二手房交易应如何进行评估?二手房交易评估费为多少？
中国经营报
摘要：如今二手房市场可谓如火如荼，好人多人宁愿选择二手房而不选择新房。原因在于二手房价格相较于一手房而言更实惠经济，而且大多位于经济繁茂地带市中心，交通便利。但买卖二手房买卖前应该进行房子评估，二手......如今二手房市场可谓如火如荼，好人多人宁愿选择二手房而不选择新房。原因在于二手房价格相较于一手房而言更实惠经济，而且大多位于经济繁茂地带市中心，交通便利。但买卖二手房买卖前应该进行房子评估，二手房应如何进行评估，评估费费为多少呢，下文将详讲。二手房交易应如何进行评估目前房产评估机构评估房子有三种方法。1市场调研也叫市场比较法。同一地段新房的价格，同一地段二手房价格。2房子收益着也叫收益法。指的是这套房子租金收益达这个地段的大概情况，收益越高，房价越高。3房子现状，评估机构也叫这个成本法。二手房子内部装修的好坏，保养如何，是否需要花大价钱维修等等。所以总括影响房屋评估的主要因素包括小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其次是房屋自身因素,主要包括建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光、物业类型、燃气状况、得房率等。另外,还有市场因素和心理因素等。二手房交易评估费为多少?二手房评估分为“免费评估”和“付费评估”两种方式。1、免费评估：目前除了具有专业资质的房产评估公司以外还有一种新型的网络二手房评估也已趋于成熟。国内几家大型的房产类网站、或者拥有房产频道的综合性网站均开始为消费者提供免费二手房估价这一服务，2、付费评估：房产评估是二手房交易过程中一个重要的环节。现在，买房贷款、卖房过户、找中介、进银行，他们都会告诉你房子需要评估。比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款。办理按揭贷款的评估，需要具有专业资质的评估机构进行。那么，二手房评估如何收费呢?根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的0.42%;100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;5000万元以上的收取评估总价的0.012%。现在国家对于二手房市场的政策逐渐开放，市场上二手房交易量激增，市场前景广大。以上是小编对二手房如何进行评估以及评估收费标准进行了分析，希望能帮助想买或卖二手房的朋友提供帮助。
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二手房买卖时产生的评估费用应该由谁承担？
&发表于： 15:01:40&&共被阅读过1509 次&&
白领小郑在江苏昆山购买了一套70多万元的二手房，按房产中介要求交了3730元的贷款评估费，相当于房子总价的5‰，却根本没有人上门评估，就是花钱拿个报告。
今年以来，楼市交易升温，很多购房者在申请二手房商业贷款时，往往被要求缴纳一笔动辄数千元的评估费。这笔钱该由购房者承担吗？
评估收费标准不一且“走过场”
所谓“房产评估费”是指银行在审核贷款时，对购房者抵押的房屋价值进行评估，以控制贷款风险，一般由第三方机构来执行。
记者多方走访并以购房者身份咨询发现，在上海、北京、济南、南京、南宁等多个城市，向购房者收取房产评估费是普遍现象。多数银行将房产评估作为贷款的前置条件，并要求贷款申请人承担评估费，由评估公司收取，收费标准为房价的1‰－5‰不等。
上海市民杨女士通过中原地产购买了一套宝山区的二手房，总价175万元。完成房产过户、银行发放贷款前，杨女士突然接到中介电话，称需缴纳一笔1750元的评估费，银行才能放贷。为了顺利拿下房贷，杨女士如数交纳了这笔费用。
记者调查发现，房产评估收费标准不一，议价弹性很大。“如果房子总价达到500万元，评估费能享受7折优惠。”知名中介机构德佑地产一名贷款（
）专员说。另一家中介工作人员则透露，如果能找到熟人打招呼，最低可只收500元。
根据住建部房地产估价规范，注册房地产估价师必须到估价对象现场，实地查勘估价对象状况，还要现场拍照记录。但很多购房者反映，所谓评估只是花钱买报告的“走过场”。
杨女士告诉记者，交完钱就没人再提评估的事，她既没见到估价人员，也没看到评估报告。昆山白领小郑说，整个过程都没有评估人员进过家门，最后只收到一张标有“预收评估费”字样的收据，连发票都没有。
钱进了谁的口袋？
今年1月，发改委放开包括房地产价格评估在内的7项服务价格，要求严格遵守反垄断法等法律法规，不得以任何理由限制服务、指定服务，或截留定价权。
记者调查发现，尽管银行声明收费是由第三方机构进行，但多数银行均有指定的合作评估机构，消费者可以在三至五家合作机构中“随机”选取。记者以买房者身份咨询时，建设银行昆山分行工作人员明确说，办理贷款必须进行房产评估，而且必须通过与建行合作的评估机构办理。
