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导语:&受供应量增加和降价促销的共同影响，5月份全国多个城市新建商品住宅成交量创下2012年以来的新高。京沪广齐迎红五月，五月的商品住宅成交量基本均达到了限购以来的最高峰。二三线城市也纷纷刷新着今年以来的成交纪录。
&&&&进入六月后，上海6月楼市回暖仍在继续。稀缺性成了项目热销的关键词。三个板块内稀缺性项目位列上周商品住宅成交的前三甲。按照这个趋势发展，难道楼市果真要开始反弹了吗？那么刚刚过去的几个月已是房价的底部？房价真的已经触底了吗？我们不妨从市场、房企和购房者心态三方面来看看这个问题。
在线小调查
5月，一线城市新建商品住宅成交量整体增长明显，创下近16个月新高，成交面积为331万平方米，环比上涨40%，同比大幅增长了20%，其中以北京和深圳同比增幅最为显著，分别为47%和41%。上海是唯一出现同比负增长的一线城市，下降2%，但仍然创下近12个月的新高，较2011年处于较高水平。 相比二线城市，一线城市反弹的力度更强。... ...
“淡季”不淡，上海6月楼市回暖仍在继续。稀缺性成了项目热销的关键词。三个板块内稀缺性项目位列上周商品住宅成交的前三甲。根据新浪乐居&克而瑞数据显示，上周上海全市商品住宅成交面积20.7万平方米。这是进入6月以来，商品住宅单周成交量连续三周维持在20万平方米左右。
上周上海商品住宅成交面积为20.7万平方米，较上周略有上升，也是二季度以来单周成交量第三次突破20万平方米。... ...
上周上海商品住宅销售面积十强
成交均价(元/O)
龙头房企截止5月底年度目标都完成了多少？
分析：从这五家龙头房企1-5月销售完成情况来看，除了中海已完成全年目标60%之外，其它房企均未能完成过半，其中万科、龙湖与恒大三家龙头房企尚未达成全年目标的40%。而2012年已经快要过半。因此虽然他们5月单月销售业绩取得了可喜的成绩，但从全年来看，形势依然异常严峻。因此，“以价换量”恐怕是今年开发商们全年的“指导思想”。
调控政策存在多少变数？
分析：关于房地产调控，目前可以说仍然处在胶着的状态当中。而此时，关于放松调控的谣言四起，无疑是对楼市调控信心的一种动摇。自从2009年下半年以来，楼市调控一再加码，国家相继推出限购令、加强房企金融监管等措施，近两年的时间，才换来"高房价"稍稍低头，楼市进入稳步回调。这个时候，宏观调控更应该传达出明确的信号，告诉市场不能任由房价反弹，否则不仅会让楼市调控成果前功尽弃，还会影响整个经济结构调整的大局，影响社会稳定。
看看专家们怎么说
这些人天天就在盼望崩盘，最好是开发商把房子都造好了再倒贴给他，在等待奇迹会发生的梦中人！其实，抄底的心态不可取。因为再高明的房地产分析师也没有能力预判房价最低点在哪里。真正的“底部”只有过后才能知道。
这些人永远都以自己为中心，宁可自己负天下人不能天下人负我！世界上没有纯为人民服务的开发商也没有永远坦诚的中介，毕竟大家都是做生意要吃饭的，关键是你怎么去看怎么去对待！黑心开发商和黑中介目前确实存在，但并不代表整个市场环境都糟糕。
孰不知那些天天喊房价要跌的专家其实一边在喊跌一边却在到处抄底，试问下中国那位专家不都是有好几套房子？如果房价靠那些整天就知道吹牛皮的“砖家”能跌下来，那……那你相信吗？该出手时就出手吧！
这些人往往口袋里都没几个钱，所以总想把钱用在刀刃上！实际上有见过十全十美的房子吗？想要内环内的位置，佘山别墅区的环境，郊环外的价格，想想可能吗？地段、价格与居住环境三者不可能兼得，都像得到的结果必然是什么也得不到。
看房的时候，这好那也好一到关键时候就磨磨唧唧，当断不断，犹犹豫豫，总是等机会过去了再懊悔的人。尤其身处北上广深一线城市的购房者，这点对他们来说更是硬伤。由于市场需求基数庞大，很多好的房源稍纵即逝。所以说：当断不断，必受其乱。
这些人不是不想买，而是总想多看几套结果一看就不可收拾，房子总是越建越好，价格却也越升越高，好不容易看好了一套一问价格傻了，怎么和我当初看的价格差这么多呢？市场在不断变化，要考虑选择的机会成本。
这些人就跟炒股票一样，天天在等抄底，可是又有几个能知道谷底在哪呢？先前说过，最好的专业研究人员也不可能预判市场“底部”在哪里。能买到底价房的概率和中彩票特等奖的几率大致相当，大可不必等抄底。看不清的房价走势：触底反弹还是继续寻底
&&& 中原地产研究中心
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多方因素成就“小阳春”难阻房价下跌预期 一年之际在于春，而正处于金融危机寒流漩涡之中的房地产商...
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汽车、钢铁、船舶等十大产业调整振兴规划出台后，国家发改委又在抓紧汇总制定《十大产业调整振兴规划的实施...
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相比3月底动辄上千套的日成交量，楼市近期有重陷低迷的嫌疑。来自“网上房地产”的数据显示，昨日上海一手...
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日前，据相关媒体消息称，成都市成华区按照“一轴四城一区三带”的产业发展战略规划，启动了33宗可开发地...
北京市社科院发布了《北京蓝皮书》的四个报告，我没看全文，网上摘登了一些涉及房地产的内容，颇让人怀疑北...
“科学研究不像拉抬房价造势，不能忽悠人。”北京市社科院社会学研究所副所长戴建中今天对房地产商任志强做...
& 中原之声
四川中原研究部高级研究员高立指出，近期成都土地市场表现很不活跃，3月份截止到24号，成都市主城区仅仅推出7宗，总面积约450亩的工业用地，分别位于武侯区和高新西区，另外预公告了4宗未确定拍卖日期的住宅用地来试水。主城区之外，仅双流挂牌转让1宗4.53亩的小幅住宅用地，且位置并不是在双流的主流住宅市场区域。
& 中原报告
<FONT color=#、新盘供应放缓：春节过后，仅万科推出2新盘，标杆房企以消化存货为主。
<FONT color=#、成交量小幅上扬：标杆上市房企成交量涨幅低于市场平均
<FONT color=#、项目均价微涨：标杆上市房企2月在售项目均价环比上涨7%
<FONT color=#、标杆上市房企2月销量主要来自广州，北京，佛山，深圳
<FONT color=#、富力广州收购一别墅项目
& 中原领先指数
& &2009年2月
&北京：指数222，环比下降0.03%
&上海：指数153，环比下降0.08%
&广州：指数159，环比下降0.18%
&深圳：指数198，环比下降0.27%
&天津：指数212，环比下降0.21%
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&甲级写字楼租金指数&2009年2月
&北京：指数127，环比下降5.0%
&上海：指数175，环比下降2.8%
&广州：指数139，环比下降1.5%
&深圳：指数127，环比下降6.8%
& 业务联系
0756－333 8548
0760－823 1922
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中原地产研究中心
电话：021-
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看不清的房价走势：触底反弹还是继续寻底
中国经济网 &&
多方因素成就“小阳春”难阻房价下跌预期
一年之际在于春，而正处于金融危机寒流漩涡之中的房地产商，也正欲利用这个大好季节为自己赢个好彩头。
进入2009年春天，郑州已举办了不下三次声势浩大的房展会，似乎让人看到了楼市回暖的迹象。但是记者从现场了解到，尽管房地产商使尽浑身解数，但还是咨询的人多，实际订单的人少——“只开花不结果”情况居多。
“小阳春”真相
记者在3月底举办的一次郑州房展会上了解到，虽然各家房地产商在促销宣传上重在价格上造势，但总价款仍未像消费者预想的下降。郑州市三环以内的楼盘，每平方米均价仍在4000元以上，并未有真实意义上的降价。
但是纵观全国主要房地产市场，又似乎让人看到了一些回暖气息。
