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在美国买房的那些事儿
作者：陈英
官兵／漫画　　证券时报记者 陈英　　近来，欧美媒体都在关注中国人在当地买房的现况，特别是华人比较集中的大城市。当地的欧美人对中国人疯狂购买房产的举动又爱又恨。在全球经济危机、欧美债券危机越演越烈之际，中国购买力的进入，让市场迅速火了起来。目前国人境外最感兴趣的国家是加拿大、美国、澳洲、马来西亚、新加坡、塞浦路斯、等。购房能否办理移民？据了解，在很多发达国家，办理移民已不把在当地购房看做必要条件，而是需要投资办厂开店，解决当地就业。比如在加拿大，移民就要求解决3个本地人就业，并在当地上税；在澳洲，需和当地人合股投资，两年持续经营雇佣10人以上；在新加坡，购房也将不再办理移民；马来西亚则推出了第二家园政策，其政府签发的第二家园签证有长达10年的居留权，而条件是在马来西亚有一定金额的存款或股票等资产证明。　　目前在国外置业的购房者目的不外乎三个：占第一位的是解决身份的问题，即解决永久居住权；第二是解决子女的教育，美、英、加、澳等国教育条件自不必说，马、新等国英式教育也提供了较好的条件；第三才是考虑房子的保值增值。陈文便是其中的一人，从踏进美国的那一刻起，他就决定在这里置业定居。　　陈文的第一套房子就是在美国买的。那时候他刚来美国读书，拖家带口的，毕业后找到工作，买房子便是当务之急。在这个地广人稀的富有国家，拥有一栋花园洋楼，是大多数有份稳定工作的家庭很快可以兑现的美国梦想。　　按美国的现行税制，为买房贷款所付的利息可以免税。当然，贷款要过了头也紧张，还得花钱布置房间呢。陈文说，他在加州圣地亚哥市的一位同事，拼全力贷款和付首款，买下一栋华屋后，弹尽粮绝，有一段时间窗户都只好用报纸糊住，邻居们还以为是什么新款窗纸。在美国，买房的另一个好处是房屋增值，相当于买股票。减税加增值，多进少出，肥了房东，瘦了佃户。从下定买房的决心开始，陈文和太太分工合作，太太负责选房子，陈文管贷款，办手续。　　第一件事就是请房产经纪。有些买主愿意直接跟卖房人打交道，买卖双方可以分享本应付给中间商的约6%的回扣。陈文怕麻烦，又是第一次买房，有房产经纪领着走，免得吃暗亏。虽然美国的房子这么好，陈文的太太还是挑了半年，看了几十栋房子，仍没有满意的，当初挑丈夫时好像也没这么费劲。好在地产经纪很有耐心，有一天又打电话给陈文太太，说有一栋房子要卖，陈文太太这回是一见钟情。客厅是高顶，房间采光好；楼上一条走廊，一排木横栏，楼下有个办公室，一排木栏围出篮球场般大的后花园，经过原房主7、8年的经营，已经花草茂盛，绿树成荫。这正合陈文的意：前人种树，后人乘凉。园子里有一个儿童园地，女儿喜欢；还有一小块菜圃，正可供太太广阔天地，大有作为。当然，厨房是最令太太满意的，宽敞明亮。不包括车库，住房面积有200多平方米，3口之住是绰绰有余。　　下一步就是讲价钱。陈文到当地政府去调看了在同一地区，3年内与该栋房屋相近的房子的成交价，以及3年内房市的变化，定下了自己愿付的底价，并在底价上约压低了一点还价。第二个讲价回合下来，陈文的报价就升到自己的底价；卖方连续几次降价，离陈文的底价差别不大，大家都劝陈文加点钱成了，连太太都帮卖家说话，但陈文坚决不让步。陈文说，幸好我最后坚持下来了，3天下来，居然最终成交价就是陈文一直坚持的底价。　　接下来是检查房子，选贷款，办过户手续。检查房子很简单，花200来块钱请个专业人员，2小时内就完成了。旧房子多少都会有些毛病，购房合同里要注明一定数额以下的修理费由卖方付，超过了议定费用由买卖双方协商，协商不成合同解约。　　找哪家银行贷款是看谁家当时的利率低。如果缺钱花，或玩股票的收益率超过房屋贷款利率，不妨把房款分30年慢慢还，把省下的钱用于吃喝或股票投资。