商铺层层转租 注意暗藏风险
来源：洛阳日报
去年，陈先生在珠江路上看中了一套面积约700平方米的商铺，便盘下来准备开餐厅，并进行了装修。除了每年的租金，陈先生还要付给房东6万元作为转租费。半年后，他决定投资其他生意，于是又挂出了&商铺转让&的招牌。不到一个月，就有人以10万元的转租费从他手中租下了商铺，同时，每年的租金也从22万元涨至30万元。如此一来，陈先生便当起了&二房东&。
记者近日走访新都汇、王府井、南昌路丹尼斯等商圈了解到，不少商家的商铺都是从&二房东&、&三房东&手中租来的。
我市一房产中介公司负责人白松潮说，目前我市繁华地段的商铺十分紧俏，一些沿街商铺、核心商圈附近的商铺转租率非常高，转租过程中收取转租费或抬高租金等现象也很普遍，但这些属于市场行为，由出租人、承租人、次承租人相互协商并签订合约。
转租纠纷 屡见不鲜
&一般情况下，承租人拿到商铺后都要进行装修，当他再转租给其他人的时候，收取一定的转租费也是合理的。&河南中冶律师事务所畅治平律师说，不过，按照法律规定，&二房东&、&三房东&在租物业给租客的时候，必须经过业主同意。
畅治平说，近年，出租人和承租人因为商铺转租发生的纠纷屡见不鲜。例如，业主出租房屋时与承租人签订的合约为3年，而承租人再次出租给次承租人却签了5年，如此一来，超过的时间就没有法律效力。房屋转租合同一旦被确认无效后，次承租人就应当归还占用的房屋，至于向承租人预付的租金、店面转租费等只能向承租人索要。不过在现实中，由于很多业主并不知情，当其收回房屋时往往会与次承租人发生纠纷;而一旦承租人找不到了，次承租人预支的费用便很难找回。
规避风险 请找业主
&规避租房风险，最好直接找业主，不要通过&二房东&、&三房东&租房。&畅治平说，租客若要转租房屋，最好要&二房东&出示他与业主签订的租赁合同，作为再次转租合同的附件，这样次承租人就能知道在法律效力内的租房时间。
另外，转租费不受法律保护，次承租人除了留下承租人的联系方式外，最好与其签订一份协议，明确业主若提前收回房屋，损失由谁来承担。
编辑：李静
[此文系转载，来源于洛阳日报，版权归属原作者]
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18:50 &&&&
编辑：周建平 &&&&
&下面这位许女士，她在翠柏路美食城租了一个店面准备开奶茶店，前期花下了12万多元，结果营业执照却办不出来，因为工商部门规定这里不能开餐饮店。而让许女士觉得郁闷的是，她的租赁合同里却清清楚楚写明了经营范围里有饮料和甜点，所以她认为这事转租方有过错，当初没有提醒她，这可怎么办呢？【正文】　　　　　　　许女士告诉我们，今年8月份，她和翠柏路美食城的出租方刘先生订了租赁合同，并准备在11月份开出奶茶店。随着开业日期的临近，美食城内部的装修也已经完成了大半，店面的格局也初步形成，就在她以为能顺利开店的时候，事情却起了波折。美食城突然大门紧闭，让她不知所措。【一般字幕】翠柏路美食城租户 许女士【同期声】我目前是投了12万 还不包括我另外的加盟费 房租没用了 12万被他捆死了 已经4个多月了 （人工费）损失 设备也已经购买了 暂时放着　　　　　　　 【正文】　　　　　　　 我们了解到，不止许女士一个人，美食城里的20几家商户都遇到了同样情况。所有投资款加起来有将近300万。此外，租户们还发现自己无法取得工商营业执照。对此，他们也多方进行了咨询。