来自北京房产市场的数据是，1月份新房交易套数达到了10511套。2月份，这一数据达到了19366套，环比1月份增长84.2%。3月份，北京新房交易数据达到了高峰值，为36774套，环比增长82%，同比增长94%，连续三个月出现交易量逐月快速增长的趋势。
同样，深圳的1~3月新房交易量也呈现逐月上升趋势。1月份为4448套，2月份为5429套，3月份为8504套。今年一季度，深圳商品房共成交168.76万平方米，同比去年增加了239.42%。
出现这种现象，一方面原因是各级政府救市的结果，但更重要的则是部分自住性购房需求的释放。除上述原因外，上述数据的真实性也值得怀疑。
建设部房地产政策研究中心副主任王珏林也认为，这两个月出现的市场回暖并不能代表整体市场走向，这是因为国家宏观调控政策产生了一定效果，加上去年较长一个时期的部分需求被释放，但这可能是短暂的。
针对这种成交量上升的现象，业内人士分析认为，这很大程度上可以称为反弹，很难说是市场反转的信号。
从目前全国房地产的库存量来看，形势仍不容乐观，这也成为目前“小阳春”不和谐的音符。
据了解，目前全国房地产库存量高达2.5亿平方米。这意味着全国每年房屋销量的1/3房屋处于库存状态，而这种高库存状态也使开发商将主要精力放在库存消化上，对开发投资和再拿地的积极性都很低。
而据国泰君安日前给上海政协递交的《上海房地产趋势分析》上显示，上海2009年可售楼盘为165个，共计2237万平方米。到2009年年底，上海有4288万平方米库存商品房待消化，按照2008年月均130万平方米的消化速度，上海一个城市的库存量消化就需要33个月。
据北京社科院统计，现在北京市住房闲置约1044.1万平方米，闲置率达34.04%，预计明年房价将真正下跌。
华远地产董事长任志强表示，目前仍不有少房地产企业在减少开工量，没有看到企业信心复苏的信号。
专家判断，如果房价没有降至消费者的实际购买力范围之内，真正意义上的购买力将不会出现，而小阳春式的回暖将很难得到持续。
救市“策”
作为拉动内需的支柱性产业，房地产业“落选”国家的十大行业振兴规划，从这方面也可以看出，中央政府对目前房地产市场的谨慎与重视。但这并没有阻止地方政府与一些业界专家对当地楼市开展各种救市措施的积极性。
中国房地产行业协会也曾上书国务院要求调整政策，建议将楼市调控主调由此前的“严厉”调控政策，改为“适度控制”，具体政策包括允许地方政府自行救市、降低房地产交易有关税率、加强房地产预警系统功能等。
据不完全统计，在经济危机寒流影响下，全国已有17个地方政府纷纷以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极的利好政策，以期市场重回健康的轨道。广州、深圳虽没有正式出台文件，但在土地供应规模、限价房上市等方面明显加强了政府调控力度。
郑州市政府于去年年底发布了旨在推动房地产市场回暖的17条措施，从土地、住房结构、个人购房税费、公积金贷款等方面，给予地产开发和房屋买卖优惠政策。
而河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京在一次座谈会上曾这样表示，房地产是国家机器的主要发动机，国家肯定不会让发动机出现问题，所以会采取一系列措施保证房地产市场健康发展，保证经济健康发展。
而房地产商自身同时也在积极开展自救。南京有些房产开发商甚至打出了“3年无条件退房”的另类促销旗号。
而北京也有八成楼盘在打折促销，折扣力度也进一步加强，从去年的9.9折、9.8折逐渐变成直接降价。
房价到底了吗？至少现在看来还没有明确答案。但不可否认的是，房价仍是消费主导因素。
“预计自住型需求还将持续1~2个月，楼市真正的分水岭会在6月份前后出现。”易居中国房地产研究院发展研究所副所长杨红旭日前表示，届时，如果楼市需求不能从自住型需求向改善型和投资型需求接续，则下半年楼市可能会重新低迷。
而房地产市场能否真正回暖，关键还是要看房价究竟还有多少水分可挤，还有多少探底空间。
王珏林也指出，目前北京、上海、东部沿海等城市房价还是过高，在现在的大经济环境下，房价还将下降。中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海甚至预测，未来2~3年内，我国城市房价将回落40%~50%。
“如果考虑到2008年的未完成项目以及2009年的新开工项目，可以认定我国城镇住房目前面临严重的过剩局面。这需要很长的时间去消化，再加上目前经济增长的预期下降，将导致土地价格下降，所以房价还有继续下降的空间。”曹建海认为，加上经济增长形势不支持房价上涨，居民收入水平和收入增长也不支持房价上涨，谷底可能存在于两年之后。
看来，在金融危机之下，如果房地产商再抱着原来的“暴利心理”不放，那吃不饱甚至饿死的首先是自己。而眼下，房地产商如何降低利润空间，自己先求得生存不仅仅是考验房地商智慧的问题，更重要的是，这才是房地产长期稳定健康发展的根本。&　
发改委抓紧制定十大产业规划实施意见
上海证券报 &&
汽车、钢铁、船舶等十大产业调整振兴规划出台后，国家发改委又在抓紧汇总制定《十大产业调整振兴规划的实施意见》，以确保各项政策措施落到实处，取得实效。
4月7日，国家发改委产业协调司司长陈斌在“2009年船舶工业应对金融危机高峰论坛”上透露，在十大产业规划的每一个规划后面，都有一份规划制定的有关部门工作分工及进度安排表，以此保证各个规划“落地”。
据介绍，各个产业规划的分工进度安排表对提出的每一项工作任务和政策措施，都明确了牵头部门、主要参加单位和落实时间，要求国务院各有关部门按照工作分工，加强沟通协商，密切配合，尽快制定和完善各项配套性的措施。
同时，各个产业规划的分工进度安排表还要求有关地区按照规划制定的目标、任务和政策措施，结合当地实际，抓紧制定具体落实方案，确保包括调整振兴目标的完成。
记者了解到，如此前本报独家报道所称，船舶产业调整振兴规划不再有所谓“细则”，规划落实将按照《船舶产业调整振兴规划》后面附有的进度安排表推进。
然而，值得期待的是，陈斌表示进一步透露，根据国务院部署，国家发改委正在抓紧汇总制定，包括船舶工业在内的《十大产业调整和振兴规划的实施意见》，其中或许有新鲜补充内容。
“经梳理统计，目前十大产业调整振兴规划，主要任务有76项，所有的政策措施加在一起有120项，所以我们要把这76项任务和120项政策重新梳理一下，制定一个具体的实施细则，即对每一项政策措施的落实时间、进度和最新表述汇总为一个工作框架方案，确保各项政策措施落到实处，取得实效。”陈斌说。
另外，陈斌指出，十大产业调整规划的通过和实施，已对各个产业应对金融危机起到了很好的作用。
“据我得到的数据显示，有些行业的成果可能是比较显著。”陈斌指出，以“扩内需，保增长”的一个重点产业——汽车工业为例，在振兴规划的帮助下，今年3月份全国汽车销售量有望创历史新高。
他表示，去年3月份全国汽车销量达105.9万辆左右，已经是历史最高了。而最新数据显示，今年3月份全国14家汽车重点企业(占全国汽车销售量的90%-91%)，已经销售了102.6万辆。“按此推算，今年3月份全国汽车工业销售有望创造历史新高。”&　
世界银行预测中国经济今年年中触底开始复苏
中国新闻网 &&
据世界银行网站报道，世界银行最新发布的《东亚经济半年报》预测中国经济有望于2009年年中触底，今年开始复苏，并于2010年全面复苏。
最新《东亚经济半年报》指出，很大程度上在巨额经济刺激方案的推动下，中国有望今年开始复苏，2010年全面复苏，这有助于实现地区稳定和走向复苏。但由于中国仍然在很大程度上依赖对外出口，而国际市场还在继续萎缩，因此《半年报》警告说，东亚与太平洋地区要实现真正可持续的复苏，最终还取决于发达经济体的事态发展。
在出口大幅疲软、内需放缓的情况下，世界银行预测东亚发展中国家的实际GDP增长在2009年仅能达到5.4%，与2008年的8%和2007年的11.5%相比大幅下降。(在上月发表的《中国经济季报》中，世界银行将对中国的增长预测从2007年实际增长13%下调至6.5%。预计东亚地区的低收入国家将跻身受经济下滑影响最大的国家之列，而政府采取干预措施帮助困难民众的空间有限。由于服装和旅游业出现下跌，柬埔寨可能经历最严重的增速下降，而大宗商品价格下跌使老挝、蒙古、巴布亚新几内亚和东帝汶遭受重创。
《东亚半年报》指出，增长疲软预期将会拖慢东亚地区的减贫步伐，今年贫困线以下的人口预计将会比一年前的估算多1000多万。柬埔寨、马来西亚、泰国和东帝汶今年预期都会出现绝对贫困人数上升。　
大浦东战略隐现雏形 对接两大中心 沪两区欲合并
