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[转帖]老梁道出了房价居高不下的秘密
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0:15:18 发布在
&&&&老梁说了一堆开发商的黑幕之后，最后道出了房价居高不下的秘密&&&&节选自《老梁说天下3》，中国工人出版社&&&&&&&&2011 年3 月22 日，国家发改委发布了一条新的规定，叫《商品房销售明码标价规定》，这个规定被媒体解读为“一房一价”。什么叫“一房一价”呢？&&&&根据要求，开发商要从2011 年5 月1 日起，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、销售单价、总价等具体情况，公示后不能擅自涨调。而且新房的销售价格需要经过物价部门的核准才可以销售。此次“一房一价”政策的出台，属于调控政策的延续。&&&&比如说，一个小区里的楼不可能都一个价，不同楼层价格不一样。但是每套房卖多少钱，必须开盘第一天就规定好了，之后要想涨价，必须向当地的相关部门申报备案，批了才能涨，不批就不能涨。那如果降价呢？降价随便，而且规定一开盘，所有的房源必须一次性地公示出来，不能说先少卖点儿，隔一段时间再卖点儿，不能这样。&&&&因为“捂盘”坐地涨价几乎成为了开盘上公开的秘密，针对这些现象出台的“一房一价”政策，被认为是各地3 月前出台的房价调控政策的一次配合战，国家希望通过这条政策的出台，对商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈行为说“不”，规范开发商在销售商品房中的不合理行为。那么开发商的不合理行为究竟都有哪些呢？&&&&比如说，买房者第一天看这个楼盘去了，1. 2 万元/m2；第二天再去看一看，那房子1. 3 万元/m2；正犹豫的工夫，下午1. 4 万元/m2 了。顾客着急了，不行不行，1. 4 万元/m2 我得买了，再不买就没了。你带着钱去一看，又1. 5 万元/m2 了，开发商甚至一天能摆好几个价，至于一个月一调价是常有的事，跟弹簧似的上下回弹。对消费者来说，这是很有问题的。这个问题体现在哪儿？不是说房子真就紧缺到那个程度或者说真就值钱到那个程度了，是开发商利用你对房子价格的不了解，骗你上当的。&&&&比如说他集合一帮人，到楼盘上排队。这些人被雇来通宵达旦地排队，只是为了那一天一百元的排队钱。&&&&其实这是“假排队”，制造紧张气氛呢――快买这个楼盘吧，再不买就没了，一天就抢光了――那里面有托儿。还有的时候，开发商采用“分批放量”的方式售房。比方说，明明300 套房源，先卖50 套试试反应，之后不卖了，说这房子没了；又过一段时间之后，再放出50 套。一抢又没了，又不卖了；过段时间再放，始终人为地制造一种“市场紧缺”的感觉。所以每一次一紧缺，这个价格涨一次，可能从楼盘开盘到最后卖给你，这个一平方米差价能差好几千元，甚至上万元。这种情况极大地侵犯了消费者的权益。&&&&还有，开发商答应你给你优惠，免你一年物业费，第二年物业费是1. 5 万元/m2，我给你降到1. 2 万元/m2。结果卖完楼开发商走了，第二年人家物业不干了，我还按1. 5 万元/m2 收。开发商也不管这种争端，在那儿胡乱许诺。还有的开发商没有跟水、电各方面协调好，没缴相应费用，结果业主住进去后隔三岔五地停电停水，你说你受得了吗？这些都是没有明白公示出来的价格收费。这次“一房一价”要求必须把相关收费项目标清楚。&&&&前面我们讲了，“黑心”开发商是怎样利用购房者对房价信息了解的缺乏，使用“哄抬房价”、“分批放量”与“虚假报价”等手法来欺骗消费者的。运用这些方式，“黑心”开发商制造出房源紧缺的假象，从而抬高了商品房的价格。我认为，除了政府出台“一房一价”等相应政策对开发商的行为进行规范以外，消费者也应该主动了解商品房的定价构成，做到明明白白消费，放放心心买房。那么商品房的定价到底是怎么计算出来的呢？&&&&比如说，假如我是个开发商，我拿到一块地盖房子，这个过程中我可以采用期房销售，销售的时候我首先得估个价，看看我应该卖多少钱：我拿地多少钱，我盖房子多少钱，包工队砖头瓦这块儿多少钱，相关的税费多少钱，宏观的费用多少钱，我得在报纸电视台打广告多少钱……这么一算，定个底价。比如说，最低我卖1. 5 万元/m2，要不然我肯定亏了。但等这个楼一点点建起来，公布销售价格的时候，不可能公布1. 5 万元/m2，得看周边楼盘，这边那家开发的楼盘绿化还不如我呢，建得还不如我漂亮呢。一打听，他们价格是2 万元/m2。&&&&那好， 我得比他贵点儿，我就定2. 1 万/m2 了。1. 5 万元/m2-2. 1 万元/m2 之间，这就是我的利润。那么定了2. 