北上深房价未来再涨50％？现在最好就是买房，千万不要卖 财富观潮文章
北上深房价未来再涨50％？现在最好就是买房，千万不要卖
内容概要：
1. 如今在楼市一片降温的前提下，房子还能不能买了。
2. 他表示，随着楼市调控措施拖累今年下半年和明年初的经济增长，将会再度祭出以往的老手法，即为促进经济增长而放松调控政策。
3. 真正买到好地段的房子，千万不要卖。
有一网友表示，看到同事都在讨论上海的房价，大姐我这辈子最大的过错就是2009年时挡着心仪的男人在上海买房。我是怕他还贷太辛苦。现在他大概恨死我了。后来另一个男人，我每天逼着他买房，结果他在北京买了六套不过，他后来没娶我，我于是改为劝他卖房创业了！
去年全国房价涨涨涨！中国当下最热门的话题，无疑就是房地产。从去年中秋节期间，郑州抢房“如挤春运”，上海老太太直接打“飞的”来抢；合肥购房者冒雨抢房；杭州楼市限购前夜成交破纪录，销售拿着POS机赶往上海签单，深圳出6平方米88万蚁房。。。等等无一不见证着炒房的火爆，不少人也因此一夜暴富。
如今在楼市一片降温的前提下，房子还能不能买了？财经专家但斌近日表示，对一般的老 百 姓，最好的财富保值的方法就是买房，股票并不能很好的保值，全世界最好的保持财富的方式就是房子。
一般的老百姓一辈子可能就一套房子，建议大家还是要选择房子。真正买到好地段的房子，千万不要卖。
而清华大学 金 融研究院副院长朱宁认为，中国一线城市的住宅价格有望再上扬50%，因为决策者为设法支持整体经济，可能给最新的房地产调控措施松绑。
他表示，随着楼市调控措施拖累今年下半年和明年初的经济增长，将会再度祭出以往的老手法，即为促进经济增长而放松调控政策。
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您可能也感兴趣的现在仍是买房最好时机吗? 一向坚挺的北上深房价难撑了
这一轮没完没了的调控，不知不觉调控就过去快十个月了。让越来越多的人感觉到不安了！特别是自3.17新政以来，这一整套调控组合拳下来，楼市越调越涨的声音逐渐消失了。全国楼市降温明显，量价齐跌！一向坚挺的北上深终于也扛不住进入下行通道了！现在是不是买房最好的时机？很多人开始纠结了！有一朋友说道，前段时间出去旅游，傍晚出门锻炼的时候，突然下雨了，然后就躲到海滨别墅区的保安岗亭避下雨。顺便也跟保安小哥聊了下这一片别墅的房价，他说现在整个小区一个人都没有住，而且很多因为按揭还不了，被银行查封了。这能否证明房价是不是真的要崩盘了？业内专家认为，未来的房地产市场仍将处于下行趋势。原因有二：一是、由于金融环境收紧，银监会10天发7文，均意在金融去杠杆，企业的资金压力上升。二是、房地产自身的规律有迹可循，基本以三年为一个小周期，每当地王潮出现后，随之而来的就是房价涨幅的下降以及房价的绝对下降。过去2010年和2013年全国两次出现地王潮之后的表现来看，皆是如此。目前国家政策确实是要大家降杠杆，别再高杠杆买房了！以期居民储蓄率恢复，收入增加，为未来经济政策留足余量！国家提出房子是用来住，而不是用来炒的，这话最终会落实到行动上：打击投机炒房！长效机制很快就会出来。
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作者目前只有这一篇哦~北上深的房子，还能买吗_百度知道
北上深的房子，还能买吗
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只要能买得起就买
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。现在还能买房子吗？　 　 有些关注我的朋友们可能知道，我也是一位买房人士。在买房这件事情上，我的启蒙老师是“欧神”欧成效先生，他可能是唯一一位把买房的理论体系化的，同时身家十亿的泰斗人物。
　　1.如果北京上海出现了崩盘，会不会也是香港这个模式呢
　　欧：全世界其实真正经历过地产崩盘的，只有日本和香港两个例子。你要说地产崩盘有什么规律的话呢，因为你的样本太少，我不可能说总结出一个崩盘的规律。我只能就事论事说，当年97年香港崩盘的时候呢，它的一个心理线就是我当年的成本。成本对于买房子的人来说是一个非常重要的事情，因为谁都不肯亏本卖。然后跌30%的时候立法会就出手了，那个时候要求救市的声音是铺天盖地的。基本上北京要是跌30%的话，很多人也会去要求救市的。
　　2.我还是不是特别理解还月供的问题，我的理解是就是可以把一套房子卖掉，用增值部分还其它房子的月供，但是您知道北京有一个问题就是它不可能刚买就卖，它得是满两年或者满五唯一，在这个之前月供怎么还（全场笑）
　　欧：大家很多人都是关注水库论坛的用户，这个马上就要写到了。其实就是一句话的事情，但我要告诉你了我就不用写了。所以你等着看就好了，一句话告诉你——不足为虑。（全场笑、掌声）
　　3.现在人民币在贬值，究竟是去美国配置海外房产呢，还是去像重庆这样的城市？
　　欧：你应该这样想，为什么人民币会贬值。中国的生产力的增长肯定还是比美国要快，中国差不多6.9%，美国1%左右。那么中国的财富比美国增长的要快，那么凭什么人民币要贬值呢？凭什么？很简单，就是我们印钱的速度比gdp还要快。那么印钱意味什么呢？意味着国内的房产会以百分之十几的速度在增值。而你美国的美金的话可能一年就贬值个6%－7%左右，所以其实还是房产要比美金（增值的）快。
　　4.怎样快速找笋盘？在看老公房的时候，什么样的不应该碰？