华夏时报 &&
上海陆续获批航运中心和金融中心之后，分属两中心的南汇区和浦东区即将行政合并的消息在本周不胫而走。
“大浦东战略”似乎正跃然纸上，但官方却未见明确表态。对此，本报记者进行了深入采访。
“你已经是今天第N位问起这事的记者了。但是，目前我们还没有这方面的最新消息。”4月2日，上海市政府新闻办有关负责人接受《华夏时报》采访时表示。
此前一天，上海市南汇区一位不愿透露姓名的政府官员接受《华夏时报》记者采访时透露：“两区合一，撤销南汇，扩大浦东，这是大浦东战略的初步思路。”
“这好比在浦东原有的翅膀上插了另一个腾飞的翅膀。”上海市政协委员任先正4月2日接受本报记者采访时认为，两区一旦合并，不仅能加强浦东的金融贸易优势，同时也将进一步凸显南汇的制造业优势，一个大浦东的概念蓝图也由此诞生。
并无最新进展
上述市政府新闻办公室有关负责人告诉记者，其实早在去年年底，这一消息已经在上海房地产行业流传开来。
上海一家房地产开发有限公司销售副经理张祥告诉本报记者，“当时我们在南汇的楼盘基本上接近尾声了，正打算去浦东新区发展。正好，这个时候公司高层说起两区合并的事情，我们也就随之改变了公司策略”。
不过张祥近日对本报记者表示，虽然当时业内都有这一说法，但是至今都没有看到相关的政府文件出台。
而关于两区合并的具体方案，据媒体报道，其大致版本为，将南汇区分割成三大块，其中两块分别并入浦东新区、奉贤区，剩下的临港新城区将独立成区。
记者采访了解到，在今年地方“两会”期间，任先正首次提出了“大浦东”的建议构想：把浦东新区、南汇区和奉贤区进行大飞机制造的局部地区合并成为一个大浦东区；把海港和航空港以及大飞机制造业等行业整合进来，浦东的发展将更加迅速。
浦东需取长补短
任先正2日接受《华夏时报》采访认为，在上海被定位为金融和航运中心后，为两个中心服务成为浦东综合配套改革的重头戏，更需要各方在管理上协调一致，增加潜力资源。
“过去浦东的发展主要依靠土地批租和税收等优惠政策吸引大量外资，创造了上海的金融奇迹。但现在浦东可供使用的土地逐步减少，单纯依靠土地吸金的模式相对滞后。”任先正表示，“需要取长补短。”
据他分析，浦东新区享有其它区县没有的优惠政策，但这些优惠政策却无法覆盖到其他区域；另一方面，在浦东发展金融产业的同时，如果能把南汇两港的现代制造业这块加进去，浦东发展的要素将变得更加丰富多彩。
“当无法从外部获得更多资源的时候，从内部进行调配、整合是最好的方法。”中国城市经济学会副秘书长刘维新4月2日在接受本报记者采访时认为，浦东新区作为上海市经济发展的一个新增长点和经济龙头，与南汇区合并的可能性非常大。
除此之外，两区合并还将有利于更有效合作。
有知情人士向《华夏时报》透露，之前传出临港新城和外高桥(600648,股吧)(600648,股吧)之间存在一定利益摩擦的消息，而对于处于浦东和南汇两区交接处的迪士尼乐园项目选址，两区之间也有过不同意见。
上海有两区合并先例
记者采访发现，上海曾有过两区合并的先例。
“南市区并入黄浦区的案例，就是出于资源优势互补的目的。”同济大学建筑与城市规划学院教授孙施文告诉本报记者，当时的黄浦区面积虽小，但是政府财力雄厚；而南市区也正遭遇瓶颈，不仅政府负债较高，同时管理成本也居高不下，可以使用的财力资源有限。
孙施文认为，怎么合并，合并后能否达到预期效果，这些问题可能都要考虑到。
“城市行政区域的合并，决不是想象得那么简单，涉及到很多问题。如财税的征收与使用、行政机关的划分、管理人员的安置等，这需要结合不同区域之间的共同需求。”刘维新在接受记者采访时认为，将各方利益协调好才能把问题最终解决，否则可能会适得其反。　
人行推出金融举措 二套房松绑利率最高打七折
武汉晨报 &&
武汉市民购买第二套住房，今后也有望享受到最高七折的优惠利率。人民银行武汉分行营管部日前出台的《关于金融支持消费增长的指导意见》(以下简称《意见》)中，公布了这一重大利好消息。
《意见》要求，武汉市各家商业银行对房贷车贷等个人消费贷款予以适当利率优惠。比如:对于第二套普通自住房和改善性住房的购买者，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策;对于家庭年满18周岁的子女购买普通自住房的，视同为首次贷款购房。
据了解，银行此前对购买二套房的房贷客户，一直执行基准利率上浮10%。《意见》执行后，二套房同样有望享受到基准利率打七折的最大优惠幅度，相当于利率降低40%。
人行武汉分行营管部称，出台该《意见》，是为了进一步提高对金融助推消费增长重要性的认识，积极发展消费类信贷业务，使之高于各项贷款平均增速，逐步提高信用贷款在消费贷款中的比重。
据最新统计，截至2009年2月份，武汉地区个人消费类贷款余额达691.88亿元，比年初增长4.91%，增速比去年同期上升2.88个百分点。
暂未接到《意见》，执行有难度
人行武汉分行营管部出台《意见》后，记者昨日采访我市多家商业银行，得到的答复均是，暂未收到《意见》。但多数银行表示，一旦收到意见，将按章执行。
招商银行武汉分行个贷部相关负责人称，目前该行尚未收到人行武汉分行营管部出台的《意见》。她表示，收到《意见》后，会按照政策执行二套房贷款利率。
中国银行湖北省分行、兴业银行武汉分行等银行也表示，由于人行刚刚出台政策，《意见》还未下发到各家商业银行;待银行收到《意见》后，相关部门还需与分行协商具体执行办法，真正开始执行可能还有待时日。
一国有银行相关人士坦言，人行出台的《意见》具有一定指导性，但并不具备强制性，各家商业银行从自身利益出发，未必会真正按章执行。“换句话说，《意见》称‘可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策’，并不意味着二套房必须享受利率七折优惠。”　
国土部拟将规范二手地流转
观点地产网 &&
日前，据相关媒体消息称，国土资源部土地利用司的十余位专家“南下北上”调研发现，目前在土地二级市场仍有大量闲置土地，随着4万亿投资保增长计划的逐一落实，用地指标日渐趋紧，国土资源部法律中心专家顾问杨重光教授表示，建立一个规范的“土地流转二级市场”，将成为破解4万亿投资用地矛盾的关键。
杨重光分析认为，众多出口加工型企业受累于全球金融危机，或倒闭或迁出，致使大量厂房及办公用地闲置，而这种闲置肯定会推动下一步政策的制定。他指出，土地流转二级市场如果能够搞活，将直接关系到地方产业结构和用地结构的调整。
据了解，目前土地交易政策更多关注的是一级市场，土地二级流转还未被纳入统一的政策范围。
杨重光称，对土地二级流转的政策制定应该更加灵活，一切应本着提高土地利用率的原则。目前地方政府对于加快土地二级流转的积极性很高，但这种意愿和时下的中央政策还不完全一致。
对于住宅用地的二级流转，杨重光认为更有必要建立统一的规范政策。同时，他认为，鼓励企业间“互通有无”的二级市场交易，或许不失为破解之法。
此外，杨重光指出，相比于目前工业用地在二级市场出现的闲置，住宅用地闲置对土地市场行情的影响还不是太严重。
工商总局将制订“土地承包经营权流转合同”示范文本
第一财经日报 &&
工商总局将研究、制订和推广“土地承包经营权流转合同”示范文本，以确保农村土地承包经营权流转不得改变土地的农业用途，维护双方当事人特别是农民的合法权益。　记者日前从工商总局了解到，合同示范文本将重点规范、明确土地承包经营权流转合同的标的、期限、价款、付款方式及时间、土地交付时间、双方权利和义务、违约责任等内容，确保农村土地承包经营权流转不得改变土地的农业用途。　
合同示范文本将遵循平等协商、自愿有偿的原则，切实规范农村土地承包经营权流转行为，维护双方当事人特别是农民群众的合法权益，适度扩大农业规模经营，促进农业和农村经济发展。　
中共十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。　
上海黄金地段“抠出”保障房地块 就近区内安置有望
房地产时报 &&
在中心城区尽可能建造一些紧凑型、小户型的保障性住房，让居民就近选择，这已成为中心城区政府决策层的共识。据了解，到目前为止，中心城区的杨浦、闸北、徐汇、普陀等区就近安置房部分项目已开工建设，位于市中心的静安、黄浦、卢湾三区正在规划选址，力争在年内各区有一个就近安置房项目立项开工。
根据 《上海市住房建设规划（年）》，规划期内，竣工住房面积约1亿平方米，其中，经济适用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近3500万平方米。为此，中心城区的各区规划建设部门结合实际情况，研究保障性住房建设规划和选址。
