最高法院丨未取得土地证书时签署的土地转让合同是否有效
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最高法院丨未取得土地证书时签署的土地转让合同是否有效
阅读提示土地转让方未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，土地转让合同是否有效？针对该问题，目前最高法院有如下裁判观点：（1）土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同有效（今日推送案例）；（2）土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同无效（延伸阅读部分案例一～案例三）；（3）土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同效力待定（延伸阅读部分案例四）；（4）土地转让方在起诉前已经取得权属证书或者经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同有效（延伸阅读部分案例五、案例六）。可见，关于土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让的土地使用权转让合同效力的认定，最高法院的裁判规则尚不统一，有待未来司法实践中进一步予以明确。
&裁判要旨土地转让方未取得权属证书、未经有批准权的政府同意转让或者未缴纳土地出让金的事实不影响土地使用权转让合同的成立和法律效力。案情简介一、2010年9月，豪韵公司与河南省辉县市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让某建设用地使用权。豪韵公司未缴纳土地出让金，亦未办理土地登记手续。&二、2011年5月，豪韵公司股东王秀东与高鸿让、段晶炜签订《协议书》，约定王秀东将上述建设用地使用权转让给高鸿让、段晶炜。次日，豪韵公司出具《委托书》，承认并同意执行《协议书》；并出具《承诺书》，对诉争《协议书》内容进行了更加详细的约定。&三、河南高院判决认定《协议书》合法有效。&四、豪韵公司不服河南省高院判决，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回再审申请。败诉原因首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，豪韵公司未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响《协议书》的成立和法律效力。&其次，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得土地权属证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得土地权属证书或者没有经过政府批准的法律后果。&再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条关于“已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件，不影响合同效力。&综上，最高法院认定《协议书》合法有效，不予支持豪韵公司关于“二审法院认定协议书有效，适用法律错误”的主张，豪韵公司因此败诉。败诉教训、经验总结 前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：&一、土地转让方签订土地使用权转让合同后应按照约定履行合同，以转让方既未取得土地权属证书，也未经有批准权的政府同意为由，主张土地使用权转让合同不是有效合同，法院可能不会支持。&二、鉴于目前关于转让方未取得土地权属证书，也未经有批准权的政府同意转让是否影响土地使用权转让合同效力的裁判规则不统一，为确保土地使用权转让合同有效，土地受让方应确保转让方已取得权属证书或经政府批准转让：在合同中约定转让方取得土地权属证书或经有批准权的政府同意转让后，受让方再支付土地转让价款。相关法律规定《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条& 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条& 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条& 下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条& 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《不动产登记暂行条例》第五条& 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（五）建设用地使用权；&第二十一条& 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：案涉《协议书》内容表明双方欲转让土地使用权；案涉《委托书》载明，王秀东全权代表豪韵公司就该公司名下编号为2009-06宗地、总面积50556.36平方米计75.835亩土地的转让事宜与高鸿让、段晶炜协商。