“银行指定评估机构，显然剥夺了消费者权益保护法关于消费者自由选择的权利。”上海市消费者权益保护委员会法律与理论研究部主任汪鸫说。
有银行业内人士透露，部分银行与评估机构之间存在利益返点，返点的比例甚至可达到一半，银行内部分支行之间、支行与客户经理之间再进行相关利益分配。还有业内人士告诉记者，银行一些不好走账的招待费、活动费，也会让评估机构承担。
即使部分银行已经不要求购房者承担评估费用，但房产中介与评估机构依旧利用信息不对称向购房者“下手”。记者以前述杨女士的身份到贷款行兴业银行咨询，信贷工作人员告知，兴业银行根本就没有要求贷款者必须做房产评估。
该不该由消费者承担？
2006年，原建设部、央行、银监会下发《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，规定“房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。”
法律界人士认为，评估是银行内部风控的手段，依据谁委托谁付费原则，商业银行应当承担二手房评估费用，但部分银行及中介要求购房者承担，有滥用强势地位追求不当利益之嫌。
曾在房产公司任职的上海星瀚律师事务所主任卫新说：“‘通知’中提到的‘另有约定’，是银行在少数情况下与借贷人协商约定的特殊情况。部分银行忽略原则条款，将约定条款变成市场惯例，利用购房者对业务流程不熟悉、信息不对称，转嫁收费，侵害了消费者权益。”
2013年6月，北京、天津等17个城市的消费者组织提出，对二手房等抵押物的评估是商业银行应承担的职责与义务，不应转嫁给消费者。江苏省物价局更明文规定，商业银行应依法承担尽职调查、押品评估等相关成本，不得强行指定金融消费者到相关机构或企业接受资信调查、抵押评估、公证、保险等服务，与相关机构或企业实现利益分成。
“银行内部风控需要却让客户买单，暴露出相关部门的监管缺失。”一位银行业内人士说。
在一个交易活跃的二手房市场，通过历史交易数据和行业研判，完全可以便捷地了解市场的真实状况。对外经贸大学金融学院兼职教授赵庆民说：“二手房（ ）评估相对简单、程序化，过高的收费、丰厚的利润为各方留出牟利空间，建议物价部门对这笔费用设立上下限进行规范。”
“斩断房产评估灰色利益链，仅凭一纸通知或者地方消协的维权呐喊，难易奏效。”中德证券银行业分析师佘闵华表示，希望相关部门进一步规范收费，对当前市场存在的转嫁行为、利益分成等严肃处理，严厉追责。
最新网友点评
关于二手房买卖时产生的评估费用应该由谁承担？我想说两句：
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二手房过户到底要几次房产评估？
&&通化市民黄女士今年60岁，一家人其乐融融。今年5月，黄女士考虑到父亲年龄大，为其买了一套二手房，让老人养老。可最近，两张房产评估收据的出现，打破了家里原有惬意的生活。&&市民讲述&&为办理二手房过户手续 又做了一次房产评估&&过户手续几经周折&&&父亲90岁了，吃了一辈子苦，从未住过楼房。以前一直住平房，冬季全靠烧煤取暖，所以打算买楼让老人享享福。&黄女士说，让她没想到，房屋过户的评估手续办理极其周折，房屋产权管理中心和评估公司跑了四五趟，更名结束后，因房屋评估引出的一系列问题让黄女士犯了愁。&&黄女士好不容易才理清了办理房产更名所需的手续，可没想到在二道江区房屋产权管理中心办理过户时，反被以手续不齐全所拒绝。&&黄女士说：&拒绝的理由是我所购买的房子无产权评估证明。&对于工作人员提出的要求，黄女士联系原房主贾女士，贾女士称，自己也不是原房主，但之前购房时做过房屋评估，并且有评估手续。黄女士再次来到二道江区房屋产权管理中心，工作人员表示没查询到该房做过房产评估，如果办理过网上应该能查询到。&&为了尽快过户，黄女士按照二道江区房屋产权管理中心提出的要求，在吉林中天金诺房地产估价事务有限公司办理了房产评估。7月16日，房子终于顺利过户。&&同一套房两年两次评估&&今年8月，黄女士在整理原户主留给她的票据袋时，发现了该房屋的另一张房产评估收据，黄女士发现两次评估竟然都是在一家公司做的，但评估的价格却差出老远。&&黄女士说，她发现票据后，马上找到二道江区房屋产权管理中心，窗口工作人员跟她说，这跟房屋产权管理中心无关，当时查询网络平台上的确没有该房屋的评估资料备案，具体情况还要问评估公司。黄女士又找到了为该房做了两次评估的金诺房地产估价事务有限公司。工作人员的答复是，第一次评估是在两年前，房价每年都有变化，再次交易肯定要重新评估。&&&我也问过其他买二手房的朋友，都没有像我这样两次评估的。我辛辛苦苦攒了一辈子的钱买房子，却比别人多花一次评估的钱，还没有给我一个合理的说法，心里太不平衡了。&黄女士说。&&黄女士出具的两张评估收据上显示，该房屋的第一次评估时间是在日，缴费人是前房主贾女士，评估费是153元。而第二张收据上没有开具具体时间，缴费人为黄女士，评估费用为400元，两张收据都是由吉林中天金诺房地产估价事务有限公司出具。