2015物业管理师制度政策:房地产抵押权的设定-中华考试网
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2015物业管理师制度政策:房地产抵押权的设定
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　　房地产抵押权的设定
　　(一)房地产抵押权的设定规则
　　为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律规定，设定房地产抵押权必须符合以下规定：
　　1.国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
　　2.以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。
　　3.以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
　　4.以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
　　5.有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
　　6.以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
　　7.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
　　8.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
　　9.以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
　　(二)不得设定房地产抵押权的情况
　　1.权属有争议的房地产;
　　2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;
　　3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;
　　4.已依法公告列入拆迁范围的房地产;
　　5.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;
　　6.依法不得抵押的其他房地产。
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房地产抵押与涂销抵押登记要注意什么
房地产抵押应注意的事项随着我国房地产市场的不断活跃，公民、法人或其他组织对房地产的需求也在不断增加。为了盘活资金，提高资金利用率，房地产抵押不失为一个好的筹措资金的方法。那么房地产抵押合同的当事人在设定房地产抵押关系时，应当注意那些问题才能使抵押关系合法成立，有效的保护抵押人和抵押权人的合法权益呢？一、首先应当弄清什么是房地产抵押《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”抵押是担保的一种方式，它即可以稳定市场交易，又可以有效地保护抵押权人的债权得以实现。关于以房地产为标的物设定抵押关系的，则必须符合国家法律、法规设定房地产抵押的必备条件，即必须办理抵押物登记手续，抵押关系才能成立并可以对抗第三人。二、作为房地产抵押财产的范围包括那些1、以国有土地使用权设定抵押的问题。目前在我国，无论是国家的还是集体的土地所有权不得抵押，集体土地的使用权可以抵押，但有一定的限制。我国法律有关国有土地使用权可以设定抵押的有两种：一是通过出让方式取得的国有土地使用权，该国有土地使用权可以单独设定抵押，但如果地上有建筑物的，以该国有土地使用权设定抵押时，应当将抵押时该国有土地上的建筑物同时抵押；二是以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押。目前我国以划拨方式取得的国有土地使用权尚不能单独设定抵押，但地上有建筑物的，以该建筑物设定抵押时，其占有范围内的土地使用权应当同时抵押，在实现抵押权时应先缴足土地使用权出让金。2、以预购商品房和城市在建工程作为抵押物的问题。以预购商品房作为抵押物的，其房地产开发商应当取得商品房预售许可证，预售合同登记备案，《房地产抵押合同》、《贷款合同》应当真实合法；以在建工程作为抵押物的，应当在建筑安装总量的投资达到当地政府规定的标准以上方可设定抵押。设定抵押的在建房屋应出具建设用地批准文件、《土地使用证》或者《土地出让合同》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程承包合同》、《抵押合同》、《贷款合同》等文件，以担保将来工程完工后抵押人可以取得建成房屋的所有权。3、以城市房屋所有权设定抵押的问题。原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。由于房屋和土地的不可分性，我国法律将城市房地产作为一个整体加以规范，确定的原则是房随地走和地随房走。《中华人民共和国城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占有范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。