【一般字幕】翠柏路美食城租户 许女士【同期声】　 街道给我的解释好像说是因为菜场的关系 因为菜场迟迟没有开 所以政府要限制这块的商业用地 签合同的时候有没有告知这一点（餐饮不能开） 刘先生没有（告知）【正文】　　　　　　　 许女士说到的刘先生是店铺的出租方，在他们签订的租赁合同上我们看到，在第一条租赁物位置、面积及用途的第三项写着：承租房屋的用途为饮料、甜点类别。随后赶到现场的刘先生表示，他对美食城里店铺没法办理工商执照的原因也并不知情。【一般字幕】翠柏路美食城出租方 刘先生【同期声】前两年以前 这个房子是不能做商业性质的 只能作为民生工程 菜场 其他都不行 我们（租的时候）又不知道这个情况 这个消息是从工商那边（知道） 今天刚拿到　 【正文】　　　　　　　　　我们问了问才知道，刘先生也并不是这个美食城的产权所有者，他是从一个叫益信汇通的公司那里租来的，而这个益信汇通公司，则是从艾玛公司那里承租来的。经过层层转租，刘先生已经是三房东了。对于最初对房屋使用范围的约定，已经无从考证。　　　　　　　　　但是商户们认为，不管谁是真正的产权所有者，当初又签订了什么协议，他们只希望店能早点开起来。经过现场协商，刘先生和在场的10多名商户达成了协议。【一般字幕】翠柏路美食城出租方 刘先生【同期声】我星期一马上到工商所 当时的口头答复是 给我们一两天的时间 做一个协调会 到底能开不能开 如果营业执照还是办不出来的话 给我们全部的商户赔偿损失【正文】　　　　　　　 面对这类房屋层层转租，规范不清晰的情况，律师提醒，准备开像美食、餐饮、宾馆、烟酒这些对消防、环保、卫生要求比较高的店铺前，建议店主在订租赁合同时特别注明，确保能办出营业执照。对于这事的后续进展，我们栏目也会继续关注。
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层层转租致收费涨 电动车保管费为何就高不就低？
时间： 07:50 来源： 广西新闻网-南国早报
作者：宋甲子 杨小柏
　　●关注南宁电动自行车收费问题特别报道（二）　　一些保管员认为，电动自行车容易丢失，风险大，所以提高保管费理所当然。图为南宁市万达广场附近一电动自行车保管点。　　广西新闻网记者 宋甲子 杨小柏 实习生 刘婷 文/图　　是什么原因导致车辆保管行业视“新规”于不顾，擅自提高保管费用？收取的保管费交到哪里？保管员和收费单位对此有什么苦衷或看法？连日来，记者对此进行了走访　　敏感问题“难开口”　　面对一个月能拿多少钱的提问，有的保管员讳莫如深，有的遮遮掩掩　　连日来，记者发现这样一种现象：收取1元保管费的保管员，对关于“停车点每天收入多少”、“保管员一个月能拿多少钱”等问题，大多难以启齿或答非所问；能够按照物价规定收费的保管员，则爽快地透露情况。　　2月12日中午，记者就这个问题向万达广场周边的停车点打听，大多数保管员闭口不答。　　在其中一个停车点，一名女保管员说的方言与记者说的方言一样。偶遇“老乡”，她低声说：“我们一个月就拿到1000多元，还不够日常开销呢。”　　这名保管员还说，老板有过交待，不该说的不说，“我见你是老乡才和你说”。不过，提及老板是谁，停车点一个月收入有多少等问题，她不乐意了。　　同样，在兴宁路、新华街和人民路新和平商场的不少停车点，没有一个保管员愿意向记者透露这个“秘密”。但业内人士表示，车流量较大的停车点，“保管员的收入还是蛮可观的”。　　在人民西关路口的一个停车点，两个保管员正忙着应付停车取车的人。停车点内，大概停有100多辆电动车，鲜见有摩托车和自行车。
