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暂停房产税扩大试点是必要的谨慎
来源：新京报
作者：舒圣祥
　　抓紧研究推进房地产税收制度改革，应总结上海、重庆试点的经验教训，把步子放慢些、稳些。
　　继重庆和上海去年启动个人住房房产税改革试点之后，从今年五六月份开始，湖南和湖北两地曾悄然进行个人住房房产税扩大试点的准备。不过，据《财经》杂志报道，目前两地的相关准备工作已经暂停。
　　抓紧研究推进房地产税改革，这早已成为一个共识。今年上半年，财政部曾做过沪渝两地房产税试点的工作总结，并递交给国务院。9月下旬，国税总局官员再次透露，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房产税制度。不过，从湖南湖北传来的信息看，原计划扩围房产税试点的步骤，可能将放慢。
　　事实上，沪渝两地的房产税试点，不仅难言成功，甚至颇为尴尬。重庆去年征收房产税总计近1亿元，相对于重庆市2900亿的财政收入，房产税增量几可忽略；而上海呢，用上海市税务局官员的话说，“房产税改革落实的情况不是很好，可以说没有完全征起来。”当初，房产税的试点开征，本来是指望其“成为地方的主体税种”；现在看来，试点效果显然没有达到。
　　由于两地的试点效果不彰，质疑房产税改革的声音不断涌现。在这样的情况下，如果不重做评估，盲目扩大房产税试点范围，就像当初上海重庆仓促出台新政一样，显然是不够理性的，也必然难以取得良好的效果。
　　因此，湖南湖北暂停房产税开征准备工作，很有必要。对于税负过重，公众本来就屡有抱怨；对于新税开征，更是本能地感到抵触，谨慎掌握房产税改革速度因此不会有错。政府征税从来就是很严肃的事情，新税的开征至少应该经过法定的立法程序，而不应该任由地方去“摸着石头过河”。
　　更何况，我们在房产税上连最基本的征税目标和目的都没能达成共识，向谁征税、征多少税，为什么征税，是否重复征税，评价成功与否的标准何在等等都是问题，房产税改革要想推开，这些问题不能回避。房产税要成为真正意义上的财产税，而不是更像一种选择性的消费税，带有某种指向性并不十分明确的“惩罚性”。
　　与欧美国家的房产税不同，一方面别人事先无需为购买房产而向政府缴纳不菲的土地出让金，人家也没有“土地财政”一说；另一方面别人的房屋是真正的财产，而我们的房屋只是建在租期若干年的土地上。不得不说的是，我们现有与房产相关的税费，与国外相比并不算少，只不过我们更多是在交易环节，而国外更多是在持有环节。房产税的开征，应该更多是一个与房产相关税费的优化整合过程，而不应该只是纯粹的“为了增税而征税”。
　　在两地试点房产税陷入尴尬的背景下，也许我们更该回过头来审视一下房产税的法理问题与征税目的，把步子放慢些、稳些，不可操之过急。
　　□舒圣祥(媒体人)
　　(新京报)
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
房价飞涨，钱不够
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征房产税调控房价 扩大试点关键在决心
来源：华龙网
&&上月，国务院出台楼市调控&国五条&；3月1日&国五条&细则公布。在最近这段时间，一些一二线城市出现了排队过户二手房的热潮，而这与&国五条&细则中提到的&对出售自有住房按转让所得20%计征个税&密切相关。
&&对住房交易环节的征税，能否起到调控房价的作用？记者近日采访了国务院发展研究中心研究员倪红日。她认为，对交易环节计征个税调节收入的作用更直接，而从保有环节入手征收的房产税更有助于调节住房市场的供需，促进房地产市场走向健康发展。
&&精彩观点
&&&对房产交易所得严格计征个税，可以起到对收入分配进行调节的作用。因为对投资性购房而言，现在房价还是在高位，投资者可以获得比较高的收益。针对这部分收益征收个人所得税是符合税法规定的。
&&最好还是用保有环节的房产税来调节房地产供求状况，进而影响房价，因为它是对保有环节征税，由房屋的持有者、使用者来缴税，一般来说不涉及到税负转嫁问题。可以通过这种方式来抑制投资性需求。
&&通过房产税试点，逐步将住宅房地产税的制度框架建立起来。我认为这是最根本的，它的作用会随着税收制度的完善而逐渐成熟，成熟以后对地方政府促进财政收入、公平税赋的作用会慢慢显现出来。&
&&调控细则