&&黄女士说：&虽然没写日期，但我清楚记得时间，因为我是办理评估后到房产处；办理的更名手续，时间为日。&那么购买二手房到底需不需要评估，怎么评估？对此，记者采访了相关部门。&&二手房交易流程&&买方咨询&&买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。&&签合同&&卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同。买卖双方通过协商，达成一致意见后，签订至少一式三份的房屋买卖合同。&&办理过户&&买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。立契房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。&&缴纳税费&&税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。&&办理产权转移过户手续&&交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。&&银行贷款&&对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。&&打余款完成交易&&买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。&&区房屋产权管理中心：&&没有查询到该房屋的评估记录&&二道江区房屋产权管理中心的工作人员介绍，二手房在办理过户手续时，需要提供房屋所有权转移登记申请书(原件)和申请人身份证明。在办理过户时应分别提交证明文件，例如已购公有住房买卖的原房屋所有权证(原件)、房屋买卖合同、原公房购房合同、原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份、契税完税或减免税凭证、补交出让金的证明和物业费、供暖费缴清证明等。&&对于二手房的产权评估鉴定书，工作人员表示，只要系统中有评估鉴定的资料，无需再次评估即可正常办理过户。而针对黄女士的两次评估遭遇，该工作人员表示，因系统中并没有查询到该房屋的上次评估记录，按照要求，黄女士需要对房屋做评估。&&评估公司：&&信息没能及时录入只是个案&&既然黄女士的房子在两年前做过评估，那么评估信息哪去了？为此，记者找到吉林中天金诺房地产估价事务有限公司。据公司财务部的姜女士介绍，两张收据确实是金诺房地产估价事务有限公司开具的。对于两次评估费用的差距，姜女士表示，根据第一张收据开具的日期显示，当时原房主贾女士评估时应恰赶上房交会期间，评估费用优惠，所以价格偏低，而第二次黄女士是正常评估，且两年间房价波动，评估费根据房价按比例收取，所以产生了现在的金额。&&而对该房屋第一次评估价格信息的丢失，姜女士说，2012年10月，国家才出台相关政策，由税务、评估公司和房产管理中心三家联合对通化市内的房产评估信息录入电脑系统，评估公司不再对二手房进行二次评估收费。&&姜女士表示，从黄女士提供的评估收据上显示，该房屋上次交易的时间是在2012年5月份，是在政策出台之前发生的行为，加之二道江区地处偏远，导致信息没能及时录入。&这只是个案。&姜女士说，目前通化市的房屋评估信息已基本录入系统，只有偏远的乡镇因系统没有整体联网，导致漏入现象也属正常。而关于该政策的细则，姜女士则表示需要到税务部门咨询。同时姜女士表示，希望房产、地税等相关部门能够尽快建立更完善的机制，减少百姓在办理相关业务时产生的误解和麻烦，更好为百姓服务。&&通化市地税局：&&缺失的房屋需要做产权评估&&随后，记者又与通化市地方税务局流转税科科长牛红霞取得联系。据牛红霞介绍，在二手房交易中，&阴阳合同&是一个&公开的秘密&。近年来，不少人在二手房交易时会在真实价格签订交易合同之外，再签一个低于实际交易价格的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，从而达到少交税款的目的。针对这类情况，才有了存量房交易税收评估系统，而并非金诺房地产估价事务有限公司所说的国家政策。&&牛红霞说：&当时通化市只有6万户房屋的数据，其中缺失一部分无法更新至新系统中，二道江区的住户信息是2012年7月中旬才更新的，所以之前的信息必然缺失。&为了巩固数据统计，所以部分数据缺失的房屋需要做产权评估，只要数据入系统后，无论今后是否出现买卖，都不需要补产权评估手续。&&装着走的移动楼书&&乐居广州买房_微房产(微信号：gzkanfang)官方微信服务号，为各位广州街坊提供最新、最全面的楼盘资讯服务，包括新盘营销信息、折扣优惠，另外还定期免费提供专业线下实地看房接送服务。扫描二维码立即关注，获取更全面、更专业、更优惠的买房信息。
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