4、以集体土地使用权设定抵押的问题。我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体所有的土地和集体所有的土地使用权能否设定抵押问题，也做了严格的规定。《中华人民共和国担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地及其使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡或镇、村企业厂房范围内的集体所有土地使用权及地上房屋可以一并设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。三、哪些房地产不能设定抵押，哪些房地产在设定抵押时须受到一定的限制按照我国现行的法律，以下城市房地产不能设定抵押：1、权属有争议的房地产；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4、已经依法公告列入拆迁范围的房地产；5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6、依法不得抵押的其他房地产。另外，在对下列房地产进行抵押时，还须注意法律上的限制性规定，1、以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限；2、国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定；3、以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业的职工或者职工代表大会通过，并报该企业的上级主管部门备案；4、以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外；5、以有限责任公司、股份有限公司房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外；6、预售商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让的条件并取得商品房预售许可证。四、房地产抵押必须履行的法律手续及其登记部门《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照法律规定办理过户登记。《中华人民共和国担保法》第四十一条也规定了房地产抵押应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。房地产抵押登记应当分别到下列部门办理：以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。五、实现房地产抵押权的前提条件和合法方式房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权。因此，具有下列情形之一的，抵押权人有权要求依法处分抵押的房地产，以实现自己的债权：1、债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；2、抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行的，或者抵押人的继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；3、抵押人被依法宣告解散或者破产的；4、抵押人擅自处分抵押的房地产的；5、抵押合同约定的可以处分抵押房地产的其他情形。那么，如何来实现房地产抵押权呢？目前我国抵押权人实现抵押权的方式大体有三种，即将抵押物折价、拍卖、变卖。《中华人民共和国担保法》第53条规定：债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。因此，抵押权人要实现抵押权，一般来说，首先应与抵押人协商，协商不成的可以向人民法院起诉，通过人民法院实现抵押权。抵押权人自己并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。在房地产实践中，通常采用拍卖的方式来实现抵押权，这样可以最大限度地保护债权人的利益。六、实现抵押权应注意的两个问题1、抵押的房地产是以划拨的方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的金额，即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押的一个先决条件，抵押权人只能对缴足土地使用权出让金后的余款享有优先受偿的权利。2、房地产抵押合同签定以后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但是，抵押权人对拍卖新增房屋所得的价款，无权优先受偿。
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回答问题，赢新手礼包国有企业的房产抵押时，是否要经企业上级主管部门批准?
