房地产交易与权属登记问题解答
房地产交易与权属登记问题解答
第一部分 综合事务
一、登记客体
1.《房屋登记办法》规定了“房屋应当按照基本单元进行登记”，什么是房屋基本单元？
按照《房屋登记办法》第十条规定：房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（如幢号、室号、房号）的房屋或者特定空间。
&2.为什么要把登记权利的标的物扩大到所有的建筑物及构筑物？
《物权法》规定的不动产登记，应该包括所有的不动产登记。除了房屋和土地以外，不动产还应该包括码头、油库、隧道、桥梁、月台等建筑物、构筑物。
&3.《房屋登记办法》规定“房屋不能特定或者不具有独立利用价值应当不予登记”，具体是指什么情况？
例如建筑物外表或顶部所做造型、装饰等不具有独立利用价值的房屋。
&4.层高2.2米以下的房屋能否办理产权登记？
可以办理登记，建议在登记簿中附记，不纳入建筑面积。
5.房屋登记中，对可以进行登记的房屋面积有无最小的限定？
只要符合规定，不应该以面积大小来限定是否可以进行房屋登记。
&6.产权登记时，是以建筑面积还是套内面积或者专有面积进行登记？
采用的是专有部分（面积）登记方式。
&7.当事人申请登记时，约定为一方占99%，另外一方占1%，登记机构是否可以受理？
只要当事人意见一致，登记机构可以受理登记。
8.以道路路面作顶盖的地下商场及阁楼、车库、地下室等作为房屋主体的附属设施能否单独进行产权登记？
地下商场、车库、地下室可以单独进行产权登记。阁楼可以登记，不能作为独立的基本单元登记。
9.开发商分割出售的相互间没有分隔墙体的房屋、地下停车位以及敞开式商铺如何办理登记？
按照规划平面图，打界址点、划线分割确认。
&10.某一房屋，测量机构测绘的面积与合同约定的面积不一致，当事人可否要求以合同面积申报？
应该要求以实测面积申报。
11.房屋权属证书中附记栏中登记院子面积是否合适？
院子不是房屋登记的内容，不宜在附记栏中记载。
&12.一栋两层的房屋，楼梯间为内通道，二楼的住户必须从一楼经过，这样的房屋能否办理两个独立的房产证？
可以分层办理单独的房产证，共有部分以及内通道纳入分摊面积。
&13.一个人购买一栋楼中两套（或两套以上）房屋，其申请作为一笔登记，登记机构如何办理？
可以作为一笔登记，只是在登记簿中以套为基本单元登记。
14.新建住宅小区的房屋，开发商申请初始登记时是否按幢记载于登记簿？一幢楼有两种以上用途是否需要按用途分开进行登记？
初始登记可以按幢或者套间记载于登记簿。不同用途的部位，可以按不同用途登记。
&15.如果一个院落有几幢房屋，为同一产权人所有，在办理初始登记时是否需要每幢房屋分别建立一个登记簿，颁发一本产权证书？如果整个院落的房屋一同发生转移，是否需要每栋各签定一份买卖合同，分别办理转移登记？
几栋房屋为同一人所有，在办理初始登记时，应该分别登记分别发证。如果同一院落的房屋一同转移，可以选择签订一份合同（标的为所有房屋），也可以按栋签订合同。
&16.房屋坐落由有关部门确定具体名称，该“有关部门”指哪些？
地名由地名管理部门负责，门牌号由公安部门负责。
&17.总层数中的地下层与半地下层该如何标注？
有地下层或半地下层的，计入总层数，但是要加以注明。
&18.若申请登记的房屋有两种以上结构形式（如部分是钢混部分是砖混）的应该如何登记？
应该依据测量报告的记载分别注明各房屋结构、所在层次及相应的建筑面积。
&19.开发商所建商品房，车库或储藏室为地上，且层高超过2.2米，住宅用途是1——5层，那么该栋建筑物总层数应该表注为几层？
车库或储藏室层高超过2.2米，应该计算自然层数，与住宅一起合计6层。
&20.一宗房地产，既有合法建筑，又有违法建筑，能否只对合法部分进行登记？
如果登记申请不符合登记条件，不能只对合法部分进行登记，登记机构应该作出不予登记的决定。
二、申请主体
21.登记主体可否包含非法人团体、分支机构（如银行、新华书店、电信等的分支机构）？
在我国，非法人团体、分支机构属于“其他组织”，它属于民事主体的范围。因此，可以成为登记主体。
&22.企业营业执照被吊销以后，还能否进行房屋买卖？是否可以设定房地产抵押权？
企业营业执照被吊销，主管机关应该收缴其公章（公章不能对外使用），不能再进行房屋买卖或设定房地产抵押权。
&23.小区内属于全体业主共有的房屋由谁申请登记？
由全体业主共同申请难以做到（业主众多，经常变化），这类房屋由房地产企业在申请房屋所有权初始登记时一并申请。
24.新建商品房的转移登记是否必须由开发企业与购房人共同申请登记？
如果要求开发商每一起交易都陪同买方向登记机关提出申请有一定困难。有一种做法是开发企业事先向登记机关领申请表，在购房人交尽房款可以办理时，由开发企业在申请表上盖章，交给购房人自己办理。
&25.当事人的亲属是否可以证明成年的房地产权利人无民事行为能力？
某一当事人有无民事行为能力应该由人民法院认定。
&26.未成年人的房产如何办理房屋登记或产权转移手续？
未成年人可以买房，也可以领所有权证书。只是在签订买卖合同和办理房屋登记时由其法定代理人（父母）代理，这种代理属于法定代理，不需要委托或者授权。出售未成年人房屋的，应当提供为成年人利益的书面保证。
27.儿子在父亲的土地上建有房屋，并以儿子的名义领取了房屋所有权证。在该房屋抵押时，其父书面表示同意。登记机关可否受理？
该房抵押时，能不能受理不在其父是否书面同意，而应该审查所有权证是否妥当。如妥当可以办理无需其父同意，如不妥当则不能办理，还应该对房屋所有权更正。
&28.委托他人代理登记时，受委托人有两人，是否要这两人共同代理？
除了委托书明确表示必须由所有代理人共同代理外，其中任何一个代理人都有权代理。
&29.买卖双方是否可以共同委托同一代理人到登记机构申请登记？
一方持另外一方的委托书来办理权属登记申请，或者是买卖双方共同委托同一代理人来办理房屋登记，不是实施交易行为，而是依照委托人的债权关系，提出物权登记申请，登记机构可以受理。（如果是代理签订合同，就不可以）。
&30.被代理人死亡以后，委托代理人是否还可以代办房屋所有权转移登记手续？
如果被代理人死亡，继承开始，不宜由代理人办理房屋转移手续。
&31.房产交易后，当事人没有及时办理房屋所有权转移登记手续，出现卖方下落不明，买方是否可以单方面凭合同办理登记？
房屋登记应该由当事人双方共同申请，买方不能凭房屋买卖合同单方面申请房屋所有权转移登记。
&32.协议离婚的，根据离婚协议取得房屋产权的一方可否单方申请转移登记？如果另外一方不予配合怎么办呢？
不能单方申请转移登记。应该由夫妻双方持离婚证件及协议书共同提出申请。如果一方不配合，另外一方可以起诉。
&33.房屋所有权证所记载的权利人已经去世并且所有权证遗失，补发的所有权证发给谁？
最好的方法是不要再补发权属证书，而由当事人直接按继承或接受遗赠办理权属登记手续。
&34.商品房买卖合同登记备案撤消时，是否要买卖双方同时到房管部门办理？房管部门是否会有行政风险？
对于已经办理过商品房买卖合同登记备案的，如原合同不再履行，是否要撤消登记备案，应该通过立法来明确。
三、登记类型
35.原以个体工商户字号登记的房产，是否可以改登记为个人所有？
个体工商户的法律地位等同于自然人，在将字号（如同别名）改为自然人名称时，所有权并未转移，应该是变更登记。
&36.企业所有的房产因为企业的合并、分立、改制、重组等原因要办理房产转移或者变更登记，这两种登记类别在实践中应该如何区分？
实践中，根据企业合并、分立时主体是否发生变化以及期间是否发生房屋转移情况予以区别登记。如发生了房屋转移情况，办理转移登记。如发生了房屋转移且变更名称，先办转移登记再办变更登记。如房屋没有转移，只是变更名称，直接办变更登记。一般说来，改制重组前后主体均发生变化，应该办理转移登记。
&37.个人独资企业或者一人公司名下的房屋转移到公司法定代表人名下，属于变更登记还是转移登记？
个人独资企业将公司名下的一幢办公楼，转移到公司投资人名下，是两个不同的主体（其他组织和自然人）之间的转移，属于转移登记。
一人公司将公司名下的一栋办公楼，转移到个人名下，因为一人公司的财产和投资人个人财产相互独立，属于转移登记。
38.公司股东或股权结构发生变化，其房产办理何种登记？公司名称变更应该提供何种变更证明？
公司股东变化，不影响公司作为法人存在，房屋权利主体没有变化，不需要变更或者转移登记。
股权结构变化，只是股权转让，股份制企业作为法人没有变化，不需要办理交易或登记。
如果是房地产作为出资进行股权重组，办理房屋转移登记。
公司名称变更应该提供工商部门出具名称变更的证明。
39.共有房屋的共有性质或者共有分额发生变化的是属于变更登记还是转移登记？
如果共同共有转为等额按份共有，或者等额按份共有转为共同共有，需要办理变更登记。
如果共同共有变为不等额按份共有，或者按份共有人之间的分额发生变化的，需要办理转移登记。
&40.拆除旧房后翻建的房屋是初始登记还是变更登记？
因房屋翻建引起的房屋面积增加或者减少，属于变更登记。
&41.拆迁补偿安置时为被拆迁人复建的房屋，登记时应该列为初始登记还是变更登记？
原房屋拆除，该房屋所有权灭失（消失）。复建的房屋，重新登记新的房屋所有权。因此，不是变更登记，而是初始登记。
&42.析产和分割有什么区别？共有房屋的登记是转移登记还是变更登记？分割是否交纳契税？
对房产的分割上，析产和分割是同义词。房屋的分割如果引起了所有权权利主体的变化，属于转移登记。如果分割前后房屋所有权主体没有变化，属于变更登记。分割是否交纳契税，不应该由房屋登记部门解释。以地税征管部门解释为准。
43.《房屋登记办法》规定的注销登记和撤消登记有什么区别？
1.注销登记是登记的种类，应当由当事人提出注销登记申请。撤消登记不是登记的种类，不需要当事人提出撤消申请。2.撤消登记以当事人违法为前提，注销登记不以当事人违法为前提。
44.遗失补证是不是重新登记？
遗失补证不是重新登记。房屋登记在记载于登记簿时登记就已经成立，不因权证遗失而无效，补发的只是权属证书。
四、登记机构
45.市辖区登记部门可否成为房屋登记机构？
市辖区不是独立的行政区域，不能设立独立的房屋登记机构。
五、登记业务操作系统
46.什么是地理信息系统？为什么应用该系统能够提高登记机构管理水平？
地理信息系统是一种采集、存储、处理和应用与地理空间分布有关信息的集合。地理信息的功能，信息的获取输入、数据的存储管理、数据的转换分析、成果的生成输出。这些功能运用于实际工作中，可以提高管理水平。
&47.业务系统与登记簿是什么关系？
