& 谨防“不期而至”的长租约妨碍抵押权实现
谨防“不期而至”的长租约妨碍抵押权实现
法律观天下
谨防“不期而至”的长租约妨碍抵押权实现
商业银行在资产处置过程中，屡屡发现抵押贷款案件胜诉后，因抵押物已被出租而遭遇执行难的问题。特别是执行前并未发现抵押房产出租，却在执行阶段出现第三人主张房产租约权保护，而且租约签订时间在设定抵押之前，期限长达20年，租金也已在租赁合同签订时一次性支付。由于长期租约的存在，架空抵押权，致使拍卖抵押物时无人举牌，多次流拍，难以变现偿债。
据厦门市中级人民法院相关业务负责人介绍，当前执行阶段“不期而至”的长租约方式抗辩执行现象在包含抵押物处置在内的不动产纠纷案件中已经十分突出，但由于立法缺失而成为司法实践中的难题，厦门市中级人民法院已就该问题组织专题调研，目前尚无有效防范办法和创设性意见，建议拟推动地方立法，出台相关办法，从根本上解决这一问题，因涉及许多技术障碍，暂无时间表。该类案件的产生和发展，已在一定程度上威胁抵押权安全，诞生新类型风险。厦门分行法律事务部门根据以往发生过的案例，并结合相关法律、法规以及司法实践，就该课题进行分析、研讨，意在揭示以长租约侵害抵押人利益案件本质特点以及风险防犯。
一、长租约的定义、特征和影响
1、定义：长租约即“以签订长期租赁合同的方式侵害抵押人利益”，是指：抵押人既将抵押物设定抵押权、又与他人签订长期租赁合同（长达20年、而且租金一次性收清）产生长期租赁权，利用“买卖不破租赁”的法律冲突、善意第三人利益保护、以及保护弱者、社会和谐等为借口，致使抵押权与租赁权冲突，抗辩抵押权的实现，恶意侵害抵押权人利益。
2、特点：该租赁权具有租期长(长达20年），租金数额大（租金一次性全额收取），抵押人逃匿、债务人无其他资产偿债的特征。当事人利用法律上的漏洞，以有效的方式和手段进行抗辩，恶意串通（或内部操作、自己操作）、损害抵押权人利益的意图明显，由于抵押权人举证证明债务人与所谓的“承租人”恶意产同的难度极大，因此，抗辩的成功率高。
3、影响：由于租赁权的长期存在，使得抵押权形同虚设，当法院拍卖抵押物时，承租人与法院及银行形成强烈对抗，产生抵押物拍卖难度加大（很少有买受人愿意购买租赁多年且租金付清的资产）以及抵押物的价值大打折扣的后果，或者被迫承诺将抵押资产拍卖款先退租金、补偿损失给承租人，余下较少的款项才交抵押权银行偿债，实质上丧失了抵押权人的优先受偿权，而且一旦形成大的争执纠纷，还可能引起群体事件，影响社会治安和谐，法院也无可奈何，强制执行不了，只好中止执行，最后又是政府及银行管理有关部门出面让银行妥协。
二、表现形式分析&&&&
1、抵押人在银行设定抵押时，故意隐瞒银行该抵押物已长租约出租的情况，银行客户经理未经实地考查或经实地考未发现（或难以发现）抵押物已出租的状况，误导银行放贷。
分析：在对方证据充分的情况下，“买卖不破租赁”，租赁权优于抵押权，抵押权的实现造成现实的障碍。
2、抵押人在与银行签订《抵押合同》的同时（或之前即有所准备），恶意与第三方（实际上是由其控制的第三方）签订长租约合同，银行未发现（或根本难以发现）。一旦借款人违约，由抵押人实际控制的第三人即以租赁权与抵押权纠纷为由，抗辩抵押权。
分析：在对方证据充分的情况下，产生抵押权与租赁权纠纷，由法官进行自由裁量，结果存在不确定性。
3、抵押人在与银行签订《抵押合同》后，为套取巨额租金，恶意与第三方倒签长租约合同，规避法律，银行未发现（或难以发现）。取得巨额租金后，金蝉脱壳，悬空贷款，架空抵押权。
分析：在抵押权人证据不充分的情况下，恶意串通无法查证，只能按有效处理。由于出租人与承租人恶意串通，倒签合同（即将合同签订日期提前到抵押登记之前）并辅之假租金收据，形成履约事实，同样以法律明确规定“抵押前签订的租赁合同有效”对抗抵押权，银行和法院都无法否定租赁合同的效力，不排除“买卖不破租赁”、租赁权优于抵押权的可能。
4、抵押人在与银行签订《抵押合同》后，与第三方签订长租约合同（租赁合同时间在抵押登记之后），银行未发现（或难以发现）。
分析：在银行方证据充分的情况下，对方权益不会受到法律保护，但不排除对方再次利用法院的诉讼程序，拖延银行实现抵押权时间。如果银行的证据不充分，也不排除认定银行在贷后管理中存在过错失的后果。&
