不咋地的小学。那么好了，说是给你读书，没说一定给你读名校啊，统筹安排有个书读不就好了嘛。
分析完了上面的政策，不难看出，广州这个政策，只有可能会导致越秀等名校集中的区域房租上涨，对房价没有什么直接的影响，反而有可能推高能锁定名校学位的房子价格。
再看看全国，分析一下住建部的说法，住建部的这个新闻估计让很多人振奋不已，可是还得结合国家基本政策来分析。如果都是参照广州的政策，在北京上海施行了也没用，三个条件卡死绝大部分人。可如果不限定享受租售同权人的范围，即便有后面两个苛刻条件，稍微有点头脑的人都可以想象到时候北京上海会突然间增加多少人口，单个城市人口过5000万不是梦。可北京上海清理人口还来不及，难道还会出这种政策吸引人口？
所以，天上是没有馅饼掉的，租售同权的政策保障的是像落户的大学生、引进的人才，他们如果买不起房也能让他们的子女读书，但不保障读名校。理解了政策的目的，就能理解政策有可能带来的影响。指望着这个政策后大家不买学位房、带来学位房大跌价，那是幻想，学位房的升跌只会和市场供需有关，而这个政策对学位房的市场供需，影响是极其有限的。
我感觉对房价影响不大，但是能让炒学区房的赚一笔！
肯定会导致租赁价格上涨，毕竟不用买，很多契税之类的省了，而且风险小，上完学就退了。很多人就只租不卖了，这就跟商铺性质类似了，因此学区房价格还会上涨。
现阶段房价下跌都是幻想
引用2楼 @ 发表的:肯定会导致租赁价格上涨，毕竟不用买，很多契税之类的省了，而且风险小，上完学就退了。很多人就只租不卖了，这就跟商铺性质类似了，因此学区房价格还会上涨。和广州很多批发商铺一样，6年一轮，每6年交一次进场费，然后每个月照样收租金。关键是符合条件的人也不多，这政策一出来真是给房东送钱了。
发展的不平衡，会导致优质教育、医疗资源永远的供不应求，这个情况政策也是解决不了的，所以我认为，该买的还是要买，不要以为可以靠政策解决
好，大家都租房
骗骗老百姓的政策，实际上根本没啥用。。
我就有户口但没房，符合两个条件了
可能的模式会是：1房租是房租的价钱；2租学位是学位的价钱3房租，依然是现在的市场价；学位的租金，一租要租3年6年，应该是按年交~
可以理解为择校费交到个人手里，或者说通过某个个人“买通”了关系进入了学校~ …… 如果放任“市场”自己发展，我认为“租学位”价格会跟其他“渠道”大体一致，即小学6年，择校费6万，那学位租金应该在一年1万~最后，对于个人来说，成本其实差不多~ 对于买学位房的情况来说，成本，或者用完学位房卖出时的成本说应该是—— 买时的价格+税费-学位所花费的金钱（即上例中的6万），正常情况下，卖家至少会保本卖出，如果房子买的时候是100万，税费10万，学位6年需花费6万，肤浅的认为卖家至少会卖104万，即卖家觉得转手时卖104万他就捞回成本了~如果税费，只要2万，那他底线就是9万~ ~以上是我的不靠谱的肤浅认识~ 但是~但是~最关键的~ 现在的学位连房屋所有权人都需要排队，都需要拼入户时间，连产权人都不能完全满足的的情况下~ ~租客？？嘿嘿~ 嘿嘿~ “104万啦，96万啦，你这么聪明，怎么不见你拿去叫房租呀……”“你别打了，包租婆，房租我马上给，我马上给~”
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189人参加团购388.00元&1499.00元993被浏览167,608分享邀请回答3327 条评论分享收藏感谢收起1613 条评论分享收藏感谢收起摘要：中银国际认为，对是否&同权&、在多大程度上&同权&的问题上，各城市的政策有差异。政策结果是，租售同权在规范租房市场的同时，导致一线城市调整人口结构，二线抢人才的局面。
*本文来自华尔街见闻（微信ID：wallstreetcn），作者曹泽熙。更多精彩资讯请登陆，或下载华尔街见闻APP*
租售同权能让租金上涨，带动房价下降？一线城市要把人才赶走，二线城市接盘？
中银国际发布的研究报告认为，租售同权对房价的影响有限，城市会继续分化；对投资的影响总体相对平稳；由于政策支撑，租金会分层稳步上涨；由于具体政策差异，一线城市会调整人口结构，二线城市则会出现抢人才的局面；同时，租售同权有助于规范租房市场，对接房产税、不动产登记制度等长效机制。
租售同权对房价影响有限 城市继续分化
中银国际认为，租售同权的目的不是冲击目前的房地产市场，引发不必要的经济震荡，而是通过租房市场对房地产市场进行有效调节，以实现房地产市场稳定发展。
在综合分析政策走向后，中银国际认为租售同权：
核心目标仍然是探索建立一套能够保持房地产市场稳定发展的长效机制，渐进式消除房地产泡沫和缓解住房供需矛盾，而租房市场是调节整个房地产市场一个非常有效的杠杆和抓手。