业务系统是登记簿数据来源的基础，登记簿是业务系统登记成果的体现。
&48.房地产系统能否开发整体的操作性强的软件？
&49.是否能够建立省、市、县联网的信息系统？
六、登记相关的测量问题
50.登记流程中测绘环节放在何时何处？
登记流程不含测绘，测绘在登记之前进行。
51.在界址调查时，若遇四邻拒签如何处理？
&界址不清，存在争议，诉讼仲裁，方可确界。界址清楚，四邻拒签，证据足够，单方指界。证据不足，终止登记。
七、与登记相关的档案问题
52.电子档案异地备份机制如何建立？
有如下实现方式：基于主机，基于存储系统，基于光纤交换机，基于应用的数据复制。
53.房屋有共有人的，共有人的房产证编号是同一编号，还是一证一号？如是一证一号，档案资料该怎样存放？
房屋共有人的房屋所有权证为一证一编号，档案资料按房地产权利人（权属单元）归为一宗档案。
54.除权利人本人及法院工作人员外，其他机构（如法律援助中心）或个人（如律师、利害关系人）查询他人的房产资料，应出具什么证明和证件？其他自然人或机构能否自由地、公开地交费查询他人的产权档案？
公、检、法等司法机关的县级以上所在机关、部门出具的证明和查阅人身份证件。申请公证、仲裁的，公证、仲裁机构出具的证明和查阅人工作证件。仲裁、诉讼受理案件的证明和当事人的身份证件。其他自然人和机构不能自由查询。
55.抵押权注销以后，抵押档案是否还要保存？
抵押权注销以后，如果抵押档案没有保存，一旦发生争议，就无法提供登记或注销的依据。因此，在没有新的规定以前，当抵押权被注销以后，其档案应该保存。
&56.预告登记的档案，是否需要永久保存？
登记机构不能从主观上判断哪些登记重要，哪些不重要，因此必须以最慎重严谨的态度来对待。因此，和其他档案一样，都必须永久保存。
八、其他问题
57.《房屋登记办法》为什么要对登记的定义作出新的规定？
原先对登记的定义不确切，新规定明确登记是房屋权利记载于登记簿的行为，不是确权行为。新的规定合理界定了登记机构的责任。
&58.什么是房屋登记中的“公示”？核准登记和登记中的公示有什么区别？什么时点是公示的时点？
房屋登记中的公示，就是登记机构将当事人的不动产权利记载于登记簿。登记簿供公众公开查阅，一经记载便产生了公示作用。核准登记是房屋登记中的一个程序，而公示是不动产权利记载于登记簿时开始产生的作用。公示的时点就是将当事人的不动产权利记载于登记簿的时间。
&59.建筑物区分所有权、专有部分与共有部分的概念？
建筑物区分所有权，是指根据使用功能，把建筑物区分为各个所有人独立使用的专用部分和多个所有人共同使用的共用部分。每一所有人对专有部分享有专有权，对共有部分享有共有权。以及共同管理权。
所谓专有部分，是指构造以及使用上的独立性，并能够成为区分所有权客体的部分。
所谓共有部分，是指区分所有权人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分。如支柱、屋顶、外墙、地下室。
60.建筑物属于业主共有部分如何登记？是按份共有还是共同共有？
在登记时，注明全体业主共同共有，不发权属证书。（按份共有比例难以计算，很麻烦，不宜采纳）
&61.登记机构能否推行发证的“立等可取”？
全国经济和发展水平不一，伪造文书、证件经常出现，为保证登记质量，减少错误，更好保障当事人合法权益，“立等可取”不宜全面推行。
62.信托是一种什么权利？以房产作为信托财产如何办理房屋登记？
信托是指委托人基于对受委托人的信任，将财产权委托给受托人，（信托的财产转移到受托人名下）由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理处分的行为。
对于信托财产，一般做法是按房产交易办理转移登记。《房屋登记办法》并未另作规定。
&63.房屋登记费改为按件收取以后，房地产成交价格申报制度是否还有意义？
有。意义在于，依税纳税是每个公民应尽的义务，如实申报成交价格有利于维护当事人的合法权益。
&64.什么是“平行受理”，这种受件方式有那些优点？
平行受理是指当事人向登记机构提出申请时，登记机构每一个受件窗口都可以受理不同登记种类的登记申请。
这种收件方式的优点是：收件人员要求对业务较为熟悉，当事人办事比较方便。
&65.婚前个人购买的房产，婚后夫妻共同还贷，属于夫妻共有财产吗？两人共同购买的房产登记在一方名下，一方取得了产权后才办理的婚姻登记，属于夫妻共有财产吗？
如果婚前购买了房产，办理了房屋登记，买房一方已在婚前取得了房屋所有权，不属于夫妻共有财产。
两人共同购买的房产登记在一方名下，一方取得了产权后才办理的婚姻登记，不属于夫妻共有财产。
66.属于夫妻共有的房产，应该按共有房产进行登记吗？应该如何登记？
应该按共有房产登记，能够真实反映权利状态，维护当事人合法权益。办理时夫妻双方到场，提供身份证、共同共有或按份共有的约定。
&67.在夫妻关系存续期间购买的房产，可否视为其中一方“个人所有财产”呢？
夫妻关系存续期间购买的房产，一般视为夫妻共有财产。如果夫妻双方约定为其中一人所有的，应该从其约定。可以视为其中一方个人所有财产。
&68.以单方名义登记的夫妻共有财产在转移、抵押时，是否要求夫妻双方都到场签字？
《物权法》施行以前，登记为一方的，是夫妻共有财产，转移或者抵押，都需要夫妻双方到场签字。
《物权法》施行以后，登记为一方的，视为一方个人财产，转移或者抵押，只要房屋登记簿上的房屋所有权人到场。
&69.夫妻双方购买的房产，合同和发票都只写了一个人的名字，但进行房产登记时，要求办理夫妻双方共有房产，这种情况能否登记为夫妻双方共有？
70.房改房被依法继承后，其所有权性质是否有所改变？
从理论上来说，继承房产不改变房改房的性质。
71.当事人申请房屋所有权登记以后，登记机构为其办理了登记。但是当事人长期不来领取怎么办？
一是可以催告，促使当事人前来领取。二是列出清册，文件档案归档，房屋产权证寄存档案室。
&72.房屋拆迁补偿时，如原产权人已经去世，该房屋的产权如何登记？
拆迁前原产权人死亡，(房屋未拆）先由继承人办理房产继承，后签拆迁补偿协议，根据拆迁补偿协议交契税，再办产权登记。（拆迁前房产继承）
拆迁后签定协议后原产权人死亡，（房屋已拆）先由继承人办理债权（拆迁补偿协议）继承，凭债权继承公证和拆迁补偿协议书，根据拆迁补偿协议交契税，然后申请房屋登记。（拆迁后债权继承）
&73.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利而单方面申请登记的，如果存在分割共有部分房屋的情形，房屋的其他共有人的房屋如何登记？
如果涉及到其他共有人分额变化，通知其他共有人共同申请。
如果其他共有人拒绝申请，登记机构按照生效法律文书的内容在登记簿记载。
其他共有人分额发生变化，与所持产权证不一致的，以登记簿为准。（可将原所有权证公告作废，或者在其他共有人以后办理权证时收回原证，作变更登记）
&74.登记机构应该如何办理划拨土地上的房屋转移登记和抵押登记？
以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应该报经人民政府审批（即到国土部门审批，交纳土地出让金）。
在办理划拨土地的房屋抵押登记时，应该要求申请人先到国土部门办理划拨土地使用权的抵押登记，以保证土地使用权出让金或土地收益足额上缴国家。
&75.开发企业现房销售，是否还要许可证？
根据《商品房销售管理办法》《城市房地产管理法》，商品房预售，开发企业应该领取商品房预售许可证。现房销售无需办理许可证，但是应该到房地产开发主管部门备案。
&76.建设项目是否可以转让？建设项目转让后如何办理房屋登记？
根据《城市房地产管理法》，建设项目可以转让。建设项目竣工前，建设项目的受让人应该有开发资质，还必须符合建设项目转让的条件（支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。属于房屋建设工程的，完成25%以上。属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地条件）
建设项目转让后应该办理的手续1.土地使用权转让手续。2.规划报建的更名手续。3.施工许可证的更名手续。只要变更了用地规划手续，符合《房屋登记办法》，就可以办理房屋所有权的初始登记。
77.当事人在申请登记时没有签名，而是加盖了印章或者是手指印，这是否有效？
理论上只要能够证实是当事人提出的申请，就是有效的。但是在实际工作中，还是亲笔签名为妥。因为印章真实性难以举证，指印时间一长也容易模糊，难以鉴定。这样登记机构陷于被动。
&78.某外籍人士在我国大陆买房，护照上没有中文姓名，在房屋登记时是否用外文还是中文？
根据《房屋登记办法》，申请房屋登记的，申请人应该使用中文名称或者姓名。没有中文姓名的，可以用中文译名登记，同时将中文母语姓名记录在登记文件中。
&79.最高人民法院法发［2004］5号文件第27条为什么要规定“当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时“？
房屋和土地，都是不动产。不动产的取得，以登记为准。而生效法律文书，从送达权利受让人时就生效（即不动产的取得，从生效法律文书送达时为准）。判决或裁定在前，登记在后，其间时间有长有短，为统一标准，最高法院做出了上述规定。就是为了明确当事人不动产生效时间，又与不动产转移的凭登记才生效的原则相一致。
&80.如何理解最高人民法院司法解释［2004］16号文中“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭”这一规定？
这一规定是以清偿（还清债权）所担保的债权来消灭担保债权。（钱还清了就不存在债务）。在前款规定中，同时还规定了，除当事人另有约定外，“拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权及其他优先受偿人的债权”。担保的债权得到清偿，（担保的债权还清）。设立在该债权上的担保物权即告消灭。
&81.什么是具结保证制度？为何要建立具结保证制度？
具结保证，其实就是具结保证书，有签名，加盖指印，表示对自己的行为负责。这样做，是为了减少登记的失误，调动登记机构和当事人的积极性，共同承担房屋登记审查的风险。
&82.如何实施具结保证制度？
具结保证应当注明具结保证人的身份（是否共有人），具结保证的内容（如果提供虚假情况，愿意承担一切法律责任）。
第二部分 登记程序
一、登记程序