闸北区：为就近安置市重大工程轨道交通建设项目和区重点旧区改造项目基地内部分动拆迁居民，目前已规划选址7幅地块用作保障性住房建设，建设用地总面积超过20万平方米，建筑总面积达70余万平方米，可建住宅总套数约8000余套。其中，总建筑面积达5万余平方米的新泉路地块保障性住房建设项目，已于去年11月开工建设。今年开工的彭浦十期C块保障性住房建设项目，东至江杨南路、北临保德路、西至泗塘河道、南接临汾名城小区。建筑面积34.31万平方米，可供房源约4000套，所建房型以70余平方米的两室户为主，配有部分一室户和少量三室户。
普陀区：第一块保障性住房基地——金光地块已开工，该地块规划建设保障性住房18万平方米，小区由14栋12至14层高层住宅组成。房型以55平方米和65平方米左右的中小房型为主，并配套建设一所9年制学校。建成后，这批住房将用于动迁居民的就近安置，以及按政策定向供应给符合条件的中低收入住房困难家庭。金光基地东邻真北路、西临祁安路、南至连亮路、北靠宝山区，可安置居民2660户左右，小区绿化率超35%。
徐汇区：已开工建设的龙吴路华沁家园，是徐汇区三个就近安置动迁配套商品房项目之一。它东临龙吴路快速干道，南至罗秀路，总建筑面积28.8万平方米，住宅建筑面积为24万平方米，建成后每套建筑面积70至120平方米，可容纳2800户居民。
杨浦区：河间路保障性住房建设项目一期工程已正式开工，该项目位于内环线以东，南至平凉路，北至龙口路，东至宁武路，西至临青路。房型为紧凑型小房型，还规划有菜市场、社区餐饮中心、敬老院及老人日托中心等社区配套服务设施。
此外，记者从有关方面了解到，最中心城区的静安、黄浦、卢湾区区委、区府各级部门筹划拿出至少一块土地,建造一定量的保障性住宅,满足老百姓就近安置之需。静安区规划局网站近日发布一项规划公示：位于昌平路、常德路西北角内的一个地块，已被确认为保障性住房基地。在满足日照间距、建筑间距等各项条件的前提下，规划容积率改为3.3，可建建筑面积从3.6828万平方米扩至约5.3295万平方米，绿地率30%。这样，占地面积约1．62万平方米的南洋电机厂地块，可望成为保障性住宅地块。
河北土地新政 回迁农房产权“转正”
中国房地产报 &&
给回迁农民房发放产权证，是河北省最近出台的土地10条新政中的重要突破。
3月20日，针对“三年大变样”中土地使用和管理方面遇到的一些实际问题，河北省国土资源厅宣布推出10项新政，包括削减土地审批项目，下放土地审批权限，提升审批速度等。
政策中最具有亮点的一条是明确了回迁楼用地是划拨用地，农民自愿交40%土地出让金就可以变成出让土地。
回迁楼用地“农改非”
此次推出的新政中规定，在供地方式上，对城中村改造用于安置原城中村村民的住宅土地和公共设施用地，可采取划拨方式供地；村民自愿采用出让方式提供安置用地的，可按政府确认评估地价的40%收取土地出让金。
据了解，目前以划拨方式供地的有：国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地等。
此前河北省的回迁楼用地，既有划拨地，也有出让地。对于出让地，开发商要办理各种审批手续。“有些项目好办的话也要一年半载，不好办两三年也不见得办下来。”负责协助开发商跑办回迁楼建设相关手续的石家庄谈固社区住宅建设办公室总工程师郧际普表示。
业内人士认为，规定回迁楼用地可以采用划拨方式供地，可以使房地产商不再受用地指标的限制，拿到土地证或临时土地证的时间会因此而缩短，同时可以发生相应的良性连锁反应，其他的证件也缩短了拿证时间。
完美顾问董事长超然同时分析，在房价款方面，商品房与回迁农房有区别，商品房可立即上市，且可在银行做抵押进行贷款。而回迁农房享受国家政策的优惠，不含土地出让金，价格相对低廉且有大、小产权之分，故不享有商品房的上述权利。
超然分析，新的土地政策规定，农民的回迁楼如果交土地出让金就可以变成商品房，实际上表明，今后拥有产权的回迁楼在市场上也可以自由买卖。
石家庄业内人士分析，河北省出台的回迁房可获产权的路子，实际上也可为部分建设集资楼的单位所效仿，但是并不能作为目前社会上普遍存在的小产权房转为大产权房的捷径。
上述业内人士分析，虽然表面看来，大小产权的显著区别在于有没有缴纳土地出让金，但实际上，小产权项目缺的不仅仅是土地出让金，也不仅仅因为所依附土地有集体土地与国有土地的不同，而是它从一开始就没有履行包括规划许可、建设许可、施工许可、环保审批、工程质量监理以及销售许可等一系列法定程序。
加速城中村改造
2009年是“三年大变样”的关键年，而城中村改造又是实现“三年大变样”的关键所在。
据统计，2008年，河北省集中拆迁房屋面积1346.8万平方米，涉及居民13.2万户，已采取货币补偿安置3万户，采取其他方式安置737户，还有10.1万户需要建设17.8万套回迁房进行安置。截至目前，已开工建设回迁房7.93万套，其中竣工1.81万套，安置1.16万户，尚有9.87万套未开工建设。
据悉，2009年，河北省11个设区市计划拆迁2711万平方米，投资2607亿元实施1515个城市改造建设重点项目。其中，石家庄计划明后两年146个项目总投资1111亿元，今年计划拆迁400万平方米，投资552亿元实施119个项目；承德计划拆迁130万平方米，投资98亿元实施100个项目；张家口计划拆迁220万平方米，投资420亿元实施152个项目。
河北冀兴房地产开发有限公司总经理刘江涛认为，回迁楼用地采取划拨方式，可以缩短土地招拍挂上市的时间，调动开发商参与城中村改造一级开发及二级开发的热情。
超然认为，规定农民缴纳一定的土地出让金就可获得产权的新政，本质是为了缓解拆迁过程中来自农民的阻力，加快城中村改造的速度。
除了上述两条外，业内人士认为，新政中下放城中村改造用地审批权，城中村改造项目不需要调整土地利用总体规划、不受指标限制，用地预留指标优先向城中村改造的项目倾斜等，都说明河北省政府对城中村改造项目已大开绿灯。　
万科地产：“拿地”仍是09楼市关键词
经济参考报 &&
万科在年报中表示，由于公司在2008年初很及时地降价销售，且减少开工面积，公司的流动性情况好于同类公司。公司2009年虽然大幅降低了开工面积，但公司认为2009年会有很多的购置性价比高的土地机会，公司在适当时机就会出手。&
对此，沈莉认为，万科作为行业龙头，善于经营，公司也提出会在一些原来占有率不高的地方扩大规模，也有可能在调整期间市场占有率会提高，展现整合优势。&
安信证券房地产行业研究员陶学明表示，万科“船大”却能快速调整，销售和经营策略调整及时，化解了市场压力。她认为，万科2008年的业绩下降幅度稍微超出预期，受对13个项目计提存货跌价准备12.3亿元影响净利润出现了负增长，但这为2009年业绩增长留足了空间。考虑到万科在2008年末仍然有273.4亿已销售资源未竣工结算，陶学明也认为，在调低2008年利润的情况下，会相应提高2009年业绩的确定性，有利于实现业绩的后续表现。&
长江证券研究员苏雪晶还格外重视万科的预收账款，他认为2008年房地产市场成交萎缩，预收账款方面很多公司都出现了下降，万科下降不足为奇。但万科的每股预收账款下降幅度要小于许多其他的房地产公司，说明万科在销售方面较其他房地产企业出色，也体现其快速周转的战略。
对于万科的存货结构，苏雪晶认为此存货类型构成较健康，已售未结算的有273.4亿，占到了32%，为万科2009年的业绩打下了一个坚实的基础。同时2008年末货币资金同比上升近10个百分点，现金状况较好。 &　
中信泰富：管理层面临调整 称荣智健暂未被免职
东方早报 &&
遭香港警方商业罪案调查科调查的香港中信泰富（00267.HK）原本申请昨天复牌，但昨天上午，公司再发公告宣布继续停牌，“以待公司发出属于或可能属于股价敏感之公告”。
管理层面临调整
中信泰富发言人对此解释，上周五该公司只是申请复牌，故并非确实6日可以恢复买卖。至于何时会再发出通告解释，则有待跟进。
当被问及有传中信泰富主席荣智健将会被免职，发言人则表示，暂时未接获相关消息。
另有消息称，中信集团很快将调整中信泰富的领导层，现任主席荣智健极有可能被免职。媒体推测，接替荣智健的热门人选是中信集团副董事长兼总经理常振明。
昨天，香港交易所也发布公告称，范鸿龄为中信泰富的董事总经理，并为港交所现任董事，港交所不认为商业罪案调查科对中信泰富的调查直接或间接涉及该所事务的任何方面。范鸿龄已于日向港交所提出休假，暂停出席港交所董事会及提名委员会的会议。