　　欧：大家都想买七折笋，七折笋是怎么来的呢？它其实是在被低估的八五折的一个板块里面找一个被低估的八五折的楼盘。首先你要找板块，因为没有人会这么蠢把七折笋卖给你。但是你可以在一个低估的板块里找一个低估的物业，这几样叠加起来才会有一个七折的笋盘。所以你首先要想哪个版块是被低估的。
　　第二个问题，老公房最怕什么？老公房最怕药单。因为老公房本来就是快进快出的，流动性很好像现金一样。但是我买老公房要是要给你解药单这就很郁闷，因为我本来只赚一点点，我还帮你解药单，这就很没意义。所以老公房最怕的是药单。
　　5.现在新政后，乃至到1-9-大 之前调控可能都不会放松，那您认为什么时候能够恢复到常态呢？第二个问题是杭州，杭州的发展很快投入很大，您判断一下未来五年杭州市场的走向。
　　欧：第一个问题呢，淡季是市场本身的规律导致的，一般来说十一十二月是比较淡的时候，一般我们是预期到春节前后、三四月份是比较旺的时候。所以你的担心就到三四月。
　　第二个，所有的基础设施建设都跟房价没有任何关联。你不要以为修几条地铁搞几个什么大运会全运会就对房价有拉动关系，这几个是弱相关性的。因为你要想，全中国地铁最多的城市是重庆，十几条地铁同时在造。那么你看房子干嘛不去看重庆呢？地铁跟房价其实是不相关的。
　　6.就是在当前的汇率情况下，您在国内和海外的资产配比？国内的话，您在京沪和二线城市的配比？
　　欧：对于我个人来说呢，我大概是有30%的资产是在海外的，3%是在重庆，剩余的在京沪。
　　7.麻烦您帮我推荐几个北京被低估的板块儿，您（全场大笑、掌声）
　　欧：我在今年的9月7号拿到一张房产证，293平米，368万。（全场安静）那么你肯定知道是哪个盘啦。（全场安静）现在大概是可以卖三到四万每平。（全场安静）下一位吧。
　　8.您怎么看待天津的房地产市场，我觉得天津一直跟在北京的后面，您对天津看好吗？
　　欧：如果你关注水库论坛天津群的话，他们在叫嚣8/5/3（注：市中心8万每平，市中心到郊区间5万每平、郊区3万每平）。如果天津是8/5/3，我是没有兴趣关注的。如果是4/3/2吧我还有兴趣关注一下。
　　9.我是来自上海的，问下比较实质的，这个我也是结婚离婚搞过很多次（全场笑），然后父母、岳父岳母、老婆房票都用满了。那么那种没有血缘关系的房票怎么去扩展，有点手足无措，因为还是不太信赖外人，有风险的考虑。
　　欧：我们今天呢，是人文经济学会，是一个很严肃的场合。（全场笑）这是一个经济学的论坛，所以呢，所有违反乱纪的行为我们都不回答，（全场笑、鼓掌）
　　10.南京楼市还有投资价值吗？环京沪呢？
　　欧：如果你说南京和环京沪呢，他们的主要问题是二手市场不发达。其实全中国来说真的有二手市场的话呢，就是深圳和上海，北京都说不好。如果你是南京人呢你买了也就算了，纯投资的话可能会出不来。
　　11.我没有资格在京沪买，可能会买商住，地段肯定是很好的，但是价格近几年不会有太好的表现，毕竟它的税费在这；我还有一个选择就是去二线买新盘。为了投资，您觉得哪个比较合适？
　　欧：投资的话呢我宁可买上海的商住。上海和北京是两个完全不同的市场。上海的住宅和商住可能有四倍的价差，但是北京可能只有1.5倍。所以京沪的商住绝不可以一起谈。
　　（听众追问）北京的商住我看户型可能比较适合居住，上海的可能没有这么好。
　　欧：上海四倍的价差，你还是可以去搏取一下嘛。还有我们今天是一个很严肃的人文经济论坛，大家最好问一些经济学的问题～比如对这个讲座有什么看法啦～逻辑啦～投资的模式啦～不要老搞这些私人问题了好不好～（全场笑）
　　12.我这个也是私人的问题（全场笑），这两天正做一个单子。是一个老房子，里面有4个户口迁不出来。不知道以后要是拆迁或者什么的话会不会有影响。
　　欧：业内有一个行规，就是一个户口押20万，每加一个户口5万，4个人你让他交40万押金好了。现在有口袋户口，就是同一个地址可以做两本户口本，没有任何影响的，拆迁赔偿完全和他们没关系。因为（他们户口迁不出）你心理会有点不舒服，就让卖家押钱吧。
　　13.我有上海房票，上海哪个区域值得入手？
　　欧：上海哪个区域都不值得入手。都很贵，上海我觉得整个城市都已经偏贵了。
　　14.银行按揭的资本是最便宜的，我想问下这个怎么搞无限按揭贷款。（全场笑）
　　欧：你这个问题就比较符合我们今天的主题了，就是说如果你真的要跨出中产阶级，往富人走的话，你应该把主要的精力放在按揭上。但是我们也说到，为什么我知道这个原理却做不到百亿富豪呢？因为你想借一百亿的话，谁会借给你（全场安静）？你必须有一个跟你关系非常好的市长（全场笑）。
　　15.假设有一千万，您会怎么配置？
　　欧：这个问题，对于不同的阶段来说，是完全不一样的。我们一直说，从屌丝变中产是比较容易的。中产变富豪是比较难的。你以房贷为核心构建资产组合包，你赚到大概两三千万的资产是非常容易的，买两套房子就有了。但你往上走是非常难的，房票房贷等等各种限制，你实际一下就知道了。
　　16.我国东部劳动密集型产业在转移出去，东部二三线城市人口会不会流出，那边的房产会不会被套牢？
　　欧：人口流入流出的本质，在于法制。就是我们讲经济学，一个国家一个地区，可以达到怎样的昌盛怎样的富裕，它的关键是在于法制：你尊重游戏规则、尊重自由契约精神。所以你不要问经济发展到哪一步，你只要问正义公平到哪一步。如果正义公平在退步，人口是会流出的。
　　17.如果您对京沪的信心是100%，那么您对重庆的信心呢？
　　欧：150%吧。
　　如果你关注重庆，买二手房，会有一些非常便宜的大房子比如300平150万。你可以以四五千每平的价格大规模建仓，想亏钱也是不容易的。如果你人力充沛，可以去看看。