&&税收对收入分配调节是公平的
&&商报：自从3月1日&国五条&细则公布后，很多城市都出现了排队过户二手房的热潮，针对这种现象您是怎么看的？市场热度背后蕴藏着什么样的问题？
&&倪红日：大家的这种反应很正常，卖方想少缴税，所以会想把税负转嫁到买方手上。而买方同样也不想缴这部分税，所以也想赶在政策实施前买到想要的房子。现在这种火爆状态说明市场上买卖双方都比较活跃。从总量上来讲，目前房地产市场还是供给少于需求，无论是刚需还是投资，住房的需求还是挺大。
&&商报：对出售自有住房严格按转让所得20%计征个税，是不是对刚性需求和投资需求&一刀切&？会不会中伤刚性需求这部分人的利益？
&&倪红日：目前我国的二手房市场，有刚性需求，也有投资性需求。住房的买卖是市场行为，不同地区、不同买卖者的情况都是很复杂的，客观上来讲，税收作为市场外的政策，它没办法来区分这些市场行为，所以也不好说中伤哪部分人的利益，因为有的买卖当中，税负是转嫁不出去的。
&&而站在税收对收入分配的调节来讲，这是公平的。既然能买房子的人，肯定是有一定实力的。卖房子的人，也是能获得一定收益的。对这些收益进行收税，也是符合税收调节收入分配的原则的。
&&实施难度
&&征税难度在于
&&咋确定原始价值
&&商报：您认为这条细则的目的是什么？能起到抑制房价的作用吗？
&&倪红日：现在很多人认为这条细则是为了抑制房价，我认为这种理解有些片面。对房产交易所得严格计征个税，其实可以起到对收入分配进行调节的作用。因为对投资性购房而言，现在房价还是在高位，投资者可以获得一个比较高的收益。针对这部分收益征收个人所得税是符合税法规定的。
&&我不赞成将税收政策与房价紧密联系在一起，税收对房价的调控作用是间接性的，它是通过调节市场供求关系来影响价格。目前市场行为非常复杂，是否能够起到抑制房价的作用，很难判断。
&&商报：现在很多人认为，难以严格按照20%计征二手房交易中的个税，因为很难衡量原始价格，您认为这是不是这条细则推行的难点？
&&倪红日：征收过程中确实有这样一个难度。因为是针对个人所得征税，现在的销售价格要扣除原来购房的原始价值，还要扣除其他已缴纳的税费等。这些扣除是有一定难度的，如果找不到当时房价的原始凭证的话，凭什么来扣除？所以税务机关必须要有一个公平、相对准确的方法，如果找不到一个客观准确的评估方法，那在征税过程中，就会引起纳税人的争议。
&&调控方式
&&保有环节征税
&&更能够调控房价
&&商报：您如何来评价当下的房地产市场？
&&倪红日：房价高，我认为还是供给不足和需求过大的不平衡造成的，当然还有成本推动的原因等。由于有些制度缺陷，比如房地产税缺陷造成部分人多占用房产资源，而且房子搁置在那里也不用负担任何成本，造成了很多资源的浪费。现在这种高房价已经直接影响房地产市场的健康发展，因为它会造成房地产泡沫。一旦泡沫起来了再崩溃，会影响整个经济。近些年很多国家如美国次贷危机、日本的经济衰退，都是由于房地产泡沫破灭造成的。所以中央现在下决心要调控房地产市场，是十分必要的。
&&商报：从税收角度来讲，您认为哪种方式更能调控房地产市场？
&&倪红日：我认为最好的还是用保有环节的房产税来调节房地产供求状况，进而影响住房价格，因为它是对保有环节征税，由房屋的持有者、使用者来缴税，一般来说不涉及到税负转嫁问题。这样的话，可以通过这种方式来抑制投资性需求。比如现在这么多&房哥&&房姐&，如果要缴这么多房产税的话，他肯定就不会占有这么多的房子，因为这需要有很多现金流量来缴税。
&&所以通过保有环节的征税，会一定程度上调节供求关系。因为投资者交不了这么多税的话，就会抛出一部分房子，增加了市场上的供给。虽然个人所得税也可能会调节供求，但这种调节因为涉及到税负转嫁问题，与市场价格直接相关联，就很难把握它最后的结果是什么。
&&试点范围
&&扩大房产税范围
&&关键在于决心
&&商报：重庆和上海都是房产税改革的试点城市，您觉得应该如何评价目前的房产税改革？
&&倪红日：试点嘛，总是先从一个局部或高端开始做起，在中国还是比较符合实际的。但是有很多人现在盯着能收多少税，我认为这不是现在主要的问题，现在的任务是逐步建立一个公平合理的制度框架。通过这些试点，逐步将住宅房地产税的制度框架建立起来。我认为这是最根本的，它的作用会随着税收制度的完善而逐渐成熟，成熟以后对地方政府促进财政收入、公平税赋的作用会慢慢显现出来。
