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在新西兰生活买房应注意事项.
　　移民新西兰后的生活情况是怎样的,生活在新西兰的话就
要涉及到买房问题,那在新西兰生活买房好买吗,移民新西兰后的生活关于买房情况是怎样的呢,以下我们一起来了解吧.　　移民新西兰后的生活关于新西兰买房政策,在新西兰生活，外籍人士在当地购房于政府方面基本没有什么限制(在澳大利亚，政府规定没有取得本国国籍的人只能买二手房，取得国籍后方可买一手房)。只是在银行办理房贷时可能会有所差异新西兰移民后的生活只要在当地买了房，就可以向政府表明拥有当地的一份产业，这对于进出新西兰会有一定的帮助，比如在办理签证的时候，如果你提出在新西兰有房子，现在面临什么问题，那么就会得到照顾。前提是你要按进交纳土地税。在这些国家，信用是最重要的，没有信用寸步难行。　　生活在新西兰买房注意事项,中国人在新西兰买房子，因为语言不通、市场环境不熟悉、居住习惯的不同而遇到的问题可能会多一些。但如果自己加以注意就可以解决。新西兰生活买房关注价格评估，选择信誉良好的中介商　前面说过，新西兰的房地产价格市场因为政府的监控得力，因此透明度极高，所以做为初次在新西兰置业的人，一定要在报纸和网络上了解这方面的资讯。这些资讯是准确、可以信赖的。参考这些价格，找一家信誉良好的中介公司就可以避免不必要的损失。对于新西兰生活初到者，购房这件事最好不要自己或托个人进行，因为人生地不熟的，有些情况不了解，极容易花冤枉钱。此外，一定要注意正规途径的信息，而不要轻信别人的介绍。　　以上就是小编为各位讲解的关于移民新西兰后的生活关于买房问题的相关介绍,生活在新西兰买房的时候同学们一定要注意上面问题,最后祝各位在新西兰生活愉快.
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中国人去澳洲买房有哪些陷阱？你要知道的都在这里了……
编者按在昨天的文章里，熟知澳大利亚的商业规则与投资热点的周卓峰先生给我们深入全面剖析了墨尔本房地产市场的投资价值与优势。但有一个值得注意的现象是，很多华人买家在海外置业时常常会忽略当地的房地产的相关税率条款，导致了这套海外房产成了一个定时炸弹。今天的文章里，周卓峰先生则全面介绍了华人在墨尔本置业所要注意的法律、税率及贷款等问题。干货满满，值得分享！墨尔本西南边的房价较低 但增长较为缓慢当我们打开墨尔本的地图，其实我们就发现，墨尔本是一个扇形分布的城市，而它都是围绕着整个菲利普湾而构筑的一个城市。在这个城市里面，首先我们要去知道整个墨尔本城在原来的规划里面，东南面是它的传统住宅区，西南面就是它所谓传统的工业区和物流区，这是首先的第一点。我们要非常清楚地知道这一个区位，因为墨尔本长年所吹的风向是东北风。也就是说，东北风会把东南方面的空气以及各个方位的空气就吹到了这个城市的西面，所以在投资墨尔本房产的时候，大家要非常去注重的一个问题就是，我们要在东南区这一块去选择我们的投资地。因为传统的住宅区，它的配套、交通、医疗、学校都已经是非常完善的，而如果我们再去选择澳大利亚墨尔本城市西南面的房子，我们就要注意一个问题了，那里原来是工厂区，也是传统的物流区。所以西南面的房子，相对比较便宜一点。但是它的市政配套、它的医疗配套、它的学校配套，不是现在就能够跟上，还需要等一个相当长的时间。也就是说买的时候，可能西南边的房子会便宜一点，但是它的增长必然也会随着它的配套一样，要有一个过程，要有一个阶段。为何要投资CBD半径三公里内圈子？在澳大利亚的房产里面，为什么要去选最好选择的所谓的公寓的投资地？为什么是在CBD的三公里半径以内的圈子？很多朋友可能都会听说过，老外基本上是年满18岁以后，他们就会出来独自去居住而离开父母，这确实是老外生活的一个习惯。有小孩18岁毕业了以后，他们就非常希望拥有自己的空间和拥有自己的生活环境，所以他们会纷纷选择去外面租住房子而离开父母，这就产生了一个很有特色的案例：不像我们中国的小孩子由出生、长大、结婚、生孩子都会和父母一起住。澳大利亚的小朋友一般是18岁成人礼以后，他们都会选择搬出来外面去居住，因为他们觉得18岁是他们应该开始自己生活的开端。