4月3日中午，中信泰富突然停牌，当天晚上发布公告称，香港警务处商业罪案调查科已据一项搜查令，带走多箱文件，要求公司及其19名董事及前董事协助调查；但警方并没有对公司作出任何检控或拘捕。根据公告，香港警方的调查内容包括2007年及2008年签订之外汇合约，及由日至日发出之公布提供若干资料，以调查公司董事是否作出虚假陈述及串谋欺诈的违规行为。
外汇交易事件升级
中信泰富事件始发于去年10月。日，中信泰富早盘前便宣布停牌，下午5时01分向港交所公告盈利预警。公司董事局主席荣智健宣布：因财务董事越权，公司与香港数家银行签订了金额巨大的澳元杠杆式远期合约，中信泰富实际亏损8.08亿港元，浮亏147亿港元，公司将在日按市价最终确定所持外汇衍生合约造成的损失。
虽然中信集团在去年12月底注资15亿美元，但外界对于调查公司涉嫌延期披露亏损信息、管理层涉嫌内幕交易等问题的呼声却一直不绝于耳。
在公司2008年底发布的股东通函中，公司主席荣智健表示自己对此事毫不知情。公告显示，责任在于财务董事张立宪未遵守公司对冲风险的政策，进行交易前又未得主席批准。财务总监周志贤没有将此等不寻常的对冲交易上报提请主席关注，故两人需要为事件负责而辞职。而经公司独立审查后，认为此事并不牵涉欺诈或其他不法行为，故无需报警。
事发后5个月，香港警方突然介入，分析人士认为，此次警方深入调查，说明公司问题可能比想象中严重，预计复牌后股价堪忧。
和记黄埔：拟发行5亿美元的10年期债券
观点地产网 &&
4月6日，据相关媒体消息称，李嘉诚旗下的和记黄埔拟在今日发行一批不少于5亿美元的10年期美元债券，这是最近五年来李嘉诚旗下最大公司首次发行以美元计价的公司债。
和记黄埔此次发行的10年期债券将被标准普尔给予A-的评级，而另一家评级机构穆迪将给予此债券A3的评级。而该公司则表示，此次的债券发行规模是“标准的”，意味着至少达5亿美元的发行规模。
据消息指出，预计以美国十年期债券息率为2.9%计算，和记黄埔此次发行的债券利率将为7.9%。同时，消息还透露，和记黄埔已经委任汇丰银行、德意志银行及摩根大通等三家金融机构负责其10年期美元公司债券的发售行。
市场回暖 广州地产商惊现“红色一季”
第一财经日报 &&
回暖的成交量成为广州地产商销售额的最好支撑。
保利地产、富力地产目前双双创造了公司历史上最好的一季度成交纪录，金额均超过60亿元。中海地产、招商地产同样获得了很好的销售业绩。
最好的季度
中海地产董事局主席孔庆平在2008业绩说明会上透露，截至3月下旬，该公司已经签约销售80亿元，这一数额已经是接近今年销售280亿元目标的三分之一。
无独有偶，去年销售情况并不理想的招商地产也在第一季度过得不错，该公司营销部负责人透露，前三个月实现销售25亿元，已经接近去年全年销售的一半。
富力地产对CBN记者透露，今年3月，公司实现销售面积71.9万平方米，销售金额66.8亿元，同比分别增长147.1%和227.5%。今年一季度，该公司的合同销售额达61.5亿元，较去年同期增长87.36%，创下历史最佳季度销售业绩。销售面积达66.91万平方米，同比增长107.47%。
保利地产媒体负责人也对记者透露，截至目前，保利一季度的销售额初步预计已经超过60亿元，算得上是历史最好成绩，可能会同比增长超过100％。但是具体数字尚未出炉。而去年保利的一季度销售认购金额25.94亿元，只比2007年微增8%。
根据新浪乐居对于广州市成交跟踪监测，2009年第一季度广州一手商品住宅的成交量从去年8988套跃居到2.4万套，签约量出现了2.5倍的飞跃。即使与成交高峰期的2007年同期相比，也有逾两成的涨幅。
这两家公司业绩向好，与广州市场的回暖不无关系。根据富力地产的统计，一季度富力在广州的合同销售额为22.73亿元，合同销售面积为20.9万平方米，占总销售额的30％以上，是所有已开拓项目的城市中销售表现最好的。
“广东的‘救市15条’以及广州市场的回暖起了很大作用。”富力有关人士对CBN记者说。
3月份也是保利地产创造一季度业绩同比大涨的关键时段，在3月28日，保利地产广州、上海、杭州、青岛、成都等城市的楼盘开盘，当天回笼资金10亿元。
而它在广州市中心的豪宅销售也为拉动业绩增长起了举足轻重的作用。在广州的市中心黄金地段，保利均价1.9万元的豪宅3个月内3次推盘，合计售出超过13亿元，仅这一个楼盘的销售额就约占整个保利一季度销售额的20%。
住宅用地减少供应
尽管业界对于广州楼市能否持续回暖仍然心存疑虑，但是广州市政府的救市措施仍在继续。月，广州一级土地市场出现了住宅用地零成交记录，而去年同期则有3幅共37万平方米的地块出让，其中包括恒大地产拿下的楼面地价每平方米过万元的天河员村“地王”。根据政府相关部门的解释，减少住宅用地供应是出于稳定楼市方面的考虑，今年土地一级市场将以商业用地出让为主，住宅类用地供应将大幅缩减。
同时，广州市国土房管局市场处处长陈大旺还对CBN记者表示，年，广州市政府暂停推出作为房价调节器的限价房，尚未动工的限价房可能还会由政府收回用地重新拍卖，转为商品房性质，或者变为政府开发的拆迁安置房。　
ST万杰50.85亿青岛拿地
观点地产网 &&
日前，据相关媒体消息称，ST万杰全资子公司山东省鲁商置业有限公司以50.85亿元的代价竞得青岛市燕儿岛路片区旧城改造项目，并于3月25日，鲁商置业已与青岛市市南区政府签订《项目成交确认书》。
据了解，青岛燕儿岛路片区包括澄海一路以西、珠海路以北、燕儿岛路以东、香港中路以南，南邻奥帆基地，北邻青岛书城，西邻青岛市政府，东临青岛大学，地理位置优越。
根据ST万杰公告披露,该项目总占地面积约平方米，成交标的总额50.85亿元，成交住宅楼面地价6150元/平方米,商服楼面地价7495元/平方米。
鲁商置业青岛项目区相关负责人介绍，由于该项目为旧城改造项目，上述地块的出让采取一次性挂牌，分期供地的形式。公司可通过分期拿地、分期开发的形式，滚动使用资金以解决竞买土地资金的问题，一期土地收购成本约6.5亿元。项目建成后，除办公大楼归政府所有，商业办公楼及居民楼的归属权为鲁商置业。目前居民楼还在设计中，建成普通住宅楼还是高档公寓楼仍未敲定。
据了解，燕儿岛路片区共有住户有1300多户，仅有300多户表示愿意回迁，而待拆迁区域内，仍有近200户“钉子户”。
资料显示，鲁商置业注册资金人民币10亿元，下设14家子公司，现拥有开发项目17个，遍布济南、青岛、临沂、东营、泰安以及北京、重庆等地，开发业态涵盖大型购物广场、商业步行街、住宅、写字楼、酒店等。　
北京3月份80个楼盘出现零成交 最贵每平米超9万
北京楼市3月份虽然多个楼盘热销，但仍有80个楼盘出现了零成交的局面。业内分析人士指出，上述零成交楼盘多数为高档楼盘，导致其零成交的原因则主要是价格仍偏高。
80个楼盘3月未开张
北京易居房地产研究所提供的数据显示，目前市场上正常销售的楼盘大约在400多个，其中美利山、润泽悦溪、华润橡树湾、中信城、尚城等项目月销售套数均超过250套，成为3月热销的楼盘。按照成交套数来看，3月份成交套数第二十名的楼盘套数为161套，楼盘出现了较为普遍的热销局面。“3月楼盘基本的情况是原来热销的楼盘持续热销，部分销售滞缓的楼盘也出现一定量的成交。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰表示。
虽然多个楼盘出现了热销的局面，但北京房地产交易管理网成交数据显示，截至3月底，北京正常销售的楼盘中，有80个楼盘出现零成交。这些楼盘多数为别墅项目、高档楼盘及部分性价比低的中档楼盘，主要包括soho北京公馆、锦上国际公寓、中广·宜景湾、荣尊堡、天安国汇、龙德·紫金、融科·香雪兰溪等项目。
房价仍处于高位
此外，记者根据名单对部分零成交楼盘采访获悉，部分出现零成交楼盘也有一些老项目的尾盘，这些楼盘多数为2007年左右开盘，去年恰好赶上市场销售惨淡，为了避免出现滞销局面，这些楼盘均推迟了新开盘的计划，但由于这些楼盘的先一期仍有部分尾盘，且价格仍处于高位，开发商多数也放弃了近期的推广销售。
“即使是在热销阶段也会出现零成交。”杨少峰表示，按照目前市场的表现，多数楼盘如果进行推广且降价销售的话，均会有一定的销售业绩，之所以出现零成交，主要是这些楼盘的价格仍居高不下，且多数楼盘仍以清理前一期开盘的尾盘为主。
最贵楼盘超9万元/m2