当然，也可以把贷款额的1%或2%付给银行，银行可降低一点利率，行话叫“买点”。陈文选的是30年还款期，不买点。想的是现在少付房钱，趁年轻时多点钱吃喝玩乐。不过陈文也说，付多少头款要看自己了，头款可从3%―20%，要是低于的20%，你还得付贷款保险费，所以很多同胞愿付20%的头款。而大多数老美第一次买房时，头款低于20%，因为这个贪图享乐的民族要留下现钱来布置房间，而我辈同胞则是吃苦在先，享受在后。贷款搞定后，办手续是按部就班，在这个讲信誉，重合同的商业社会里，是没有太多可操心的。　　就这样陈文在美国有了一套自己的房子，这不过是他全家移民的第一步。
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(周一到周五, 周六周日休息)为什么在美国买房更应该贷款？
为什么在美国买房更应该贷款？
加杠杆——通俗地说就是按揭贷款——买房，是国内大部分购房人的首选。而到了海外，大多数人却往往抱着“能全款就全款吧，省得那么麻烦”、“外国人应该没法贷款吧”之类的想法，看似豪气、其实也未必情愿地现金结账。因此在美国，中国买房人在房产经纪市场内拥有了一个“土豪款”外号：Cash Buyer（现金买家）。海外置业贷款真的很难吗？其实未必。而且如果知道了贷款的各种好处，这里注意敲黑板啦，尤其是在美国贷款比在中国贷款额外的那些好处，恐怕就算过程繁琐一些，大家也会趋之若鹜，奉为首选了。所以这篇来给大家梳理出一个简单易懂的海外贷款入门。即使是海外买家，在美国普遍获得的房贷利率也低于国内以美国为例。由于过去10年的经济低谷，失业率始终未能长期稳定在政府希望看到的区间，因此，一轮轮的货币宽松政策让美联储把基准利率降到了几乎为0的地步。因此各大银行相应的也一直将贷款利率维持在了3%-4%的水平。因此，就算是中国人，没有美国绿卡或者国籍，也没有美国境内的稳定收入和报税记录，仍然有机会以上浮1%左右的代价获得房贷，也就是说，外国人的贷款利率大约在5%左右。如果是有正常的工作签证和当地收入证明，那么和本国人所能获得的利率就相差无几。有过理财基础入门的童鞋都知道“机会成本”的概念，同样是一笔购房款，如果能用5%的利率搞到手，再去做其它的理财投资，只要有机会大概率获得超过5%的回报，那么就应该把这份更“便宜”的钱借到手里，稳稳套利。所以要不要付全款，其实说穿了并不是拿不拿得出来的问题，而是要衡量它的机会成本。只要美国还维持着低利率，就该能借多少借多少，把省下的部分做回报更好的投资。房贷利息能合理合法减税，讨论减税的前提是按、规、报、税。在美国，包括出租房房租收入在内的整体收入都是需要一年一度的报联邦税和地方税的。今天暂时先略过报税流程，主要说一说和出租房相关的税都有哪些。简单归纳如下：所以，如果是全款买房，没交利息，那房租收入的部分可是要100%作为税基了。那你也许会好奇，如果有这么大的好处，不是人人买房都贷款，而且尽量多贷？答案是未必。因为每月的应付利息是会记入到你的个人负债水平里面去的，如果个人每月的刚性负债，比如包括房贷、车贷、信用卡余额这些总数超过了工资收入的一定比例，信用等级即使不下调，再需要借款的时候很可能就通不过了。所以一般在美国大家都比较仔细地找银行财务规划师谨慎地规划自己的负债水平，避免过度负债，影响信用。突破传统固定模式，利率更多选择在国内，大家普遍习惯了固定期限和固定利率的组合。而在美国、加拿大这些利率高度市场化的地区，其实房贷产品里的门道是非常多的。比如，30年固定利率是固定利率产品里的代表，而7年ARM是浮动利率产品里的宠儿。 如果能正确地审时度势、眼疾手快，那么省下的钱可是很可观的。在此以这个两个利率产品作为例子：（以上数字为示意，请以市场实际数据为准）省钱第一招：审时度势这一步主要帮助判断到底是借固定利率还是浮动利率。