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贴数:1&分页:osmaker发信人: osmaker (osmaker), 信区: OurEstate
标&&题: [求助]改底单方式买二手房风险规避
发信站: 水木社区 (Thu Mar 31 10:48:02 2016), 站内 && 请问各位，通过改底单的方式买二手房一般什么时候给原房主定金和剩余资金呢？拿到购房发票是不是就可以把所有钱给原房主了？谢谢！
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 114.255.243.*]
文章数:1&分页:& &“改底单”卖房重现市场：一套便宜300万存风险“改底单”卖房重现市场：一套便宜300万存风险日来源：北京晚报责任编辑：admin投资客逢高脱手 刚需族想捡便宜冒险买房 “改底单”火了 不断上涨的楼市中，每个人都想分一杯羹。尤其是投资客，低买高卖，套现获利，一直是他们的黄金原则。
近几日，沉寂许久的“改底单”卖房，又重现市场。等不及房产证下发就着急脱手的卖家，对赌的是“一房难求”的火爆楼市;而买房人甘冒违规风险去入手，则是看中了无个税卖点下的便宜甜头。 楼市动向甩卖 一套便宜300万 “澳景园别墅，460-500平方米，送300平方米私家花园，仅售1300万元。开发商现出售价1600万元。”几日前，中央别墅区的澳景园别墅，传出了低价出售的消息，每套房的现售价，比开发商的在售盘还便宜出300万元。
“客户着急套现，手头有6套房，现在都便宜‘甩卖’了。”经手的经纪人史先生告诉记者，正因为急着用钱，客户才忍痛割肉，1300万元的报价，不仅比小区的在售二手房要便宜，甚至低于开发商的在售价1600万元。“唯一的特殊是房子还没下房产证，需要‘改底单’做更名，并且无法贷款，需要买家全款支付。”
“改底单”是指在房子还未获得产权证时，购房者直接更改姓名。“现在新房难买，二手房不满五年又有个税，‘改底单’很划算。”史先生毫不避讳地表示，目前澳景园的二手房报价在每平方米35000元上下。若不是业主等不及，待房本下来再卖，这6套房每套怎么也能卖个1700万元。“房价不停上涨，您买一套，就等于占了个大便宜。” 诚售 670万元“底单价” 无独有偶。在位于亚运村附近的荣尊堡小区，市民蔡先生最近也接到了一则“改底单”的推销电话。
经纪人在电话中告诉蔡先生，他手头有一套161平方米的三居室，现在业主着急出手变现，愿意在房产证下来前，以670万元的“底单价”出售，改底单费加收10万元。
“改完底单后，房子个税、营业税都省了，加上底单费，总房款也比市场价低出10万元。”经纪人向蔡先生介绍，这个小区的同面积户型，满五年免税的房源，至少卖700万元。而不满五年、有个税的房源，报价650万元，税费还要50万元，总支出也在700万元上下。
昨天，记者打电话向经纪人求证，经纪人直言确实有“改底单”的房源，但已经被买走了，“您要是还想要这类的房子，得找找看了。” 楼市观察甜头 “改底单”能省百十来万 自从北京执行“国五条”细则后，不满五年的次新二手房，都需要按差额的20%缴纳个税。一套普通商品房的个税，也能达到10万元。于是，违规入市的“改底单”房源，便趁势将“免个税”作为最大卖点。
经纪人史先生就向记者表明，澳景园别墅这几年涨得快，不满五年的次新房，仅仅是个税一项，得在100万到200万元之间。这笔钱对于买房人来说，可是笔不小的负担。但对于“改底单”的房源，因为是直接做更名，完全按买新房处理，一两百万元的个税直接省掉了。“房价省了300万元，个税又省200万元，您一下就赚了500万元。”
“‘改底单’房源有风险么?”对于记者的疑问，史先生言之凿凿地表示绝对安全，整个过程类似于买二手房，先看房再交钱，只是不走二手房网签流程。“为保证资金安全，您只要先交100万元定金，由我们负责去开发商那做更名。手续全部完成后，您再支付剩余的房款。” 风险 手续麻烦不受法律保护 根据北京市相关规定，商品房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。从法律上说，“改底单”是不被允许的违规行为。那么，中介经纪人口中的无风险“改底单”，究竟如何操作呢?