83.房产交易以后，房屋受让人在登记时，是否要重新填写墙界表？
&理论上，因为时间长久不一，平房不能排除共用的墙体归属发生变化。因此，平房一般应该填墙界表。实际工作中，楼房一般四址均为共有，不需要填写墙界表。
84.为什么要把申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突作为予以登记并记载于登记簿的条件？在实际工作中还要注意哪些问题？
&“一物一权”的原则是房屋登记应该遵循的原则。“一物一权”就是同一物上不能设立相互矛盾和冲突的物权。&
在初始登记时，应该注意三个方面：1.原来是否存在已经登记所有权（房屋拆除后新建，是否已经注销原产权）。2.处分权由登记簿记载的权利人行使。3.预告登记和查封都是登记簿登记的事项，当事人申请的权利不能与之发生冲突。
&85.什么是隐性共有人？登记结构是否要审核有无潜在的共有人？
&虽然未登记在产权证或登记簿上，但是根据法律法规享有共有人权利的人。在房屋登记中，登记机构应该审核有无潜在的共有人。存在隐性共有人的，需要其到场签字。
&86.在审查产权时，登记机构是否要考虑事实婚姻问题？
&根据最高人民法院《婚姻法解释1》的规定，日以前，《婚姻登记管理条例》实施以前，符合结婚实质要件的（以夫妻名义同居），按事实婚姻处理。日以后，符合婚姻实质要件的（以夫妻名义同居），应该补办结婚证。原则上，需要补结婚证，或者由公安部门出夫妻关系证明（农村：村委会、镇政府证明，派出所盖章认可。城市：街道、镇政府证明，派出所认可）。镇民政办无权证明夫妻关系。
87.登记机构对当事人的登记申请应该进行实质性审查还是程序性审查？
对民事行为的实质性（法律基础）审查，超越了登记机构范围和能力。从《物权法》12条登记机构履行职责来看，应该是程序审查为主，实质审查为辅。
&88.房屋登记审核不实行三审是否会产生登记程序上的问题？
《房屋登记办法》规定了登记的程序。办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。其中只规定了审核的程序，没有规定在审查产权时要实行几审。因此，将三审改为二审或一审，审核的程序只要存在，就没有登记程序上是否合法的问题。
&89.对房价进行评估，是办理房屋登记的必经程序吗？是否与《物权法》第十三条的规定相冲突？
&对房价进行评估，不是办理房屋登记的必经程序。对房价进行评估，与《物权法》第十三条的规定相冲突。第十三条登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。
&90.撤消登记是否要经过听证程序？
《行政处罚法》第四十二条听证程序　行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利。
&房屋登记是物权公示行为，不属于行政许可。撤消登记不同于吊销许可证或者执照，公告作废和收回房屋产权证不是行政处罚，不适用《行政处罚法》第四十二条有关听证程序的规定。因此，撤消登记不需要经过听证程序。
二、登记资料
&91.《房屋登记办法》在规定申请人提交的登记文件时，多次提到了“其他必要材料”，哪些是“其他必要材料”？
其他必要材料是指：1.放弃优先购买权证明。（共有人或承租人）2.被代理人无民事行为能力证明（法院）3.划拨土地批准文件（国土局）4.案件受理证明（法院）5.委托书（公证处）6.契税（地税局）7.测绘图（测绘院）8.遗失声明（当事人、报社）
&92.当事人提出登记申请后，是否可以撤回申请？需要提交什么资料？登记机构如何办理？
在符合以下条件时可以撤回申请：1.应该双方当事人共同提出。2.应该在登记机构记载与登记簿以前提出。
&需要提交的资料有：1.撤回申请书。2.身份证明。3.原登记申请的受理通知书。
登记机构应该如此办理：1.收到撤回申请。核查信息系统。2.登记事项未核准登记的，准予撤回。3.登记机构退还登记文件，当事人交还收件收据。4.撤回申请归档，以备查考。
&93.《房屋登记办法》规定了具有独立利用价值的特定空间以及涵洞、码头等构筑物可以进行权属登记，那么是否需要提供规划许可证、竣工证明等材料？
《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。
《房屋登记办法》规定第九十六条　具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。由此可见，同样需要提供规划许可证、竣工证明等材料。
&94.哪些证件、证明可以作为自然人申请房屋登记时的身份证明？是否包括户口簿？
申请人为自然人的，身份证明包括：1.身份证（含港澳台的居民身份证）2.户口簿3.军官证、警官证、士兵证、离休证、退休证、文职干部证（军队、武警中未按照《居民身份证法》领证的官兵）4.护照、政府居留证件（外籍自然人）
申请人为法人或非法人团体的，身份证明为：《营业执照》、《组织机构代码证》（没有执照或代码证，可以用《事业单位法人证书》《社会团体法人登记证书》代替）
&95.申请人提供的第一代身份证可能因为年代久远上面的照片和现在的本人相差很远，这种情况能否要求申请人提交公安机关盖章证明与原件一致的复印件？
我国自然人身份只能由公安机关证明。因此，可以将身份证复印件附上近期照片由公安部门确认为同一人后加盖印章。
&96.处分夫妻共有房产时，两人结婚证丢失，户口又不在一起的，还可以出具什么来证明夫妻关系？
&如果发生结婚证丢失而两人的户口又不在一起，应该要求申请人补办结婚证（实际工作中，也可以到婚姻登记部门出具婚姻状况证明）
&97.销售发票是商品房转移登记的必收要件吗？
&根据《房屋登记办法》，申请由开发商和买房人共同申请，看似无必要由当事人提供商品房销售发票。但是在实际工作中，绝大多数城市办理商品房转移登记时，大多由买房一方申请登记。因此要求申请人提供商品房销售发票，这是为了证明房款完全交付，避免出现买房人尚未交款，而登记机构已经办理了房屋所有权转移登记。
&98.是否所有登记文件都应该是原件？可以是加盖了公章的复印件吗？
房屋登记办法第十一条第二款规定：“登记申请材料应该提供原件。不能提供原件的，应该经有关部门（谁制作谁证明）确认与原件一致的复印件”。并非所有的登记文件都是原件。（有的文件原件已经归档，有的司法文书当事人遗失，有的不宜或不能交给登记机构［如土地证、营业执照］，因此不能一律认定复印件无效。）
&99.人民法院司法建议是否能够作为登记机构注销权属证书的依据？
&司法建议属于建议性质，并不具有法律约束力，不是要登记机构协助执行。因此，无论是口头还是书面建议，都不能作为注销权属证书的依据。
&100.如何认定“人民法院或仲裁委员会生效法律文书”已经生效？可否作为申请房屋登记的依据？
&生效的判决书：1.二审判决。（一宣判立即生效）2.一审判决上诉期满未上诉。&实践中一审判决到法院注明“判决已经生效”。生效的调解书：需要当事人签收才生效。实践中调解书到法院注明“已经生效”。如果判决和调解当事人不执行，法院强制执行。一旦下达裁定书和协助执行通知书，立即生效。仲裁裁决一经作出立即生效。
三、询问与实地查看
&101.是否所有的登记类别都应当询问申请人？如何证明登记机构已经向申请人进行过询问？《物权法》第十二条　登记机构应当履行下列职责：（二）就有关登记事项询问申请人；
《房屋登记办法》第十八条　房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。根据《房地产交易与权属登记问题解答》，所有登记类别都应该向申请人询问。（实际工作中根据不同申请只对有关登记事项进行选择）
如何证明进行过询问：设置专门表格，由申请人填写或画勾，询问结果由申请人签字确认，并作为权属档案保存。
&102.是否所有的房屋登记都一律要到实地查看？
&根据《物权法》第十二条　登记机构应当履行下列职责：申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。按照这一规定，是否要到实地查看，是由登记机构来决定，并不是对所有的登记申请都一律到现场查看。
&根据《房屋登记办法》第十九条　办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
&103.已经取得房产证的房屋进行抵押，登记机构有无必要到现场勘查？如无必要，怎样防止譬如假证、抵押物已经不存在等情况发生？
对于已经登簿的房屋，由于在初始登记时已经进行了实地查看，该房产设置抵押时，登记机构没有一定要到实地查看的义务。防止假证：物权法实施后，办理登记之前要核对登记簿，以登记簿上记载的权利人状况为根据，以防止假证的情况。防止抵押物不存在：按照建住房［2006］8号《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，商业银行贷款前出于风险考虑会对抵押物进行评估，出具评估报告。评估过程中会到实地查看。
&104.登记时如何确定是否需要进行公告？
是否需要公告由登记机构自由裁量。其中集体土地范围内的房屋登记必须公告。
105.不动产登记机构的公告有哪些效力？
&在目前，不动产登记机构所发布的公告，其作用只是帮助不动产登记机构发现可能出现的问题，便于有利害关系的当事人提出产权异议。
&106.《房屋登记办法》中规定了应当公告的事项，但是并没有规定公告期间、方式等，实践中公告期一般规定为多久为宜，公告采用哪种（张贴、登报、电视广告等）方式为宜呢
目前各地公告期标准不一，大多定为30天。公告应该刊登在房屋所在地发行的主要报纸（有正式刊号）或者登记机构的网站等公开的媒介上。
&107.遗失房产证后申请补发，登报声明有无时间限制？
&登记簿的出现使房屋所有权不再以房屋所有权证书为依据，而是以登记簿为准。所以只要权利人在当地公开发行的报刊上刊登了遗失声明，即可申请补发，登报申明没有时间限制。房屋登记机构予以补发的，应该在有关事项在登记簿上予以记载。
&108.登记申请人遗失收件收据应该如何处理，是否要登报声明作废？
如果不慎将收件收据遗失，可由申请人（代理人）出具声明，没有必要由当事人登报声明。遗失声明一定要登记申请人（或代理人）出具，并将此项声明归入该户档案，以备日后查考。
五、公证和认证
&109.什么是认证？为什么要办理认证？
&&认证也称为领事认证，一般对公证而言。指一国的外交、领事、及其授权机构在涉外文书上确认公证机关、认证机关的最后一个签字或者印章属实的行为。国外的文件，其签名和印章是否属实，国内人一般较难判断。经过签发国的外交、领事及其授权机构以及我国驻外使馆、领事馆的认证，就可以确认其真实性。