由上可知，承租人的对抗力量完全有条件抗辩或消灭抵押权，承租人与银行的强烈对抗，导致抵押权的实现困难重重，不仅影响抵押权实现程序的进行，且必然影响抵押物的变价价格，一旦冲突产生，银行即落入租赁人或租赁人与承租人合谋设下的陷井，银行优先受偿权难以实现，贷款风险产生，抵押贷款成了新的贷款高风险区。
三、案例及评析
1、&2007年12月X汽车贸易有限公司向X银行借款700万元，以薛X一栋别墅疫定抵押，一年后借款逾期，X银行起诉清收，胜诉判决并强制执行拍卖时，第三人何X向法院提出执行异议称：抵押物已自2006年2月份签订了20年租赁合同，且租金为一次性支付。法院只好暂停该案的执行程序。X银行对租赁合同的真实性表示疑义，向法院申请笔迹鉴定合同上的亲笔签字的笔迹是否属2006年2月，用以证明该签名属事后补签或倒签。法院告知由于时间过短，无法鉴定，案件执行中止。2012年12月，该房地产价值已成倍上涨，带租约拍卖成为可能的情况下，经法院的协调，抵押人主动筹措资金清偿贷款本息。
评析：本案是典型抵押人为了保护抵押房屋不被拍卖而蓄意捏造房屋已出租的事实来抗辩法院的拍卖执行，并且得到初步成功，银行、法律、法院对此毫无办法，执行一度搁置。其后抵押人愿意筹措资金清偿贷款本息，是源于三年后该房地产价格成倍上涨，同时因为抵押率较低，该房屋在抵扣租赁权后仍具备被带租约拍卖的条件，而且该风险带来的损失可能大于抵押人清偿银行债务支出；另外，在法院加大执行力度，加强积案清理的大环境下，抵押人做出了明智的选择，最终案件得以结案。
2、案例2：2008年10月徐X真以其位于厦门市定X广场二个店铺抵押，为某企业——恒X公司（徐X真控股）在X银行承兑汇票提供650万元抵押担保，汇票到期未还，徐X真因结欠巨额债务携家人逃亡国外，X银行起诉行使抵押权胜诉并申请强制执行后，第三人方某执其与徐X真的租赁合同向执行局提出异议，经审查，该租赁合同日期在与X银行签订的抵押合同之后，但在登记他项权证之前，法院无法处理，案件一度中止执行，2013年4月厦门房地产价格大幅上涨，在执行局的协调下，最终徐X真的姐姐委托他人并用他人的名义，以相当于银行债务的价格拍卖下该二个店铺结案。
评析：本案说明抵押人徐X真非常熟悉银行业务流程和法律规定，其利用法律缺失，以租赁抗辩抵押的操作十分到位。案件能得以执行，除了房地产价格大幅上涨外，还有银行没定的抵押率低，而且没有他人设定二押的情况，成就了抵押人（或其控制人)回购的条件。&
本案还有另外一个关键的原因是徐X真成功地逃废了其它债权人的债务，如果本案设定的抵押率高、或设定二押的情况下，徐X真逃废不了其它债务，在没有获利或获利较少的情况下，案件执行将遥遥无期。
3、2009年12月15日陈X风将厦门市思明区的二套住房及车位作为抵押物，对黄X亮向被告X支行贷款人民币205万元提供抵押担保。因黄X亮未履行还款义务，导致陈X风上述不动产X支行作为抵押物进行债权主张，并被查封，法院判决X支行有权行使抵押权。在执行过程中，第三人林X龙提出执行异议，称已于2009年4月1日与陈X风签定协议,约定陈X风已将其所有的厦门市思明区的上述二套住房及车位出租给原告,租金从被告陈定风向原告林明龙的借款中予以扣除。厦门市思明法院执行局经审查裁定驳回林X龙的异议。2014年2月，林X龙以抵押人、抵押权人、借款人为被告提起诉讼，主张：租赁合同先于抵押合同，对上述不动产使用权的查封侵犯了原告的合法权益。思明法院已受理立案（尚未开庭），原案件中止执行。
评析：因相关证据不够充分，本案是否属抵押人恶意阻止银行拍卖抵押房的产、还是确有租赁关系而且权利在抵押之前尚无法认定。法院执行局驳回林X龙的异议是因林X龙提出异议的证据不足以认定，从法院相关执行人员了解，法院对以租赁抗辩执行的行为也是持非常反对的态度，但对于现实也十分无奈。租赁方已根据《民诉法》的规定提起诉讼，结局难以预料。