本院审查查明的事实表明，案涉《协议书》涉及的土地为豪韵公司通过签订合同受让的国有建设用地，《协议书》转让的标的物系国有建设用地使用权。本案中，豪韵公司并未缴纳土地出让金，亦未办理土地登记手续，未取得该地块的物权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，豪韵公司未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响案涉《协议书》的成立和法律效力。本案双方当事人只要严格履行约定，就能满足转让条件并转让建设用地使用权。因此，二审判决认定案涉《协议书》合法有效，适用法律并无不当。&《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。案件来源 辉县市豪韵房地产开发有限公司与高鸿让、段晶炜建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院（2013）民申字第276号]。延伸阅读一、土地转让方在起诉前未取得土地权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同无效（案例一～案例三）案例一：哈尔滨市南岗区王岗镇永丰村村民委员会与哈尔滨市连海房地产开发有限公司建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2016）最高法民申77号]认为，“《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：‘合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。’由于本案永丰村委会与连海公司签订的意向性协议和协议书约定永丰村委会将案涉28-A-01地块用于建设永丰综合楼，其中建筑面积为887.5平方米的房屋所有权归永丰村委会所有，永丰村委会不承担任何费用，由连海公司负责项目的所有建设手续审批、缴费、建筑施工、全部小区基础设施配套等费用的支出，即永丰村委会仅提供土地使用权，收取固定利益，不承担经营风险，二审判决认定其与连海公司签订的意向性协议和协议书性质为土地使用权转让合同，并无不当。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：‘转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。’由于永丰村委会在本案起诉前并未取得案涉28-A-01地块的土地使用权证书，二审判决据此认定永丰村委会与连海公司签订的意向性协议和协议书无效，适用法律并无不当。根据原审查明的事实，永丰村委会已于日召开村民代表会议，就建设永丰综合楼的方案进行讨论并形成了决议，因此，永丰村委会提出的其与连海公司签订的意向性协议和协议书因未召开村民代表会议或村民会议，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第三项的规定而无效，缺乏事实和法律依据，不能成立。”案例二：泰安市商业银行股份有限公司、泰安华盛房地产开发有限公司与泰安市商业银行股份有限公司、泰安华盛房地产开发有限公司等拍卖合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2015）民申字第2949号]认为，“由于涉案土地使用权权属证书在拍卖前已被泰安市岱岳区人民政府决定撤销，泰安商业银行在委托山东金润拍卖行拍卖涉案标的前未依法取得土地使用权权属证书，在泰安华盛公司向法院起诉前，也未取得土地使用权权属证书，由此导致委托拍卖的标的存在权利瑕疵，以及泰安华盛公司竞买拍卖标的后无法办理土地使用权变更登记手续。