&110.在办理权属登记前，有哪些事项应当经过公证？
根据《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定，办理房屋登记有下列情形的，需要经过公证：1.遗产公证（继承权公证书）。2.遗嘱公证【（遗嘱公证书）和（遗嘱继承权公证书）】或【（接受遗赠公证书）】　3.赠与公证【（赠与公证书）和（接受赠与公证书）】或【（赠与合同公证书）】4.涉外公证。
&111.权利人委托他人办理房屋登记，委托书是否一定要公证？
&对涉及房屋所有权处分的登记，若原房屋所有权人委托代理的，需要求当事人对该委托书进行公证。
&112.处分房产的遗嘱未经公证如何办理房屋登记？
&根据《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，如处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或受益人可根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后办理房屋所有权转移手续。（原遗嘱因为立遗嘱人死亡难以公证，但继承人或受益人根据遗嘱签订的遗产分割协议，可以公证）如果对遗嘱内容有争议，不能达成分割协议，可以提起诉讼。根据判决办理房屋登记转移手续。
　113.夫妻双方约定房屋所有权归单方面所有的承诺书是否要经过公证处公证？登记机构应该如何办理记？
《婚姻法》第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。也就是说，夫妻之间的财产可以自行约定，这个约定对夫妻双方都具有约束力，不需要经过公证证明其约定的效力。在《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》明确了必须办理公证的事项，夫妻双方约定房屋所有权归单方面所有的承诺不属于必须要公证的事项。对于这种登记，只需要夫妻双方到场申请，以书面方式明确表示房屋产权归其中一方，登记机构据此予以登记即可。
&114.《房屋登记办法》第十四条规定，“未成年人的房屋，应该由其监护人代为申请登记。因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”该书面保证是否需要公证？
监护人是否为了未成年人的利益而处分未成年人的房屋，是民事法律关系问题，登记机关无须也无法判断。《房屋登记办法》只要求监护人提供书面保证，由监护人承当相应的法律责任，而没有强调必须公证。
&115.《房屋登记办法》第十五条规定“申请人提交的证明文件原件是外文的，应该提供中文译本”，该中文译本是否需要由公证机关指定翻译机关进行翻译后予以公证？
&为保证中文译本的准确性，需要由公证机关指定翻译机关进行翻译后予以公证。
&116.继承、赠与、受遗赠行为的合同能否用律师事务所的见证或者其他继承人放弃继承权的公证声明来替？
国家规定的必须公证的项目只有经过公证才能够生效。继承、赠与、受遗赠行为的合同必须经公证才能办理转移登记，不能用律师事务所的见证或者其他继承人放弃继承权的公证声明代替。放弃继承权声明只是证明合法继承人有人不要遗产了。并不能证明最终遗产由谁继承。房屋过户需要遗产公证，办理《继承权公证书》，它最终确定房屋由谁继承。
第三部分 登记薄、权属证书与登记证明
一、登记薄
117.不动产登记簿如何设立？如何防止登记簿记载错误？
&不动产登记簿在形式上是一张张格式统一的表格，一般每一件登记（一个业务宗号）为一页。一般来说，对外发一个房屋所有权证，登记机构就有一页（份）登记簿。不动产权利包括自然状况、权利状况、其他事项等三个部分。
为了防止登记簿错误，应该做到以下几点：1.从受理登记到审查的各个环节都十分注意。2.十分注意数据的录入。3.已经记载于登记簿的内容，未经合法程序，不能对登记簿做任何修改。4.即使的录入的错误，也要严格履行合法的程序。
&118..《物权法》实施以前和之后登记如何建立登记簿？
&1.《物权法》实施以前登记的房屋，现阶段不进行统一登记簿。原权利登记转换为房地产登记簿之前，权利归属和内容以产权档案为准。2.《物权法》实施以后办理登记的房屋，应当建立登记簿。
&119.当房产权利灭失以后，该页登记簿是否还要继续保存？
在登记簿建立以后，对于因权利的转移、变更、灭失而发生变化的权利或事项，该登记簿仍然应该保存（无论是纸介质还是电子介质）。只是在该页做出相应的明显的注记，说明这是以往的权利，以免他人误读.
&120.登记簿中的房屋编号是否有规定格式？
有。房号由“图幅号+丘号+幢号+户号+（特殊标识）”
&121.登记簿中的所有权部分原权证号什么时间填写？
采用电子登记系统，由系统自动实现。
&122.法定共有部分与专有部分的房屋登记簿技术上应该如何关联？
共有部分与专有部分互相关联。具体方法是：在共有的登记簿上载明产权属于某某幢全体业主共有、并单独编立房地号。在各个区分所有权专有部分的登记簿上分别记载共有部分的总面积以及共有部分的房地号。
&123.如何理解房屋登记簿的公示效力与报纸刊登的遗失声明的公示效力？
登记簿的公示是不动产的一般公示方式。登报公告是在特殊情况下的特殊公示方式。
&124.有了登记簿，是否还需要在报纸上刊登遗失声明？
需要。《房屋登记办法》第二十七条房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。
&125.是否一个房屋登记单元应该建立一个登记簿？
是。《房屋登记办法》第十条规定，房屋应该按基本单元进行登记。《房屋登记簿管理试行办法》第五条规定：“房屋登记簿应该按照房屋基本单元建立。房屋基本单元应该有唯一的编号。”
&126.房屋基本单元建立之后所有异动情况都在这个登记簿里加页实现吗？
不是。房屋登记簿单元建立以后，所有的物权变动情况都应该在登记簿中予以体现。电子登记簿就可以直接在登记系统里实现，而纸质登记簿就只能够通过加页的方式实现。
&127.登记簿的记载是否可以完全脱离手工书面记载？
如果采用电子介质的登记簿，可以完全脱离手工书面记载的形式。
&128.预购商品房预告登记和预购商品房抵押登记如何建立登记簿？
根据《房屋登记簿管理施行办法》附件《房屋登记簿记载内容说明》，预告登记在登记簿上应该体现的内容包括：预告登记权利人（债权人）（记载买卖合同中的购房人、抵押合同中的抵押权人），预告登记义务人（债务人）（记载买卖合同中的售房人、抵押合同中的抵押人），预告登记证明号（记载登记机构向房屋权利人颁发的预告登记证明的证号）
&129.商品房预告登记与竣工后开发商申请的初始登记簿如何衔接？
房屋竣工后开发商申请了房屋所有权初始登记后，申请人可申请将预告登记转为相应的本登记。（请求权转为物权）
&130.是否将房屋权属证书、登记证明和房产档案的所有内容记载于登记簿？
是。房屋登记簿的内容应该包括房屋权属证书、登记证明所记载的各项内容。现在权属证书、登记证明则是登记簿的内容摘录。
&131.电子登记簿是否需要同时打印一份纸质的随档案存放？
电子登记簿不需要同时打印一份纸质的随档案存放，因为登记簿记载相关信息后，原始登记申请资料以及登记机构的内部审核文件等应当作为登记档案保存。
&132.电子登记簿之外还需要单独存放一套完全的纸质登记簿吗？
《房屋登记簿管理试行办法》规定，电子登记簿应该定期备份。但是并未要求电子登记簿之外还单独存放一套完整的纸质登记簿。各地登记部门可以根据自身情况和特点来决定，是否单独存放一套纸质登记簿。
&133.所有权变动所附条件是否要在登记簿上予以记载，并对其加以限制？
依据《房屋登记办法》的规定，此类登记在办理时应当夫妇双方共同申请，，必须在当事人以书面表示所附条件已经成就（完成）时才能予以登记，登记簿上不记载附条件等限制。
&134.初始登记后进行分割转让，办理转移登记时登记簿应该如何登记？
处始登记后进行分割转让的：1.对已经分割部分在相应的登记单元上办理转移登记。2.将转移事项记载在登记簿上。3.剩余未分割的部分在相应的单元上办理变更登记。4.将变更事项记载在登记簿上。
&135.纸质登记簿是随产权档案存放还是单独存放？
应当单独存放。单独存放在档案如遇毁损的情况下，可以依据登记簿确定房屋所有权。
&136.纸质登记簿是归档案馆还是产权登记机构管理？
房屋登记簿的管理机构应当也只能是房屋登记机构。由其他机构管理房屋登记簿不符合《物权法》的规定。
&137.是否每办理一笔业务都要都要提取档案？
房屋登记簿是记载房屋权利的即时记录，记载的是房屋权利的基本情况。所以不必每办理一笔业务都要提取档案，只要查看登记簿。
&138.房产登记办理程序中，最终审核人员可否只进行电子签名？
《电子签名法》第十四条规定：可靠的电子签名与手写签名或者盖章具有同等的法律效力。因此，各流程办理人员包括登簿的最终审核人员可以进行电子签名。
二、权属证书和登记证明
139.登记证明是不是权属证书？哪些登记要发怔？哪些登记要发登记证明？
登记证明不是权属证书，两者属于并列关系。前者记载的是物权，后者不一定。
哪些登记要发证：房屋所有权登记、房屋他项权登记（抵押权、地役权）。
哪些登记发登记证明：预告登记、在建工程抵押权登记。法律法规规定的其他事项。（没有取得物权）
异议登记和查封不发登记证明（司法机关不是利害关系人）。
&140.房屋权属证书中“规划用途”一栏应该如何填写？
《房屋登记办法》规定房屋所有权记载的是规划用途，按照《房屋登记簿管理试行办法》（附：房屋登记簿记载内容说明），应该记载建设工程规划许可证（含附图）上记载的房屋用途。
&141.按照《房屋登记办法》二十五条规定，可以理解为不再发放共有证吗？
《房屋登记办法》取消了建设部原《城市房屋所有权属登记管理办法》中规定的《房屋共有权证》。向每一个共有人各颁发一本《房屋所有权证》，在证上注明“共有”字样。在每一本证上均记载所有的共有人，以保证一人一证。
&142.《房屋所有权证》中房屋所有权人栏里是否应该填写全部所有权人？
新的《房屋所有权证》填写说明已经明确：1.房屋所有权人填写房屋登记簿记载的房屋所有权人。2.所有权人为共有的，共有情况中注明分额或共同共有，所有权人栏内填写持本证的所有权人，其他共有人在附记栏中填写。
&143.商品房申请房屋所有权初始登记，是否要发房屋权属证书？如要发，在部分房屋转移登记后如何变更？
发初始登记证明。在办理转移登记时，收回初始登记证明。
&144.《房屋他项权证》丢失如何处理？