4、蔡X宏，以其位于思明区某房地产为闽X达公司（蔡X宏为实际控制人）在X银行借款300万元提供抵押担保，为了多贷款，采用虚高评估价的办法，为了防止该房地产日后被执行拍卖可能性，蔡X宏在与银行签订抵押合同前一个月与郑某江签订一份20年租约合同，租金一次性支付，附银行转账凭证。未还，蔡X宏玩失踪游戏，X银行胜诉执行时，郑某江提出异议，因郑某江证据充分，法院无法不认定，贷款+租金+租赁合同违约金的金额已永远超过抵押物市值，拍卖无人举牌，只好中止执行。X银行无胆量报案贷款诈骗，案件无限期拖延。
评析：本案蔡X宏以租赁抗辩拍卖执行意图明显，因证据充分，法院认定租赁优于抵押，无法执行拍卖抵押物，抵押权被架空，银行权益受损。至于银行能否以贷款诈骗报案，理论上可行，但在实务中银行很少启用这样种司法保护，原因之一是刑事证据完整性、严格性要求较高，组织证据难；其二是银行投鼠忌器，担心引发其它风险。
三、案发成因和法律分析
1、法律规定不完善
（1）法律规定物权登记生效，但不是唯一要件，并未排斥其它形式存在的物权；
《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房屋租赁管理办法》规定房屋租赁应向部门备案登记，但未规定登记为生效要件，并且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第四条明确规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。可见，物权登记有效是原则，并不排斥未经登记的情况。
（2）对不同权力的冲突如何解决，法律并无明文规定，由于法律规定的缺失，为租赁权抗辩抵押权提供可能；
《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已租赁的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。说明法律已明文赋于租赁权优于抵押权的权力，当事人只要证明租赁在先即可实现租赁权有效对抗抵押权，即“买卖不破租赁”。
《物权法》第190条还规定“抵押权设立后抵押财产租赁的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。但承租人自有对抗的理由，一是承租人是善意，不知道租赁的资产已设定了抵押；二是有偿承租，合同失效则租金返还及损失赔偿，天经地义；三是租赁人逃匿或无其他资产，死猪不怕开水烫。承租人诉求不能得到满足时，将矛盾转嫁银行，誓死不交出承租资产，任何人奈何不了。
《担保法》第四十八条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。最高人民法院在其后的《关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第65条做了更为具体的规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。该项规定也确定了承租权的合法保护。
《合同法》并未规定不动产租赁合同必须以登记为生效要件，也就是说，租赁合同签订后，即使未经登记也产生了民事法律效力结果，这种民事法律效力与物权效力位阶相同，冲突时的处理并无明确法律规定，为法官的自由裁量权扩大范围。
《民诉法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。即执行过程中“承租人”以案外人的身份提出书面异议，即使理由不成立被驳回，仍可再次提起诉讼，利用漫长的审理程序，拖延执行。
2、当前物权（租赁合同）的登记制度不完善。统一登记制度尚未出台，租赁合同、抵押合同登记的公示渠道、公示的范围、公示效力的社会认可度、法院采信度均存在不足，银行无法查清租赁合同签署时间的真实性，给不诚信的当事人恶意侵害抵押权人利益营造机会。
3、维稳、和谐的大环境，加大法院执行难度。部份抵押人（或安排第三人）甚至强占房屋，造成法院院无法清房，拍卖无法无法交付。