　　18.您在水库上说多办信用卡买房，这个是不是只能买新房，买二手房是没法用的？
　　欧：这个所有违反乱纪的行为我们都是不会说的（全场笑）。其次呢，有一个代刷的概念，比如说你妈妈要买三万块的燕窝，你说妈妈这个我来帮你刷卡你把现金给我，这个是合法的。
　　19.在一线城市，我买大面积的豪宅，它可能会有个平均比较低的价格。我想以这样的房子为核心组建一个资产“舰队”。
　　欧：你要看清楚2016年经济运行的规律，是什么呢？就是小白领屌丝的日子还不错，但是土豪很惨。比如说我是开厂的，手下有200个工人，3000万资产，这样的是今年最惨的。所以今年就是很多土豪在卖房子。土豪不仅不买进，他们还在抛出上海的豪宅，去回家救场子。今年上海的豪宅市场表现非常差，所以你看屌丝住的房子都卖8、9万，但是土豪的高档房子可能也就9、10万。但是这个现象是不会持续的，因为贫富分化是人类社会的必然，等到哪一天中产阶级受打压，你这样的豪宅就可能升值。
　　20. m2现在年复利12%，您觉得有没有天花板？美国定投etf有没有空间？
　　欧：经济增长的速度是可以往下掉的，但货币增长的速度是不能往下掉的。因为它会牵涉到很多问题，刚才我说中国和日本的差异是什么？中国的思路是严重倾向于年轻人，年轻人有工作欣欣。每一年发行五万亿的债券，干什么的？搞基建、东北复兴、西南扶贫……这些事是不能停的。如果货币停下来，会造成很多结构性的影响。所以这个我打赌是绝不会慢下来的。
　　第二个你说美国定投，你看下历史纪录，你从1980年开始每年定投美国房产有多少回报就知道了。
　　21.我从西直门北二环一直看到北六环，感受最大的就是像您说的，可能这儿是一个特别华贵的楼盘但是边儿上可能就是一个特别破的村。而房价也是如此，比如三环里是9万，但五环可能也是9万。北京就像摊大饼一样。北京真的不存在地段吗？
　　欧：六个字：地段是毒教育（全场茫然）。就是说，我们从入行第一天开始，就听说“地段地段地段……”但是我们吃了很多年亏以后，才知道，地段就是骗你的。你一直坚信和信仰的概念，可能是骗你的。你可以开始毁三观了，地段其实是骗你的（全场茫然）。有没有掌声啊来一点吧。（全场掌声）
　　22.现在人民币贬值，您怎么看
　　欧：一直以来，凡是说“换美金、资本外流、中国崩溃论”的，其实是件“政治正确”的事，这么说的人是会获得掌声的。但你看看过去十几年里面，换美金的人都后悔了。实际一点来说，像现在你人民币投资还是获利很快的，像你买房子一年百分之十几增幅，你要换美元，你是没有投资渠道的，一年百分之一点几的储蓄利率，你想想，不可能赢的。
　　23.当年轻人和长辈投资理念发生冲突时，比如我本人，我父亲喜欢投二线，但是对我只负责一个在一线自住的支出，不能满足我在一线投资的想法。有没有这个比如快速做出一些成果，以此来劝说老人改变投资观念的方法。
　　欧：按自由主义者的想法，谁的钱谁做主嘛。（全场笑、掌声）
　　24.我是苏州的，现在很多企业都在撤离、物价上涨压力明显，现在继续投资餐饮服务业是否合理？
　　欧：……（长久沉默、全场笑）
　　你干嘛非得投资呢，不做不是也挺好嘛。
　　主持人说："实业救国啊"
　　欧：……（全场笑）
　　经济学的思想就是认为天底下的事情没有贵贱之分，我从来不认为实业比睡懒觉更高贵。（全场掌声）
　　25.什么样的板块才是价值被低估的？
　　欧：标准，就是便宜。我相信价格是能保障我的最后一道防线，像我刚才说的一万两千多一平买的天通苑。
　　26.对武汉的看法？
　　欧：其实你不需要太多的仓位。比如说一般人可能京沪和老家建仓，上海人可能在上海和重庆建仓，那么如果你不是武汉人，你为什么要在武汉建仓呢？如果你是武汉人，这个城市还是可以跟上大势增长，现在是3/2/1，以后会是5/3/2的样子。
　　27.房票完全用完，能不能碰法拍房
　　欧：法拍呢其实水比较深，你过就知道，水非常深，你试一下的话就会有深刻印象了。
　　28.理论上来说，2n就是每年都要买入房子。我们作为普通人，贷款上限额度是多少？现在京沪房价太高了，可能贷款买一套就很吃力。
　　欧：我就直接和你说一个数字吧，按照2016年的物价，一个人的贷款瓶颈是2500万。
　　29.谈谈通州副中心，它算不算笋。
　　欧：首先呢通州限购非常严，不仅住宅难买，商住都难买。你想大量买进的话操作很难。我觉得通州的概念呢就是国家想疏散人口，其它的我就不展开来。
　　30.您对东北经济怎么看？如果在沈阳被套牢了是不是要割肉尽快抛
　　欧：我说过，一个地区的繁荣和希望，不是看有多少企业、看它进出口，是看法制。如果有了法制，像香港，就是。如果没有了法制也会衰落下去。所以你还是看东北的法制会不会改善，如果没有的话，它是不可能复兴的。至于手里的东北资产要不要处理掉，看它的价格，如果太便宜了，捂着就捂着吧。
　　31.您说上海已经很贵了，那么还能买吗，能每年跑赢22%吗？
　　欧：我在正式场合表过态，我认为上海的价值就是4/3/2，现在差不多到了10/8/6的水平。但是上海偏贵不代表它不涨。因为泡沫可以维持一个很大的倍数的，但是我晚上会睡不稳。
　　观众追问：那么五年内还安全吗？
　　欧：安全。
　　32.广州是否在一线城市内被低估？短炒老破小学区房是不是好选择？北上广深您最看好哪？对明年房地产市场怎么看？
　　欧：以前我们读书的时候说“金古梁温”，如果你是个真正的武侠迷你可能就是只说“金古温”，就是我们不承认梁羽生是一线团队的。（全场笑）广州是一个很暮气沉沉的城市，还是可以维持一个上涨的趋势，不会很赚钱。你要是找到一个偏低的价格还是可以买的。明年嘛，涨10个点吧。