故一、二审判决依据城市房地产管理法第三十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，认定拍卖合同无效于法有据”案例三：深圳土畜产茶叶进出口有限公司与广东地产公司、深圳市广地龙实业发展有限公司建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2014）民申字第1106号]认为，“鉴于《关于爱联综合用地投资开发及过名的合同书》为土地转让合同，而土畜产公司与广东地产龙岗公司在签约时，广东地产龙岗公司尚未取得出让土地使用权证书，起诉前也没有经有批准权的人民政府同意转让涉案土地，根据本院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，该合同无效，故土畜产公司要求继续履行该合同于法无据，一、二审判决结果正确。”二、土地转让方在起诉前未取得土地权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同效力待定（案例四）案例四：山东三联集团有限责任公司潍坊分公司与潍坊华通房地产开发有限公司一般买卖合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2014）民申字第182号]认为，“关于三联集团潍坊分公司与华通公司于日签订的《地下停车场销售合同》的效力问题。双方签订的《地下停车场销售合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但因华通公司在起诉前未取得涉案国有土地使用权证书，亦未提供证据证实有批准权的人民政府同意转让涉案国有土地使用权，华通公司与三联集团潍坊分公司之间的转让行为违反了法律的强制性规定。并且根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条的规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案中，双方当事人签订的《地下停车场销售合同》，名为地下停车场销售合同，实为地下建设用地使用权转让合同。签订合同时，华通公司没有取得土地使用权证书，该合同属于效力待定的合同，因起诉前华通公司仍未取得该建设用地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，故该合同不能认定为有效。三联集团潍坊分公司依据该合同要求华通公司为其办理产权证书并赔偿损失，没有事实依据和法律依据。”三、土地转让方在起诉前已经取得土地权属证书或者经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同有效（案例五、案例六）案例五：长沙金霞开发建设有限公司与长沙市交通运输局建设用地使用权纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2015）民一终字第163号]认为，“日、日，金霞公司与长沙市交通局分别签订的上述三份协议是当事人真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定。签订协议时金霞公司虽未取得涉案土地使用权证，但在日金霞公司提起本案诉讼之前，该公司已于日取得涉案土地使用权证。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：‘转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效’。据此，涉案三份协议均为有效协议，双方亦按合同约定履行了义务。”案例六：广西长达投资有限公司、广西幼儿师范高等专科学校等建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2014）民申字第1247号]认为，“经查，长达公司与广西幼师签订《共同合作开发项目合同》及《共同合作开发项目补充合同》，均得到了广西壮族自治区平果县人民政府同意，故二审判决根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关于‘转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效’的规定，认定上述合同合法有效，并无不当，本院予以确认。”
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土地转让合同纠纷
2000年底，甲承包村委的土地并签定合同，期限为20年，付了1年的钱，1年后甲因嫌该地亏损不想继续承包又怕承担违约金，于是找到乙希望乙继续承包，两人达成口头协议，且除乙的哥哥外没有其他见证人，后来6年内乙连续以自己的名义向村委交付承包金，6年后，村委为尽快收回承包金，将承包金削减为原来的25%，乙又一次性向村委交付，这时甲又想收回土地承包权并以手中与村委签定的合同对乙提起诉讼，乙该怎么答辩啊？？
律师回复区
甲已将承包地转让给乙，且村委允许，转让有效，但因未对承包期做出约定，甲可以随时收回承包权，但因乙已向村委交纳承包金，在交纳期限内乙有权继续使用该承包地。