由此可见：抵押人和第三人通过提供完整的租赁合同、转账凭证等证据就足以主张租赁关系有效,因为无须公示租赁物权，使得租赁物权便于隐瞒，也为虚构和恶意串通提供可能。由于“买卖不破租赁”的原则，这种未来相当长期限内无须再向产权人支付租金的租约使买受意愿方无不望而却步。对于抵押人与第三人恶意串通通过长租约规避债务履行，侵犯抵押权人利益的情形，抵押权人由于缺乏防御的准备，举证乏力，法律容易认定第三人为善意、租赁合同有效。如果要证明租赁合同日期倒签存在欺诈行为，目前较为可行的办法是通过司法鉴定来认定，但目前司法鉴定仍存在技术上无法突破的障碍，比如虚拟日期与实际日期间隔不够长，鉴定技术就无法支持。
四、应对措施及建议
1、高度重视，切实落实抵押担保各项操作规定。客户经理在时，应特别针对性地进行租赁权专项调查，亲临现场、查证实物、做好相关调查笔录、留存客户经理亲临现场证据（如相片），确认该房设定抵押时的情况（包括但不限于房屋使用情况、装修情况、现场居住人等，必要时可以走访物业管理、居委会了解房屋物业费用缴交情况、居委会登记的实际居住人情况等进一步核实等）。不得仅仅依据客户陈述和评估机构的意见。如果标的较大，情况不明（复杂）的可以考虑引入公证部门进行公证，也可以选择在报刊媒体对银行的抵押权进行进一步公示，为法院支持银行提供证据支持。
2、由抵押人或法人的法定代表人或代理人签署《保证书》，保证其没有在贷款前签订租赁合同，并明确作出的虚假陈述将承担的法律后果。为将来实施防范风险措施、追究责任准备证据。
3、有条件的话可以与客户约定抵押物不得设定二押，同时尽可能降低抵押额成数。如果客户违约，银行可以按违约条款及时行使权利，将风险处置的萌发阶段。如果风险已产生，则可以在执行时与客户协调让其（或控制人）以银行债务的价格拍下抵押物，这样的话抵押人不仅可以较低价格回购抵押物，保住抵押物业，而且可以逃废对其它债务人，案件可得以顺利执行，银行利益也不会受损（如本文案例2）。
4、熟知银行权利，善用救济措施。
(1)银行《最高额担保个人借款合同》第9.2.6、10.5款，《合同》第3.10.2、5.2和5.3等条款规定了在担保人声明不实或抵押物减少等情形下，贷款人有权要求借款人或担保人落实债权保障措施、提供其他有效担保，或者调减、撤销借款人借款额度、停止发放借款、宣布本合同及其他合同项下借款提前到期、提前收回借款等。客户经理应注意向客户提示上述条款内容，并适时采取救济措施。
(2)认真规范使用合同文本，落实抵押人责任。银行《最高额担保个人借款合同》9.2.6、9.4.1和10.6条款，《最高额抵押合同》第四条第5款和第十二条第2款以及《抵押合同》第四条第5款和第十一条第2款均明确约定，抵押人承诺如实向抵押权人告知抵押物已出租等情况，否则应按所担保主债权本金数额的&&&&%向抵押权人支付违约金；造成抵押权人损失的，应同时给予全额赔偿。客户经理应重点向抵押人提示上述条款，强调抵押人相应责任，特别要注意填写抵押人的违约金比例，以防抵押人违约时银行权利落空。对于经银行书面同意在抵押后出租的抵押物，可参照总行信贷业务非制式示范条款在抵押合同“其他事项”中对抵押物的出租作补充约定，特别要求抵押人承诺租赁期限应先于权到期，不得约定全部租金一次性收取等。抵押人违反上述承诺即视为违约，银行有权采取停止发放借款、提前收回已发放借款、处置抵押物或其他资产保全措施。
5、加强对抵押物的贷后管理，及时掌握抵押物使用状况及其变化，并保留相关证据。进行经常性进行贷后巡查，及时发现其经营状况变化（如实际使用情况、使用人），确保其没有将抵押物被租赁。贷后检查人员，可以充分利用现代化证据收集工具，收集固定视听资料，掌握一切影响贷款安全的动向；若发现贷后租赁的，及时制止，首先书面告知承租人其资产抵押情况及抵押物租赁的合同效力，以及违约后果，为将来行使抵押权扫清障碍；其次，及时根据合同约定，尽早主张权益，请求法院确定其租赁合同无效，判决对方承担违约赔偿责任，避免承租人与银行的直接对抗与冲突。以法院判决对抗抵消其租赁权，保障抵押权的实现。
6、建立科学的风险防范和预警机制。
（1）对于贷前租赁且作出虚假陈述的，经查证核实，认定其以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的方法，诈骗银行的贷款行为，构成。及时向公安机关提起刑事控诉，请求公安机关以立案侦查，追究刑事责任。对于倒签合同的，应收集证人证言及视听资料，揭露真相，确定实际承租的时间，起诉法院确认其倒签的合同无效；如果查明是抵押人与承租人合谋逃债的，承租人则构成诈骗罪共犯，只有承租人面临刑事追究时，才可能会明哲保身，说出真相，放弃租赁权的对抗，扫清抵押权实现的障碍。