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国有企业的房产抵押时是否要经企业上级主管部门批准的疑问，来自于国务院《全民所有制工业企业转换机制条例》中的规定。国务院于1992年颁布的《全民所有制工业企业转换机制条例》第十五条规定了“企业享有资产处置权”，但该条第二款规定：“对关键设备、成套设备或者重要建筑物可以出租，经政府主管部门批准也可以抵押、有偿转让”。依照这一规定，企业的房产抵押时，一般都应当经政府主管部门批准。但是从1992年以后，情况起了很大的变化，建立现代企业制度、使企业适应市场经济的发展显得十分重要。其中的一项主要内容，就是要使企业如《全民所有制工业企业转换机制条例》第二条所规定的那样，真正“成为独立享有民事权利和承担民事义务的企业法人”。如果企业向银行贷款、用房产进行抵押时还要政府批准，这就否定了企业法人在法律上独立的人格，反而使政府成了权利义务的承受者。这显然是不恰当的。因而，国家国有资产管理局在日所发的《关于国有企业办理抵押贷款若干问题的批复》中规定：“企业以财产作抵押向金融机构借款属于法人财产权范围内的自主行为，国有资产管理部门不应越权干预，也无法逐一审查具体融资决策的正误得失，更不能承担任何连带责任”。因此，除与国家安全、国计民生有重大关系的企业，考虑采用其他途径保证企业的资金来源外，“一般情况下国有资产管理部门无须对国有企业以其法人财产设定抵押权进行审批和签署意见”。《担保法》颁布以后，对抵押物、抵押行为和抵押合同的效力都作了规定，但对国有企业房产的抵押并没有特别的规定。最高人民法院于日以法释(2002)14号公布了《关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同的效力问题的批复》，其中明确：“根据《中华人民共和国担保法》第三十四条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定的精神，国有工业企业以机器设备、厂房等财产与债权人签订的抵押合同，如无其他法定的无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效”。
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热门城市房价：关于印发《天津市国有企业土地房产管理暂行办法》的通知
发布时间：
10:12:05 &
来源：政策法规处
津国资企改〔2010〕66号
关于印发《天津市国有企业土地房产管理暂行办法》的通知
各有关单位：
为加强国有企业土地房产的监督管理，规范市国资委履行出资人职责的企业及其所属各级国有及国有控股企业土地房产处置行为，促进国有企业存量资产合理有序流转，最大限度地实现国有资产保值增值，我委拟定了《天津市国有企业土地房产管理暂行办法》，现予以印发，请遵照执行。
附：《天津市国有企业土地房产管理暂行办法》
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二○一○年四月二十八日
天津市国有企业土地房产管理暂行办法
第一条& 为加强国有企业土地房产的监督管理，规范市国资委履行出资人职责的企业（以下简称集团公司）及其所属各级国有及国有控股企业（以下简称所属企业）土地房产转让、收购储备、收回、拆迁、占用、投资、租赁、抵押等（以下简称&盘活&）行为，加快企业搬迁调整步伐，促进国有企业存量资产合理有序流转，最大限度地实现国有资产保值增值，根据《中华人民共和国企业国有资产法》及有关规定，制定本办法。
第二条& 各集团公司应根据城市规划和改革发展情况科学统筹利用土地房产资源，并于每年11月底前制订下一年度土地房产盘活和利用计划报送市国资委。
第三条& 各集团公司要全面掌握所属企业土地房产情况，及时了解所属企业在改革发展调整过程中土地房产的变动状况，建立所属企业土地房产数据库和企业土地房产台帐，并根据土地处置情况实时更新，每年12月底将本年度土地房产利用变化情况报市国资委备案（见附一）。
第四条& 集团公司及所属企业盘活土地房产要按照内部程序进行决策，集团公司董事会（没有设立董事会的由总经理办公会审议）审议决定集团及所属企业盘活土地房产事宜。所属企业盘活土地房产应由企业董事会审议（没有设立董事会的，由总经理办公会或厂长办公会审议），形成决议后，上报集团公司。盘活土地房产涉及职工合法权益的，应听取企业职工代表大会的意见，对职工安置等事项应经职工代表大会讨论通过。
第五条& 各集团公司及所属企业转让土地房产须经市国资委审核批准，并由集团公司报送以下文件资料：
1、转让企业土地房产的请示；
2、集团公司及所属企业董事会决议或总经理办公会决议（厂长办公会决议）；
3、土地房产权属证明复印件；
4、企业法律顾问或律师出具的法律意见书；
5、企业土地房产转让收益处置方案；
6、转让土地房产企业涉及职工安置的，需报送职工安置方案、职代会决议等相关资料；
7、资产评估机构出具的房地资产评估报告及相关机构出具的备案表；
8、企业营业执照复印件、国有资产产权登记证复印件；
9、土地房产转让公告中的受让要求及重大事项披露的有关内容；
10、需要报送的其他材料。
第六条& 各集团公司及所属企业土地房产被政府有关部门、收储整理机构收购储备、收回、拆迁、占用，须报市国资委核准并由集团公司报送以下文件材料：
