摘要：文/刘渊根据中原集团研究中心分析，每距离办公区域近一站地铁，或者说缩短三分钟上班路程，上海的一套房均价就要抬高18.75万元，相当于一辆普通轿车。在11月30日的“2017上海城市大数据活跃报告”发布
文/刘渊根据中原集团研究中心分析，每距离办公区域近一站地铁，或者说缩短三分钟上班路程，上海的一套房均价就要抬高18.75万元，相当于一辆普通轿车。在11月30日的“2017上海城市大数据活跃报告”发布活动上，这个数字最揪心。DT君说上海的上班族每天上班路程平均是19公里，单程时间是50分钟。在DT君的“2017上海城市大数据活跃报告”发布活动上，中原集团研究中心研究总监刘渊一上场就摆出了这组数字。这意味着，上海上班族每天要花100分钟在通勤路上，而在他们无比珍贵的8个小时自由支配时间中，这就占掉了20%。“所以这个（通勤）时间的长短，直接决定了你的生活质量。“刘渊说，对于魔都的上班族来说，上班少坐一站地铁，需要多大的代价呢？或者换个角度，通勤时间一定的情况下，有没有房价相对便宜的价值洼地可选呢？（图片说明：中原集团研究中心研究总监刘渊在“2017上海城市大数据活跃报告”发布活动上进行演讲；图片来源：DT君）刘渊的这个话题大大吸引了现场的眼球和镁光灯，这场现场演讲的内容主要来自于其主导的一个中原集团研究中心的相关研究，以下就奉上相应研究内容节选。心急想看房价洼地推荐的，可以直接拉到文章末尾。为了上班少坐一站地铁，你需要付出多大代价？在接下来的分析里，我们会从三个方面来解答轨道交通和房价之间的相互关系：地铁周边房价和地铁人流量有什么关系？人越多房价越贵吗？地铁周边房价和地铁到市中心的时间距离有什么关系？距离和房价的关系能量化吗？到市中心核心商圈时间距离相同的情况下，哪个站点周围房价最有潜力？哪里房价最低？数据处理：地铁流量的数据来自于“2015年4月份上海地铁一卡通刷卡数据”。在进行具体分析之前，我们需要对原始数据进行一定的处理：我们将工作日早上7:00-9:00进站刷卡数据代表该站点附近上班族数量；我们使用每一个站点分别到人民广场站、陆家嘴站、徐家汇站、漕河泾开发区站以及中山公园站的通勤时间（仅考虑地铁）作为其到该商区的通勤距离；我们将内环内地铁站以500m为半径画圆，内环与外环之间以700m为半径画圆，外环外以1000m为半径画圆，分别计算落在这些圆内楼盘的平均房价，用以代表该地铁站周边房价情况。这么做的主要目的是——由于楼盘的分布密度不同，防止不同站点间房价数据的重叠。上海地铁房价与人流量分布之间有什么关系？为了探究房价与上班族居住区的关系，我们使用自然间断点分级法，将房价分为7个等级，颜色由蓝到红。颜色越蓝，表示周边的房价越低；颜色越红，表示周边的房价越高。于此同时，在图中用圆的大小表示该站点的早高峰客流,也就是周边上班族的人数，圆越大，代表客流量越大。从上图来看，平均房价较高的区域主要集中于市中心内环线以内；市郊花木路、杨高中路以及金科路一带也凭借其周边别墅区的存在而表现得较为强势；此外，十号线新江湾城、六号线五洲大道这两个站点附近房价表现也较为突出。结合地铁站早高峰上班客流，可以发现：在控制离市中心距离的前提下，上班族居住集中区域与房价呈现一定的负相关。也就是说，周边房价越高，早高峰期间地铁站上车人流越小；周边房价越低，早高峰期间地铁站上车人流越大。为了更好地看清上班族居住地与房价的关系，我们选择了各方面相对较成熟的1号线进行单独分析。从1号线的情况来看，上班族选择居住地主要综合考虑距离与价格两大因素。当某站点附近房价比临近站点高时，其早高峰上班人流就会锐减，例如外环路；而当某站点附近房价比临近站点低时，其早高峰上班人流就会锐增，例如延长路。简单来说，就是距离差不多的情况下，房价低的地区人就多。对比分析汶水路与彭浦新村、呼兰路与共富新村等，我们也能再次验证，随着房价的递减，附近上班族人数会呈现递增的趋势。另外，在同等价格条件下，上班族更倾向于选择离办公区更近的区域居住，甚至有部分上班族愿意为了节约上班通勤时间而支付更多的房租，因此，徐家汇附近即便房价高昂，但也凭借其地理优势吸引了一部分上班族。