&&一些人认为这些试点作用不大，因为对促进财政收入作用不大，我认为这不是一种长远的观点，也没有从制度建设的角度来看。因为现在很多财富的存在方式已经体现为不动产，那为什么不对这些财富进行税收的调节呢？而且多占用了公共资源，为什么不多收税呢？这对其他人也不公平啊。所以房地产税应该成为一个非常重要的税种。
&&商报：现在我国推广房产税制度的条件成熟了吗？
&&倪红日：现在从技术上来讲，应该问题不大。关键问题是上面怎么下决心，怎么来一步一步推进。如果能下决心，应该在一两年之内是可以推出来的，先在小范围内征，然后在制度比较成熟完善被老百姓接受的情况下，逐步扩大范围。至于推广到多大的范围，要看各个地方的情况。因为这是地方税种，要地方政府根据当地实际情况并且征得老百姓同意后决定。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323房产税扩容在即 有望成为地方重要财源 &&& 证券时报网（）08月22日讯&&
房产税扩容试点箭在弦上，未来房产税将有望成为地方重要财源。21日，湖北省地税局新闻发言人徐正云向媒体证实，房产税改革征收细则正在制定中，但对于具体征收细节及方案出炉时间还不清楚。
据第一财经日报报道，当地财税部门内部人士告诉记者，“目前国税总局没有下发具体文件，我们这边也没有什么具体动静。”另据四川媒体报道，四川各级地税系统正着手开展有关房产税税基评估集训，为对非经营性消费房产的存量部分开展征税试点做技术准备。日前记者也曾询问湖南地税局关于试点房产税的进展和准备，该局相关人士对纳入房产税扩容试点不置可否，只表示“存量房交易纳税评估系统全面上线”是该局今年的一个重要准备工作。
财政部财政科学研究所所长贾康昨日表示，中国应该结合当前房地产调控新政，从上海重庆两市试点开始，逐步建立房产税的基本制度框架。“房产税扩大试点的大方向是明确的，但时间表和具体方案则要等待有关部门来制定”。贾康表示，从上海和重庆的试点方案来看，房产税新一轮扩大试点将继续采取因地制宜模式，各地根据当地实际制定试点方案，最后报中央层面批准实施。
不过，与目前正在进行的税制改革“营改增”所达成的共识不同，房产税所面临的阻力很大。厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华指出，房产税推广在技术方面不存在问题，主要障碍在于既得利益群体的阻挠。
贾康也表示，房产税改革正在经受激烈的博弈，各方也在做各种试探，最大阻力来自既得利益。“从中央到地方的住房拥有情况可以看出，既得利益者普遍存在有好房和多套房的情况，他们自然会抵触这项改革。”贾康认为，当前要制定更多可行性方案来缓解既得利益障碍，给大家吃定心丸，明确房产税只会从高端住房征收。
重庆的方案或许可以借鉴。重庆试点中的存量房只定位为独立别墅，重庆市税务部门前期做过摸底大概有3000套，征收率高达99%，但征收的时候有一个180平方米的起征点，180平方米以内不征收。贾康指出，从长远来看，中国的税制中必须要有财产税为主的直接税，而财产税的首选就是不动产，因此房产税是中国建立现代税制的不二之选。不过相比楼市调控，地方推进房产税更重要的意义在于，房产税有望成为地方财政的重要来源。李友华说，在土地越卖越少的情况下，地方政府也需要改变收入方式。
2011年，全国土地出让金以及商品房销量增幅均明显放缓，与之相关的税收收入也随之下调。2011年，和土地和房屋销售相关的房产税、城镇土地使用税、土地增值税和契税这四项税收总额达7150.7亿元，合计同比增长26.8%，较2010年减少8.2个百分点。
北京中原市场研究部总监张大伟也认为，房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。后期房产税扩大甚至对二套以上全面收取的可能性非常大，目前我国很多城市居民的财产收入以2~3套房产形式存在，可能会有比较大的影响。不过张大伟认为，房价由供需决定，在不增加供应、不改变市场投资品奇缺的情况下盲目扩大房产税的范围很可能会导致存量环节税费被转移到交易环节。因为供小于求，购房者很可能负担更多。
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贾康：房产税是必须的但不是万能的