《房屋他项权证》是房屋权属证书的一种。《房屋登记办法》第二十七条规定：房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报纸上刊登遗失声明后。可以申请补发。在补发时，应该将有关事项在登记簿上记载，补发的《房屋他项权证》上应该注明“补发”字样。
第四部分 房屋所有权登记
一、初始登记
&145.《房屋登记办法》第三十条规定了申请房屋所有权初始登记应该提交的材料，其实第三项为“建设用地使用权证明”，为什么不直接规定为“土地使用权证书”？第四项为“建设工程符合规划的证明”，为什么不直接规定为“建设工程规划许可证”呢？
这里指的是国有土地范围内的所有权初始登记。《物权法》已经将建设用地使用土地的权利改为“建设用地使用权”，《房屋登记办法》这样规定与《物权法》保持一致。
“建设工程符合规划的证明”不直接规定为“建设工程规划许可证”，是因为前者比后者的范围更广泛，更加符合实践操作的需要（前者包括建筑执照、建设工程规划许可证）。
&146.《房屋登记办法》第二十二条第一款规定：“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，登记机构应当不予登记。”但是第三十条的初始登记提交的材料中却没有要求“施工许可”证明，登记机构在实践中应该如何把握？
《房屋登记办法》第三十条　因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
　　（一）登记申请书；
　　（二）申请人身份证明；
　　（三）建设用地使用权证明；
　　（四）建设工程符合规划的证明；
　　（五）房屋已竣工的证明；
　　（六）房屋测绘报告；
　　（七）其他必要材料。（其他必要材料包括：委托书、被代理人无民事行为能力证明、施工许可证等）
因此，其他必要材料包括施工许可证。
147.新建房屋申请房屋所有权初始登记时，需要提交“房屋已竣工的证明”，该证明应该由哪个部门出具才算合法有效？建设单位和监理公司出行不行？
建设工程竣工申请房屋所有权初始登记时，需要提交“房屋已竣工的证明”，该证明应该由建设行政主管部门出具才算合法有效。
居民自建的民宅，可由建设单位出具房屋竣工证明。
&148.新建房屋未办理房屋所有权初始登记便进行的房屋所有权转移登记，是否必然无效？
在正常情况下，未办理房屋所有权初始登记，不能办理房屋所有权转移登记。但是，有一些特殊情况，未办理初始登记便进行的转移，并不是必然无效。《物权法》第九条在规定：“未经登记，不发生效力”的同时，同时规定了：“但法律另有规定的除外”。第二十八条、二十九条、三十条所规定的情况，就属于法律另有规定。按这三条规定取得的房屋所有权，不一定能够办理初始登记。
附：《物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
&149.某人建房有合法的建房批准手续，但是未领取房屋所有权证书。建房人死亡后，该房屋可否继承？是否要先以被继承人的名义办理初始登记？登记机构应该如何办理？
有合法的建房手续，没有进行房屋登记。按物权法三十条规定，属于不登记就取得所有权，仍然是合法的财产。可以继承。
被继承人死亡，无法提出申请。被继承人死亡，权利主体灭失，原所有人的所有权不存在，权利不存在，登记机构无法登记。因此，不需要以被继承人的名义办理初始登记。
&建房人死亡后，继承人可以凭相关建房手续办理遗产公证，再向登记机构申请登记。
&150.在“租赁”土地上建造的房屋能否登记核发房屋权属证书？
&按照物权法定原则，租赁土地不属于建设用地使用权，租赁土地上的房屋不能登记。（日国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四章第四十条第三款规定：“企业以出让方式取得的土地使用权或以划拨方式取得的土地使用权补办出让手续后，出租给股份制企业的，土地使用权不变。”土地管理部门并不承认该种土地出租时土地承租人有土地使用权）登记机构应该按照房屋所有权和该房屋占用范围内国有土地使用权主体一致的原则处理，对租赁土地上的房屋不予登记。否则，与国家的法律相抵触，无法保护房屋所有权人的利益。
151.某人取得某宗地使用权后，建设了一栋两层楼房，该房屋第一层在土地使用范围内，但是第二层的阳台伸出一米多，在空中侵入了别人的土地使用范围，对于这种房屋该如何进行房产登记？
&1.房屋登记相关法规，没有明确如何处理。2.如果符合用地规划、建设规划，核发了建设工程规划许可证，需要提交的材料齐全，登记机构应当予以登记。3.规划应当分层确定面积，可以杜绝这类现象。
152.办理再建工程抵押时只抵押了楼房的一部分，剩余部分建成以后是否可以办理初始登记？如果可以，建设工程规划许可证在之前办理在建工程抵押时已经移交，初始登记不能提交怎么办？
&在建工程抵押剩余部分可以办理初始登记。如果规划许可证在办理抵押时已经提交，可以通过档案馆（室）提取复印件，档案馆（室）盖章认可。
153.已经预售并办理了合同备案的商品房，是否还要先为开发企业颁发权属证书？如果发证，是否会妨害了买受人的利益？
&要为开发企业颁发权属证书。这种做法不妨害买受人的利益。根据《物权法》第九条，我国实行的是不动产登记生效制度。已经预售并办理了合同备案的商品房，物权并没有转移到买受人，先给开发商发放权属证书并不会侵犯买受人的利益。
154.开发商新建商品房办理初始登记，建设用地使用权人名称与开发商不一致，但是双方有联合开发协议，是否可以办理？
不能在初始登记时将房屋使用权人登记为开发商。
《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”即建设用地使用证、规划许可证、施工许可证和房屋所有权证的权利人应当一致。
登记机构在办理此类房屋所有权初始登记时，必须审核建设用地使用权证、建设工程规划许可证等初始登记的要件所记载的主体必须一致。1.按照记载的主体办理初始登记。2.再根据联合开发协议办理相应的转移登记。
155.业主共有部分包括哪些部分？除了公共场所、公用设施和物业用房等，其他设计为公共用途的房屋、小区配套服务楼、人防设施、幼儿园、会所等是否属于共有部分？共有部分应该由哪个部门进行明确和划定？
业主共有部分包括公共场所、公用设施和物业用房。其他设计为公共用途的房屋、小区配套服务楼、人防设施、幼儿园、会所也属于共有部分。共有部分应该由规划管理部门进行明确和划定。
二、转移登记
156.异地交换房屋产权，应该如何办理房屋登记手续？
凭房屋交换产权协议、房屋权属证书办理。按属地管理原则，交换后取得房屋的一方到房屋所在地办理。登记机构只收取本市的权属证书，对方的权属证书，经过核对收复印件。（无法核对原件时，要求对方登记机构出具登记簿记录证明。）
157.土地已经抵押，当事人申请房屋所有权转移登记，登记机构可否办理？已经设定抵押的房地产转让时，是否还要告知受让人？
&根据《物权法》第一百八十二条规定，如果土地已经抵押，房屋应该视为一并抵押（即使房屋是后来新建，也应该一并处分）。因此，如果土地已经抵押，当事人申请该土地上的房屋办理转移登记，要取得抵押权人同意（受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外）。否则，登记机构不能为之办理。
已经设定抵押的房地产转让时，不用告知受让人。抵押权人同意抵押房屋转让，实际上意味着同意放弃抵押权。否则，由于物权的追及效力，会影响受让方的权益。因此，《房屋登记办法》第三十四条规定：“抵押人转让抵押房屋的所有权时，要求提供抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件和他项权利证书。”（由于登记簿的公示作用，这一规定不会损害受让人的利益）
158.因法定原因取得的房屋所有权，为什么在处分前应该先办理房屋登记？
法定原因取得的房屋所有权未经公示程序，公众无法在登记簿上查阅真实权利状况（如仍然记载为上一手权利人所有）。为保护交易安全，《物权法》第三十一条：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物的，的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”规定。：“房屋登记办法第三十五条规定应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。”
159.因债务纠纷，法院或仲裁机构将一房屋判决或者裁定给一方当事人，但是该房并没有取得合法的建房手续，未取得产权证，登记机构应该如何处理？
无论哪种情况，登记机构都不对司法机关生效的法律文书进行审查，而应按协助执行通知书的要求办理。
160.拍卖的房屋如何办理房屋转移登记手续？拍卖取得的房屋如果之前未办理房屋所有权登记，应该怎样进行登记处理？
拍卖所得的房屋在办理登记手续时，不需要与原房屋所有权人签订房屋买卖合同。可以凭原房屋所有权证、成交确认书（房屋转移登记的依据)、委托拍卖合同等文件办理。拍卖方的营业执照。（如司法机关行政机关的拍卖，应该提供司法或行政机关的证明文件。具体手续是：1.原房屋产权证2.拍卖方营业执照3.委托拍卖合同4.（拍卖）成交确认书5.契税
如果拍卖的房屋未办理房屋所有权登记，提交原来的有效书证，先办上手初始登记及相应的转移、变更登记，再办拍卖的转移登记。
161.某单位将一营业用房卖给个人，买卖双方约定买方40年所有权，并要求登记机构在附记中注明40年后应还给该单位，登记机构可否为其登记？
&双方约定买方只有40年所有权，并要求买方在40年后将房屋还给该单位，就是在法律的规定之外，自行对物权的效力进行了约定，违背了物权法定的原则。因此，如果当事人坚持约定买方只有40年所有权，登记机构不能为其办理房屋登记。
162.经公证的房产赠与合同上，附有出赠人可以终生居住的条款，登记机构对这一内容应否给予登记？
房产赠与合同上，附有出赠人可以终生居住的条款，登记机构对这一内容不应给予登记。理由如下：1.所有权是物权，物权是排除他人干涉的权利，包括出赠人在内。2.《物权法》规定了物权法定的原则，因此，当事人不能在物权上加上自己设置的权利。3.不动产登记簿的记载内容，只能按照住建部的规定，无论是当事人还是登记机构，不能把规定以外的权利（事项）加以记载事项。由于登记簿记载的内容和房屋产权证一致，因此房屋产权证也不能记载规定以外的内容。
163.当事人签订了房产赠与合同，但附有八年内不转让合同才生效的条件，可否办理房屋登记?