所以当墨尔本的小朋友都要搬出来的时候，澳洲家长又不可能像我们中国的父母一样，把房子买好给小朋友，那他们就只会去租住一些所谓的apartment，作为他们的一个新的居住地。那很多朋友会问我一个问题，澳大利亚人租房子大概要租到几岁呢？其实我可以在这里告诉大家，澳大利亚的人租住房子一般会租住到三十多岁，为什么？因为他们想要置业的时候，他们就要面临一个所谓的10%的首付，而在国外生活的年轻人，老外的年轻人他们基本上都是没有存钱习惯的，而他们都是靠他们每个月的公积金而进行一个累积，到这个公积金累积到一定金额的时候，他们才会把这个公积金取出来去作为房子的首付，去置他们人生的第一个物业。而通常这个年纪，都要去到35岁～38岁的这个过程。也就是说，由他们出来以后，就必须要不断地去工作，去积攒他们的公积金，当他们的公积金到达一定的金额，他才可能去付首付，去买他们的物业。那么也就是说，澳大利亚大部分在CBD里面去工作的白领，他们基本上由一出来工作到三十多岁的这个年纪，他们基本上是租住在CBD附近的apartment里面，去进行他们的生活方式。在这里，就产生了一个庞大的租赁市场，为什么？因为第一，本身在CBD里面工作，他们是希望离CBD近，交通方便，不用开车，坐那个所谓的我们在澳大利亚叫叮叮（中国叫轨道交通），坐回到CBD里面，只是几块钱的车费，他们为什么不开车呢？因为开车进CBD里面，这个所谓的费用非常高，大概一个小时的停车费是要24块钱，所以他们都是喜欢租住在CBD附近的apartment，去解决他们的生活和交通的问题。所以综上所述，在墨尔本置业的优势区位应该是在墨尔本东南面的传统住宅区里面的house。这些house既具有投资价值，又有稳定的租赁市场，而这个区域应该是在CBD半径3.2公里以内的区域。这就是我们所谓传统的apartment区域。澳洲的商业物业值得投资吗？澳洲值得投资的商业物业，基本上都是开发商自己持有的，是不会对外出售的，这一点和我们中国专门做商业地产不同。国内有很多人去建设商业地产是主要以销售为主，但是在澳洲主要去做商业地产，他们去追求的是物业的增值，因为他们能够收取到回来的租金是足够他们去偿还银行的利息。所以一般澳洲大的房地产商，他们所投资的这些所谓物业，基本上都是以自持为主。去澳洲买房贷款问题如何解决？其实不要太去介意澳洲四大银行所发布的消息，因为银行的钱借不出去，本身银行也没有利润。也就是说，在整个澳大利亚目前的房产借贷市场上面来看，没有四大银行，还有四中银行，还有四小银行，在澳大利亚的金融体系里边，这些银行是非常多的。最近，我们的客人就开始向澳洲的汇丰银行去寻求房屋的借贷，是获得了成功的。你可以去找一找汇丰银行或者花旗银行。华人澳洲买房不可不知的税目首先我在这里要向大家去介绍一下，去购买维多利亚州房地产所要缴纳的税费。第一个是FIRB：具体指海外人士申请购置维州房产费，每一间房子大概需要的钱是5000澳币，当然如果这个房产价格是高于100万的话，那就需要缴纳一万澳币的申请费。第二个是土地税：购买楼花只需要缴纳和分摊土地部分的税，而不需要去缴纳建筑部分的税，但是如果是购买现房，则在建筑部分上也需要去交税。第三个是购置税：海外人士的购置税由今年的7月1号起，这个购置税就变成了房价的7%。第四个是律师费：在买卖的过程里面，我们也需要去聘请到律师，所以我们也要交纳一定的律师费，以下有几个问题，我们是要注意的。第五个是租金所得税：购买房后，物业出租所带来的租金收入是否需要缴纳相关的税金，这个答案是需要的。根据澳洲当地的法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须要缴纳税金，但是如果在出租物业时，你同时想有物业的各项开支抵购优惠的话，包括按揭，你就可以雇佣当地的会计师去帮你进行税收的抵扣。在澳洲，土地税是由不同的州政府或者地方的政府所收取的，而投资人所支出的土地税的税金是基于他在一个州里面，名下所持有的土地发展的总价值来计算的。一般情况下，只有投资物业才需缴纳这个土地税，而自己居住的、自用的这一部分就可以豁免掉，但是投资者要去留意在澳洲，不同的州或者不同的地区会有不同的税率，也有不同的土地条例。