　　记者问及“停车点每天的收入有多少”时，保管员头也不抬。再问，干脆走到一边去了。　　相对这些保管员的沉默，对电动自行车收费5角的朝阳广场停车点的保管员，则有问必答。　　“你们一个月能拿多少钱？”　　“1000元。”　　“停车点一天的收入大概有多少？”　　“500元左右。”　　业内人士透露，保管行业是“看天吃饭”的行业。下雨天，出门逛街的人少，停车点的收入就少。不过据他所知，朝阳商圈一带的保管员，月收入最高的达2000元以上，低的有七八百元。　　层层转租致收费涨　　在一些地段甚至社区的保管点，不少人为了揽得承租权“削尖脑袋”　　走访中，对于为何收取电动车1元停车费的问题，大多数保管员表示，朝阳商圈寸土寸金，承包费又高，收费贵一点不足为奇。
　　据了解，目前南宁市内电动车保管点主要有3种经营方式。一是自给自足型：保管员来自社区困难家庭，政府分给“一亩三分地”，他们则按月支付租金给社区、街道办；二是老板承包型：老板承包了保管点，聘用临时工，扣除交给社区、商场等的承包费以及发给工人的工资，剩余的为利润；三是住宅小区内的保管点，由物管直接管理或由外来的老板承包。　　不少保管点存在层层转包的现象，也是导致车辆保管费“坐地起价”的原因之一。　　在人民路一商场前的电动车停车点，莫先生每月花三四千元盘下一块地。他雇用了三四名工人轮流看管，电动车按1元/辆?次收取费用。他说，这块地静态停放只能塞下50辆电动车，但每天的租金高达上百元，如果按白天0.5元/辆?次收取保管费，就赚得少。　　据了解，同样大小的场地，租金一般应为60元/天，但由于莫先生是从一名“大老板”手中转租的，他不得不将“负担”转嫁给车主。　　层层转租现象在电动车保管行业里并不少见。在一些地段甚至是社区的保管点，不少人为了获得承租权而“削尖脑袋”。　　江南某社区设有两个电动车保管点。由于历史原因，委托其他社区代管。居民江先生说，大家对这两个保管点比较满意，因为社区一直按0.5元/辆?次收费。为维持这个价，社区拒绝了不少“外人”。　　社区主任表示，经常有人到社区“拉关系”，希望能承包停车点，并提出给社区更高的回报，都被回绝了。拒绝的原因有二：承包人这厢给社区更多的租金，那厢必定向居民收取更高的停车费，所以不能转租；另外，一旦承包人携款“蒸发”，就会引发一系列的纠纷。　　走访时，记者发现疑似转租的现象比较普遍。以朝阳广场对面的一停车场为例，服务中心安排的保管员名额是4人，可13日、14日，记者在这个保管点看到7张面孔。一名女子承认“她是新来的”。　　民生社区服务中心表示，他们一直在严查转租行为，但收效甚微。“有时我们看到陌生面孔，保管员就解释说这是亲戚”。　　保管电动车是“高危”行业？　　大多保管员表示，他们也很害怕车辆丢失或被盗，每损失一辆电动车，“就要白干两三个月”　　有的保管员说，保管电动车是“高危行业”，所以价格不能不往高处看齐。　　一些保管员大倒苦水，抱怨被外界误解了，“外人以为我们很赚钱，其实背后的辛酸谁知道”。受访的保管员认为，每天他们都要时刻保持高度警惕，“我们最担心的，就是电动车被盗。一旦被盗一辆车，就要白干两三个月”。　　走访中，有20名保管员声称“干这一行，没有不被偷的。”用他们的话来说，保管车辆是一个“高危行业”。　　电动车的被盗几率有多大？江南区某派出所向记者提供的一份资料显示，2010年，该所共接到电动车失窃案79起，其中70起发生在保管点内。资料还注明，江南区某小区的地下停车场成了重灾区。2010年，有7个月出现电动车失窃案，其中3月份丢失3辆电动车，9月份丢失两辆。　　