&合同生效前，登记机构不能为其办理房产登记。没有生效的合同办理房屋登记，登记机构面临违法登记的境地。因此，建议申请人删除这一附条件生效的条款，才能申请办理有关房屋转移手续。
164.赠与书经过公证后，是否还需要出赠人到登记机构办理房屋所有权转移手续？ &
赠与书经过公证后，出赠人应该到登记机构办理房屋所有权转移手续。《房屋登记办法》单方申请的规定中，赠与不在其中。
165.购房合同签订以后，办理房屋登记有无时效的限制？ &
房屋登记中不存在时效问题。《房屋登记办法》没有规定当事人申请的时限，不存在逾期申请的问题。
166.《房屋登记办法》为什么规定房屋转移登记应当由双方共同申请？
《房屋登记办法》规定了房屋转移登记应当由双方共同申请。
167.部分按份共有人转让房产时，登记机构是否要通知其他共有人？
理论上，只要共有人之间没有约定，占三分之二以上分额的按份共有人同意就可以处分。（是指产权分额不是指共有人）在实践中，应当通知其他共有人，牵涉到共有人的优先购买权。
168.规划设计为学生公寓的校产（土地为划拨）能否办理转移过户手续？
&高校用地属于划拨土地，使用划拨土地的高校不得私自转让。必须经过土地、教育等政府部门的审查批准。
169.预购期房能否转移或开发商能否借故收回？ &
&预购期房的转移即商品房期权的转让（炒楼花），在实际操作的指导文件中明确，预购期房不允许转移。（2005年《关于做好稳定住房价格工作的指导意见》）。取得产权证以前，不能办理转让手续。房屋所有权申请人和预售合同上预购人不一致的，不能办理房屋登记手续。
在办理了预购期房的预告登记后，开发商不能以任何理由单方收回已经预售的房屋所有权。预告登记是《物权法》规定的不动产制度，其主要目的就是为了保障债权人实现物权。（确定取得房屋所有权）
170.原产权人不变，如要添加共有权人，需要什么材料？是否需要公证？
一.添加的共有人与原产权人存在共同关系，且房产的取得在共同共有关系存续期间，共有财产不分份额，如夫妻关系。对此，可以办理相应的更正登记。提交的资料有：1.申请书2.身份证明3.证明房屋登记簿错误的材料。二.权利份额在原产权人与新添加的共有人发生了转移，一般以赠与形式出现。1.申请书2.身份证明3.所有权证书4.赠与公证书。
171.两套房屋的产权人如要互相交换房屋，需要提供哪些材料？需要交纳哪些费用？
需要提供申请书、身份证明、房屋所有权证书、房屋互换合同。收费：登记费（交易费）按两套收取。税费按两套的差值收取。
172.购买商品房后，买方死亡。但是已经开具不动产发票，登记机构应该如何登记？是否需要公证？
&购买商品房以后，已经开具不动产发票，合同关系已经成立。双方可以确立债权债务关系。当买受人死亡，债权由法定继承人继承。办理继承公证后，由继承人共同申请办理房屋登记，直接登记在继承人名下。
173.某一房屋已经登记为夫妻共有财产，但是又申请改为属于一方所有的房产，是否可以？如果可以，是办理转移登记还是变更登记？
&可以。登记机构应当予以办理房屋所有权转移登记。转移登记和变更登记的区别是：转移登记前后的权利主体不同，变更登记前后的权利主体相同。
174.离婚协议中未提及的房产，可否由一方单独转让？
&离婚协议中未提及的房产，虽然双方当事人夫妻关系已经解除，但是以一方名义登记的房产仍然是当事人双方的共有财产。产权人一方转让时登记机构应当征求另外一方书面表示同意后才可以转让。因此，没有补充相关证明，不可以单独转让。
175.夫妻共同购房后其中一方去世，另外一方应该如何办理？
&1.办理继承公证。2.由继承人共同申请登记（凭原购房合同、继承公证书)
&如果无其他继承人或者其他继承人放弃继承的，由健在的购房人申请。登记时，作为申请人直接从开发企业受让，不应该办两次转移登记，因为这并不是房屋所有权的继承（是债权的继承）。
176.当事人双方互换房屋申请登记的，原房产为夫妻双方共有，交换房产时可否对交换到的房产重新约定分额或者归其中一方所有？
互换房屋申请登记都是进行转移登记，所以在转移过程中完全可以根据当事人的需要重新约定分额或者归其中一方所有，约定后应当办理转移登记手续，买卖夫妻双方都应该到场。
177.夫妻离异办理房屋产权分割登记的，是否征收契税？
&根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》，夫妻共有财产，因财产分割而归属一方，是房产共有权的变化而不是现行契税政策规定征收的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋的归属人不征收契税。
178.原约定为夫妻一方个人所有的房屋，夫妻双方是否可以不经公证自行约定该房屋为夫妻共有？登记机构应该如何办理？
根据《婚姻法》第十九条规定，夫妻之间的财产可以自行约定（含婚前财产），这个约定对夫妻双方都具有约束力，而不需要再进行公证来证明其约定的效力。
&申请人将原来约定为夫妻一方个人所有的房屋，申请为夫妻共有的，登记机构应当根据《房屋登记办法》关于房屋转移登记的有关规定，要求夫妻双方共同办理即可。
179.父母是否可以直接增加没有出资的子女为房屋产权共有人？
&产权共有的前提是共同关系（夫妻关系），故父母不能直接增加没有出资的子女为房屋产权共有人，只能以赠与的形式将子女增加为共有人。
180.继承人取得继承权后，没有办理产权转移登记，马上办理了赠与公证，之后继承人死亡，现在受赠人持继承公证书和赠与公证书前来办理转移登记，应该如何办理？
由于登记义务人死亡，其权利义务由其继承人继承（即登记义务人的继承人），登记申请由受赠人和登记义务人的继承人共同提出。申请人必须持继承公证书和赠与公证书前来办理转移登记，登记机构在双方申请的条件下按赠与办理转移登记。&
181.某一继承人办理继承公证在协议离婚后，但是被继承人死亡在离婚前，应该如何处理？
&当公证书内容和其他文件矛盾时（被继承人死亡在离婚前？死亡以后怎么离婚？离婚以后何来继承?），登记机构不应该予以办理。
182.以被继承人名义购买的房屋，是否可以继承和分割？
&本例中刘某及章某的子女都主张权利，是一起民事纠纷，应该由相关当事人通过司法途径解决。
183.如果当事人所订立的房产转让合同被人民法院认定无效，而引起当事人要求撤消根据该合同办理的转移登记，应该如何办理？
根据《房屋登记办法》第八十条，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。如果转让合同被人民法院认定无效，则无效的合同不能作为物权变动的依据，撤消该项合同顺理成章。
184.当事人的房屋产权纠纷纠纷经人民法院调解后，获得房屋所有权的一方能否凭生效的调解书直接向登记机构申请登记？如果是在民政部门的调解呢？
&因法院法律文书取得不动产的一方，在进行登记前就已经取得物权，只是在处分房屋所有权时，需要先办理登记手续，否则不发生物权效力。根据《房屋登记办法》，因法院生效法律文书取得房屋权利可以由当事人单方申请。
民政部门签订的协议是民间协议，不具有强制力，无法向法院申请执行，不属于《房屋登记办法》规定的可以单方申请的范围。因此，当事人在民政部门办理的协议离婚手续，如果涉及到房屋所有权变动的，任何一方都不能单方来申请房屋所有权转移登记。如果当事人对协议内容反悔，可以通过诉讼途径解决。
185.抵押人未履行债务，仲裁委员会将抵押的房屋裁决给了抵押权人，但是此时抵押人死亡。登记机构可否依仲裁书由抵押权人直接办理房屋所有权转移登记？
抵押人已经死亡，不影响仲裁委员会所作法律文书的效力，只是由于抵押人死亡而使这一法律文书无法由抵押人自觉执行。仲裁委员会所作出的法律文书对房地产权属变更的，自作出时就具有物权的效力，当事人可以凭仲裁法律文书直接申请登记。
186.契税条例规定了转移房屋权属，承受人为契税的纳税人，继承房屋是否也应该交纳契税？
日国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》第一条明确规定：“对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。”同时规定：“非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应该征收契税。”