要知道，美国的房贷利率水平除了和个人信用水平相关，更重要的市场环境因素。高的时候百分之十几不夸张，低的时候百分之四都嫌弃。拿现在的市场情况来说，整体利率水平是历史低点，而且低了很长一段时间（快10年），未来如果经济向好、失业率回降，利率是一定会上调的。那么今天锁定一个固定利率要比做浮动利率要靠谱。但是在2010年左右，因为预计经济低迷还会持续，所以很多人会选择当下利率明显便宜的ARM，因为等到7年锁定期结束市场走强、房子价格上涨，如果利率真涨到超负的程度，完全可以考虑卖掉房子一次性结清。有没有很机智？省钱第二招：眼疾手快利率水平除了大势，每天也都会在不同的银行之间发生小幅变化。而作为准备贷款的购房者，及时锁定利息是一项很了不起的技能。假设你签了购房合同，准备在30天内完成过户，今天的利率是4.2%。对比前一周平均4.4%，你会觉得不错啊，赶快锁定。但你需要估计到以下两种不利的情况：1. 过了2周，利率继续下调到了4%2. 你没有在30天内完成过户，拖到了31天锁定利率往往是有附加期限的，银行为了保证自己的收益，往往也不会允许锁定超过30天的利率。如果超过锁定期，要么过期作废，要么为了保住既得利率需要补交额外的罚款。看到这里，想必在美国贷款买房的好处已经阐述得很清楚了，对于贷款人来说，更多的选择终归是有利的，玩转贷款里的门道，也是一门学问啊。
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外国人在美国买房能否贷款吗
来源：作者：北美购房网时间：
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关于在美国贷款买房的这个事情是很多外国人都不不清楚的，也是很多的人以为在美国是不能贷款买房的，具体为大家分析一下。　
在美国，外国人是可以允许购置房地产，实际上外国人和美国人购房时的过程没有什么太大的区别，作为国外来的人在美国买房，重要的是要了解美国一些基本的买房过程，以及一些美国地产基本知识。有很多人不知道外国人在美国买房可以贷款,但事实上外国人在美购屋贷款是很常也很容易。　
但是不是每一家银行都做外国人贷款。外国人贷款和美国人贷款是有一些差异: 通常美国人贷款，银行需要考量的是信用,收入,工作是否稳定等因素。但外国人贷款时银行不会考量这些，但需要申请者有较多的自备款,通常要求有35%-40%左右的自备款,也就是说外国人在美购房大约能贷到六成。由于每一个银行的贷款利率不同，同时对申请人的条件要求也不同。比如,一些银行只贷给外国人三年到七年,但也有银行能够贷款到三十年。而有的银行利率较高，但手续简单要求低。有的银行利率低，但是要求条件多不是每个人都能符合。　
通过上述内容的介绍，大家一定在清楚如果你选择在美国贷款买房的话，在申请外国人贷款之前应该要多家咨询比较,选择适合自己对自己最有利的一家来做。　
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标签：外国人在美国买房能否贷款
相关房源推荐想在美国买房，能申请贷款吗？作者：李仑来源：链家网原创文章摘要：在美国买房可以申请贷款，那么就牵扯到三个问题：贷款需要满足哪些条件，哪些银行可以提供贷款服务，以及目前优化的贷款方案是什么。在美国买房，可以申请贷款。目前为国人提供美国房产贷款服务的银行有华美银行、中国信托银行、国泰银行以及花旗银行，这些银行需要贷款申请人满足首付比例在30%～40%的先决条件，并提供相应证明材料，比如收入证明、银行流水、资产证明等能够确保还款能力的材料。2016年1月，汇丰银行对停止了部分大陆居民的贷款服务，所以目前来看华美银行贷款较为适宜。
一、在美国贷款需要满足哪些条件?