电动车被盗，能追回的可能性有多大？这份资料未有记录。不过，据民警介绍，由于电动车无牌无证，一旦被盗，调查取证非常难，能追回来的几率也很小。　　“车辆保管点是电动车被盗的高发区。”朝阳广场停车点的一名保管员向记者讲述她亲历的离奇事。　　2月5日大年初三，她正在值班。一名男青年拿一串钥匙和一张停车卡来到停车点，要求她帮助找车。她纳闷：既然停车在这里，车主应该知道车子的大概位置。为何还要她帮找呢？　　这名保管员没有答应帮找。该男子停留片刻后，佯装打电话就离开了。没多久，一名少女哭着急匆匆地跑到停车点。 　　不问不知道，一问吓一跳。原来，这名少女刚刚在新华街被偷包，包里有车钥匙和停车卡。而那名男青年要冒领的，就是她的电动车。　　民生社区服务中心提供的记录本，里面夹有不少失主提供的电动车发票，以及保管员承诺赔偿按下的手印。　　2月10日晚，保管员阿秀（化名）看着两辆未被车主领走的电动车发愁。保管前，她就和车主约定好最迟看到晚上10时，但车主仍迟迟未出现。就这样，她彻夜未眠，一直等到次日上午8时。　　记者问阿秀为何这么上心，她说，前些天她值班时，有3辆电动车被盗，她已拿不出钱赔偿，“我再也赔不起了”。　　保管费流向哪里？　　有的保管点负责人表示，都按月上交城区财政，“一分一毫都有账”　　朝阳商圈的不少停车点坐地起价架空物价规定，作为收费单位的民生社区服务中心持什么态度？收上来的钱又流向哪里？这是不少电动车车主想弄明白的问题。　　2月14日上午，记者来到民生社区服务中心时，对于外界的议论，中心经理卢春英有话要说。　　据悉，这个服务中心管辖朝阳商圈周边的60个“三车”（摩托车、电动车、单车）保管点。卢春英认为“收租金”的说法并不准确，应该叫“&三车&服务费”。　　对于广大电动车主关心的保管费流向问题，卢春英表示，每个月服务中心都将收取的停车费统一上交到城区财政局。到月底，中心再通过打报告的方式，向上级部门申请管理经费。服务中心表态说：“一分一毫都有账目，没有人中饱私囊。”　　卢春英表示，在车辆保管行业，存在着服务中心“占地收钱”的微词，“这是一种误读”。这些保管点安排的大多是社区的困难群众，收上来的保管费，除了支付保管员的工资外，还有停车点的维护资金等。　　采访中，服务中心的电话响起。卢春英接过电话：“万隆（位于钻石广场前）保管点的防护栏被撞断了？重新焊接要价100元？”她想了一会儿后继续说：“好的，我们先垫付吧。”　　卢春英说，中心为了防止车辆被盗，在大多数保管点安装了防护栏。以万达广场前的停车点为例，每年投入维修防护栏的费用高达5000元。　　服务中心属下的停车点，是否要向所有权单位交纳租金、交多少？对此，卢春英表示，万达广场周边的停车点要向对方交租金，她建议记者向万达广场方面了解情况。记者向万达广场方面打听时，对方对该不该提供相关数据犹豫不决。　　对于保管员违规收取电动车保管费一事，卢春英表示，他们也知道保管员这么收，但不好过多干涉，原因是电动车的失窃率太高，保管风险大。她希望相关部门能站在保管员的角度，重新制定更符合实际的收费标准。　　读者声音　　●网友“恰恰”：南国早报专题关注电动车乱收费问题值得赞赏，这是一个“以小涉大”的民生问题。对于每个市民来说，每次电动车只是被多收0.5元，打电话投诉的话费恐怕都要超过这多收的0.5元。但放任这种现象长期在闹市区“横行霸道”，相关部门岂不是失职吗？　　●网友“石逆”：主要是管理问题，纵然举报了，该管理的不来管，又能徒呼奈何？　　●市民张先生：他认为电动车收费1元/辆?次，价格是合理的，没必要压制，而小车收费每辆每天要10元、20元都没有人管理，他觉得很不公平。　　●市民黄先生：南宁很多车辆保管点都被承包出去，大多保管员只是被雇用来做工的，这种类型的保管员的收入不会高到哪去。至于那些自己承包保管点自己看管车辆的，建议物价部门抽空调查，看看一定面积的停车流一天的量是多少，收入大概是多少，这么做可以了解大致情况，继而更加合理地进行物价调控，平衡各方的利益。