　　33.北京买老破小做“凤姐变冰冰”怎么样
　　欧：北京它的成本不可克服，20%所得税、限购……如果成本无法克服，只能长期持有。做abc单的话，北京节奏很慢，一单流程6个月，深圳可以2-3个月。abc单是这样的，上家是a你是b下家是c，你全款买下来签一个委托书，你几个月找到下家c，你可以加价卖给下家c赚个差价。香港是可以这么做的，我们不讨论违法的事情。（全场掌声）
　　34.北京和上海学区房不一样，北京私立学校不发达，主要靠公立。学区房资源也很紧张，您是真不看好北京学区房吗？
　　欧：我不想沾。天底下的资产这么多为什么我要趟你这趟浑水呢？
　　35.您刚才说天通苑，那个地方价格低涨的也慢。而北京西城区价格高，涨的也很疯狂。您刚才说低价买天通苑，我不是很理解。
　　欧：很简单，看你是价格投资还是价值投资。对于很多人来说，他们喜欢涨的最快的，只要涨就是追。而我是个风险厌恶型。
　　36.现在生育率低，房产作为保值实物，随着人口结构进行变化，什么时候就不再是个好的选择了？过去2室比4室升值快，随着二胎政策，4室会不会看涨？墓地是不是个好的投资实物？（全场笑）
　　欧：首先呢墓地是不允许投资的，要实名制的。（全场大笑）那你可以在全国每一个城市买一个墓地（全场大笑、掌声）那么再来说人口，现在三四线已经完蛋，省会可以维持，一线没有问题。其实我个人已始有点悲观了，就是我不再认为房地产是一种可以万世不移的财富。按照目前的价位可能有一天会站不住的。
　　37.怎样判断上海的投资房可以抛出了？7%利率的资本会不会太高？
　　欧：我的态度很明确，上海可以保持每年15%－16%的增长速度，一直到25万每平。按照这个增长速度，你用7%的杠杆是划算的。
　　38.今年这波地王行情造就了一波10万＋，等三年后楼盖好了上市，该如何收场呢？我看除非有特别恶性的通货膨胀，否则这个价格肯定是站不住的。
　　欧：小户型、新房癌。“新房癌”，这是一个新被发明的单词，和直男癌一样。（全场掌声）
　　39.您平常都看哪些相关资料？
　　欧：我每天差不多有六个小时在阅读，我太忙了所以没有时间去上班。（全场掌声）什么东西都可以看，比如说房产论坛、水库、微信群、果壳、、人文经济学会，这些都可以看。
　　40.请问您如何分析看待燕郊代表的北三县还有固安
　　欧：固安不可能和北京连在一起，它离北京有六十公里。固安在北京上班是不现实的，可能是按一个小城镇的模式来发展比如石家庄。我的看法就是我不碰，我没兴趣。天底下的项目那么多，钱赚不完的，我没有兴趣去趟这趟浑水。燕郊呢，还是能融入北京生活圈的，有人坐火车去北京上班，香河大厂差一些。简单说，我没兴趣。
　　41.天津的好地方学区房已经近七万，也有不少好小区从两三万涨到四五万的。您对天津的房产怎么看？
　　欧：你们就不能问点经济学的问题吗？
　　从投资者的角度，全国都可以投。如果你是上海或北京人，没有任由让你投天津。如果天津三四万还可以玩一下，如果七八万那就只能天津本地人自己玩。
　　42.东南亚、非洲国家有没有可以置业的。
　　欧：非洲其实比大家想的好。因为非洲即将产生一个霸主，就是尼日利亚，它1.9亿的人口，全球实力排十三四。但是它没有法律。玩不玩就看你个人心态了。东南亚你可以先买块地，如果你去印尼买块60公顷的土地吧可能就1500万，你可以造个庄园，实现你心中的梦想。（全场笑）
　　43.天津的房地产价格雪坡还有多长，会不会随着北京达到25万/平就结束了呢？
　　欧：天津应该可以跟随北京，但你也要知道天津的市场很不健康。年没有任何涨幅，2016年涨了一倍。这是一个不健康的市场。我不想碰。天津本地人就随便你了，前途还是的。
　　44.年轻人喜欢新盘不喜欢二手盘，您对以后90后00后的购房选择趋势怎么看？
　　欧：你看香港，香港的年轻人还是买到新房的。香港的房价已经二十几万了，新房还是比二手房贵。喜欢新的这个人性是不会变的。但是香港对二手房的接受度是比内地好的，因为它要生活。
　　45.你刚才说地段是毒教育，那么什么是真的
　　欧：我也在思考这个问题。（全场笑）我现在在想，没有什么东西是可以真的保值的，我在房地产市场做了16年。我是越来越迷茫越来越迷茫。我发现没有任样东西是保值的。以前说地段、地铁，现在说学区。什么人口流入、货币增发，没有一样东西是保值的。最后我就得出一个结论，最便宜的那个是保值的。
　　46.您的思维方式中，受了哪些影响？
　　欧：请把镜头转向布尔费墨老师。我是布粉。他的书直接看学术部分就可以了，感情部分就不用看了。
TOPS4997゜13499゜21297゜31035゜41009゜5935゜6689゜7674゜8670゜9605゜1091990゜161221゜260056゜357958゜449843゜548920゜644044゜720873゜817982゜97587゜10
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　　2016北上深买房记： 在价格最高的市场“买白菜”
　　从100万到300万再到500万……2016年，在北京、上海、深圳这三个房地产最为火热的一线城市里，购房者的心理价位不断以百万级的涨幅刷新，如今所谓的“千万豪宅”可能也不过是重点小学旁的一套老旧房产。在这一年的“楼疯”中，“买房如买菜”不再是笑谈，而是不少购房者的人生共鸣。
　　打拼在深圳 买房是个“小目标”
　　□记者 赵瑞希 深圳报道
　　鳞次栉比的高楼、行色匆匆的上班族、高速运转的城市……深圳，这座“创新之城”就像一块巨大的磁石，吸引着全国各地无数为追逐梦想而奋斗的年轻人。而这一年深圳房价的快速上涨，让很多人的人生“小目标”成了“在深圳买套房”。