1 万元/m2，是不是就是以这个价格销售了呢？不一定。如果我打2. 1 万元/m2，而人家打2 万元/m2，那别人不来我这儿看了，那怎么办？玩个花招，因为一个小区里的房子不可能都一个价。比如说朝向不好的，或者说楼层不好的，或者说在边上的，或外边就是立交桥、天天有车来回经过的，就不可能卖那么贵了。所以最低价定为1. 5 万元/m2。宣传的时候，说某某楼盘的周边都是2 万元/m2，这里最低价是1. 5 万元/m2。&&&&相信不少的买房人都上过开发商的这种当，他打着“本地段最低价”的宣传口号就把我们忽悠去了。到那儿一看，哪有这价钱的房子呀？一打听才知道，敢情人家说的这是起步价，而且这起步价的房子早就卖没了。不管您是多早来的，您都晚了一步，没赶上。没了就没了，反正来了就看看吧，没准儿就看上您心仪的了。不过这价格肯定就不是起步价了。至于这起步价的房子到底有没有，全凭售楼小姐一张嘴。相信不用说，您也能明白。&&&&作为开发商，还可能制定出另一种价，叫“平均价格”。比如说，我这儿均价就定2.1 万元/m2，可是你来了之后，2.1 万元/m2 不一定能买到。为什么呢？我开盘有花招，明明我这个房屋许可证还没拿下来呢，我先打个广告。预售的时候，说我们房屋许可证、销售许可证还要等一段时间办下来，大家先交诚意金、协定书。&&&&就是说，你来了，看你有没有诚意，有诚意先摇号、排队。来一帮人摇号，作为开发商我心里就有底了，知道这个房子好卖。那好卖我就不能定2.1 万元/m2 了，等到摇号了我就告诉你，前面摇号的2.3 万元/m2。你说我不买了，后边一帮摇号的人等着呢，你不买他买，逼着你赶鸭子上架――反正就得买。&&&&如果买的人不多，那老实点儿吧，就2. 1 万元/m2。或者说过了一阵之后，自己的钱不充裕了，资金链条断了，我就打折销售。我把价格降低点儿，不卖2. 1 万元/m2，卖2 万元/m2。那卖一段时间之后，我的资金窟窿堵上了，不着急了，把价格又拉回去，卖2. 3 万元/m2，甚至2. 5万元/m2――你爱买不买，不行我还不卖了呢！反正我现在也不愁钱，卖一套挣一套，什么时候价高我什么时候卖，我自己把它“捂着”，争取卖个好价钱。&&&&通过排号发放VIP 卡售楼早已经不是新鲜事了，开发商通过这种模式，收回一部分预期的资金后，说该楼盘已经售罄了，但是过不了多久，您会发现这本来已经卖光了的楼盘，又开始热卖了，但这房价可就涨得离谱了。这时候你也就只能忍受“宰割”了。其实除了新盘，在二手房的交易上，隐藏的黑幕更是不少。&&&&买过二手房的朋友都知道，二手房中介收你这个钱是不明不白的。2011 年那次“一房一价”规定了，二手房的中介收哪些费用必须明码实价地标出来，不能再随时加。不能说，为了达成这笔买卖，这笔钱必须得交。大家注意，定金和订金也不一样，稳定的“定”和订书订报这个“订”不是一回事儿。如果是稳定的“定”，对方违约得把钱退给你；如果是“订”，不管违约不违约，他不退。所以我们签合同的时候，多用稳定的“定”，少用制订的“订”。&&&&二手房中介一边跟你谈，一边观察你，觉得你想要买这个房子，就让你先签合同，交“订金”或者是“定金”。一看你真想买了，至少已经十有八九了，他才增加费用。你说这个时候，时间成本花上去了，也准备买了，这点儿钱就忍痛交了吧。这就是二手中介在操作过程当中的一种欺诈行为。“ 一房一价”规定，将对没有明码实价标出收费的行为给予严格的限制。&&&&你看，我刚才说这些价格，都是我在这儿闭着眼睛算计的。前面说的底线价格，一会儿1. 5 万元/m2，一会儿2. 1 万元/m2，这些信息你知道吗？作为买房的人根本就不知道，所以说购房者是被开发商牵着鼻子走的，他想怎么摆弄你就怎么摆弄你。信息不对称，你没办法，人家怎么说就怎么是了。因此，信息不对称，价格不公开，是消费者在开发商面前处于被动弱势的一个非常重要的原因。2011 年发改委定的“一房一价”，在一定程度上保护了消费者的合法权益。其实“一房一价”这个政策，不少地方在过去这几年试过。&&&&2007 年南京市就开始实行“一房一价”的售楼政策，这个做法曾经一度引发全国的关注。然而，事情的进展并未向预定方向发展，开发商想出了各种方法来规避政策。比如在精装修上动脑筋，将原本只值1000元/m2 的精装修，拉高至3000 元/m2。仅仅一年，“一房一价”的政策就在南京废除了。&&&&2010 年4 月，住建部下发通知，要求房地产开发企业应将取得预收许可的商品住房项目，在10 日之内一次性公开全部准售房源以及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价地对外销售。随后上海、北京、杭州、苏州、济南等地相继出台具体方案。但实施一个阶段后，发现效果并不明显，在全国各地都没有执行成功的先例。&&&&那么这“一房一价”，为何就难以实施呢？