因此各地在制定&租售同权&等类似鼓励租房政策的同时，以满足常住人口教育公共服务需求和缓解职住矛盾为现实目标，充分考虑了政策的预期可达效果，尤其是对现有人群利益和房地产市场的冲击影响，斟酌&同权&时因城施策增加适当门槛，甚至暂时不提&同权&，如佛山、深圳等。
基于这样的政策导向分析，中银国际认为：
租房市场鼓励政策对房价预期上涨的所在城市的整体趋势方向不会产生较大影响，但会大幅放缓房价上涨速度，而房产缺乏吸引力的城市，并没有出台鼓励租房政策的必要和动力，城市房价继续分化的趋势将长时间延续。
投资方面因素共振 总体相对平稳
中银国际认为，租售同权对房地产投资影响有限。除了房产本身保值增值的特性外，中银国际还列举了如下原因：
（1）资源紧缺的核心一二线城市，&租售&很长时间内都不可能完全&同权&，鼓励租房政策更多解决人才短期居住问题，长期来看一旦经济条件允许，租房客就会快速转向购房市场；
（2）附带门槛&租售同权&的二线及部分三线城市，长期房价稳定上涨预期具有其内在原因，&租售同权&政策更大程度的是作为人口导入策略的配套，本质是降低所需人才进入和安家门槛，先租后买将成为大部分人的选择；
（3）近期土地及房产交易市场活跃的三四线城市，其原因是房企对土地的补库存和资本外溢激发本地改善需求，并非由于人口大幅流入及产业发展有质的变化，因此未来影响其房地产投资的基本面并没有恶化的风险；
（4）供地向租赁用地倾斜的政策是以高额地价为牺牲，将短期风险可控的收益转换为长期风险较高的收益，对企业长期承受能力和稳定性要求较高，因此上海两幅只租不售的租赁用地均为国企购得，此模式导向意义和点状效应较强，但在绝对量上很难大范围复制，预计对正常商住用地供应冲击较小；
（5）增加租赁住房措施本身也会刺激房地产投资，各地基本均有增加租赁住房用地有效供应、 允许将商业用房等按规定改造成租赁住房等多元渠道增加租赁住房供给的政策，其实际政策效果并不会导致本地房地产投资额总量产生重大变化。
由此，报告得出结论：
在各种因素的共同作用下，租售同权对房地产投资并无太多负面影响。
就2017年而言，在土地供给增加、房地产企业现金流改善等因素作用下，我们对房地产投资实际完成情况并不悲观，预计在几轮强力调控政策的影响下，下半年房地产投资增速逐渐放缓后将保持一个相对稳定的水平， 不会对经济稳定增长起到拖累作用。
租金：政策支撑 分层稳步上涨
很多人认为租售同权后租金会立刻大涨。但据中银国际分析，由于有政策的支撑，住房租金会在未来分层稳步上涨：
在各地的鼓励租房政策中都有着多渠道加大租赁房供给的政策，甚至在土地拍卖中，&只租不卖&用地也低价被国企购入，这些政策形成的低价租赁房在短期内会对租房市场价格产生冲击。但如之前所述，政策目标是稳定房地产市场，而不是建立一套住房福利制度，因此低价租赁房有其区域或者人群的特殊针对性和时效性，在绝对规模上难以和个人或机构租赁用房相比，且租赁用房根据区位、配套等条件不同有着自身的定价体系。
因此，随着城市的发展和成本的逐渐提高、从购房市场转移至租房市场需求的不断增多，长期来看房租将分层次呈稳步上涨趋势，政府供给租赁房上涨速度将慢于个人或机构提供的租赁房。另外，&租售同权&政策本身也将会带动资源集中区域房租上涨。
人口：一线调结构二线抢人才
中银国际认为，一线城市和二线城市在是否&同权&、在多大程度上&同权&等问题上，政策有差异。租售同权政策在一线城市和二线城市也将产生不同的效果：
一线城市在制定&租售同权&政策时通过与户籍等其他权利配套设臵较高门槛，在控制人口增长速度的同时还对人口结构进行了调整。如上海通过居住证和教育挂钩、租房和居住证挂钩等形式调节人口结构配合郊区进行城市更新、产业升级。
二线城市则利用将户籍等权利和租房挂钩，降低外来人才生活成本，帮助外来人才解决后顾之忧，增强城市亲和力，提高对人才的吸引力。
制度：扩大税基 对接长效机制
中银国际认为，租售同权政策一方面会规范租房市场：
目前，租房市场房源以个人住房出租为主，很大一部分游离在管理体系和税收体系之外，在安全和权益保障方面存在很大隐患。此次鼓励租房政策中各地基本都提出建立租赁信息平台，同时强调必须是在有关部门备案的租赁行为才能作为&租售同权&的依据，这将为规范租房市场打下较好的基础，为租房市场形成长效机制重要一环积累重要的信息。
另一方面，还会和未来的机制实现对接：
另外，租房相关信息规范化后，还可以与未来将出台的房产税、不动产登记制度进行对接，同时还能与金融部门联动，为整体房地产长效机制的完善和地方财政收入转型做好必要的准备。
文/ 21世纪经济报道
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