　　怕高位接盘 也怕越来越买不起
　　今年30岁的陆瑶在2016年加入了深圳买房大军。其实他家在内蒙古赤峰市有两套房，但大学毕业后他并不打算回赤峰。辗转成都、广州后，陆瑶于2015年入职深圳一家知名互联网企业，并决定留在深圳。做了这个决定后，买房成了他心头的一件大事。
　　2015年，正是深圳房价本轮快速上涨的起点。深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳规土委”）数据显示，2014年11月，深圳新建商品住宅成交均价为26538元/平方米，环比上涨19.54%。而此前的一年多里，深圳新房成交均价一直稳定在22000元/平方米左右。随后深圳新房每平方米成交均价于2015年6月突破3万元，2015年11月迈上4万元。
　　高速上涨的房价，让陆瑶这个深圳新人感到恐慌与不解。“我感觉在深圳年收入100万元与在广州年收入60万元、在成都年收入30万元的生活水平差不多。我想不通，深圳人的竞争力到底有没有这么强，可以支撑得起这么高的房价。我很怕高位接盘，但也怕越来越买不起。”
　　陆瑶公司所在的南山区是深圳房价最高的区域，为了便利上班，他把买房的目标定在了南山。2016年3月，拿到深圳户口的陆瑶终于拥有了买房资格，然而彼时400万元的预算在南山只能买一个70平方米以内的两居室。“我的收入水平在深圳也不低了，而且父母还能提供一些支持，即便这样，我依然觉得买房很难、压力很大。”
　　对于楼盘销售人员来说，深圳楼市的火爆却是他们的“好日子”。从事地产销售已5年的“90后”陈莹用“痛并快乐着”来描述这段时光。她说：“天天忙于接待客户和做成交（材料）的细节工作。虽然体力上很辛苦，但心里不觉得辛苦。因为只要房子卖出去了，公司是不会少我的佣金的。”
　　同样从事地产销售的董兴，2015年10月被公司调到南山负责前海片区一个楼盘的销售。来到前海后，他的身份不仅是卖方代表，同时还是一名购房者。为了便于上班，并且看好前海片区未来的长远发展，他以8.2万元/平方米的价格在前海路上入手了一套小户型住宅。
　　这已经是董兴第五次买房了。此前他先后在罗湖、福田、龙华买过房子，如今他手上持有两套房子，一套在南山前海，一套在龙华。
　　对于陈莹来说，董兴的经历是她所羡慕的。“我们这个工作，在如今这个房价下，靠工资根本赚不出买房的钱。这个行业里有钱的，都是之前买过房，一套套换出来的。”陈莹说，“这一两年，从事我们这个行业的人，心里其实很痛苦。前几年，凑点钱还是买得起房子。2011年刚入行时，我在龙岗布吉卖房，首付只要30万到50万元，当时单价一万多，现在已经四五万了。”
　　董兴也说：“目前的工资收入其实只够在深圳支付日常生活开销，积蓄还是靠自己炒房积攒下来的。”他庆幸当初自己有勇气迈出买房那一步。
　　杜妍2014年11月和男友一起以3.1万元/平方米的价格，在龙岗星河WORLD银湖谷买了套89平方米的四居室。当时首付100万元，一半来自两人工作以来的存款，一半是向亲戚朋友借的，月供还要9150元。那时两人觉得压力很大，不仅要还月供，还得还欠亲戚朋友的钱。而如今，这套房子的价格已经涨到了每平方米约7万元。同时，两人的税前年收入也已涨到了约70万元，手头上终于有点宽松感了。
　　但错过买房机会的人并不少。陈莹在售楼过程中遇到过不少后悔当初没买房的客人。“我接待过一个客户，2008年来深圳，当时每月有两万块的收入，算是很高了。他看过一个楼盘，单价10400元/平方米，但没买，现在已经七八万了，想买都买不起了。”
　　2016年3月发布的数据显示，深圳首套房购房门槛已提升至290万元，追平香港，超越北京、上海。这意味着，年轻人在深圳要想有一个自己的家，首付款需近100万元，月供过万元。而2012年至2014年，深圳首套房购房门槛分别是151万元、165万元、209万元。
　　调控不断加码 但跌10%就有人接手
　　虽然买房对陈莹来说越发遥远，但楼市好的时候，常常开单还是让她觉得很兴奋，感觉未来有希望。然而，今年3月25日，深圳发布楼市新政，非户籍居民购房在深社保缴纳年限由一年升至三年。收紧调控后，那种常常开单的好日子就到头了。
　　“‘3·25’后，楼市冷下来了，客户心理发生了一些变化，客户量明显减少，销售进入了瓶颈期。公司回笼不了资金，就要求我们加班，每天要打几百个电话，经常晚上九十点才能下班，还说卖不出去就罚款。挺煎熬的一段时期，对一线销售人员简直是身心上的折磨。”陈莹说，“痛被拉长了，快乐也没有了。”
　　那时在看房的陆瑶，眼见政府出手调控楼市，感觉房价会有所松动，所以没急着出手，密切地观察着房价的变化。然而，虽然成交量下来了，但房价并没有随之下降。
　　深圳规土委数据显示，2016年5月深圳新房每平方米成交均价攀上5万元，紧接着6月又突破了6万元大关。
　　新房价格再创新高，使得购房者又不淡定了，成交有所回暖。但10月4日，深圳再次收紧调控，非深户籍居民购房社保缴纳年限由三年升至五年，且将在深无房但有贷款记录者的首付比例提至五成。
　　在董兴看来，10月新政比3月政策的影响更加立竿见影，“银行在房地产产业链条中扮演杠杆作用，收紧银根对房地产行业的影响远大于压缩需求。”
　　事实上，从数据上也可以看到10月新政的威力，一直居高不下的深圳房价终于开始松动下滑。国家统计局数据显示，10月份深圳新建商品住宅价格环比下降0.5%。深圳规土委数据显示，11月深圳新房成交量环比下降超三成，新房成交均价为54986元/平方米，环比下降1.12%。当月，二手住宅成交量也环比下滑一成。来自深圳中原研究中心的数据显示，11月深圳二手住宅成交均价为54670元/平方米，环比下跌3.7%。