&&近两天，网上关于南京将于五一前后开征房产税的声音甚嚣尘上，促使本来还沉浸在金三银四火热之中的顿时一度紧张。然而就在这敏感期，财政部财政科学研究所所长贾康恰巧来宁参加&改革新周期下的财富驱动力&活动，在论坛上贾康围绕房产税，为大家剖析了楼市走向，并称，房产税是必须的，但不是万能的，房产税新试点速度或加快。&&肯定房产税改革的必要性&&但税本身又不是万能的&&贾康在论坛会上表示，房产税改革的大方向是值得肯定的，且房产税改革是楼市调控中的重要组成部分。他认为，面对中国税制结构中的直接税比重过低，地方税体系远未成型，国民经济中调控需要体现治本水准，收入分配需有效抑制差距扩大等等这些问题，我们要通过像房产税这样的改革和其他的配套改革，对全局产生正面效应，且在大方向之下的路径选择要注重试点的突破和渐进的推动。&&在肯定房产税改革的同时，他也表示，在一个现代国家中建立现代税制是不可避免的历史性考验，税本身不是万能的，一个税种不能解决全局的所有问题。但这是政府履行自己职能必须运用的调节收入政策工具，税收会不作出高水平的改革，但不努力通过税改为全局作出配合又是万万不能的。&&他强调，因为中国人公民意识在提升，纳税人意识在提升，中国的税制结构如果要走向现代国家，必须借鉴其他经济体的共性规律，就是让直接税发挥更重要的作用，税还要调节利益关系和收入分配关系，通行的原则应该是按照支付等力原则，适当的抽肥补瘦，促进整个社会的和谐稳定，同时也符合这些先富起来的高收入阶层他们自己的长远利益和根本利益。他们可以安享先富起来以后的生活舒适感。这个方向优化结构的改革任务中国已经不可避免。&&住房价决定地皮价&&房产税减少泡沫有正面效应值&&在房产税&出世&以来，市场上就出现了各种争执和疑问。今日，贾康在演讲中，就对市场的几个疑问做了回应和解读。首先，关于房产税和出让金能不能并存的问题。很多人强调建成区的住房地皮是70年的使用权，当拿到这个70年使用权的情况下，实际上在土地出让金的环节已经垫付了一部分，如果在保有环节再交税，就成了重复征收？对此，贾康表示，在最终所有权是国有的土地地皮之上，各个具体不动产是具有相对独立的物质利益的主体。如果通过立法认为有必要对这样的独立物质利益作出调节的话，完全可以运用房产税这样的形式进行调节。他表示，这看似成为推翻房产税存在理由的土地终极所有权问题的论据，实际上是不成立的。无论是国际经验，还是自己的改革逻辑，都已经证明不存在所谓开征房产税方面土地终极所有权带来的法理方面的硬障碍。&&另外，土地市场上地王的不断诞生，不得不让很多人相信了中国的商品房房价高是因为政府垄断了地皮，政府的垄断造成了高地价从而推动了高房价的说法。但贾康并不这样看，他分析道，如果说真是地价决定房价，对政府来说太简单了，政府把所有的地价行政手段按得低低的，房价不就解决了吗？而如果把地价压的很低，就是把暴力让给了，大量的交易行为一定是随行就市的，政府把地皮价格压的很低，不就是让利开发商吗？反过来说，如果开发商自己拿地的时候，拿的过高，到了成品提供的时候，卖不出好价钱，烂在了自己手里，而政府并不用着急，这是开发商自己的决策出现了问题。无论从什么逻辑角度分析，房价和地价虽然现实生活中相互影响，作用关系扑朔迷离，但根本上是住房价格决定地皮价格。&&房产税新试点速度或加快&&不排除新模式&&目前，市场关于二线城市近期将开征房产税的消息不断，对于房产税究竟何时开征，以及房产税开征以后会倾向于什么模式，让很多人摸不着头脑。对此，贾康认为，十八大以后，这个年度里面，房产税扩大试点范围的可能性明显提高，从概率上来说，上一个年度写入文件但是没有开征，可以理解为十八大之前人事安排没有到位。十八大以后总书记和总理提出以更大的决心勇气和智慧推动改革，我们有理由相信，房产税的改革会比以前更积极。&&而对于房产税的开征模式，贾康认为新试点城市不一定照搬上海或重庆模式，允许地方创新试验。贾康说，上海和重庆的模式工都是调节高端，都是柔性切入，都是寻求框架，都是值得肯定的。后面如果有跟进的地方，并不一定严格的仿造其中的某一个模式，可以根据自己的情况，允许实验，作出一些必要的调整。所以不排除出现探索过程中一定程度的多样化，但是基本道理不变。&&声明：本文为镇江新浪乐居转载新闻，意在传播更多镇江房地产相关信息。本文仅代表作者个人观点，不代表新浪乐居官方观点。其原创性及文中陈述文字和内容未经本站证实，仅供读者参考。网站标签：镇江房产信息 镇江楼市新闻 镇江购房地图 镇江热门楼盘 镇江房产业主论坛
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