华人澳洲置业的避税杀手锏——会计师过去的几年，由于澳大利亚房产的价格极速在增长，土地税的支出已经渐渐对澳洲房地产投资者的影响越来越大了，以下是三个最常见避税的方法去提供给大家。首先，我们要考虑分散于不同的州或者地区去投资房产，用不同的身份去持有房产，不要过多去考虑于别墅，而是应该把注意力多集中于公寓。在澳洲投资房地产，政府认为是一种投资行为，虽然澳洲的房产可以随时买卖，但是澳洲政府不支持投机的行为。因此政府规定：在购买一年内抛售的物业，物业增值部分最少要去缴交50%的增值税。但一年以后，这个所谓的物业增值税就可以降到25%了。同时，可以抵扣任何的税费，如律师费、会计师费和折旧费。也就是说，你要去缴纳的这个所谓的增值税是要先扣除了你各种的费用以后，才去缴交。那么，会计师费是如何去收费的呢？会计师费一般是会按照投资者花费的多少的时间而去定的，通常每年是300澳元左右。所以说，聘请一个合资格的会计师会对你的税收会有很大的建议和很大的帮助。而且除了印花税以外，一切的开支都可以作为税收的减免：如购房贷款所产生的利息，装修翻新的费用以及你去澳洲看看自己的房子建得怎么样的机票，律师的代理费，验收房子的费用都可以用来抵税。所以建议贷款投资，并强烈建议贷款投资，并强烈建议投资者聘请专业的会计，为你们去争取最大的利益。税收减免期有多长呢？建筑费用主要用于成本，每年可减免2.5%，减免期为40年，部分认可的物业，后面可达每一年的4%，固定的装修设施都可以按照折旧的方式去计算。所以说我们非常慎重地建议所有去澳洲置业的朋友，在有关澳洲这个税费上面的事情，我们一定要去请会计师，因为他会帮我们去省了很多我们要缴的税。在墨尔本买房不等于移民澳洲每个州的政策都是不一样的。但就墨尔本来讲，地产置业与申请移民定居之间是没有关系的，买房是不能移民的。在墨尔本，申请投资移民的188C需要投资不少于500万澳币，而买房不符合这500万的投资以内，所以投资移民的投资金额降低，对于墨尔本地区来说这个消息是不属实的。墨尔本地区具体的500万澳币签证投资范围：1、至少50万投资到风投/私人股本基金(VC/PE)，此类基金专注初创和小型非上市企业。为鼓励此类基金，政府给与此类基金免税优惠，但此类基金持有期通常会超过4年，通常5-10年。2、至少150万投资到小盘股票基金，此类基金专注市值小于5亿澳元的上市或非上市企业(非上市企业不超过基金净值的20%)。3、其余资金投资到其他基金(可投资股票、债券、优先股、可转债、商业地产)4、所有基金的现金部位不能高于20%。5、基金公司必须是拥有澳洲牌照和注册在澳洲。6、基金经理必须独立于投资人及其配偶。澳洲的经济前景如何？首先我先向大家列出几组数据吧，澳大利亚央行的预计是今年澳大利亚的GDP的增长将维持在3%～3.5%的范围。但是澳大利亚的经济增长情况，其实都要取决于中国的经济发展。澳大利亚联邦储备银行在一份声明里就表示，中国经济发展的前景是澳大利亚经济发展预测不确定的主要因素。新的一轮全球金融风暴波动所受到来自中国发展的风险平衡以及对中国政府实施经济转型能力的担忧和影响。近来，全世界的金融市场大幅波动，部分的原因就是投资者担忧中国国内的风险变化以及中国监管层在面临经济转型挑战时的管理能力。其实说到澳大利亚经济，我有一点可以跟大家分享的，其实大家没有必要过多地去考量外部的因素。因为澳大利亚和中国之间已经结成了一个不可逆转的互补的关系。中国的经济，其实谈论到澳大利亚经济的前景，反而应该是我们所有的朋友都比较熟悉的。我们看回中国经济发展的前景，就是一个很好的依据。中国目前发展到现在这个情况，未来的20年到30年，中国会转型成为一个资源输入国，那么中国的再建设、再发展是需要大量的资源性的产品，而恰恰在澳大利亚，就能提供到我们国家继续持续发展的铁、煤、铜、天然气等各种的大众资源。那也就是说，我本人是看好中国经济的持续发展，也看好目前中国这个经济转型以及我们政府这个所谓的管理能力。所以我本人的看法是，中国的经济会继续地匀速向前发展，而澳大利亚也会在中国强劲的需求支持底下，继续目前的经济增长，这是我部分的看法。如想看最新海外猛料，最快海外商情，就来海外情报社（微信ID：topnews-9）