　　董兴告诉记者，他在前海路上买的那套房子，房价已从当时的8.2万元/平方米降到了如今的7.2万元/平方米。“前海路上的二手楼基本都降了，现在这边的均价是7.7万元/平方米，以前是8.5万元/平方米。”从事地产销售多年的他，也没预料到房价会突然下跌这么多。
　　一直在南山看二手房的陆瑶直言自己运气好，庆幸没有在10月新政前出手。实际上，陆瑶的母亲今年“十一”期间专门飞来深圳，希望赶紧帮儿子把买房的事解决了，好了了一桩心事。“但飞机刚落地，新政就出来了。我们感觉房价要松动，就没出手。”陆瑶说，“现在房价在跌，幸好我当时没买，不然好几十万没了。”
　　陆瑶在看的南山几个楼盘的二手房，“10·4”新政后普遍跌了8%至10%，“跟去年12月份的价格差不多了，但也有楼盘没跌的。”他看中英达裕龙园一套72平方米的两居室，之前业主叫价480万元，新政后降到了420万元。陆瑶的心理价位是400万元，他想等到业主降到这个价位就成交，但业主以420万元的价格把房子卖给了其他买家。“我现在只能再看小区里其他同户型的房子。感觉房价也跌不了多少，跌个10%左右就立刻有人接手了。”
　　回到均价2万多元时代？ 显然已毫无指望
　　与其他一线城市相比，深圳确实存在人口密度高、住房自有率低、适龄购房人群占比高等推动房价上涨的长期因素。但在董兴看来，这一轮房价在短期内快速上涨，实际上是源自购房者的跟风心理，“大家都不买的时候，房价上不去，但只要房价稍微上去一点点，买的人就多起来了，然后进一步带动价格上涨。”
　　一直以来，楼市调控的主要目的就是打击投机需求，但在投资渠道有限的情况下，不少资金还是流进了楼市。
　　10月调控新政出台前，在董兴负责的一个南山的住宅项目，有一个物流公司老板用公司多名员工的购房名额一口气买了十几套房子。“10·4”新政后，陈莹所在的一个南山的商务公寓项目，也有一个企业老板一次性全额付款约4000万元买下了6套房子。
　　董兴和陈莹告诉记者，南山项目吸引的都是有实力的买家，首次置业的刚需客户一般都去龙岗、坪山等价格略低一些的区域。
　　陈莹说，现在能在南山买房的要么是企业主，要么是改善型换房客户，“以前便宜的时候买过房子，现在卖了，手上有几百万现金，但也不敢乱花，肯定还是拿来买房。”“没买过房的年轻人，如果是工薪阶层，靠父母一次性拿出很多钱，也只能在（原）关外买套小两房。”
　　然而，即便是龙岗和坪山，每平方米均价也要三四万元。董兴说，现在深圳没有所谓的房价低洼区，“前海、后海等区域贵还可以，但应该在龙岗、坪山等地方给刚需留点空间。”
　　深圳市住房和建设局副局长洪海灵表示，近年来深圳居住成本不断增加，住房供需矛盾日益突出。面对高房价，深圳各企事业单位引进和留住人才的困难和压力与日俱增。
　　深圳规土委房地产业处处长苗晶也认为，深圳房价的过快上涨不利于人才集聚，会影响深圳产业结构升级和城市竞争力的提升，对深圳经济社会发展带来了不利影响。
　　一些企业家对房价过快上涨表现出担忧情绪。一位深圳科技企业董事长说：“从企业能承担的成本角度考虑，我们给员工涨工资能涨15%，但房价一年里涨了太多，这会让员工很难在深圳立足，导致我们招揽人才变得越来越困难，没了人才，企业以后就没有发展的后劲。”
　　深圳2016年9月正式发布了《关于完善人才住房制度的若干措施》，提出“十三五”期间，深圳将新筹集建设保障性住房和人才住房40万套，其中人才住房将不少于30万套。深圳市政府希望通过对商品房市场进行调控和整顿，以及打造人才住房与保障性住房双轨并行的公共住房保障体系形成“两条腿”走路的方式，进一步稳定房地产市场。
　　如今，强力调控下，深圳楼市已经走缓，量价齐跌。但显然，回到过去2万多元均价的时代已毫无指望。
　　陆瑶希望能在年内把买房的事办完。虽然首付百余万元后，月供还需要1.5万元，但他说，“就当强制储蓄吧，不然也就花掉了。”
　　虽然杜妍和男友已经有了一套房子，并且收入还算可观，但他们仍不敢乱花钱。为了将来能把在农村的双方父母接到深圳，原本计划结婚买钻戒、买车的开支，杜妍决定都省下来，用来在龙岗买第二套房。
　　（应被采访者要求，文中陆瑶、陈莹、董兴、杜妍均为化名）
　　上海“楼疯”一年间
　　300万成“起步价”
　　□记者 郑钧天 上海报道
　　如果想在并不特别偏远的地段买房，300万元已经是上海的“起步价”。价值数百万元甚至上千万元的房产交易如同买卖白菜、为了买房不惜上演“假离婚”、一则谣言就能引发房价疯狂上涨……2016年的上海楼市，如同上演了一幕幕令人啼笑皆非的悲喜剧。
　　“一天一价”加剧群体性恐慌
　　2016年春节后的第二个周末，年前刚买了婚房的王小欧夫妇来到上海市闵行区房地产交易中心办房产证。“早上9点来的，排队已经200多号人了，交易中心的工作人员直接劝我们明天早点来。”
　　不仅仅在闵行，上海各区的房地产交易中心门口都挤满了等待房屋产权过户的人群。早晨7点赶来排队的黄先生拿到的号是“3288”，该号显示前面还有282个人在等候过户。黄先生告诉记者，“年后上海二手房价上涨非常凶猛，房东频繁跳价。我买的是内环一套老公房，春节前报价500万元，在与购房者的商谈中，房主四次提价，节后涨价近100万元。我还算运气好，不少换房的朋友还遭遇二手房业主毁约的情况。”
　　新房则更为紧俏，由于楼市弥漫着恐慌式情绪。年初的上海，只要有楼盘开，几乎就是“日光盘”，一个小时内就卖掉数百套的情况比比皆是。实际上，“有钱买不到新房”的现象从春节前夕就已显现。