&&&&一个关键问题，就是上有政策，下有对策，开发商有招儿对付。怎么对付呢？比如说你规定我开始得设个价，要涨价我就得向你报一遍，那程序搞得很复杂，经过两个月三个月，而我这边销售旺季可能就过去了。所以开发商采用什么办法呢？往上报一个极高的价格。&&&&比如我准备定2. 1 万元/m2，我就报2. 7 万元/m2。我愿意卖这么贵，卖不出去我活该――你得给批。这个价格拿回来我就宣布打折了，比如说打八五折或者九折，开发商就是用这种欺诈行为来规避这件事。他不光是这一招儿，还有别的。比如说，这个房子我报基本价格，不能报太高，比如说1. 9 万元/m2，可是我送你精装修，结果报完价，不送精装修了。我价格是1. 9 万元/m2，精装修费用是1000 元/m2。你买这个房子，一平方米得多加1000 块钱精装修费。&&&&可这回我加到2000 元，就把损失捞回来了。通过这种另收费的方式，对内损失对外补。总之，开发商用各种各样的方式进行规避。有人说不按这个来，那我不买了。您可能没买过房子，你要买过你就知道，那种情景下，房子哗一下就卖没了，你说你不买？你不买你就买不着了，不买第二天就又涨价了，你怎么办？地道的“卖方市场”，买方说了不算。所以在那样的形势之下，开发商拿出这个对策来，“一房一价”就不管用了。&&&&正是由于这些问题的存在，先期试水“一房一价”政策的城市，效果并不是十分明显。2011 年，发改委以国家政府的名义公布“一房一价”，好不好使呢？应该好使。截至2014 年，我们都知道北京等各个地方，限购限得厉害，房地产市场不景气，成交量萎缩一半以下。这个时候，开发商如果采取把价拔得很高然后打折方法不管用，原来那个价格都卖不出去，你再拔高，不更没人买了，这不作死呢？所以说在这个时候，开发商不可能再非理性地提高价格。“ 一房一价”政策不光是为了规范房地产市场的销售情况，同时还有一点是要敦促开发商理性定价，理性定价才能带来理性市场。所以，这让消费者感到安心。&&&&对整个房地产市场，我们通过调控，实施各种规范政策，一定会把房地产的泡沫挤下去。让每个老百姓看到，房价现在虽然挺高，可是政府是努力了。我们不会觉得将来没房子住，实在买不起，后面有保障性住房兜底。出台这样的政策是干什么呢？就是告诉大家，政府是一定会把大家的实际需求放在心上的，一定会出台各种政策保证大家的合法权益。“一房一价”政策的出台，反映了政府对房地产行业调控的决心和毅力，但是对于商品房明码标价的监管问题和对违法企业的惩罚措施还有待明确。调控需要时间，调控是一个过程，这毋庸置疑，那么暂时还是买不起房的朋友应该怎么办呢？&&&&说到这儿，有的朋友可能最关心一个事，“一房一价”能不能让房价降下来？这些没房的人着急――这个价位我现在还买不起。你要这么想，可能想的就多多少少有点儿偏，通过调控让房价降到你能买的程度，恐怕是很难的。为什么呢？比方说现在北京的房价为平均两三万元每平方米，很多人说买不起。那假如说降了，比方说降到1. 7 万元/m2，这时你能买起了吗？也不一定能买得起。所以高喊买不起房子的人，要等着国家的保障性住房、经济适用房、廉租房、公共租赁房、棚户区改造，才可能实现购房梦想。&&&&我告诉大家一件事，估计不论你生活在什么地方，你都会感受到这一点。比方说，假如你生活在北京，你就知道，北京的房子不是给北京人盖的，全国各地不少有钱的都来北京，甚至有钱的老外都来了。那么再往下一级，比方说长春，长春的房子也不是给长春人盖的，是给长春周边盖的。什么公主岭、四平、德惠这些有钱人，都跑到长春来买房子。&&&&再比如，普通的地级市德惠，德惠的房子也不是给德惠人盖的，是给德惠周边的小县城盖的。县城的房子也不都是给县城里的人盖的，给谁盖的呢，周边农村到县城来买房子的人盖的。&&&&为什么会出现这种现象？就拿北京来说吧，中国最好的大学――北大、清华在北京，三甲医院协和、同仁、友谊在北京，最好的文化、艺术医疗在北京。最好的资源都在中心城市，更多优质资源必然集中在级别更高的城市。比方说，吉林省最好的医院，最好的学校――吉林大学、白求恩医院都在长春。而周边的农村人就考虑，我现在条件好了，手头儿有俩钱儿了，得把孩子送到城里的中学念书去。既然把孩子送那儿去了，我得陪读啊，那我就买套房子吧！到时候我去县里养老去。县里医院好，其他方面也比农村条件好，那我到那去买套房子。&&&&所以，这其实是把周边一些有购买力的人群，通过优化资源配置的方式给吸引过来了。于是城市里集中了大量资金，创造了更多GDP。越来越多的去往城市，需求能减少吗？他们要住房，要吃饭，等。可是资源就那么多，盖的房子就那么多，让房价一下子降下来可能吗？这不可能。所以解决房价的问题，我看基本就两条：&&&&第一，解决城市化运动过程当中的资源配置问题，不能让这么多人无限制地涌入城市里面；第二，外来人口涌入后，我们国家要给建设保障性住房。大家不要都到商品市场去买，不能只走商品房的路了。