记者了解到，在北京限购、限贷的政策管控下，“改底单”的手续非常麻烦。首先，“改底单”房源所在楼盘的开发商，需要先提交申请，退掉已经生成的购房合同。在调控政策下，能被接受的退房申请理由多数是购房人资质不符，或者购房人未按合约交纳房款、涉及违约。接着，开发商再将新购房人的信息进行提交，进行购房资质审核，待审核过关后重新签约。其中，如果原购房人还涉及到银行贷款已发放的情况，还得同贷款银行办理清退业务，退还银行已经下发的贷款及违约金。
“‘改底单’的操作，一般的品牌开发商都不愿意涉及。”上述开发企业相关人士告诉记者，“改底单”不仅手续麻烦，而且属于违规操作，被查出后风险很大。同时，做了一次更名，对于开发商来说就是形成了一笔退房记录，没有销售员愿意承担这笔记录，因为会影响销售业绩。“所以，如果是遇上品牌开发商的房子，中介可能就不通过开发商，直接找私下关系改掉了。市场上一些中介宣称的改底单费，也就是找关系、走后门的费用。”
律师则告诉记者，由于“改底单”属于违规操作，不受法律保护，一旦中途发生卖房人违约的情况，买房人很难根据合同要求卖方履约。“目前市场上的‘改底单’，多数是按照全款支付完成的，买卖过程中一旦发生纠纷，买房人支付的房款很难轻易拿回。” 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域麒麟区沾益县玉溪宣威市陆良县马龙县罗平县会泽县富源县师宗县价格<input name="group[price]" type="radio" value="以下<input name="group[price]" type="radio" value="-3500<input name="group[price]" type="radio" value="-4000<input name="group[price]" type="radio" value="-5000<input name="group[price]" type="radio" value="-6000<input name="group[price]" type="radio" value="以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：改底单需要什么手续，就是二手房的改底单需要什么手续问题详情：还没有办理房产证，一个位置挺好我在禹州想买套房子，价格低于市场价，还需要交什么费用，只有购房合同，除了购房合同，户主说已交全款，我在网上查了属于“改底单”，这个所谓的“改底单”如果交易的话需要卖房人什么手续，我要卖的话，还需要什么手续推荐回答：改底单分为两种情况：房本办理中还是没有办理。如果正在办理，需要书写一个买卖合同，把房产买卖的基本情况写清楚，房本下来后是原房东的名字，需要过户到买房名下，所以合同一定要说明等房本办下来后房东必须无条件配合买方过户。如果房本没办，让房东跟买方一起到开发商那变更购房合同，然后再到房管局更名就行。房本下来后直接就是买方的名字。二手房改底单的含义及面临的问题：1、在二手房买卖中，因为卖家买的房屋是期房，中介也叫次新房，还没有房屋所有权证，所以才有通过改底单的方式卖房一说;2、真正的改底单是卖家和开发商所签订的合同还没有到房屋管理部门备案，开发商直接和买家重新签订房屋买卖合同即可;3、但是在现实中，大部卖家的期房都已经办理了合同的备案手续，在这种情况下，就无法改底单了，而是晋中之窗卖家先和开发商解除合同退房，到房屋管理部门办理合同备案的注销手续，然后，开发商再和买家重新签订房屋买卖合同，再把合同到晋中之窗房屋管理部门办理合同的备案手续，开发商需要给新买家重新开发票，新买家在自己的合同办理完毕合同的备案手续后，才能把房屋的差价交给卖方;4、改底单是违规行为，很容易发生法律纠纷，并且需要开发商配合，建议买家不要这么做。买房子改底单如何改?手续怎样?如何避免风险?问题详情：近在中介看中一套房子,由于本人第一次置业什么都不懂。改底单的手续是什么？有什么风险，费用多少？从开始交易到拿到房产证需要办些什么手续？如何避免风险,上来请教大哥大姐们,是改底单的形式？谢谢推荐回答：原合同作废，必须取得开发商的发票。只要三方在场，买方于开发商签订购房合同（原来已经出售给卖方的房产），由卖方陪同到开发商处。如果一次性付款要由卖方负责取得开发商同意以后，卖方与开发商重新签订该房的出售合同，后续步骤都直接与开发商联系什么叫做改底单?问题详情：房产改底单的定义.推荐回答：解释在房子还没有房产证的时候，在交易过程中是可以改底单的。而且也可以避开营业税；（如果有营业税的话也不完全是由买方承担的）如果开发商同意改底单的话，在办理手续时也不是很麻烦；再如果原房主有关系的话，那么买房人是不用操心的。改底单在二手房市场上也是一种交易方式！