（2）加强与法院等相关部门的沟通，积极运用信用公示等社会诚信机制，提高借款人、抵押人违约的信用成本。
&法定抵押权的特征1、权利法定性。（1）主体是法定的，即只限于承揽合同中的建设工程合同的承包人，其他承揽合同的承揽人依法可享有动产的留置权，但不享有法定抵押权；（2）成立的形式是法定的，即建设工程的承包人与发包人在签订建设工程承包合同时法定抵押权就产生，无需当事人另行再签订抵押合同；（3）权利实现的时间是法定的，即在所建工程竣工验收合格之后，发包人逾期不支付工程款时才能行使，如果工程验收不合格或发包...&当今有相当一部分年轻人抱着“我还年轻没有财可理”“理财时有钱人才做的事”或者“我忙着打拼没时间琢磨理财”的想法，殊不知你不理财，财不理你。理财是管理自己的财富，合理分配自己的财务资源，体现在日常生活中的点点滴滴。即使你只有五百块钱，也需要对这些钱进行合理规划，花多少钱吃饭，用多少钱通讯，留给交通费多少钱等等。钱就放在那是只会少不会多的，只有通过投资让它流动起来才会变多。而有一些已经开始理财的人，他...&债庄债庄←【长按复制】推荐理由：债权转让解难题，不良资产新投资！点解财富之道！　　在实践中，对于交易双方彼此不是很了解或者是大型的买卖交易而言，维系交易关系的不仅仅是人情，而更多是有财物担保，比如：设定抵押，即靠实现抵押权来实现自己的利益。那么抵押权实现的条件有哪些呢？简而言之，哪些条件下能实现抵押权呢？　　一、抵押权实现的条件有哪些　　1、存在有效的抵押权。　　抵押权的实现首先应以抵押权存在为前...&面对的房价，不少人仍然认为有足够理由坚信房价继续暴涨，这一幕在股市6124点时出现过，大萧条、日本破灭前出现过，南海泡沫与荷兰破裂前也出现过。市场不是完美的，因此价格有涨有跌，泡沫也此起彼伏。但如中国房地产这般疯狂，就不是用泡沫解释得通，实质上是一场。随着地产泡沫破灭，国债收益率逐步下行，信用利差急速走扩。受到经济回报率走低、货币宽松政策的影响，日本10年期国债利率从90年代初开始由升转降，开启了...&概述抵押权引指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。如某人向银行申请贷款，并以自己的住房作抵押，这时银行即为抵押权人。概念　　根据《物权法》第179条的规定，抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生...&
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内容不完整当买卖不破租赁遇到抵押优先-沪律网
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看看大家都问了什么问题？
这不是我遇到的问题，我也要问律师？
当买卖不破租赁遇到抵押优先
司法拍卖中，有些房屋因带有长期的&租约&，虽然买受人能获得房屋的产权，但客观上房屋却被他人占有，买受人无法实际使用房屋。遇到这样的情形，经常是多次拍卖均无人竞买，从而导致拍卖流拍的尴尬境地，何解？
某贸易公司是某工业区一厂房的产权人。2012年3月，贸易公司与某银行签订《抵押借款合同》约定贸易公司以厂房作抵押，向银行借款100万元用，贷款期限为2年等等。
之后，双方办理了抵押登记，银行将100万元给付贸易公司。借款到期后，因贸易公司未按时偿还借款，银行在多次催收未果的情况下，遂向法院提起诉讼。最终，经法院调解贸易公司应于日前向银行归还借款本金及利息120多万元，若未按如期足额履行给付义务，银行有权对抵押房屋享有优先受偿权。
但贸易公司未履行调解书确定的义务，银行向法院申请执行。执行中，法院发现贸易公司于日与祝某签订了《厂房租赁协议》，将抵押厂房租赁给祝某使用，租期从日起至日止，租期为10年，租金为2万元每年。