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澳洲买房，看完这八个步骤您也成专家了
第一步：【选区】
第二步：【看房】
第三步：【贷款预批(可选)】(确定预算)
第四步(1):【出价(OFFER)和签合同】
第四步(2):【参加拍卖(AUCTION)和签合同】
第四步(3):【期房(楼花)】
第五步：【找律师】(贯穿始终)
第六步：【房子BuildingInspection(房屋检查)】
第七步：【交接】过户(Settlement)
第八步：【购房步骤】
第一步：【选区】
1、东南西北，哪个区好？
以墨尔本来说，以墨尔本CBD为中心，从正东面起，至南面海岸线围成的扇形区域，房价相对比较高。论区的综合评价，基本就是一分价钱一分货。但是因为各个家庭的需求不同，比如：离工作地点的远近、学区的选择、喜欢华人区还是西人区等。没有任何一个区是对每个人都好或者不好的。
这些是可以参考的信息：平均收入、居民平均年龄、自住和租住的比例、过去几年房价的增长率、犯罪率等因素。
2、买房子，是不是一定要离火车站近？
一般来说，人们认为离火车站近，升值潜力大。但是也有人认为离火车站近治安会差些。澳洲有些区的当地人民会抗议在附近修火车站。这个见仁见智吧。
学区房顾名思义就是离某些有名的公立学校近的，查学校的排名可以去
墨尔本的Balwyn、Glen Waverley、BoxHill区虽然也有多种增长因素存在，但毋容置疑的是著名的公立学校是近年房价飞涨的重要原因。
第二步：【看房】
1、房子的朝向重要么？
一般朝向会是居住舒适度的重要因素。采光、通风都是和朝向有关的。和中国相反，澳洲朝北的房间早上阳光很好。
但是澳洲的房子都是临街而建，所以找到完美朝向的房子基本很难的。有舍有得，大致满意就好。
2、我怎么知道一个房子的年龄？
这个都可以查的，问中介也可以。一个好的Building Inspector（建筑检察员）就可以说出一个房子的大致年龄。
第三步：【贷款】（确定预算）
看中房子出OFFER(出价)前，先要搞定贷款的Pre-approval(预批),这样，你就知道自己要看什么价位的房子了。
1、我能贷款多少？
贷款之前，可以到银行做一个Pre-approval(预批)，免费的。这样就可以知道自己的预算了。
2、除了申请表，我需要提供什么材料给银行做Pre-approval(预批)？
一般银行会只要求提供最近两个月的工资条（大都需要是Permanent的职位），或者其他能够说明你还款能力的材料。如果家里有小孩，正在领政府补贴的话（FTB），那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。
3、Pre-approval(预批)要多长时间能得到结果？
材料交给银行，如果银行贷款经理有空，当天就可以知道结果。
4、Pre-approval(预批)的额度，以后真正贷款的时候，额度会变化么？
有可能会变化。原因可能是：个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧变化等。
对于买二手房的朋友，其实最重要的还有一点就是bankvaluation(银行估值)，银行会把你所要购买的房产进行估价，以这个估价作为指导放款。对于首付比较紧张的朋友们来说，在出offer(出价)或者竞标拍卖的时候一定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们，基本上不用担心这一点。
5、我需要找Broker(贷款师)还是直接找银行？
一般如果正在做Permanent(永久)的职位，收入稳定、明确，首付够20%，直接找银行贷款经理就好了。否则可以找Broker(贷款师)做下评估。找broker(贷款师)最好找口碑好的，朋友推荐的。
Broker(贷款师)和之前移民时候用的中介差不多。是否用Broker(贷款师)也是因人而异。
6、我需要准备多少钱作为首付？
2015年上半年以前，基本上银行需要20%的首付。有的银行还要求这20%存款是3个月以上的。银行的目的都是为了降低贷款风险，具体可以找一家银行贷款经理谈谈。