4月6日，北京市房地产交易管理网，公布了今年一季度北京市商品住宅销售均价排名前30名的楼盘。七星摩根广场(销售名为盘古大观)以92027元/平米的成交均价蝉联预售项目榜首。
今年第一季度成交均价在30000元/平米以上的项目为19个，其中期房15个。成交均价排名前30名的项目共成交635套，比去年第四季度均价前30名的项目成交套数增长近3倍。此外，这些高档楼盘多数的销售均价，比去年4季度有所下降。
七星摩根广场一季度成交2套，成交均价为92027元/平米，比其去年第四季度97487元/平米的成交均价下降了5460元/平米。去年第四季度排名第六的北京财富中心，今年第一季度成交1套，成交均价则翻了一番，达到77244元/平米。
现房方面，第一季度成交均价最高的是御庭陶然家园，均价为33415元/平米。　
清明沪楼市成交“腰斩” 房价还有10%下调空间
新闻晨报 &&
相比3月底动辄上千套的日成交量，楼市近期有重陷低迷的嫌疑。来自“网上房地产”的数据显示，昨日上海一手房签约486套，与之前两天的日成交量相比持续下滑，但就在3月底，每天有动辄上千套的成交量。不到10天的时间，楼市日成交量近乎“腰斩”，这种状况还正常吗？
成交量下滑属正常
“前几周上千套的日成交量本来就不正常，近期回落才是正常的。”针对近期日成交量大幅下滑，中房指数研究院副院长陈晟如是评价。陈晟表示，统计显示，上海商品房2007年高峰时最高日成交量不过1200套左右，正常的日成交量在五六百套才是合理的水平，最近的成交量下滑只能说趋向合理。
三大原因不容忽视
易居中国分析师薛建雄分析，有三个原因导致近期数据下滑。首先，供应量减少。经历前期的集中上市后，近期热销的楼盘明显很难寻觅；其次，数据统计的原因，鉴于之前动迁房、配置房的占比较大，也在一定程度上推高了该项数据，而近期该部分楼盘也是大幅减少；最后，月初与月底的数据存在较大落差，这是因为开发商一般都在月初开始推广，而月底才是落单时间，中间需要市场反应时间。“仅凭最近的日成交量，很难下结论，至少还需要半个月的观察期。”对此，薛建雄明确表示。而复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，近期部分开发商提高房价，也是导致成交量下降的重要原因。
还有5%—10%下调空间
陈晟预计，未来一两年房价大涨大跌的可能性都不大，不过房价可能通过平均下调5%—10%来吸引改善性需求。
而尹伯成也强调，目前经济形势尚未根本好转，高房价会破坏市场气氛，所以开发商需要正确定价。
部分楼盘略有涨价 广州清明楼市一般般
南方日报 &&
清明小长假4月6日结束，广州焦点网截取的阳光家缘数据显示，整个清明小长假广州楼市总成交量达到868套，平均每天成交近290套房。专家指出，清明楼市延续了广州楼市3月的小阳春行情，但是由于部分楼盘略有涨价等原因，日均成交量相比此前略有回落。
广州焦点网截取的阳光家缘数据显示，4月4日—5日两日阳光家缘网上签约总成交668套，4月6日成交200套，整个清明小长假广州楼市总成交量达到868套，平均每天成交近290套房。其中，郊区楼盘仍唱主角，增城、花都两地分别以193套、129套的成交量领跑广州楼市各区域。数据显示，去年清明一周内广州楼市仅仅成交了469套，而今年仅仅清明小长假三天内成交量就差不多翻了一倍。
房产专家韩世同分析说，清明期间成交量略微有所回落，主要原因在于广州人对清明置业有所避讳，各楼盘促销力度也不大，部分楼市甚至由于此前成交较好而略微有所提价，开发商正在为“五一”传统置业旺季的新一轮冲刺留力。
第一季度楼市的意外旺销，还使得今年4月份成为全年楼市承前启后的关键节点。韩世同认为，开发商如果面对目前的成交看好行情趁机涨价，可能会引起成交量再度萎缩，而开发商继续降价促销，楼市成交将进一步回暖。&　
最受购房者关注 小长假南京楼市小户型卖得火
扬子晚报 &&
记者5日探访南京房地产市场发现，主城区的小户型楼盘最受购房者的关注，凭借区位好、总价低等优势，过去两天的认购套数占了全市住宅总认购量的一半。
在城中中海凯旋城的销售现场，一位看房人告诉记者，清明假期里他陪着家人扫墓祭祖后，多余的时间全用来看房了。“难得有这样的假期，而且现在市场上房源又多，优惠也很诱人嘛”，他说，在主城区买房图的就是个方便，生活、交通、娱乐各方面设施都很好，就算单价高一点，买个面积小一点的户型，经济上还是能够承受的。中海凯旋城的营销人员表示，清明小长假前两天来看房的市民特别多，下定时也相当爽快，其50平方米到80平方米的户型最受青睐。根据南京网上房地产提供的信息显示，小长假第一天该楼盘便销售了44套房源，昨天又卖出26套房源，连续两天都排在全市销售排行榜的前三位置上。 &同样受到买房人关注的还有城南的蓝岸尚城，销售方表示，他们在小长假期间新推了120套房源，全部为4.8米挑高设计，主力户型为50平方米。根据网上房地产的统计，小长假期间已经销售了10多套房源，开发商还提供了免一年月供或者免两年利息等优惠。城东的钟山晶典也有不错的销量，目前该楼盘推出的房源起售价为每平方米6059元，均价在6800元左右，低廉的价格优势使得该楼盘在小长假期间已经卖掉了近40套房源，户均面积则在100平方米以内。
“小户型之所以受青睐主要是总价比较低，以南京市场为例，通常主城区楼盘的小户型单价在1.5万左右，算上各种优惠措施，比在周边买一套144平方米以下大户型的门槛要低不少，生活也更加便利”，市场人士分析，在过去楼市回暖的起步阶段，市场上的小户型销售总是率先“发力”，从近期南京楼市的表现来看，江宁、江北等地楼盘的销售速度已经出现放缓的迹象，主城区小户型的热销能否带动新一轮的楼市“阳春”，有待市场检验。　
成都今年规模最大土地入市
观点地产网 &&
日前，据相关媒体消息称，成都市成华区按照“一轴四城一区三带”的产业发展战略规划，启动了33宗可开发地块项目，总面积约4000亩，预计总投资超过300亿元，是今年成都市土地信息发布中规模最大的一宗。
据了解，该项目主要分布在二环路周边和四城区域内。其中位于猛追湾休闲商务城的项目有4个，新客站城际商旅城有6个，城北地铁商贸城有7个。
消息指出，今年成华区拟上市土地共26宗,土地整理地块7宗,面积约为4000亩,而目前成华区尚有储备土地近2万亩。而二环路新兴服务业发展轴区域内推出了9块“金土地”，成都(猛追湾)休闲商务城、成都(龙潭)总部经济城、成都(新客站)城际商旅城、成都(城北)地铁商贸城、北湖熊猫国际风景区等都分布了可开发的土地项目。其中，位于建设路成都第三圈中心区域的圣灯3、4组上市地块，项目占地16.93亩，计划在此筹建一座商圈的地标建筑。&　
任志强：误导政府制定错误房产政策
中国经济网 &&
北京市社科院发布了《北京蓝皮书》的四个报告，我没看全文，网上摘登了一些涉及房地产的内容，颇让人怀疑北京社科院的研究能力、方法与水平，也不能不让人怀疑报告出笼的用心是为了北京市的城建与发展，还是为了创造社会矛盾，更有损于“专家”的称号。
一是,认为“在买房问题上不存在刚性需求”。北京市社科院的观点是“人类的需求可以是无限的，但是除了人要吃饭的需求是刚性的以外，住房需求相对而言是弹性的。买不起大房子可以买小房子，买不起房子可以租房子，住宅消费能力与房价找不到交汇点时，只能是有价无市”。没有住房的刚性需求国家又何须建设保障性住房，至少不能住在街上。
二是，用北京市的家庭可支配收入来计算房价的可支付能力。难道我们的社科院研究人员不知道国际上用的是家庭收入中位数吗?岂不知家庭收入与可支配收入之间的差别。每个职工还有24%的住房公积金等未计入可支配收入部分，两个职工的家庭就要增加48%的住房公积金，5672元的月可支配收入就变成了8000多元了，至少住房公积金是可以用于还房贷的。加上住房公积金按社科院《北京蓝皮书》的算法岂不是人人都可以买得起住房了。
三是，用每户100平方米面积计算房价收入比。难道我们的社科院的研究人员至今都不知道国际惯例是用住房面积中位数做计算依据吗?而中国的住房面积中位数2007年只有68平方米/户。100平方米/户的住房面积已是中位数的1.3倍了。否则中国政府为什么会出台90平方米以下面积的住房要占70%的规定呢?
四是，用一手房市场的房价平均值来做对比。难道我们社科院的研究人员至今都不知道国际惯例上用的是所有可交易的住房的价格中位数作为计算依据吗?而中国巨大的二手房市场交易的价格又到哪里去了呢?经济适用住房与两限房的价格呦在哪里，这些住房二次交易的价格在哪里?难道二手房不是住房?