建议你在当地找个律师写个答辩状,在这三言两语也说不清楚.主要观点还应该是转包有效.双方的真实意思表示是承包期限是余下的19年.
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免费问律师口头协议买卖土地有效吗_百度知道
口头协议买卖土地有效吗
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禁止买卖土地。根据《土地管理法》第七十三条，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的口头协议买卖土地无效，构成犯罪的；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状
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北京城建集团总公司海南综合开发公司与恒通集团股份有限公司、海南恒通发展有限公司、海南宁辉物业公司土地使用权转让合同纠纷案
时间：&&当事人: 杨博、罗安义、肖家祥、董宝莲 &&法官:
&&文号:（1998）民终字第4号
中　华　人　民　共　和　国　最　高　人　民　法　院民　事　判　决　书
(1998)民终字第4号
　　上诉人(原审被告)：北京城建集团总公司海南综合开发公司。住所地：海南省海口市和平北路新桥大厦103室。　　法定代表人：董宝莲，总经理。　　委托代理人：刘守豹，北京市普华律师事务所律师。　　被上诉人(原审原告)：恒通集团股份有限公司。住所地：广东省珠海市拱北中建大厦10层。　　法定代表人：杨博，董事长。　　委托代理人：罗安义，海南恒通发展有限公司总经理。　　委托代理人：周建华，海南恒通发展有限公司副总经理。　　被上诉人(原审原告)：海南恒通发展有限公司。住所地：海南省海口市国贸大道港澳大厦20楼。　　法定代表人：罗安义，总经理。　　委托代理人：周建华，该公司副总经理。　　被上诉人(原审被告)：海南宁辉物业公司。住所地：海南省海口市海甸岛海达公寓首层。　　法定代表人：肖家祥，董事长。　　上诉人北京城建集团总公司海南综合开发公司(以下简称北京城建海南公司)为与被上诉人恒通集团股份有限公司(以下简称恒通集团)、海南恒通发展有限公司(以下简称海南恒通公司)和海南物业宁辉公司(以下简称宁辉公司)土地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院(1994)琼民初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。　　经本院审理查明：1988年7月4日，北京城建海南公司与案外人海口市城市建设开发总公司(以下简称海口城建公司)订立合同约定，北京城建海南公司从海口城建公司受让位于海南省海口市金融贸易区A5—1座5955?25平方米土地的使用权。1992年1月26日，双方又签订《土地使用权转让决算书》约定，上述土地总地价为238?21万元(不含城建增容费及转让手续费)。同年5月，北京城建海南公司根据海口城建公司的付款通知书，向海口城建公司支付地价款及城建增容费等共计265?3664万元。　　1992年3月20日，北京城建海南公司与海南(香港)宁辉冷气工程公司(宁辉公司的前身，以下统称宁辉公司)签订《联合开发协议书》和《补充协议书》约定，由北京城建海南公司出土地、宁辉公司出资金，双方在上述土地上合建“京海大厦”，总投资额估算为5000万元。同年3月28日，宁辉公司依协议向北京城建海南公司支付投资款260万元。同年5月30日，双方签订《合作建房合同》，明确由北京城建海南公司提供海口市金融贸易区A5—1座土地作为“京海大厦”的全部建设用地(征用面积为5955?25平方米)，宁辉公司提供全部建设资金；建设项目折成股份，北京城建海南公司占总股份的19%，宁辉公司占总股份的81%。同年6月5日，双方又签订《股权转让合同》约定，北京城建海南公司将其所占19%股份中的3%折合400万元，转让给宁辉公司，双方所占比例变更为北京城建海南公司占16%，宁辉公司占84%。同年6月18日，宁辉公司向北京城建海南公司支付上述400万元。　　1992年6月10日，宁辉公司与珠海经济特区恒通置业股份有限公司(恒通集团的前身，以下统称恒通集团)签订《共同投资建设海南“恒通大厦”项目协议书》约定，根据宁辉公司与北京城建海南公司之间的《合作建房合同》，双方决定对“京海大厦”共同投资、经营，共担风险，共享利益；预计总投资额为9500万元，其中恒通集团投资70%，宁辉公司投资30%，并按该比例分配利润；根据宁辉公司与北京城建海南公司之间《股权转让合同》中“投资方一次性支付400万元权益转让金后，投资方股份由81%增加至84%”的约定，恒通集团同意先行支付该款。