　　刚工作两年的张勇原来并没有买房的打算，可是今年上海房价的飙涨让他坐不住了。从1月起开始看房的他，赫然发现上海几乎所有的楼盘都“封盘”待涨了。多个楼盘售楼处几乎统一口径：“已经没房可卖了，等春节之后吧，不过年后的开盘时间也说不准。但单价肯定要涨元以上。”
　　春节后第二周，上海仅有5个楼盘开盘。上海嘉定一个“刚需盘”，居然再次出现裹被子排队的现象。
　　“今年年初的情况是有钱买不到新房。”好容易等到3月，张勇年前在闵行区看中的一个楼盘从春节前的2.9万元/平方米，蹿升至3.5万元/平方米。“我只能放弃了。转而买更加远郊的嘉定马陆镇的一个楼盘。虽然品质差了一些，地段远了一些，但是总价能控制在300万元内。可是要买这个房子也很不容易，我也是通过各种关系托人才买到的。”
　　中原地产监测数据显示，3月上海住宅（含一、二手房）成交均价为33065元/平方米，而2015年12月，上海二手房成交均价仅为26530元/平方米。
　　房价的快速上涨让不少刚需因为买房而“压力山大”。在上海一家国企工作的李先生在4月份向单位提出辞呈。“刚刚贷款买了房，我的收入还不起房贷。”
　　2016年初，像李先生这样的新上海人突然发现，想在上海有个自己的“窝”比以前难了很多。
　　杠杆虚火让刚需“铤而走险”
　　急于买房而又为凑不够首付发愁的小黄今年2月突然发现，除银行贷款资金外，房屋首付也可以寻求中介或者互联网公司的“帮助”。2015年以来，搜房网等互联网公司推出了高成本的互联网金融产品——“首付贷”，在无抵押的情况下，“首付贷”最高可贷到房屋总价的20%。而购房者的首付贷款则被包装成年化收益率8%至12%的P2P产品，对外发售。
　　记者调查发现，与往年楼市反弹有所不同的是，今年上海房价暴涨、地王频出，与金融杠杆的撬动关联密切。不少投资客在首付贷“场外配资”的支持下进入了房地产市场，用很小的资金撬动巨大的杠杆，促使“恐慌性”购房与“日光盘”现象频现。
　　“年初在松江开了一个盘，天刚蒙蒙亮就已经人头攒动、人山人海了。一开门，等待在场外的人几乎是涌入现场，就怕晚了好房子抢不到。最终我们果然是因为去晚了与这个项目失之交臂。”
　　上海白领何氏夫妇至今仍为这次失误后悔不迭。因为自上海“3·25新政”出台后，他们一夜之间丧失了买房资格。
　　3月25日，上海提高了二套房首付比例，还通过限制外来人口买房等措施提高了购房门槛。非沪籍的何先生目前的社保缴纳年限只有两年多，而新政规定非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，为自购房之日前连续缴纳满五年及以上。几乎与此同时，全国也开始了清查和叫停“首付贷”及其变种产品行动。
　　“政策太突然了，很多人为了换房先卖了自住房，现在没法置换了，只能再等三年才能有资格买房。这次新政改变了太多人的命运。”何先生说。
　　据同策咨询研究部调查显示，7%的外来人口的刚需和置换需求因此受限。上海房价涨幅由此开始放缓。
　　“真实的谎言”令调控一波三折
　　事实证明，在融资高杠杆背景下，“3·25新政”后上海楼市表面的波澜不惊是何等的脆弱。8月，一则“上海9月购房信贷新政”的谣言竟让上海楼市再生波澜。
　　“首套房认房又认贷”、“名下有一套房，首付七成，利率最多1.1倍”、“离婚不足一年的购房者，限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理”……8月下旬，沪上知名论坛“篱笆网”出现了这样的消息。
　　尽管8月25日上海市住建委就对谣言进行了澄清，但“上海房地产观察”等一批微信公众号仍大量报道传播上述谣言信息，进一步扩大了谣言传播面，此后大量网民在社交平台、微博论坛群发、转载，以讹传讹。一幕幕抢房“闹剧”不断上演：买房者纷纷假离婚，民政局被挤爆，个别区县的离婚率一度直线上升；每日新房成交量屡超1000套……
　　中原地产监测数据显示，8月上海住宅（含一、二手房）成交均价达到了42384元/平方米，一举突破4万大关，环比上涨高达13.6%。
　　后经警方查证，这些谣言竟是几名房产中介以及一名业主，为提升业绩、卖出房屋等心理恶意编造并传播的。
　　10月，上海再次出台调控楼市“沪六条”。楼市调控新政最终在11月28日“靴子落地”，上海楼市正式开启了“认房又认贷”模式。
　　多轮调控之后，11月，上海商品住宅网签量环比下降三成，同比下降六成，为2015年3月以来最低。同时，中原地产监测数据显示，11月上海住宅（含一、二手房）成交均价为46423元/平方米，环比上涨5.9%，房价环比涨幅出现了回落态势。
　　“本来看好了浦东一套高端住宅，想把老市区的房子卖掉改善一下，结果原来有六七家想买我房子的人都不见了。而且，对我来说，再买就算二套房，不仅首付三成变成七成，连公积金贷款利率都加了10%，更别说商业贷款利率了。我的换房计划只能延后了。”准备置换唯一住房的周先生犯了难。
　　“对我来说，房价的涨跌并不重要，因为涨的话，我的房子也涨，反之亦然。而楼市冷却有利于房地产长期健康发展。”对于未来，周先生还是充满了希望。
　　房价“凶猛” 居京城大不易
　　□记者 孔祥鑫 鲁畅 北京报道
　　“都说买房要深思熟虑，可市场不会给你一点思考时间。”回忆2016年的购房之旅，北京的孙浩感觉竟然是“疯狂”加上“窃喜”。
　　房价好像已经“失控”