需要说明的是，1号线友谊西路站周边为工业区，居住小区较少，所以出现房价不高，但早高峰人流量却比周边站点锐减这一反常现象。相同时间半径内，这里有一波房价洼地站点为了探索房价与距离的关系，我们以每个站点离市中心的时间距离（每个站点到人民广场、徐家汇、中山公园的平均时间距离）为ｘ轴，以平均房价为ｙ轴，构建了两者的散点图（如下图）。通过计算，我们得到了两者之间的量化模型。结果和我们的直观认识是一样的——离市中心越远，房价越低。言归正传，从统计分析的角度看，我们的回归模型效果还是不错的，相关系数为-0.7707，两者之间高度相关，模型调整后的R方为59.24%。其回归方程为y=-726x+85070，也就是说按照2016年上海二手住宅成交套均面积86.07平方米计算，少坐一站地铁，房价贵18.75万。基于此，我们可以根据每个站点的实际房价与拟合房价（将该站点离市中心的时间变量x代入回归直线所求得的y值）去评估每个站点的溢价情况。我们引入溢价比这个概念：溢价比=（实际房价-拟合房价）/实际房价溢价比高，说明其价值被高估，溢价比低，说明其价值被低估。下面，我们来具体看一看哪些站点的溢价值最高，哪些最低。溢价比代表的是该站点房价被高估/低估的程度，也就是说当仅仅考虑时间距离时，这些地区房价偏高/偏低的程度。这一点，对于每天花费大量通勤时间的上班族们，将会是一个很有用的参考。由于居民的通勤需求不同，所以在高峰时段上海地铁下车人数前20的地铁站中选取了这5个有代表性的站点，分别是：1人民广场，2陆家嘴，3徐家汇，4漕河泾开发区，5中山公园。通过计算到这5点的平均时间得出了一个到市中心的平均时间，结合各站点旁的房产均价，给大家带来下面的到市中心同时间半径的房价洼地图。以下图表中，不同的颜色代表不同的时间半径，圈的大小则代表着房价的高低。基于同样的方法，我们梳理了5个核心点的通时间半径地铁房房价最低的地点（时间仅包括地铁上运行的时间）。下图是人民广场同时间半径房价比较图：最后当然是要给大家推荐一些同时间半径内的相对低价地铁站：如果您是在西部（中山公园），或者西南（徐家汇，漕河泾）工作，想要能够在20分钟的地铁时间内抵达公司，推荐您四川北路、中春路、星中路附近的地铁房，如果您不介意时间稍长一些，则推荐佘山、泗泾附近的地铁房。而如果您是在东部（人广，陆家嘴）工作，30可达范围内的地铁房推荐您四川北路，稍远一些的则推荐您共富新村。DT君送福利：如想获取刘渊《少坐一站地铁，房价高多少》的现场演讲PPT，请关注DT财经公众号（DTcaijing），并回复“中原研究”。关于DT君《2017上海城市大数据活跃报告》的有趣发现，请关注DT财经回复“上海地铁”获取报告。注：以上内容部分节选自中原集团研究中心研究总监刘渊在DT财经“2017上海城市大数据活跃报告”发布活动上的演讲，部分摘自刘渊团队发布在“中原研究”公众号上的研究成果，已经本人审阅。本文仅为作者观点，不代表DT财经立场。编辑 | 赵玮雯题图 | 视觉中国添加DT君个人微信（dtcaijing002），并备注“数据社群”，可申请加入DT数据社群。后台回复“招聘”，获取DT财经岗位招聘详情。关于“地铁1公里”系列“地铁1公里”是DT财经重点推出的系列数据研究。在资源集约大背景下，地铁逐渐成为影响城市发展架构的主要元素。我们将以地铁站点为坐标，通过分析其周边区域的不同维度数据，为观察城市的商业格局和人群的生存空间建立新的视角，为投资、运营、选址、规划等商业需求提供咨询等服务。项目负责人唐也钦。
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嫌福州房价贵？看完这个你就会闭嘴了！
福州潮生活
价一直是大家都关心的问题，工资涨的速度永远跟不上房价上涨的速度！房价疯狂上涨，让多少人买房梦碎了！对于大部分人来说，一套房子可能就得奋斗大半辈子了！先来看看这个!