只有这两条能够做到的时候，房价才可能真正降下来。&&&&“ 一房一价” 政策的出台，物价部门也参与进来了。假如说我买房的时候，开发商欺诈，一个劲儿涨价，我多了一个投诉渠道――我到物价部门告去，物价部门也能管得着。起码来说，多了一条投诉渠道。好多人认为这些政策是违背市场经济规律的，这是用计划指令的方式，来取代市场调节。那么这个说法对不对呢？部分对。我们看“ 一房一价”这个事就知道，政府一般发布的价格有几种，有政府指导价、政府定价、市场调节价。举个例子，商品房就是市场调节价，卖多高由市场决定，经济适用房、廉租房价格就是政府指导价。&&&&市场经济最根本的原则就是自由买卖、自由竞争。比方说开发商一平方米卖10 万元，有人说你疯了。定10 万元我是疯了，那我就饿死了？我能卖出去，你别管我定多高，这叫市场经济。在这个时候，如果任由市场经济恶性竞争，出现不合理因素，势必会损害到消费者利益，损害到民生，影响到和谐生活。&&&&所以政府在这个时候对不完善的市场经济现象进行价格管制，是具备正当合理性的。政府实行价格管制，可以避免买房者利益受到损害，还能够利用这段宝贵的喘息时间，完善其他层面的东西，既治标又治本地解决根本性的问题。我想，这个才是我们今天解析“ 一房一价”问题的核心所在。&&&&“ 一房一价”的两大根本，第一，给我们心理带来一种安全感――政府是管消费者利益的，不会让消费者利益受到不法开发商的侵害。第二，政府通过“ 一房一价”赢得管控时间，来解决将来的根本问题。市场完全放开之后，你会发现开发商会合理定价，市场调节价这时候就发挥了巨大作用，我们才会不必每天为不断上涨的房价而烦恼。&&&&
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；。谢谢！【解析】高房价的秘密终于让人给说透了！
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导语：房价，一道难解的谜题，万众关注的焦点。它牵动人们的神经，左右人们的思想，影响人们的行动。人们质疑、抗争、无奈，难以理解，莫衷一是。到底应该怎么认识它？有没有可能把握它？高房价的基础是什么？为什么房价屡涨屡调？扶摇直上的房价将怎么走？为什么国际流行的分析方法在中国市场水土不服？为什么众多名家在房价预测中屡遭滑铁卢？本文覆盖面广，而篇幅甚长。分5个小节，分别是：（一）关于房价和调控；（二）高房价是什么撑起来的？（三）中国房价“合理”吗？（四）房价会怎么走？（五）房地产调控的真相；PS：本文无意提供标准的答案或者购房的建议，旨在推进对中国房地产的认识。（一）关于房价和调控的那些错“一想到房市，我就陷入到一种浑身瘫软状态，根本没有心思思考房事。”这句够俗却也够到位的自我调侃在网上传为经典，因为它能激发了人的共鸣和心悸。房价淘空了太多人的精力和财富，透支一个国家的经济增长潜力。不管买或不买，房价都在影响着你。在方方面面，以各种不同的方式，甚至在不知不觉中，影响每一个人。电视剧《蜗居》热播的时候是在2009年，在那之前，房价已经涨了好几年；在那之后，人们与房价的“抗战”又快8年了。2009年热播的电视剧《蜗居》现在情况却有所不同，已经不是所有地方都在涨。一线二线城市还在遏制上涨势头，三四线城市要开始忙着去库存了。不涨有不涨坏处，在似乎看到房价“消停”曙光同时，人们又担心房价会不会暴跌。房价是涨也忧，跌也忧，然则何时不忧耶？万众踌躇之际，某专家挺身而出，放出豪言：房价必涨，有钱快买！此人因为此前对房价走势精准的判断，在许多人心目中已是上帝一般的存在。据说不少人因为听了话，已经发了大财。更多的人是对他则是又爱又恨，恨的是上一次为什么没有听他的话？怕呀！总担心自己接到击鼓传花的最后一棒。这一次，听还是不听呢？关于房价，我知道需要关注哪些重要事情。比如下面这几件：北京，郊区大兴。大兴就在北京南边挨着，离城区不远。虽然是郊区，这里的房价着实不低。人们在问：大兴8万，北京城区不得直奔30万了？分析人士精彩点评：拿地成本就比较高，定价7万元也仅是保本，定到8万元其实利润并不多。只是人们对这种解释是不满意的。还是老问题：那么，经过多年打造的北京城区市场，教育、医疗、治安、交通等公共设施经过多年的投资，现在应该是什么价？通州也好，大兴也好，现在就有房价这么高，到底意味着什么？北京，房地产调控政策与市场前景某专家就是在这时再发惊人之语：本轮调控会导致房价上涨更厉害。所谓的“错误调控”主要是指政府减少土地供应。他的逻辑很简捷清晰：需求很旺盛，供给却减少，供不应求的结果可不是房价上涨？按照这个逻辑，近来种种收紧地产开发类融资的政策也被唾骂为“脑子进水”，因为这些限制了开发商的资金来源，同样是抑制了供给。