1.首付比例30%～40%，这是一个先决条件；
2.要给银行提供以下3类文件：
1）收入证明，是指贷款申请人每年的稳定收入证明。例如，一位作家每年的版税收入为10万人民币，除此之外，她还有一些以讲课作为打零工的收入，那么版税收入为稳定收入，打零工的收入不属于此类；如果是自雇人士，即自己开公司的人士，就需要会计师事务所提供一份收入证明。银行判断还款能力是根据收入证明的40%左右来计算的；
2）贷款申请人的主要账户银行流水，往往需要24-36个月的主要银行账户流水，这份材料也是用于佐证第一类文件中的收入能力，即还款能力的；
3）贷款申请人名下的资产证明，如房产、车辆、股票、债券等等，提供证明就即可。
一般来说在美国买房申请贷款，只需要提供以上的3类文件就可以了，当然，银行会列出所需的具体材料清单。
二、哪些银行能够提供住宅类贷款？
1、2016年1月之前
在1月之前，汇丰银行、华美银行、中国信托银行、国泰银行以及花旗银行都可以为海外购房者人提供贷款。从审查程度和要求提供的材料来说，汇丰银行和花旗银行要严格一些，而华美银行、中国信托、国泰银行相对宽松一些。当时的房贷年利率介于3.5%-4.0%。
2、2016年1月
1月汇丰银行宣布停止对中国大陆居民在美国的购房贷款，但是要注意，汇丰银行停止的是持有B1/B2签证且收入来源于中国大陆的大陆居民贷款资格。比如我是大陆居民，我持有的签证是B1/B2这样的短期签证，我的薪资是由一家香港公司支付，或者我就职于一家美国公司，由这家美国公司从美国本土（中国大陆境外）为我支付薪水，那么我可以向汇丰银行申请贷款。当然符合这一条件的购房者相对较少，因此大部分的购房者无法向汇丰银行申请贷款。
截止2016年9月，可以为海外购房者提供购房贷款的银行就只有华美银行、中国信托、国泰银行及花旗银行了。值得提醒购房者的是，花旗银行必须要贷款人亲自去美国当地办理，国内不提供此项服务。此外，在做购房贷款时还有一个先决条件，就是要求首付款项需要在银行账户（以上贷款银行的账户）里存入至少2个账期，一般不要少于60天，这是美国政府出于防范洗钱的考虑。如果款项没有存够两个账期，是需要追查资金来源的，而存够2个账期就不再追溯。目前除了国泰以外，大部分银行都会有此要求。
三、目前可选择的优化贷款方案是什么？
贷款首付比例是否可以优惠、贷款利率能否更低、哪些银行提供的贷款手续最方便都是我们在申请贷款时的诉求。在汇丰停止办理贷款之后，目前华美银行是最有优势的。在华美银行申请贷款，只需首付比例达到40%，并且申请人拥有60个月还本付息的资金证明，就可以办理贷款，不需要满足上文提到的三类材料。
图为华美银行的官网信息，华美银行官网提供中文服务
美国国家房地产经纪人协会数据显示，2015年，来自中国的购房者在美国购买共计286亿美元的房产，2014年这个数字为220亿美元。想购买美国房产，贷款政策依然利好。
资料来源：华美银行、中国信托银行、国泰银行、花旗银行
链家海外经纪人刘震对此文亦有贡献
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