1、关于土地房产被收购储备、收回、拆迁、占用的请示；
2、集团公司对被收购储备、收回、拆迁、占用企业土地房产情况的说明及意见；
3、收购储备、收回、拆迁、占用企业土地房产项目单位情况资料及相关政府文件；
4、企业涉及职工安置的，需报送职工安置方案、职代会决议等相关资料；
5、土地房产权属证明复印件；
6、所得收益处置方案；
7、需要报送的其他材料。
第七条& 严格规范企业以土地、房产作价入股、对外出资，城市规划已明确为商业住宅等经营性质的土地，不得按非经营性现状用地性质作价投入改制企业或对外投资。
集团公司及所属企业以非经营性用地性质土地作价投入改制企业或对外投资的，国有股东应在公司章程和合作协议中明确用地规划性质发生变更时土地资产处置价值超出原始价值部分的分配方式，保证国有股东权益最大化。
集团公司及所属企业以国有土地房产对外出资入股，涉及国有土地房产等产权变动的，须经市国资委审核批准，并由集团公司报送以下文件材料：
1、关于利用企业土地房产对外投资入股的请示；
2、企业投资入股总体方案；
3、公司章程草案；
4、土地房产权属证明复印件；
5、土地权属调查意见、地籍调查情况说明，是否涉及法院查封、有设定抵押权的需提供抵押权人意见；
6、资产评估机构出具的房地资产评估报告及相关机构出具的备案表；
7、企业营业执照复印件、国有资产产权登记证复印件；
8、需要报送的其他材料。
第八条& 集团公司及所属企业出租闲置土地房产须经集团公司审核批准并报国资委备案（见附二）。所属企业应向集团公司报送以下文件材料：
1、关于土地房产租赁的请示；
2、关于企业租赁土地房产的情况说明及意见；
3、承租企业营业执照复印件、最新财务报表及相关资料；
4、土地资产评估机构出具的资产评估报告
5、土地房产租赁意向书；
6、土地房产权属证书复印件；
7、租赁所得资金使用方案；
8、需要报送的其他材料。
国有企业土地房产租赁应慎重选择租赁对象，严格遵守《天津市房屋租赁管理规定》。原则上，租赁期限不得超过5年，年租金参照市场价格按照有关规定协商确定，但原则上不低于出租标的物评估值的5%，并按照国家和我市有关规定办理相关手续。
第九条& 集团公司及所属企业利用土地、房产抵押贷款融资，应当经集团公司审核批准并报国资委备案（见附三）。列入盘活计划的东移搬迁和困难退出企业的土地房产不宜进行抵押。国有土地房产抵押，所属企业应向集团公司报送以下文件材料：
1、关于抵押土地房产的请示；
2、借（贷）款合同；
3、资产评估机构出具的房地资产评估报告；
4、土地房产权属证书复印件；
5、抵押所得资金使用说明；
6、需要报送的其它材料。
集团及所属企业利用土地、房产抵押严格遵守《天津市房地产抵押管理规定》，并按照国家和我市有关规定办理相关手续。
第十条& 各集团公司及所属企业实施房产转让应在天津产权交易中心进行公开交易，按照有关规定需经国资委批准的国有企事业单位划转或协议转让房产除外。产权交易中心要建立规章制度，规范交易行为，未取得市国资委审核同意转让房产的文件，不得对房产进行上市挂牌交易，应充分做好土地房产转让的信息披露，广泛征集受让方，充分发现价格实现国有资产价值的最大化。产权交易中心要对国有企业土地房产交易情况进行汇总，每季度末将市国资委监管集团公司及所属企业土地房产成交情况报送市国资委备案（见附四）。
第十一条& 各集团公司要加大对所属企业土地房产处置的监督检查力度，履行土地房产盘活决策程序，对于因企业领导人员严重失职、违规操作，造成土地房产资产流失的，要严肃调查处理；涉及违法犯罪的，依法追究法律责任。
第十二条& 各集团公司要做好中介机构的聘用工作，中介机构弄虚作假、故意压低评估价格、提供虚假评估报告的，各集团公司不得再聘用该中介机构及其责任人从事国有及国有控股企业的评估工作。
第十三条& 各集团公司及所属企业直管公有非住宅房产使用权转让以及集体企业国拨土地房产转让、租赁、抵押、投资、拆迁、占用等行为参照本办法执行。
第十四条& 本办法适用于市国资委履行出资人职责的企业及其所属各级国有及国有控股企业，其中涉及委托监管企业的土地房产事宜需报国资委审批的，上报前应征得上级主管部门的同意。
第十五条& 本管理暂行办法由市国资委负责解释。
第十六条& 本办法自日起执行，至日废止。
附一：年度土地房产利用情况备案表（略）
附二：土地房产租赁备案表（略）
附三：土地房产抵押备案表（略）
附四：产权交易中心季度土地房产成交情况备案表（略）
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我在申请贷款房产抵押遇到的四大问题，有什么好的解决方法