这些措施包括并不限于：银行禁止“配资拿地”等地产夹层融资；新增开发贷趋紧；拒绝给“五证不全”开发商提供贷款；暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段；中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，强调对16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案；去年10月底，证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管；从2001年开始进行经济报道和分析，重点关注房地产已有十几个年头了。现在是第几轮的调控，已经记不清，总之已经见怪不怪了。历次房地产调控真是出乎一般人的理解，每次调控也总少不了抑制供给这味主药，以至于每次调控后，房价都先抑后扬，“报复性反弹”也见过，剧情十几年不改。这到底是为什么？批评决策者的“低能”很容易，也许过于容易了，所以批评者越来越密集，但是理性的思考却很少。每次调控一出，专家、学者、开发商、民众，骂的人不少呢。批评很容易，但是这么多年的批评，已经完全不能增进我对这个现象的理解。批评多年之后，我觉得需要换角度思考问题，并且倒也有了些不一样的看法。或许我们看漏了一些重要的东西，因此都犯了一些自己没有意识到的错误。比如说，调控政策确定供地数量的说法，是不是说反了？供地是制度，调控是政策；本该由制度决定的供地数量怎么能由调控政策决定？更合理的顺序，似乎应该是供地制度先确定供地数量，再在此基础上确定配套调控政策。香港等一下，不是说北京的房价吗？怎么扯到Hongkong了？没错，是跟香港有不得不说的联系。香港，那个内地从中拷贝供地制度的地方，以其痛苦的经历告诉我们很多事，并发出警示。（二）高房价是被什么撑起来的？“两地一制”的土地供应要看清楚房价，就必须研究土地供应制度，也就不能不提香港供地制度——内地学习的，正是香港的土地批租制度。周其仁对香港的批租制度有过描写：鸦片战争之后，香港成了英国皇室财产，可按年期批租给民间。英国把香港的土地批租权交给港英政府行使，租金所得归港府库房。这样土地也被称为“官地”。在“资本主义”经济体中，土地基本是私产。香港特别之处在于，官地规模太大官地公有；所有权不买卖、不出租；但政府可批租收益，并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行。这就是香港地制的主要特色。当内地碰上香港，两者竟然一拍即合，内地的供地制度几乎就是香港的翻版：土地国有或者集体所有；所有权不买卖；政府以招拍挂的方式拍卖国有土地或征用而来的集体土地年限不等的使用权（根据土地用途年限不同）。在土地制度上的“两地一制”。“两地一制”最大特点是，土地市场只有一个供给者，也即垄断者；垄断者总是有使其垄断利润最大化的倾向，具体的做法就是控制供给数量，提高供给价格。以香港政府为例。为了获得更多一点财政收入，香港政府常常特意‘少批多得’，甚至“规划”出一块土地，因为市场竞价“不理想”而收回，待来日再批。看到被当地人称为‘石屎森林’的摩天大楼密密麻麻自天而降，你能想象港九岛上还有70%的土地尚未开发吗？经济规律的可怕之处就在于其普遍适用性，并不因人而异；不管是以逐利为目的的商人，还是打着公共利益标签的政府，概莫能外，他们垄断利润最大化的行为并没有本质不同。内地各级政府把这一套活学活用，发挥得淋漓尽致。香港的房价全球称王，内地当前的高房价，也是在这个同根同源的制度体系支撑下演进而来的。中式地产市场的独特法则中式供地制度下的地产市场很独特，尤其是它的供给和定价法则。经济学原理告诉我们，“成本加成定价”的策略通常似是而非。一瓶水，只要成分大体相同，就没人关心你是就近开采的还是从2公里之外运来的；别人卖2块，你就不能因为运输成本高就卖3块。你可以定那个价，但是卖不出去，就会被淘汰，剩下的就是控制得住成本的玩家。“成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事，但在市场经济下困难重重。但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况。其独特之处就在于，政府有能力消灭其他市场，让整个土地市场只有供应者，那就是政府自己。既然土地市场只有一个供给者，那么它就在“需求曲线”上寻找垄断利润最大的点，即控制供给数量，提高价格。土地市场上一个个“地王”，就是在这种背景下出来的。当然，造“地王”者多国企，这是另外一个话题了。之所以说中式地产市场独特，是因为世界上大多数经济体的土地市场有众多的供应商，众多土地所有者都可以根据市场的价格信号快速做出买和卖的反应。中国内地与香港的供地制度同源，和其他经济体却有本质差别。中式供地制度的“好处”是容易掌控市场，坏处则是弹性不足，市场一家独大，自我调整能力差，无视其他市场的价格信号——后面会讨论，这个看起来不怎么显眼的坏处，多年累积却蚕食了长期经济增长的潜力。