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　评论排行杭州物管条例（修订草案）昨举行听证会 群租是否该禁成焦点 06:51:00
《杭州市物业管理条例（修订草案）》几易其稿，昨天市人大常委会组织召开听证会，听取社会各界意见和建议。群租是否要禁，成为听证会讨论的焦点问题。
群租还是宜疏不宜堵
市民毛水荣认为，一些群租严重影响了居民生活，“群租以年轻人、企业员工为主，尤其是从事餐饮行业的居多，他们深夜下班，喝酒嬉笑，甚至吵架斗殴时有发生，影响了居民的生活。”毛水荣说，这还是小事，由于这些人群经常变动，缺乏监管，也对小区的治安造成
了一定程度的影响，而同时，由于许多群租者乱堆杂物，还给消防安全造成了隐患。
“要禁止层层转租，我住在钱江新城，小区是拆迁安置房，有一批135.14平方米的房子，有被隔成9个房间、4个卫生间的，有隔成7个房间、5个卫生间的，吓了我一跳。”市民毛家连说，一些群租房改变了房屋结构，在阳台、卫生间、厨房改装卫生间设施，导致楼下漏水，给居民带来不少的麻烦。毛家连认为，要杜绝群租房比较困难，较好的办法就是加强管理。
在修订草案的第四十七条，列举了十一项物业使用中的禁止行为，其中没有群租，不少市民都认为，是否要把群租列入禁止之列，还是值得探讨的。
不过，曾经群租过的80后王岳，却觉得应该要客观对待群租现象。王岳说，群租人群当中有一大部分是刚毕业的大学生“蚁族”，社会应该对他们的群租多一些宽容，群租房弥补了公租房的不足，满足了一大批群体的住房需求，对待群租问题，宜疏不宜堵，“要完全禁止，我认为不可能，关键是各个部门怎么加强管理起来，研究怎么执行管理，而对于那些扰乱治安的群租者，则一定要管理。”
市民徐爱桢则提出建议，对于那些破坏房屋结构，任意隔出房间的现象，可以制定一些管理办法，比如人均住房面积达到16-20平方米的条件，才能入住，“而改变房屋结构，则是底线，这是不能允许的。”
市民江涛也认为，群租不能禁止，如果禁止，相当一部分外来务工者将无法居住在城区，或者转移到其他城市打工，这对于杭州来说是一种损失。
欠费问题需要物管和业主共同解决
欠物管费，是一个老大难的问题。
对于这个问题，市民的观点也截然不同。
徐爱桢认为，目前物管的相关法律法规都没有强制手段，造成欠费问题陷入一个难以解决的尴尬境地，而物管公司毕竟是企业身份，没有物管费就难以维持运营，她建议，可以尝试滞纳金的方法来约束恶意欠费行为。
当然，许多欠费并非恶意，市民郑惠芬指出，许多物管公司的服务严重打折，服务不到位，导致许多业主产生抵触情绪，“相对物管公司，业主处于弱势，许多业主无法获得知情权，一些物管公司态度恶劣，服务不到位，既然服务不到位，业主又缺乏保护他们权益的法规，业主维权很难，自然就以欠费来为自己维权。”
来源：每日商报&&&&作者：记者 张哲&&&&编辑：郑海云&&&&
我也来说两句：
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