中国号称“专家”们的研究机构几乎都在不求甚解犯同样的错误，并借国家、政府研究机构的名头传播自己的错误，误导媒体与民众，再借媒体的传播扩大这种错误的影响，以至于让政府官员、决策机构都因为这些无知无耻的所谓“专家”们的错误而制定出更加错误的政策，并行政性的破坏市场经济的运行。
前有国家发改委的王小广先生，用这种错误的计算方式发布房价收入比的荒谬报告，并在新华网传播。中有中国社科院的易宪容先生用同样的错误误国误民。今又有北京社科院还在重复着前者们的错误，一而再、再而三的破坏市场经济并误导社会与民众，真可谓是挂着专家的羊头，而屡教不改的卖狗肉。
从网上查到房价收入比的计算要求并不是很难的事情，特别是已发布的REICO报告不但说明了计算的方式、出处，也用国家统计局的相关数据多年发布过相关的结果。大约由于这个结果不能令那些别有用心、又想个人出名的专家们满意，因此每个研究机构都想出人头地的单独“创新”，做一个与众不同的计算，以显示自己的高明。但经济学中，特别是国际已有标准和管理的计算是来不得半点虚假和创新的，要创新就另用一套体系而不要拿国际惯例来吓唬人，更不要自以为是的把自己的创新当成国际惯例。
住房是有刚性基本需求的，就像吃饭一样。吃饭的刚性需求是要吃饱肚子。差别在于食品的质量好坏，有的有鱼有肉、有的有燕窝海参、有的是吃糠咽菜。收入差别让吃的刚性需求产生了重大差别，不是吃糠者不想吃鱼吃肉，而是经济条件的限制让这种刚性的需求无法变成合理的消费，市场也并非能为了让只能吃糠的民众能吃上鱼和肉而降价让鱼和肉找到一个合理的消费交汇点。
住房的刚性需求也与吃饭同样，有的居住条件好，有的居住条件差。这种刚性需求是否通过购买商品房的方式解决则要看经济的条件与购买的支付能力了。没有消费能力家庭的刚性需求则要靠政府的保障来解决。如果子孙三代还居住于一室或两室一户时，自然有增加房子的需求，但刚到什么程度才能变成实际的购买行为是弹性的。这与房屋的价格相关，这不是需求的弹性，而是价格的弹性。刚性是指居民要不要改善居住条件，价格弹性是指是否有能力消费!
为什么会有人将未婚女子的结婚条件称为是刚性需求，正是因为这个社会的发展阶段让大多数小家庭要求独立生活，减少父母的约束和社会交往的自由。为什么要用城市家庭分裂速度计算需求，正因为这种刚性需求的存在。不管是大房子小房子，至少应让每个城市家庭住一套成套住房，不管这个房子的产权归谁，也不能让他们睡在大街上，所以才有了成套率的衡量标准。目前我国城镇的成套率水平仅为1：0.8以下，而台湾是亚洲四小龙、四小虎之后最后一个到达城镇住房成套率水平1：1的地区，那也是在30年之前的事了。
国际上每个国家都有一个居住条件的最低标准。如60年代日本将最低住房困难数定为少于人均25平方米;而匈牙利则将人均25平方米为高限，高于此住房面积的要加税;美国套均面积为165平方米，许多国家将困难标准定为人均少于1.9间房。无疑最低住房标准就成为了刚性需求的判断标准。
从大多数发达国家已经历过的历史看，大约一个国家的人均居住大于35—45平方米之间时，进入了总体的消费平衡阶段，此后的住房建设速度会大大下降，同时这是包括了城乡人口与家庭的。因为这些发达国家并没有城乡人口户籍的限制性条件，此阶段刚性需求则相对减弱。而我国离这个目标还差得很远很远。不仅从成套率水平、城市化水平看如此，从人均居住面积，特别是居住条件(设备、能源和功能差别)更是与上述国家相比差之千里了。唯一高于发达国家的反而是住房私有化率是最高的，独立式住宅的指标由于人口与土地的资源约束就更无法相比了。 中国刚性需求不但存在且购买能力也具备条件，否则二、三月份的住宅销量为什么会暴涨呢?
一是，二手房的限期免税政策让二手房的供给量增加且交易暴涨，也说明正是二手房交易税费与政策过去的不合理严重的抑制了居民的消费需求。当错误的约束得到局部的修改之后，二手房市场出现了活跃。世界各国从未见过对二手房交易加重税的政策，多数发达国家的二手房交易量都是一手新房交易量的4—7倍，包括美国的房价指数也主要以二手房为标本，而北京社科院的研究报告居然会将二手房的交易价格排除在外，真是愚不可及的研究了。
二是，北京的调查中，购房一次性付款的比例与此次危机发生之前没有太多变化，大约在44—55%之间(多个楼盘的统计情况)。而用贷款和公积金购房的比重也未发生大的变化，且近期成交量最多的是单价1元/平方米的楼盘，这个价格远高于2008年底的北京平均一手房价格。说明北京并不缺少购买能力。而西安只有平均4000多元/平方米的房价，用贷款购房的比例却高达85%，也说明城市之间的收入差别与支付能力差别。
北京或中国的大多数城市的房价收入比中都只计算了工资性收入，却忽略了存量资产的重要一环。中国1998年房改时用低价的房改价对福利住房五十年的错误进行了一次纠正，即用低价对过去历史工资中没有住房工资含量做了一次补偿。房改房在2005年的人口普查中存量约占总住宅存量的52%，私有化率则高达83%，即城镇家庭中这部分存量资产都变成了更新升级换代住房条件的购买能力，而发达国家所说的房价收入比恰恰是没有这部分福利分配的住房资产的。不对等条件下的计算必然会错误的估计了居民消费能力与市场的作用。别忘了当市场中的商品房升值时，这部分存量住房也在升值并大大的提升了改善型消费的支付能力，这个升值甚至远高于前五十年的住房工资补偿。
同时45岁以上的家庭大多拥有房改房，而45岁以下的则只有部分家庭享受了房改房，这也是中国特色的一部分。由于父母一族的住房多为房改房，已解决或基本解决了刚性的居住条件，则有钱的就更新升级，条件差的就继续居住。但他们不再会在住房上有更多的支出了，于是他们就有能力去帮助下一代。加上独生子女政策又让中国出现了两个家庭帮一对子女的特色现象，住房的购买就不仅仅是靠小家庭的平均收入了。
也正由于占存量50%或更多的家庭可以不靠购买商品房解决刚性居住问题，又有一部分家庭靠政府的廉租房等保障了居住条件，反而让平均家庭收入计算的方式更无益于对市场的判断。又有谁计算过扣除这些家庭之后的收入情况或住房资产产生的收入和支付能力的情况呢?比发达国家都高的已有83%以上的住房私有化率更证明了中国人的购房能力。
房价是由供求关系决定的，而这个供求关系并非只计算北京市的户籍人口，那么供求关系的支付能力也要加上这些外来需求的条件，包括需求的数量和支付的能力。而这些家庭的支付能力大约也远远高于北京市户籍家庭的收入统计数。这样市场所面对的消费群就发生了变化。家庭资产、大家庭的资助、外来购买能力等等就都成为了房价收入比中的一部分，也成为推高北京作为国家首都地位象征的房价的重要原因。
正因为北京、上海等开放性城市的外来收入差别形成了特殊的无法计算的购买力，房价就不仅仅是为了北京的供求对象所准备的了，也完全不受这种仅以北京户籍家庭收入的购买能力约束。
如北京的星河湾近期最大的购买主力是北京之外的客户群，三亚的高房价同样是被北方地区缺少温度资源的家庭所推高。北京既然依赖于这些外来人口提供税收、提供交易、提供消费，那么又有什么理由不让这些家庭居住呢?为什么不计算这些家庭的收入与购买能力呢?