需求曲线理论上是存在的，但在实际中看不见摸不着，怎么就能确定多高的价格、多大的供给量是合适的呢？所以这里就存在两种风险：第一种是价格风险。土地拍卖的价格和政府预期的差距甚大，导致土地流标——前面说过，香港就经常因为价格不理想而“来日再批”。第二种则是期限风险。土地的购买者是开发商，而房子的购买者是民众，两者并不一致，而且有时间差，即地价转化成房价需要一个房屋的建设和销售的过程。作为“接盘侠”，开发商高价拍来的地，盖上房子之后却有可能卖不出去。换个学术一点的说法就是，政府在开发商那里兑现了利润最大化，但开发商却把握不住民众的需求曲线，没法兑现利润。本来嘛，需求曲线看不见摸不着，很容易把握？这两种风险都真实存在。中国经历多年地产市场的火爆，人们见得多的是房价又涨了，房子盖好了卖不出去的情况应该关注不多。其实，许多烂尾楼盘都可以归入此类。（三）中国房价到底“合理”吗？中国房价始终没有崩，相反，去年许多地方的房价还涨得让人越发绝望。之所以有“崩盘”的盛世危言，最主要的原因是房价高得“不合理”。那么，什么是“合理的”房价？对此，国际上有诸如“租售比”、“房价收入比”这样的流行指标。奇怪的是，中国房地产市场上指标早就超过临界值，却没有崩盘迹象。这的确是因为中国房地产市场的与众不同。前文不吝笔墨，分析了一番内地与香港的供地制度，旨在说明，在不同的制度约束条件下，所谓的房地产“合理”价格，也有极大不同。租售比、房价收入比等指标，如果在一个远为自由的土地市场上超过临界值，往往导致房价的崩盘。但是在内地和香港这样的供地制度下，这些所谓的临界值似乎根本没有约束力，以至于许多紧盯这些指标的名家频遭滑铁卢，空发“崩盘”警报十几年，年年被打脸。小马可以拉大车先看租售比。我的看法是，在中国的土地制度条件下，租售比的指标意义不那么强，因为租房市场和买房市场并不是一个可以互相替代的统一市场。这是中式供地市场和自由土地市场的一个重要差别。通常情况下，房租对房价有很强的锚定作用：房子价格太高的话，人们会选择租房方案，导致房租上升、房价下降；反之，若房价太低，原本租房的人会考虑买房，从而推高房价、拉低房租。这里的前提是，买房和租房是同一个存量房市场，这样两者才有较强的可替代性。房价和房租不是没有关系，只是关系更远了而已；房租也还是房价的一个“锚”，只是锚定的力度远不如新房价格的力度大了而已。中国房地产市场的租售比远低于大多数市场，也就不难理解了。因为中国房地产市场与这些大多数市场的机制根本不同；它们是自由买卖的私有土地市场，中国不是。这个不同引致中式房地产市场与其他地产市场之间最为重要的差别：新房价格决定存量房价格，而不是存量房价格决定新房价格——新房不是price taker，而是price leader。99.9%的房屋可能并没有交易，但是它们的价格由交易的0.1%所决定。如果一套新房子的单价是10万元，那么周边房子的价格也大概是这个价，即使它们并没有交易，甚至没有交易意愿。所以，拍地就有非常重要的指标意义。它是供地体制的价格稳定器，稳定甚至引领一个城市所有存量房的价格。前提是，“地王”上盖的房子可以顺利加价出售——这是这个游戏能否继续的关键。房价的上涨不会无止境。一旦新房价格太高而无人问津了，存量房也要绷不住。这个游戏的危险之处在于，房价绷不住的时候，所以在赌市场的承受能力。人们什么时候就付不起这个价格了？在很多城市，尤其是三四线城市，房价超出了购买力，这个游戏已经玩不下去了。那么，一二线城市会怎么样？真实情况是，有的时候，已经玩坏了这个游戏，比如说那些央视报的那些“鬼城”。合理猜想一下，它们至少给大家提出警示：小心呵护这个游戏——这体现在后来的调控政策里了。再看房价收入比。这个指标也很关键，but，again，它在我们这个体系下需要大幅放宽尺度。这里决定性的因素有三个：第一，在房地产市场里的含义则是，新房的价格虽然很高，但是数量很少，只要有一些人买得起，就足以支撑这个价格了。存量房的价格当然随着会涨，但是在里面住着的人又不需要掏钱。看起来不是皆大欢喜吗？当然，没买房的人除外……第二，全国购买力。一二线城市房子并不只是面向本地居民，而是面向全国。当三四线城市房价太高失去吸引力的时候，资金和人都会流向更具吸引力的一线城市和条件好的二线城市。第三，刚需。几年前一度流行“逃离北上广”，现在更多的人“逃回北上广”；大城市成本高、人情淡漠，有种种不如意，但也有更多的发展机会，更注重个人能力，而回到老家如果“无爹可拼”就前途茫茫……去大城市，就得买房子。这是刚需。刚需是什么？买房子自住是刚需，担心资产贬值而进行优化配置也是刚需。不承认后者，就没法理解房价上涨的这一重大动力。在“资产荒”的情况下，买房子是个很自然、甚至是许多人最好的选择。当然，有了上述三个基础，自然难免吸引炒楼资金了。