同日，恒通集团向宁辉公司支付400万元。同年6月18日，双方签订《联合投资“京海大厦”项目协议书》约定，“京海大厦”更名为“恒通大厦”，总投资额初定为9500万元，全部由恒通集团负责投入(不含地价)；建成房屋的分成比例为，恒通集团分成79%，宁辉公司分成21%(含北京城建海南公司的16%)，宁辉公司将其21%中的5%折合700万元，转让给恒通集团，款项分4期支付，恒通集团付款后，双方分成比例调整为84%和16%。但在合同上签名盖章者是海南恒通公司(恒通集团的全资子公司)。同年11月14日、1993年2月9日，恒通集团分两次共向宁辉公司支付300万元。　　1993年5月6日，北京城建海南公司与海南恒通公司签订《股份转让协议书》约定，北京城建海南公司将其在恒通大厦中所占的16%股份折合4000万元，转让给海南恒通公司，海南恒通公司保证在1993年10月31日前分4期付清该款；海南恒通公司付款后，北京城建海南公司即不再持有恒通大厦的股份，双方共同办理产权转让手续，费用由海南恒通公司承担；北京城建海南公司转让股份后，受海南恒通公司的委托，继续协助恒通大厦的施工，海南恒通公司按工程总投资额的1?5%向其支付管理费。同日，双方还签订《合作建房合同》(时间倒签为1992年5月23日)，该合同的主要内容与北京城建海南公司、宁辉公司之间的《合作建房合同》相比，除权利义务的主体变更为北京城建海南公司和海南恒通公司、建设项目的名称变更为恒通大厦外，其余内容相同。该合同还约定，海南恒通公司须在合同生效后一个月内，向北京城建海南公司支付工程款4400万元，其余工程款按工程进度计划支付。自1993年5月18日至12月18日，海南恒通公司按《股份转让协议书》向北京城建海南公司支付本金1500万元及迟延支付的2500万元的利息1 053
471?52元，共计16 053
471?52元。　　1993年5月14日，宁辉公司与恒通集团签订合同约定，解除双方之间的《共同投资建设海南“恒通大厦”项目协议书》及相关合同。同年5月30日，宁辉公司又与北京城建海南公司签订合同约定，解除双方之间的《合作建房合同》，明确宁辉公司对恒通大厦不再持有股份，其原有股份及相关的权利和义务，有偿转让给海南恒通公司。　　根据以上合同及其履行情况，恒通集团已向宁辉公司支付股份转让款700万元，海南恒通公司已向北京城建海南公司支付股份转让款16 053
471?52元，两公司在恒通大厦建设项目中支出的股份转让款共计23 053
471?52元。另据一审法院委托的海南省审计师事务所的审计结果确认，恒通集团和海南恒通公司在恒通大厦建设项目中的投资(除借款利息外)为28 692
376?31元。宁辉公司向北京城建海南公司支付的款项为660万元。　　北京城建海南公司依据合同从海口城建公司受让位于海南省海口市金融贸易区A5—1座5955?25平方米土地的使用权后，海口市计划局于1992年5月14日下达(号文件，批准北京城建海南公司申报的商品房建设计划。同年8月30日，海口市土地管理局下达市土字(号文件，批复同意海口城建公司将上述地段5336?26平方米(即8?004亩)所属用地转让给北京城建海南公司。同年9月，北京城建海南公司取得该土地的红线图、《土地使用证》和《建设用地规划许可证》。同年12月12日，北京城建海南公司申报的《建设用地规划审批表》获得批准，据此可在上述地段的5231?80平方米(约7?85亩)土地上建设恒通大厦(包括28层写字楼1栋，18层公寓楼1栋，4层裙楼1栋)，建筑面积共39
982平方米。此后，北京城建海南公司于同年12月30日取得《建设工程规划临时许可证》，于1993年1月11日取得《施工任务通知书》。1994年5月9日，北京城建海南公司取得《海口市房产预售许可证》。依据北京城建海南公司与宁辉公司之间的《合作建房合同》约定，恒通大厦的用地面积为5955?25平方米，退道路红线后净面积为5525?25平方米。《建设用地规划审批表》确定的用地面积为5231?80平方米，比原合同约定减少293?45平方米。1995年6月16日，海口市金融贸易区监察中队根据琼建城(号文件，通知要求北京城建海南公司和海南恒通公司“在金贸区玉沙路围墙自原位置后退7米”。同年8月31日，海口市环境综合整治办公室又通知上述两公司，“因玉沙路需拓宽，限其在9月4日前，退让出32米到红线”。两次退让使恒通大厦的用地面积又减少约450平方米。因而，恒通大厦的用地面积实为约4782?80平方米，比原合同约定减少约743平方米。恒通大厦由恒通集团和海南恒通公司投资建设和管理，于1992年底开工，1993年5月停工至今。停工时，工程已完成地下两层土建施工，面积约7000平方米，达到地面正负零。　　