187.以抵偿债务取得的房屋，办理房屋所有权转移登记时，是否需要交纳契税？
《契税暂行条例实施细则》第八条明确规定：“以土地、房屋权属抵债的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者赠与征税”。因此，以抵偿债务取得的房屋，应当交纳契税。
188.拆迁单位实施房屋拆迁是否要交纳契税？登记机构是否应该对拆迁房屋办理房屋所有权登记？
根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人与被拆迁人所签订的拆迁补偿协议，并非房屋买卖合同。在这一过程中，没有发生房屋所有权的转移。因此，不需要交纳契税。
房屋被拆除，所有权不再存在。无论当事人是否交纳了契税，登记机构都不应该将拆迁人作为房屋所有权人登记在登记簿上。根据《房屋登记办法》有关规定，房屋被拆除应该办理注销登记。
三、变更登记
189.产权转移时，产权人姓名已经发生变更，是否可以依据材料直接办理转移登记而无需先办理原产权人变更登记手续？&
产权人姓名发生变化，应该及时发生变更登记。如果没有办理登记，虽然现产权人享有不动产物权，但是处分房屋时，现产权人姓名未在登记簿记载，登记机构不能直接办理相应的登记。只能够先办理变更登记，将登记簿上记载的原产权人变为现在的产权人的姓名后，才能由现产权人进行处分。&
（《房屋登记办法》第三十五条　因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。）
190.变更登记中“权利人名称变更”应该怎样理解？
“权利人名称变更”包括自然人姓名变更和法人、其他组织法定名称变更两种情况。
自然人姓名变更，通过公安机关户籍证明以及身份证号码判断。
&法人、其他组织法定名称的变更则由工商登记部门出具名称变更的证明。
191.对于以前登记为一方所有的夫妻共有财产，只要原来就是属于夫妻共有的房产，当事人可以凭婚姻状况证明提出申请，经登记机构核查原文件后，可以更改。登记机构对于此类情况是作为变更登记受理还是转移登记受理？
&这种状况是因为传统的作法没有把应该列入的共有人登记在权证上，更适合办理更正登记。
四、注销登记
192.《房屋登记办法》第四十一条所说“房屋所有权消灭”应该怎样理解？
&“房屋所有权消灭”包括两个方面的含义。一是因为房屋灭失而导致所有权灭失，指房屋拆除或者倒塌。房屋消失，物权消灭。二是放弃所有权，是指房屋所有权人对所有权的抛弃。
93.房屋所有权证遗失，但是该证所列的房屋已经拆除，是否要在补证后再注销登记？
不需要补证以后再注销登记，可以将原房屋所有权证公告作废。
194.《房屋登记办法》第三十八条、第四十一条提到的所有权人放弃所有权的，登记机构可以依申请进行注销登记，那该项不动产是否就成为无主财产归国家所有？或者是恢复到以前的所有权人？登记机构如何进行登记？
放弃所有权应以登记后生效。放弃所有权后的房屋因为没有所有权人属于无主房屋，无主房屋应该收归国家或者集体所有，而非恢复为前一个登记的房屋所有权人所有。
第五部分 房屋抵押权登记
一、一般抵押权登记
195.房地产抵押有哪些种类？房地产抵押权有哪些效力？
房地产抵押以标的物来区分，分为房地产抵押、在建工程抵押、房屋期权抵押。
按担保的债权是否特定来分，分出一般抵押、最高额抵押。
房地产抵押权有以下效力：1.优先受偿的效力。2.追及的权力（抵押人将抵押的房地产让与他人，抵押权人可以追及抵押物行使权利）3.物上请求权。无论谁侵害抵押物，抵押权人都可以以权利人名义请求法律保护。
196.什么是抵押权的顺位？放弃抵押权和放弃抵押权的顺位有何区别？登记机构在办理时应该注意哪些问题？应该如何进行登记？
抵押权的顺位即抵押权受偿的位次性（即谁先受偿，谁后受偿）。是指同一财产向两个或者两个以上的债权人抵押的，在行使抵押权时，优先受偿的发定次序。以同一财产向不同的债权人抵押，在清偿时，其受偿的顺序应当按照已登记的先于未登记的，先登记的优于后登记的原则进行处理。
抵押权人如果放弃抵押权，抵押权就不复存在。
放弃抵押权顺位，并不一定会使抵押权不能行使，只是优先受偿的次序到了最后。
应该注意的问题：放弃抵押权和抵押权顺位极为少见，登记机构在办理注销或变更登记时，应当十分注意申请人及其提交书证的真实性。
如何进行登记：放弃抵押权，按《房屋登记办法》第四十九条的规定，由抵押权人申请。1.填登记申请书2.提交他项权利证和证明抵押权终止的材料（表示放弃抵押权的声明）3.登记机构为之办理注销登记。
放弃抵押权顺位，参照《房屋登记办法》第十二条第二款第六项（权利人放弃房屋权利）和第四十六条的规定，作为抵押权的变更登记：抵押权人单方申请，登记机构在登记簿上记载抵押权顺位变化（顺位列到最后），并在申请人的他项权权利证书上作相应的注记。
197.如某个当事人在同一天分别在房管部门和国土部门进行了抵押登记，如何区分抵押权优先受偿的位次性？
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十八条规定：“当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。”无论先到哪个部门，都视为同一时间登记，其优先受偿的顺序相同，抵押的债权根据债权比例受偿。
198.什么是“按揭”？什么是“转按揭”？
在我国，商品房期权抵押称为按揭。“转按揭”是指债权在不同银行间转移而产生的抵押权转移。
199.什么是“流抵押条款”？
“流抵押条款”是指抵押人和抵押权人之间在抵押合同中约定的一项条款，即在担保的主债权所约定的履行期限届满时，债务人如不履行债务，抵押物即归抵押权人所有。“流抵押条款”是我国法律禁止的。（《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条）
200.如何来看待房地产抵押的“期限”？
房地产抵押的期限，2008年住房和城乡建设部在《房屋登记簿管理试行办法》中明确，登记簿上应该记载的是“债务履行期限”。
201.房地产抵押权从何时产生或消灭，是否应以抵押权人领取或缴回《房屋他项权证》为准？
房地产抵押权的产生或消灭，不是以领回或缴回《房屋他项权证》为准，而是以记载于登记簿的时间为准。
202.《房屋登记办法》第四十条提到了“他项权利”，什么是他项权利？他项权利有些什么种类？
在土地及房屋所有权为基础而设定的他物权，称为他项权利。在我国，他项权利指在他人的土地所有权、房屋所有权上设定的物权。在目前，他项权利的种类包括抵押权、地役权。
203.《房屋登记办法》第九十八条规定了日起《城市房屋权属登记管理办法》和《建设部关于修改〈城市房屋权属登记办法〉的决定》废止，但是原《城市房地产抵押管理办法》《房地产权属档案管理办法》是否废止或修改呢？如果条款有冲突的适用哪个？
《城市房地产抵押管理办法》和《房地产权属档案管理办法》没有废止。适用时可以互相参考，如果条款有冲突应适用新法。
204.房地产抵押权设立登记时，是否要提交国有土地使用证？《抵押管理办法》中规定办理抵押登记要收“国有土地使用权证”，但是新的登记办法中未提到，实际操作中应该如何处理？
房地产抵押权设立登记时，应当提交国有土地使用证。《抵押管理办法》中规定办理抵押登记要收“国有土地使用权证”，虽然新的《房屋登记办法》未提到国有土地使用证，但是该办法中规定了“其他必要材料，因此，应当把国有土地使用证作为办理抵押权设立登记时应该提交的文件。
205.房地产抵押登记以后，为减少日后纠纷，《房屋所有权证》可否由登记机构保管？或者在房产证上注明后发给产权人？
在《房屋登记办法》实施后，登记簿是房屋物权归属和内容的根据。因此，房地产抵押后，登记机构没有必要继续保管《房屋所有权证》，也无需在《房屋所有权证》上作他项权利记载。（在办理转移手续时，即使无法收回产权证，也只需要在登记簿上记载并予以公告作废。）
206.为什么要把《房屋他项权证》上的权利价值一栏改为“债权数据”?