　　28岁的孙浩在北京的一家事业单位工作。2013年夏天，在父母的帮助下，他以230万元的价格购买了朝阳区北苑家园一套70平方米的一居室。孙浩那时候就觉得北京的房价已经到了一个高点，不过，当他今年2月决定卖掉这套房产换一套大房子时，这个小区同户型的房子已经涨到了380万元。
　　春节过后，北京二手房市场回暖比气温升得还快。孙浩第一次感到了楼市的“凶猛”。春节后首周，北京二手房网签量高达6084套，为2010年以来最高值，签约均价环比增长达到1.5%，朝阳区不动产登记事务中心的“黄牛号”炒到1500元……
　　“先等等，没准房价还能降。”上半年孙浩还在犹豫和抉择中观望，不过，下半年孙浩真的坐不住了。北京的房价好像已经“失控”。中介机构的统计数据显示，9月初北京平均每套住宅的价格已经超过了500万元，四环以内新建商品住宅的单套成交价已经超过了1000万元。
　　8月底，孙浩看上朝阳区北苑华贸城一套loft，一周时间坐地飞涨40万元，突如其来的市场变化一下打乱了孙浩原本定于今年底换房的计划。“再不买可能真买不起了。”
　　从9月3日到9日，一周时间内，孙浩完成了看房、订房、卖房，在南三环外的政怡家园购买了一套100平方米的两居室，订房时的交易价格是500万元。
　　社会资本潮水般涌向房地产
　　“都说买房要深思熟虑，可市场不会给你一点思考时间。”孙浩说。
　　这是大多数北京二手房购房者在今年的共同感受。房产中介我爱我家的数据显示，北京市场今年的交易节奏明显加快，客户的购房决策周期缩短。9月每位客户的平均看房次数为2.79次，自7月以来连续回落，且回落幅度加大。这被很多业内人士认为是市场“恐慌期”的到来。
　　“当时，北京二手房交易迅速进入‘买方市场’，买房者想砍价几乎是不可能的，很多卖房者看房价上涨太快，都临时下架了房源，整个二手房市场优质房源少之又少，买房真成了像买菜一样。” 链家地产二手房中介刘强坦言。
　　不仅是二手房市场“买房如买菜”，新房市场的情况更加火爆。由于北京土地市场此前的供应有限，新房入市屈指可数，“日光盘”重现。
　　今年8月的一个周六，北京西六环边上电建·金地华宸的售楼处外一大早就密密麻麻聚拢来400多名购房者，等待着开发商叫号进售楼处选房，而可供售卖的房子只有150多套。在当天的“选房大战”中，不少人不到一分钟的时间就拍板定下了总价在七八百万的房子。
　　“地铁房、学区房等带着些投资属性的房源异常抢手，有的客户甚至反向抵押了自己现在的房子，也要交个首付占个‘坑’。”刘强说。
　　“面对这样的情形，曾经观望、期待楼市尤其是房价能够回调的购房者逐渐失去耐心与理性，恐慌房价仍会持续上涨的购房者再次涌入市场，加上股票等投资渠道收益降低，不少资金转场推波助澜，多方因素结合带来了三季度北京楼市的再度爆发。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。
　　随着房价持续走高，社会资本潮水般涌向房地产领域，部分公司甚至为了扭亏保壳选择卖房套现，仅仅两套北京重点小学的学区房就可以让一家上市公司扭亏，这样的“奇谈”多少让人笑不出来。
　　新政突袭“冰封”楼市
　　楼市虚火越烧越旺，箭在弦上的调控政策终于在“金九”和“银十”相交之际“突袭”京城。9月30日晚，“京八条”发布，居民家庭购买首套房和二套房的首付款比例分别提高到35%和50%。贷款比例的提高抑制了很多投资者的炒作，也让一些尚未购房的刚需购房者对房价平稳甚至下跌充满了期待。
　　“政策出台前，都是我们给卖方打电话，约看房时间，有时候看的太频繁，卖方客户都烦了，政策出台后，是卖房的给我们打电话，问‘之前看房的觉得怎么样啊，有想买的意愿么？’反差很大。”刘强对记者说。
　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，10月全月网签从9月的3万余套跌至2万套左右。“除了网签数据，北京二手市场的实际交易量也在下滑。”胡景晖说，甚至有一些9月份已经签署了买卖合同的客户出现违约，取消购房计划。
　　新房市场同样“由热转冷”。在位于北京市海淀区的如园项目，销售负责人在为下一步的销售策略费尽心思。“国庆节前，每天能有三四十组客户上门，每月能卖出近20套房子。而进入10月份以来，每天看房者都寥寥无几。是否需要下调价格，我们还要再观望一段时间。”
　　北京市住建委的数据也显示，10月，新建商品住房均价3.82万元，环比9月均价3.85万元略有下降，成交数量则大幅下降了1/4左右。
　　“尽管业主的挂牌价格并没有出现明显下调，但交易量的持续下降迟早会带来价格的下降。”经纪人代先生说。
　　不过，据亚豪君岳会统计数据显示，截至12月18日，12月北京商品住宅共实现成交3728套，成交面积45.47万平方米，相比上月同期均减少2%。与11月和10月分别环比下跌30%、32%相比，12月商品住宅成交的环比跌幅明显收窄。
　　经历2个月严厉调控后，北京楼市销量开始企稳。
　　换房成功的孙浩现在回看当初的决定，对自己的果断赞不绝口。“你看，这刚12月，我在南三环买房的那个小区，同户型的又涨了将近100万元，均价已经到了6万元，如果耗到今年底才买，只能是悔不当初。”
　　10月初才开始着手买房的“北漂”陈翔远没有孙浩幸运。来自浙江嘉兴的陈翔三年来一直租住在玉泉路一套离单位较近的一居室里。“下半年单位里的人都在聊买房的事情，大家建议我趁着调控赶紧看看房。”
　　不久前，陈翔收拾好出租房里的所有家当，搬进了位于石景山区老山附近一栋建造于上世纪90年代的一居室里。他为这个40平方米的一居室花费250万元。搬入当天，他才从一位邻居那里听说，今年三四月份时，250万元够在这栋楼里买下一个小三居。
责任编辑：陈永乐