7、我选什么银行贷款产品？
新移民大致会用到两种银行贷款产品：
一种有offset(对冲账户)功能的，适用于每月有闲钱存进帐户，这部分钱可以直接抵消部分本金，减少利息。但是要注意，减少的利息是通过缩短还款期限来实现的，并非每个月还款额减少。这种贷款产品一般有年费，$395左右。
第二种就是没有offset(对冲账户)功能，利率低些，也没有年费。适合没有闲钱的投资者。
8、我怎么拿到贷款利率的折扣？可以拿到多少？
澳洲银行的贷款，包括有无Offset(对冲账户)的，基本都有折扣的余地，就是在官方网站上公布的利率和折扣基础上再有折扣。所以，一定记得和贷款经理或者Broker(贷款师)讲价。
这个折扣大都是随贷款终身有效的。另有少部分Broker(贷款师)是返现形式多加折扣。
折扣的多少，和银行当时的贷款政策的松紧、客户贷款额度有关。具体信息可以上网发帖了解情况。一般拿到（基准利率-0.6%~1%）的都属正常。
9、我需要提供什么材料给银行（或Broker(贷款师)）来办贷款？
收入证明（一般就是最近两个月的工资条或者其他证明个人还款能力的材料）是主要的材料。其他就是申请表什么的了。
10、贷款办下来之后我还要做什么？
贷款审批通过，银行会将贷款合同寄到申请人的地址，申请人签好字后，寄回银行就可以了。也有的银行贷款经理让客户当面签合同，以便做些解释的工作。银行会将贷款相关材料寄给律师，有的银行会让你自己拿给律师。
第四步(1):【出OFFER(出价)和签合同】
1、看了一个房子，挺喜欢的，我该什么时候出Offer(出价)？
如果竞争者多，就要早些和中介联系出Offer(出价)。
否则可以再多花些时间考虑别的选择或者考虑出多少。一般中介会比较滑头，会说很多人喜欢这个房子，让你再加价。这时你的心态要好，如果你乱了，你就输了。给个小提示，你可以去查一下这个房子什么时候OPENINSPECTION(看房)的，如果是第一次OPENINSPECTION(看房)，你就喜欢了，那说明会有很多人喜欢；如果已经OPENINSPECTION(看房)超过一次了，说明竞争者不多。澳洲房市现在这么火爆，基本一个房子几十个人抢。
2、我该出多少钱，加价还是砍价？
市场规则，如果竞争者众多，一般加价；没人抢，自然可以降价。
3、怎样出Offer(出价)？
一个电话就搞定了，有些中介会要求留定金，有些会拿出正式的购房合同，让意向买房者签字。如果卖家接受offer了，也在合同上签字，合同就生效了。
4、Offer(条款)要设置有效期么？
一般都会设置一个2-3个工作日的有效期，也好给卖家一点压力，得到尽快的回复。
5、我怎么知道Offer是否被卖家Vendor接受了？
6、出Offer(条款)的时候，中介可以要Deposit(定金)么？
有的中介会要5000刀左右的deposit，算作买家的诚意。买家会拿到receipt。如果offer被接受了，这5000刀将是10%deposi的一部分。
7、Offer被拒绝了，我可以拿回我的Deposit么？
如果offer(条款)被拒绝，中介会把钱退还给买家。
一般由中介通知。
8、Offer(条款)被接受后，怎么签合同？
如果出offer(条款)时候买家签的是正式购房合同，offer(条款)被接受后，卖家在合同上签字后，合同就开始生效。买卖双方不需要再签合同。
9、合同上我应该特别注意哪些条款？这个比较重要，一定要看清楚！！！
A．是否要Subjecttofinance(资金)，该条款对买家有利。即：如果贷款办不下来，合同自动失效。
B．是否要Subjecttobuildinginspection(房屋检查)，该条款对买家有利。即：如果房子检测报告说有问题，合同失效；注意这里边说明是主要问题，还是要保证买家满意。
C.是否要SubjecttoLease(租赁)，该条款是对卖家有利的。即：所购房屋正在出租，这样settlement(过户)日期就要和房客租房合同挂钩。如果买家想尽快入住，就要让卖家和房客协商，房客同意搬出，没问题，房客不同意，买家基本就要跟着承担拖延的后果。
10、什么叫冷静期？
冷静期是签购房合同之后，买家有的3天可以反悔的机会。具体条款合同里面有描述。
11、冷静期有几天？