中国多年来货币超发严重，市场上大量资金一直对房地产市场虎视眈眈，随时准备扑上来分一杯羹。很明显，每次货币宽松的时候，总是房价爆发的起点。（四）房价啊房价关于这个问题，我的浅见是，中国房地产市场价格已经从普涨阶段进入了分化阶段，而这个分化阶段还有一个较长时间的深化和自我强化的过程。崩盘嘛？……以后再说。2010年之前，中国的房价经历了狂飙突进式的普涨，其中最大的源动力是城镇化。这期间，人口既向大城市流动，也向中等城市和小城市流动。对于不同的人，不同城市各具吸引力，中小城市的涨幅并不如何逊色。情况在2012年之后发生了显著的变化。安信证券首席经济学家高善文对此有一个精辟的解释：2012年之后，中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性，人口开始集中流入一部分大城市和特大城市，而相对在离开其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。要选择在哪个城市定居、生活和工作，除了考虑就业的机会，还会考虑这个城市所提供的公共教育水平、环境质量、治安好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。正是因为年轻的父母集中选择基础设施资源更好的城市，导致这些城市的人口流入上升，对房产的需求增大，表现为小学在校生人数增速上升、房价上升，以及住宅新开工上升。高善文判断，2010年之后，房价的普涨阶段已经结束，开始进入结构性分化的阶段。但是在房价层面上的变化，直到2015年下半年才逐渐体现出来。在我看来，这种结构性分化开始之后，还将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。选择性进入优质城市的人们，或多或少都具备一些优势，或知识，或技能，或财富，或资源，否则很难在当地立足。他们对当地总体上会产生正的贡献。这种分化会导致一个正反馈：越受人们青睐的优质城市，就越有可能进一步提高或改善。这种分化会不断深化，导致城市间的梯度越来越明显。当然，也导致优质城市的房价越来越高房价的上涨，已经经过了一个关键的节点，一个对于三四线城市来说意义重大的节点。不管地方政府怎么不希望房价回落，怎么控制供地，都敌不过经济规律的力量。中国房价不会“崩盘”，因为这不仅是一个可以通过控制供地来调节的市场，还是一个讲政策的市场。那些“鬼城们”玩得太过火，至少有两处败笔：一是供地太“过”，二是金融太松，所以房产又贵又“多”，金融机构深度陷了进去。金融太松，意味着太多的开发商挥舞着太多的资金去竞争土地，即土地需求上升（需求曲线发生变化），这些地方政府的理性选择就是增加供地。很幸运的，我们的政策正在这么做。这里所谓供地太“过”的含义是：如果不是金融太松，就不会有这么多的土地供给。另一个含义是：好的项目，一万个也不嫌多；既然是差的项目，那一个也太多了。从这个角度看，严控金融，就能适度压低房价和降低金融风险。这样的经验教训，在此后的调控政策中体现得比较明显。（五）房地产调控真相我猜想，中国房地产调控政策经过十几年的演进，其目标和手段已经逐渐明晰，政策其实很有其自洽性与合理性。说实话，这个想法刚出现的时候，长期批评调控政策的我都被自己吓了一跳。粗略一点说，房地产调控的首要目标不是在调控房价，而是在预防崩盘；调控的关键点，其实都是在尽量挤泡沫，把多余的资金驱逐出房地产市场；在此前提下，房价能控制最好，控制不住再用别的手段，比如说行政、法律……当然，不能忘记一个前提，那就是现行供地制度不能变。关于这个前提，我们后面展开一点分析。供地制度决定调控任志强对于房价继续涨的判断很可能还是对的，因为减少供给一般会导致价格上升。但他认为限制供给是“错误的调控”，这个判断政府不会认同。我尝试从北京市政府的角度出发，理解这件事：第一，土地供给是由供地制度决定的，不是由调控政策决定的。通常情况下，调控政策不能改变土地供给；与其说是调控政策限制了土地供给，不如说是先确定了土地供给数量，再制定调控政策来保驾护航；第二，对房地产价格和需求起反应的只有政府一家，这个供地制度决定了土地供应不可能有市场希望的那么充沛。第三，增加土地供应和现行供地制度不兼容，风险也是难以控制的，前有香港首任特首董建华先生的“八万五计划”，后有“鬼城”的教训，殷鉴不远。第四，也是非常重要的一点是，北京市执行人口外迁政策，已经是明确的政治任务，减少土地供给是与之相配套的政策；正是这个配套，增加了北京房地产市场的复杂性。需要说明一下，这里完全没有批评董建华“八万五计划”的意思。这个计划因为涉及增加土地供给的问题，下文会进一步讨论。另一个非常值得推敲的，是对政府收紧融资渠道的批评，指责这种方式减少供给，助长房价上涨。更合乎逻辑的可能是，政府这个举措，一点也不像人们所称的那么“脑残”，相反，决策者相当清醒，而且对土地制度门清，对政策目标门清，对政策手段也门清。