我大福州居然排名第六！！！请问你，哪里来的自信···小编表示不会再爱了！拖你们后腿了！
你是不是已经无力吐槽了！！！
对，这就是传说中房价上天了！！！看到这个，小编的第一反应是：福州竟然没上榜？原来房价这东西，没有最贵，只有更贵啊！来看看这些房子价格，算算你需要奋斗多久才能买得起！1第一名 | 摩纳哥382035元/平方米全球最贵的摩纳哥已经连续第九年排名第一，100万美元在摩纳哥购买豪宅只能买到17平方米。大概就一间普通卧室那么大房产均价是北京的20倍，简直逆天。但是，你造摩纳哥人民的平均年收入多少吗？大约180万人民币！2第二名 | 香港324730元/平方米香港的住房市场是全世界第二昂贵的，用100万美元能够买到20平方米。香港是一个寸土寸金的地方，虽然工资较高、福利好，但是也很难赶上房价上涨的脚步，大部分人基本上都只能望房兴叹！3第三名 | 伦敦295209元/平方米自从伦敦被评为世界第三高房价后当地的地产商就开始担心两万多美元的房价会把大部分人都吓跑而事实也正是如此。一套6卧室带游泳池的公寓需要400万英镑连年薪600万的足球明星巴拉克也表示买不起！4第四名 | 纽约240540元/平方米纽约房价也让人看崩溃！100万美元在纽约能买到27平方米，相当于人民币240540元/平方米。因此，纽约的大部分人都选择租房而不是买房。5第五名 | 悉尼 162365元/平方米报告显示出，悉尼房价涨幅排在第二，涨幅达15%。6第六名 | 日内瓦162365元/平方米100万美元能买到40平方米。7第七名 | 新加坡154633元/平方米新加坡的私人住宅买卖基本没有限制既能买来居住也可以投资而且私宅的价格差非常大从400-4000新币（2万-20万）每平米的都有真是一个任性的国度。8第八名 | 上海144324元/平方米上海100万美元可以买到46平方米大小，排名全球第八。上海房价涨幅在全球排行第三，涨幅为14%。上海从去年的12名跃至第8名“魔都”的房价都让人望而生畏呀！9第九名 | 巴黎113940元/平方米浪漫的法国人思想也是超前的他们早在几百年前就开始往郊外修起了凡尔赛宫如今的巴黎城郊早就连成了一片。当然，房价也已经连成了一片的高高高。10第十名 | 北京111975元/平方米北京100万美元如果用来购买豪宅的话，只能买到58平方米的大小，昂贵程度排名全球第十。作为首都，北京房价近几年涨了不少，租金也不便宜。北漂一族生活堪忧...还好这么逆天的房价，咱大福州还没有！但看到这个数据，还是表示很桑心！区域 均价 环比 同比 台江 16506元/平米 -- 7% ↑ 鼓楼 19234元/平米 2% ↑ 11% ↑ 仓山 13938元/平米 -- 1% ↑ 晋安 13818元/平米 11% ↑ 11% ↑ 马尾 11377元/平米 -1% ↓ 1% ↑ 闽侯县 8781元/平米 2% ↑ -1% ↓ 长乐市 10369元/平米 7% ↑ -15% ↓ 福清 8295元/平米 -7% ↓ -13% ↓ 平潭县 7256元/平米 -1% ↓ -13% ↓ 连江县 7312元/平米 1% ↑ -21% ↓ 永泰县 7242元/平米 -5% ↓ -24% ↓ 罗源县 4629元/平米 1% ↑ -13% ↓ 闽清县 9980元/平米 95% ↑ -- 房价这么高，很多人来了又要走了,说好的来了就是福州人呢？
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[责任编辑：wydamin006]
日成交数据
周成交数据
2017201712月
(罗源县4600元/平方米)
(仓山22000元/平方米)
(仓山30000元/平方米)
(闽侯县300万元/套)
(其他9000元/平方米)
(仓山24000元/平方米)
(晋安32000元/平方米)
(平潭县14000元/平方米)
(闽侯县390万元/套)
(永泰县10000元/平方米)
(连江县7500元/平方米)
(马尾28000元/平方米)
(台江26000元/平方米)
(仓山23000元/平方米)
(闽侯县16000元/平方米)
(马尾17000元/平方米)
Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved二手房贵到中介都说“我不想坑你”，到底谁在买? 逃离北上深的“高级杭漂”是主力！
层楼”关注我们
中介主动提醒谨慎购买二手房
据说，今年夏天全球有三大未解之谜。
分别是：1、摩纳哥队到底有多少人? 2、大巴黎到底有多少钱? 3、到底谁在买杭州的天价二手房?