一般3个工作日，注意，是businesshours(办公时间)。
12、我后悔了，可以在冷静期取消合同么？需要赔钱么？
非合同规定理由反悔，一般赔偿100刀或者房款的0.2%，两者取其多者。
第四步(2)：【参加拍卖AUCTION和签合同】
1、我需要带什么参加Auction(拍卖)？参加时需要登记么？
一般带张空白个人支票（PersonalCheque），Auction(拍卖)成功后直接填写10%的Deposit(定金)。也有先交$500-$1000押金，回头再给10%Deposit(定金)的。
维省不需要登记，但是新省需要登记。
2、我英语不够好，能在Auction(拍卖)上出价么？
没问题，只要把数字搞清楚就好。
3、我对拍卖师的英文数字反应慢，怎么及时出价？
如果担心英语反应慢，可以找个中介，专门在旁边及时写出拍卖师喊出的数字，以便及时反应并出价。
4、Auction(拍卖)开始，拍卖师（Auctioneer）说了些什么？
Auction(拍卖)开始，拍卖师（Auctioneer）会介绍一些房产的一些状况，基本就是做下广告。然后介绍一下关于Auction的法律责任规定。
5、Auction(拍卖)上怎样和对手叫板、竞争？
A.有人喜欢在对手喊价之后，马上跟，给对方造成势在必得的压力，自动退出；
B.也有人愿意慢悠悠，在拍卖师准备拍板时候给价，让对方崩溃。各种滋味，还是要多看热闹，找到适合自己和现场气氛的方式。
6、Auction(拍卖)上的最重要的原则是什么？
定好预算，把握节奏。不要给现场的气氛影响到，前段时间在EASTWOOD还是EPPING附近一个估价100多万的物业，拍卖最后以200万以上成交，后来银行拒绝贷款，理由是此物业估价相差太多，买主由此损失10%的定金，10几20万呢。
7、Auction(拍卖)上，我胜出了，合同上有什么要注意的么？
Auction(拍卖)上胜出，意味着合同马上无条件生效，有些特别条款一般拍卖师会在拍卖开始前说明，胜出之后，就没什么好注意的了。所以功课要做在拍卖前。
第四步(3)【期房(楼花)】
1、什么是期房(offtheplan)
指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25%以上）就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。
2、期房购买步骤
一般是给1000元，签一个预购的合同，3天冷静期，14天后给10%定金，定金会存入一个TRUSTACCOUNT(信托账户)，利息一般和开发商一人一半。交房子前三个月收到通知开始搞贷款，然后验房、交付。
3、存入的10%有风险吗，会不会给卷走？
在澳大利亚，根据法律规定购买澳洲房产为期房的首付订金不能超过10%，而这10%的澳洲购房预付款会汇到一个澳洲房产律师的信托账户中，等待最后结算。所购澳洲房产建筑期内，任何订金款项都不会汇入销售商/发展商的账户中。
在施工工期长的澳大利亚房地产项目中，澳洲房产购销合同里通常都会安排买家支付的澳洲房产订金作其他投资,以提供一定的回报。
关于这个汇报的归属问题，有关澳洲房地产购销合同的条款会详细列明，汇入投资款的利息是归买家所有，还是澳洲房产买家与销售商/发展商共同均等拥有。
由于未交房前的澳洲房产定金并没有交给开发商，当然这笔资金也就不存在风险。
4、楼花分几种？两种！
第一种，BULEPRINTING(蓝图)，就是说该发展商按照自己的意愿给出的设计图纸，然后就向市场销售，而正式施工图纸则是必须经过市政府批准后才能建造。这就可能造成卖的楼花与实际落成之间的差异。例如：五楼的变三楼，朝北的变朝南了，面积由大变小，车位由有变没了，配套设施不见了等等。而且发展商一定在合同中的某一页某一条中规定，买方不可为此而退出合同，因此能用自己信任的律师把这些条款仔细看看是必不可少的。
另一种楼花则是已被市政府批准后准备施工的，就是如此图纸与实际落成之间依然可能产生差异。虽然比上一种稍靠谱，但诸如面积上的变化，车位等问题也是常见的。其实大家在澳洲，多少英语还是有点水平的，自己应该花些时间看看这些合同条款，合同条款与法律条款是不同的。合同双方是可以谈判的，如果对方在这些条款死不让步，那么这方面出问题可能性就不言而喻了。