“权利价值”（抵押权价值）难以具体确定，除了主债权以外，利息、违约金、损害赔偿金、和实现抵押权的费用，无法在登记时预先确定。根据《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》的规定，在登记簿上，已将“权利价值”改为“被担保主债权的数额”，在《房屋他项权证》上，已将“权利价值”改为“债权数额”这样，这样调整比较合理，而且不会有疑义。
207.如何理解房屋的他项权利价值？一般是指评估价值还是贷款价值？比如一房产评估价值为100万，第一次抵押贷款50万元，第二次利用余额贷款20万元，这两次抵押的他项权利价值分别是多少？
没有他项权利的提法。一房产评估价值为100万，第一次抵押贷款50万元，第二次利用余额贷款20万元，这两次抵押贷款应当记载的是被担保的主债权的数额，分别是50万元和20万元。
&208.在房地分管的体制下，因各种原因，造成土地使用权人与房屋所有权人主体不一致的情况，对这类土地上的房屋如何进行房屋抵押登记？
应由当事人申请相关登记，使房、地权利主体一致后，再办理抵押登记。
&209.抵押权人是银行的，银行是否要填写询问表、到场签字？
《房屋登记办法》明确了房屋登记以共同申请为原则，抵押登记属于房屋登记的一种，（另外房屋买卖、交换、赠与也是房屋登记种类）应当由抵押人和抵押权人共同申请。银行作为抵押权人应当派员到场填写询问表，并签字确认。银行法人代表可以出具授权委托书指定代理人办理上述手续。
&210.经济适用房能否设定抵押权？
《城市房地产管理办法》第十二条规定：“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的分额比例为限。”（可以贷款，只是贷款额度受限制）如果不能设定抵押，很多购房者（中低收入的）就无法贷款购买。
&211.民办教育和医疗等机构是否依然作为“公益性的单位”，其共益设施能否抵押？
学校和医院，无论是公立还是私立，都是以社会公益为目的，是公益性的单位。《担保法》三十七条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施的财产不得抵押。”该禁止性的规定，并未区分社会公益设施的财产所有权性质。（就是说学校医院的公益设施，无论公立私立，都不得抵押）因此，民办教育和医疗机构的公益设施，不能设定抵押。
&212.以未成年人名义购买的商品房或者未成年人与父母共有的商品房可否设定抵押？
《房屋登记办法》第十四条规定：因处分未成年人房屋申请登记的，应当提供为未成年人利益的书面保证。只要监护人提供了这一书面保证，以未成年人购买的商品房或未成年人与父母共有的房屋也可以设定抵押。
&213.无金融许可证的投资公司（如财政部门的投资公司）向企业发放贷款，并以企业房产作抵押物，登记机构能否为其办理抵押登记？
《贷款通则》第二十一条明确规定：“贷款人必须经人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记。”因此，无金融许可证的投资公司向企业发放贷款是不被允许的，登记机构也不能为这种借款办理抵押登记。
&214.企业之间的资金借贷，能否为其办理房地产抵押登记？单位之间的商品赊销协议，以房地产作担保，能否办理抵押登记？
《贷款通则》规定，除金融机构以外，企业之间直接的资金借贷是不允许的，人民法院把该项合同作为无效合同处理。由于贷款合同是主合同，房地产抵押合同是从合同。主合同无效，从合同就无效。因此，企业之间直接发生的资金借贷，登记机构不能办理房屋抵押登记。
企业之间的借贷，应当委托有贷款资格的金融机构进行。如果属于委托贷款，可以办理抵押登记。
《物权法》第一百七十一条规定：“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权”。商品赊销属于买卖活动，抵押权属于担保物权的一种。因此，单位之间赊销商品，以房地产作担保，无论是为了取得货款还是商品，都可以办理抵押登记。
&215.民间借贷如何判断其为非法金融活动？合法的话能否以房地产作抵押？法人和自然人之间借贷数额较大的资金，能否办理抵押登记？高息贷款能否办理抵押登记？
民间借贷判断是不是非法金融活动，以最高人民法院的相关司法解释为依据。最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力的批复》中明确：民间借贷具有下列情形之一的，应当认定无效：（一）企业以借贷名义向职工非法集资。（二）企业以借贷名义向社会非法集资。（三）企业以借贷名义向社会公众发放贷款。（四）其他违反法律法规的行为。
合法的民间借贷可以进行房地产作抵押。
法人和自然人之间借贷数额较大的资金，合法的可以办理抵押登记。
高息贷款也可以办理抵押登记。最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定，民间借贷的利率应在银行同期利率的4倍以内。超过这一界限，不会影响合同合法性，只是超过部分的利息不受法律保护，但是合同同样可以办理抵押登记。
&216.国有、集体企业的房屋能否抵押给个人？
《民法通则》规定：“当事人在民事活动中的地位平等。”和单位的房产可以抵押给银行一样，国有和集体所有的房屋同样可以抵押给个人。
&217.《担保法》只规定了国家机关不得为保证人，而为禁止其他形式的担保，这是否说明了国家机关的房产可以进行抵押？
这并不能说明国家机关的房产就可以抵押。
首先，担保法规定国家机关不得为保证人，本意就是保证国家机关的财产安全。无论保证还是抵押，一旦担保权实现，国家机关就要承担民事责任。特别是抵押权实现，房屋将被拍卖、转让，影响到国家机关工作，损害全社会利益。（财产不安全）
其次，保证和抵押都是商事（商业）行为，与国家机关职能不符。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三条规定，国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的，担保合同无效。（行为不合法）
因此，登记机构对于国家机关的房产设定抵押权的，不能给予办理抵押权登记。
&218.有限责任公司以其名下房产抵押的，是否需要三分只二以上的股东共同到登记机构申请？
根据《公司法》规定，有限责任公司股东以其出资额为限对公司承担责任，但是不属于企业法人财产的共有人。因此，对登记在有限责任公司名下的房产进行抵押的，无需一定数额的股东到登记机构登记。（不是房屋共有人，不能参照共有人登记的办法来登记）但是股东享有资产收益、有参与重大决策的权利，依照公司章程规定，公司名下的房产抵押，要召开董事会或股东会，需要提供董事会或股东会的书面通过决议。
（股东履行出资义务而形成的公司资本属于公司本身所有，出资并不导致股东对具体存在的公司资产拥有所有权。公司资产既非某一股东的个人财产，也不是全体股东的共同财产，而是公司本身的财产。）
&219.公司在出具股东会或董事会决议后，能否为本单位股东或其他个人提供抵押担保？
根据《公司法》第十六条，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会决议。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。
也就是说，公司在出具股东会或董事会决议后，可以为本单位股东或其他个人提供抵押担保。
&220.企业内多栋房屋担保同一个债权，设定抵押时，登记机构是按每栋房屋办理抵押登记吗？这样分栋登记的话债权数额应如何分配？
在登记实务中，因为登记簿按照房屋的基本单元建立，房屋登记按房屋的基本单元登记。抵押登记作为房屋登记的一种，同样应当是按房屋的基本单元（每栋）分别办理抵押登记。
分栋办理抵押登记，抵押物是多个，但对应一宗抵押登记。由登记机构在设定抵押的各栋房屋登记簿上均记载“该栋房屋与坐落为……权证号为……的房屋共同为同一笔数额为某某的债权提供担保。”
&221.办理了抵押权设立登记后法院对该房屋进行查封，在主债权偿还期限届满时，银行要求办理抵押展期（延期）手续，登记机构应该如何办理？
查封的房产相当于被冻结，不允许再有任何涉及权利方面的变动，登记机构不能为申请人办理抵押展期手续。
&222.个人独资企业的房产，在办理抵押登记时，是否需要该企业法定代表人的配偶签字？
企业的房产不同于自然人的房产，在房屋登记时，属于企业的房产应该用企业的名称登记。因此，在办理抵押登记时，无须该企业代表人的配偶签字。
&223.设有抵押权的房产，在抵押期间，人民法院对该房产进行查封后，登记机构要否通知抵押权人？
现行法律和司法解释无此要求。
&224.同一房地产是否可以为不同债务人的多个债务进行担保？如果债权为同一人时，可以只办理一起抵押登记手续吗？
抵押人所担保的所有债权，只要不超出抵押的房地产价值，就可以为不同的债务人的多个债务进行担保。
如果债权人为同一人时，可以只办理一起抵押登记手续。在签订抵押合同时，应该注明所担保的不同的债务及其数额。（这种抵押的抵押权应当在所有的债务人都清偿债务以后，才能注销登记）
&225.主债权履行期限届满，是否需要办理延期登记？如要办，应当如何办理？如果当事人不来办理延期登记，登记机构是否有责任？
主债权履行期限届满，并不一定要立即办理延期登记。（抵押权作为物权，只能够因债的履行、抵押权的行使或抵押物的灭失而消灭，不会因为履行期限届满而消灭）
如果当事人不来办延期登记，登记机构无须担任任何责任。因为房地产抵押是当事人之间的民事行为，如何办理由当事人自己决定。（如办理延期登记、行使抵押权、或既不延期登记也不行使抵押权）
&226.某房产经评估价值10万元，但是担保的贷款数额为20万，登记机构能否予以办理抵押权登记？
《担保法》第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”因此，登记机构不能为其办理抵押登记。
&227.国有土地使用权在设定了抵押以后，在该土地上开始建造房屋，房屋建成后当事人申请房屋登记，但是此时土地使用权还在抵押状态。问：该房屋在办理房屋登记时是否要注明限制转移？如该房屋的所有权人将此房设定抵押，但是他项权利人不同意怎样处理？
土地使用权设定抵押以后，在该土地上建成房屋的，并不影响房屋所有权人申请房屋所有权登记。实质上，房屋所有权和该房屋占有范围内的权利主体仍然是一致的。
如果是房地合一的登记机构，在房屋所有权人登记时，房产证上已经能够反映土地抵押情况。如果房、地分属两个部门，在房屋登记时，不宜在房屋产权证上记载“限制转移”等字样（实际操作中也无此做法），应该在有关的登记文件中记载（做有关注记）。
房屋所有权人和他项权人之间的民事纠纷，登记机构不需要参与。
&228.将划拨土地使用权上的房屋设定抵押的，是否要先交纳土地出让金？是要先履行审批手续还是先交纳土地出让金？
划拨土地上的房屋进行抵押时，不需要先交纳土地出让金。（土地使用权出让金应在该房地产进行转让时才收取）只要在计算该房地产（抵押物）价值时，将相当于应交纳的土地使用权出让金的数额剔除，并不影响国家和当事人利益。
划拨土地上的房产抵押，除了该房屋占用范围内的土地使用权已经抵押登记外，当事人仍然要先履行审批手续。慎重起见，可以把土地部门的批准，或者已经办理土地使用权抵押登记（根据国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定，划拨土地使用权的抵押登记，视为批准），作为划拨土地上的房屋进行抵押登记的前置条件。
&229.某一产权人配偶已经去世，但房屋权属证书产权人仍然是健在一方，在该房屋抵押时应如何处理？
按《继承法》的规定，先办继承手续。如果有多个继承人共同继承，按共有房产登记，按共有房屋办理抵押登记。
如果所有的继承人都放弃继承，由健在的一方单独继承（登记），再办理抵押手续。
&230.房屋已经出卖，但是没有办理转移登记，其后原产权人又将房屋向银行抵押，在行使抵押权时应如何处理？该房屋所有权转移没有经过登记，&不具有物权效力（仍然是债的关系），抵押权人属于善意第三人。按合法程序登记的抵押权应当有效。
此民