再强调一次，政府的供地制度是控制供给数量，控制价格。要达到这个目标，不需要那么多开发商带着那么多资金来玩。在确定供地有限的前提下，再多开发商，再多资金，得到的还是那几块地。因此，收紧地产融资渠道，供给并没有增加也没有减少，需求——开发商拍地的需求——却的确在减少。当然，竞争拍地的开发商和资金越多，对政府的好处是很明显的：地块的拍卖价格更高了，卖地所得随之越多。政策的理性与局限性由此看来，出于某些考虑，政府看起来有了相当的克制，并不盲目追求短期利益而让过量资金把地价炒到天上去。这也避免了金融机构卷入过高的风险。或许“鬼城”之类的教训的确有助于后来政策的调整。毕竟一下子把地价炒得太高，且不说透支了未来多少年的价格空间，这次的房子能否卖出去，也是心里没底的，更何况，高房价会导致许许多多负面的社会后果需要承担。严控资金进入房地产市场，不管是开发贷还是房贷，的确是在抑制房价上涨。从供给的角度上讲，参与拍地的开发商越少、开发贷的资金越少，越不容易把地价炒的很高，把房价“顶”得也没那么高。从需求角度上讲，买房的钱少了，价格也就不容易上去了。这里需要提到香港的一个经验。亚洲金融风暴之后，香港房价一度重挫70%，但其银行体系由于风控做得很好，并没有发生系统性风险。中国政府严控地产资金渠道，想必主要是出于控制风险的考虑。政府为什么不能做得更多？比如说，为什么不加大土地供应呢？我相信供地在一定程度上是可以调整的。垄断利润最大化的供应量，只是理论存在，实际上谁也没法确认在哪里，所以只要大体不差，多点少点不是核心问题。而维持供地制度的稳定和有效运作，则是不可触碰的底线。所以，无论如何，供地的量不会变化很大，更不可能大到导致房价下降的程度。即使在土地完全私有的自由市场中，供地的增加也不见得会导致价格下降，何况单一卖家的市场？万一价格真跌了，既得利益者（比如贷款买房的人）资产受损甚至变负资产了怎么办？下次还能顺利拍地吗？财政收入怎么办？更要命的是，供地制度还要怎么运转？所以，无限制打压房价，不会是政策目标选项；假如政府真有控制房价的能力的话，政策目标选项也只会是：涨多少。可惜，即便政府可以控制地价，也没法控制房价涨幅，就好像小李的飞刀，出手之后就连自己都控制不了。现在，我可以尝试勾勒一下房地产调控的目标优先序了：默认目标：土地制度的稳定；供地制度的有效运转；让房子回归居住属性首要目标：降杠杆，挤泡沫，降低金融风险；次要目标：房价不要过快上涨。现在看来，政府的调控政策，逻辑上是不是就自洽多了？房价如果控制不好，社会动静有点大的话，还可以采取一些行政啊、法律啊这样的手段，比如整治违法中介等。
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2017201712月
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(平谷30000元/平方米)
(昌平46836元/平方米)
(海淀85000元/平方米)
(延庆25600元/平方米)
(大兴800万元/套)
(大北京10000元/平方米)
(门头沟595万元/套)
(通州400万元/套)
(房山45000元/平方米)
(天津30000元/平方米)
(其它13000元/平方米)
(丰台1000万元/套)
(房山49000元/平方米)
(海淀1500万元/套)
(通州800万元/套)
(昌平58000元/平方米)
(丰台60000元/平方米)
(天津12500元/平方米)
(大兴290万元/套)
(延庆14000元/平方米)
(天津12500元/平方米)
(房山57000元/平方米)
(大北京3800元/平方米)
(大北京17000元/平方米)
(天津12500元/平方米)
(平谷14500元/平方米)
(通州800万元/套)
(其它106万元/套)
(顺义1000万元/套)
(大北京13000元/平方米)
(大兴75000元/平方米)
(天津9300元/平方米)
(顺义47000元/平方米)
(大兴75000元/平方米)
(大兴3500万元/套)
(大北京8800元/平方米)
(朝阳79155元/平方米)
(房山29500元/平方米)
(大兴85000元/平方米)
(昌平58000元/平方米)
(天津18000元/平方米)
(海淀85000元/平方米)
(朝阳72000元/平方米)
(房山20000元/平方米)
(门头沟600万元/套)
(门头沟400万元/套)
(大兴17500元/平方米)
(门头沟59000元/平方米)
(房山38900元/平方米)
毕业季=租房季？过去毕业生选择留在北上广，现在则有不少人倾[]...
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