流程改底单的流程其实就是原来的买受人向开发商提交退房申请，开发商在为该买受人办理退房手续之后，再与新的买受人（就是你）办理和一手房买卖完全相同的程序，如果是这种意义上的改底单就没有问题，但是前提是原来的买受人的购房合同尚未到房地局办理备案手续。买房子改底单要注意什么呢?问题详情：最近看中了一个二手房(08年入住的房子,房本要09年4月下),中介公司告诉我这个房子可以改底单,价格什么的都很合适? 都要注意哪些事项呢? 越详细越好,这样可以省去一些费用.请问改底单到底是怎么回事呢!,非常感谢!推荐回答：具体的你一边办,一边就知道了,就不用过户了,整个手续改了之后改底单就是将交房款人的名字手续改了,这样省了过户费等及手续问题贷款购买的房产如何改底单?推荐回答：改底单的流程其实就是原来的买受人向开发商提交退房申请，开发商在为该买受人办理退房手续之后，再与新的买受人（就是你）办理和一手房买卖完全相同的程序，如果是这种意义上的改底单就没有问题，但是前提是原来的买受人的购房合同尚未到房地局办理备案手续。如果开发商串通业主，那就属于刑事行为了，属于诈骗。一般改底单的房是不允许贷款的,所以要一次性的付清.而且也有一定的风险.首先。在房子还没有房产证的时候，在交易过程中是可以改底单的。而且也可以避开营业税；（如果有营业税的话也不完全是由买方承担的）如过开发商同意改底单的话，在办理手续时也不是很麻烦；再如果原房主有关系的话，那么买房人是不用操心的。改底单在二手房市场上也是一种交易方式！关键是确定卖方是否能够履行买卖，并且跟卖方签订协议时也要注意着重提出这些问题。什么叫期房改底单问题详情：中介公司说购买二手未交房的期房可以改底单，什么叫改底单？这样做有什么风险！请教了解的人！谢谢!推荐回答：期房改底单就是开发商开发的楼盘在取得预售许可证开始销售楼盘之时到开发商到建委登记（一般是指办理楼盘大产权证）之前这段时间，原来的买房人向开发商提交退房申请，开发商在为该买房人办理退房手续之后，再与新的买房人办理和一手房买卖完全相同的手续，这就是改底单。改底单的行为实际上是规避了政府对房地产流转的监管，也规避了国家税务部门对房地产流转时税收征收的规定。一般最好不要通过改底单来购房，如果非要铤而走险，有三个事情要记住。第一，要到开发商处核实房屋能否改底单，备案后的房屋改底单难度非常大；第二，关于改底单的合同，必须把开发商进来一起签订，一定取得开发商的同意；第三，约定为违约责任，增加违约成本，以便出现纠纷能弥补损失。买房子改底单手续问题详情：最近看中了一套房子，下个月说是要交房，材料都还在开发商那里，没上报，中介说如果买的话，可以改底单，要交2000多才能办。我想知道，买这种改底单的房子需要办哪些手续，都存在哪些风险，如何才能尽量的降低交易风险呢？望有相关经历的高手指点！~~~~推荐回答：(一)买商品房需要交的税：1、契税，购房总价的3-5%(不同的省市自治区税率不同)，普通商品住宅减半，即1.5-2.5%。2、印花税，购房总价的0.05%(二)基金：1、房屋维修基金，购房总价的2-3%，大多数地方是2%2、副食品价格调节基金,2元/平方米，有些地方不用(三)规费1、交易费 ，购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%，(住宅3元/平方米，由开发商交，购房者不用交)2、《房屋所有权证》工本费 ， 各地不一样，但是都不超过100元3、《土地使用权证》工本费， 各地不一样，但是都不超过100元(四)如果按揭，还要发生以下费用1、评估费，购房总价的0.2-0.5%2、保险费 ，购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50%3、公证费，贷款额乘以0.03% 4、抵押登记费，100元回迁房是改底单合适还是办出来房产证过户合适啊？？？问题详情：房子全款39万！ 纠结啊！！.办出来房产证过户得多少费用啊！！现在改底单得花2万推荐回答：一、改底单是一种违法行为，是国家法律所不允许的，且改底单的商品房存在诸多风险，相对于商品房，回迁房改底单的风险也进一步加大。二、改底单的相关知识（一）改底单的概念在新购房屋取得房产证前，在开发商处将购房者更改为他人姓名的行为，称之为“改底单”。改底单的行为实际上是一种违法行为，改底单行为多数出现在原始购房人尚未取得房产证又急于转让的买卖交易过程中。（二）改底单的原因1、在房屋交易中改底单的目的是少向国家缴纳税款，根据《房地产法》的规定，未取得房产证的房屋禁止出售，但是根据我国的司法实践以及相关的司法解释，尚未取得房产证的房屋再交易合同有效，原房主取得房产证以后应该配合办理过户，否则应该承担违约责任。严格意义上讲，此类房屋出售属于存量房交易也就是咱们经常说的“二手房买卖”，根据各地的政策不同二手房交易需要缴纳的税种是契税、营业税、个人所得税、土地出让金等。