5、注意事项
“SunsetDay”(最终期限)，意味着如果过了这一天房子还没建成，合同可能终止。说可能是因为如果双方都不愿终止，那合同可以继续有效，但须重签。另外如买方要终止，但卖方可能会找出各种理由推迟该合同的终止日期，而造成合同实际无法终止，这又该麻烦律师仔细查一下这方面的原因是合同中是如何规定的。
2个月内造完，买方也必须马上付款，合同中一般只告诉你，一旦通知建成后必须在规定的期限内交款。
12%利息按天罚款。这对于不少人来说，除非现金充裕，而且随时待命在银行内，否则要安排银行贷款的话，十四天内要成交风险太大了。
第五步：【找律师】
1、找律师还是过户师？
律师，Solicitor。过户师：Conveyancer。
律师可以把关买家的法律责任，然后负责过户手续。而过户师只管过户手续。
2、我怎么找律师？
一般找朋友或网友推荐的，口碑比较好的。
3、我担心英语不够好，可以找西人律师么？
完全可以找西人律师。可以在找的时候和律师说明情况，以电子邮件或者手机短信的形式沟通。有的律师因为喜欢书面沟通（更明确），所以也喜欢电子邮件和短信。
4、找律师、过户师要多少钱？
因人而异，一般律师600-1500的都有。
过户师便宜些，一般550-800的样子。
5、律师（过户师）会不会出错？
他们也常常出错。我的一个当地朋友就因为过户师的过失，造成settlement(过户)延期，后来这个过户师帮他们负担了房租。
反正自己的事情自己多操心多核对，出现事情早点解决就好。
第六步：【房子的Building Inspection(房屋检查)】
1、我需要做BuildingInspection(房屋检查)么？
澳洲买房，尤其House(平房)/Townhouse(排屋)/Unit(单元房)，基本买家都要做BuildingInspection(房屋检查)。Apartment(公寓)可以看情况决定是否做。
2、什么时候做Building Inspection(房屋检查)？
PrivateSale(私人购买)买的房子，Offer(条款)被接受之后或者房屋买卖合同生效后，马上就要联系BuildingInspector(房屋检查)做。BuildingInspector(房屋检查)也要时间安排日程的。
Auction(拍卖)的房子，赢了Auction(拍卖)的买家，要无条件履行合同条款，所以Auction(拍卖)之后房屋的任何建筑问题，就只能接受了。如果觉得有必要，就需要在Acution(拍卖)前安排BuildingInspection(房屋检查)。
3、还没做Building Inspection(房屋检查)，我自己怎么样先做些简单的检查和判断么？
可以看看内外墙、地面是否有裂缝（尤其是竖直方向的裂缝），地板是否不平（地基下沉会造成地面不平），天棚是否有水印等，做个初步的判断。
4、我怎么找人做Building Inspection(房屋检查)？
也是朋友或者网友推荐喽。或者就到网上找信息，多打几家电话，比较一下价格，再选择就好了。
5、Building Inspection(房屋检查)需要多少钱？
我身边大部分朋友做的都是$395左右，当然房子大小差异，价格会不一样的。
有些大的公司也会更贵些。
6、Building Inspection(房屋检查)整个过程需要多长时间？
一般需要1-2个小时。
7、我怎么知道Building Inspection(房屋检查)的结果？
一般BuildingInspector(房屋检查)做完检查之后，马上就会打电话和买家沟通，说明房屋大致状况和主要需要关注的问题。如果是PrivateSale(私人购买)，可能会涉及是否继续接受合同的问题。
书面的报告会在之后寄给买家的住址。
8、我什么时候能拿到Building Inspection(房屋检查)的详细报告？
看BuildingInspector(房屋检查)的具体情况，一般1-2周。
9、Building Inspection(房屋检查)报告很长，看不懂怎么办？
可以和Building Inspector(房屋检查)联系，让其对问题做出解释并给出初步解决方案。
