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以房产对外投资评估增值是否视同销售缴纳企业所得税？
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　　问：我公司有一处房产，账面原值1050万元，已计提折旧400万元，现将该房产对全资子公司投资（该子公司与我公司为同一控制），经评估该房产作价4000万元。子公司账列固定资产4000万元，我公司账列长期投资4000万元，同时将评估增值部分按会计准则的要求计入资本公积。 　　依据《企业所得税法实施条例》第二十五条中视同销售的相关规定，并未提到将货物、财产、劳务用于对外投资需视同销售，而依据相关会计准则，我公司在合并子公司的会计报表时，上述评估增值会抵减而是不存在。 　　请问是否在同一控制下的投资评估增值可以不需要视同销售，而缴纳企业所得税？ 　　答： 1、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔号）第二条规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。 　　（六）其他改变资产所有权属的用途。 　　第三条规定，企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销
相关词典：关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知
财政部　国家税务总局 关于非货币性资产投资政策问题的通知 财税〔号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，生产建设兵团财务局： 　　为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发〔2014〕14号），根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施有关规定，现就非货币性资产投资涉及的企业所得税政策问题明确如下： 　　一、居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。 【提示】1、本规定只适用于居民企业，非居民企业以其持有的境内居民企业股权对外投资，暂时还不能享受5年内递延所得税优惠政策。 2、就企业以非货币性资产对外投资企业所得税问题，经历了一个反复的过程。日，财政部和国家税务总局《关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知（财税字〔1997〕77号）（该文已被财政部于日《关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录(第十一批)的决定》明文废止）规定，企业以非现金的实物资产和无形资产对外投资，发生的资产评估净增值，不计入应纳税所得额。日，国家税务总局公布《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[号，根据2011年国家税务总局《关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2011年第2号），118号文已经废止）规定企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。如果资产转让金额较大纳税有困难的，经税务机关批准可以在5各纳税年度内平摊。《企业所得税法实施条例》第25条明确企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的行为，应当视同销售计算缴纳企业所得税，此外，国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔号）就《企业所得税法实施条例》第25条规定的视同销售行为作了详细解释，将企业处置资产的行为分为内部处置和外部处置，资产所有权属发生改变的，应按视同销售确定收入。因此，企业以非货币性资产对外投资需要确认收入缴纳企业所得税，而且，规定《国家税务总局关于企业取得财产转让等企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）自生效日起取消五年内递延纳税政策。但是，企业非货币性资产对外投资，由于不产生资产转让的现金流，缴纳税款背离了税法上“纳税必要资金原则”，116号回归828号文的精神，企业至少可以在5年内分期确认资产转让收入。 　　二、企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。 　　企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。 【提示】明确116号文是对非货币性资产对外股权投资的规定，且评估报告已经必不可少了，税务机关更多的是依赖中介结构的评估价格确定非货币性资产转让收入。 　　三、企业以非货币性资产对外投资而取得被投资企业的股权，应以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整。 　　被投资企业取得非货币性资产的计税基础，应按非货币性资产的公允价值确定。 　　四、企业在对外投资5年内转让上述股权或投资收回的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税；企业在计算股权转让所得时，可按本通知第三条第一款规定将股权的计税基础一次调整到位。 　　企业在对外投资5年内注销的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在注销当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税。 　　五、本通知所称非货币性资产，是指现金、银行存款、应收账款、应收票据以及准备持有至到期的债券投资等货币性资产以外的资产。 　　本通知所称非货币性资产投资，限于以非货币性资产出资设立新的居民企业，或将非货币性资产注入现存的居民企业。 　　六、企业发生非货币性资产投资，符合《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）等文件规定的特殊性税务处理的，也可选择按特殊性税务处理规定执行。 　　七、本通知自日起执行。本通知发布前尚未处理的非货币性资产投资，符合本通知规定的可按本通知执行。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 财政部　国家税务总局 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日专业团队：5
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以房产对外投资应做视同销售缴纳所得税？
以房产对外投资应做视同销售缴纳所得税？
问：我公司有一处房产，账面原值1050万元，已计提折旧400万元，现将该房产对全资子公司投资(该子公司与我公司为同一控制)，经评估该房产作价4000万元。子公司账列固定资产4000万元，我公司账列长期投资4000万元，同时将评估增值部分按会计准则的要求计入资本公积。
　　依据《企业所得税法实施条例》第二十五条中视同销售的相关规定，并未提到将货物、财产、劳务用于对外投资需视同销售，而依据相关会计准则，我公司在合并子公司的会计报表时，上述评估增值会抵减而是不存在。
　　请问是否在同一控制下的投资评估增值可以不需要视同销售，而缴纳企业所得税？
　　答：1、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[号)第二条规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
　　(六)其他改变资产所有权属的用途。
　　第三条规定，企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
　　2、《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(国税函[号)第三条有关企业所得税纳税申报口径规定：
　　(八)企业处置资产确认问题。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[号)第三条规定，企业处置外购资产按购入时的价格确定销售收入，是指企业处置该项资产不是以销售为目的，而是具有替代职工福利等费用支出性质，且购买后一般在一个纳税年度内处置。
　　3、《企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。
　　《企业所得税法实施条例》第十二条规定，企业所得税法第六条所称企业取得收入的货币形式，包括现金、存款、应收账款、应收票据、准备持有至到期的债券投资以及债务的豁免等。
　　企业所得税法第六条所称企业取得收入的非货币形式，包括固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、存货、不准备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权益等。
　　第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。
　　前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。
　　根据上述规定，贵公司以房产对全资子公司投资，房产产权由贵公司转到全资子公司，因资产所有权属已经发生改变(该子公司与贵公司虽为同一控制，但属于两个独立的法人单位，企业所得税单独申报纳税)，该房产应做视同销售，按照公允价值即4000万元确定收入额。
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　　非房地产企业投资方以房产对外投资，产权转移变更在被投资方，投资方和被投资方都需要缴纳什么税？　　专家回复：涉及以下几种税：　　一、不征收营业税　　《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[号）规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”。　　二、土地增值税　　根据财税[2006]21号文的规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，属于土地增值税的征税范围；凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的，则适用财税[1995]48号的规定，暂免征收土地增值税。　　也就是说如果投资方和被投资方都是非房地产开发企业，则暂免土地增值税。　　三、企业所得税　　应当视同销售，缴纳企业所得税，但相关所得可在5年内分期缴纳。　　《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔号）一、居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。　　二、企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。　　企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。　　四、印花税　　在进行产权变更手续时，需要按照产权转移书据征收印花税。同时，对于实收资本或股本增加的资金额也需要缴纳印花税。　　五、契税　　应当缴纳契税。　　《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第八条规定：“土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。”
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财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）
五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题　对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
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上面这个知识点在土地增值税计算中非常重要。有考生对于扣除项目中第1项和第2项比例总搞不明白，实际一点都不难，比例就是销售面积和视同销售面积占总面积的比例。非房地产企业对外投资，不视同销售，也就不存在对应的成本扣除；房地产企业视同销售要缴纳土地增值税，对应的成本要扣除，注意不管是什么企业，用不动产对外投资，共担风险，都不征营业税，扣除的营业税就是按销售收入计算的营业税；如果出租，不缴纳土地增值税，成本就不能扣除。
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希望明年参见考试的考生能看到我这个帖子。如果把土地增值税中几个知识点都学好，相信无无论怎么出土地增值税的计算题，都难不倒你。我没有时间总上来写帖子的，随缘吧
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