2、新房所缴纳的税费只有契税一项，额度很小。新房和二手房税费相差很大，所以如果条件允许好多购房者在购买尚未办理房产证的房屋房屋时，希望能够成功改底单，以达到少缴税款的目的。（三）回迁房改底单的条件北京市的回迁房改底单不能立刻办理，只能在临近办理房产证前夕才能办理，而且购买此类房屋需要有北京户籍。（四）改底单的风险？1、改底单侵害的是国家税收利益，存量房交易因该底单行为变为一手房，省去了一个交易环节，国家税费遭受损失，国家有可能追缴税款或者承担刑事责任。2、改底单是法律所不允许的，而且此类约定无法律效力，一旦发生交易纠纷，利益将很难得到保障。（五）改底单交易采取的方式：1、 双方在合同中明确约定房主负责改底单；2、双方直接签订存量房买卖协议，房主口头承诺改底单。3、无论约定采取哪种形式，合同内容无论如何约定，都不能否定其违法性，此类约定是无效约定，买卖双方尤其是卖方可不遵守。如果卖方不遵守约定那么买方只能通过正常交税的方式来达到取得房产证的目的。最终核算下来，往往比当初购买新房或者购买直接可以过户的二手房贵很多。（六）改底单的时间不确定，回迁房办理房产证的速度要远远慢于普通商品房，所以改底单行为可能要房屋交付后两三年之后甚至更长时间才能启动，随着我国法制越来越健全，法律对违法行为处罚力度逐渐加大，到时是否能够变更底单或是否有人愿意冒风险去协助办理更改底单是未知的。（七）北京的房屋价格一直大幅上涨，有可能出现房主以不配合办理改底单为要挟让买房人增加房价的情况发生，到时可能会官司缠身。另外，房价上涨后，最低指导价也必然同时上调，即使售房人配合过户，那么买房人需要缴纳的税费也会税费也会翻翻。展开全部在科技发展迅速的时代，一人拥有一台数码相机已经不是梦想，就算是买不起单反的人，买一部微单也是可以的，索尼T900就是一款由索尼公司自主出品的水槽买单槽还是双槽，是很多人在选择水槽时不断犹豫的问题，其实这个问题解决起来并不难：首先，对于水槽的第一要求是，大锅大盆能方便的放进水槽里清有些童鞋打算买单反，但不知道要考虑哪些因素，导致迟迟没有购买成功，一来担心被骗、二来不知道哪种类型比较好。现在很多人们都喜欢购买单反，这主要是因为单反拍摄出来的画面，非常的清晰逼真，同时又能纪念非常美好的瞬间，所以市场上的单反销售量也是比较大的。很多爱拍照的人都有一个愿望，那就是有属于自己的单反相机，对于初学者来说，购买到适合自己的单反相机就显得尤为重要。不知不觉中双十一已悄然而至，在感慨时间流逝同时，电商大咖们却早已如火如荼筹备预售、点券、减满等各种优惠促销活动。随着人们对环保意识的提高，越来越多的人在装修的时候选择绿色环保的装修材料，选择环保型的绿色装修材料，可以减少危害，对家人的身心健康也有帮助，现在不少人在对待房子的问题上都是很理智的，无论是租房子还是买房子时都要货比三家，因为现在的房子实在太高了，年天津房改房的情现在有很多人都非常喜欢摄影，那么如果想要拍摄出比较精美的画质，就一定需要买一款比较专业化的单反相机，市面上售卖的单反相机型号比较多，而且不同有些人在家庭装修刷漆的时候只买了墙面漆，其实为了有更美观的效果，后期不会出现质量问题，墙面漆应该要搭配底漆来使用。浜田翔子粉红广告
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　　在购买的房屋里居住已久，却突如其来了一个噩耗，被告知属于自己的房屋早已被原业主抵押，随时有被没收的风险，遇到这样的情形，你该怎么办？是自任倒霉还是通过法律的措施保护自己？以下内容一看便知。　　2013年6月，王蕊通过中介四处选房，最终相中了一套总价150万元的一居室。由于总价不高，王蕊决定一次性付款将房子买下来。交易过程中，过户、付款、以及交割，这一切的进展都十分顺利。而后，王蕊也很快搬进了新家，过上了惬意的小日子。　　然而，好景不长，突然有一天，一位姓李的男子上门，称这个房子是他的，并且手中还拿有一张原房主写给他的抵押协议。原来，卖方两年前向该这位男子所借50万元，并承诺以名下的这套房屋做抵押，还去做了相关的公证手续。现在卖方不见踪迹，债主只能上门收房。王蕊虽然觉得这套房子已经过完户应该是完全属于自己的了，但是看着抵押协议和公证书，心里仍感到七上八下，不知万一债主起诉，自己能有多大的胜算把握。　　其实，从法律的层面来讲，王蕊完全不必担心房子被法院收回。由于王蕊在购买房屋时，不知道原房主与债主之间的债权债务关系，因此，本着保护第三人善意取得房产的行为，房屋买卖交易行为仍是有效的，房产不会被追回。另外，债主的借款协议也依然有效，原业主该还的钱总是要还的，只不过这套房屋抵押无效，所以说这个债主还是要找到原房主才行，找王蕊没用。
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