10、Building Inspection(房屋检查)出了问题，我可以解除合同么？
如果你的合同里有：Subject Building Inspection(房屋检查)条款，就可能可以解除合同
这个条款一般两种情况：
A、合同保证买家满意，那么只要买家指出不满意的问题，就可以解除合同；
B、合同在建筑物有“MajorConstruction”(重点建设)问题的时候，才可以解除合同。这种情况，如果买家的BuildingInspector(房屋检查)确定有“Major”(重点)问题，但是卖家不同意，就比较麻烦，需要法庭判定了。
第七步：【交接过户】
1、什么叫Settlement(过户)？
就是正式过户。当天买家成为房产的主人。
2、我什么时候Settle(过户)将在哪里写清楚的？
购房合同。
3、哪些情况可以造成Settle(过户)不了的？
A、买家贷款没有按期审批：买家过失。
B、买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况：买家或卖家的过失。
C、律师或者过户师的过失：买家或卖家的过失。
D、所购房产正在出租，租客延期交房：卖家过失。
4、Settlement(过户)日可以提前么？
可以。只要买卖双方都同意，贷款等手续就绪后，就可以告知自己的律师和对方律师商量提前settle(过户)。
5、因为买家原因无法Settle(过户)，我要赔多少钱？
一般按照合同条款走。如果不是卖家(Vendor)特别让步，因为买家原因造成settlement(过户)延期，买家将按日赔偿。听说过每天$1000左右的。
所以基本买家要尽一切努力保证settlement(过户)。
6、因为卖家(Vendor)的原因无法Settle，卖家会赔我钱么？
澳洲规则，保证卖家利益。所以，合同里面一般会写，卖家(Vendor)可以延期多久Settle(过户)而不负法律责任的。
7、Settlemen(过户)那天，我需要做什么？
你需要等,等律师或者过户师会代办一切过户手续。办好之后，律师或者过户师会通知买家：一切搞定，可以到中介那里拿钥匙了。房产就是买家的啦。
第八步：【购房步骤】
澳洲房产购房者购买相关澳洲房产项目，与澳洲房产中介公司签订购房协议书，并支付1 -2万元订金。
(记得收取收据)一般在10天内，会有买家也就是您的澳洲房产律师所，为澳洲房产购房者（您）讲解澳洲房产购房合同，合同为全英文版，澳洲房产律师会草拟中文简版合同加以说明，提出专业意见，充分保护买家利益后签约，签约的同时签订律师代理协议，并付50%的律师代理费(澳元)，一般为700澳币左右。
5-7天后，澳洲房产购房者须从银行汇出10%的首期房款至澳洲房产购房者代理律师，买家律师确认无误后，再存入卖家律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号中，待律师收到首期款后，凭收据将1-2万元订金退还给澳洲房产购房者。
律师将合同交开发商，签字认可。
澳洲房产交房时间：如果是现房，3个月内交房，如果是期房，则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。
房屋完工后：发展商持3项法律文件：
a.持牌测量师发放合格证书（P.C.C）（PracticalCompletionCertificate）
b.政府验收检查合格证书（C.C）（CodeofCompliance）
c.房屋产权证书（T.C）（CertificateofTitle）
卖家律师发出正式通知信给买家律师，通知楼已完工。（Settlement）。
买家律师收到通知后，买家律师办理产权证，将房款转入发展商户。发展商收到全部房款，购房手续完成。
付款方式：将尾款的90%（其中80%可以是贷款合同加10%的现金，也可以50%的贷款合同加40%的现金，根据购房者的现金流而定）加50%律师代理费剩余部分交至律师信托银行帐号，并缴相应的物业印花税。购买完成。
亚太集团 澳洲资深房产投资顾问
Yuki Zhang
联系方式：
微信号 marsha88
手机（中国）
手机（澳洲）：+61 478 830 185