杭州二手房的贵，贵到什么程度呢? 前几天有个阿里小兄弟，给我讲了个遭遇。
他的一位同事，拿着一两百万现金，买了一整个夏天新房，从六成首付到全款，一次都没摇到号。最后绝望去跑到西溪、闲林一带看二手房了。
刚好有个亲戚的邻居阿姨在做中介，小伙子就跑到门店，看到一套小面积的马上想入手。
老阿姨一把拉住他说：“小陈啊，我劝你还是冷静一下吧！现在二手房挂价都太离谱了，我们也算是熟悉的，我不想坑了你……”
的确，在新房限价、库存告急的大背景下，杭州一二手房“倒挂”现象愈演愈烈。
随随便便，就能举出很多例子。
比如，前段时间很火的临平北新开楼盘中铁·九逸，开盘价大概元/㎡；周边的金帝·海珀二手房成交价，已经在18000元/㎡左右；如果看挂牌价，更是高达20000元/㎡。
一个在城西的前同事告诉我，最近因为考虑结婚，急着买房。新房买不到，又不想等太久，就看起了二手房。
一个中介推荐了闲湖城的房子，报价2万多，直接把他吓傻了。
在他的印象中，闲林一带的房子，一直都是1万多啊。现在这个价格，哪还有什么性价比可言，简直就是博傻。
一套二手房9个月调价6次
不仅是郊区二手房，那些市中心老小区的房价，也已“惊为天人”。
以8月公布的二手房数据来看，采荷一区的成交价，已经突破40000元/㎡，景芳小区站稳35000元/㎡左右，下沙金沙湖一带30000元/㎡左右。
至于成色好一点的次新房，望江府、万象城·悦府都有挂到9万+的，许多人直呼毁三观。
有买家自嘲，现在二手房普遍比新房贵，而且还不诚心。给他加价了，感觉还可以再高一样，人心不足蛇吞象啊，这段时间还是不要买二手房了。
这还真不是假话，现在二手房东坐地起价的情况，实在太普遍了。
滨江的一个中介说，风雅钱塘一套170㎡的大户型，去年底开始挂牌到现在，已调价6次。价格从最早的550万元，变成了现在的670万元。
所以，我所在的业主群和买房群，几乎没有人，会现在去买二手房的人，挂牌卖房的倒有不少。
一些老辣的投资客，原本是有些是“非二手房不买”，或者去年大量买入二手房，狂赚了一大笔，今年初以后也纷纷收手，彻底从二手市场离场。
那么问题来了，到底是谁在买杭州的天价二手房呢?
而且，杭州都限购限贷了，哪里还来那么多的房票，那么多的资金不断涌进二手楼市?
这几天，层楼探访了大量二手经纪人、客户和身边朋友，通过对部分成交案例的分析，发现了惊人的答案……
“高级杭漂”竟是主力接盘者之一
我们发现，杭州天价二手房的主力接盘者之一，竟然是逃离北上深的大量“高级杭漂”！
前不久刚刚卖掉一套曙光路老破小的A小姐，跟我们说，买家是一对在上海工作的高学历夫妻。女的是上海高校老师，男的是考到浙大的北方学霸，也在上海工作。
因为高校有宿舍分配，这对后知后觉的夫妻，一直没买房。后来，孩子要读书了，才考虑买房。
但上海好学区的地段买不起，就决定到杭州买一套。
A小姐说，这套老破小50多㎡，挂价53000元/㎡，挂出去2天，就签了合同。
这样的例子，还有不少。
比如，此前一直在北京IT大牛公司担任产品经理的王先生，年收入50万左右，妥妥的高收入人群。
王先生本科毕业于某985大学，硕士是“北清复交”中的一所，学历绝对高大上。因为工作变动，换成了杭州阿里的M2经理（技术专家级别）。
为此，王先生卖掉了北京的房子，本想入一套梧桐郡，结果户口调档耽误了时间。最近，他不得不以610多万的全款，买入了一套西溪蝶园170㎡的二手大户型。
经历相似的，还有出自BAT上海某事业部的陈小姐，如今到杭州工作，成为阿里的P9（资深专家级）。
陈小姐本科浙大毕业，英国某名校硕士，在上海年薪约70万。
因为怕杭州房价再涨，加上丈夫也调到了杭州，她刚卖掉了上海110多㎡的房子，在单位附近的文溪鼎园买了一套二手房。面积138㎡，总价675万，单价近49000元/㎡。
他们爽快下单的一个重要原因，是相比北上深，杭州的房子怎么看都是“白菜价”。
北上深“赶人” 杭州“抢人”
想不到，前一段炒得火热的“逃离北上深”，如今正在撑起杭州二手房的暴涨行情。
大家知道，出于国家战略，北京、上海等一线大城市都在“赶人”。
近年来，北京、上海等城市，接二连三出台了更为严厉的楼市限购、收紧户口等政策。