法院依法对该抵押厂房进行了带&租约&拍卖，均因无人竞拍而流标。
为实现抵押债权，法院通过司法拍卖将厂房出售，以出售款扣除相关费用后用于归还贸易公司所欠银行的借款，是通常的做法。但本案面临的问题是，厂房存在&租约&，而房屋买卖又不能破坏原已存在的房屋租赁关系，买受人虽然能获得产权但无法实际使用，买房的意义不大。
那么，法律对于抵押和租赁之间的冲突是如何规定的呢？根据《物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
【律师分析】
抵押权是担保物权，租赁权是债权，一般情况下物权优于债务，但根据《合同法》、《民通意见》有关规定&买卖不破租赁&原则是处理物权与债权关系的一个例外。但并非所有情况下，都必须实行&买卖不破租赁&原则。以下沪律网为您分析：
一、抵押权与承租权相遇&应保护先设立的权利
物权法190条的规定实际是确立了&设立优先原则&，即何种权利设立在先即可取得对抗后设立权利的优先地位。面对租赁权与抵押权之间的冲突，那个权利先存在的，法律即保护先存在的那个权利，而后存在的权利必须为先存在的权利&让步&。
二、对于已设立的抵押权&房屋承租人应当知晓
以不动产作为抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，抵押权登记具有公示的效力，相关不动产的利害关系人包括承租人对于抵押的存在是知晓的，其应当预见且能够预见到的租赁风险的存在，承租人没有任何理由妨碍抵押权的实现。
三、除去租赁权应当以影响抵押权实现为前提
承租权不妨碍抵押权的实现，但如果租赁关系的存在对抵押财产的价值或变现没有产生任何不利影响的情况下，比如相关不动产带&租约&被正常拍卖成功了等，除去租赁权就成为了没有必要的事。
具体到本案，由于租期较长且租金明显偏低，严重影响了抵押厂房的拍卖变现，客观上已构成对实现抵押权的不利影响，法院可以裁定除去租赁权再继续对抵押房产进行变卖。
【结束语】
因此，当买卖不破租赁遇到抵押权优先，认为应当根据实际情况做出判断，灵活适用&买卖不破租赁&原则和《物权法》第190条的规定，实现抵押权和租赁权的利益最大化。
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相关文章：& &“买卖不破租赁”到底是怎么一回事？“买卖不破租赁”到底是怎么一回事？日来源：网络责任编辑：xiaofeng123 在执行过程中，债权人经常会因为抵押物的租赁问题苦恼不已。
“买卖不破租赁”这条规定让很多债权人大吐苦水。那么，“买卖不破租赁”到底是怎么回事?是否又跟传言中一样，对债权人毫无利处呢?
买卖不破租赁，指的是在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
根据上述所指，好像债权人确实不占任何优势。事实真的是这样的吗?
我们按照实际情况来进行分析。现实生活中无非有两种情况：一是先出租后抵押，另一种是先抵押后出租。
先出租后抵押
出租行为在先，且租户也并不能预见后续抵押的发生，这种情况下是完全适用“买卖不破租赁”的。
先抵押后出租
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
也就是说，如果租赁行为发生在抵押之后，租户在收到书面通知之后依然进行租赁行为的，由租户自己承担损失;如果租户本人并不知情，那么，租户的损失由债务人来承担。
可见，这种情况下，并不适用“买卖不破租赁租赁"。一旦发生损失，是有债务人和租户进行承担，对债权人本身利息并没有影响。
那有人会问了:“第一种情况就真的要认栽吗?”当然不是。法律规定：私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
通俗点说，哪怕是先出租后抵押的房屋，无论谁变成了新房主，租金是可以照收的。租户的目的是为了继续出租，谁管你房主是谁呢对吧?新房主不仅可以拿到抵押物，还可以有一部分租金的收入，何乐而不为呢?
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