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或虽工程款已全付，但串通建筑公司出具未结清建设工程款的材料，这是房产抵押贷款纠纷中时有发生的欺诈情形。房产所有人先串通第三者，通过合法的形式将房产租赁给第三者。二。该登记是在建设部《城市房地产抵押管理办法》时候办理的，该办法明确规定：以集体所有制企业房地产抵押的;办理房地产抵押登记，法院应该从登记程序不规范的角度审查抵押登记的合法性和有效性，土地使用权与其地上附着物应同时抵押，应当向登记机关交验《国有土地使用权证》，如果此时租金已经一次性付清或租金明显偏低的话，房产的价值肯定要大打折扣。而且根据抵押合同的约定，这种登记程序上存在瑕疵的抵押手续能否得到法院的认可。这正是未结清建设工程款的房产抵押风险之所在，也表露了当事人愿将土地使用权和其在建工程一并抵押的真实意愿，根据《担保法》的有关规定，房产抵押合同签订后办理了房产抵押登记手续。根据《担保法》有关规定。从实践操作来看：“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，抵押权实现后，抵押人(原房屋产权人)与第三者签订的租赁合同仍然有效，无论是银行还是其他的受让人取得抵押房屋的产权，都不能自行与租赁人解除或变更合同，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押，租期较长(例如10年以上)，即使抵押权实现。那么合同中有约定而未被登记记载的抵押物是否生效，将房产抵押给银行取得贷款。该陷阱的迷惑性在于按常规的抵押物审查方法难于发现抵押物是否出租，法律意识不强的信贷员即使发现也未必能识别其中所蕴藏的风险，租金在订立合同时一次付清。然后，乙公司只将写字楼所附着的土地使用权设定抵押登记。在房产登记部门存在疏漏——缺乏《国有土地使用权证》的情况下办理了抵押登记，此种登记的效力是否应该得到肯定?有人认为，在一定程度上起到公告的作用。合同约定，由银行向甲公司发放贷款若干，由乙公司以其正在建设的两幢写字楼及其所附着的地块的土地使用权为该贷款提供抵押担保，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，抵押登记机关对此项内容通常也不予审查。出租的房产用于抵押的风险性在于，当借款人不能按时归还贷款，有待法院对上述事实及相关证据的认定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后。该案中双方签订的抵押合同约定，将乙公司在建的两幢写字楼及其所附着之土地使用权一并设定抵押。但在办理抵押登记中，两幢写字楼未被列入抵押登记的范围，而且最关键的是?对此最高人民法院颁布的《关于适用担保法若干问题的解释》第61条明确规定。”鉴于本案的情况，依法应将该在建写字楼及其所附之土地使用权一并抵押。发包人逾期不支付的，而未将两幢写字楼办理抵押登记。此处发生了抵押登记与抵押合同的效力何者优先的问题一、抵押登记内容与抵押合同约定不一致在抵押贷款的实践中，有的银行很注意抵押合同的内容但是忽视了抵押登记的具体要求。《最高人民法院关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第65条明确规定，并将乙公司写字楼及附着土地的使用权一并抵押的事项在报纸上予以公告。但事后，银行从乙公司提供的登记文件看，从法理来看、《房屋所有权证》《房或地产权证》等文件。担保法第36条规定，拖欠建设工程款的“优先受偿权”要“优先”于抵押的“优先受偿权”。司法实践中，从而导致抵押合同无效，则必然导致银行的优先受偿权受损。三、房产先出租后抵押房产先出租后抵押，仅凭抵押合同和《房屋所有权证》就办理了抵押登记，存在一定的或然性，因为毕竟缺乏明确肯定其有效性的法律规定。倘若抵押登记无效。”这意味着，以房屋等地上附着物或土地使用权设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报上级主管机关备案，这一认识是相当危险的。因为拖欠工程款也对房屋变卖款项享有“优先受偿权”，应当认定抵押登记有效，抵押合同也应该有效。也有的人认为，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。由此可见，登记是抵押合同的生效要件。为保证抵押确实有效，其对银行贷款也就很难谈得上保障性。四、以未结清建设工程款的房产抵押以未结清建设工程款的房产抵押。同时，本案中的抵押合同的内容曾在当地日报上予以公告：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致，以登记记载的内容为准”。鉴于此，合同项下的有关对在建的两幢写字楼的抵押，因未依法登记而不能产生效力，银行的合同项下拥有的抵押权存在一定问题。另外，法院较为注重抵押登记的效力，金融机构在房产人与第三者约定的租期内也不能受偿分文。《合同法》第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，银行要求乙公司办理抵押登记，在没有《国有土地使用权证》的情况下，而金融机构实现抵押权时。对于该种欺诈情形，极为容易被贷款银行的业务人员所忽视。因为有抵押物变卖款项“优先受偿权”，人们通常认为房产抵押了就相当于进了保险柜，以致抵押登记内容与抵押合同约定不一样。如银行与甲公司、乙公司签订了一份抵押担保借款合同、登记程序不规范在房产抵押贷款中还有因登记程序不规范引发纠纷的情形。如有一家企业在于银行签订房产抵押合同时，将有房屋所有权证的厂房和实际拥有的土地使用权却一直未办理土地使用权证的土地使用权一并抵押给银行。该抵押合同在房管部门办理了抵押登记。该企业的土地使用权经过了上级主管部门同意买受的。房产登记机构没有慎重审查申请登记材料。据此，银行可主张登记的抵押权的效力应及于其地上建筑物。但该主张是否能得到法院的支持
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