前段时间，网上有个比较火的帖子：一个2016毕业的北大博士生，来上海三甲医院工作，被告知未达到标准分，至今未能落户。
有人开玩笑说，在上海，一群硕士、博士拿着3000左右的实习工资，倒贴着每个月房租3k+的生活，等着杳无音信的落户结果，你觉得他们能等多久？
北京也一样。2020年前，北京全市常住人口总量要控制在2300万人以内。而截至2014年底，北京常住人口的总数已达到2151.6万人。
北京、上海一开始赶人，杭州等强二线城市就成了主要流入地。
某网最新发布的《2017年人岗争夺战及职场流动力大数据报告》显示，在2017年上半年全国主要城市人才净流入率排名中，杭州以11.21%的人才净流入率位居榜首。
只要是本科应届生，或硕士以上学历，杭州户口随便落，房票随便给。
按照规定，新引进杭工作的应届全日制硕士和博士，可领取一次性2-3万元生活（住房）补贴。如果是高级人才，还可以享受高达百万元的购房补贴，甚至一人一议的方式，解决住房问题。
因为G20和亚运会等一系列利好，杭州城市地位越来越高，许多省内企业也纷纷把总部搬到杭州。
比如，省内某沿海城市银行就要把总部搬到杭州。
它们搬新总部的计划由来已久，中间犹豫了几年。现在员工都有点抱怨，房价已经涨得太高了。但抱怨归抱怨，大家还是立刻行动，蜂拥到杭州买房。
该银行员工基本都是高学历，所以户口房票完全不是问题。
如果抢不到新房，这些“高级杭漂”也会大量涌进二手市场，进一步加剧供求的紧张关系。
无奈的刚需和刚改
“高级杭漂”之外，第二类接盘者，就是无奈的刚需和刚改。
刚需购买二手房，在郊区体现的非常明显。
以临平北为例，杭州链家的中介小吴告诉我，这段时间，来这里买二手房的客户，7成是首次置业的刚需，且大多数是年轻人。
他们来自杭州各地，下沙、滨江、富阳、萧山、三墩、市区的都有。他们的特点非常相似：新房买不到，经济实力不强，只能选择相对便宜的郊区二手房，尽管它也不便宜了。
滨江区的中介，也佐证了这一点。
中介小杨说，像海康威视、华为、阿里的一些年轻人，手里有点积蓄，但一没关系买新房，二没高首付实力，加上怕房价再涨，最后往往会硬着头皮，买入一套高价的二手小户型。
除了无奈的刚需，置换改善也是当前二手房市场上的一股力量。
比如，我的一个同学，最近就打算卖掉文一西路和丰潭路交叉口的老房子，准备在桥西的大河宸章或者运河宸园置换一套二手房。
在同学看来，二手房不用等，买了就能住，就算价格高一点，还是能接受的。毕竟，自己的老房子，卖得也不便宜。
“不差钱”的拆迁户
最后一类接盘者，就是以“不差钱”著称的拆迁户了。
根据《主城区城中村改造五年攻坚行动计划表（年）》，这几年，杭州的拆迁量非常大，也意味着将出现一大波“千万富翁”。
小程是六堡的拆迁户，家里七口人，从爷爷奶奶、父母到妻儿，四世同堂。按照六堡的拆迁政策，每个人可以得到201万的拆迁款，或者55㎡的房子。
小程一家选择了“3房4钱”，也就是165㎡房子，和804万拆迁款，另外还有一笔246万的补偿金。
虽然变身千万身家，小程也失去了从小到大的家。安置房不知道什么时候交付，小程一家暂时在普福租了一套三室房子过渡。
一边租着房子，另一边小程也开始物色附近的新房，杨柳郡和亲爱里。
但是，今年的一手房，似乎已经不是你拿着全款就能解决的了，更多的需要拼运气。在杨柳郡的两次摇号中，小程都没有摇到房子，上个月又错失了亲爱里。
没什么运气的小程，知道不能只盯着新房了，二手房也得看起来。
所以，他们一边出现在各个楼盘的开盘现场，也奔波在跟随中介的看房路上。
今年整个杭州，像小程这样拆迁户有很多。中介表示，拆迁户中，不少人已经买了二手房。
写完这篇文章，我的内心也是五味杂陈。忧的是，这些天价二手房的接盘者，还是相对弱势的人群。喜的是，杭州的吸引力越来越强，活力无限。
这个“博傻”行情还能持续多久，还是未知数，毕竟后继新房供应并不乐观。但随着成交量的每况愈下，新的危机正在累积……
文∣Maige/咸鱼
编辑∣二叔
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