更重要的是供给量并非是针对于普遍性全民需求的。全国每年的商品住宅仅为400—500万套，又分为廉租房、经济适用住房、普通商品房、高档房、别墅等多种供给对象。而城市人口已达2亿多户，仅为3%以下的供给量。北京每年的供给量约为18万套以下(含各种新房)，按北京常住人口1600多万计算，瞬间2000万人口统计，至少有600万个家庭，也只有3.3%左右。加上二手房的供给量也仅有5%左右，而美国高峰期每年的购房比17%，低潮(现在)也超过中国一手房的交易总量，但美国的人口总数仅为中国城市人口数的一半。可见这个比例的差距了，因此中国的供求关系更不能用平均数来计算，房价比也不能用平均数来计算。每个城市有5%以上的家庭购买住房(包括二手房)就会出现供不应求的现象。
但中国的房地产为什么会出现2008年的量价齐跌呢?这与刚性需求的存在无关，而只与中国的宏观政策与外部经济环境的恶化相关。所以当住房市场中那些政策的错误被纠正和调整之后，那些抑制投资与消费的因素削弱之后，这种刚性需求就迅速的爆发出来并转换成了购买能力。
不可能出现的是当宏观经济下滑，房价出现下跌时，让大家在未知经济预期的结果之前让刚性需求或其他需求都持续不变;不可能出现当利率高涨和税收加重、交易成本暴增时，消费持续增长;也不可能因为出现严重的供过于求时，开发商还继续高速投资生产和高价供给。正是因为政策的失误与外部经济环境的恶化产生的叠加作用，才出现了中国前一段的量价齐跌的现象。
中国有大量的库存，工业如此、矿业如此、钢铁如此、加工业也如此，房地产自然也不会例外。按2008年的销售量计算，当然有大量的库存，北京同样空置高速上升，但如果今年二三月份的销售增长情况能维持下去，两年的库存消化量就变成了8个月的消化量。今年全国还会有大量的库存与空置，因为除了部分住房政策做了纠错的调整之外，其他的抑制投资与消费的政策尚未做纠错的调整，自然也不会迅速回暖了，库存也还会增加。别忘了正是政府在2007年才提出扩大供给的号召，而这个供给扩大之后，政府并没有给增加的供给一个消化的周期，就在2007年的四季度开始打击投资与消费，这种政策的快速调头又怎么会不让市场失控并空置增加呢。
不要将政府政策调控的错误推给市场，更不要都推给开发商，刚性需求靠开发商去吹是吹不出来的，开发商也不会买那么多的房子结婚用或改善居住用。市场住房销售的增长已经用事实给了《北京蓝皮书》一个嘴巴，也让这些所谓的“专家”们该清醒清醒了。
至少我知道网上集中报道的这几点都证明《北京蓝皮书》的错误，当然也不排除还有更多的荒谬处。而让政府去直接干预与压制市场价格则更是违法而不可取的。这样的《北京蓝皮书》还是不出更好，省的被民众笑话。　
戴建中：科学研究不是拉抬房价造势
中国青年报 &&
“科学研究不像拉抬房价造势，不能忽悠人。”北京市社科院社会学研究所副所长戴建中今天对房地产商任志强做出了回应。
最近几年，任何关于房地产的报告都会引发社会各界的关注。
3月31日，北京市社科院发布《北京蓝皮书》系列四个发展报告，认为北京市目前的房价仍在上涨，到2010年大量保障性住房上市后，房地产市场才会出现真正的降价。
就在《北京蓝皮书》发布之后两天，华远集团总裁任志强就在其博客发表一篇近5000字的质疑文章。文章写到，“颇让人怀疑北京社科院的研究能力、方法与水平，也不能不让人怀疑报告出笼的用心是为了北京市的城建与发展，还是为了创造社会矛盾，更有损于‘专家’的称号。”
今天，作为《北京蓝皮书》之一、《北京社会发展报告（）》的主编，戴建中也撰写了一篇文章，回应任志强的质疑。
任志强的四点质疑
住房是否是刚性需求？怎么计算房价的可支付能力？依据什么来计算房价收入比？能否仅用一手房价平均值来代替房价平均值？
在任志强的博客文章中，对《北京蓝皮书》中关于房地产的内容做出了上述四点质疑。
任志强的理由如下：
住房是天然的刚性需求，不然国家不需要建设保障性住房。
考察购房的可支付能力，国际上通用的数据是家庭收入中位数（中位数是指处在最中间的数值）。家庭收入与可支配收入之间并不一致，职工的住房公积金就没有计入可支配收入部分。
应该用国际惯用的住房面积中位数来计算房价收入比。2007年，中国住房面积中位数只有68平方米／户，而《北京蓝皮书》却用了100平方米／户来计算房价收入比。
不能仅用一手房市场的房价平均值来取代房价平均值。
“房价是由供求关系决定的，而这个供求关系并非只计算北京市的户籍人口。供求关系的支付能力也要加上外来需求的条件，包括需求的数量和支付的能力。”任志强说，而这些外来家庭的支付能力大约也远远高于北京市户籍家庭的收入统计数。这样市场所面对的消费群就发生了变化。家庭资产、大家庭的资助、外来购买能力等等就都成为了房价收入比中的一部分，也成为推高北京房价的重要原因。
任志强认为，北京、上海等城市外来人口的收入形成了特殊的无法计算的购买力。房子不仅仅是为北京的供求对象准备的，也完全不受北京户籍家庭收入购买能力的约束。
“中国刚性需求不但存在且购买能力也具备条件。”任志强说，否则二、三月份的住宅销量为什么会暴涨呢？
任志强表示，不要将政府政策调控的错误推给市场，更不要都推给开发商，刚性需求靠开发商去吹是吹不出来的，开发商也不会买那么多的房子结婚用或改善居住用。住房市场销售的增长已经用事实给了《北京蓝皮书》一个嘴巴，这些所谓的“专家”们该清醒清醒了。
住房是否有刚性需求
“我连续两年在《社会发展报告》中指出，在买房问题上不存在‘刚性需求’”戴建中表示，如果需求是在一段时间里可满足也可不满足的，那还叫什么“刚性”？
从戴建中提供的数字看，2008年北京有近12万对新人，但一共只卖出去94200套住宅，卖出的这些住宅也并不是全部卖给新婚夫妇。大家婚照结，房先不买。
“住房需求相对而言是弹性的。买不起大房子可以买小房子，买不起房子可以租房子，住宅消费能力与房价找不到交汇点时，只能是有价无市”。戴建中说，一直要坚持到房价理性回归，个人能够承受再买房。去年以来很多消费者对楼市观望，但没有谁不买食品。
戴建中认为，在住房问题上，每个人都需要住房，这是住房消费需要，但需求是相对价格而言，并且一定是有限的，面对高价商品房，中低收入者的需求受到极大限制。
在户均住宅面积上，任志强的数字与《北京蓝皮书》差距很大。
任志强提供的数据显示，中国的住房面积中位数2007年只有68平方米／户。戴建中对这个数据表示了怀疑。
按照《中国统计年鉴2008》，2006年城市人均住宅建筑面积27.1平方米（2007年数据尚未公布）、农村人均住房面积30.7平方米，2007年每个家庭户平均3．17人。
这么算来，2006年我国城市住宅建筑面积约为85.907平方米／户，农村住房面积为97.319平方米／户。
“房地产商照政府规定执行90／70政策了吗？”戴建中说，2007年连竣工的经济适用房平均每套都要106平方米，任先生能晒晒自己盖的商品房又是多少平方米一套？
在戴建中看来，房价收入比反映的是当下市场供给的有效性，拿100平方米为标准比任志强说的68平方米更有代表性。
北京市房价收入比是否23∶1
“房价收入比是有关住房市场和住房购买能力最全面的指标。”戴建中说，按照联合国人居署的有关文件，在房价收入比定义中使用的是“中位数”。但人居署也指出，在得不到中等价格的时候，解决方法就是使用平均价格。
由于中国统计部门一般不使用“中位数”而使用“平均数”的概念，因此联合国人居署在中国项目中，是用“平均数”来定义房价收入比的。
《北京蓝皮书》显示，2007年北京市城镇户均年可支配收入为65967元，当年底平均房价是每平方米15162元，按照户均100平方米计算，则房价与收入之比为23∶1。
戴建中表示，几年前就有人研究，如果真的用可支配收入“中位数”来做房价收入比的分母，由于中国贫富收入的极大差异，“中位数”会远远小于“平均数”，得出的房价收入比将更高。
对于任志强质疑的“可支配收入”，戴建中认为，一户人家在没有买房时，计算可支配收入要从总收入中减去每月缴纳的住房公积金；在这户人家买房时个人与单位的住房公积金又要发还给他，成为他可支配收入的一部分。
在《北京蓝皮书》的文章里，戴建中认为作者的计算既包括了第一种情况，也已包括了第二种情况中的住房公积金，而不是任志强所说“每个职工还有24％的住房公积金等收入未计入可支配收入部分”。
数据显示，2007年北京城镇从业人员745.4万人，而截至2008年年底，北京地区建立住房公积金单位的职工为429.24万人，没有住房公积金的至少占从业人员的40％。
“即便按任先生的说法，房价收入比由此从23∶1降到18.5∶1，离‘人人买得起住房’也是相差太远了。”戴建中说。
在戴建中看来，社会规律与经济规律不可违抗，违反市场规律的高价，涨得越高，摔得越重。经过这番房价的涨落，大家都懂了房市和股市一样有阴晴圆缺。前几年购房欲望高，是因为房价尚能接受，随着房价的高企，买得起房的人越来越少，购买力透支情况也愈来愈严重。
“任志强先生‘只为富人盖房’，但几年下来，北京的富人市场也逐步饱和了。”戴建中说，北京市统计局2007年9月底的抽样调查中，被调查户未来五年有购房需求的为18.3％，仅有2．1％户拟购房价在100万元以上。
不仅仅是市场已经对高房价做出了回应，戴建中认为，政府也已经对房价有了明确态度，干预房价的政策是“保障低端、支持中端、适量高端”，着力调整住房供应结构。
戴建中认为，房价真正回落到市场认可的水平，才能使社会获得三赢局面：居民根据自己的经济条件改善居住状况，房地产商得到略高于市场平均利润率的收益，政府增加税收。&　
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