1994年11月4日，恒通集团和海南恒通公司共同向一审法院起诉称，北京城建海南公司和宁辉公司分别与其签订的合同，系非法转让土地使用权的无效民事行为，请求判令北京城建海南公司返还其土地转让费及利息，返还其投入恒通大厦的建设资金，其将该建设项目退还给北京城建海南公司；判令宁辉公司退还其土地转让费300万元及利息。　　以上事实，有北京城建海南公司与海口城建公司之间的合同和决算书，各方当事人之间的合同，有关各方的收、付款凭证和来往函件，审计报告，政府有关部门的批准文件及手续，土地使用证，现场勘验笔录和当事人的陈述等经过庭审质证的证据证明。　　一审法院认为：北京城建海南公司在尚未取得土地使用权、项目报建审批手续和未对该土地投资开发，即与其他当事人签订土地使用权和项目转让合同的行为，本应认定无效。鉴于北京城建海南公司在签约后，以受让方的资金逐步完善了土地使用权和项目报建审批手续；合同已部分履行，恒通集团和海南恒通公司已付出转让款23 053 471?52元，并向恒通大厦投入建设资金(不含借款利息)28 692
376?31元，且曾表示愿在合理条件下继续建设恒通大厦等实际情况，为体现公平、合理，可认定各方当事人签订的合同有效。由于北京城建海南公司的转让行为具有不合法的情形，在转让中已获巨额利润，且恒通大厦的实际用地面积在签约后又有减少，因此，根据当前房地产市场的行情，适用公平原则，将转让价格合理调整为恒通集团和海南恒通公司已付出的款额23 053 471?52元。宁辉公司在转让中取得的40万元视为劳务中介费，不再退还。恒通大厦的土地使用权和全部项目手续应办理到海南恒通公司名下。据此判决：一、确认恒通集团、海南恒通公司、北京城建海南公司、宁辉公司就“恒通大厦”项目转让签订的合同，除价格条款外，均为有效；二、北京城建海南公司在本判决书发生法律效力之日起一个月内，为海南恒通公司办理“恒通大厦”的土地使用权及全部项目的过户和变更登记手续，海南恒通公司应予以协助，有关税费由双方按国家规定分别承担；三、驳回恒通集团、海南恒通公司的其他诉讼请求。案件受理费391 445元，由北京城建海南公司负担195 872?50元，恒通集团、海南恒通公司负担195 872?50元；审计费11 000元，由海南恒通公司负担。　　北京城建海南公司不服一审判决，向本院提起上诉称：其与恒通集团、海南恒通公司所签合同，是双方真实意思表示，一审判决既认定有效，即应判令恒通集团、海南恒通公司全面履行，并承担相应的违约责任；其共收宁辉公司股权转让费400万元(含260万元定金)，一审判决认定为660万元有误。故一审判决认定事实、适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。一审、二审案件受理费及审计费均应由恒通集团、海南恒通公司负担。恒通集团和海南恒通公司答辩称：北京城建海南公司在对建设项目未投入分文的情况下实施的转让行为，是非法炒卖批文的无效民事行为。一审判决考虑本案的实际情况，认定合同有效，已经对北京城建海南公司的利益作了照顾。故北京城建海南公司的上诉理由不能成立，应予驳回。宁辉公司下落不明，经本院公告送达诉讼文书，未出庭参加诉讼，也未作答辩。　　本院认为：北京城建海南公司、宁辉公司、恒通集团、海南恒通公司分别签订的股份转让合同、合作建房合同，实为土地使用权和项目转让行为。合同系当事人的真实意思表示，北京城建海南公司在签订合同后、一审诉讼前已取得土地使用权，并全部完善了恒通大厦建设项目的审批手续，各方当事人亦部分履行了合同，一审判决认定合同有效是正确的。但恒通大厦的建设投资总额为9500万元，而合同约定北京城建海南公司向海南恒通公司转让其剩余的16%股份的价格高达4000万元，且合同履行期间，北京城建海南公司所转让土地的实际使用面积又减少约743平方米。如继续履行合同，恒通集团和海南恒通公司除已向北京城建海南公司支付转让款2300余万元和向恒通大厦投入建设资金2800余万元外，还将要支付转让款本金2500万元和投入建设资金6600余万元。对此，根据公平原则，并参照宏观调控后海南省房地产市场的实际情况，一审判决适用情势变更将项目转让金由4000万元调整为23 053 471?52元，并无不妥，应予维持。一审判决认定宁辉公司所获40万元为中介劳务费不妥，该款应认定为转让款。宁辉公司出证已向北京城建海南公司付转让款660万元，北京城建海南公司主张只收到宁辉公司400万元转让款的证据不足，本院不予认定。依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：　　驳回上诉，维持原判。　　二审案件受理费391 445元，由北京城建海南公司负担。　　本判决为终审判决。
审　判　长　王文芳&&&审　判　员　何　抒&&&代理审判员　金民珍&&
一九九八年七月二十四日
书　记　员　辛正郁&&
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